6050/2023 N. R.G.
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6050/2023
All'udienza del 30/1/2025 innanzi al Dott. Mattia Caputo, alle ore 10:25 sono comparsi: per parte ricorrente l'Avv. GAETANO DEL POZZO per delega dell'Avv. VINCENZO RISPOLI;
per parte resistente l'Avv. MARIA MADDALENA GAETA.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I difensori si riportano ai propri scritti difensivi ed alle conclusioni ivi formulate, chiedendone l'integrale accoglimento.
I difensori rinunciano a presenziare alla lettura della sentenza.
Il Giudice preso atto di quanto sopra, successivamente pronuncia sentenza ex art. 429
c.p.c.
Il Giudice
Dott. Mattia Caputo
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI SALERNO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del Dott. Mattia
Caputo, in funzione di Giudice di primo grado, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al N.R.G. 6050/2023, avente ad oggetto: affitto di azienda
TRA
(P.IVA: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rapp. p.t., rappresentata e difesa giusta mandato in calce al ricorso introduttivo, dall'Avvocato Vincenzo Rispoli presso il cui studio, sito in
Salerno al corso Garibaldi n. 16, elettivamente domicilia;

- PARTE RICORRENTE
E
(C.F.: in proprio e nella Controparte_1 C.F._1
qualità di titolare della ditta OR ON DI AR
SE (P.IVA: ), rappresentato e difeso, giusta P.IVA_2
procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avvocato
IA Maddalena Gaeta, presso il cui studio, sito in Salerno alla via
Renato De TI n. 34, elettivamente domicilia;

- PARTE RESISTENTE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 05/08/2023 la ha dedotto: che la competenza in materia di Parte_1
affitto di azienda andrebbe radicata in capo al Tribunale di Salerno e non spetta, dunque, al Tribunale delle Imprese;
che nel corso del 2019
rilevava un bar-ristorante sito in Salerno alla via Delle Persona_1
Calabrie n. 9/12, previo contratto di cessione di azienda della società gerente che l'attività commerciale veniva Parte_1
esercitata in un locale commerciale di proprietà della
[...]
di Salerno, giusta “contratto di locazione del 9 Controparte_2
febbraio 2015”; che per l'avviamento dell'attività di ristorazione il sig.
ristrutturava a sue spese i locali ed installava nuove attrezzature Per_1
per cucina, sala e bar nell'ordine di circa € 120.000,00; che con la crisi dei consumi - già presente nel 2019 - e la successiva pandemia da
Covid19 (che ha determinato la totale chiusura delle attività di ristorazione) il sig. subiva il totale azzeramento degli incassi per Per_1
numerosi mesi;
che il sig. il 10/8/2020 concordava con la Per_1
proprietà dei locali commerciali una riduzione del canone di locazione da
€ 1.400,00 ad € 1000,00 mensili dal Dicembre 2019 fino al 31/12/2020
“da versarsi entro il giorno 5 di ogni mese fatta eccezione per il solo mese di agosto 2020” ed tale scrittura non si dava atto di morosità; che, sistemata la situazione contrattuale ed assicurata la disponibilità dei locali commerciali con la regolazione delle pendenze, per timore di ulteriori eventuali chiusure delle attività per la pandemia COVID-19 e garantirsi un minimo di rendita anche per fare fronte agli impegni assunti con la parrocchia (locatrice dei locali), il sig. ritenne di Per_1
concedere in affitto di azienda la propria attività per il periodo di un anno;
che all'esito delle relative trattative, in data 04/09/2020 essa ha dapprima sottoscritto un contratto preliminare di affitto di azienda in
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza favore di , titolare della ditta individuale Controparte_1
“OR ON DI AR SE”; che nel contratto preliminare venivano concordati e fissati le effettive condizioni contrattuali, ivi incluso il canone di affitto dell'azienda (€ 1.200,00 mensili), modalità, termini ed importo per l'eventuale riscatto dell'azienda (importo di riscatto € 50.000,00); che già dopo la firma del contratto preliminare – 04/09/2020 - il sig. subentrava nella CP_1
gestione dell'attività, con promessa di futura definizione degli accordi in atto notarile e con onere a sostenere tutti i costi ed oneri di gestione, ivi inclusi i canoni di locazione dei locali commerciali in cui il sig. CP_1
parimenti subentrava con il fitto di azienda;
che in data 16/12/2020 le parti davano seguito agli accordi preliminari intercorsi sottoscrivendo un contratto di fitto di azienda per atto del Notaio . Rep. n. Persona_2
59374, Racc. n. 25469 registrato il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il 22/12/2020 prot. 82185, dell'attività sita in Salerno alla via Delle Calabrie n. 9/12 e delle merci ed attrezzature di sua proprietà; che il sig. riferisce che il sig. Per_1
, per mere finalità di tassazione dell'atto notarile, richiese di CP_1
non inserire nell'atto gli importi effettivamente concordati col preliminare, per cui vennero simulati i l canone di locazione ed il prezzo di vendita del compendio aziendale (in atto rispettivamente pari ad €
700,00 mensili ed € 10.000,00 per il riscatto) in luogo di quelli in realtà effettivamente concordati (nel contratto preliminare rispettivamente pari ad € 1.200,00 mensili ed € 50.000,00 per il riscatto) secondo l'effettivo valore dei beni aziendali;
che il contratto di affitto di azienda espressamente prevede clausole rilevanti ai fini del presente giudizio, tra cui a) “l'affitto comprende tutti gli enti mobili che arredano e corredano l'azienda nessuno escluso od eccettuato, unitamente ai rapporti
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza che a tale entità fanno capo […]” precisando che “nel patrimonio aziendale non rientrano beni immobili o diritti immobiliari …”, “l'affitto comporta il subingresso in tutti i contratti aziendali come risultanti dai libri contabili obbligatori, visionati dalla parte locatrice, ed in ispecie con riferimento al subingresso nel contratto di locazione del 9 febbraio 2015
[…]” (art. 2); b) il pagamento di un canone annuo – da pagarsi in rate mensili alla scadenza del 28 di ogni mese (art. 3 co. 1) e, a tal fine, “il ritardo di un mese nel pagamento dei canoni di locazione darà diritto alla parte locatrice di risolvere il presente contratto, salvo il risarcimento dei danni” (art. 3 co. 2); c) ulteriori norme poste a “garanzie” del godimento e della tutela del compendio aziendale con cui viene sostanzialmente vietato di disperdere i beni aziendali ed anzi di “mantenere in efficienza
l'organizzazione produttiva, commerciale ed amministrativa dell'azienda fittata”, tramite il corretto uso e manutenzione dei beni aziendali (“sono
a carico della parte locataria le manutenzioni e riparazioni ordinarie e straordinarie”) e, inoltre, vi è l'obbligo di “restituirli alla scadenza della locazione nello stato di normale efficienza” ed “è fatto esplicito divieto alla parte locataria di procedere a trasformazioni, modifiche o migliorie degli enti affittati in assenza di consenso scritto della parte locatrice” e con
“diritto di pretendere la messa in pristino a carico della conduttrice oppure di ritenere le nuove opere senza alcun compenso” (cfr., art. 4 ); d) “la parte locatrice presta fin da ora … ogni più ampio assenso a che siano volturate in capo alla parte locataria le autorizzazioni amministrative...”
(art. 6); e) “l'affitto ha decorrenza immediata ed avrà la durata di un anno venendo così a cessare il 16/12/2021 salvo proroga in assenza di disdetta la quale dovrà farsi entro 3 mesi antecedenti la scadenza” (art. 2
– precisazioni); f) “si impegnano ad addivenire entro e non oltre 30 giorni da detta scadenza alla stipula dell'atto di cessione dell'azienda
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza medesima, immutata la sua consistenza attuale”; che il combinato disposto delle norme contrattuali, evidenzia come detta cessione di azienda – seguita “entro e non oltre 30 giorni da detta scadenza” - sarebbe stata possibile solo in presenza “di detta scadenza”, e pertanto
“salvo proroga in assenza di disdetta” qualora non fosse stata eccepita
“disdetta la quale dovrà farsi entro 3 mesi antecedenti la scadenza”; che in esecuzione del contratto di affitto di azienda, essa in assoluta buona fede ha garantito tutti i consensi per il subentro nella autorizzazioni amministrative e per il subingresso nel contratto di locazione dei locali commerciali (scrittura privata del 04/03/2021); che con tale scrittura si regolava “pro-quota” anche l'ulteriore morosità dei canoni di locazione dei locali commerciali nel frattempo sopravvenuta, solo formalmente ancora intestata alla ricorrente, ma di fatto almeno in parte di competenza della convenuta, che già dal 04/09/2020 era stata immessa nella detenzione dell'azienda; che per tali motivi il sig. prestava Per_1
tutti i consensi anche al pagamento in proprio della convenuta di tali canoni, di fatto di competenza della locataria di azienda;
che esecuzione del contratto di affitto di azienda e di questa ultima scrittura privata fu effettuato il subingresso nel contratto di locazione degli immobili;
che, in effetti, lo stesso contratto di locazione degli immobili sottoscritto il
01/06/2021 tra la convenuta e la proprietaria Controparte_2
di Salerno espressamente prevede che “la parte conduttrice che detiene
l'immobile in virtù di contratto di affitto di azienda Rep 59374 Racc.
25469 registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il 17/12/2020 al n.
34747 serie 1T ...” (art. 12 Contratto locazione 01/6/2021 – Pag. 105
Informativa PG); che in esecuzione del contratto di affitto di azienda e della scrittura concordata anche con la proprietaria-locatrice, la convenuta ha continuato a versare alla ricorrente alcuni canoni di
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza locazione (da Marzo e fino a Giugno 2021 per i soli mesi da Dicembre
2020 a Febbraio 2021) ulteriormente confermando la buona fede della ricorrente in ordine al perfezionamento degli accordi;
che nonostante reiterati solleciti, la conduttrice rifiutava di pagare il canone di locazione pattuito per il fitto di azienda dal canone di competenza di Marzo 2021 fino ad oggi;
che la convenuta ancora oggi trattiene ed utilizza nella propria attività gli “enti mobili che arredano e corredano l'azienda nessuno escluso od eccettuato” - di proprietà della ricorrente – ed usufruisce dell'immobile e di autorizzazioni amministrative e volture di diritti già di titolarità della ricorrente di cui ha ottenuto il subingresso grazie ai consensi espressi dalla stessa ricorrente, in esecuzione di buona fede del contratto medesimo;
che, dunque, la resistente, quale conduttrice, è tenuta contrattualmente al pagamento dei canoni pattuiti per il godimento del compendio aziendale, ovvero alla sua immediata restituzione;
che, per altro aspetto, essa lamenta che la conduttrice - in violazione dell'articolo 4) del contratto citato - avrebbe effettuato atti di trasformazione e modifiche del compendio aziendale senza alcuna autorizzazione scritta da parte della locatrice, con ciò anche disperdendo beni ed attrezzature di proprietà della locatrice, di cui si riserva ogni più ampio accertamento dopo l'inventario dei beni e la reimmissione in possesso dell'azienda locata;
che, per l'effetto, con lettera di messa in mora del 18/11/2021 essa intimava alla conduttrice “ai sensi dell'art. 3 co. 2 del contratto di affitto di azienda, la risoluzione per inadempimento e morosità del contratto sottoscritto per atto del Notaio Persona_2
Rep 59374 Racc. 25469 registrato il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il 22/12/2020 prot. 82185, oltre all'accertamento del diritto al risarcimento dei maggiori danni patiti dal proprio assistito in relazione ai fatti dedotti”, “COMUNICA 1) che la S.V. -
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza ai sensi dell'art. 4 del contratto dedotto - dovrà rilasciare libero il compendio fittato nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha trovato al momento della locazione, fatta salva la possibilità di cessione dell'azienda al prezzo pattuito tra le parti e previo pagamento dei canoni insoluti;
2) di costituire in mora, come in effetti la costituisce, la S.V. su tutto quanto dedotto e richiesto, con avviso che in mancanza sarà costretto ad adire
l'A.G. competente ai fini della tutela dei diritti del proprio assistito, nessuno escluso, con ulteriore aggravio di spese e competenze di giudizio”; che, ad ogni, nonostante i reiterati solleciti, la conduttrice: a) non ha mai pagato il prezzo di riscatto entro e non oltre 30 giorni dalla scadenza del contratto del 16 Dicembre 2021 né ha mai disdettato il contratto di affitto di azienda;
b) persiste nella morosità da Marzo 2021 e fino ad oggi, pur continuando a godere del compendio aziendale e del relativo avviamento commerciale;
c) non ha rilasciato il compendio aziendale né tantomeno gli “enti mobili che arredano e corredano
l'azienda nessuno escluso od eccettuato”; d) non ha versato quanto pattuito a norma di contratto ai fini del riscatto dell'attività aziendale;
e)
a tutt'oggi rifiuta la restituzione dell'attività aziendale onde consentire alla ricorrente la disponibilità effettiva e concreta del bene per reimmetterlo nel circuito della propria attività imprenditoriale;
che nelle more il sig. – previo accordo telefonico col convenuto ed in Per_1
ossequio ai propri poteri di controllo dell'affitto di azienda previsti dalla legge e dal contratto - il giorno 11/10/2021 si recò nei locali al fine di concordare la soluzione bonaria della vicenda e recuperare attrezzature in comodato d'uso per la restituzione al fornitore;
che nell'occasione il sig. non consegnò l'attrezzatura concordata ed anzi CP_1
addirittura aggredì il sig. , con produzione di lesioni e ricorso al Per_1
P.S. del Ruggi d'Aragona di Salerno;
che seguito a tali fatti, il sig. Pt_2
N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza
[...] denunciava il sig. per il reato di truffa, estorsione od CP_1
appropriazione indebita e per le lesioni patite il giorno 11/10/2021, giacché – per quanto qui di interesse - con artifizi e raggiri dapprima sottoscriveva un contratto di affitto di azienda e poi si sottraeva al pagamento dei canoni (del fitto di azienda) appropriandosi dei beni aziendali e senza neppure restituire i relativi beni, anche con violenza su cose e persone, professandosi di fatto proprietario ed appropriandosi del compendio aziendale (senza avere concluso la cessione di azienda ed il pagamento del prezzo concordato) col preteso subentro nel contratto di locazione (dei locali) e della voltura delle autorizzazioni amministrative, il tutto espressamente previsto dal contratto e consentito in buona fede dal ricorrente in esecuzione del medesimo contratto;
che, in ogni caso, lo stesso contratto di locazione degli immobili sottoscritto il 01/06/2021 tra la convenuta e la proprietaria di Salerno Controparte_2
espressamente prevede che “la parte conduttrice detiene l'immobile” […] ed i beni aziendali ivi presenti “in virtù di contratto di affitto di azienda
Rep 59374 Racc. 25469 registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il
17/12/2020 al n. 34747 serie 1T” (art. 12 Contratto locazione –
Informativa PG allegata); che dal complesso degli atti e delle dichiarazioni si conferma che: a) il sig. entrò in possesso dei CP_1
beni aziendali e subentrò nella stessa locazione degli immobili, “in ragione del fitto di azienda in essere con ” … “ contratto Parte_1
di affitto di azienda Rep 59374 Racc. 25469 registrato all'Agenzia delle
Entrate di Salerno il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T”; b) “Il subingresso nel contratto di locazione” a titolo “del fitto di azienda in essere con
[...]
comporta la perfetta esecuzione del contratto di affitto di Parte_1
azienda anche in ragione dei consensi diligentemente espressi dal
(dapprima de visu a “settembre” 2020 “ mi ha presentato Per_1 Per_1
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza il ” e poi formalmente con scrittura del 04/03/2021); c) i CP_1
contratti di locazione avevano ad oggetto solo “i locali siti in via Della
Calabrie n. 12 ”, con esclusione esplicita dei beni mobili ivi presenti, di proprietà del ricorrente;
d) il pagamento dei canoni di locazione “versati dal ” in forza de “l'intervenuto fitto di azienda tra CP_1 Parte_1
ed il Ristorante Concord” comportava il pieno accollo del debito decorso da Settembre 2020 (solo formalmente ancora intestato alla
[...]
in attesa del “subingresso nel contratto di locazione Parte_1
del 9 febbraio 2015” di cui all'art. 2 Contratto) proprio “in ragione del fitto di azienda in essere con ”, per cui i fitti erano a Parte_1
carico del sig. fin dal mese di Settembre 2020 (data di CP_1
detenzione dell'azienda) e, dunque, di fatto, lo sfratto si riferiva a canoni di competenza del sig. e non più della ricorrente;
e) le relative CP_1
pendenze furono comunque regolate tra le parti con scrittura del
04/3/2021 (versata in atti dallo stesso convenuto in precedente giudizio) con cui lo stesso ricorrente versò alla proprietaria “pro-quota” la parte dei fitti a lui spettante (fino ad Agosto 2020) tramite cessione del credito di imposta COVID-19 maturato nel 2020 e prestò il consenso al
“subingresso nel contratto di locazione”; che, infatti, l'ordinanza di sfratto espressamente riferisce che il locatore “non ha chiesto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti” riconoscendo pertanto l'avvenuto pagamento di quanto dovuto fino alla data di convalida;
f) il complesso di tali atti giustifica la dichiarata rinuncia all'esecuzione dello sfratto e la conseguente inefficacia del relativo provvedimento giudiziale (peraltro mai notificato) nei confronti del conduttore-ricorrente, con espresso subingresso nella locazione degli immobili previa sottoscrizione del nuovo contratto di locazione “in ragione del fitto di azienda in essere con ”.. .contratto di affitto di azienda Rep 59374 Racc. Parte_1
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza 25469 registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il 17/12/2020 al n.
34747 serie 1T” … “contratto di affitto di azienda Rep 59374 Racc. 25469 registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T” (art. 12 contratto locazione locali del 01/06/2021 – Pag. 105
Informativa PG); che il relativo procedimento penale venne archiviato sul punto, giacché il Sostituto Procuratore – con articolata istanza di archiviazione – in definitiva ritenne che i fatti contestati attenessero questioni civilistiche relative al mancato adempimento di prestazioni contrattuali;
che essendo ancora a conoscenza dei predetti atti allegati all'informativa reperita solo successivamente con la discovery degli atti in sede di richiesta di archiviazione ex art. 408 c.p.c. – la ricorrente nelle more promuoveva ricorso ex art. 700 c.p.c. - N.R.G. 4918/2022; che nel corso di tale giudizio, la stessa convenuta palesava in comparsa che “2)
Il contratto di affitto di azienda È TUTT'ORA IN CORSO in quanto alcuna disdetta è pervenuta al sig. (cfr. contratto di affitto di Controparte_1
azienda – PRECISAZIONI: l‟affitto ha decorrenza immediata ed avrà durata di un anno, venendo così a cessare il giorno 16 dicembre 2021, salvo proroga in assenza di disdetta, la quale dovrà farsi entro tre mesi antecedenti la scadenza”)” – testuale comparsa convenuta allegata dal valore di confessione giudiziale;
che, di più, la convenuta pure dichiara che “il sig. non si è appropriato dei beni che Controparte_1
compongono l'azienda. Egli, allo stato, li detiene, ancora in forza del contratto prorogato contratto di affitto di azienda del 16.12.2020”
(testuale pag. 6 comparsa dal valore di confessione giudiziale); che tanto
è vero che lo stesso sig. giustificò perfino la locazione dei CP_1
locali con la proprietaria di Salerno “in virtù di Controparte_2
contratto di affitto di azienda Rep 59374 Racc. 25469 registrato all'Agenzia delle Entrate di Salerno il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T”
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza (art. 12 Contratto locazione – reperito solo a Pag. 105 Informativa PG allegata di cui in prosieguo e mai depositato da controparte nel precedente giudizio ex art. 700 c.p.c.); che tali attestazioni – postulando la pretesa proroga e piena efficacia del contratto di affitto ed il godimento del compendio aziendale affittato – dovrebbero comportare necessariamente il pagamento dei canoni di affitto di azienda concordati nel relativo contratto, ma ciò non avviene dal mese di Marzo del 2021; che dopo l'esperimento del ricorso ex art. 700 c.p.c. il sig. – al Per_1
fine di evitare lunghi tempi di un giudizio ordinario e moltiplicazione di procedure possibilmente evitabili – ha ritenuto opportuno procedere ad ulteriori tentativi transattivi e di bonario componimento, anche tramite i rispettivi legali di fiducia, da ultimo disattesi dalla controparte, per cui si palesa necessaria ulteriore tutela giudiziale in sede cautelare e di merito;
che convenuta, pur continuando a godere dell'azienda di proprietà della ricorrente e dopo avere ottenuto - in esecuzione di detto contratto -“il subingresso in tutti i contratti aziendali come risultanti dai libri contabili obbligatori, visionati dalla parte locatrice, ed in ispecie con riferimento al subingresso nel contratto di locazione del 9 febbraio 2015
[…]” semplicemente ha ritenuto di non più pagare i canoni di affitto di azienda, senza alcun avviso od accordo col legittimo proprietario dell'azienda (ed anzi in presenza del legittimo affidamento della ricorrente, a fronte degli accordi sottoscritti il 04/3/2021 e del comportamento concludente della convenuta con pagamento di n. 3 canoni affitto di azienda e con subingresso nel contratto di locazione immobile in esecuzione di detti accordi e del contratto di affitto di azienda); che dal mese di Luglio del 2021 la convenuta ha omesso di versare i canoni di locazione dell'azienda fittata (per i canoni di competenza da Marzo 2021 e fino ad oggi); che, inoltre, in violazione
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza dell'art. 4 del Contratto, ha disperso almeno in parte i beni aziendali anche in violazione dello “esplicito divieto alla parte locataria di procedere
a trasformazioni, modifiche o migliorie degli enti affittati in assenza di consenso scritto della parte locatrice” … con “diritto di pretendere la messa in pristino a carico della conduttrice oppure di ritenere le nuove opere senza alcun compenso”; che il contratto di affitto di azienda espressamente prevede che “il ritardo di un mese nel pagamento dei canoni di locazione darà diritto alla parte locatrice di risolvere il presente contratto, salvo il risarcimento dei danni” (art. 3 co. 2); che compete inoltre alla locatrice il pieno “diritto di pretendere la messa in pristino a carico della locatrice oppure di ritenere le nuove opere senza alcun compenso” (art. 4 Contratto); che l'articolo 1456, co. 2, c.c. dispone che
“la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”; che con lettera di messa in mora del 18/11/2021, la locatrice intimava alla conduttrice “ai sensi dell'art. 3 co. 2 del contratto di affitto di azienda, la risoluzione per inadempimento e morosità del contratto […] ai sensi dell'art. 4 del contratto dedotto - dovrà rilasciare libero il compendio fittato nello stato di fatto e di diritto in cui lo ha trovato al momento della locazione, fatta salva la possibilità di cessione dell'azienda al prezzo pattuito tra le parti e previo pagamento dei canoni insoluti”; che però dopo l'eccepita risoluzione il sig. “non ha restituito l'azienda” né proceduto CP_1
alla “cessione dell'azienda previo pagamento dei canoni insoluti”; che in tale contesto la locatrice ha inteso “valersi della clausola risolutiva” espressamente prevista all'articolo 3, comma 2, dal contratto di affitto di azienda;
che per l'effetto, al 18/11/2021 (data di messa in mora) “la risoluzione si è verificata di diritto ” e la detenzione dell'azienda si presenta sine titulo, postulando inoltre l'impossibilità per la convenuta
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza di eccepire alcunché all'attrice anche ai fini dell'eventuale acquisto dell'azienda (comunque esperibile solo alla naturale scadenza del contratto, neppure verificatasi in assenza di disdetta entro tre mesi dalla scadenza ed in presenza di risoluzione di diritto in data antecedente); che la mancata restituzione dell'azienda, alla data di scadenza (nel caso di specie, alla data di eccepita risoluzione per inadempimento) obbliga l'affittuario a risarcire i danni derivanti al locatore dalla ritardata consegna;
che, peraltro, come osservato dalla giurisprudenza, il mero fatto che l'affittuario dopo la scadenza del contratto non abbia restituito l'azienda al locatore, ed abbia continuato egli stesso a gestirla, può determinare l'insorgere di responsabilità dell'affittuario per violazione dello specifico obbligo di restituzione;
che, infatti, come ben noto al convenuto (essendo già evidenziato nel giudizio ex art. 700 c.p.c.), la ricorrente non richiede una mera tutela statica dell'azienda in virtù della morosità maturata e maturanda ma, al contrario, anche una tutela dinamica per la sua restituzione per l'esigenza di vedere restituito il compendio aziendale ai fini del suo immediato funzionamento in nome e per conto della ricorrente;
che va risarcito il danno per la mancata consegna dell'azienda e per il conseguente mancato guadagno commerciale dalla data di eccepita risoluzione per inadempimento del 18/11/2021 fino alla restituzione dell'azienda; che, inoltre, dal Settembre 2020 ed in attesa dell'esito del giudizio di merito, l'azienda viene comunque gestita da un terzo, che dal Luglio 2021 non versa alcun corrispettivo
(competenza canone di Marzo 2021) e, pertanto, va condannata la convenuta anche al pagamento dei canoni arretrati ovvero al risarcimento dei relativi danni;
che, infine, rileva l'ulteriore serie di danni concreti e già evidenziata nel
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza giudizio ex art. 700 c.p.c. di dispersione di almeno parte delle attrezzature aziendali di proprietà della ricorrente nonché il procurato danno all'immagine, al buon nome ed al valore complessivo dell'azienda e del suo avviamento commerciale;
che, in ogni caso, ai fini dell'accertamento dei canoni da versarsi alla ricorrente da marzo 2021 e fino a soddisfo, si eccepisce la simulazione dei valori dichiarati con il contratto di affitto di azienda (canone di locazione e prezzo di vendita del compendio aziendale rispettivamente pari ad € 700,00 mensili ed €
10.000,00 per il riscatto) in luogo di quelli in realtà effettivamente concordati nel contratto preliminare (rispettivamente pari ad € 1.200,00 mensili ed € 50.000,00 per il riscatto) secondo l'effettivo valore dei beni aziendali con relativa domanda di pagamento;
che in via cautelare essa chiede anche emettersi provvedimento di sequestro giudiziario avante ad oggetto il ramo d'azienda da essa concesso in godimento alla convenuta.
In virtù di quanto innanzi esposto la ha Parte_1
formulato le seguenti conclusioni: 1) in via cautelare ex art. 669-sexies ss. cpc, disporre il sequestro giudiziario 670 cpc con decreto motivato inaudita altera parte giacché la convocazione della controparte potrebbe comportare la definitiva dispersione dei beni aziendali e l'esecuzione del provvedimento ovvero, in subordine, con ordinanza all'udienza di comparizione: 1.1) dell'azienda affittata di proprietà della ricorrente e detenuta sine titulo dalla convenuta, Parte_3
esercitata nei locali di Proprietà della di Salerno Controparte_2
in Salerno alla via Delle Calabrie n. 9/12 identificato al NCEU del
Comune di Salerno al Foglio 50, p.lla 208 sub 11, e che “comprende tutti gli enti mobili che arredano e corredano l'azienda nessuno escluso od eccettuato, unitamente ai rapporti che a tale entità fanno capo […]” comprensive altresì di eventuali “trasformazioni, modifiche o migliorie
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza degli enti affittati in assenza di consenso scritto della parte locatrice” stante il “diritto di ritenere le nuove opere senza alcun compenso ” (Cfr., artt.

2-4 Contratto affitto azienda), essendone controverso il possesso
(rectius detenzione) ed essendo opportuno provvedere alla loro custodia ed alla loro gestione temporanea onde evitare la dispersione del compendio aziendale e dei relativi beni ed altresì al fine di consentire la prosecuzione dell'attività commerciale, con nomina del ricorrente quale custode giudiziale (“ quello dei contendenti che offre maggiori garanzie ” stante l'evidente buona fede contrattuale in atti) ed autorizzarlo alla custodia ed alla gestione temporanea dell'azienda, stabilendo a tal uopo
“ i criteri e i limiti dell'amministrazione delle cose sequestrate e le particolari cautele idonee a render più sicura la custodia e a impedire la divulgazione dei segreti ”. 1.2) di libri, registri, documenti, modelli, campioni e di ogni altra documentazione contabile dell'azienda convenuta in giudizio, utile alla ricostruzione del giro di affari dell'azienda locata, da cui si pretende desumere elementi di prova al fine dell'accertamento dei danni patiti dal ricorrente come in prosieguo;
2) nel merito, in via principale, previo esperimento del tentativo di mediazione, ai sensi degli artt. 1453 co. 1 C.C. ovvero del combinato disposto di cui agli artt. 2562-2561, commi 2-3, dell'art. 1015 e/o dell'art. 1618 C.C. e comunque in applicazione dell'art. 3 co. 2 del
Contratto, accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento della convenuta conduttrice del contratto di affitto di azienda per atto del
Notaio Rep 59374 Racc. 25469 registrato il Persona_2
17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il
22/12/2020 prot. 82185, già eccepita con lettera di messa in mora del
18/11/2021; 2.1) Per l'effetto della risoluzione del contratto per inadempimento della convenuta, condannare la Parte_4
N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza
[...] Concord di TI GI - iscritta come piccolo imprenditore nel
Registro delle Imprese di Salerno al n. partita IVA C.F._1
, REA SA 486722, in persona del legale rapp. p.t. P.IVA_2 CP_1
nato a [...] il [...], CF
[...] C.F._1
2.1.1) a restituire l'azienda affittata “nello stato di normale efficienza” priva di “trasformazioni, modifiche o migliorie degli enti affittati in assenza di consenso scritto della parte locatrice” e con “ diritto … di ritenere le nuove opere senza alcun compenso ” (art. 4 Contratto); 2.1.2) al pagamento dei canoni di affitto di azienda ovvero di un'indennità od al risarcimento dei corrispondenti danni per i canoni di locazione mai corrisposti da marzo 2021 e fino a definitivo rilascio, per l'importo dissimulato ed effettivamente concordato col contratto preliminare di €
1.200,00 mensili pari a complessivi € 34.800,00 fino alla domanda oltre gli ulteriori importi fino a definitivo rilascio;
2.1.2.1) in subordine sul punto, nella denegata ipotesi in cui non si accolga la domanda di simulazione dei detti importi, condannare la convenuta al pagamento dei canoni di affitto di azienda ovvero di un'indennità od al risarcimento dei corrispondenti danni per i canoni di locazione mai corrisposti da marzo 2021 e fino a definitivo rilascio, per l'importo di cui al contratto notarile pari ad € 700,00 mensili pari a complessivi € 20.300,00 fino alla domanda oltre gli ulteriori importi fino a definitivo rilascio – comprensivi di IVA oltre interessi di mora applicabili tra imprenditori commerciali, decorrenti dalla scadenza del mese di marzo 2021 e fino alla definitiva restituzione dell'azienda; 2.1.3) al risarcimento di tutti i maggiori danni – diretti ed indiretti, patrimoniali e non patrimoniali – patiti in connessione causale diretta con i fatti di causa in ragione del mancato pagamento dei canoni e della mancata restituzione dell'azienda, e segnatamente danno per la mancata consegna
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza dell'azienda e per il conseguente mancato guadagno commerciale dalla data di eccepita risoluzione per inadempimento del 18/11/2021 e fino alla restituzione dell'azienda; danni finanziari per mancato impiego ed indisponibilità delle somme dei canoni di affitto di azienda mai versati dalla conduttrice dal luglio 2021 e fino alla restituzione dell'azienda; danni per l'eventuale minor valore dovuto alla dispersione di almeno parte delle attrezzature aziendali di proprietà della ricorrente;
danni all'immagine, al buon nome ed al valore complessivo dell'azienda e del suo avviamento commerciale;
danni per la lesione del diritto di controllo dell'attività da parte del locatore e conseguenti danni – biologico, morale ed esistenziale – per le lesioni patite a seguito dell'aggressione patita il giorno 11/10/2021; oltre gli eventuali ulteriori danni accertati in corso di causa. 4) Sulle spese, chiede condannarsi Parte_5
– iscritta come piccolo imprenditore nel Registro delle
[...]
Imprese di Salerno al n. partita IVA , C.F._1 P.IVA_2
REA SA 486722, in persona del legale rapp. p.t. nato Controparte_1
a Salerno il 24/02/1992, CF al pagamento delle C.F._1
spese di giudizio inclusive di onorari, diritti e contributi e tutto quanto altro dovuto a norma del tariffario forense con attribuzione al costituito procuratore antistatario.
Si costituiva in giudizio il sig. , in proprio e nella Controparte_1
qualità di titolare della ditta OR ON DI AR
SE, deducendo: che in via preliminare e nel rito eccepisce la carenza di legittimazione attiva della ricorrente a proporre la domanda;
che, infatti, come si evince dalla relazione di esito d'indagine alla
Procura della Repubblica di Salerno, allegata, in via telematica, dalla stessa ricorrente alla propria produzione di parte, il sig. è Persona_1
stato deferito all'Autorità Giudiziaria dal personale della Squadra
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza Volanti della Questura di Salerno in data 31/7/2019 per percosse e minacce e, successivamente, in data 18/2/2020, il è stato tratto Per_1
in arresto personale dal Commissariato di P.S. di Torrione, in esecuzione del SIEP 1739/2013, per i reati di cui agli artt. 416 bis, 423, 628 co. 3 parte 3 e 629 c.p. e per art. 23 della Legge n. 110 del 1975; che il sig.
ha scontato la pena presso la Casa Circondariale di Fuorni con Per_1
successiva scarcerazione per fine pena il 30/5/2020; che ne deriva che il sig. , da quando ha assunto la carica di Amministratore Unico Per_1
della società è stato colpito da provvedimenti Parte_1
giudiziari che hanno di fatto limitato lo svolgimento della carica assunta;
che, orbene, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2382 c.c. non può essere nominato amministratore, e se nominato decade dal suo ufficio,
l'interdetto, l'inabilitato, il fallito, o chi è stato condannato ad una pena che importa l'interdizione, anche temporanea, dai pubblici uffici o l'incapacità ad esercitare uffici direttivi;
che, di conseguenza, il sig.
, avendo subito provvedimenti giudiziari che incidono Persona_1
sullo svolgimento della carica di amministratore, non ha alcun potere di amministrare e, dunque, di proporre, in nome e per conto della società la presente azione giudiziaria;
che eccepisce, Parte_1
inoltre, l'improcedibilità della domanda di rilascio dell'azienda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione;
che la controversia, infatti, attiene ad una materia (affitto di azienda) per la quale è obbligatorio l'esperimento del tentativo di mediazione come previsto dall'art.5 del D.Lgs. n. 28/2010; che sempre in via preliminare e nel rito, si eccepisce l'assoluta inammissibilità dell'azione di merito proposta ex art. 447 bis c.p.c. per la risoluzione per inadempimento del contratto di affitto di azienda, del pagamento canoni, del diritto di ritenzione del risarcimento danni, in quanto, contrariamente a quanto
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza asserito da parte ricorrente, non sussiste alcun inadempimento e i beni che compongono l'azienda sono di proprietà del sig. CP_1
, che ha legittimamente esercitato l'opzione di acquisto degli
[...]
stessi comunicando alla la propria volontà di Parte_1
addivenire alla stipula del contratto di cessione di azienda che, di fatto,
è stato stipulato con pagamento del prezzo pattuito, come meglio sarà articolato in seguito;
che, ciononostante, la società ricorrente, in palese violazione delle disposizioni di legge e con atteggiamento temerario, per le medesime causali e circostanze e con le medesime richieste, ha nuovamente evocato in giudizio il sig. , dopo Controparte_3
circa un anno dall'ultima pronuncia giudiziaria del Tribunale di Salerno, ad essa sfavorevole e senza aver introdotto alcun giudizio di merito in seguito alla domanda di tutela cautelare già spiegata dinanzi a codesto
Tribunale; che tale condotta processuale, dunque, dovrà necessariamente essere considerata ai fini della condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.; che le circostanze poste a fondamento della originaria azione cautelare spiegata ex art. 700 c.p.c. oggetto di provvedimento di rigetto del Tribunale di Salerno confermato in sede di reclamo sono identiche a quelle che nel presente giudizio sono poste a fondamento della domanda spiegata sia nel merito che in fase cautelare, cambiando solo la richiesta del mezzo specifico di tutela che anzichè essere genericamente richiesto ex art. 700 c.p.c. viene richiesto ex art. 669 bis c.p.c.; che non sussiste alcun inadempimento da parte del sig.
, ed i beni dei quali si chiede il sequestro sono di Controparte_1
proprietà del resistente per effetto della intervenuta cessione d'azienda, di fatto avvenuta, il cui pagamento del prezzo è avvenuto per effetto della compensazione delle ragioni di credito e debito conseguenti all'accollo, da parte del sig. , dei debiti esistenti della società Controparte_1
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza ricorrente nei confronti della;
che con missiva Controparte_2
del 09/11/2021, il sig. manifestava la volontà di Controparte_1
non rinnovare il contratto e di esercitare l'opzione di acquisto dell'azienda oggetto del contratto intercorso;
che con successiva missiva
PEC del 25/11/2021, il sig. , contestando Controparte_1
l'intimazione di risoluzione del contratto per inadempimento, rappresentava al legale rappresentante p.t. della società
[...]
che non sussisteva alcun inadempimento in quanto i Parte_1
canoni di locazione erano stati tutti regolarmente pagati a mezzo di bonifici bancari alle coordinate che, di volta in volta, il sig.
[...]
, legale rappresentante p.t. della società, comunicava, ed invitava Per_1
la società odierna ricorrente a partecipare alla stipula dell'atto di trasferimento dell'azienda, avendone pagato il prezzo per effetto dell'accollo del debito esistente nei confronti della Controparte_2
, circostanza, quest'ultima, oggetto di espresso riconoscimento da
[...]
parte della società ricorrente, il cui legale rappresentante p.t. ha sottoscritto l'allegata scrittura privata di accollo del debito;
che sull'azienda oggetto del summenzionato contratto, dunque, gravavano delle esposizioni debitorie, tra cui quelle derivanti da canoni di locazione non pagati relativi agli immobili dove è esercitata l'attività economica oggetto dell'affitto di azienda e per cui è stata emessa l'ordinanza di convalida di sfratto del 24/3/2021; che tali esposizioni debitorie sono state taciute al sig. dal legale rapp.te p.t. della Controparte_1
che il sig. ne è venuto a Parte_1 Controparte_1
conoscenza solo dopo la stipula del contratto di affitto di azienda ed in seguito alla notifica del provvedimento di convalida della intimazione di sfratto per morosità; che con scrittura privata del 04/3/2021, consistente in una vera e propria dichiarazione di accollo del debito, il
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza sig. – titolare del ristorante Concord – si Controparte_1
impegnava a saldare la morosità maturata dalla società
[...]
in favore della San Michele EG AC, Parte_1 CP_2
per canoni di locazione non pagati;
che la suddetta scrittura privata veniva sottoscritta personalmente dal sig. legale Persona_1
rappresentante p.t. della che, dunque, ne Parte_1
riconosceva il contenuto;
che tale circostanza è confermata in fase di reclamo, N.R.G. 6863/2022 Tribunale di Salerno, dalle dichiarazioni di contenuto confessorio espresse in atti;
che con comunicazione PEC del
07/2/2022, a firma dell'Avvocato Luca Galasso, il sig. CP_1
comunicava alla per il tramite
[...] Parte_1
dell'Avvocato Rispoli, che il sig. aveva provveduto Controparte_1
al pagamento dei debiti esistenti a nome della società ricorrente per canoni di locazione arretrati;
che con precedente missiva del
09/9/2021, però, il sig. comunicava espressamente alla CP_1 [...]
ed al sig. che, per effetto della Parte_1 Persona_1
intervenuta compensazione, la somma di € 10.000,00 prevista all'art. 3 del contratto di affitto di azienda per la cessione non doveva più essere corrisposta e che, dunque, il prezzo del cessione dei beni che compongono l'azienda era stato regolarmente pagata;
che tale dichiarazione (risalente a ben due anni fa) non è stata mai contestata dalla odierna ricorrente, neanche nel corso dei precedenti giudizi, e dimostra l'avvenuta stipula, per fatti concludenti, del contratto di cessione d'azienda; che il sig. , dunque, stando alla Controparte_1
esatta ricostruzione dei fatti, non solo non è inadempiente nei confronti della società ricorrente;
ma è, altresì, proprietario legittimo dei beni oggetto del contratto di affitto di azienda intercorso con la società
[...]
per effetto dell'avvenuta cessione perfezionatasi Parte_1
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza attraverso il pagamento del prezzo, pagamento avvenuto per effetto della compensazione di somme, ossia, per effetto dell'avvenuto, riconosciuto ed autorizzato accollo e conseguente pagamento dei debiti che la società aveva nei confronti della Parrocchia Parte_1 CP_2
che, ad oggi, dunque, il contratto di cessione di Controparte_2
azienda si è perfezionato ed è valido, con conseguente trasferimento della proprietà dei beni che compongono l'azienda controversa;
ciò che mancherebbe è solo la stipula in forma scritta del contratto di trasferimento di azienda che non è stato possibile formalizzare per irreperibilità del legale rappresentante p.t. della società Parte_6
colpito dai provvedimenti restrittivi della libertà come si è
[...]
appreso dagli esiti delle indagini penali in quanto la società non ha mai riscontrato le richieste del resistente, ma, i comportamenti concludenti ed il pagamento del prezzo dei beni, regolarmente avvenuto da parte del sig. allorquando egli ha estinto il debito della Controparte_1
società nei confronti della Parte_1 [...]
sono circostanze che non lasciano dubbio Controparte_2
all'avvenuto trasferimento;
che, di conseguenza, pur in mancanza di atto scritto, il contratto di cessione di azienda può dirsi validamente stipulato per fatti concludenti in quanto, dalla missiva pec a firma dell'Avvocato Luca Galasso del 25/11/2021 si evince la volontà del sig.
di esercitare il diritto di “riscatto” dei beni Controparte_1
aziendali (volontà incompatibile con quella di proseguire il contratto), così come pattuito nel contratto, e di addivenire alla cessione dell'azienda; che, inoltre, dalla scrittura privata del 04/3/2021 si evince il riconoscimento della dell'avvenuto Parte_1
pagamento dei debiti esistenti verso la Controparte_2
da parte del sig. ; che, invero, per la stipula
[...] Controparte_1
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza del contratto di cessione della azienda della società Parte_1
in data 25/11/2021 non era neanche necessaria la forma scritta
[...]
“ad substantiam” in quanto, dal mese di Marzo 2021 dell'azienda non faceva più parte l'immobile sito in Salerno alla via Delle Calabrie n. 92 per effetto della cessata locazione in conseguenza dell'avvenuto sfratto per morosità; che l'azienda, dunque, era composta dai soli beni mobili che, alla luce dei pagamenti eseguiti dal sig. , sono Controparte_1
stati trasferiti in proprietà a quest'ultimo per effetto del contratto di cessione di azienda stipulato per fatti concludenti, ossia detenzione dei beni da parte del ricorrente, pagamento del prezzo per effetto dell'accollo dei debiti esistenti con la IA EG AC e Controparte_2
conseguente compensazione con quanto dovuto dal sig. CP_1
a titolo di prezzo della cessione dei beni mobili che
[...]
compongono l'azienda, sottoscrizione, da parte del sig. Persona_1
legale rapp.te della società ricorrente, della scrittura privata del
04/3/2021 con la quale si autorizza l'accollo del debito;
che, da ultimo, per scrupolo difensivo, si evidenza anche che laddove non si configurasse alcuna avvenuta cessione dei beni, resterebbe la circostanza che il sig. ha, in ogni caso, pagato alla Controparte_1
la somma di € 10.569,00 che deve Controparte_2
essere portata in compensazione con eventuali posizioni debitorie accertate nei confronti della società per cui me Parte_1
deriva che, in ogni caso, non sussiste alcun inadempimento;
che anche la domanda cautelare in corso di causa è infondata e va respinta.
In virtù di quanto innanzi esposto il sig. , in Controparte_1
proprio e nella qualità di titolare della ditta OR
ON DI AR SE ha formulato le seguenti conclusioni: - in via preliminare e nel rito, accogliere le spiegate
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza eccezioni di inammissibilità della domanda proposta e di carenza di legittimazione attiva;
- rigettare la domanda di tutela cautelare ex art. 669-bis cpc per sequestro giudiziario per assoluta carenza dei presupposti di fatto e di diritto;
- in via subordinata e nel merito, accolte le difese di parte ricorrente, rigettare la domanda di risoluzione per inadempimento affitto di azienda, pagamento canoni, diritto di ritenzione, risarcimento danni e, per l'effetto dichiarare l'avvenuta cessione dell'azienda in favore del sig. in seguito Controparte_1
all'avvenuto pagamento del prezzo attraverso l'accollo del debito esistente nei confronti della di Salerno. - Controparte_2
condannare la società al risarcimento dei danni ex art. Parte_1
96 cpc per responsabilità aggravata in ragione della temerarietà della lite proposta;
- con vittoria di spese e competenze professionali e con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario.
Il ricorso volto ad ottenere la concessione in corso di causa del provvedimento di sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c. prendeva il
N.R.G. 6050-1/2023, che si concludeva con ordinanza di rigetto del
14/9/2023.
Alla prima udienza del giudizio di merito, tenuta con la modalità di trattazione scritta ai sensi dell'articolo 127 ter c.p.c., questo Giudice assegnava alla parte ricorrente il termine di 15 giorni per l'instaurazione del tentativo di mediazione obbligatoria, ed a tanto provvedeva la ricorrente (cfr. verbale negativo di mediazione depositato telematicamente da parte ricorrente il 25/1/2024).
Con ricorso depositato telematicamente il 25/1/2024 parte ricorrente chiedeva nuovamente l'emissione del provvedimento di sequestro giudiziario ex art. 670 c.p.c.; tale procedimento prendeva il N.R.G. 6050-
2/2023, che si concludeva con ordinanza di rigetto del 29/2/2024.
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza Quindi la causa veniva rinviata per la decisione senza attività istruttoria.
Ciò posto, è ora possibile decidere la controversia.
SULLE QUESTIONI PREGIUDIZIALI DI RITO
In via del tutto preliminare occorre esaminare l'eccezione di parte resistente secondo cui la non sarebbe munita Parte_1
della condizione dell'azione della legittimazione attiva, in quanto il sig.
legale rappresentante p.t. della stessa (cfr. visura Persona_1
camerale all. alla produzione di parte resistente) sarebbe stato attinto da provvedimenti incidenti sulla sua libertà personale per la commissione di alcuni reati, dai quali sarebbe scaturita l'impossibilità per lo stesso di ricoprire incarichi direttivi e, segnatamente, quello di
Amministratore p.t. della società ricorrente.
L'eccezione è infondata e va rigettata.
Invero, deve ritenersi che allorquando venga ad essere sollevata un'eccezione, quale è quella di carenza di legittimazione del legale rappresentante p.t. a ricoprire la carica di Amministratore di una società
a causa di provvedimenti interdittivi adottati in sede penale, in ossequio al disposto dell'articolo 2697 c.c. incombe sulla parte eccipiente fornire prova – specie a fronte della contestazione della controparte – dei fatti che integrano, appunto, l'eccezione formulata: ciò non è avvenuto nel caso di specie, ragion per cui, anche considerato che dalla documentazione agli atti di causa non è possibile in alcun modo rinvenire la comminatoria in sede penale, nei confronti del sig. , Per_1
di una pena accessoria, tale da precludere a quest'ultimo la possibilità di ricoprire incarichi direttivi e gestori nell'ambito della
[...]
o di altre società, la relativa eccezione va respinta. Parte_1
Fermo quanto innanzi esposto, poi, deve altresì rilevarsi che la domanda
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza di parte ricorrente è procedibile, avendo la Parte_1
provveduto ad assolvere alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria di cui all'articolo 5, comma 1 bis, D.Lgs. n. 28/2010 nella formulazione “ratione temporis” applicabile al presente giudizio, controvertendosi nel caso di specie di causa in materia di “affitto d'azienda” (cfr. verbale negativo di mediazione depositato telematicamente da parte ricorrente il 25/1/2024).
SULLA FONDATEZZA DELLE DOMANDE ATTOREE
1) Domanda di accertamento e declaratoria di intervenuta risoluzione del contratto di affitto d'azienda Rep. n. 59374, Racc. n. 24569 del
16/12/2020.
La società ricorrente ha introdotto il presente giudizio al fine di ottenere, in via principale, una pronuncia che accerti e dichiari l'intervenuta risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 c.c. del contratto di affitto d'azienda per atto del Notaio , Rep. n. 59374, Racc. n. Persona_2
25469, registrato il 17/12/2020 al n. 34747 serie IT ed iscritti nel
Registro delle Imprese il 22/12/2020, prot. n. 82185, a causa del grave inadempimento della società affittuaria convenuta, per non avere quest'ultima provveduto a corrispondere i canoni di affitto a far data dal mese di Marzo del 2021 in poi, oppure per l'intervenuto esercizio della clausola risolutiva espressa di cui all'articolo 3, comma 2, del predetto contratto, che attribuisce alla parte concedente/locatrice il diritto di risolvere il contratto anche solo per il ritardo nel pagamento di un canone di affitto.
Costituitasi tempestivamente in giudizio, la parte convenuta ha eccepito l'infondatezza della domanda attorea, assumendo che non vi sarebbe stata alcuna condotta inadempiente da parte sua, atteso che sarebbe intervenuta la conclusione del contratto di cessione dell'azienda in
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza favore del sig. , a seguito dell'avvenuto pagamento, Controparte_1
da parte di quest'ultimo dei debiti derivanti dai canoni di locazione non corrisposti dalla in favore della locatrice Parte_1
di Salerno, oggetto di accollo come da accordo Controparte_2
transattivo del 04/3/2021 sottoscritto anche dal legale rappresentante p.t. della società ricorrente.
Innanzitutto occorre procedere alla qualificazione delle difese di parte convenuta, la quale nelle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta (cfr. pag. 15) ha così concluso: “…- in via subordinata e nel merito, accolte le difese di parte ricorrente, rigettare la domanda di risoluzione per inadempimento affitto di azienda, pagamento canoni, diritto di ritenzione, risarcimento danni e, per l'effetto dichiarare
l'avvenuta cessione dell'azienda in favore del sig. in Controparte_1
seguito all'avvenuto pagamento del prezzo attraverso l'accollo del debito esistente nei confronti della di Salerno”. CP_2 CP_2
Sul punto appare necessario richiamare la consolidata giurisprudenza di legittimità (“ex multis” Cass. Civ., Sez. III, n. 7292/2021; Cass. Civ.,
Sez. III, n. 31010/2023) secondo cui “L'eccezione riconvenzionale consiste in una prospettazione difensiva che, pur ampliando il tema della controversia, è finalizzata, a differenza della domanda riconvenzionale, esclusivamente alla reiezione della domanda attrice, attraverso l'opposizione al diritto fatto valere dall'attore di un altro diritto idoneo a paralizzarlo”. Dunque “La distinzione tra domanda ed eccezione riconvenzionale non dipende dal titolo posto a base della difesa del convenuto, e cioè dal fatto o dal rapporto giuridico invocato a suo fondamento, né dal relativo oggetto sostanziale (il bene della vita), ma dal petitum processuale, vale a dire dal risultato che lo stesso intende con essa ottenere in giudizio, limitato, nel
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza secondo caso, al rigetto della domanda proposta dall'attore;”.
Applicando queste coordinate ermeneutiche al caso di specie ne consegue, ad avviso di questo Giudice, che le difese formulate dalla parte convenuta nelle conclusioni vadano qualificate alla stregua di
“eccezione riconvenzionale”, atteso che da un lato con esse il sig.
, in proprio e quale titolare della CP_4 [...]
mira essenzialmente ad ottenere il Parte_5
rigetto della domanda di risoluzione formulata dalla parte ricorrente e, solo “per l'effetto” (cfr. pag. 15 della comparsa di costituzione e risposta), dichiarare l'avvenuta cessione dell'azienda di cui si controverte in suo favore, ponendo così sullo sfondo ed in secondo piano tale richiesta di accertamento. Dall'altro lato, poi, dalla lettura complessiva della comparsa di costituzione e risposta non emerge la volontà difensiva del convenuto di ottenere una pronuncia di accertamento dell'avvenuto trasferimento, in suo favore, dell'azienda oggetto di causa, ma soltanto la reiezione della domanda attorea sulla base del presupposto – fattuale e giuridico – consistente proprio nella circostanza che, in realtà, nessun inadempimento sarebbe ad esso imputabile per essere divenuto in realtà titolare del diritto di proprietà sul complesso aziendale originariamente oggetto di affitto tra le parti.
Di talchè, in via di estrema sintesi, non appare sussistere alcuna richiesta espressa ed inequivocabile di ottenere una pronuncia giurisdizionale che accerti l'intervenuto acquisto del diritto dominicale avente ad oggetto l'azienda da parte del sig. , in Controparte_1
proprio e quale titolare della Parte_5
, ma solo ed esclusivamente il rigetto delle
[...]
domande attoree a causa dell'asserita avvenuta cessione dell'azienda nel mese di Novembre del 2021 in favore del convenuto.
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza Fermo quanto innanzi esposto, la domanda attorea è fondata e va accolta, mentre l'eccezione riconvenzionale formulata dalla parte convenuta non può trovare accoglimento.
Dirimente, al fine di decidere in ordine alla fondatezza oppure no della domanda attorea di accertamento e risoluzione del contratto di affitto d'azienda stipulato tra le odierne contendenti il 16/12/2020 con atto per Notar Rep. n. 59374, Racc. n. 25469 è la verifica in ordine Per_2
alla portata del comportamento della convenuta, affittuaria del complesso aziendale proprio in forza di tale contratto, rispetto all'obbligo
“ex contractu” di cui all'articolo 3, comma 1, consistente nel pagamento mensile di un canone di affitto d'azienda pari ad € 700,00 entro il giorno
28 di ogni mese: occorre, in altri termini, verificare se tale comportamento inadempiente rispetto ad un'obbligazione contrattuale abbia avuto luogo e se, dal momento in cui ha avuto effettivamente luogo, fosse ancora effettivamente sussistente oppure no.
Invero, dalla documentazione agli atti di causa (cfr. contabili bonifici canoni affitto allegati alla produzione di parte convenuta) risulta che l'affittuaria ha provveduto a corrispondere il canone di affitto d'azienda fino al mese di Settembre 2021, come si evince dalle causali contenute nei bonifici depositati dal sig. , non Controparte_1
oggetto di disconoscimento o contestazioni da parte della società ricorrente. Di talché deve ritenersi, in assenza di risultanze probatorie di segno contrario, che a far data dal mese di Ottobre del 2021 e fino all'attualità, l'affittuaria non abbia più provveduto a corrispondere il canone mensile di affitto d'azienda pattuito in favore della
[...]
Parte_1
Orbene, secondo la prospettazione della parte convenuta, un siffatto comportamento non potrebbe in alcun modo integrare gli estremi
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza dell'inadempimento, atteso che, come da essa stessa comunicato al difensore della ricorrente con lettera del 09/11/2021 (cfr. all. della produzione di parte convenuta), essendo essa divenuta nel frattempo proprietaria dell'azienda originariamente concessale in godimento, per effetto della intervenuta cessione d'azienda, di fatto avvenuta non già attraverso la stipulazione del contratto di cessione, bensì attraverso il pagamento del prezzo pattuito di € 10.000,00 per l'acquisto attraverso la modalità – diversa da quella pattuita consistente nel versamento del prezzo di riscatto – consistente nella compensazione delle ragioni di credito e debito conseguenti all'accollo, da parte del sig. CP_1
, dei debiti facenti capo alla società ricorrente quale
[...]
conduttrice nei confronti della locatrice Controparte_2
dell'immobile sito in Salerno alla via Nazionale delle Calabrie n. 12. In base alla tesi difensiva della convenuta, quindi, atteso che con missiva del 09/11/2021, il sig. manifestava alla Controparte_1 [...]
la volontà di non rinnovare il contratto di affitto Parte_1
d'azienda e di esercitare l'opzione di acquisto dell'azienda oggetto del contratto intercorso, affermando di non dover corrispondere il prezzo pattuito di € 10.000,00, avendo invece corrisposto mediante accollo e bonifici alla Parrocchia locatrice complessivi € 10.569,00, nulla sarebbe più dovuto alla società ricorrente.
Ad avviso di questo Tribunale l'eccezione di parte convenuta non è condivisibile: invero, nel caso di specie deve rilevarsi che a fronte della missiva inviata in data 09/11/2021 dal difensore di parte convenuta alla con cui il primo manifestava la volontà di Parte_1
concludere il contratto di cessione dell'azienda senza la corresponsione del prezzo di € 10.000,00 (cfr. articolo 3, comma 3, del contratto all. alla produzione di parte ricorrente), bensì assumendo che a
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza tacitazione del prezzo di riscatto pattuito andasse l'accollo ed il conseguente pagamento della debitoria rinveniente da canoni di locazione cui era tenuta la società concedente, la società ricorrente ha provveduto ad inviare al sig. la lettera di messa in mora CP_1
del 18/11/2021 (cfr. all. della produzione di parte ricorrente), con la quale intimava alla convenuta la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 3, comma 2, del contratto d'affitto d'azienda, assumendo quale causa legittimamente la risoluzione contrattuale proprio il mancato pagamento dei canoni mensili d'affitto d'azienda, in tal modo non prestando alcun consenso – né espresso né tantomeno tacito, “per facta concludentia” – rispetto al perfezionamento del contratto di cessione definitiva dell'azienda mediante accollo (e pagamento) dei debiti da parte del sig. , in forza dell'accordo transattivo del CP_1
04/3/2021 sottoscritto pure dal legale rappresentante p.t. della
[...]
Parte_1
Del resto, che sia così si desume anche dal tenore delle difese dell'odierna convenuta nel procedimento cautelare N.R.G. N.R.G.
4918/2022 intrapreso dalla per ottenere il Parte_1
rilascio dell'azienda in via d'urgenza, atteso che la stessa convenuta nella comparsa di costituzione e risposta (cfr. all. della produzione di parte ricorrente, pag. 3) che “2) Il contratto di affitto di azienda è tutt'ora in corso in quanto alcuna disdetta è pervenuta al sig.
(cfr. contratto di affitto di azienda – PRECISAZIONI: Controparte_1
l‟affitto ha decorrenza immediata ed avrà durata di un anno, venendo così a cessare il giorno 16 dicembre 2021, salvo proroga in assenza di disdetta, la quale dovrà farsi entro tre mesi antecedenti la scadenza”)” e che “Il sig. , dunque, Controparte_1
legittimamente detiene i beni oggetto del contratto di affitto di
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza azienda in virtù dello stesso contratto, tutt'ora in corso, in mancanza di disdetta…”.
Dunque la conclusione del contratto di cessione d'azienda costituisce una valutazione del tutto unilaterale della parte convenuta, che non trova conferma né nei pregressi accordi contrattuali, i quali all'articolo
3, co. 3, stabilivano che entro 30 giorni dalla scadenza del contratto d'affitto d'azienda (che avrebbe avuto luogo il 16/12/2021, dunque entro il 16/1/2022) i contraenti sarebbero addivenuti alla stipulazione dell'atto di cessione – evidentemente in modo formale, atteso che il termine di “stipulazione” presuppone appunto la formalizzazione esplicita del consenso “in idem placitum” delle parti – mediante pagamento del prezzo di riscatto, fissato convenzionalmente in €
10.000,00. Né tanto meno un la conclusione del contratto di azienda con le modalità prospettate dalla parte convenuta è riconducibile alla condotta inerte – peraltro smentita dalla successiva intimazione e risoluzione stragiudiziale del 18/11/2021, appena nove giorni dopo la precedente comunicazione della convenuta -, atteso che per la Suprema
Corte di Cassazione (cfr. Cass. Civ., n. 10433/2014; Cass. Civ., n.
17873/2018) “In tema di formazione del contratto, l'accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazione di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro”. Infatti, nella vicenda in esame non sussiste neppure alcuna delle ipotesi, eccezionali, in cui è possibile ritenere concluso un accordo negoziale “per silentium”.
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza Da ultimo, poi, deve considerarsi che l'adesione della società ricorrente all'accordo del 04/3/2021 (cfr. all. della produzione di parte convenuta) con cui il sig. si faceva carico, tra l'altro, quale CP_1
accollante, dell'obbligazione della conduttrice di Parte_1
versare alla locatrice i canoni di locazione per l'anno 2020 CP_2
(atteso che l'affitto d'azienda era stato stipulato nel Settembre del 2020 e poi registrato solo nel Dicembre del 2020) non comporta alcuna manifestazione di volontà – neppure tacita o implicita – di voler addivenire alla stipulazione del contratto di cessione dell'azienda, tanto meno mediante corresponsione del prezzo pattuito di € 10.000,00 attraverso non già il versamento del prezzo ma, appunto, assunzione dell'obbligazione da parte della convenuta di pagare i predetti canoni, atteso che dal contenuto del predetto accordo transattivo risulta all'articolo 2 l'assunzione dell'obbligazione solidale tra accollante (sig.
) ed accollata ( , ed all'articolo 3 la CP_1 Parte_1
previsione del diritto di regresso ex art. 1950 c.c. dell'accollante nei confronti della la quale, dunque, ancora oggi Parte_1
potrebbe essere destinataria di un'azione di regresso per quanto pagato dalla convenuta alla parte locatrice ma da essa non dovuto, in quanto relativo a canoni di locazione maturati anteriormente alla conclusione dell'affitto d'azienda ed al subingresso del sig. anche nel CP_1
contratto di locazione immobiliare.
Ne deriva che non essendosi in alcun modo perfezionata la cessione dell'azienda in favore della parte convenuta, quest'ultima si è resa inadempiente a far data dal mese di Ottobre del 2021 all'attualità, dell'obbligo contrattuale di pagare il canone mensile di affitto d'azienda di € 700,00 in favore della condotta che Parte_1
integra, per la sua durata (allo stato, tre anni e quattro mesi di canoni
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza impagati) e per la sua importanza (come sancito dall'articolo 3, comma
2, del contratto medesimo) gli estremi dell'inadempimento “di non scarsa importanza” che legittima, dunque, l'accoglimento della pronuncia di risoluzione del contratto di affitto d'azienda per atto del
Notaio . Rep. n. 59374, Racc. n. 25469 registrato il Persona_2
17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il
22/12/2020 prot. 82185.
Alla luce di quanto innanzi esposto, dunque, consegue che la domanda di parte ricorrente è fondata e va accolta e va dichiarato risolto il contratto di affitto d'azienda per atto del Notaio . Rep. Persona_2
n. 59374, Racc. n. 25469 registrato il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il 22/12/2020 prot. 82185.
2) Domanda di condanna della convenuta alla restituzione dell'azienda.
La parte ricorrente ha poi chiesto, per effetto della intervenuta risoluzione del contratto di affitto d'azienda, condannare la convenuta alla restituzione, in suo favore, dell'azienda affittata “nello stato di normale efficienza” priva di “trasformazioni, modifiche o migliorie degli enti affittati in assenza di consenso scritto della parte locatrice” e con
“diritto … di ritenere le nuove opere senza alcun compenso”, come stabilito dall'articolo 4 del contratto di affitto d'azienda.
Anche questa domanda è fondata e va accolta.
Costituisce infatti “ius receptum” (cfr. Cass. Civ., n. 4442/2014) che “Nei contratti a prestazioni corrispettive, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento, con un effetto liberatorio "ex nunc"
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza rispetto alle prestazioni da eseguire ed un effetto recuperatorio "ex tunc" rispetto alle prestazioni eseguite”.
Di talchè, essendo stata accolta la domanda di risoluzione del contratto di affitto d'azienda a causa dell'inadempimento della convenuta, quest'ultima va condannata alla restituzione, in favore della concedente dell'azienda affittata nello stato di normale Parte_1
efficienza, priva di trasformazioni, modifiche o migliorie in assenza di consenso scritto della parte locatrice e con diritto della ricorrente di ritenere le nuove opere senza alcun compenso, come stabilito dall'articolo 4 del contratto di affitto d'azienda.
3) Domanda di condanna della convenuta al pagamento dei canoni di affitto d'azienda/risarcimento dei danni.
La società ricorrente ha poi chiesto, per effetto dell'intervenuta risoluzione del contratto d'azienda, condannare l'affittuaria convenuta al pagamento, in suo favore, di un'indennità od al risarcimento dei corrispondenti danni per i canoni di locazione mai corrisposti dal mese di Marzo del 2021 e fino a definitivo rilascio, per l'importo dissimulato ed effettivamente concordato col contratto preliminare di € 1.200,00 mensili pari a complessivi € 34.800,00 fino alla domanda, oltre agli ulteriori importi fino a definitivo rilascio;
in subordine, nella denegata ipotesi in cui non si accolga la domanda di simulazione dei detti importi, condannare la convenuta al pagamento dei canoni di affitto di azienda ovvero di un'indennità od al risarcimento dei corrispondenti danni per i canoni di locazione mai corrisposti dal mese di Marzo 2021 e fino a definitivo rilascio, per l'importo di cui al contratto notarile pari ad €
700,00 mensili pari a complessivi € 20.300,00 fino alla domanda oltre gli ulteriori importi fino a definitivo rilascio – comprensivi di I.V.A. oltre interessi di mora applicabili tra imprenditori commerciali, decorrenti
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza dalla scadenza del mese di Marzo 2021 e fino alla definitiva restituzione dell'azienda.
La domanda attorea è fondata e va accolta nei termini che seguono.
Come innanzi esposto in ordine alla domanda di risoluzione di cui al punto 1), dai documenti prodotti dalla parte convenuta (cfr. contabili bonifici canoni affitto) risulta che l'affittuaria ha provveduto a corrispondere il canone di affitto d'azienda fino al mese di Settembre
2021, ragion per cui è a far data dal mese di Ottobre del 2021 che deve ritenersi che il sig. , in proprio e quale titolare della ditta CP_1
OR ON DI AR SE si sia resa inadempiente, non essendovi prova che abbia corrisposto più alcunché alla concedente e ciò fino all'attualità. Parte_1
Non vi è dubbio, dunque, che avendo la convenuta fruito della disponibilità del complesso aziendale “sine titulo” – non essendo intervenuto il perfezionamento del contratto di cessione dell'azienda in suo favore, per le ragioni di cui sopra – ed essendo stata, di contro, la ricorrente privata della disponibilità dell'azienda stessa, quest'ultima abbia diritto al risarcimento del danno da occupazione illegittima.
Come sancito dalla Corte di Cassazione Civile a Sezioni Unite con la sentenza n. 33465 del 2022 resa in relazione all'occupazione abusiva di beni immobili, i cui principi appaiono indubbiamente estensibili analogicamente anche all'occupazione di azienda “sine titulo”, “In caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno emergente
è la perdita della possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione in godimento ad altri dietro corrispettivo;
se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza parametro del canone locativo di mercato”.
Nel caso di specie in assenza del criterio di equità determinativa ex artt.
1226 e 2056 c.c. del canone locatizio del bene immobile, il criterio cui può farsi riferimento per procedere alla quantificazione del danno da ristorare è quello del canone di affitto d'azienda pattuito tra le parti, pari ad € 700,00.
Infatti, sul punto non può condividersi la tesi difensiva della società ricorrente, secondo cui l'entità del canone come risultante nel contratto di affitto d'azienda del 16/12/2020 sarebbe in realtà simulata, essendo di contro pattuito in modo dissimulato tra le parti il maggiore importo mensile di € 1.200,00.
Deve premettersi che per il contratto di affitto di azienda l'ordinamento prescrive, all'articolo 2556, comma 1, c.c., la forma scritta “ad probationem”, necessaria cioè non già per la validità del contratto stesso, bensì per dimostrare l'avvenuta stipulazione dello stesso, fatta salva l'osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l'azienda (es. immobili). La forma scritta è quindi richiesta ai soli fini probatori e non per la validità dell'atto, ed è necessaria indipendentemente dalla natura dei beni facenti parte dell'azienda affittata.
In ordine alla prova della simulazione la Corte di Cassazione a Sezioni
Unite con la sentenza n. 7246/2007 ha sancito che “É facile osservare che il prezzo è un elemento essenziale della vendita, per cui anch'esso deve risultare per iscritto e per intero quando per tale contratto è prevista la forma scritta ad substantiam, non essendo sufficiente che quest'ultima sussista in relazione alla manifestazione di volontà di vendere e di acquistare. In altri termini, la prova per testimoni del prezzo dissimulato di una vendita immobiliare non riguarda un elemento accessorio del
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza contratto, in relazione al quale non opera il divieto di cui all'articolo 2722
c.c., ma un elemento essenziale, con conseguente applicabilità delle limitazioni in tema di prova previste da tale disposizione”.
La logica conseguenza di tale approdo interpretativo è che le limitazioni probatorie di cui agli articoli 2727 e 2729 c.c., in relazione all'art. 1417
c.c., vigono anche per le simulazioni parziali, quali quelle aventi ad oggetto il prezzo (i.e.: canone) riportato nel contratto.
Dunque, la simulazione, anche se parziale, non può essere provata per presunzioni semplici, né tantomeno mediante prova testimoniale (Cass.
Civ., n. 7769/2011), ma solo documentalmente, salvo che si tratti di contratti “a forma libera”, non soggetti cioè a limiti legali né in ordine alla forma quale requisito di validità (“ad substantiam”), né quale modalità di prova (“ad probationem”), come sancito dalla Suprema Corte,
Sez. II, con ordinanza n. 22978/2022.
Applicando tali coordinate ermeneutiche ne consegue che la parte ricorrente, a ciò onerata quale soggetto che ha dedotto la simulazione del canone di affitto d'azienda così come indicato nel contratto, non ha fornito alcuna prova di tale simulazione relativa, non avendo prodotto alcuna documentazione idonea a dimostrare l'esistenza di un corrispettivo mensile dissimulato in misura maggiore di quello di €
700,00 contrattualmente pattuito.
Ne deriva, dunque, che il danno risarcibile in favore della parte ricorrente va quantificato nella misura di € 700,00, da moltiplicarsi per il numero di mesi in cui la convenuta ha detenuto “sine titulo” il complesso aziendale di proprietà della senza Parte_1
corrispondere né il canone d'affitto, né il prezzo di riscatto pattuito.
Ragion per cui, atteso che non è consentito al Giudice emettere pronunce di condanna in futuro se non nei casi tassativamente previsti
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza per legge (come ad esempio nell'ipotesi di cui all'articolo 664, comma 1,
c.p.c.) e che difetta una norma che abiliti l'Autorità Giudiziaria a condannare l'affittuario al pagamento dei canoni anche a scadere per il caso di inadempimento in relazione al contratto d'affitto d'azienda, il sig.
, in proprio e quale titolare della CP_1 [...]
, va condannato al risarcimento dei Parte_5
danni, in favore della pari a complessivi € Parte_1
27.300,00 (pari al canone mensile di affitto di € 700,00 moltiplicato per n. 39 mesi, cioè da Ottobre del 2021 fino al mese di Gennaio del 2025 compreso, in cui viene depositata la presente pronuncia).
La parte convenuta ha poi eccepito, per il caso di accoglimento della domanda di parte ricorrente, la compensazione tra quanto a quest'ultima spettante e quanto da essa corrisposto in favore della locatrice di Salerno in forza del Controparte_2
contratto di locazione del 9 febbraio 2015” originariamente stipulato dalla per canoni maturati anteriormente alla Parte_1
conclusione dell'affitto d'azienda e non corrisposti dalla conduttrice a ciò tenuta, ovvero la parte ricorrente, nella misura di € 10.569,00.
L'eccezione di compensazione è fondata e va accolta: infatti, dalla lettura dell'accordo transattivo sottoscritto tra le parti in causa in data
04/3/2021 (cfr. all. della produzione di parte convenuta) risulta che per l'anno 2020 erano rimasti impagati i canoni di locazione per il godimento dell'immobile di proprietà della Controparte_2
di Salerno sito in Salerno alla via Nazionale delle Calabrie
[...]
n. 12, su cui insisteva il complesso aziendale affittato, nella misura di €
12.900,00, che sarebbe stato obbligo della conduttrice Parte_1
corrispondere alla locatrice, poiché relativi a mensilità anteriori
[...]
rispetto alla stipulazione dell'affitto d'azienda (avvenuta nel Settembre
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza del 2020 e poi trasfusa nel contratto del 16/12/2020 oggetto di registrazione), ne consegue che essi andavano corrisposti dalla ricorrente e, dunque, vanno detratti da quanto spettante a quest'ultima a titolo di risarcimento dei danni (dunque per un totale di €
16.641,00).
Non sono, di contro, dovuti gli interessi al tasso di cui al D.Lgs. n.
231/2002, atteso che ai sensi dell'articolo 1, comma 2, lettera b) della predetta disciplina, sono esclusi dal perimetro applicativo della regolamentazione sui ritardi nelle transazioni commerciali i “pagamenti effettuati a titolo di risarcimento del danno, compresi i pagamenti effettuati a tale titolo da un assicuratore.”.
Alla luce di quanto innanzi esposto, consegue che la domanda attorea è fondata e va accolta e, per l'effetto, il sig. , in Controparte_1
proprio e nella qualità di titolare della ditta individuale OR
ON DI AR SE va condannato al risarcimento dei danni, in favore della pari a complessivi € Parte_1
16.641,00.
Da ultimo, poi, la società ricorrente ha chiesto condannarsi la convenuta al risarcimento di tutti i maggiori danni - diretti ed indiretti, patrimoniali e non patrimoniali – da essa asseritamente patiti in ragione del mancato pagamento dei canoni e della mancata restituzione dell'azienda, e segnatamente danno per la mancata consegna dell'azienda e per il conseguente mancato guadagno commerciale dalla data di eccepita risoluzione per inadempimento del 18/11/2021 e fino alla restituzione dell'azienda, danni finanziari per mancato impiego ed indisponibilità delle somme dei canoni di affitto di azienda mai versati dalla conduttrice dal Luglio 2021 e fino alla restituzione dell'azienda, danni per l'eventuale minor valore dovuto alla dispersione di almeno
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza parte delle attrezzature aziendali di proprietà della ricorrente;
danni all'immagine, al buon nome ed al valore complessivo dell'azienda e del suo avviamento commerciale;
danni per la lesione del diritto di controllo dell'attività da parte del locatore e conseguenti danni – biologico, morale ed esistenziale – per le lesioni patite a seguito dell'aggressione patita il giorno 11/10/2021, oltre gli eventuali ulteriori danni accertati in corso di causa.
La domanda attorea è infondata e va rigettata.
Sul punto, infatti, deve rilevarsi che la parte ricorrente, pur essendo a ciò tenuta, non ha in alcun modo provato, né tanto mento si è offerta di provare mediante l'articolazione delle richieste istruttorie, di avere effettivamente patito i danni di cui chiede il ristoro nei termini di cui sopra, ragion per cui non può trovare “in parte qua” accoglimento.
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE
Le spese del subprocedimento N.R.G. 6050-1/2023 seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, stante il rigetto del ricorso per sequestro giudiziario in corso di causa, sono poste a carico della e, considerate la natura (cautelare), il Parte_1
valore (indeterminabile) e la complessità delle questioni (media), che non si è svolta la fase istruttoria/trattazione ed in assenza di nota spese, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 147/2022) in complessivi € 3.228,00 a titolo di compensi professionali (di cui € 1.175,00 per la fase di studio;
€
850,00 per la fase introduttiva;
€ 1.202,00 per la fase decisionale), oltre accessori come per legge.
Le spese del subprocedimento N.R.G. 6050-2/2023 seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, stante il rigetto del ricorso per sequestro giudiziario in corso di causa, sono poste a carico
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza della e, considerate la natura (cautelare), il Parte_1
valore (indeterminabile) e la complessità delle questioni (media), che non si è svolta la fase istruttoria/trattazione ed in assenza di nota spese, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 147/2022) in complessivi € 3.228,00 a titolo di compensi professionali (di cui € 1.175,00 per la fase di studio;
€
850,00 per la fase introduttiva;
€ 1.202,00 per la fase decisionale), oltre accessori come per legge.
Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza ex art. 91 c.p.c. e, stante l'accoglimento delle domande di parte ricorrente, sono poste a carico di , in Controparte_1
proprio e quale titolare della ditta individuale OR
ON DI AR SE e, considerate la natura (affitto d'azienda), il valore (€ 16.641,00 pari a quello del “decisum”) e la complessità delle questioni (media), in assenza di nota spese, si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n. 147/2022) in complessivi € 4.237,00 a titolo di compensi professionali (di cui € 919,00 per la fase di studio;
€
777,00 per la fase introduttiva;
€ 840,00 per la fase istruttoria/trattazione; € 1.701,00 per la fase decisionale), nonché €
221,00 per l'attività stragiudiziale di mediazione (limitatamente alla fase di attivazione), oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A., da distrarsi in favore dell'Avvocato VINCENZO
RISPOLI, dichiaratosi anticipatario.
Inoltre, stante il disposto dell'art. 8, co. 4 bis, D.Lgs. n. 28/2010
“ratione temporis” applicabile al presente giudizio, non avendo la parte convenuta partecipato al procedimento di mediazione, senza giustificato motivo, atteso che essa ha ricevuto rituale comunicazione dell'invito alla
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza stessa (cfr. verbale negativo di mediazione depositato telematicamente dalla parte ricorrente il 25/1/2024), il sig.
, in proprio e nella qualità di titolare della ditta Controparte_1
OR ON DI AR SE, va condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Da ultimo, poi, va esaminata la domanda della parte convenuta diretta ad ottenere la condanna della ricorrente per lite temeraria ai sensi dell'articolo 96 c.p.c.
Tale domanda è infondata e va respinta: infatti, nel caso di specie difetta il presupposto primario ed indefettibile per la comminatoria dei “danni punitivi” di cui all'articolo 96, comma 3, c.p.c. (così Corte Cost. n.
152/2016), consistente nella soccombenza totale della parte che si assume avere agito o resistito in giudizio con “mala fede” o “colpa grave”, essendo di contro la risultata vittoriosa all'esito Parte_1
del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Accoglie la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di affitto d'azienda per atto del Notaio . Rep. Persona_2
n. 59374, Racc. n. 25469 registrato il 17/12/2020 al n. 34747 serie 1T ed iscritto al Registro delle imprese il 22/12/2020 prot. 82185;
2) Accoglie la domanda di parte ricorrente e, per l'effetto, condanna il sig. , in proprio e nella qualità di titolare della Controparte_1
alla restituzione, Parte_5
in favore della dell'azienda affittata, nello stato Parte_1
di normale efficienza, priva di trasformazioni, modifiche o migliorie in
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza assenza di consenso scritto della parte locatrice e con diritto della ricorrente di ritenere le nuove opere senza alcun compenso, come stabilito dall'articolo 4 del contratto di affitto d'azienda;
3) Accoglie la domanda di parte ricorrente nei termini di parte motiva e, per l'effetto, condanna il sig. , in proprio e nella Controparte_1
qualità di titolare della ditta individuale OR ON DI
AR SE al risarcimento dei danni, in favore della
[...]
pari a complessivi € 16.641,00; Parte_1
4) Condanna il sig. , in proprio e nella qualità di Controparte_1
titolare della ditta OR ON DI AR SE al pagamento, in favore della delle spese di lite Parte_1
del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 4.458,00
(comprensivi dell'attività stragiudiziale di mediazione), oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A., da distrarsi in favore dell'Avvocato VINCENZO RISPOLI, dichiaratosi anticipatario;

5) Condanna il sig. , in proprio e nella qualità di Controparte_1
titolare della ditta OR ON DI AR SE al versamento, in favore dell'entrata del bilancio dello Stato, di una somma pari al contributo unificato dovuto per il presente giudizio;

6) Rigetta la domanda di condanna di parte ricorrente per lite temeraria;

7) Condanna la al pagamento, in favore Parte_1
dell'Erario, delle spese di lite del subprocedimento N.R.G. 6050-1/2023, che si liquidano in complessivi € 3.228,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge;

8) Condanna la al pagamento, in favore Parte_1
dell'Erario, delle spese di lite del subprocedimento N.R.G. 6050-2/2023,
Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza che si liquidano in complessivi € 3.228,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in assenza delle parti rinunzianti a presenziare ed allegazione al verbale.
Così deciso in Salerno il 30/1/2025
Il Giudice Dott. Mattia Caputo

Proc. N.R.G.A.C. 6050/2023 - Sentenza