N. 1243/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott. Fabrizio Cosentino Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 1243/2018 R.G. vertente tra
(C.F.: ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1
dagli Avv.ti Katia Greco e Giuseppe Pizzimenti;
appellante
e
(C.F.: , in persona del legale rappresentante pro- Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Arieta;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 947/2017 del Tribunale di Paola, pubblicata il 10.11.2017, avente ad oggetto risoluzione contrattuale
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, contrariis reiectis: - accogliere, l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza
n. 947/2017, emessa dal Tribunale di Paola, Giud. Dott.ssa Gabriella Martone in data 10.11.2017, pubblicata in pari data e notificata all'odierno appellante in data
26/05/2018, nell'ambito del giudizio N.R.G. 100131/09, reietta e disattesa ogni
1 contraria istanza, ragione ed eccezione, accogliere tutte le conclusioni avanzate dal sig. nel primo grado di giudizio che qui si riportano: 1) rigettare la Parte_1
domanda proposta dalla società perché inammissibile, improponibile CP_1
ed infondata in fatto ed in diritto;
2) in via riconvenzionale, in accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo, portato dal contratto preliminare sottoscritto dalle parti in data 28.02.2000, di concludere il contratto definitivo,
Voglia emettere sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo, promesso e non stipulato, condizionandone l'effetto traslativo al pagamento del prezzo residuo dovuto anche mediante accollo, per la somma corrispondente, del mutuo in corso,
e, per l'effetto, trasferire in favore del convenuto, sig. il seguente Parte_1
immobile: Porzione di villino plurifamiliare facente parte del complesso residenziale
“VIP CLUB” in Scalea (CS), località Pantano, con il numero identificativo gruppo identificato A3, piani primi, int. 5,6,7,8, in Catasto del Comune di Scalea al foglo
15, p.lla 649, sub 5 e 6, con ordine di annotazione dell'emananda sentenza e con esonero del Conservatore di ogni responsabilità; 3) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellata: “Voglia l'adita Corte di Appello di Catanzaro, ogni contraria richiesta ed eccezione rigettata, in accoglimento della presente domanda, così statuire 1 Rigettare la richiesta di sospensione della efficacia provvisoria della sentenza in assenza dei requisiti previsti dalla legge (Fumus e periculum), ammesso
e non concesso che siamo in presenza di una sentenza immediatamente esecutiva(di condanna); 2 Nel merito del proposto gravame rigettare lo stesso in quanto totalmente infondato per i motivi espositi in narrativa e per l'effetto confermare totalmente la decisione appellata;
3 Condannare parte appellante al pagamento delle spese, competenze ed onorari anche del giudizio di appello”.
FATTO e DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in Controparte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Paola , esponendo che: con scrittura Parte_1
privata del 28.2.2000 stipulava con il convenuto preliminare di vendita del seguente bene immobile “Porzione di villino plurifamiliare facente parte del complesso residenziale “Vip Club” in corso di costruzione in Scalea (CS), località Pantano, identificato nella planimetria raffigurante il progetto del villino, ed ubicato nella
2 planimetria generale con il numero identificativo Gruppo A3 Piani primi int. 5, 6, 7,
8, in catasto del Comune di Scalea, al Foglio 15, particella 649, sub. 5 e 6”; all'art. 2 le parti determinavano il corrispettivo nella complessiva somma di €170.430,78 (ex
£ 330.000.000), mentre il suo pagamento era così regolato: 1. €5.164,57 alla firma dell'accordo, quale caparra confirmatoria ex art.1385 CC;
2. €20.658,28 entro il
30.8.2000; 3. €20.658,28 entro il 30.8.2001; 4. €20.658,28 entro il 30.8.2002; 5.
€20.658,28 entro il 30.8.2003; 6. €82.633,10 mediante accollo di mutuo, qualora la
Società ottenesse da una Banca un mutuo fondiario;
all'art. 9 le parti prevedevano che la stipula dell'atto definitivo sarebbe avvenuta “da ACCORDO TRA LE
PARTI”; l'immobile oggetto di preliminare era detenuto dalla parte promissaria acquirente sin dalla data del 30.6.2000; parte promissaria acquirente aveva versato, senza rispettare le dovute e perentorie scadenze contrattuali, la complessiva somma di €115.386,71, di cui €102.722,15 per la maggior parte in contanti ed €12.664,56, per diversi lavori di rifinitura eseguiti da e riconosciuti ed imputati Parte_1
in conto corrispettivo da parte della Società; tra le parti, inoltre, era stata anche concordata la cessione di un'autovettura Suzuki, targata AD 335 MP, per un valore di €7.746,86, da imputare in conto corrispettivo, ma tale corrispettivo ed imputazione era stata contestato dalla Società in quanto il mezzo dato in permuta era gravato da fermo amministrativo per tributi ed imposte non pagate da;
che Parte_1
dunque alla data della domanda giudiziale non aveva versato la Parte_1 somma di €55.044,07; dopo la stipula del preliminare l'istante si era immediatamente attivata per chiedere ed ottenere mutuo ipotecario sui manufatti edificandi, mutuo concesso in data 17.03.2000 e frazionato il 27.11.2001; a spettava Parte_1
accollarsi il mutuo, sino alla concorrenza del saldo dovuto, sulle due unità oggetto di preliminare e la società lo aveva in tal senso più volte sollecitato;
in data
28.10.2008 il convenuto veniva messo in mora circa il mancato pagamento del saldo;
in data 13.11.2008 il sig. , per il tramite del proprio legale, rispondeva con una Pt_1
proposta di rateizzazione inaccettabile e per di più indicando un corrispettivo a saldo di €50.395,74 inferiore al dovuto. Tanto esposto, parte attrice chiedeva: “in via preliminare dichiarare il contratto preliminare del 28/02/2000 risolto per fatto e colpa esclusiva del promissario acquirente, , per mancato pagamento Parte_1 del saldo del pattuito corrispettivo…e, per gli effetti, condannare il convenuto
[...] al rilascio degli immobili in favore della società attrice…, nonché, sentire Pt_1 dichiarare il diritto della società attrice ad incamerare, a titolo di penale, l'intera
3 somma versata dal convenuto pari ad €. 115.386,71 ovvero alla diversa somma che sarà accertata nel corso del giudizio, a titolo di penale per l'inadempimento contrattuale del sig. , e, comunque, non inferiore al valore locativo Parte_1
del bene ed interessi bancari pagati per mutuo ipotecario;
oltre condanna del sig.
al pagamento della somma di €. 136.644,77, a titolo di risarcimento Parte_1 danni uteriori di cui €.81.600,00 per lucro cessante per occupazione sine titulo degli immobili con decorrenza dal l'1/07/2000 al 31/12/2008 pari ad €. 800,00 mensili, oltre ulteriori mensilità dal 1/01/2009, oltre, €. 24.218,84 per interessi bancari e/o da pagare ed €. 30.831,93 quale differenza tra saldo dovuto ed interessi pagati, oltre interessi e rivalutazione. In via soltanto subordinata, dichiararsi la compensazione sino alla concorrenza della somma pagata da pari ad €. 115.386,71, Parte_1
ovvero, alla diversa somma che saraà accertata nel corso del giudizio, con i danni subiti dalla società pari ad €. 136.644,77 di cui €.81.600,00 per lucro cessante per ocupazione abusiva dei beni immobili, oltre ulteriori mensilità dal 1/02/2009 fino all'effettivo rilascio, 24.218,84 per interessi bancari pagati, ed €. 30.831,93 come specificata in narrativa e con contestuale condanna del convenuto al Parte_1 pagamento per la parte eccedente la somma compensata pari ad €. 21.258,06, ovvero, alla diversa somma che risulterà essere stata dovuta pagata in favore dell'attrice, oltre, interessi legali ed indici Istat dal 1/03/2000 fino all'effettivo soddisfo”.
Si costituiva in giudizio impugnando e contestando le pretese Parte_1
attoree, invocando il rigetto della domanda di parte attrice in quanto inammissibile, improponibile ed infondata in fatto ed in diritto. In particolare deduceva l'inesistenza dell'invocato inadempimento a proprio carico rispetto al pagamento del saldo del corrispettivo, posto che, contrariamente a quanto sostenuto dalla parte attrice, in ossequio agli accordi assunti con il preliminare esso - promissario acquirente – avrebbe dovuto effettuare il pagamento dell'ultima rata pari ad €82.663,10 mediante accollo di mutuo fondiario, qualora la società avesse ottenuto l'erogazione del predetto mutuo da parte di un istituto di credito (cfr. punto 2 contratto preliminare); che era, pertanto, innegabile che l'accollo del mutuo non poteva che avvenire al momento del rogito notarile della compravendita definitiva dell'immobile e non in un tempo precedente alla stessa. Precisava, ulteriormente, che, con il preliminare in oggetto, le parti non avevano inteso indicare né il termine per la conclusione del definitivo, né il nominativo del notaio rogante, né, tantomeno, giorno, ora e luogo
4 della stipula rimettendo dette determinazioni a successivi accordi tra le parti ed evidenziava che, malgrado la richiamata statuizione contrattuale (relativa al pagamento del saldo mediante accollo del mutuo) e, nonostante, l'assenza di termini entro cui procedere alla stipula, giammai, la promittente venditrice si era preoccupata di comunicare l'erogazione del mutuo, né mai, si era attivata per addivenire alla stipula dell'atto pubblico, sebbene sollecitata in tale direzione dal promissario acquirente che, avendo versato, gran parte del prezzo (€. 123.133.77) era innegabilmente interessata al rogito. Tanto premesso, il convenuto eccepiva ex art.1460 c.c. la legittimità del proprio comportamento in considerazione della colpevole condotta posta in essere dalla parte venditrice che, sebbene consapevole del fatto che il pagamento del saldo non poteva che coincidere con il momento del rogito, e, stante, in ogni caso, l'assenza della previsione di un termine per la stipula, giammai si determinava al trasferimento dell'immobile oggetto del preliminare, né, mai comunicava l'erogazione del mutuo. Chiedeva, pertanto, il rigetto delle pretese attoree, siccome, inammissibili, improponibili ed infondate in fatto ed in diritto, ed, in via riconvenzionale, chiedeva ex art. 2932 c.c. il trasferimento dell'immobile oggetto del preliminare, ovvero, emissione di sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo, promesso e non stipulato, condizionandone l'effetto traslativo al pagamento del prezzo residuo dovuto anche mediante accollo, per la somma corrispondente, del mutuo in corso;
con condanna di spese e competenze di giudizio.
Istruita la causa mediante l'espletamento di interrogatorio formale e prova per testi, con sentenza n. 947/17 il Tribunale di Paola così statuiva: “§- dichiara risolto il contratto preliminare del 28.2.2000, per inadempimento del convenuto, secondo quanto specificato in motivazione;
§- condanna, per l'effetto, il convenuto all'immediato rilascio dell'immobile, meglio identificato in atti, oggetto del contratto preliminare;
§- condanna il convenuto alla corresponsione di euro 800,00 mensili, dal mese luglio 2000 al rilascio effettivo del bene, a titolo di indennità di occupazione;
§- rigetta le ulteriori pretese delle parti;
§- compensa le spese tra
l'attrice ed il convenuto nella misura di 1/2, condannando alla Parte_1
rifusione della restante parte in favore dell'attrice, liquidata in complessivi euro
2.737,00, di cui euro 77,00 per esborsi, ed euro 2.660,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e cpa, come per legge”.
Segnatamente, il giudice di prime cure riteneva che il convenuto non avesse assolto l'onere, su di esso gravante, di dimostrare l'intervenuto versamento di tale
5 saldo. Rilevava, in proposito, che il convenuto non aveva negato il mancato pagamento del prezzo residuo, eccependo tuttavia che la corresponsione dello stesso doveva avvenire al momento della stipula del definitivo (in quanto l'accollo del mutuo poteva avvenire solo contestualmente alla stipula del contratto di compravendita) e che la controparte non si era determinata alla stipulazione del definitivo, con ciò intendendo giustificare il mancato pagamento del saldo con l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c..
Orbene, il Tribunale riteneva che, seppure il contratto avesse inizialmente previsto il pagamento dell'ultima rata di prezzo mediante accollo del mutuo, le parti avessero raggiunto un successivo accordo, teso ad ammettere modalità alternative di pagamento, sulla scorta delle seguenti circostanze: l'attrice aveva affermato di aver invitato più volte il convenuto a saldare il prezzo residuo accollandosi la quota corrispondente di mutuo ovvero versando in altro modo la somma dovuta
(circostanza confermata anche dai testi escussi); anche nella comparsa conclusionale l'attrice aveva affermato: “Ne consegue conclusivamente che quantomeno dalla data del 27.11.2001 il convenuto aveva una duplice modalità di pagamento del saldo del corrispettivo (in origine € 82.633,10, ora € 55.044,02) o mediante accollo del mutuo ipotecario come da contratto ovvero pagare diversamente quanto dovuto, come ha fatto parzialmente (€ 14.924, 46 correttamente ricalcolata sul totale di €
82.633.10)”; era inoltre pacifico che l'attrice avesse richiesto ed ottenuto dal convenuto il pagamento in contanti di una parte dell'ultima rata di prezzo;
lo stesso convenuto aveva affermato di essersi reso disponibile, a fronte della richiesta della controparte, a corrispondere le somme residue “senza procedere all'accollo” (v. comparsa di costituzione e risposta pag. 6).
Posto quindi che le parti avevano evidentemente concordato che il pagamento del saldo potesse essere effettuato anche attraverso modalità alternative all'accollo, ad avviso del Tribunale veniva meno la fondatezza della deduzione di parte convenuta, secondo cui il saldo non sarebbe potuto avvenire prima della stipula del definitivo.
Il giudice di prime cure osservava poi che il contratto preliminare non aveva previsto un termine per l'adempimento dell'obbligo di pagamento dell'ultima rata di prezzo, sicchè il creditore poteva esigerne immediatamente l'adempimento e nel caso in esame, una volta che la promittente alienante aveva richiesto l'esecuzione della prestazione (con la missiva del 4.11.2008), il pagamento doveva essere eseguito immediatamente, senza che la controparte potesse pretendere alcun differimento (cfr.
6 Cass., Sez. II, Sentenza del 16/01/2006, n. 687). Nè poteva ritenersi che le parti avessero raggiunto un diverso accordo sulla rateizzazione del pagamento residuo, come proposto dal convenuto nella missiva del 13.11.2008, non potendo il silenzio serbato dalla promittente alienante su tale proposta aver avuto il significato di accettazione della medesima.
Accertato l'inadempimento del convenuto rispetto all'obbligazione di pagamento del saldo del prezzo, il Tribunale qualificava lo stesso come grave e quindi idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
Quanto al dedotto inadempimento della promittente venditrice la quale secondo il convenuto non si sarebbe “determinata alla stipulazione del definitivo”, il
Tribunale, dopo aver precisato che il contratto preliminare non aveva previsto un termine entro il quale doveva essere concluso il contratto definitivo (il preliminare rinviava infatti ad un successivo accordo tra le parti) e che quindi la prestazione del consenso era esigibile da parte del promittente compratore immediatamente, ai sensi dell'art. 1183 c.c., quando il medesimo avesse pagato il prezzo o ne avesse fatto offerta, rilevava che il convenuto nella missiva del 13.11.2008 non aveva richiesto alla controparte l'immediato adempimento della prestazione (nella missiva predetta la promittente alienante veniva solo sollecitata a stipulare entro tempi brevi) e non aveva neppure provveduto, a sua volta, a pagare integralmente il prezzo o ad offrire l'immediato pagamento dello stesso, essendosi limitato a proporre un'ulteriore rateizzazione del saldo residuo, il cui (integrale) pagamento era già divenuto esigibile per effetto della costituzione in mora della promittente alienante. Escludeva, quindi,
l'inadempimento della società attrice rispetto all'obbligo di stipula del definitivo.
Dichiarata la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, il Tribunale condannava quest'ultimo alla restituzione del bene, nonché al risarcimento del danno da occupazione sine titulo che quantificava in €800,00 mensili a decorrere dal mese di luglio 2000 sino all'effettivo rilascio.
Il giudice di prime cure rigettava, invece, la domanda spiegata dall'attrice volta a dichiarare il suo diritto ad incamerare la penale in quanto la relativa clausola risultava sbarrata e quindi doveva ritenersi esclusa dal regolamento contrattuale, nonché la domanda risarcitoria per le maggiori somme pagate, specie a titoli di interessi bancari, sulla parte di mutuo ipotecario che il convenuto avrebbe dovuto accollarsi, ritenendo non dimostrato il nesso causale tra l'inadempimento del convenuto ed il danno lamentato dall'attrice.
7 1.2. Avverso detta sentenza proponeva appello, con citazione notificata il
21.06.2018, sulla base dei seguenti motivi: 1) violazione e falsa Parte_1
applicazione degli artt. 1453, 1460 e 2697 c.c.; contraddittorietà ed insufficienza della motivazione della sentenza impugnata circa il dedotto inadempimento del promissario acquirente‚ avendo il giudice di prime cure fatto riferimento ad un indimostrato accordo delle parti circa modalità di pagamento del prezzo alternative rispetto all'accollo del mutuo;
2) error in procedendo per omessa pronuncia sulla eccezione di inammissibilità della prova testimoniale e violazione art. 112 c.p.c., nonché, violazione e falsa applicazione artt. 2721 e 2722 c.c. e art. 246 c.p.c, avendo il giudice di prime cure dato ingresso alla prova testimoniale circa le modalità alternative di pagamento rispetto alla modalità pattuita tra le parti, omettendo di pronunciarsi sull'eccezione di inammissibilità della stessa ritualmente e tempestivamente sollevata dall'appellante ai sensi degli artt. 2721 e 2722 c.c.; 3) error in procedendo per omessa pronuncia sulla eccezione di inammissibilità della prova testimoniale;
Violazione art 112 c.p.c.; violazione e falsa applicazione art.
246 c.c. difetto di motivazione per avere il giudice utilizzato la testimonianza resa dal sig. pur essendo lo stesso incapace di testimoniare come Tes_1
tempestivamente eccepito da esso appellante;
4) illogicità e contraddittorietà della motivazione- violazione di legge per non avere il giudice correttamente valutato la vicenda né esaminato con attenzione il contratto preliminare concluso tra le parti integrante una ipotesi di contratto preliminare con accollo di mutuo senza previsione di alternative modalità di pagamento del prezzo e per non aver fatto applicazione del principio costantemente affermato dalla giurisprudenza secondo cui il mancato accollo del mutuo prima della stipula del rogito non realizza l'inadempimento colpevole del promissario acquirente;
5) violazione e falsa applicazione degli artt.
1454, 1455 e 1460 c.c.- contraddittorietà ed insufficienza della motivazione sul dedotto inadempimento del promittente acquirente per violazione artt. 1454 e 1455
c.c. per non avere il giudice di prime cure valutato con attenzione quanto dedotto e documentato dal promissario acquirente in ordine alla condotta posta in essere dalla promittente venditrice;
il convenuto-promissario acquirente aveva infatti giustificato il mancato pagamento dell'ultima rata del prezzo deducendo che la promittente venditrice non si era determinata alla stipulazione del definitivo;
il contratto non poteva considerarsi risolto per effetto della diffida ad adempiere del 28.10.2008 in quanto con essa la promittente venditrice non ottemperava ai doveri di buona fede e
8 collaborazione limitandosi a reclamare il versamento del saldo entro trenta giorni, senza nulla menzionare in merito alla stipula dell'atto pubblico, e dunque mancava l'esatto adempimento del diffidante;
il promissario acquirente dal canto suo aveva fatto offerta della sua prestazione ai sensi dell'art. 2932 comma 2 c.c. rendendosi disponibile al pagamento delle somme residue dovute senza procedere all'accollo del mutuo mediante i versamenti indicati nella missiva del 13.11.2008 con la quale la parte promittente venditrice veniva altresì diffidata alla stipula del definitivo, assumendo comunque tale ultima richiesta la valenza di eccezione di inadempimento;
contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata la società venditrice non aveva provato di essersi seriamente attivata onde comunicare l'erogazione del mutuo all'acquirente e, quindi, procedere alla stipula dell'atto pubblico, sicchè la corretta valutazione comparativa delle reciproche inadempienza avrebbe dovuto condurre ad una decisione diversa;
6) violazione e falsa applicazione art. 1455 c.c. per avere il Tribunale qualificato come inadempimento di non scarsa importanza il mancato pagamento del saldo senza procedere ad una valutazione comparativa dei comportamenti delle parti e senza considerare l'ingente somma già versata dal sig. (corrispondente ad €123.133,77), l'esiguo importo del saldo, Pt_1
l'impossibilità per il promissario acquirente di effettuare il saldo se non contestualmente alla stipula, la condotta della promittente venditrice non conforme a correttezza e buona fede;
7) violazione e falsa applicazione art. 2932 c.c. comma
2 per avere il Tribunale ritenuto che il promissario acquirente non avesse richiesto alla controparte l'immediato adempimento della prestazione e non avesse neppure provveduto all'integrale pagamento del prezzo o ad offrire l'immediato pagamento dello stesso, essendo innegabile che il pagamento del saldo doveva avvenire contestualmente alla stipula secondo la più volte richiamata previsione contrattuale di cui al punto 2 del preliminare, e che il promissario acquirente aveva provveduto ad effettuare la prescritta offerta di pagamento con la missiva del 13.11.2008 e anche in sede di costituzione in giudizio aveva offerto la somma residua pari ad €47.297,21;
8) omessa, insufficiente motivazione con riferimento agli artt. 2043 e 2056 c.c. in relazione agli artt. 1223. 1226 e 2967 c.c.- error in iudicando per avere il giudice di prime cure accolto la domanda di risarcimento del danno da occupazione sine titulo richiamando l'orientamento giurisprudenziale secondo cui il danno era da intendersi in re ipsa, senza tuttavia considerare che il danno conseguenza doveva sempre essere
9 provato dal danneggiato e ciò nella specie non era avvenuto, e per aver quantificato l'indennità in misura eccessiva.
Sulla base di tali motivi l'appellante formulava le conclusioni riportate in epigrafe.
Con comparsa depositata in data 25.11.2018 si costituiva l'appellata la quale chiedeva il rigetto dell'appello in quanto infondato in fatto e in diritto, eccependo la inammissibilità dei motivi di gravame 2) e 3) sul rilievo che all'udienza del 7.7.2917 di precisazione delle conclusioni parte convenuta non aveva espressamente reiterato le eccezioni de quibus ma aveva precisato le conclusioni “riportandosi a quelle formulate nella propria comparsa di costituzione e risposta che devono intendersi di seguito integralmente trascritte e riportate”.
Alla prima udienza del 27.11.2018 la Corte si riservava sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza formulata dall'appellante e con ordinanza del 20.12.2018 la accoglieva, fissando udienza per la precisazione delle conclusioni.
La causa subiva poi alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato applicato a questa
Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del
26.07.2024.
Con provvedimento del 03.01.2025 il Consigliere Istruttore assegnava i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza dell'01.04.2025 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Per ragioni di ordine logico si esaminano prioritariamente il secondo e il terzo motivo di impugnazione.
Con tali motivi di gravame l'appellante ha dedotto, con riferimento alla prova testimoniale assunta, che, sin dalla memoria ex art. 183 c.p.c., aveva eccepito la sua inammissibilità ex artt. 2721 e 2722 c.c. nonché l'incapacità a testimoniare, ex art. 246 c.p.c., del teste . Tes_1
10 Per giurisprudenza consolidata della Suprema Corte i limiti di cui agli artt. 2721
c.c e ss. non sono dettati a tutela dell'ordine pubblico, ma nell'interesse esclusivo delle parti, per cui la violazione degli stessi deve essere tempestivamente dedotta dalla parte interessata, con la precisazione che, ove la prova sia stata assunta nonostante l'eccezione di inammissibilità, incombe sulla stessa parte l'onere di eccepirne la nullità, nella prima istanza o difesa successiva all'atto, o alla notizia di esso, ai sensi dell'art. 157 c.p.c., comma 2 (Cass. 19 settembre 2013, n. 21443; Cass.,
13 marzo 2012, n. 3959), e comunque l'onere di riproporre in sede di precisazione delle conclusioni del giudizio di primo grado l'eccezione di nullità della testimonianza non accolta, dovendosi altrimenti ritenere la testimonianza ritualmente acquisita agli atti (cfr. in tal senso Cass.

9.11.2023 n. 31206; Cass.
15.2.2018 n. 3763; Cass. 19.9.2013 n. 21443; Cass. 13.3.2012 n. 3959; Cass.
19.10.1988 n. 5682; Cass. 16.12.1982 n. 6970), non potendosi poi eccepire per la prima volta la nullità della testimonianza assunta in violazione di un divieto di legge in sede d'impugnazione (Cass. 23.3.2017 n. 7472; Cass. 19.10.1988 n. 5682).
Analogamente, come chiarito anche di recente dalle Sezioni Unite (n. 9456/23), la nullità di una testimonianza resa da persona incapace ai sensi dell'art. 246 c.p.c., essendo posta a tutela dell'interesse delle parti, è configurabile come una nullità relativa e, in quanto tale, deve essere eccepita subito dopo l'espletamento della prova, rimanendo altrimenti sanata ai sensi dell'art. 157, comma 2, c.p.c.; qualora detta eccezione venga respinta, la parte interessata ha l'onere di riproporla in sede di precisazione delle conclusioni e nei successivi atti di impugnazione, dovendosi la medesima, in caso contrario, ritenere rinunciata, con conseguente sanatoria della nullità stessa per acquiescenza, rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo (S.U. n. 9456/23: “Nell'ipotesi in cui la parte abbia tempestivamente eccepito la nullità della testimonianza resa da un testimone incapace a testimoniare, deve ripresentare la medesima eccezione in modo preciso e puntuale anche in sede di precisazione delle conclusioni, altrimenti, si dovrà ritenere
l'eccezione rinunciata, e non sarà possibile riproporla in sede di gravame”).
Ora, l'appellante, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 07.07.2017, ha omesso di riproporre le eccezioni di inammissibilità/inutilizzabilità della prova testimoniale, essendosi genericamente riportato alle conclusioni “formulate nella propria comparsa di costituzione e risposta”, con la conseguenza che dette eccezioni devono intendersi abbandonate atteso che - secondo quanto più volte affermato dalla
11 S.C. – "la precisazione delle conclusioni deve avvenire in modo specifico, coerentemente con la funzione sua propria di delineare con precisione il thema sottoposto al giudice e di porre la controparte nella condizione di prendere posizione in ordine alle sole richieste - istruttorie e di merito - definitivamente proposte"
(Cass. n. 19352/17; 10748/12).

2.2. Il primo, il quarto, il quinto, il sesto e il settimo motivo di gravame possono essere esaminati congiuntamente in quanto riguardano l'errata valutazione da parte del Giudice di primo grado dei rispettivi inadempimenti delle parti.
Assume l'appellante di non aver provveduto al saldo in quanto, giusta previsione del contratto preliminare, il pagamento sarebbe dovuto avvenire contestualmente alla stipula del rogito, a mezzo accollo del mutuo e che non risulta che parte appellata abbia fornito alcuna prova documentale di aver invitato il promissario acquirente ad accollarsi il mutuo onde procedere contestualmente alla stipula del definitivo.
La Corte è dunque chiamata a scrutinare, nei limiti di quanto devoluto,
i reciproci inadempimenti contrattuali che le parti si sono addebitate l'un l'altra. In tale contesto decisorio la Corte deve operare una comparazione dei comportamenti di entrambi i contraenti per arrivare a stabilire quale tra essi si sia reso responsabile delle violazioni più gravi che hanno alterato il sinallagma contrattuale. Nella suddetta valutazione il giudice è chiamato a verificare non solo l'elemento cronologico ma anche il nesso di causalità e la proporzionalità tra le prestazioni rimaste inadempiute e l'incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto.
Tanto premesso, osserva il Collegio come il Tribunale sia correttamente partito dall'accertamento del fatto che, seppure il contratto preliminare del 28.02.2000 avesse inizialmente previsto il pagamento dell'ultima rata di prezzo mediante accollo del mutuo, le parti avevano raggiunto un successivo accordo, teso ad ammettere modalità alternative di pagamento. Ciò emerge inequivocabilmente dallo stesso comportamento delle parti e segnatamente dell'odierno appellante il quale non solo ha pagato una parte dell'ultima rata di saldo in contanti (fatto pacifico), ma nella missiva del 13.11.2008 ha omesso qualsiasi riferimento all'accollo del mutuo ed ha proposto il versamento rateale della somma residua dal 30.08.2009 al 30.08.2012.
In ogni caso, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, risulta documentalmente che con atto a rogito notar del 17.03.2000 la Persona_1
stipulava con la contratto di mutuo fondiario CP_1 Controparte_2
rep. 41.821 racc. 16.112 per la somma di £300.000.000 garantito da ipoteca di primo
12 grado sul fabbricato in corso di costruzione riportato in catasto al fg. 15 p.lla 649 e che con successivo atto di frazionamento e restrizione di ipoteca per notar Per_1
del 27.11.2001 rep. 45.329 racc. 16.996 la prestava assenso alla restrizione di CP_2
ipoteca mediante svincolo delle unità immobiliari identificate al fg. 15, p.lla 649 sub

1-7 e il residuo credito della veniva, d'intesa tra le parti, frazionato in 5 quote, CP_2
ciascuna garantita sopra distinte unità immobiliari dalla citata ipoteca che correlativamente veniva pure frazionata e la 4^ e la 5^ quota riguardavano proprio il mutuo gravante sulle unità immobiliari (sub 5 e 6) promesse in vendita a
[...]
(cfr. pag. 7 e 8 dell'atto di frazionamento). Pt_1
Tali chiarissime evidenze documentali non appaiono sconfessate dal dato emergente dall'atto di pignoramento notificato a istanza della
[...] il 25.08.2016 e prodotto dall'appellante all'udienza del Controparte_3
27.11.2018 nel quale si richiama un contratto di mutuo dell'11.11.2009, trattandosi di contratto stipulato con altro istituto di credito (Banca Popolare del Mezzogiorno)
e per un importo diverso (€500.000,00) che con tutta probabilità avrà sostituito il precedente.
Accertata l'esistenza del mutuo fondiario stipulato dalla promittente venditrice, i testi e hanno riferito che più volte lo veniva invitato dalla Tes_1 Tes_2 Pt_1 CP_1 ad accollarsi il predetto mutuo. Gli stessi figli dell'appellante, pur avendo affermato che a loro non risultava che il padre fosse stato invitato in tal senso, non hanno comunque dichiarato che lo non fosse a conoscenza della esistenza del mutuo. Pt_1
Deve poi ulteriormente rilevarsi che la stessa affermazione di parte appellante secondo cui l'accollo del mutuo non sarebbe potuto avvenire se non al momento del rogito non coglie nel segno, non trovando conforto nelle previsioni contrattuali. Ed invero, l'art. 2 del preliminare si limitava a prevedere che la somma di lire
160.000.000 sarebbe stata versata “mediante accollo di mutuo fondiario, qualora la
Società ottenesse da un istituto di credito un mutuo fondiario”, senza anche stabilire che il corrispettivo andava corrisposto contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
Alla luce delle illustrate emergenze si rivela del tutto corretta la valutazione del giudice di prime cure in termini di imputabilità della mancata stipula del definitivo alla condotta inadempiente del promissario acquirente.
Come affermato in sentenza, posto che il contratto preliminare non aveva previsto un termine per l'adempimento dell'obbligo di pagamento dell'ultima rata di prezzo
13 e che nelle ipotesi in cui le parti non abbiano stabilito quando la prestazione oggetto dell'obbligazione debba essere eseguita, l'art. 1183 c.c. stabilisce la regola “quod sine die debetur statim debetur”, per cui il creditore può immediatamente esigere l'adempimento cui ha diritto, nella specie una volta che la promittente alienante aveva richiesto l'esecuzione della prestazione, il che era avvenuto con la missiva del
4.11.2008, il pagamento avrebbe dovuto essere eseguito immediatamente, senza che la controparte potesse pretendere alcun differimento. Nè può dirsi raggiunto un diverso accordo sulla rateizzazione del pagamento residuo, come proposto dallo nella missiva del 13.11.2008, per effetto del silenzio serbato dalla in Pt_1 CP_1
difetto di circostanze tali da rendere tale silenzio significativo quale sintomo rivelatore dell'intenzione della parte (cfr. ex plurimis Cass. n. 25460/2023: “In tema di formazione del contratto, l'accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano
l'onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro”).
Del tutto condivisibilmente, poi, il primo giudice ha escluso l'inadempimento della promittente alienante.
L'inadempimento all'obbligo di stipula del definitivo presuppone necessariamente un serio invito alla stipula dello stesso, per lo meno quando, come nel caso di specie, non risulta fissato un termine per la stipula del rogito (cfr. punto
9) del preliminare “La stipula dell'atto avverrà entro il da Accordare tra le parti”) e la stessa scelta del notaio non sia posta a carico di una sola delle parti ma di entrambe
(cfr. punto 5) del preliminare “..sarà stipulato dal Notaio da Accordare tra le parti”).
Come osservato dal Tribunale l'odierno appellante, nella missiva del 13.11.2008, non solo non ha provveduto a pagare integralmente il prezzo o ad offrire l'immediato pagamento dello stesso, essendosi limitato a proporre un'ulteriore rateizzazione del saldo residuo spalmata nell'arco di tre anni, ma non ha neppure richiesto alla controparte l'immediato adempimento della prestazione, avendola soltanto sollecitata a stipulare entro tempi brevi. Non ha dunque dimostrato un serio interesse
14 alla stipula proponendosi di designare esso stesso il professionista e fissando esso stesso la data.

2.3. Infondato è anche l'ultimo motivo con cui l'appellante lamenta l'ingiustizia della condanna al risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Come noto, la giurisprudenza di legittimità anche più recente ha avuto modo di chiarire che, nell'ipotesi di occupazione sine titulo dell'immobile, la locuzione
"danno in re ipsa" (utilizzata da un precedente orientamento giurisprudenziale) deve essere sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato;
evidenziando, pertanto, che "affinché un danno risarcibile vi sia, perfezionandosi così la fattispecie del danno ingiusto, è necessario che al profilo dell'ingiustizia, garantito dalla violazione del diritto, si associ quello del danno conseguenza, e perciò la perdita subita e/o il mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso". "La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno… L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del
"diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo". Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire" (cfr. Cass. S.U., n. 33645/2022).
La stessa giurisprudenza, nel richiamare in motivazione l'indirizzo secondo cui avrebbe natura in re ipsa il danno da incommerciabilità dell'immobile che il promittente venditore avrebbe patito a seguito dell'inadempimento del contratto preliminare di compravendita da parte del promissario acquirente (Cass. 31 maggio
2017, n. 13792; 10 marzo 2016, n. 4713; 5 novembre 2001, n. 13630), ha chiarito che “qui può ritenersi operante la presunzione basata sul fatto noto che il proprietario ha posto in vendita l'immobile per cui, se non si fosse impegnato con il convenuto, lo avrebbe venduto ad altri”.
15 Tanto basta ad escludere la validità delle argomentazioni dell'appellante.
Quanto alla contestazione involgente la quantificazione dell'indennità, deve rilevarsene l'estrema genericità e la mancata esplicitazione di motivi di censura avverso l'affermazione del giudice di prime cure che ha ritenuto non contestato il quantum dell'indennità mensile locativa.
In conclusione, per le argomentazioni svolte, l'appello va respinto.
§ 3. Le spese processuali

3.1. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
Il rigetto dell'impugnazione impone all'appellante, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R, n. 115/2002, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello corrisposto per l'appello proposto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
con citazione notificata il 21.06.2018, nei confronti di in Pt_1 Controparte_1
persona del legale rappresentante, avverso la sentenza del Tribunale di Paola n.
947/2017 pubblicata il 10.11.2017, così provvede:
a) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

b) condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado di giudizio che liquida in €7.160,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello proposto.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 13.05.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

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