N. R.G. 3514/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Francesca Maria Mammone Presidente dr. Irene Lupo Consigliere dr. Roberta Nunnari Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 3514/2022 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in PIAZZA DEL TRICOLORE 1 20129 MILANO presso lo studio dell'avv. GALASSO GIORGIO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._1 VIALE ZARA, 129/A 20159 MILANO presso lo studio dell'avv. ALOI DANIELA, che la rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATA
sulle seguenti conclusioni. Per Parte_1

I)PC del 7.2.2024
NEL MERITO: - ad integrale riforma della sentenza n. 1098/2022 pubblicata dal Tribunale di Varese in data 8 novembre
2022, rigettare tutte le domande avanzate, tanto in via principale che in via subordinata, dalla signora Controparte_1
in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN VIA ISTRUTTORIA: - nel ribadire il disconoscimento ex art. 214
[...] c.p.c., già tempestivamente effettuato con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 3) c.p.c., della sottoscrizione della scrittura privata del 19 giugno 2014 numerata da controparte come doc. 15 e prodotta con la memoria ex art. 183, comma VI, n.2)
c.p.c., si chiede la rinnovazione della C.T.U. svolta sulla medesima scrittura nel primo grado di Giudizio al Parte_2 fine di accertare l'autenticità o meno della sottoscrizione sulla stessa apposta;
- ammettersi i seguenti capitoli di prova per testi: 1) Vero che il promissario acquirente ha omesso il pagamento di euro 3.000,00 per allacciamenti ed euro 5.000,00 per modifiche apportate e abbattimento pareti;
2) Vero che la IG.ra ha omesso il versamento del saldo prezzo CP_1 di euro 51.500,00 previsto dal contratto alla firma del rogito notarile oltre IVA;
3) Vero che alla IG.ra sono CP_1 pagina 1 di 20 state consegnate le chiavi fin dal 19 giugno 2014; 4) Vero che la eseguiva modifiche all'appartamento e Parte_1 abbattimento pareti extra capitolato. Si indicano quali testi il IG. di Mozzate, il IG. di Testimone_1 Testimone_2 Gallarate, il IG. di SA Giorgio su Legnano e il IG. di Lissone - in caso di ammissione dei Testimone_3 Tes_4 capitoli di prova per testi dedotti dalla signora nella memoria ex art. 183, comma VI, n. 2) c.p.c. si chiede di CP_1 essere ammessi alla prova contraria con i testi IG. di Mozzate, IG. di Gallarate, IG. Testimone_1 Testimone_2 di SA Giorgio su Legnano e IG. di Lissone. IN OGNI CASO: con vittoria di spese e Testimone_3 Tes_4 compensi di entrambi i gradi di giudizio oltre al rimborso delle spese di C.T.U. da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
II)Nota del 16.10.2024 : in ogni caso, ferme e confermate le conclusioni già rassegnate, parte appellante insiste affinchè, nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello incidentale di controparte in punto di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., venga confermata la sentenza di primo grado nella parte in cui ha dichiarato come non provato il pagamento, da parte della signora dell'importo di €10.250,00 a titolo di IVA e che pertanto l'eventuale CP_1 trasferimento del bene in capo all'appellata venga in ogni caso condizionato al pagamento di detto importo in favore della
[...]

Controparte_2
I) PC del 7.2.2024:
Voglia la Corte di Appello di Milano, ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa:
1)In via preliminare: dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla società Parte_1 c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con sede legale corrente in Via
[...] P.IVA_1 Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA), per violazione dell'art. 16-undecies comma 3 del D.L. 179/12 e dell'art.

3-bis, comma 5 della legge n. 53 del 1994, e per l'effetto condannare l'appellante al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale 2)In via preliminare: dichiarare improcedibile l'appello proposto dalla società Parte_1 Parte_1 c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con sede legale corrente in Via
[...] P.IVA_1 Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA), per violazione degli artt. 348 primo comma cpc e 347 primo comma cpc con rinvio all'art. 165 cpc., e per l'effetto condannare l'appellante al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale 3)Nel merito in via principale: previa declaratoria di tardività della costituzione dell'allora convenuto in primo grado con conseguente declaratoria di tardività ed illegittimità di tutte le domande riconvenzionali ed eccezioni processuali di merito non rilevabili d'ufficio contenute nella comparsa di costituzione e risposta tardivamente depositata nel corso dell'udienza del 3.12.19 - e fra queste anche l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. -, in accoglimento delle domande dell'odierna appellata, rigettare tutte le domande formulate società Parte_1 c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con sede legale corrente in Via Mazzini n.

8 - P.IVA_1 21013 Gallarate (VA), per i motivi in fatto e diritto dedotti in narrativa e, per l'effetto confermare integralmente la sentenza di primo grado, ad eccezione dell'intero paragrafo 2.2. e del parziale paragrafo 2.1.2. (nelle parti esposte nel presente atto in cui il giudice di prime cure non ha ritenuto raggiunta la prova dell'avvenuto pagamento dell'IVA) della sentenza impugnata 4)In accoglimento dell'appello incidentale, riformare la sentenza di primo grado n. 1098/2022 del Tribunale di Varese nel paragrafo 2.2 in cui statuisce che non è ammissibile l'accoglimento della domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenga luogo agli effetti del contratto non concluso e, per l'effetto, accertato e dichiarato che la società
[...] c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con Parte_1 P.IVA_1 sede legale corrente in Via Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA) non ha adempiuto all'obbligazione di trasferimento alla sig.ra della proprietà delle unità immobiliari promesse in vendita con contratto preliminare Controparte_1 del 16/6/2011, catastalmente individuate al Catasto Fabbricati del Comune di Cardano al Campo (VA) - Via per Crenna n.

1 - al fg. 5 part. 10475 sub. 15 cat. a/2 classe 4 consistenza di vani 3 per l'appartamento con cantina di pertinenza, e al fg.
5 part. 10475 sub. 30 cat. c/6 consistenza 17 m² per il box, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di vendita non concluso e quindi trasferisca in favore della sig.ra Controparte_1 la proprietà dei seguenti immobili catastalmente individuati al Catasto Fabbricati del Comune di Cardano al Campo (VA) - Via per Crenna n.

1 - al foglio 5 part. 10475 sub. 15 cat. a/2 classe 4 consistenza di vani 3 per l'appartamento con cantina di pertinenza, e al foglio 5 particella 10475 sub 30 cat. c/6 consistenza 17 m² per il box, previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone vincoli pregiudizievoli ed ordinando al conservatore dei competenti registri immobiliari di effettuare le opportune trascrizioni in forza della sentenza, con contestuale ordine di immissione nel possesso
pagina 2 di 20 dell'immobile che ci occupa in favore della sig.ra odierna appellata e con eventuale forma condizionata al CP_1 pagamento del prezzo residuo delle eventuali somme che risulti accertato non essere state corrisposte a titolo di IVA, pagamento subordinato all'estinzione dell'ipoteca da parte del promittente alienante;
5)In via subordinata nel merito: riformare parzialmente la sentenza di primo grado e dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento di parte appellante e per l'effetto condannare la società Parte_1 c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con sede legale corrente in Via
[...] P.IVA_1 Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA) alla restituzione della complessiva somma di Euro 118.500,00 in favore della sig.ra
odierna appellata, già pagate all'appellante. Controparte_1 6)In via gradatamente subordinata nel merito: confermare integralmente la sentenza di primo grado e dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento di parte appellante e per l'effetto condannare la società
[...] c.f. p. iva in persona del legale rappresentante pro tempore con Parte_1 P.IVA_1 sede legale corrente in Via Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA) alla restituzione della complessiva somma di Euro
102.500,00 in favore della sig.ra odierna appellata, quali somme già corrisposte Controparte_1 all'appellante.
7)condannare la società c.f. p. iva in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore con sede legale corrente in Via Mazzini n. 8 - 21013 Gallarate (VA) al pagamento di una somma di denaro per lite temeraria del primo grado e del grado di appello ex art. 96 cpc
8)In ogni caso: condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite, nonché agli accessori di legge IVA
E CPA e al rimborso delle spese forfetarie ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura del 15%, di entrambi in gradi di giudizio, oltre alle spese di C.T.U., e alle spese di registrazione della sentenza di primo grado già liquidate in euro 1358,32.
In via istruttoria:
-ordinare a parte convenuta di esibire ex art. 210 c.p.c. tutti i titoli abitativi afferenti l'immobile oggetto del presente giudizio e più in generale esibire e produrre tutti i documenti necessari per procedere con il trasferimento di proprietà dell'immobile in favore dell'attrice
-ammettere le istanze istruttorie come articolate in primo grado da parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma IV cpc del 27/1/2020 alla quale espressamente si rinvia (in particolare il capitolo 16 con il teste ), e non Testimone_5 ammettere alcuna delle istanze istruttorie riproposte dall'appellante, per i motivi di cui agli atti del giudizio di primo grado ai quali espressamente si rinvia.
-Con riferimento alle istanze istruttorie articolate da controparte ed eventualmente ammesse, si chiede fin d'ora di essere ammessi alla prova contraria così come esposto nella memoria n. 3 del giudizio di primo grado, alla quale espressamente si rinvia.

II) Nota del 14.10.2024: In via principale insiste perché codesta onorevole Corte di Appello trasferisca la proprietà degli immobili in contestazione coattivamente senza condizioni di pagamento di prezzo e con ordine di cancellazione delle seguenti ipoteche al Conservatore dei Registri Immobiliari ex art. 2884 c.c., con esonero da ogni sua personale responsabilità: -ipoteca CP_ volontaria a favore di CA SA (R.P. N. 51769 del 30/12/2006) -ipoteca giudiziale a favore di e Controparte_3
(R.P. N. 27610 del 21/10/2021). con ordine di trascrizione della sentenza ex art. 2643, comma 1, numero 14, c.c.. In
[...] subordine, ove codesta onorevole Corte di Appello ritenesse che residuano ancora da pagare somme ( in particolare riguardo alle somme previste a titolo di IVA di euro 10.250,00 che sono state versate i contanti, sebbene sotto questo profilo sia stato proposto appello incidentale della sentenza di primo grado per mancata ammissione dei relativi mezzi istruttori e mancata valorizzazione delle prove documentali già in atti), e volesse disporre il trasferimento coattivo condizionato al pagamento del prezzo ancora dovuto, richiede che sia concessa l'autorizzazione ad impiegare il suddetto importo per la cancellazione delle ipoteche iscritte sui beni immobili in questione: -ipoteca volontaria a favore di CA
SA (R.P. N. 51769 del 30/12/2006) -ipoteca giudiziale a favore di e (R.P. N. 27610 del Controparte_3 CP_4 21/10/2021). ordinando al Conservatore RR. II. competente, con esonero da ogni sua personale responsabilità, la cancellazione delle iscrizioni ex art. 2884 c.c. e la trascrizione della sentenza ex art. 2643, comma 1, numero 14, c.c., e disponendo, infine, che l'eventuale residuo sia versato dall'appellata direttamente in favore della società appellante. In ogni caso, chiede a codesta Onorevole Corte di Appello che con la sentenza sostitutiva del contratto non concluso siano fissate condizioni e modalità di versamento delle eventuali somme residue dovute idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizione, solo in via estremamente subordinata attraverso il meccanismo di liberazione dell'immobile da ipoteche previsto dall'art. 2889-2890 c.c., detratte le spese del relativo giudizio di liberazione.

pagina 3 di 20 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n.1098/2022 pubblicata in data 8.11.2022 il Tribunale di Varese, nell'accogliere la domanda subordinata avanzata da ( in avanti , ritenuta non Controparte_1 CP_1 ammissibile la domanda avanzata in via principale di esecuzione in forma specifica per mancanza di esatta indicazione dell'immobile, in corso di costruzione, oggetto del preliminare da trasferire, ha accertato l'inadempimento di (in avanti e Parte_1 Parte_1 ha dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare concluso tra le parti in data 16.6.2011 condannando la convenuta società alla restituzione dell'importo di euro 102.500,00, pari alla somma corrisposta dalla promissaria acquirente, oltre interessi dal 11.6.2019 al saldo, rigettando ogni altra domanda. Ha condannato la parte convenuta soccombente alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attrice, ha posto a carico della prima le spese di c.t.u., ed ha infine condannato ai Parte_1 sensi dell'art. 96 co. 3 cpc al pagamento in favore dell'attrice dell'importo di euro 13.430,00 equitativamente determinato.
In particolare, a fronte della allegazione di la quale aveva allegato l'intervenuto integrale CP_1 pagamento del prezzo, e l'inadempimento della società nel fare luogo al trasferimento del bene, scaduto il termine previsto del 30.12.2011, il tribunale, svolta perizia grafologica sulla sola scrittura oggetto di disconoscimento del 19.6.2014, ed espletato interrogatorio formale, rigettate le altre istanze di istruttoria mediante prova testimoniale, ha accertato che i documenti in atti, due scritture del
10.2.2014 e 19.6.2014, di cui solo la seconda oggetto di disconoscimento, in cui si dava atto dell'intervenuto pagamento, aventi valenza di quietanza, consentissero di ritenere raggiunta la prova del pagamento del prezzo pattuito per la compravendita di euro 102.500,00 esclusa l'iva. Ha pertanto accertato l'adempimento dell'obbligazione in capo alla promissaria acquirente consistente nel pagamento del prezzo dell'immobile, valutata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. sollevata dalla convenuta generica, oltre che inammissibile, in quanto formulata tardivamente, ed ha ritenuto non raggiunta la prova della non imputabilità dell'inadempimento alla società.
Il tribunale ha rigettato la domanda principale ex art. 2932 c.c. in mancanza della esatta individuabilità dell'oggetto del contratto, per assenza degli estremi catastali e mancanza di planimetria, trattandosi di appartamento sito in un complesso in fase di costruzione, accogliendo la domanda subordinata di risoluzione e restituzione delle somme corrisposte.
ha proposto appello e, nel chiedere la riforma integrale della sentenza impugnata mediante il Parte_1 rigetto di tutte le domande proposte da ha articolato motivi compendiati come riportato di CP_1 seguito : 1) “Richiesta di rinnovazione della C.T.U. grafotecnica sulla dichiarazione del 19 giugno 2014 prodotta dalla signora sub. doc. 15.”: la perizia c.t.u. calligrafica sarebbe viziata CP_1 per irregolarità nello svolgimento e nel merito, pertanto il giudice di primo grado sarebbe incorso nell'errore di non aver rilevato tale irregolarità che avrebbe avuto quale conseguenza una lesione dei diritti di difesa della convenuta;
in particolare il c.t.p. di dott.ssa CP_1
ha depositato in data 13/8/2021 una relazione, “Note Tecniche Preliminari”, Persona_1 non inoltrata al c.t.p. della allora convenuta così non mettendo in condizione il perito di di inviare analoghe note preliminari, trasmodando tale irregolarità nel fatto che il Parte_1
c.t.u. abbia fatto proprie le conclusioni preliminari del c.t.p. dell'attrice che, a conferma dell'assunto, non ha svolto successive proprie osservazioni alla bozza di c.t.u.; per contro la c.t.u. non ha fornito alcuna risposta alle osservazioni svolte dal c.t.p. di Parte_1
pagina 4 di 20 2) “Erronea valutazione delle prove, ai sensi degli artt. 115 e 116 c.p.c., relative all'asserito pagamento del prezzo, ad eccezione dell'IVA, da parte della signora ed erronea CP_1 applicazione dell'art. 1453 c.c. per avere la sentenza accertato un inadempimento del contratto preliminare in capo alla dichiarato risolto il contratto e Parte_1 Parte_1 condannato la stessa alla restituzione delle somme asseritamente Parte_1 incassate a titolo di prezzo d'acquisto”: ove la rinnovazione della perizia dovesse condurre ad accertare che la firma sul documento datato 19.6.2024 non sia riconducibile all'appellante, la sola scrittura del 10.2.2024 non potrebbe da sola costituire quietanza in ordine al pagamento del saldo in contanti del prezzo di vendita;
in ogni caso il giudice di primo grado avrebbe errato nel ritenere raggiunta la prova dell'inadempimento di in quanto sostenendo che Parte_1
l'impossibilità di a stipulare l'atto notarile fosse di natura temporanea avrebbe
CP_1 operato una inversione dell'onere probatorio;
avrebbe dovuto essere onerata della
CP_1 prova che il mancato rogito nella data fissata del 30.12.2011 fosse dipeso da non Parte_1 avendo mai avanzato alcuna diffida o offerta ad adempiere;
il mancato pagamento
CP_1 dell'iva costituirebbe un inadempimento di e la fattura deve essere emessa solo al
CP_1 versamento dell'importo dovuto per l'iva; 3) “Erronea applicazione dell'art. 1460 c.c. per aver qualificato quale eccezione in senso stretto ai sensi del citato articolo le deduzioni della relative al mancato Parte_1 versamento del prezzo da parte della signora e al fatto che la mancata stipula del
CP_1 preliminare fosse stata dovuta ad una indisponibilità della signora stessa.”:
CP_1 ha eccepito sin dalla comparsa in primo grado la carenza degli elementi di fatto che Parte_1 avrebbero potuto giustificare una pronuncia di risoluzione del preliminare, in particolare il mancato pagamento del saldo prezzo di vendita e la responsabilità di in ordine
CP_1 alla mancata stipula del definitivo, ed il giudice avrebbe errato nel qualificare l'eccezione in senso stretto dati che avrebbero dovuto essere qualificati come elementi fondanti la domanda, tant'è che ha ritenuto di verificare d'ufficio che vi fossero i presupposti di fatto posti alla base della domanda attorea;

4) “Erronea applicazione dell'art. 96, comma III c.p.c. relativamente alla condanna per responsabilità processuale aggravata”: ha resistito in buona fede al giudizio Parte_1 promosso e ha provveduto a disconoscere il documento oggetto di verificazione solo una volta che questo è stato introdotto in giudizio dalla controparte.
si è costituita con comparsa di costituzione e appello incidentale con cui, svolte eccezioni CP_1 preliminari, nel merito, contraddette le avversarie argomentazioni, ha articolato motivi di appello incidentale.
In particolare, in via preliminare ha dedotto: 1)”l'inammissibilita' dell'appello per illegittimita' della relazione di notifica dell'atto di appello (omessa attestazione di conformita' della copia informatica dell'atto di citazione notificato all'originale telematico)”: l'appello sarebbe improcedibile poiché all'atto di citazione in appello notificato non era allegata alcuna dichiarazione di conformità dello stesso in violazione di quanto stabilito dall'art 16 undicies comma 3 DL 179/ 2012 e in violazione dell'art. 3 bis comma 5 L. 53 del 1994; 2) l'improcedibilita' dell'appello per tardiva costituzione dell'appellante e per mancato deposito dell'originale dell'atto di citazione notificato : l'appellante non si sarebbe costituito nei termini di pagina 5 di 20 legge, in violazione di quanto prescritto dagli art. 348 primo comma cpc e dell'art. 347 primo comma cpc con rinvio all'art. 165 cpc., in quanto l'appello sarebbe stato notificato in data 7/12/2022, con costituzione tempestiva entro il termine del 17/12/2022, mentre invece la causa risulta iscritta a ruolo tardivamente in data 19/12/2022.

Nel merito ha articolato tre distinti motivi di censura ( p.16 comparsa costituzione ) : 3.1) “violazione e/o erronea applicazione degli artt. 1346 e 2932 c.c. e art. 115 cpc violazione e/o erronea applicazione degli artt. 1346, 1351, 2932 c.c. e 115 cpc” ( p.21 comparsa costituzione in appello): giudice di primo grado avrebbe errato nel considerare l'oggetto del contratto preliminare indeterminabile in quanto gli estremi censuari del bene erano stati indicati nell'atto introduttivo e nella documentazione catastale allegata, e dati incontestati ex art 115 c.p.c.; al preliminare era allegata una planimetria a cui il contratto rinviava;
la circostanza che il bene promesso fosse in fase di costruzione impediva di indicare gli estremi catastali e nel contratto preliminare non vi era alcuna clausola che impedisse di integrare i dati necessari per la specificazione del bene oggetto di trasferimento;
3.2.) “violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1366 e 1367 c.c. e art. 115 cpc 3.2.) ( p.23 comparsa costituzione in appello): per l'accertamento della comune intenzione delle parti si sarebbe dovuto prendere in considerazione il comportamento successivo e in particolare la pacifica circostanza che aveva preso in consegna l'immobile trasferendovi la propria residenza, salvo essere CP_1 stata successivamente spossessata, sicché sussistono elementi il bene è identificato anche aliunde; il giudice non ha motivato per quali ragioni il bene non potesse essere individuato per relazionem, con ciò dando conto della determinabilità dell'oggetto ex art 1346 c.c., facendo riferimento alle planimetrie,
i cui dati erano richiamati in sede di preliminare;
3.3) erronea valutazione delle prove ed erronea applicazione dell'art. 1453 c.c. e 115 e 116 cpc ed erronea valutazione delle prove ed erronea applicazione dell'art. 2726 e 2721 c.c. e 115 e 116 cpc relativamente alla mancata prova di pagamento dell'IVA” (p.33 comparsa costituzione in appello): avrebbe dovuto essere assegnata pari valenza probatoria ad entrambe le scritture di cui ai docc. 5 e 15, con conseguente accertato pagamento anche dell'importo dovuto per l'iva che sarebbe stata incassata dalla in luogo dello Stato, non provvedendo poi alla emissione di alcuna fattura;
la dizione Parte_1
“l'immobile è stato pagato” è appagante al fine di ritenere che l'immobile sia stato integralmente pagato, tant'è che in occasione di pregressi solleciti per addivenire al rogito non ha mai Parte_1 eccepito l'inadempimento della promissaria acquirente per mancato pagamento dell'iva; il giudice avrebbe dovuto ammettere la prova per testi sul punto avuto riguardo alla natura del contratto e alla qualità delle parti avuto riguardo al principio di prova costituito dalla scrittura del 10.2.2014 non disconosciuta.
Ha chiesto infine il rigetto dell'appello principale ed in accoglimento dell'appello incidentale la riforma della stessa con l'accoglimento della domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di vendita non concluso, e quindi trasferisca in favore di la CP_1 proprietà dell'immobile fatto oggetto di preliminare, previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni, cose, persone vincoli pregiudizievoli, ordinando al conservatore dei competenti registri immobiliari di effettuare le opportune trascrizioni in forza della sentenza, con contestuale ordine di immissione nel possesso e con eventuale forma condizionata al pagamento del prezzo residuo delle eventuali somme che risultasse accertato non essere state corrisposte a titolo di IVA, pagamento subordinato all'estinzione dell'ipoteca da parte del promittente alienante.
pagina 6 di 20 Alla prima udienza di trattazione del 9.11.2023 il collegio ha fissato udienza per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 8.2.2024 e a tale udienza, trattata in via cartolare, il collegio ha assegnato i termini per il deposito di memorie e repliche.
Con ordinanza adottata il 16.5.2024 la causa è stata rimessa sul ruolo con la seguente motivazione
“rilevato che in sede di appello incidentale è stata chiesta la riforma della sentenza impugnata mediante l'accoglimento della domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.; che la parti hanno contraddetto in ordine alla individuazione/determinazione del bene e che il contraddittorio non ha investito la sussistenza, oltre che della concessione edilizia, della attestazione di conformità catastale ex art. 29 comma 1 bis L. 52/ 85, da qualificarsi condizione dell'azione, e non un presupposto della domanda, sicché soggiace al principio generale secondo cui ai fini dell'accertamento della sua sussistenza rileva non il momento della domanda, bensì quello della decisione (Sentenza Cass. Civ. n.
20526 del 29/09/2020; Sez.

2 - Ordinanza n. 18043 del 28/08/2020; Cass. n. 12654 del 25/06/2020; SSUU n. 23825/09); ritenuto necessario che le parti interloquiscano sull'esistenza degli estremi della concessione edilizia e della attestazione di conformità catastale al fine di assicurare il pieno contraddittorio su tale aspetto della controversia, non essendo preclusa la produzione di eventuale documentazione riferibile esclusivamente alla questione sottoposta con il presente provvedimento alla dialettica delle parti”, con fissazione udienza il 6.6.24”.
A tale udienza del 6.6.2024, svoltasi davanti al collegio, le parti hanno interloquito sia sulla riconducibilità delle planimetrie in atti a quelle allegate all'originale del contratto preliminare, sia sulla sussistenza di ipoteca non frazionata sull'immobile promesso, l'appellante ha reso disponibilità a collaborare per il reperimento della documentazione urbanistica e catastale necessaria, e la corte ha avanzato ipotesi conciliativa consistente nel trasferimento consensuale dell'immobile a CP_1 dietro versamento da parte della stessa della somma di € 25.000, con rinuncia da parte di Parte_1
a far valere qualsivoglia ulteriore pretesa, rinviando all'udienza del 17.10.2024 al fine di
[...] consentire di l'acquisizione di documentazione attestante l'estinzione o meno del credito bancario nella quota parte riferibile all'immobile conteso e produrre l'attestazione di conformità catastale relativa all'immobile. All' udienza del 17.10.2024, svoltasi davanti al consigliere istruttore, in cui le parti hanno dato atto della redazione dell'attestazione di conformità catastale e della verifica negativa circa la cancellazione delle ipoteche, acquisita documentazione consistente nell'originale del preliminare e delle allegate planimetrie, è seguita l'adozione di ordinanza del 18.10.2024 del consigliere che, revocati i provvedimenti di natura ordinatoria adottati, ha rimesso le parti davanti al collegio per l'udienza del
14.11.2024.
A tale udienza collegiale le parti hanno precisato le proprie conclusioni come in atti, rinunciando al deposito di ulteriori conclusionali e repliche, e la causa è stata assunta in decisione. La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 20.11.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
0). Preliminarmente, vanno disattese le eccezioni di inammissibilità e improponibilità dell'appello.
0.1) Quanto alla eccezione che investe la tempestività della costituzione dell'appellante, la stessa parte appellata ha provveduto a depositare “la copia dell'Originale dell'atto di citazione CP_1 notificato in data 7/12/2022 in formato .eml e .pdf, proprio al fine di dimostrare che la notificazione
pagina 7 di 20 dell'atto di citazione via PEC ex L. 53/1994 si è perfezionata per l'appellata in data 7/12/2022, consentendo così al giudice -che deve procedere d'ufficio al controllo della regolarità della notifica” (p.8 comparsa conclusionale), sicché non sussiste dubbio sul fatto che la notifica si sia perfezionata il 7.12.2022.
In sede di memoria di replica depositata in data 29.4.2024 ha poi preso atto che CP_1 l'iscrizione a ruolo effettuata il lunedì 19 dicembre 2022 sia da considerarsi tempestiva in quanto il decimo giorno dalla notifica cadeva il giorno 17 dicembre 2022 di sabato, sicché, in applicazione dell'art. 155 comma 5 c.p.c., dovendosi intendere l'iscrizione a ruolo della causa di appello quale attività processuale svolta fuori udienza, la costituzione debba considerarsi tempestiva (tra le altre Cass sez. L ordinanza n.17280 del 16.6.202 ; sez II ordinanza n.21925 del 30.7.2021).
0.2) L'eccezione di inammissibilità dell'appello, fondata sul fatto che il documento informatico dell'atto di appello avrebbe dovuto attestare nella relazione di notifica la conformità della copia informatica dell'atto di citazione allegata e firmata digitalmente all'originale telematico da cui è estratto, ai sensi dell'art. 16-undecies comma 2 e 3 del D.L. 179/12 (ora art. 196-undecies disp. Att. Cpc) e dell'art. 3 bis comma 5 della L. 53/1994, è invece infondata.
in particolare ha fondato la propria eccezione affermando che “la relazione di notifica CP_1 avrebbe dovuto contenere l'asseverazione di conformità della copia informatica dell'atto di citazione allegata firmata digitalmente (con indicazione del nome del file) all'originale telematico dello stesso atto di citazione dal quale è estratto, conformità che -invece- nel caso di specie manca non essendo tale asseverazione contenuta né nella relazione di notifica con una dicitura del tipo “si attesta che la copia informatica dell'atto di citazione (file …..) allegata sottoscritta digitalmente è conforme all'originale telematico da cui è estratta”, né tantomeno sull'atto di citazione in appello stesso su supporto informatico che risulta soltanto sottoscritto con firma digitale senza attestazione di conformità all'originale informatico….. In ogni caso questa difesa nel costituirsi contesta la conformità della copia dell'atto di citazione utilizzata per l'iscrizione a ruolo dall'appellante in data 19/12/2022 rispetto all'originale della citazione notificato all'appellata in data 7/12/2022, potendosi mettere in discussione che la copia depositata sia conforme a quella notificata, e dovendosi quindi mettere in dubbio che il contraddittorio si sia instaurato proprio sul contenuto emergente dalla copia depositata, contestazione che in ogni caso implica il mancato raggiungimento dello scopo dell'atto. Il mancato rispetto del requisito formale della costituzione in giudizio con l'originale della citazione notificato da parte dell'odierno appellante, comporta la nullità formale della costituzione dell'appellante“ ( p.12, p.15 comparsa di costituzione).
La notifica dell'atto di citazione in appello (doc.3 bis fasc.II grado è stata effettuata ai CP_1 sensi dell'art. 3 bis comma 5 della L. 53/1994 tramite pec e il testo della notifica prevede espressamente che la notifica è stata effettuata ai sensi della L. 21.1.1994 n.53.. Vi si dà inoltre atto che i documenti allegati sono firmati digitalmente e muniti di suffisso “.p7m”.L'atto di citazione notificato è consistito in un documento originale informatico redatto secondo le medesime specifiche tecniche degli atti da depositare telematicamente in cancelleria.
E' stato chiarito che “una volta effettuata la notifica dell'atto a mezzo di posta elettronica certificata, e la parte non sia in grado di fornirne la prova ai sensi della L. n. 53 del 1994, art. 9, comma 1-bis, la violazione delle forme digitali non determina l'inesistenza della notifica dell'atto medesimo, bensì la sua nullità, vizio che può essere sanato per convalidazione oggettiva (art. 156, comma 3, c.p.c.), ove
pagina 8 di 20 l'atto abbia raggiunto comunque lo scopo cui è destinato” (Ordinanza Cassazione civile sez. III -
08/06/2023, n. 16189), stante che solo la inesistenza della notifica è vizio che non ammette la sanatoria per il raggiungimento dello scopo (Cass. 15/07/2021, n. 20214; in precedenza, v. Cass. Sez. U. 18/04/2016, n. 7665; Cass. 31/08/2017, n. 20625; Cass. Sez. U. 28/09/2018, n. 23620; Cass.
05/03/2019, n. 6417; Cass. 12/05/2020, n. 8815; Cass. Sez. U. 20/07/2016, n. 14916).
Nel caso di specie non è stato eccepito il mancato raggiungimento dello scopo legale dell'atto processuale che postula che esso, oltre ad essere giunto a conoscenza del destinatario - nel senso che questi ne abbia avuto notizia - sia stato portato nella sua disponibilità nella sua interezza. È non contraddetto che i files informatici sono stati depositati, che ne è venuta a CP_1 conoscenza mediante la notifica effettuata via pec ed ha potuto costituirsi tempestivamente e contraddire esaustivamente a quanto contenuto negli atti notificati.
Quanto alla procura alle liti la stessa parte appellata/appellante incidentale ha dato atto che l'art. 83
c.p.c. co. 3 nella sua formulazione post L. 18/6/2009 n. 69, ha semplificato le modalità di attestazione della conformità per la copia informatica della procura alle liti ottenuta dalla scansione dell'originale cartaceo sicché, essendo stata sottoscritta digitalmente la copia informatica della procura notificata ne
è stata attestata implicitamente anche la conformità.
1.Nel merito occorre prendere le mosse dalla circostanza che l'appellante principale contesta l'adempimento di all'obbligazione su di essa gravante dell'offerta del pagamento del CP_1 prezzo e l'imputabilità in capo a sé dell'inadempimento del trasferimento del bene, presupposti assunti dal giudice di prime cure per accogliere la domanda subordinata di avente ad oggetto la CP_1 risoluzione del contratto.
Va trattata in primo luogo la questione che inerisce la prova del pagamento del prezzo da parte del promissario acquirente , ed esaminare congiuntamente il primo motivo di appello CP_1 principale, nonché il secondo motivo di appello principale che investe il medesimo profilo.
Tali motivi, strettamente connessi, sono infondati. Può infatti anticiparsi che le deduzioni dell'appellante principale non sono idonee a inficiare quanto ritenuto dal giudice di prime cure in ordine al fatto che ”parte convenuta non ha adempiuto al contratto preliminare di compravendita in esame, non avendo trasferito la proprietà dell'immobile promesso a parte attrice, e che, per converso, quest'ultima ha pagato il prezzo pattuito, adempiendo così alla propria obbligazione.“( punto 2.1 p.7 sentenza impugnata).
1.1. L'appellante con il primo motivo ha reiterato le contestazioni avanzate nel primo grado in ordine alla validità della c.t.u. per l'asserita violazione del contradditorio consistente, in ultima analisi, nell'avere il c.t.u. abbia violato il contraddittorio ed aderito acriticamente alle osservazioni del c.t.p. di parte attrice (p.21 appello).
Le deduzioni svolte dall'appellante non sono idonee a inficiare quanto argomentato in termini lineari ed esaustivi dal giudice di prime cure.
Non è stata disattesa la ricostruzione delle scansioni temporali effettuata in sentenza.
pagina 9 di 20 È pacifico che il termine per il deposito della relazione del c.t.u. fosse stato fissato al 19.7.2021, termine non rispettato, emergendo, anzi, che in data 16.7.2021 le operazioni peritali erano ancora in Per_ corso, tant'è che le parti erano state invitate presso lo studio del notaio
L'art. 194 c.p.c. dispone che nel corso delle attività peritali i tecnici ed i difensori “possono presentare al consulente per iscritto o a voce osservazioni e istanze”.
Il c.t.p. di ha pertanto esercitato una propria facoltà senza che a ciò potesse ostare il CP_1 superamento da parte dei c.t.u. del termine assegnato dal giudice per il deposito della bozza, atteso che il mancato rispetto dei termini da parte del c.t.u.è condotta priva di qualsivoglia sanzione processuale e non ha ricadute sulla utilizzabilità o valore della relazione resa. E' incontestato che il c.t.u., unico organo deputato a ricevere le osservazioni dei consulenti di parte, ha inviato al c.t.p. di la propria bozza unitamente alle “note tecniche preliminari” del c.t.p. di Parte_1
per di più trasmesse da anche prima della comunicazione perfezionata dal CP_1 CP_1 ctu (docc. 8,9 fasc. II grado . Il c.t.p. di ha quindi potuto svolgere osservazioni CP_1 Parte_1 in ordine ai risultati a cui è giunto il c.t.u. di ufficio, avendo piena contezza anche delle valutazioni operate dal c.t.p. della controparte.
Non è pertanto apprezzabile alcun passaggio procedurale che possa avere dato luogo alla violazione del contraddittorio in quanto l'appellante principale è stata i messa in condizione di fornire il proprio apporto al c.t.u. d'ufficio, al pari di quanto fatto dal c.t.p. di CP_1
Ma ciò che più rileva è che l'appellante principale non ha specificatamente indicato quali snodi della consulenza sarebbero stati viziati in ragione dell'asserito non corretto dispiegamento del contraddittorio, nè ha evidenziato elementi tecnici dell'elaborato che evidenzino criticità o contraddittorietà tra le premesse adottate e le valutazioni rese.
Le doglianze avanzate da prendono le mosse da una suggestione che non trova appiglio in Parte_1 dati fattuali apprezzabili nella loro obiettività.
Tale omissione non è superabile con il mero rilievo che il c.t.p. di parte avrebbe poi CP_1 concordato con le conclusioni a cui è giunto il c.t.u., rimanendo una mera illazione che il c.t.u. non abbia svolto il proprio munus in posizione di indipendenza e terzietà.
In ogni caso il c.t.u. ha preso in considerazione le osservazioni svolte dal c.t.p. di Parte_1 contestando in termini puntuali le diverse valutazioni e fornendo argomenti ulteriori a conforto delle proprie ( p.134 e ss della c.t.u. ).
Il rigetto del primo motivo di appello principale assorbe il secondo motivo di appello principale nella misura in cui l'appellante principale, facendo leva sulla esclusiva efficacia probatoria del documento n. 5 del 10.2.2014, ne predica la inidoneità a dare conto del pagamento integrale del prezzo di acquisto dell'immobile ( p.37 appello).
E' pertanto rimasto non contraddetto che ha saldato il prezzo dell'immobile e che la CP_1 promissaria acquirente ha adempiuto alla propria obbligazione principale, con ciò avendo assolto alla prova di un elemento costitutivo della domanda azionata.
D'altra parte, atteso che il preliminare prevede il pagamento dell'ultima tranche del prezzo della compravendita entro il 31.12.2011, non ha inoltrato alcuna diffida di pagamento, mentre è Parte_1 pacifico che ha preso in consegna l'immobile il 19 giugno 2014, in data contestuale alla CP_1 scrittura con cui si dà atto dell'integrale saldo del prezzo e del residuo debito per l'iva. pagina 10 di 20 Non ha quindi pregio la deduzione di secondo cui non ha offerto di pagare il Parte_1 CP_1 prezzo ai fini dell'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica, atteso che, ove anche vi fosse un residuo prezzo da pagarsi sin dall'atto introduttivo del giudizio si è CP_1 comunque dichiarata disponibile al versamento dell'eventuale accertando residuo prezzo.
1.2 L'integrale pagamento del prezzo è questione affrontata, come meglio esposto in seguito, anche nel terzo motivo dell'appello incidentale (come sopra indicato al punto 3.3, p.40 comparsa di costituzione e appello incidentale). Anche questo motivo è infondato.
A fronte dell'accertato pagamento del prezzo della compravendita, espressamente indicato nel preliminare in euro 102.500,00, ha censurato il mancato riconoscimento del pagamento in CP_1 contanti di ulteriori somme, per un totale di euro 10.500, da imputarsi a titolo di pagamento iva, di cui darebbe conto la scrittura del 10.2.2014.
Trattasi di deduzione che, sulla scorta di quanto sopra esposto, non è destinata ad avere rilievo in ordine all'accertato adempimento della obbligazione gravante sulla promissaria acquirente.La questione inerente il pagamento dell'iva non investe pertanto l'adempimento della prestazione a carico di utile a dare ingresso all'esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c., quanto la possibilità CP_1 di individuare somme residue dovute al promittente venditore in caso di disposto trasferimento, o di restituzione in caso di risoluzione, per come meglio sviluppato nel prosieguo.
L'appellante incidentale non ha speso argomenti al fine di inficiare l'assunto secondo cui il dato cronologico impone di dare prevalenza alla scrittura redatta, in data 19.6.2014 per seconda, con cui si dà atto del mancato pagamento dell'iva. L'appellante incidentale non si è fatta altresì carico di contraddire la ritenuta non inconciliabilità tra le scritture del 10.2.2014 e del 19.6.2024 atteso, come evidenziato dal giudice di prime cure, l'affermazione “ l'immobile è stato pagato” non è interpretabile inequivocamente come una ammissione di non avere nulla a pretendere, e ciò, a maggior ragione, contrariamente a quanto sostenuto da in mancanza di una specifica indicazione CP_1 dell'importo ammesso come interamente corrisposto e della imputazione di quanto ricevuto. A ciò si aggiunga che il preliminare del 16.6.2011 (doc.1 fasc.I grado nel contemplare il CP_1 pagamento dell'importo complessivo di euro 102.500,00 quale corrispettivo della compravendita, da pagarsi in rate con ultima tranche di euro 52.500,00 scadente nella medesima data del 30.12.2011 prevista per la stipula del definitivo, all'art. 3 punti c) ed e), prevede espressamente che l'iva dovesse essere versata alla firma del rogito.
L'appellante incidentale non ha dedotto circostanze che possano condurre ad uno scostamento da quanto deciso dal giudice di prime cure in ordine alla inammissibilità della prova per testi, e all'accoglimento dell'istanza di supplemento istruttorio reiterata in questa sede. Va richiamato che l'art. 2721 c.c. segna il fisiologico limite di ammissibilità della prova testimoniale (Cass Sez. 2 - , Ordinanza n. 8181 del 14/03/2022). Seppure la giurisprudenza ammette che possa derogarsi al divieto di prova testimoniale in ordine al pagamento delle somme di denaro eccedenti il limite previsto dall'art. 2721 c.c., tale deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta (Cass Sez. 2 Sentenza n. 7940 del 20/04/2020 ). E' da osservare, a monte, che non ha allegato CP_1 pagina 11 di 20 alcunché che consenta di apprezzare le ragioni che l'hanno indotta al versamento in contanti né che tra le parti, pagate le somme da imputare a corrispettivo della vendita, sia stata concordata volontà di imputare l'asserita consegna di somme in contanti all'iva, potendo tale consegna di somme in contanti essere stata imputata a lavori per le finiture, fatti oggetto di “decurtamento” in base alla scrittura del 19.6.2014 ( in cui si rimanda ad un insieme di lavori non specificatamente indicati“ finiture dell'appartamento cioè parquet, pavimenti, ecc) e non linearmente contemplati nel preliminare. Non giova all'appellante incidentale il richiamo alla qualità delle parti, atteso che la qualità di impresa della controparte, l'avere acquistato altro immobile dal medesimo venditore, nonché la CP_1 modalità con cui è stato pagato in termini tracciabili il corrispettivo di cui si sarebbe dovuto dare quietanza in sede di rogito, non consentono di apprezzare ragioni utili a derogare il chiaro disposto dell'art 2721 c.c.
Le deduzioni svolte da non sono pertanto idonee a inficiare l'assunto secondo cui è CP_1 provato il pagamento del corrispettivo nella misura integrale di euro 102.500,00, esclusa l'iva da corrispondersi al rogito.
2.Il profilo che investe la imputabilità dell'inadempimento a trattato in sede di sviluppo del Parte_1 secondo motivo di appello principale ( p.37 e ss) è anche oggetto del terzo motivo di appello principale.
Come sopra esposto ha provato il pagamento del corrispettivo per la vendita del bene CP_1 promesso.
Per contro, come correttamente affermato dal giudice di prime cure, non ha fornito a prova Parte_1 della propria disponibilità ad adempiere.
Il contratto preliminare prevede al punto 6) che il rogito venisse stipulato entro quindici giorni dalla consegna dell'immobile, per come prevista del 31.12.2011, e che parte promittente venditrice convocasse la promissaria acquirente almeno 15 giorni prima del rogito.
È pacifico che il termine non è stato rispettato e che non ha convocato la promissaria Parte_1 acquirente entro la data convenuta, tuttavia entrambe le parti hanno tenuto una condotta coerente con il mantenimento di un interesse all'adempimento. Non appare quindi cogliere nel segno l'affermazione secondo cui “ non si è mai offerta di CP_1 adempiere il preliminare nonostante l'intervenuta scadenza, fissata dal preliminare per la firma del definitivo, del 30 dicembre 2011” (p.38 appello).
Non è stato efficacemente contestato che la dichiarazione del 19.6.2014 facesse riferimento ad una mera indisponibilità temporanea, atteso che, a fronte della dichiarata “impossibilità da parte della signora di stipulare l'atto notarile”, le parti hanno convenuto di fare luogo alla consegna dell'immobile. Trattasi di condotta che depone per avere le parti soprasseduto alla stipula del rogito, in assenza di contestazioni circa l'integrale pagamento del prezzo convenuto. Del tutto coerente con tale comune volontà delle parti che contestualmente alla consegna dell'immobile sia stata redatta la scrittura con cui si dà atto dell'integrale pagamento del prezzo e della residua debenza dell'iva, da versarsi, come previsto dal preliminare, al rogito.
pagina 12 di 20 La consegna dell'immobile contemplata come anticipazione degli effetti del definitivo non elide il dato dell'inadempimento al trasferimento della titolarità dell'immobile.
A conferma di quanto ritenuto dal primo giudice viene anche a conforto il fatto che, successivamente con nota del 18.1.2018, ha chiesto l'adempimento e sollecitato la negoziazione assistita CP_1
(doc.7 fasc.I grado , mentre, per contro, negli anni che hanno preceduto CP_1 Parte_1
l'iniziativa giudiziaria non ha contestato alla controparte, specificatamente, una condotta di diniego alla conclusione del definitivo.
Peraltro, a fronte de chiaro disposto dell'art. 4 del preliminare, che contempla la facoltà di recesso in caso di diniego alla stipula del definitivo, non consta che l'esercizio di tale facoltà sia stata anche solo blandamente prospettata.
In tale cornice l'eccezione di inadempimento formulata da con comparsa di costituzione, Parte_1 avente ad oggetto l'asserito mancato pagamento di euro 60.500 quale saldo prezzo, oltre che tardiva, come affermato dal giudice di prime cure, è rimasta contraddetta nel merito.
Infine sono infondate le deduzioni dell'appellante principale volte a inficiare l'assunto secondo cui non ha provato l'imputabilità a sé della mancata conclusione del preliminare. Parte_1
3.Ragioni di priorità logica suggeriscono di affrontare le censure che attengono l'esperibilità della adozione della sentenza costitutiva ex art.2932.c.c oggetto della domanda principale di CP_1 rigettata in primo grado.
In primo luogo, l'appellante incidentale ha censurato la sentenza di primo grado per avere rigettato la domanda svolta in via principale ex art. 2932.cc. in ragione della non individuabilità del bene promesso.
La doglianza è fondata, senza tuttavia che l'appellante incidentale, come si dirà in seguito, possa trarne alcuna concreta utilità.
La stessa sentenza impugnata dà atto che nel preliminare il bene è individuato, nell'ambito di un fabbricato in costruzione, mediante l'indicazione dei dati catastali riferibili all'intero complesso immobiliare, al piano e al numero di vani e pertinenze dell'immobile promesso, allegando planimetria con specifica indicazione dei beni interessati da negozio, indicazione che è stata effettuata evidenziando con specifica delimitazione i beni fatti oggetto del contratto, confermata con apposizione di firme riconducibili alle parti, corredate per quel che riguarda la società dal timbro della
( vedasi anche verbale udienza collegiale del 6.6.2024). Parte_1
Il preliminare nella premessa dell'art. 1 esplicita che le planimetrie sono parte integrante ed essenziale del contratto.
Nel corso del giudizio di appello è stata acquisito l'originale del contratto preliminare con allegate planimetrie.
pagina 13 di 20 E' stato quindi smentito che “altre planimetrie ex adverso prodotte (doc. 2 e 3 del fascicolo di primo grado della signora non hanno fatto parte del regolamento negoziale (non essendo state CP_1 allegate agli atti sottoscritti dalle parti)”( p. 47 comparsa conclusionale appello . Parte_1
Va richiamato inoltre che in sede di preliminare “Le parti si danno reciprocamente atto che l'erigendo
Complesso non è ancora stato censito al Catasto Fabbricati, essendo ancora in corso di costruzione, e l'area su cui esso insiste non è ancora stata fatta oggetto di denuncia di cambiamento (tipo mappale)”. Va da sé che per specifica previsione contrattuale fosse previsto che l'immobile sarebbe stato successivamente accatastato individualmente.
Con la domanda introduttiva ha indicato i dati catastali dell'immobile, allegando le visure CP_1 catastali comprensive di planimetrie indicanti l'immobile promesso come il sub 15) e il sub 30) del fg.
5, particella 10475 del catasto del Comune di Cardano al Campo, consistenza di vani 3 per l'appartamento con cantina di pertinenza, e consistenza 17 m² per il box.
La suprema Corte è giunta ad affermare che per potere procedere ad una pronuncia ex art.2932 c.c. è necessario che il bene sia identificato in sede di preliminare, senza che occorrano ulteriori accordi negoziali per rendere praticabile il trasferimento del bene, sicché il provvedimento del giudice non può supplire ad una incompleta o manchevole determinazione delle parti. Poiché il giudice non deve operare una meccanica trasposizione del preliminare, il bene può essere individuato anche con il ricorso ad elementi esterni ove le parti vi abbiano inequivocabilmente fatto riferimento per la individuazione come nel caso di specie in cui le parti hanno espressamente rinviato alle planimetrie allegate non passibili di lasciare margini di equivoco alla individuazione del bene passibile di costituire oggetto del trasferimento ( Cass.Sez. 2 , Ordinanza n. 26351 del 19/11/2020).
Sul punto l'appellante principale, senza contestare specificatamente i dati richiamati dal promissario acquirente, si è in ultima analisi limitato, a sostegno della richiesta di rigetto della domanda ex art
2932 c.c.,a spendere l'argomento della posteriorità delle sentenze citate in primo grado da CP_1 rispetto ai precedenti citati dal giudice di prime cure, senza considerare, tra l'altro, che il precedente valorizzato ( Cass. n.21449 del 15.9.2017) attiene vendita immobiliare di cosa generica.
Il bene promesso è pertanto individuato.
3.Quanto esposto in ordine alla individuazione del bene promesso non esaurisce il vaglio da svolgere per fare luogo al trasferimento coattivo ex art.2032 c.c.
Occorre richiamare il principio secondo cui “la sentenza ex art. 2932 cod. civ. deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche. L'operatività in concreto di tale principio è legata al contenuto del contratto preliminare di compravendita, poiché le parti sono libere di determinare le rispettive obbligazioni.” (da ultimo Cass. civ., sez. II, Ordinanza, 05.03.2024, n. 5961).
pagina 14 di 20 L'impossibilità a cui fa riferimento la norma rimanda quindi al perimetro e all'ampiezza dei poteri del giudice in sede di determinazione del regolamento di interessi, esplicitando l'esigenza che il preliminare sia idoneo, secondo una terminologia dalla resa efficace, a “definitivizzarsi”. Il preliminare non fa quindi nascere una obbligazione ad un facere generico, ma circostanziato, cioè di concludere quel futuro contratto di cui il preliminare era strumentale. È stato quindi chiarito che il requisito della possibilità debba essere inteso nel senso di “pratica attuabilità del comando giudiziale”, condizione che può non sussistere quando “la particolare situazione di fatto o di diritto impedisce che la sentenza possa realizzare il risultato del contratto definitivo”. Una volta provato l'inadempimento di una parte all'obbligo di contrarre, la norma di cui all'art. 2932 c.c. non contempla quindi una automatica esperibilità del trasferimento da parte del giudice, che può provvedervi solo quando non vi siano impedimenti in fatto e in diritto alla costituzione o al trasferimento di un diritto secondo quanto pattuito nel preliminare. Avendo l'art. 2932 cod.civ., funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, il giudice non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto,
l'autonomia negoziale delle parti.
Nella giurisprudenza della Suprema Corte si è affermato il principio per cui qualsiasi impedimento di natura pubblicistica che osta alla conclusione di un valido contratto di compravendita osta altresì all'accoglimento di una domanda ex art. 2932 c.c., che altrimenti diverrebbe uno strumento per eludere l'applicazione di norme imperative di legge.
Sotto un primo profilo la corte ha ritenuto di sollecitare le parti in ordine alla sussistenza, oltre che della concessione edilizia, della attestazione di conformità catastale ex art. 29 comma 1 bis L. 52/ 85, da qualificarsi condizione dell'azione. In esito di quanto disposto con ordinanza del 16.5.2024, resesi le parti diligenti, è stata redatta ed acquisita attestazione di conformità catastale, urbanistica ed edilizia del 19/8/2024 del geom. CP_5
(doc.28 allegato a nota del 14.10.2024) e sono stati acquisiti gli estremi della concessione
[...] edilizia e dei titoli abilitativi.
Sotto altro profilo, sempre a seguito di rimessione della causa in istruttoria, è stato affrontato nel contraddittorio il profilo che investe la sussistenza o meno di ipoteche che gravano l'immobile da trasferirsi ed il connesso intervenuto frazionamento.
Non viene in considerazione l'art. 8 d.lgs. 122/05, che tutela l'interesse della parte debole del rapporto contrattuale a non rispondere, per effetto dell'ipoteca, dell'intero debito del mutuo per cui la garanzia indivisa è stata iscritta. Tale norma, che prevede che «il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile», è volta alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, presupponendo una condizione particolare di asimmetria giuridica od economica tra il venditore e l'acquirente tale da giustificare la specialità del trattamento legislativo. Al di fuori dei requisiti oggettivi e soggettivi di operatività del d.lgs. n. 122/2005, continua, pertanto, ad operare il generale principio della libera circolazione dei beni immobili gravati da ipoteca o da pignoramento, pur permanendo i vincoli pregiudizievoli sul bene. (cfr. Cass. Civ. 1° dicembre 2016, n. 24535.)
pagina 15 di 20 Il tema è invece quello di verificare se questa Corte, in presenza di una situazione quale quella accertata, abbia il potere di trasferire a un bene libero da vincoli e disponga di strumenti CP_1 adeguati alla realizzazione di tale obiettivo.
Il preliminare dà atto che sull'area in cui attualmente insiste il realizzato fabbricato è stata accesa ipoteca volontaria con CA SA SA LO ed all'art.7 lett. d) che la parte promittente venditrice ha garantito per il giorno del rogito la libertà dell'immobile da ipoteche. Facendo seguito a quanto rappresentato da all'udienza del 6.6.2024 ( “l'immobile CP_1 dovrebbe essere ancora gravato da ipoteca non frazionata. Riferisce altresì che, allo stato, non è in grado di riferire sull'avvenuta estinzione del debito verso l'istituto bancario con riferimento all'unità immobiliare oggetto del contendere, essendo invece certo che esista ancora un rilevante debito bancario garantito da ipoteca sul fabbricato”) è stato concesso rinvio “allo scopo di acquisire documentazione attestante l'estinzione o meno del credito bancario nella quota parte riferibile all'immobile conteso”.
Parte appellante incidentale ha dato quindi atto che attualmente sull'immobile promesso esiste una ipoteca volontaria a favore di CA SA (R.P. N. 51769 del 30/12/2006 per euro 1.950.000,00, posizione cartolarizzata e ceduta in quanto “a sofferenza”) oltre ad un'ipoteca giudiziale a favore di e (R.P. N. 27610 del 21/10/2021) verosimilmente solo non formalmente Controparte_3 CP_4 estinta ma sicuramente non ancora cancellata (doc. 21 in allegato deposito del 14.10.2024).
, dal suo canto, ha rappresentato che, ove avesse aderito alla proposta Parte_1 CP_1 conciliativa, stante l'esperibilità della procedura ex art. 39 TUB , a fronte della dichiarata estinzione della quinta parte del debito originario ( come sarebbe attestato dal decreto ingiuntivo prodotto sub. 3 alla nota del 16.10.2024), sarebbe stata disponibile ad avanzare istanza congiunta alla creditrice fondiaria per la riduzione dell'ipoteca con liberazione dall'iscrizione sugli immobili oggetto di causa (nota del 16.10.2024).
È pertanto accertato che il bene immobile promesso, al pari di altri immobili nella titolarità di
è fatto attualmente oggetto di ipoteca non frazionata gravante per effetto dal mutuo Parte_1 ipotecario a suo tempo concesso da CA SA (doc. 4 ispezione ipotecaria del 18/1/2023 fasc. appello . CP_1
ha domandato il trasferimento del compendio immobiliare individuato in sede di CP_1 preliminare “previa liberazione dell'immobile da ipoteche, pegni….ordinando al conservatore dei competenti registri immobiliari di effettuare le opportune trascrizioni in forza della sentenza, con contestuale ordine di immissione nel possesso dell'immobile che ci occupa in favore della sig.ra odierna appellata e con eventuale forma condizionata al pagamento del prezzo residuo CP_1 delle eventuali somme che risulti accertato non essere state corrisposte a titolo di IVA, pagamento subordinato all'estinzione dell'ipoteca da parte del promittente alienante”(p.48 comparsa costituzione con appello incidentale) reiterando la domanda così formulata in sede di precisazione delle conclusioni.
pagina 16 di 20 All'esito della rimessione in istruttoria ha chiesto “il trasferimento della proprietà degli immobili in contestazione coattivamente senza condizioni di pagamento di prezzo e con ordine di cancellazione delle seguenti ipoteche al Conservatore dei Registri Immobiliari ex art. 2884 c.c., con esonero da ogni sua personale responsabilità: -ipoteca volontaria a favore di CA SA (R.P. N. 51769 del
30/12/2006) -ipoteca giudiziale a favore di e (R.P. N. 27610 del Controparte_3 CP_4
21/10/2021). con ordine di trascrizione della sentenza ex art. 2643, comma 1, numero 14, c.c….. in ogni caso, chiede a codesta Onorevole Corte di Appello che con la sentenza sostitutiva del contratto non concluso siano fissate condizioni e modalità di versamento delle eventuali somme residue dovute idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizione, solo in via estremamente subordinata attraverso il meccanismo di liberazione dell'immobile da ipoteche previsto dall'art. 2889-2890 c.c., detratte le spese del relativo giudizio di liberazione.”( nota del 14.10.2024 da ritenersi richiamata in sede di precisazione delle conclusioni formalizzate all'udienza del 14.11.2024).
Va premesso che la formulazione della domanda riproposta in sede di precisazione delle conclusioni rassegnate a seguito di rimessione in istruttoria non possa considerarsi domanda nuova, come dedotto dalla controparte (nota del 16.10.12024), atteso che “il bene della vita” richiesto consiste in ogni caso nell'immobile libero da pesi e gravami pregiudizievoli. Le formulazioni avanzate sono quindi sovrapponibili: poiché nella prospettiva dell'appellante principale il prezzo, comprensivo dell'iva, sarebbe stato pagato non residuerebbero somme il cui pagamento potrebbe essere condizionato alla cancellazione dell'ipoteca, in ogni caso, in via subordinata il promissario acquirente ha chiesto il trasferimento coattivo condizionato al pagamento del prezzo ancora dovuto, con impiego dell'importo residuo per la cancellazione delle ipoteche iscritte sui beni immobili, richiamando la giurisprudenza consolidata di legittimità.
E' ormai consolidato il principio secondo cui “Ove il promissario acquirente abbia richiesto l'esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare, nonostante l'inadempimento del promittente alienante all'obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice, conformemente alle istanze all'uopo avanzate, consentire al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull'immobile ovvero subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni
(Cass.Sez. 2 - , Sentenza n. 8442 del 28/03/2024). In particolare la Suprema Corte ha affermato che
“l'inadempienza del promittente venditore all'obbligo di provvedere all'eliminazione dei vincoli esistenti al pari della sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l'esecuzione in forma specifica a norma dell'art. 2932 c.c., ma consente a questi, ove di tale facoltà intenda avvalersi , di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendere il pagamento, potendo, invece, chiedere al giudice che, con la pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l'acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizioni”.

L'adozione da parte del giudice di una sentenza costitutiva condizionata, in funzione della realizzazione dello specifico programma negoziale oggetto del preliminare, mira a tutelare l'interesse della parte non inadempiente a vedere riconosciuto l'effetto traslativo oggetto del preliminare nei limiti pagina 17 di 20 in cui tale interesse possa essere soddisfatto mediante il rispetto dell'equilibrio sinallagmatico cristallizzato nel preliminare, sempre che non si trovino ostacoli fattuali o giuridici che rendano, in ultima analisi la sentenza inutile, se non dannosa.
La realizzazione del programma negoziale contemplante il trasferimento del bene libero da ipoteche deve quindi essere vagliato sulla scorta delle indicazioni fornite dalla parte promissaria acquirente, per potere individuare modalità attuative che consentano di potere “riequilibrare” le contrapposte prestazioni, tenendo presente l'effettiva possibilità di realizzare tale programma mediante la sentenza che faccia luogo all'adempimento del preliminare.
Come sopra esposto è stato accertato il pagamento integrale del corrispettivo pattuito, pari ad euro
102.500,00, con iva da pagarsi al rogito, prestazione quest'ultima dovuta ex lege, e che non inerisce all'accertato esaustivo adempimento da parte di CP_1
Non residua pertanto parte di corrispettivo da versarsi utilmente imputabile alla estinzione delle ipoteche, in funzione di riequilibrio esperibile dal giudice in sede di sentenza ex art. 2932 c.c.
Non è prospettabile che la sentenza ex art 2932 c.c. possa disporre il trasferimento del bene e la contestuale cancellazione delle ipoteche senza contemplare un meccanismo che individui uno strumento per pervenire alla soddisfazione del creditore ipotecario, se non altro pro quota in relazione alla porzione del bene ipotecato interessato dal preliminare oggetto di controversia. Va richiamato che
“in materia di cancellazione delle ipoteche, l'obbligazione del creditore a prestare il proprio consenso alla cancellazione, nelle forme prescritte dalla legge (artt. 2882 comma secondo, 2821 e 2835 cod. civ.), e di attivarsi, nei modi più adeguati alle circostanze, affinché il consenso così prestato pervenga al debitore, sorge soltanto a seguito dell'estinzione dell'intero debito, potendo egli eventualmente rinunciare a tale integrale adempimento, in base ad una scelta di opportunità, in tal modo derogando alla disciplina codicistica, che non ha "in parte qua" natura di norma imperativa”(Cass
Sez. 3, Sentenza n. 15435 del 20/06/2013).Disporre il trasferimento del bene libero da ipoteche richiederebbe quindi, a monte, l'estinzione del debito per il mutuo fondiario, tra l'altro noto a sin dalla conclusione del preliminare. Di ciò dimostra esserne conscia la promissaria CP_1 acquirente nell'affermare “la non sarebbe in grado di garantire il trasferimento Parte_1 consensuale dell'immobile libero da ipoteche, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, quindi ai sensi dell'art. 2808 comma 1 c.c. il creditore ipotecario CA SA avendo il diritto di sequela potrebbe comunque pignorare l'immobile ipotecato anche se trasferito consensualmente alla sig.ra
. CP_1
Non si può presumere “che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati possano costituire una garanzia sufficiente” (p.4 nota 14.10.2024) in quanto è fatto incontroverso che sull'intero immobile sussista ipoteca non frazionata accesa a garanzia del mutuo concesso dalla banca, terza rispetto al rapporto dedotto in contratto, che ha diritto al mantenimento della garanzia, senza che sia esigibile che lo strumento invocato possa avere ricadute sui diritti dell'istituto bancario, per di più estraneo al giudizio.
Non ha trovato sviluppo la possibilità di procedere ex art.39 TUB alla riduzione dell'ipoteca, con liberazione dall'iscrizione sugli immobili oggetto di causa, attività non passibile di costituire oggetto di una condanna in facere della promittente venditrice, né risulta essere stata avanzata da CP_1
pagina 18 di 20 richiesta di frazionamento dell'ipoteca a garanzia per come previsto dal medesimo art. 39, come modificato dall'art. 7 d.lgs. n.122/05.
Per altro verso si è al di fuori dell'ipotesi, pure conosciuta dalla prassi giurisprudenziale, in cui il promissario acquirente si faccia carico della estinzione del debito ipotecario riservando azione di rivalsa nei confronti del promittente venditore, o chieda la riduzione del prezzo della compravendita in ragione della persistenza del gravame.
Infine, l'inadempimento di al trasferimento, a cui si è accompagnato l'inadempimento alla Parte_1 liberazione del bene alla data del previsto rogito, non è passibile di trovare una soluzione nell'intervento coattivo ex art 2932 c.c., non avendo per di più indicato modalità idonee a CP_1 realizzare il conseguimento del proprio interesse ad ottenere il bene libero, per come oggetto di domanda, avendo per contro prospettato alternative destinate a risolversi in un inadempimento della sentenza eventualmente resa ex art 2932 c.c , con conseguente risoluzione o dichiarazione di inefficacia della sentenza-contratto.
Non resta pertanto, a fronte della non esperibilità della domanda ex art 2932 c.c. che confermare la risoluzione del preliminare e la restituzione del prezzo versato.
2. È infondato il quarto motivo di appello principale.
L'appello in parte si fonda sulla indimostrata riconducibilità della scrittura disconosciuta al rappresentante legale di . Parte_1 Pt_1
Per altro verso, non è contraddetto che la condotta assunta da sia passibile di valutazione ex Parte_1 art. 96 c.p.c. ( Cass Sez. 3, Sentenza n. 163 del 16/01/1989), non essendo richiesto che la condotta abusiva attenga l'esercizio della domanda piuttosto che una attività di difesa, non ha offerto Parte_1 elementi utili a sconfessare che il disconoscimento della scrittura del 014, che ha indubbiamente comportato oneri ed un aggravio dei tempi del processo, sia stato motivato da un mero intento dilatorio.
5. Da quanto sopra esposto consegue che la sentenza di primo grado debba essere confermata, seppure con diversa motivazione, essendo rimasto non contraddetto che sussistano i presupposti per dare seguito alla domanda subordinata di risoluzione avanzata dalla parte adempiente accolta CP_1 in primo grado.
Il rigetto dell'appello principale e della domanda ex art. 2932 c.c reiterata dall'appellante incidentale giustifica la compensazione delle spese del presente grado di giudizio.
Non sussistono i presupposti per la invocata condanna di ex art. 96 c.p.c nel presente grado Parte_1 di giudizio, avendo la parte assunto una condotta disponibile alla conciliazione, e fornito altresì disponibilità al fine di appurare la conformità catastale dell'immobile.


P.Q.M.


pagina 19 di 20 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e sull'appello incidentale proposto da Parte_1 CP_1 avverso la sentenza del tribunale di Milano n.1098/2022 del 2.11.2022, pubblicata l'8 .11.2022
[...] così dispone: 1) rigetta l'appello principale e l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado di giudizio;

3) dispone a carico dell'appellante principale e Parte_1 dell'appellante incidentale il raddoppio del contributo unificato ex Controparte_1 art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 115/2002, come modificato dalla l. 228/2012:
Così deciso in Milano il 20.11.2024.
Il Consigliere est Roberta Nunnari
Il Presidente Francesca Maria Mammone
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