CASS
Ordinanza 23 gennaio 2023
Ordinanza 23 gennaio 2023
Commentario • 1
- 1. Compravendita immobiliare: quid iuris se manca il certificato di abitabilità? (Cass. 23604/23)Studio Legale Calvello · https://www.studiolegalecalvello.it/articoli/ · 19 gennaio 2024
IL FATTO Gli acquirenti di alcuni singoli appartamenti convenivano in giudizio la società costruttrice e venditrice per sentire accertare l'inadempimento di detta società all'obbligo contrattualmente assunto di ottenere, entro un anno dalla stipula degli indicati atti di compravendita, la certificazione di agibilità/abitabilità, con la conseguente condanna al risarcimento dei danni. IL PRINCIPIO ENUNCIATO DALLA CORTE Secondo la ricostruzione di questa Corte, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere …
Leggi di più…
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, ordinanza 23/01/2023, n. 1897 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 1897 |
| Data del deposito : | 23 gennaio 2023 |
Testo completo
ORDINANZA sul ricorso (iscritto al N.R.G. 9789/2018) proposto da: OR LA (C.F.: [...]), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’Avv. Sebastiano CE PA, nel cui studio in Roma, via Pinerolo n. 2, ha eletto domicilio;
- ricorrente -
contro AR CLODIA S.r.l. (C.F.: 06892761005), in persona del suo procuratore Farina Claudio, in forza di procura per atto pubblico del 12 maggio 2009, rep. n. 3054, racc. n. 1876, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Ferruccio Zannini, nel cui studio in Roma, viale Gorizia n. 51/b, ha eletto domicilio;
- controricorrente -
e OL LA LA (C.F.: [...]); - intimata - R.G.N. 9789/18 C.C. 20/12/2022 Nullità vendita – Interesse del terzo – Simulazione – Revocatoria Civile Ord. Sez. 2 Num. 1897 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 23/01/2023 2 di 22 avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7919/2017, pubblicata il 14 dicembre 2017, notificata il 19 gennaio 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2022 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione notificato il 5 febbraio 2009, OR LA conveniva, davanti al Tribunale di Roma, OL LA LA e la AR CL S.r.l., chiedendo che fosse dichiarata la nullità dell’atto di compravendita dell’immobile sito in Fiumicino, località Aranova, via Siliqua n. 115, stipulato tra le predette convenute il 26 settembre 2008; e, in subordine, che fosse dichiarata la simulazione di tale atto ovvero la sua inefficacia, ai sensi dell’art. 2901 c.c. Al riguardo, l’attrice esponeva: che aveva stipulato, in qualità di promissaria acquirente, con OL LA LA, in qualità di promittente venditrice, un preliminare di vendita in data 1° agosto 2007, avente ad oggetto l’immobile successivamente alienato dalla OL in favore della AR CL;
che aveva versato, a titolo di caparra confirmatoria, al momento della stipula del preliminare, la somma di euro 185.000,00; che il contratto definitivo non si era concluso per inadempimento della promittente alienante, nei confronti della quale aveva già instaurato separato giudizio per ottenere il pagamento del doppio della caparra versata;
che l’atto di compravendita stipulato tra la OL e l’AR CL era affetto da nullità sotto il 3 di 22 profilo urbanistico-edilizio, essendo l’immobile incommerciabile per una molteplicità di abusi non sanati;
che aveva interesse a far valere la nullità, perché l’immobile costituiva la sola garanzia del proprio credito in ordine al pagamento del doppio della caparra;
che nell’atto di vendita era stato indicato il prezzo irrisorio di euro 400.000,00, rispetto al valore del bene non inferiore ad euro 700.000,00; che dalle dichiarazioni contenute nell’atto il prezzo sarebbe stato versato in un’unica soluzione, sicché sussisteva il dubbio che esso non fosse stato effettivamente corrisposto. Si costituivano in giudizio sia OL LA LA sia la AR CL S.r.l., le quali resistevano alla domanda. Inoltre, la AR CL avanzava domanda riconvenzionale verso OL LA LA, perché quest’ultima fosse condannata al risarcimento dei danni per evizione in favore della prima, nella misura di euro 150.000,00, oltre euro 17.370,00, a titolo di rimborso delle spese relative ai lavori di miglioramento effettuati nell’immobile. Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 9270/2013, depositata il 19 aprile 2013, dichiarava inammissibili, per difetto di interesse ad agire, le domande di nullità e di simulazione dell’atto di compravendita e rigettava, per difetto di prova, la domanda revocatoria. In particolare, la sentenza rilevava: che tutte le domande erano state spiegate a tutela del credito sub iudice vantato dalla OR nei confronti della OL, per effetto del recesso da questa esercitato dal contratto preliminare di vendita, avente ad 4 di 22 oggetto lo stesso immobile poi venduto all’AR CL;
che, mentre l’azione revocatoria poteva essere esercitata anche per tutelare un credito litigioso, le domande di nullità e di simulazione postulavano, invece, l’esistenza di un interesse certo e attuale ad ottenere la pronuncia, che nella specie non sussisteva;
che, quanto alla domanda revocatoria, le circostanze, seppure anomale, del trasferimento perfezionato, non erano idonee a dimostrare la consapevolezza dell’acquirente sulla sussistenza del debito dell’alienante; che doveva essere disattesa la domanda riconvenzionale proposta dalla AR CL, per difetto di prova del danno certo, non essendovi stata alcuna evizione. 2.– Con atto di citazione notificato il 25 novembre 2013, proponeva appello OR LA. Si costituivano nel giudizio di impugnazione sia OL LA LA sia la AR CL S.r.l., la quale spiegava appello incidentale in ordine al rigetto della domanda risarcitoria. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e l’appello incidentale e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che non si ravvisava alcun interesse della OR ad una pronuncia che accertasse la violazione di norme urbanistiche nonché l’incommerciabilità del bene alienato e la conseguente nullità del relativo atto traslativo, poiché la medesima istante aveva instaurato separato giudizio per far valere la legittimità del proprio 5 di 22 recesso dal preliminare, avente ad oggetto lo stesso immobile, e per ottenere il doppio della caparra, con l’effetto che l’interesse della predetta, in ordine alla condizione urbanistico-edilizia dell’immobile, era insussistente;
b) che, del resto, non risultava integrata alcuna lesione di un diritto della OR derivante direttamente dalla stipulazione del contratto, atteso che l’attrice aveva espressamente proposto l’azione di nullità per un fine diverso da quello suo proprio, ossia per non perdere la garanzia del credito, quale finalità tipica dell’azione revocatoria;
c) che, invece, ricorreva l’interesse ad agire in ordine all’azione di simulazione, diretta all’accertamento dell’inesistenza del negozio concluso tra le parti, potendo i creditori del simulato alienante far valere la simulazione che avesse pregiudicato i loro diritti;
d) che, in ogni caso, non vi era prova della dedotta simulazione, atteso che non avevano rilevanza la forma prescelta della scrittura privata autenticata, la mancata stipulazione del preliminare prima della stipula dell’atto definitivo traslativo, la solerzia del notaio nel compimento delle formalità successive alla stipula dell’atto, la falsità delle dichiarazioni circa la conformità dell’immobile ai titoli edificatori, la rinuncia del venditore all’ipoteca legale;
e) che, parimenti, quanto al contestato mancato versamento del prezzo, l’AR CL aveva depositato le copie degli assegni bancari, delle cambiali, del contratto di mutuo erogato da Unicredit e garantito da ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita, a dimostrazione del pagamento integrale del corrispettivo;
f) che, con riferimento alla proposta azione revocatoria, dovevano essere confermate le argomentazioni della sentenza di prime cure, secondo cui difettavano elementi idonei a 6 di 22 dimostrare che la società acquirente avesse consapevolezza dell’esistenza di una possibile situazione debitoria della venditrice, in mancanza di alcuna prova di pregressi rapporti tra le parti, e ciò anche in ragione della qualità dell’acquirente, quale società immobiliare che svolgeva attività di acquisto e rivendita di immobili;
g) che doveva essere ribadito anche il rilievo secondo cui l’appellante nulla aveva dedotto quanto ai rapporti tra le parti contrattuali, con riguardo alla prova del consilium fraudis, limitandosi a richiamare i medesimi elementi già allegati in relazione alla simulazione e affermando che la scientia damni sarebbe stata provata dalla differenza tra il prezzo pagato, pari a euro 90.000,00, e il prezzo indicato in contratto, pari a euro 400.000,00, senza tenere conto della dimostrazione dell’integrale pagamento avvenuto. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, OR LA. Ha resistito con controricorso la AR CL S.r.l. È rimasta intimata OL LA LA. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– In primis, deve essere dichiarata l’inammissibilità della memoria illustrativa depositata dalla ricorrente in data 15 dicembre 2022, ai sensi dell’art. 380-bis.
1. c.p.c., perché tardiva. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto dell’azione di nullità, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente escluso l’interesse del terzo creditore ad agire per la declaratoria di nullità, per contrarietà a norma imperativa o per 7 di 22 oggetto illecito, dell’atto di cessione effettuato dal debitore a terzi della proprietà dell’unico cespite facente parte del suo patrimonio. Sostiene l’istante che, a fronte della deduzione della nullità della compravendita per violazione della normativa urbanistico- edilizia, in ragione degli abusi perpetrati, l’esercizio del diritto potestativo di recesso dal preliminare e l’azione giudiziale intrapresa per ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata avrebbero conferito al terzo la legittimazione a far valere la nullità, senza che fosse necessaria alcuna correlazione tra le cause della nullità medesima e la titolarità del diritto leso dall’atto pregiudizievole. Inoltre, osserva la ricorrente che la finalità dell’azione di nullità sarebbe stata rinvenibile, non già nella tutela di un bene particolare, ma di un bene di più alto rango, coincidente con l’interesse pubblico di conformazione del regolamento contrattuale alle norme inderogabili dell’ordinamento, sicché, nella fattispecie, l’interesse del terzo avrebbe dovuto essere identificato nella possibilità di far valere il diritto al recupero della garanzia generica sui beni del debitore e di poter così agire in via esecutiva, interesse rispetto al quale non avrebbe dovuto essere valutata la circostanza che l’azione di nullità fosse stata proposta per un fine che non le era proprio, ossia quello di non perdere la garanzia del credito, dovendo aversi, invece, riguardo ai concreti effetti favorevoli che ne sarebbero potuti derivare nella sfera giuridica dell’attore. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., sempre in merito al 8 di 22 rigetto dell’azione di nullità, della invalidità della sentenza impugnata, per avere il Giudice del gravame mancato di pronunciarsi in ordine alla sollevata questione di nullità del contratto di compravendita, oggetto del giudizio, quale questione pregiudiziale rispetto all’accertamento della simulazione e dell’inefficacia dell’atto, in conseguenza dell’esercizio dell’azione revocatoria, questione che avrebbe potuto essere rilevata d’ufficio. In proposito, l’istante deduce che, anche ove si fosse ritenuto insussistente l’interesse ad agire del terzo, il Giudice di merito avrebbe dovuto comunque pronunciarsi sulla nullità del contratto di vendita, alla luce delle espresse contestazioni formulate in tal senso dall’attrice, trattandosi di questione pregiudiziale rispetto all’esame nel merito delle domande subordinate di simulazione e di revocatoria dell’atto, che avrebbero presupposto la validità del contratto. E tanto avendo riguardo alle risultanze emergenti dalla svolta consulenza tecnica d’ufficio, dalle quali sarebbero emersi i gravi abusi edilizi da cui era affetto l’immobile, mai oggetto di specifica domanda di concessione edilizia in sanatoria, la notevole difformità catastale esistente tra la situazione di fatto accertata e le planimetrie e i dati catastali, la mancata consegna del certificato di abitabilità. 3.1.– I motivi – che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione, in senso giuridico e logico (attenendo alla comune questione della nullità dell’atto di vendita per violazione di norme urbanistico-edilizie) – sono infondati. 9 di 22 3.2.– Si premette che, con riferimento alla domanda (o all’eventuale eccezione) di nullità di un contratto, mentre per le parti contraenti l’interesse ad agire è in re ipsa, in dipendenza dell’attitudine del contratto di cui si invoca la nullità ad incidere nella loro sfera giuridica, il terzo che agisca ai sensi dell’art. 1421 c.c. deve dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse alla declaratoria di nullità, ossia la necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto e il conseguente danno alla propria sfera giuridica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2670 del 05/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 5420 del 15/04/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2721 del 25/02/2002; Sez. 3, Sentenza n. 338 del 11/01/2001; Sez. 2, Sentenza n. 7717 del 12/07/1991; Sez. 2, Sentenza n. 1553 del 17/03/1981). In tal caso, infatti, l’interesse ad agire si prospetta quale condizione dell’azione, consistente appunto nell’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice. Ancora in via preliminare, si evidenzia che il requisito dell’attualità della lesione implica che non si può esperire l’indicata azione a tutela di un interesse futuro ed eventuale (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1475 del 09/03/1982). Ora, l’interesse ad agire sussiste solo rispetto alle azioni oggettivamente dirette a conseguire il bene della vita consistente nella rimozione dello stato di giuridica incertezza in ordine alla sussistenza di un determinato diritto e va identificato in una situazione di carattere oggettivo derivante da un fatto lesivo, in senso ampio, del diritto, rappresentato dal rilievo secondo cui, senza il processo e l’esercizio della giurisdizione, l’attore 10 di 22 soffrirebbe il pregiudizio di una propria situazione giuridica protetta;
sicché esso deve avere necessariamente carattere attuale, poiché solo in tal caso trascende il piano di una mera prospettazione soggettiva, assurgendo a giuridica ed oggettiva consistenza, viceversa restando escluso ove il giudizio sia strumentale alla soluzione, soltanto in via di massima od accademica, di una questione di diritto, in vista di situazioni future o meramente ipotetiche (Cass. Sez. L, Sentenza n. 27151 del 23/12/2009; Sez. 2, Sentenza n. 5635 del 18/04/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3157 del 05/03/2001; Sez. U, Sentenza n. 565 del 10/08/2000; Sez. L, Sentenza n. 4444 del 20/04/1995). 3.3.– Tanto premesso, rispetto alla contestazione della dichiarata carenza di interesse ad agire per la declaratoria di nullità o dell’omessa sua rilevazione d’ufficio ex art. 1421 c.c., assume un rilievo dirimente (ed assorbente) la circostanza che i profili addotti (recte il deductum), circa l’integrazione di una causa di invalidità, in realtà, non sussistono. Ed infatti, con riguardo alle prospettate difformità urbanistico-edilizie e agli abusi da cui sarebbe stato inficiato il cespite alienato, si evidenzia che la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo 11 di 22 dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020; Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019). Ebbene, il citato art. 46 prevede che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. In applicazione di questi principi, già per come il vizio di nullità è stato dedotto, l’invalidità denunciata non ricorre. E tanto perché l’odierna ricorrente ha spiegato domanda di nullità dell’atto di compravendita emarginato, sostenendo che il bene oggetto dell’atto traslativo fosse incommerciabile per l’esistenza di una moltitudine di abusi edilizi non sanabili e celati dalle parti contraenti. Senonché è esclusa l’esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di 12 di 22 renderli giuridicamente non utilizzabili. Per converso, le doglianze compendiate assumono una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, concezione che tuttavia non è compatibile con i principi di diritto enunciati dalle citate Sezioni Unite (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7521 del 08/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29317 del 21/10/2021). 3.4.– Quanto alle denunciate difformità catastali, pur riguardando la dichiarazione richiesta dall’art. 19, quattordicesimo comma, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122/2010 – per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali non di garanzia su unità immobiliari urbane – la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, in quanto essi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, sicché la sua omissione, stante la finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell’atto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27181 del 15/09/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20526 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8611 del 11/04/2014), nondimeno tale ragione di nullità non è stata dedotta dall’attrice nei giudizi di merito (né, peraltro, sono adeguatamente esplicitati i termini di tale asserito vizio, quale assenza della attestazione di conformità ovvero quale non corrispondenza della situazione di fatto all’attestazione rilasciata), né emerge ex actis ai fini della rilevabilità d’ufficio. All’uopo, la ricorrente evoca genericamente le risultanze 13 di 22 dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, senza riportarle nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità. A tale scopo è, infatti, necessaria la tempestiva proposizione della questione nel giudizio di merito, a nulla rilevando che essa sia rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, atteso che il corrispondente potere del giudice incontra, da un lato, il limite della necessità di un accertamento di fatto e, dall’altro, dev’essere coordinato con il principio della domanda, fissato dagli artt. 99 e 112 c.p.c. (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 40896 del 20/12/2021; Sez. L, Sentenza n. 36353 del 23/11/2021; Sez. L, Ordinanza n. 11106 del 27/04/2021; Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 11550 del 17/05/2007; Sez. 1, Sentenza n. 12627 del 26/05/2006). 3.5.– Con riferimento alla prospettata nullità della vendita per mancata consegna del certificato di abitabilità, anche tale vizio non è stato denunciato nei gradi di merito del giudizio e non risulta dagli atti. In ogni caso, la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilità, non è nulla per illeceità dell’oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma è solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l’inadempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 14 di 22 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 259 del 08/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995). 4.– Con il terzo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto dell’azione di simulazione, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2733 e 2697 c.c., per non avere la Corte distrettuale acquisito i risultati della prova legale conseguente alla confessione resa dalla convenuta, in ordine al mancato pagamento del prezzo di compravendita, ripartendo erroneamente l’onere della prova quanto alla circostanza oggetto di eccezione modificativa formulata dalla parte convenuta, relativa al pagamento del prezzo, avvenuto secondo termini e modalità diverse, in virtù di accordo successivo intervenuto inter partes. Ed ancora, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., contesta la motivazione illogica e/o apparente in merito ad un fatto decisivo del giudizio, ossia al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Ad avviso dell’istante, a fronte della proposizione della domanda subordinata di accertamento della simulazione assoluta, per difetto della corresponsione di alcun prezzo dalla società acquirente alla venditrice, la deduzione dell’acquirente circa l’effettuazione del pagamento con modalità diverse da quelle pattuite nel contratto avrebbe dovuto indurre il Giudice d’appello a verificare se le prove rese, ossia gli assegni e le cambiali in copia, offrissero la prova dell’effettiva negoziazione di tali titoli e dell’effettivo incasso, così come con riguardo alla copia del contratto di mutuo. Sicché, in ragione della dichiarazione confessoria resa dalla convenuta, in difetto della prova a carico di 15 di 22 quest’ultima dell’integrale pagamento del prezzo, il contratto avrebbe dovuto ritenersi simulato. 4.1.– La doglianza è inammissibile. In primis, si rileva che l’affermazione circa l’avvenuto pagamento integrale del prezzo della vendita, secondo modalità diverse da quelle stabilite nel testo negoziale (in cui, invece, si dava atto che il pagamento fosse avvenuto contestualmente alla stipulazione), non equivale ad un riconoscimento della simulazione del prezzo. Al contempo, a fronte della deduzione, a cura del creditore del simulato alienante (con la domanda introduttiva del giudizio), della simulazione assoluta dell’atto di vendita per mancato pagamento del prezzo, la postuma ammissione circa il versamento di una somma inferiore, pari ad euro 90.000,00, a titolo di prezzo, rispetto al corrispettivo ben più rilevante pattuito nel contratto di euro 400.000,00, esclude l’integrazione della simulazione assoluta (ossia della creazione di una mera apparenza di una vendita, senza che in realtà le parti avessero voluto alcun atto traslativo), semmai potendosi prospettare una simulazione relativa. Si ha, infatti, simulazione assoluta del contratto quando le parti, pur dichiarando di concluderlo e compiendo atti che appaiano corrispondenti alla sua esecuzione, non abbiano in realtà voluto concludere contratto alcuno;
si ha simulazione relativa quando le parti stesse abbiano inteso stipulare un contratto diverso da quello a cui, con le loro dichiarazioni e la loro attività concreta, hanno dato parvenza, anche quanto alla misura del prezzo. 16 di 22 Tanto esposto, a fortiori, si evidenzia che, ai fini dell’indagine sulla simulazione, le risultanze dell’atto pubblico non sono decisive, perché la sua efficacia probatoria riguarda la provenienza delle dichiarazioni e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza, e non l’intrinseca verità delle dichiarazioni, né la rispondenza dei fatti alla vera intenzione delle parti. La conformità al reale interno volere di tali manifestazioni di volontà può, quindi, essere contrastata con ogni mezzo di prova nei casi contemplati dall’art. 1417 c.c., ivi compresa la prova per presunzioni. Ciò vale a maggior ragione allorché, come nel caso di specie, la vendita sia stata perfezionata mediante scrittura privata autenticata. Sulla scorta di tali principi, nella fattispecie il Giudice di merito ha considerato raggiunta la prova sull’integrale pagamento del prezzo, in base ai documenti offerti dall’acquirente e sulla base dell’analitica smentita del quadro inferenziale prospettato dall’attrice odierna ricorrente, e ciò pur rilevando che la dichiarazione contenuta nel testo contrattuale, sull’integrale pagamento del prezzo contestualmente alla conclusione della vendita, non fosse veritiera. Di talché la pronuncia impugnata si è adeguata al consolidato indirizzo in forza del quale, in tema di prova per presunzioni della simulazione di un contratto, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nell’atto traslativo, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione, poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti (Cass. Sez. 2, 17 di 22 Ordinanza n. 15510 del 13/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 5326 del 02/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 11372 del 30/05/2005; Sez. 2, Sentenza n. 22454 del 22/10/2014). Spetta, in questo caso, al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e di apprezzare l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire deduzioni che ne discendano secondo l’id quod plerumque accidit, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 29540 del 14/11/2019; Sez. 3, Sentenza n. 22801 del 28/10/2014). In tal senso, essendo la presunzione semplice affidata alla “prudente” valutazione del decidente ex art. 2729 c.c., spetta al giudice di merito valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a fondamento della presunzione e le regole d’esperienza – tra quelle realmente esistenti nel sapere collettivo della società – tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge. Trattandosi, appunto, di apprezzamento affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, esso è sottratto al sindacato di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 101 del 08/01/2015; Sez. 3, Sentenza n. 8023 del 02/04/2009; Sez. L, Sentenza n. 15737 del 21/10/2003; Sez. L, Sentenza n. 11906 del 06/08/2003). Nella specie, il Giudice d’appello ha reputato che la dimostrazione sull’integrale pagamento del corrispettivo sia stata 18 di 22 fornita, sicché deve escludersi che sia stata posta in essere un’indebita inversione dell’onere della prova. Come si ricava dalla argomentata e logica motivazione della sentenza di secondo grado, l’esclusione della natura simulata dell’atto oggetto di causa è il frutto di una disamina dei vari elementi documentali ed indiziari, compiuta sia singolarmente, nella parte in cui è stato escluso che ognuno di essi fosse di per sé indicativo della natura fittizia della vendita, sia in chiave complessiva, laddove si è sottolineato che la tesi di parte ricorrente appariva smentita dalla diversa ricostruzione offerta dai convenuti, la quale risultava maggiormente verosimile, anche alla luce della documentazione prodotta, seppure in copia (assegni bancari, cambiali, mutuo ipotecario). Cosicché la sentenza d’appello, pur dando atto del carattere non vincolante della quietanza contenuta nell’atto di vendita, ha tuttavia ritenuto che, anche prescindendo dall’espletamento dei mezzi di prova richiesti, potesse comunque considerarsi raggiunta la dimostrazione del pagamento del prezzo, secondo le modalità prospettate dall’acquirente odierno controricorrente. Ne deriva che il motivo proposto solo in apparenza è volto a denunciare una violazione di legge, ma, in realtà, mira surrettiziamente a criticare la valutazione dei fatti compiuta dal Giudice di merito, sollecitando, quindi, un diverso apprezzamento del complessivo quadro indiziario, pur a fronte di una adeguata motivazione a corredo della decisione gravata, sindacato che, in questa sede, non può essere ammesso. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto 19 di 22 dell’azione revocatoria ordinaria, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2733 e 2697 c.c., per non avere la Corte territoriale acquisito i risultati della prova legale conseguente alla confessione resa dalla convenuta, in ordine al mancato pagamento del prezzo di compravendita, ripartendo erroneamente l’onere della prova quanto alla circostanza oggetto di eccezione modificativa formulata dalla parte convenuta, relativa al pagamento del prezzo, avvenuto secondo termini e modalità diverse, in virtù di accordo successivo intervenuto inter partes. Ed ancora, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., contesta la motivazione illogica e/o apparente in merito ad un fatto decisivo del giudizio, ossia al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. In merito, la ricorrente obietta che la sentenza di primo grado, le cui argomentazioni sono state confermate in appello, quanto al rigetto della domanda revocatoria per mancanza di prova in ordine ai requisiti del consilium fraudis e della scientia damni, sarebbe stata inficiata dalla confessione resa dall’acquirente circa il versamento dilazionato del prezzo secondo modalità diverse da quelle stabilite nel contratto, con la conseguenza che, in difetto di prova ex actis dell’effettivo ed integrale pagamento del corrispettivo, se non per il solo importo di euro 90.000,00, con evidente sperequazione rispetto al valore dell’immobile stabilito tra le parti, pari ad euro 400.000,00, i requisiti costitutivi dell’azione revocatoria avrebbero dovuto ritenersi esistenti. 5.1.– Il motivo è infondato. 20 di 22 Si ribadisce, anzitutto, che – secondo lo stesso assunto della ricorrente – l’acquirente non ha confessato, né di avere concordato con la controparte di non corrispondere il prezzo, né di avere pattuito un prezzo effettivo inferiore rispetto a quello previsto in contratto. Piuttosto, ha affermato di avere corrisposto integralmente il prezzo concordato in tempi dilazionati e secondo modalità diverse da quelle pattuite nell’atto di vendita. Senonché, l’apprezzamento espresso al riguardo dal giudice di merito, in ordine all’integrazione (o alla mancata integrazione) del presupposto soggettivo dell’azione revocatoria – aspetto, questo, che può essere dimostrato anche attraverso il ricorso alle presunzioni –, è insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 862 del 16/01/2018; Sez. 3, Sentenza n. 26168 del 12/12/2014; Sez. 1, Sentenza n. 15257 del 06/08/2004). E nel caso in disputa la sentenza d’appello ha dato atto che non vi fosse alcun elemento da cui ricavare che la società acquirente avesse consapevolezza dell’esistenza di una possibile situazione debitoria della venditrice, in mancanza di alcuna prova di pregressi rapporti tra le parti. E tanto avuto riguardo anche alla qualità dell’acquirente, quale società immobiliare che svolgeva fisiologicamente attività di acquisto e rivendita di immobili. Quanto al pagamento di un prezzo irrisorio, la Corte di merito ha negato che tale circostanza si fosse verificata, stante la dimostrazione del totale pagamento del corrispettivo, sicché non occorreva indagare in ordine alla sua incidenza sull’accoglimento della revocatoria. 21 di 22 In aggiunta, si precisa che, in tema di azione revocatoria, la consapevolezza dell’evento dannoso da parte del terzo contraente – prevista quale condizione dell’azione dall’art. 2901, primo comma, n. 2, c.c. – consiste nella generica conoscenza del pregiudizio che l’atto posto in essere dal debitore può arrecare alle ragioni dei creditori, non essendo necessaria la collusione tra terzo e debitore. Tuttavia, nel caso di contratto preliminare di compravendita, a seguito del quale il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto, la prova che l’acquirente dell’immobile fosse a conoscenza del precedente contratto preliminare non è sufficiente, essendo necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 17807 del 26/08/2020; Sez. 2, Sentenza n. 20251 del 07/10/2016; Sez. 6-1, Ordinanza n. 25614 del 03/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20118 del 02/09/2013; Sez. 3, Sentenza n. 6962 del 22/03/2007). E ciò perché la revocanda alienazione è anteriore al credito da tutelare (nella fattispecie, la pretesa di pagamento del doppio della caparra confirmatoria) – credito che nasce solo per effetto della trascrizione dell’atto di alienazione –, sicché la revocatoria può essere esperita con successo solo allorché sia provata la partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione ex art. 2901, primo comma, n. 2, c.c. Ebbene, di tale componente ulteriore non vi è traccia nelle argomentazioni dell’attrice odierna ricorrente, neanche sul piano deduttivo, come già rilevato dalla Corte distrettuale. 22 di 22 6.– Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 5.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda
- ricorrente -
contro AR CLODIA S.r.l. (C.F.: 06892761005), in persona del suo procuratore Farina Claudio, in forza di procura per atto pubblico del 12 maggio 2009, rep. n. 3054, racc. n. 1876, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’Avv. Ferruccio Zannini, nel cui studio in Roma, viale Gorizia n. 51/b, ha eletto domicilio;
- controricorrente -
e OL LA LA (C.F.: [...]); - intimata - R.G.N. 9789/18 C.C. 20/12/2022 Nullità vendita – Interesse del terzo – Simulazione – Revocatoria Civile Ord. Sez. 2 Num. 1897 Anno 2023 Presidente: DI VIRGILIO ROSA MARIA Relatore: TRAPUZZANO CESARE Data pubblicazione: 23/01/2023 2 di 22 avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7919/2017, pubblicata il 14 dicembre 2017, notificata il 19 gennaio 2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 dicembre 2022 dal Consigliere relatore Cesare Trapuzzano. FATTI DI CAUSA 1.– Con atto di citazione notificato il 5 febbraio 2009, OR LA conveniva, davanti al Tribunale di Roma, OL LA LA e la AR CL S.r.l., chiedendo che fosse dichiarata la nullità dell’atto di compravendita dell’immobile sito in Fiumicino, località Aranova, via Siliqua n. 115, stipulato tra le predette convenute il 26 settembre 2008; e, in subordine, che fosse dichiarata la simulazione di tale atto ovvero la sua inefficacia, ai sensi dell’art. 2901 c.c. Al riguardo, l’attrice esponeva: che aveva stipulato, in qualità di promissaria acquirente, con OL LA LA, in qualità di promittente venditrice, un preliminare di vendita in data 1° agosto 2007, avente ad oggetto l’immobile successivamente alienato dalla OL in favore della AR CL;
che aveva versato, a titolo di caparra confirmatoria, al momento della stipula del preliminare, la somma di euro 185.000,00; che il contratto definitivo non si era concluso per inadempimento della promittente alienante, nei confronti della quale aveva già instaurato separato giudizio per ottenere il pagamento del doppio della caparra versata;
che l’atto di compravendita stipulato tra la OL e l’AR CL era affetto da nullità sotto il 3 di 22 profilo urbanistico-edilizio, essendo l’immobile incommerciabile per una molteplicità di abusi non sanati;
che aveva interesse a far valere la nullità, perché l’immobile costituiva la sola garanzia del proprio credito in ordine al pagamento del doppio della caparra;
che nell’atto di vendita era stato indicato il prezzo irrisorio di euro 400.000,00, rispetto al valore del bene non inferiore ad euro 700.000,00; che dalle dichiarazioni contenute nell’atto il prezzo sarebbe stato versato in un’unica soluzione, sicché sussisteva il dubbio che esso non fosse stato effettivamente corrisposto. Si costituivano in giudizio sia OL LA LA sia la AR CL S.r.l., le quali resistevano alla domanda. Inoltre, la AR CL avanzava domanda riconvenzionale verso OL LA LA, perché quest’ultima fosse condannata al risarcimento dei danni per evizione in favore della prima, nella misura di euro 150.000,00, oltre euro 17.370,00, a titolo di rimborso delle spese relative ai lavori di miglioramento effettuati nell’immobile. Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio. Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 9270/2013, depositata il 19 aprile 2013, dichiarava inammissibili, per difetto di interesse ad agire, le domande di nullità e di simulazione dell’atto di compravendita e rigettava, per difetto di prova, la domanda revocatoria. In particolare, la sentenza rilevava: che tutte le domande erano state spiegate a tutela del credito sub iudice vantato dalla OR nei confronti della OL, per effetto del recesso da questa esercitato dal contratto preliminare di vendita, avente ad 4 di 22 oggetto lo stesso immobile poi venduto all’AR CL;
che, mentre l’azione revocatoria poteva essere esercitata anche per tutelare un credito litigioso, le domande di nullità e di simulazione postulavano, invece, l’esistenza di un interesse certo e attuale ad ottenere la pronuncia, che nella specie non sussisteva;
che, quanto alla domanda revocatoria, le circostanze, seppure anomale, del trasferimento perfezionato, non erano idonee a dimostrare la consapevolezza dell’acquirente sulla sussistenza del debito dell’alienante; che doveva essere disattesa la domanda riconvenzionale proposta dalla AR CL, per difetto di prova del danno certo, non essendovi stata alcuna evizione. 2.– Con atto di citazione notificato il 25 novembre 2013, proponeva appello OR LA. Si costituivano nel giudizio di impugnazione sia OL LA LA sia la AR CL S.r.l., la quale spiegava appello incidentale in ordine al rigetto della domanda risarcitoria. Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello principale e l’appello incidentale e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata. A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a) che non si ravvisava alcun interesse della OR ad una pronuncia che accertasse la violazione di norme urbanistiche nonché l’incommerciabilità del bene alienato e la conseguente nullità del relativo atto traslativo, poiché la medesima istante aveva instaurato separato giudizio per far valere la legittimità del proprio 5 di 22 recesso dal preliminare, avente ad oggetto lo stesso immobile, e per ottenere il doppio della caparra, con l’effetto che l’interesse della predetta, in ordine alla condizione urbanistico-edilizia dell’immobile, era insussistente;
b) che, del resto, non risultava integrata alcuna lesione di un diritto della OR derivante direttamente dalla stipulazione del contratto, atteso che l’attrice aveva espressamente proposto l’azione di nullità per un fine diverso da quello suo proprio, ossia per non perdere la garanzia del credito, quale finalità tipica dell’azione revocatoria;
c) che, invece, ricorreva l’interesse ad agire in ordine all’azione di simulazione, diretta all’accertamento dell’inesistenza del negozio concluso tra le parti, potendo i creditori del simulato alienante far valere la simulazione che avesse pregiudicato i loro diritti;
d) che, in ogni caso, non vi era prova della dedotta simulazione, atteso che non avevano rilevanza la forma prescelta della scrittura privata autenticata, la mancata stipulazione del preliminare prima della stipula dell’atto definitivo traslativo, la solerzia del notaio nel compimento delle formalità successive alla stipula dell’atto, la falsità delle dichiarazioni circa la conformità dell’immobile ai titoli edificatori, la rinuncia del venditore all’ipoteca legale;
e) che, parimenti, quanto al contestato mancato versamento del prezzo, l’AR CL aveva depositato le copie degli assegni bancari, delle cambiali, del contratto di mutuo erogato da Unicredit e garantito da ipoteca sull’immobile oggetto di compravendita, a dimostrazione del pagamento integrale del corrispettivo;
f) che, con riferimento alla proposta azione revocatoria, dovevano essere confermate le argomentazioni della sentenza di prime cure, secondo cui difettavano elementi idonei a 6 di 22 dimostrare che la società acquirente avesse consapevolezza dell’esistenza di una possibile situazione debitoria della venditrice, in mancanza di alcuna prova di pregressi rapporti tra le parti, e ciò anche in ragione della qualità dell’acquirente, quale società immobiliare che svolgeva attività di acquisto e rivendita di immobili;
g) che doveva essere ribadito anche il rilievo secondo cui l’appellante nulla aveva dedotto quanto ai rapporti tra le parti contrattuali, con riguardo alla prova del consilium fraudis, limitandosi a richiamare i medesimi elementi già allegati in relazione alla simulazione e affermando che la scientia damni sarebbe stata provata dalla differenza tra il prezzo pagato, pari a euro 90.000,00, e il prezzo indicato in contratto, pari a euro 400.000,00, senza tenere conto della dimostrazione dell’integrale pagamento avvenuto. 3.– Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, OR LA. Ha resistito con controricorso la AR CL S.r.l. È rimasta intimata OL LA LA. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.– In primis, deve essere dichiarata l’inammissibilità della memoria illustrativa depositata dalla ricorrente in data 15 dicembre 2022, ai sensi dell’art. 380-bis.
1. c.p.c., perché tardiva. 2.– Tanto premesso, con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto dell’azione di nullità, la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente escluso l’interesse del terzo creditore ad agire per la declaratoria di nullità, per contrarietà a norma imperativa o per 7 di 22 oggetto illecito, dell’atto di cessione effettuato dal debitore a terzi della proprietà dell’unico cespite facente parte del suo patrimonio. Sostiene l’istante che, a fronte della deduzione della nullità della compravendita per violazione della normativa urbanistico- edilizia, in ragione degli abusi perpetrati, l’esercizio del diritto potestativo di recesso dal preliminare e l’azione giudiziale intrapresa per ottenere il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata avrebbero conferito al terzo la legittimazione a far valere la nullità, senza che fosse necessaria alcuna correlazione tra le cause della nullità medesima e la titolarità del diritto leso dall’atto pregiudizievole. Inoltre, osserva la ricorrente che la finalità dell’azione di nullità sarebbe stata rinvenibile, non già nella tutela di un bene particolare, ma di un bene di più alto rango, coincidente con l’interesse pubblico di conformazione del regolamento contrattuale alle norme inderogabili dell’ordinamento, sicché, nella fattispecie, l’interesse del terzo avrebbe dovuto essere identificato nella possibilità di far valere il diritto al recupero della garanzia generica sui beni del debitore e di poter così agire in via esecutiva, interesse rispetto al quale non avrebbe dovuto essere valutata la circostanza che l’azione di nullità fosse stata proposta per un fine che non le era proprio, ossia quello di non perdere la garanzia del credito, dovendo aversi, invece, riguardo ai concreti effetti favorevoli che ne sarebbero potuti derivare nella sfera giuridica dell’attore. 3.– Con il secondo motivo la ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., sempre in merito al 8 di 22 rigetto dell’azione di nullità, della invalidità della sentenza impugnata, per avere il Giudice del gravame mancato di pronunciarsi in ordine alla sollevata questione di nullità del contratto di compravendita, oggetto del giudizio, quale questione pregiudiziale rispetto all’accertamento della simulazione e dell’inefficacia dell’atto, in conseguenza dell’esercizio dell’azione revocatoria, questione che avrebbe potuto essere rilevata d’ufficio. In proposito, l’istante deduce che, anche ove si fosse ritenuto insussistente l’interesse ad agire del terzo, il Giudice di merito avrebbe dovuto comunque pronunciarsi sulla nullità del contratto di vendita, alla luce delle espresse contestazioni formulate in tal senso dall’attrice, trattandosi di questione pregiudiziale rispetto all’esame nel merito delle domande subordinate di simulazione e di revocatoria dell’atto, che avrebbero presupposto la validità del contratto. E tanto avendo riguardo alle risultanze emergenti dalla svolta consulenza tecnica d’ufficio, dalle quali sarebbero emersi i gravi abusi edilizi da cui era affetto l’immobile, mai oggetto di specifica domanda di concessione edilizia in sanatoria, la notevole difformità catastale esistente tra la situazione di fatto accertata e le planimetrie e i dati catastali, la mancata consegna del certificato di abitabilità. 3.1.– I motivi – che possono essere scrutinati congiuntamente, in quanto avvinti da evidenti ragioni di connessione, in senso giuridico e logico (attenendo alla comune questione della nullità dell’atto di vendita per violazione di norme urbanistico-edilizie) – sono infondati. 9 di 22 3.2.– Si premette che, con riferimento alla domanda (o all’eventuale eccezione) di nullità di un contratto, mentre per le parti contraenti l’interesse ad agire è in re ipsa, in dipendenza dell’attitudine del contratto di cui si invoca la nullità ad incidere nella loro sfera giuridica, il terzo che agisca ai sensi dell’art. 1421 c.c. deve dimostrare la sussistenza di un proprio concreto interesse alla declaratoria di nullità, ossia la necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto e il conseguente danno alla propria sfera giuridica (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2670 del 05/02/2020; Sez. 2, Sentenza n. 5420 del 15/04/2002; Sez. 2, Sentenza n. 2721 del 25/02/2002; Sez. 3, Sentenza n. 338 del 11/01/2001; Sez. 2, Sentenza n. 7717 del 12/07/1991; Sez. 2, Sentenza n. 1553 del 17/03/1981). In tal caso, infatti, l’interesse ad agire si prospetta quale condizione dell’azione, consistente appunto nell’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice. Ancora in via preliminare, si evidenzia che il requisito dell’attualità della lesione implica che non si può esperire l’indicata azione a tutela di un interesse futuro ed eventuale (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1475 del 09/03/1982). Ora, l’interesse ad agire sussiste solo rispetto alle azioni oggettivamente dirette a conseguire il bene della vita consistente nella rimozione dello stato di giuridica incertezza in ordine alla sussistenza di un determinato diritto e va identificato in una situazione di carattere oggettivo derivante da un fatto lesivo, in senso ampio, del diritto, rappresentato dal rilievo secondo cui, senza il processo e l’esercizio della giurisdizione, l’attore 10 di 22 soffrirebbe il pregiudizio di una propria situazione giuridica protetta;
sicché esso deve avere necessariamente carattere attuale, poiché solo in tal caso trascende il piano di una mera prospettazione soggettiva, assurgendo a giuridica ed oggettiva consistenza, viceversa restando escluso ove il giudizio sia strumentale alla soluzione, soltanto in via di massima od accademica, di una questione di diritto, in vista di situazioni future o meramente ipotetiche (Cass. Sez. L, Sentenza n. 27151 del 23/12/2009; Sez. 2, Sentenza n. 5635 del 18/04/2002; Sez. 2, Sentenza n. 3157 del 05/03/2001; Sez. U, Sentenza n. 565 del 10/08/2000; Sez. L, Sentenza n. 4444 del 20/04/1995). 3.3.– Tanto premesso, rispetto alla contestazione della dichiarata carenza di interesse ad agire per la declaratoria di nullità o dell’omessa sua rilevazione d’ufficio ex art. 1421 c.c., assume un rilievo dirimente (ed assorbente) la circostanza che i profili addotti (recte il deductum), circa l’integrazione di una causa di invalidità, in realtà, non sussistono. Ed infatti, con riguardo alle prospettate difformità urbanistico-edilizie e agli abusi da cui sarebbe stato inficiato il cespite alienato, si evidenzia che la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, sicché deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo 11 di 22 dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020; Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019). Ebbene, il citato art. 46 prevede che “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”. In applicazione di questi principi, già per come il vizio di nullità è stato dedotto, l’invalidità denunciata non ricorre. E tanto perché l’odierna ricorrente ha spiegato domanda di nullità dell’atto di compravendita emarginato, sostenendo che il bene oggetto dell’atto traslativo fosse incommerciabile per l’esistenza di una moltitudine di abusi edilizi non sanabili e celati dalle parti contraenti. Senonché è esclusa l’esistenza di una norma imperativa, rilevante quale nullità virtuale, e di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, al fine di 12 di 22 renderli giuridicamente non utilizzabili. Per converso, le doglianze compendiate assumono una concezione virtuale (e non testuale), ovvero sostanziale, della nullità, concezione che tuttavia non è compatibile con i principi di diritto enunciati dalle citate Sezioni Unite (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7521 del 08/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29317 del 21/10/2021). 3.4.– Quanto alle denunciate difformità catastali, pur riguardando la dichiarazione richiesta dall’art. 19, quattordicesimo comma, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122/2010 – per gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento di diritti reali non di garanzia su unità immobiliari urbane – la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, in quanto essi costituiscono gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali, sicché la sua omissione, stante la finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale perseguita dalla norma, determina la nullità assoluta dell’atto (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27181 del 15/09/2022; Sez. 2, Sentenza n. 20526 del 29/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 8611 del 11/04/2014), nondimeno tale ragione di nullità non è stata dedotta dall’attrice nei giudizi di merito (né, peraltro, sono adeguatamente esplicitati i termini di tale asserito vizio, quale assenza della attestazione di conformità ovvero quale non corrispondenza della situazione di fatto all’attestazione rilasciata), né emerge ex actis ai fini della rilevabilità d’ufficio. All’uopo, la ricorrente evoca genericamente le risultanze 13 di 22 dell’espletata consulenza tecnica d’ufficio, senza riportarle nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità. A tale scopo è, infatti, necessaria la tempestiva proposizione della questione nel giudizio di merito, a nulla rilevando che essa sia rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo, atteso che il corrispondente potere del giudice incontra, da un lato, il limite della necessità di un accertamento di fatto e, dall’altro, dev’essere coordinato con il principio della domanda, fissato dagli artt. 99 e 112 c.p.c. (Cass. Sez. L, Ordinanza n. 40896 del 20/12/2021; Sez. L, Sentenza n. 36353 del 23/11/2021; Sez. L, Ordinanza n. 11106 del 27/04/2021; Sez. U, Sentenza n. 26242 del 12/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 11550 del 17/05/2007; Sez. 1, Sentenza n. 12627 del 26/05/2006). 3.5.– Con riferimento alla prospettata nullità della vendita per mancata consegna del certificato di abitabilità, anche tale vizio non è stato denunciato nei gradi di merito del giudizio e non risulta dagli atti. In ogni caso, la vendita di un immobile strutturalmente destinato ad uso abitativo, ma privo della licenza di abitabilità, non è nulla per illeceità dell’oggetto, non essendovi alcuna norma che preveda l’obbligo del preventivo rilascio del predetto certificato, ma è solo risolubile se il venditore abbia assunto, anche implicitamente, l’obbligo di curare il rilascio della licenza, a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche necessarie per l’uso che gli è proprio e che la licenza possa essere agevolmente ottenuta, il giudice non ritenga di scarsa importanza l’inadempimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17123 del 13/08/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 14 di 22 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 259 del 08/01/2013; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995). 4.– Con il terzo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto dell’azione di simulazione, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2733 e 2697 c.c., per non avere la Corte distrettuale acquisito i risultati della prova legale conseguente alla confessione resa dalla convenuta, in ordine al mancato pagamento del prezzo di compravendita, ripartendo erroneamente l’onere della prova quanto alla circostanza oggetto di eccezione modificativa formulata dalla parte convenuta, relativa al pagamento del prezzo, avvenuto secondo termini e modalità diverse, in virtù di accordo successivo intervenuto inter partes. Ed ancora, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., contesta la motivazione illogica e/o apparente in merito ad un fatto decisivo del giudizio, ossia al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Ad avviso dell’istante, a fronte della proposizione della domanda subordinata di accertamento della simulazione assoluta, per difetto della corresponsione di alcun prezzo dalla società acquirente alla venditrice, la deduzione dell’acquirente circa l’effettuazione del pagamento con modalità diverse da quelle pattuite nel contratto avrebbe dovuto indurre il Giudice d’appello a verificare se le prove rese, ossia gli assegni e le cambiali in copia, offrissero la prova dell’effettiva negoziazione di tali titoli e dell’effettivo incasso, così come con riguardo alla copia del contratto di mutuo. Sicché, in ragione della dichiarazione confessoria resa dalla convenuta, in difetto della prova a carico di 15 di 22 quest’ultima dell’integrale pagamento del prezzo, il contratto avrebbe dovuto ritenersi simulato. 4.1.– La doglianza è inammissibile. In primis, si rileva che l’affermazione circa l’avvenuto pagamento integrale del prezzo della vendita, secondo modalità diverse da quelle stabilite nel testo negoziale (in cui, invece, si dava atto che il pagamento fosse avvenuto contestualmente alla stipulazione), non equivale ad un riconoscimento della simulazione del prezzo. Al contempo, a fronte della deduzione, a cura del creditore del simulato alienante (con la domanda introduttiva del giudizio), della simulazione assoluta dell’atto di vendita per mancato pagamento del prezzo, la postuma ammissione circa il versamento di una somma inferiore, pari ad euro 90.000,00, a titolo di prezzo, rispetto al corrispettivo ben più rilevante pattuito nel contratto di euro 400.000,00, esclude l’integrazione della simulazione assoluta (ossia della creazione di una mera apparenza di una vendita, senza che in realtà le parti avessero voluto alcun atto traslativo), semmai potendosi prospettare una simulazione relativa. Si ha, infatti, simulazione assoluta del contratto quando le parti, pur dichiarando di concluderlo e compiendo atti che appaiano corrispondenti alla sua esecuzione, non abbiano in realtà voluto concludere contratto alcuno;
si ha simulazione relativa quando le parti stesse abbiano inteso stipulare un contratto diverso da quello a cui, con le loro dichiarazioni e la loro attività concreta, hanno dato parvenza, anche quanto alla misura del prezzo. 16 di 22 Tanto esposto, a fortiori, si evidenzia che, ai fini dell’indagine sulla simulazione, le risultanze dell’atto pubblico non sono decisive, perché la sua efficacia probatoria riguarda la provenienza delle dichiarazioni e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza, e non l’intrinseca verità delle dichiarazioni, né la rispondenza dei fatti alla vera intenzione delle parti. La conformità al reale interno volere di tali manifestazioni di volontà può, quindi, essere contrastata con ogni mezzo di prova nei casi contemplati dall’art. 1417 c.c., ivi compresa la prova per presunzioni. Ciò vale a maggior ragione allorché, come nel caso di specie, la vendita sia stata perfezionata mediante scrittura privata autenticata. Sulla scorta di tali principi, nella fattispecie il Giudice di merito ha considerato raggiunta la prova sull’integrale pagamento del prezzo, in base ai documenti offerti dall’acquirente e sulla base dell’analitica smentita del quadro inferenziale prospettato dall’attrice odierna ricorrente, e ciò pur rilevando che la dichiarazione contenuta nel testo contrattuale, sull’integrale pagamento del prezzo contestualmente alla conclusione della vendita, non fosse veritiera. Di talché la pronuncia impugnata si è adeguata al consolidato indirizzo in forza del quale, in tema di prova per presunzioni della simulazione di un contratto, la dichiarazione relativa al versamento del prezzo di una compravendita immobiliare, seppur contenuta nell’atto traslativo, non ha valore vincolante nei confronti del creditore di una delle parti che abbia proposto azione diretta a far valere la simulazione dell’alienazione, poiché questi è terzo rispetto ai soggetti contraenti (Cass. Sez. 2, 17 di 22 Ordinanza n. 15510 del 13/06/2018; Sez. 2, Sentenza n. 5326 del 02/03/2017; Sez. 2, Sentenza n. 11372 del 30/05/2005; Sez. 2, Sentenza n. 22454 del 22/10/2014). Spetta, in questo caso, al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione sulla prova per presunzioni e di apprezzare l’idoneità degli elementi presuntivi a consentire deduzioni che ne discendano secondo l’id quod plerumque accidit, restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 29540 del 14/11/2019; Sez. 3, Sentenza n. 22801 del 28/10/2014). In tal senso, essendo la presunzione semplice affidata alla “prudente” valutazione del decidente ex art. 2729 c.c., spetta al giudice di merito valutare la possibilità di fare ricorso a tale tipo di prova, scegliere i fatti noti da porre a fondamento della presunzione e le regole d’esperienza – tra quelle realmente esistenti nel sapere collettivo della società – tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge. Trattandosi, appunto, di apprezzamento affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito, esso è sottratto al sindacato di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 6-5, Ordinanza n. 101 del 08/01/2015; Sez. 3, Sentenza n. 8023 del 02/04/2009; Sez. L, Sentenza n. 15737 del 21/10/2003; Sez. L, Sentenza n. 11906 del 06/08/2003). Nella specie, il Giudice d’appello ha reputato che la dimostrazione sull’integrale pagamento del corrispettivo sia stata 18 di 22 fornita, sicché deve escludersi che sia stata posta in essere un’indebita inversione dell’onere della prova. Come si ricava dalla argomentata e logica motivazione della sentenza di secondo grado, l’esclusione della natura simulata dell’atto oggetto di causa è il frutto di una disamina dei vari elementi documentali ed indiziari, compiuta sia singolarmente, nella parte in cui è stato escluso che ognuno di essi fosse di per sé indicativo della natura fittizia della vendita, sia in chiave complessiva, laddove si è sottolineato che la tesi di parte ricorrente appariva smentita dalla diversa ricostruzione offerta dai convenuti, la quale risultava maggiormente verosimile, anche alla luce della documentazione prodotta, seppure in copia (assegni bancari, cambiali, mutuo ipotecario). Cosicché la sentenza d’appello, pur dando atto del carattere non vincolante della quietanza contenuta nell’atto di vendita, ha tuttavia ritenuto che, anche prescindendo dall’espletamento dei mezzi di prova richiesti, potesse comunque considerarsi raggiunta la dimostrazione del pagamento del prezzo, secondo le modalità prospettate dall’acquirente odierno controricorrente. Ne deriva che il motivo proposto solo in apparenza è volto a denunciare una violazione di legge, ma, in realtà, mira surrettiziamente a criticare la valutazione dei fatti compiuta dal Giudice di merito, sollecitando, quindi, un diverso apprezzamento del complessivo quadro indiziario, pur a fronte di una adeguata motivazione a corredo della decisione gravata, sindacato che, in questa sede, non può essere ammesso. 5.– Con il quarto motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., in merito al rigetto 19 di 22 dell’azione revocatoria ordinaria, la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c., 2733 e 2697 c.c., per non avere la Corte territoriale acquisito i risultati della prova legale conseguente alla confessione resa dalla convenuta, in ordine al mancato pagamento del prezzo di compravendita, ripartendo erroneamente l’onere della prova quanto alla circostanza oggetto di eccezione modificativa formulata dalla parte convenuta, relativa al pagamento del prezzo, avvenuto secondo termini e modalità diverse, in virtù di accordo successivo intervenuto inter partes. Ed ancora, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., contesta la motivazione illogica e/o apparente in merito ad un fatto decisivo del giudizio, ossia al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. In merito, la ricorrente obietta che la sentenza di primo grado, le cui argomentazioni sono state confermate in appello, quanto al rigetto della domanda revocatoria per mancanza di prova in ordine ai requisiti del consilium fraudis e della scientia damni, sarebbe stata inficiata dalla confessione resa dall’acquirente circa il versamento dilazionato del prezzo secondo modalità diverse da quelle stabilite nel contratto, con la conseguenza che, in difetto di prova ex actis dell’effettivo ed integrale pagamento del corrispettivo, se non per il solo importo di euro 90.000,00, con evidente sperequazione rispetto al valore dell’immobile stabilito tra le parti, pari ad euro 400.000,00, i requisiti costitutivi dell’azione revocatoria avrebbero dovuto ritenersi esistenti. 5.1.– Il motivo è infondato. 20 di 22 Si ribadisce, anzitutto, che – secondo lo stesso assunto della ricorrente – l’acquirente non ha confessato, né di avere concordato con la controparte di non corrispondere il prezzo, né di avere pattuito un prezzo effettivo inferiore rispetto a quello previsto in contratto. Piuttosto, ha affermato di avere corrisposto integralmente il prezzo concordato in tempi dilazionati e secondo modalità diverse da quelle pattuite nell’atto di vendita. Senonché, l’apprezzamento espresso al riguardo dal giudice di merito, in ordine all’integrazione (o alla mancata integrazione) del presupposto soggettivo dell’azione revocatoria – aspetto, questo, che può essere dimostrato anche attraverso il ricorso alle presunzioni –, è insindacabile in sede di legittimità, se congruamente motivato (Cass. Sez. 6-3, Ordinanza n. 862 del 16/01/2018; Sez. 3, Sentenza n. 26168 del 12/12/2014; Sez. 1, Sentenza n. 15257 del 06/08/2004). E nel caso in disputa la sentenza d’appello ha dato atto che non vi fosse alcun elemento da cui ricavare che la società acquirente avesse consapevolezza dell’esistenza di una possibile situazione debitoria della venditrice, in mancanza di alcuna prova di pregressi rapporti tra le parti. E tanto avuto riguardo anche alla qualità dell’acquirente, quale società immobiliare che svolgeva fisiologicamente attività di acquisto e rivendita di immobili. Quanto al pagamento di un prezzo irrisorio, la Corte di merito ha negato che tale circostanza si fosse verificata, stante la dimostrazione del totale pagamento del corrispettivo, sicché non occorreva indagare in ordine alla sua incidenza sull’accoglimento della revocatoria. 21 di 22 In aggiunta, si precisa che, in tema di azione revocatoria, la consapevolezza dell’evento dannoso da parte del terzo contraente – prevista quale condizione dell’azione dall’art. 2901, primo comma, n. 2, c.c. – consiste nella generica conoscenza del pregiudizio che l’atto posto in essere dal debitore può arrecare alle ragioni dei creditori, non essendo necessaria la collusione tra terzo e debitore. Tuttavia, nel caso di contratto preliminare di compravendita, a seguito del quale il promittente venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto, la prova che l’acquirente dell’immobile fosse a conoscenza del precedente contratto preliminare non è sufficiente, essendo necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 17807 del 26/08/2020; Sez. 2, Sentenza n. 20251 del 07/10/2016; Sez. 6-1, Ordinanza n. 25614 del 03/12/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20118 del 02/09/2013; Sez. 3, Sentenza n. 6962 del 22/03/2007). E ciò perché la revocanda alienazione è anteriore al credito da tutelare (nella fattispecie, la pretesa di pagamento del doppio della caparra confirmatoria) – credito che nasce solo per effetto della trascrizione dell’atto di alienazione –, sicché la revocatoria può essere esperita con successo solo allorché sia provata la partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione ex art. 2901, primo comma, n. 2, c.c. Ebbene, di tale componente ulteriore non vi è traccia nelle argomentazioni dell’attrice odierna ricorrente, neanche sul piano deduttivo, come già rilevato dalla Corte distrettuale. 22 di 22 6.– Alle considerazioni innanzi espresse consegue il rigetto del ricorso. Le spese e i compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.
P. Q. M.
La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 5.800,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda