Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. NICASTRO Gaetano - Presidente -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. LIMONGELLI Antonio - Consigliere -
Dott. PETTI G. Battista - Consigliere -
Dott. CHIARINI M. Margherita - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DE MA, DE GI, DE ER, GO IN, quale procuratore generale di DE ON, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE PRATI 17, presso lo studio dell'avvocato MATTEO LUIGI, difesi dall'avvocato DE ANGELIS OL, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
AP MA, AN RI, ZZ OL, PI NT, SS RE, UI IA, RT EZ GIULIANA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 05021/99 proposto da:
AP MA, AN RI, ZZ OL, PI NT, SS RE, UI IA, RT EZ GIULIANA, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE ANGELICO 36/B, presso lo studio dell'avvocato MARCHI MARIA VITTORIA, difesi dall'avvocato BACCETTI ER, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
nonché

contro

DE MA, DE GI, DE ER, GO IN NQ PROC GEN DE NA, DE ON IN PERS PROC GEN GO;

- intimati -

avverso la sentenza n. 80/98 della Corte d'Appello di FIRENZE, emessa il 12/12/1997, depositata il 23/01/98; RG.643/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/10/02 dal Consigliere Dott. Maria Margherita CHIARINI;

udito l'Avvocato LUIGI MATTEO (per delega avv. PA De Angelis);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio UCCELLA che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo, assorbiti gli altri motivi del ricorso principale, rigetto del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
NI AU, OF RI, IN PA, NZ NE, AC OR, IN NA, RU IA, convenivano, in data 18 aprile 1985, dinanzi al Tribunale di Firenze CA SI, ved. Vannucci, che aveva loro venduto, in data 27 maggio 1980, con atti separati, sei appartamenti, situati a Scandicci, privi di licenza di abitabilità, che però la stessa, con il medesimo contratto, si era impegnata ad ottenere entro il 28.7.1982. Decorso inutilmente tale termine, e proseguito l'inadempimento anche dopo averla costituita in mora (il 21.3.1984), chiedevano pertanto la sua condanna al risarcimento dei danni presenti e futuri, da determinare in giudizio.
La SI contestava la domanda affermando che sussistevano le condizioni per l'ottenimento della licenza e che la relativa istanza era stata presentata al Comune, sì che nessun inadempimento le era imputabile.
Il Tribunale di Firenze, con sentenza del 3 marzo 1994, affermato l'inadempimento della venditrice per aver consegnato aliud pro alio, la condannava a pagare, a titolo di danno emergente, in via equitativa e in moneta attuale, trattandosi di debito di valore, L.

2.500.000 a ciascuno degli attori per le spese dai medesimi da sostenere il compimento dell'attività necessaria per ottenere la licenza di abitabilità. Rigettava invece la domanda per lucro cessante, avanzata per il deprezzamento dell'immobile, non avendo gli attori dimostrato la perdita di occasioni o di utilizzazioni più redditizie.
Rigettava altresì le nuove domande attoree avanzate in sede di precisazione delle conclusioni con cui avevano chiesto la condanna della venditrice "a svolgere tutta l'attività necessaria, giuridica e non ... per conseguire dalla pubblica amministrazione l'abitabilità", perché su di esse, in assenza del difensore della SI per aver rinunciato al mandato, non poteva ritenersi accettato il contraddittorio.
Interponeva appello la SI per aver il Tribunale respinto la sua difesa di non imputabilità del mancato rilascio dell'abitabilità da parte della P.A. pur avendo presentato anche domanda di condono, aggiungendo che peraltro, non essendo stato emesso nessun provvedimento, era da ritenere che i vizi dell'immobile fossero superati. In ogni caso contestava che la somma risarcitoria potesse esser attribuita a ciascun acquirente perché non erano necessarie tante licenze di abitabilità quanti erano gli appartamenti, bensì un'unica licenza (come del resto per il condono) per l'intero fabbricato e perciò l'ottenimento del relativo certificato da parte di uno solo di essi sarebbe giovato a tutti gli altri, e dunque il risarcimento liquidato a favore di ciascuno costituiva un ingiustificato arricchimento. Inoltre gli appellati erano stati parzialmente soccombenti e perciò in proporzione dovevano esser condannati alle spese.
Questi proponevano appello incidentale per aver il Tribunale respinto la loro domanda di condanna della venditrice all'adempimento in forma specifica, formulata ai sensi dell'art. 1453 c.c., e perciò non nuova, bensì precisazione dell'azione contrattuale esercitata, ed evidenziavano che comunque la legge consentiva di sostituire la domanda di risoluzione con quella di adempimento. Rilevavano peraltro che la SI non aveva eccepito la tardività delle loro domande e che il divieto di domande nuove in primo grado non era di ordine pubblico, mentre la rinuncia del difensore della predetta al mandato era inefficace nei confronti di esse controparti (art. 85 c.p.c.). Impugnavano altresì la riduzione a L.

2.500.000 della somma di L. 50.000.000, richiesta da ciascuno a titolo risarcitorio, perché il riconoscimento limitato alle erogazioni ritenute necessarie per ottenere l'abitabilità era immotivato e non teneva conto del deprezzamento del quartiere come "valore di disposizione" ne' che, anche nell'ipotesi di vendita, era meno appetibile di altri e dunque il minor prezzo realizzabile costituiva danno emergente - da stabilire eventualmente tramite C.T.U. - tanto più che erano appartamenti di periferia e non ville.
La Corte di Appello di Firenze, con sentenza del 3 gennaio 1998, rigettava il primo motivo di appello della SI per avere essa stessa ammesso che il rilascio della licenza di abitabilità non era avvenuto perché l'immobile doveva prima ottenere il condono, essendo difforme dalla licenza edilizia, sì che il ritardo nel rilascio dell'abitabilità le era imputabile, mentre non vi era prova che questo provvedimento sarebbe stato certamente rilasciato dopo quello di condono. Accoglieva parzialmente il secondo motivo della medesima riducendo a sei (gli acquirenti erano sette) le quote da pagare a titolo risarcitorio, ma confermava il quantum, rispondente a criteri equitativi, tenuto conto sia dell'unicità del fabbricato, sia di quanto già sborsato dalla suddetta venditrice. Accoglieva - dopo aver respinto per manifesta infondatezza l'eccezione di incostituzionalità dell'art. 85 c.p.c. per contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost. nella parte in cui consente l'accettazione tacita del contraddittorio sulle nuove domande formulate in sede di precisazione delle conclusioni anche in assenza di difensore per aver rinunciato al mandato - il primo motivo di appello incidentale e condannava pertanto la SI a svolgere, nel termine di sei mesi, tutta l'attività necessaria, giuridica e non, per conseguire dalla P.A. l'abitabilità. Rigettava invece il secondo motivo di appello incidentale sulla diminuita appetibilità del fabbricato perché le deduzioni erano generiche e prive pur anche della prospettazione dell'intenzione di vendere gli appartamenti. Infine condannava la SI al pagamento di L. 12.845.000 per spese e onorari, stante la sua prevalente soccombenza.
Avverso questa sentenza ricorrono con tre motivi gli eredi di SI CA. I resistenti propongono ricorso incidentale per un motivo. MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Preliminarmente deve esser disposta la riunione dei ricorsi perché proposti avverso la medesima sentenza (art. 335 cod. proc. civ.). 2.- Con il primo motivo i ricorrenti principali deducono "contraddittorietà della motivazione".
La Corte di Appello ha condannato la SI a svolgere l'attività necessaria per ottenere l'abitabilità dalla P.A. (adempimento in forma specifica), ma nel contempo ha confermato la sentenza del Tribunale che l'aveva condannata a pagare L.

2.500.000 per ogni appartamento a titolo di spese presuntivamente da sborsare dagli acquirenti per ottenere il medesimo provvedimento (adempimento per equivalente), e così ha violato il precetto di logica che vieta di imporre una doppia condanna allo stesso titolo (ne bis in idem), ed ha consentito agli acquirenti di arricchirsi ingiustificatamente. Essi peraltro non avevano sopportato alcuna spesa ne' avevano subito alcun danno per il rilascio tardivo dell'abitabilità, concessa il 13 ottobre 1998.
Il motivo è fondato.
Come già evidenziato i giudici di appello, nel respingere il gravame della SI per eccessività della somma riconosciuta dal Tribunale a titolo di risarcimento del danno (emergente), hanno riaffermato, in linea con un precedente di questa Corte (Cass. 13158/1991, specie in motivazione), che il deprezzamento del valore dell'immobile privo del certificato di abitabilità perché non rispondente alle prescrizioni edilizie, era commisurabile alle spese (presuntivamente) "necessarie per perfezionare la pratica in questione ed ottenere la licenza richiesta ... per ... l'intero fabbricato".
Contestualmente tuttavia, accogliendo l'appello incidentale degli acquirenti, hanno condannato la venditrice allo svolgimento di tutte le attività necessarie per l'ottenimento del medesimo certificato. Sussiste pertanto la violazione del principio generale, codificato nell'art. 2058 cod. civ., ma applicabile anche alle obbligazioni contrattuali (Cass. 6035/1995), secondo il quale il risarcimento in forma specifica costituisce rimedio alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario perché il creditore non può ottenere contemporaneamente la datio in danaro per reintegrare il suo patrimonio della diminuzione economica derivatagli dall'inadempimento della prestazione dovuta - nel che consiste il danno - e l'adempimento diretto da parte dell'obbligato della prestazione dovutagli, volto a rimuovere la causa - e cioè l'inadempimento - della lesione del suo patrimonio, realizzando perciò il suo interesse (id quod interest creditoris obligationem adimpleri).
Perciò la sentenza deve esser cassata in relazione a detto motivo e rinviata al giudice di merito di secondo grado, che applicherà detto principio di diritto al caso di specie, in cui, secondo quanto affermato dagli eredi della SI, e non contestato dalla resistente il certificato di abitabilità è stato rilasciato.
3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano "in via subordinata di merito: insufficiente motivazione". Le spese per l'ottenimento della licenza di abitabilità per l'intero fabbricato sono arbitrarie ed eccessive perché riconosciute in relazione ad ogni singolo appartamento, come se ciascun proprietario dovesse ottenerla singolarmente, e tale errore non può trovare giustificazione nel criterio equitativo adottato per liquidare il danno.
4.- Con il terzo motivo deducono "in via ulteriormente subordinata violazione dell'art. 1226 c.c.. Insufficiente motivazione". Ad ogni modo anche le decisioni equitative devono indicare i criteri e le ragioni seguite, mentre la liquidazione effettuata dal Tribunale per equivalente era del tutto arbitraria, perché invece le spese necessarie potevano esser provate analiticamente, e la Corte di Appello avrebbe dovuto correggere tale arbitrio. 5.- Con il quarto motivo deducono "In punto di condanna alle spese:
violazione degli artt. 96 c.p.c. e 3 Cost.". La Corte di merito ha accolto un motivo dell'appello principale e uno dell'appello incidentale. Sussisteva perciò la soccombenza reciproca e pertanto le spese giudiziali non potevano esser tutte a carico della SI senza violare anche l'art. 3, primo comma, Costituzione. Inoltre il valore della lite doveva esser determinato ai sensi dell'art. 5 D.M. 585/1994 in relazione al valore della controversia (l'appello incidentale era stato proposto per il mancato riconoscimento del danno di L. 50.000.000 a ciascun condomino (per un totale di L. 300.000.000, oltre interessi e spese) - domanda respinta sia in primo che in secondo grado - e l'appello principale per contestare il riconoscimento di sette quote (per un totale di L. 17.500.000: L.

2.500.000 x 7) anziché sei).
L'accoglimento del motivo proposto in via principale esime dall'esame dei successivi due motivi proposti in via condizionata, mentre quello sulle spese processuali è assorbito perché la cassazione anche di un resolo capo della sentenza di merito, per il c.d. effetto espansivo interno (art. 336 cod. proc. civ.), si estende alla statuizione relativa alle spese processuali, con la conseguenza che spetta al giudice del rinvio rinnovarne totalmente la regolamentazione secondo il principio della soccombenza, da valutare non in relazione alle vicende della domanda o di singoli capi di essa in ciascuna fase del processo, ma unitariamente, in base all'esito finale della lite.
6.- Con l'unico motivo di ricorso incidentale i resistenti deducono "Violazione e falsa applicazione dei principi in tema di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale. Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia".
Nel respingere il secondo motivo di appello incidentale in ordine alla minor appetibilità commerciale degli immobili, i giudici avevano qualificato le richieste generiche, per non avere gli acquirenti dedotto di voler vendere gli appartamenti, senza però tener conto che il minor valore commerciale dell'immobile era stato riconosciuto dal Tribunale che, a titolo di danno emergente, lo aveva rapportato alle erogazioni necessarie per ottenere l'abitabilità, mentre il lucro cessante era stato escluso per mancanza di prova di mancate occasioni. Ma la mancanza di abitabilità per oltre un ventennio è certamente fonte di disagi da compensare economicamente e liquidabile in via equitativa o mediante C.T.U.- richiesta e non ammessa - perché il bene promesso è diverso da quello consegnato, mentre è irrilevante la mancata prova di vendite non andate a buon fine per mancanza dell1 abitabilità perché la perdita è di una possibilità attuale e non di un futuro risultato utile.
Il motivo è infondato.
Come evidenziato nell1 esaminare il primo motivo del ricorso principale, e come ammettono anche i ricorrenti incidentali, i giudici di appello hanno confermato che il damnum emergens per il deprezzamento dell'immobile che non ha ottenuto il certificato di abitabilità è pari alle spese necessarie per ottenerlo, mentre hanno ribadito l'esclusione della riconoscibilità del lucrum impedito dal mancato ottenimento di quel certificato perché fondato su mere e generiche congetture, senza prova alcuna che il ritardo nel rilascio medesimo abbia decrementato in concreto il patrimonio degli acquirenti per non aver potuto utilizzare o vendere gli appartamenti.
Questa decisione è conforme al principio assolutamente pacifico per la giurisprudenza di questa Corte secondo il quale non è consentita la liquidazione di un danno meramente potenziale od eventuale, la cui esistenza non sia stata dimostrata, neppure secondo un giudizio probabilistico - che però deve esser rigoroso e non meramente possibilistico - perché se non vi è danno, ancorché vi sia stato inadempimento, il risarcimento non può esser preteso, neppure in via equitativa.
Pertanto il motivo va rigettato.
7.- Concludendo il ricorso principale va accolto in relazione al primo motivo e la sentenza va correlativamente cassata e rinviata ad altra Sezione della Corte di Appello di Firenze che deciderà sul punto adeguandosi al seguente principio di diritto:
"il creditore di una obbligazione contrattuale inadempiuta non può chiedere, a titolo di risarcimento del danno derivato al suo patrimonio dall'inadempimento o dall1 inesatto adempimento di essa, congiuntamente sia l'attribuzione della somma di danaro equivalente al valore della prestazione, sia il risarcimento in forma specifica mediante condanna del debitore all'adempimento della medesima, ma deve optare per l'una o per l'altra forma di risarcimento". Quindi devono esser dichiarati assorbiti gli altri tre motivi del ricorso principale e rigettato il ricorso incidentale. Il giudice del rinvio provvedere altresì a liquidare le spese anche del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
accoglie il primo motivo del ricorso principale e dichiara assorbiti gli altri. Rigetta il ricorso incidentale. Cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Firenze.
Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2002.
Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2003