Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Presidente -
Dott. IO PAOLINI - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EV AN, CA GI, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE MAZZINI 146, presso lo studio dell'avvocato SPAZIANI TESTA E., difesi dall'avvocato MAURO GADALETA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
EDILCASA SRL in persona del sign. Amato Mauro Presidente del Consiglio di Amministrazione, elettivamente domiciliata in ROMA VIA SEVERO CARMIGNANO, 9 presso lo studio dell'avvocato BERNABEI PIETRANGELI M., difesa dall'avvocato ORONZO AMATO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
LL UA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1112/94 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 30/12/94;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/2/98 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;

udito l'Avvocato ORONZO AMATO, a mani di un addetto allo studio, deposita nota spese;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 7/11/1989 il Tribunale di Trani rigettava la domanda proposta nel novembre 1985 dalla s.r.l. AS, tendente ad ottenere la risoluzione, per inadempimento dei promissari acquirenti IO DE e IG RE, del contratto preliminare 28/8/1980 di vendita, al prezzo di £. 45.700.000, di una casa per abitazione sita nella Via Carelli di Terlizzi, nonché la condanna dei predetti al rilascio dell'immobile, di cui erano stati immessi immediatamente in possesso al pagamento della pattuita penale di 2 milioni e al risarcimento degli ulteriori danni. Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale dei convenuti volta all'esecuzione specifica, ex art. 2932 cod. civ., del preliminare di vendita di cui sopra, previa riduzione del prezzo (per non avere l'AS ottenuto il necessario certificato di abitabilità). Avverso tale sentenza le parti proponevano separati appelli poi riuniti, la AS dolendosi che fosse stato ritenuto inesistente l'inadempimento dei promissari acquirenti - sebbene questi, dopo il versamento di un acconto di £. 10.000.000, avessero rimborsato solo cinque delle rate semestrali del mutuo ed avessero pagato solo una modesta parte delle cambiali emesse - e i DE-Camporale insistendo nella loro domanda di esecuzione in forza specifica del preliminare previa riduzione del prezzo di cui, la loro stesso dire, avevano pagato solo una parte, sia pure rilevante.
Nell'atto di gravame della AS si deduceva anche che il 14/9/1983, quando già si era delineato l'inadempimento delle controparti, la moglie del DE, PA LL, nell'intento di gestire il rapporto in luogo del marito, assente da Molfetta perché in navigazione, aveva sottoscritto una dichiarazione di impegno e rilasciato delle cambiali, anch'esse rimaste insolute, in sostituzione di quelle a firma dei promissari acquirenti. In relazione a ciò la MA spiegava intervento volontario in appello con comparsa del 27/4/1990 dove negava ogni valore giuridico a detta dichiarazione a sua firma del 14/9/1983 e, pur precisando che essa in ogni caso, non era da mettere in relazione alla comunione legale del coniuge, perché l'acquisto dell'appartamento era stato fatto con danaro personale del DE, eccepiva la nullità del giudizio, per violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, per l'ipotesi in cui la dichiarazione in parola venisse ritenuta atto di disposizione in riferimento alla comunione legale. Con sentenza del 30/12/1994, in riforma di quella impugnata e in accoglimento del gravame della società, la Corte d'appello di Bari, ritenuto ammissibile l'intervento della MA, ma esclusa la sua qualità di parte necessaria del giudizio, risolveva il contratto preliminare del 28/8/1980 per inadempimento dei promissari acquirenti DE e RE e condannava costoro e rilasciare l'appartamento libero da persone e cose;
previa restituzione altresì, da parte della AS della somma di £. 20.217.000, decurtata della dovuta penale di £. 2.000.000.
Ricorrono per cassazione IO DE e IG RE con tre motivi di censura ai quali la AS replica con controricorso.
È rimasta assente in questo giudizio di legittimità l'intimata PA MA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso - denunciandosi violazione dell'art.360 n.5 cod. proc. civ. per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia - si muovono alla sentenza impugnata una serie di rilievi critici che possono così sintetizzarsi:
A) Avere omesso di considerare ai fini del presunto inadempimento - pur avendone dato atto in narrativa - la circostanza del pagamento, da parte dei ricorrenti, "almeno di una parte" (£.5.700.000, secondo l'assunto della stessa AS) degli effetti cambiari rilasciati al momento della stipula del preliminare;

B) Avere ritenuto privo di rilevanza concreta il fatto del mancato rilascio del certificato di abitabilità perché i promissari acquirenti in una scrittura aggiuntiva coeva al preliminare, avevano dichiarato di ricevere in consegna l'appartamento in perfetto stato di abitabilità e di aver verificato personalmente che esso era esente da vizi. e ciò senza rilevare che tale dizione risultava cancellata nella scrittura e che, in ogni caso, si trattava di una dichiarazione concernente la semplice immissione in possesso;

C) Non aver tenuto in alcun conto la produzione in giudizio, da parte dei DE-RE, di tutte le cambiali rilasciate alla AS per complessive £. 15.700.000, a prova del loro avvenuto pagamento, ed aver dato per dimostrato, con richiamo a due testimonianze incerte e confuse, oltre che inammissibili (perché miranti a provare patti aggiunti o contrari ad un documento scritto), che esse erano state novate col rilascio di altri effetti da parte della MA;

D) Avere, da un lato, ritenuto che la MA, con la scrittura 14/9/1983 a sua firma, si fosse semplicemente obbligata solidalmente con i promissari acquirenti mediante assunzione del loro debito (Espromissione) senza divenire parte del contratto preliminare e, dall'altro, aver ritenuto contraddittoriamente che la predetta, a seguito di quella scrittura e del mancato pagamento degli effetti contestualmente rilasciati, si fosse resa inadempiente, in tal modo facendola diventare parte del preliminare;

E) Non aver tenuto in alcun conto o aver male interpretate le quietanze relative al pagamento delle rate di mutuo prodotte sin dal primo grado di giudizio e le stesse ammissioni fatte al riguardo della AS, comprovanti che dette rate ammontavano a ben più di £. 10.217.000.
Con il secondo motivo, intitolato "violazione dell'art. 360 n.4 cod. proc. civ. con riferimento agli artt. 101/102 c.p.c.", si lamenta che sia stata esclusa nella MA la qualità di parte necessaria del giudizio, svolgendosi considerazioni analoghe a quelle sub D) del primo motivo e invocandosi la nullità di entrambe le sentenze di merito per mancato rispetto del principio del contraddittorio. Con il terzo motivo - intitolato "violazione dell'art. 360 n.3 cod. proc. civ. con riferimento all'art. 1455 cod. civ." - si lamenta che la Corte barese abbai attribuito carattere di gravità all'inadempimento dei promissari acquirenti, tale da giustificare la risoluzione, e non abbia tenuto alcun conto di quello dell'AS consistente nel non fornire l'immobile promesso in vendita dell'indispensabile certificato di abitabilità, ripetendosi in sostanza gli argomenti addotti sub A), B) C) ed E) del primo motivo. Quanto al secondo motivo - il cui esame è chiaramente pregiudiziale - deve osservarsi che la Corte barese, dopo aver ritenuto ammissibile l'intervento in appello della MA in quanto finalizzato a neutralizzare eventuali effetti per le pregiudizievoli della pronuncia giurisdizionale, ha del tutto correttamente escluso nella medesima la veste di litisconsorte necessaria, rilevando che ella, con la scrittura del 14/9/1983 e con il contestuale rilascio delle cambiali a rinnovo di quelle rilasciate dal DE e dal RE, si era soltanto assunto il debito di questi ultimi al di fuori di qualsiasi intesa con gli stessi e ne era divenuta solidalmente coobligata verso la AS (espromissione), senza per questo entrare a far parte del rapporto contrattuale a suo tempo instauratosi fra tale società e i promissari acquirenti: ed è ius recptum che l'obbligazione solidale passiva non determina sul piano processuale l'inscindibilità delle causa e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra gli obbligati, stante la possibilità per il creditore di pretendere il pagamento dell'intero debito da ciascuno di essi.
Altrettanto correttamente la stessa Corte, dandosi carico della possibilità, del resto esplicitamente negata dalla stessa MA, che costei, con quella scrittura, avesse inteso far valere un'ipotetica comunione legale con il coniuge IO DE (art. 177 cod. civ.), ha risolto in radice la questione con puntuale richiamo all'insegnamento di questo Supremo Collegio secondo il quale detto istituto riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della res o la costituzione di diritti reali sulla medesima, e non, quindi, i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi, i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali rispetto all'acquisizione della res, non sono suscettibili di cadere in comunione, dal che la conseguenza che, nel caso di contratto preliminare, come quello di specie, stipulato da uno solo dei coniugi, nessun diritto può accampare l'altro coniuge il quale non è neppure legittimato a proporre domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. (v. ex plurimis, sent. 11/9/1991 n. 9513, 27/1/1995 n. 987). Nè contrasta col ragionamento di cui sopra l'aver affermato che la MA era rimasta inadempiente, essendo chiaro che tale affermazione si riferisce all'obbligazione solidale da lei assunta come espromittente, e non a quelle di cui al contratto preliminare, come pure è chiaro che non è stato il suddetto inadempimento a determinare la risoluzione del contratto, bensì quello degli originari obbligati, non sanato dall'adempimento della donna. In ordine al primo e al terzo motivo - esaminabili unitariamente perché intimamente connessi e spesso ripetitivi - va osservato innanzitutto che nessuna consistenza hanno le censure sul punto relativo alla dedotta mancanza del certificato di abitabilità. Al riguardo, infatti, ove si fosse inteso far valere un vizio della cosa, tale da giustificare la proposta actio quanti minoris, ossia la mancanza del requisito dell'abitabilità dell'appartamento promesso in vendita, il relativo onere probatorio avrebbe fatto carico ai promissari acquirenti e nel ricorso non si deduce affatto che essi lo avessero in qualche modo assolto.
Ove, invece, si fosse semplicemente voluto far valere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1460 cod. civ. un inadempimento della AS consistente nella omessa consegna del certificato di abitabilità, pretesa non avrebbe avuto fondamento poiché l'art. 1477 cod. civ. impone solo al venditore, e non al promittente venditore,
l'obbligo di consegna dei titoli e "documenti relativi alla proprietà e all'usto della cosa venduta", sicché detta consegna sarebbe dovuta avvenire solo all'atto della stipula del contratto definitivo.
In ogni caso, merita di essere pienamente condivisa la motivazione della sentenza impugnata secondo cui l'avere il DE ed il LE espressamente dichiarato, nella scrittura aggiuntiva di immissione in possesso coeva al preliminare, che l'appartamento era perfettamente abitabile ed esente da vizi, privava di qualsiasi rilevanza concreta la mancanza del documento, poiché, come questa S.C. ha già avuto occasione di affermare, nella compravendita di beni immobili destinati ad abitazione, ancorché il venditore, in esecuzione degli obblighi di cui all'art. 1477 u.c., cod. civ., sia tenuto a consegnare all'acquirente, come documento relativo all'uso della cosa venduta, il certificato di abitabilità, tuttavia la conoscenza nell'acquirente della mancanza di detto certificato comporta la comune volontà di e entrambe le parti di vendere e, rispettivamente, di comprare l'immobile anche se formalmente privo di esso: principio, questo, ancor più valido nel caso di specie in cui non si trattava di trasferire la proprietà ma solo di immettere i DE-LE nel materiale possesso dell'appartamento oggetto di una semplice promessa in vendita.
Della censura concernente la posizione della MA già si è detto in sede di esame del secondo motivo e non occorre ripetersi. Le altre censure attengono per lo più alla scelta e alla valutazione delle prove e si risolvono, quindi, nella pretesa di un nuovo esame delle risultanze processuali, ovviamente non consentito in sede di legittimità dove il convincimento del giudice di merito è sindacabile sotto i profili della violazione di legge e della congruità e logicità della motivazione.
Occorre soltanto dire che la Corte barese, contrariamente a quanto si assume confusamente nel ricorso, non ha affatto omesso di valutare l'avvenuto pagamento, da parte degli attuali ricorrenti, oltre che dell'acconto iniziale di ". 10.000.000, di una parte degli effetti cambiari e di alcune rate semestrali del mutuo, tanto che ha calcolato a loro credito la somma di £. 20.217.000 (su £. 45.700.000 do prezzo originariamente pattuito), somma inspiegabile se non si fosse tenuto conto delle £.

5.700.000 di cambiali onorate e di altre somme corrisposte a titolo di accollo del mutuo ipotecario gravante sull'appartamento.
Nè ha consistenza la pretesa che gli effetti cambiari originariamente rilasciati venissero considerati interamente onorati sol perché in possesso dei promissari acquirenti e prodotti in giudizio, poiché il giudice d'appello, attraverso una corretta valutazione delle prove documentali e testimoniali (testi Montebello e Pali), ha ritenuto che quel possesso fosse da spiegarsi con l'avvenuta restituzione dei titoli insoluti alla MA in seguito al rilascio di altri titoli a rinnovo, anch'essi rimasti insoluti, da parte della medesima, sicché degli importi di questi ultimi, comprensivi di interessi, oltre che delle rate di mutuo, non pagate, occorreva tener conto per quantificare l'inadempimento del DE e del RE e per stabilirne l'importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte.
È appena il caso di aggiungere che eventuali errori di calcolo, come adombrati nel ricorso, non potrebbero essere fatti valere in questa sede ma sarebbero emendabili solo con l'apposita procedura di correzione degli errori materiali.
Del pari, eventuali errori di fatto, cioè sviste e travisamenti nella percezione delle risultanze processuali - come, ad esempio, il non essersi accorti che nella scrittura aggiuntiva del 29/8/1980 era cancellata la dizione relativa alla constatata abitabilità e mancanza di vizi dell'appartamento -, avrebbe dovuto trovare rimedio attraverso l'impugnazione per revocazione della sentenza d'appello ex art. 395 n.4 cod. proc. civ. Quanto sinora osservato rende palese che nessuna censura merita la sentenza impugnata là dove ha giudicato grave l'inadempimento dei promissari acquirenti per aver rilasciato in gran parte inadempiuta, ancora a distanza di oltre quattro anni dalla stipulazione del preliminare, la loro obbligazione di pagamento del prezzo, trattandosi, all'evidenza di una valutazione di merito non suscettibile di sindacato in questa sede perché adeguatamente e logicamente motivata.
Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido, al rimborso delle spese del procedimento di cassazione a favore della parte resistente, che liquida in £.

1.808.400 ivi comprese £.1.500.000 (unmilionecinquecentomila) per onorario.
Così deciso in Roma il 18/2/1998.
Depositata in Cancelleria il 18/2/1999.