REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1547/2022 promossa da:
(c.f. ) elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Pavia, Piazza Dante Alighieri n. 3 presso lo studio degli avv.ti Santhia Makmur e Barbara
Bertoni che lo rappresentando e difendono, giusta procura allegata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE ATTRICE contro
(cf. ) Controparte_1 C.F._2 [...]
(cf. ) elettivamente domiciliati in Pavia, Corso Parte_2 C.F._3
Cavour 9 presso lo studio dell'avv. Anna Simona Orlandi, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
(cf. ) elettivamente domiciliato in Parte_3 C.F._4
Pavia, piazza Collegio Borromeo, 7 presso lo studio degli avv.ti Carlo Filippo Genovese e
Gloria Saglia che lo rappresentano e difendono, giusta procura allegata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE CONVENUTA
pagina 1 di 40

(c.f. ) elettivamente domiciliato presso la sede stessa in Pavia, CP_2 P.IVA_1
Viale Cesare Battisti n.23/25, rappresentato e difeso dall'avv. Maria Grazia Demaestri , giusta procura allegata, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
(c.f. ) elettivamente domiciliato Parte_4 C.F._5
presso la sede stessa in Pavia, Via Mascheroni 26, presso lo studio dell'avv. Simona Pisana che la rappresenta e difende, unitamente e disgiuntamente all'avv. Magda Bianca Solaro , giusta procura allegata, la quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
(c.f. ) e Parte_5 C.F._6 Parte_3 quali eredi di (c.f. ) elettivamente Parte_6 C.F._7
domiciliato in Pavia, piazza Collegio Borromeo, 7 presso lo studio degli avv.ti Carlo
Filippo Genovese e Gloria Saglia che li rappresentano e difende, giusta procura allegata, i quali hanno dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
TERZI CHIAMATI
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Le parti hanno concluso come da udienza del 10.12.2024 svoltasi in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e note depositate in via telematica e segnatamente: per parte attrice “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito ogni avversa Parte_1
eccezione, argomentazione e domanda rejecta e disattesa, così giudicare: in via principale: accertare e dichiarare l'esclusiva piena proprietà del sig. sul Parte_1
sedime di cui al Catasto Fabbricati del Comune di GI al foglio 3, mappale 160, subalterno n. 1 (ora a seguito di variazione toponomastica Sez. A foglio 3, mappale 1165, sub. 1) come da atto a rogito del Notaio di Pavia Rep. 5326; Racc. Parte_4
3245, registrato in Pavia in data 16.7.2010 al n. 3013 serie 1T e trascritto in pari data ai n.ri 13825/8177 e relativa espressa garanzia fornita dal venditore SI. e, Persona_1
per l'effetto, condannare i sig.ri e a rimuovere ogni Controparte_1 Parte_2
ostacolo alla libera ed integrale fruizione del bene da parte del proprietario, nonché alla riduzione in pristino del cancello di ingresso, unilateralmente ed arbitrariamente ampliato e spostato dai predetti convenuti, per i motivi tutti esposti in atti;
in via subordinata: nella pagina 2 di 40 denegata e non creduta ipotesi in cui si dovesse ritenere la comproprietà del sedime di cui al Catasto Fabbricati del Comune di GI al foglio 3, mappale 160, subalterno n. 1
(ora a seguito di variazione toponomastica Sez. A foglio 3, mappale 1165, sub. 1): - accertare l'inadempimento del sig. , quale venditore della piena proprietà Persona_1
del bene de quo, alle obbligazioni sul medesimo gravanti ex art. 1476 c. 1 n. 3 c.c. e specificamente assunte come da atto a rogito Notaio Rep. 5326; Racc. 3245, Pt_4
registrato in Pavia in data 16.7.2010 al n. 3013 serie 1T e trascritto in pari data ai n.ri
13825/8177 e, per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare, ex artt. 1484 c.c. e 1480 c.c., il suddetto venditore al pagamento in restituzione a favore dell'odierno attore della somma non minore di euro 7.120,00= come stimata dal CT in perizia 30-09-2024 o quella diversa, anche superiore, risultante dal prudente apprezzamento del Giudice in considerazione dei danni tutti derivanti dall'evizione di fatto del 50% del diritto di piena proprietà del giardino con conseguente diminuzione di valore dell'abitazione; - respingere in ogni caso le domande del convenuto nei confronti del SI. il tutto Persona_1 Pt_1
per i motivi esposti in atti;
- condannare anche in tale ipotesi i sig.ri e Controparte_1
a rimuovere ogni ostacolo alla libera ed integrale fruizione del bene da Parte_2
parte del sig. in tal caso quale comproprietario pro indiviso del sedime oggetto di Pt_1
causa, nonché alla riduzione in pristino del cancello di ingresso, unilateralmente ed arbitrariamente ampliato e spostato dai predetti convenuti, in quanto condotte tutte poste in essere in patente violazione dell'art. 1102 c.c. per quanto meglio esposto in atti. Al solo fine di non incorrere nella presunzione di rinuncia tacita alle istanze istruttorie si insiste per l'ammissione delle seguenti prove con i testi ivi indicati. In via istruttoria: ammettersi prova per interpello dei convenuti e prova per testi sui seguenti Controparte_3
capitoli di prova: 1) Vero che nel luglio 2010 e sino a fine 2015/inizi 2016, l'immobile abitativo di proprietà adiacente a quello del SI. era occupato da una CP_1 Pt_1
coppia di anziani coniugi, i SI.ri prima affittuari del SI. e Pt_7 Persona_2
poi, dopo la compravendita, dei sig.ri 2) Vero che durante l'affitto Controparte_3
dei sig.ri di cui al capitolo che precede, l'immobile prima di proprietà e poi Pt_7 Per_1
veniva gestito per il tramite di un amministratore, il SI. , che si CP_1 CP_4
pagina 3 di 40 recava periodicamente all'immobile anche a riscuotere di canoni di affitto? 3) Vero che sin dai primi mesi del 2011, pochi mesi dopo il rogito a ministero Notaio del Pt_4
14.7.2010, il sig. faceva presente all'amministratore SI. la necessità di Pt_1 CP_4
discutere con la proprietà circa l'utilizzo del giardino da parte dei sig.ri 4) Vero Pt_7
che nell'occasione il sig. chiedeva per il tramite dell'amministratore un incontro con Pt_1
i coniugi motivandolo espressamente con la volontà di valutare la possibilità di CP_1
apertura di una trattativa per eventuale vendita di parte del giardino di sua esclusiva proprietà? 5) Vero che nel giugno 2011, in occasione di visita all'immobile affittato,
l'amministratore informava il sig. dell'interesse dei proprietari Pt_1 Parte_8
a valutare eventuale acquisto, previo frazionamento, della parte di giardino
[...]
adiacente all'immobile abitativo acquistato nel 2007? 6) Vero che le trattative di cui al capitolo che precede proseguivano a fasi alterne per il tramite dell'Amministratore, sino a quando agli inizi del 2017, i coniugi riferivano al ER la propria Controparte_3
volontà di addivenire all'acquisto di parte del sedime di cui al sub. 1 e pertanto quest'ultimo provvedeva alla regolarizzazione urbanistica del relativo sedime? 7) Vero che nel secondo semestre dell'anno 2018, in concomitanza con i lavori di ristrutturazione dell'immobile abitativo di loro proprietà, i sig.ri provvedevano a Controparte_3
spostare il proprio cancello di ingresso carraio dalla precedente posizione avanti il portone del box auto, come da foto che mi si rammostrano (doc. 24), all'attuale posizione verso la parte più esterna della recinzione su via Nenni come da foto che mi si rammostrano (doc. 25)? 8) Vero che sempre verso la fine dell'estate 2018 i coniugi provvedevano in autonomia ad abbattere alcune piante, presenti sul Controparte_3
sedime di cui al sub. 1 da anni precedenti al 2010/2011 come da foto che mi si rammostra
(doc. 24) senza alcuna autorizzazione della proprietà 9) Vero che nel periodo Pt_1
immediatamente successivo agli interventi di cui ai capitoli precedenti, il sig. Pt_1
chiedeva il ripristino dei luoghi, motivandolo espressamente con il fatto che mancava ancora definizione delle condizioni di vendita della parte di sedime sub. 1 interessata dai lavori? 10) Vero che nel maggio 2020, dopo che l'attore informava i coniugi CP_1
della necessità improcrastinabile di finalizzare le trattative, il SI. Parte_2 Pt_1
pagina 4 di 40 inviava l'offerta di vendita che mi si rammostra (doc. 8)? 11) Vero che in data 11.6.2020 a seguito di accesso agli atti presso il Comune di GI e alla presa visione della SCIA
(prot. 66/2018) presentata in data 24.9.2018 dai sig.ri per la Controparte_3
ristrutturazione dell'immobile abitativo, il SI. scopriva che il precedente box auto Pt_1
sotto l'abitazione veniva adibito cantina – ripostiglio/lavanderia, con eliminazione del portone carraio di ingresso come da stato di progetto – Tav. 4 all. SCIA che mi si rammostra (doc. 26)? Si indicano quali testimoni sui precedenti capitoli da n. 1 a n. 11:
SI.ra , res.te in GI (PV), Via Pietro Nenni n. 7; SI.ra Testimone_1 [...]
, res.te in GI (PV), Via Pietro Nenni n. 10; SI.ra , res.te in Tes_2 Tes_3
GI (PV) Via Roma n. 171. in ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di giudizio.”
Per parte convenuta e Voglia il Tribunale Controparte_1 Parte_2
Ill.mo, contrariis reiectis, preso atto dell'intervenuto deposito in data 30 settembre 2024 della consulenza tecnica d'ufficio da parte del perito incaricato dal Giudice, Ing. Per_3
, nel merito in via principale: - rigettare la domanda attorea proposta in via
[...]
principale, in quanto infondata in fatto e in diritto per i motivi di cui in narrativa;
- rigettare la domanda attorea proposta in via subordinata, nella parte in cui chiede la condanna dei convenuti alla riduzione in pristino ed alla rimozione di pretesi ostacoli alla fruizione del bene non risultando da parte dei convenuti condotte in violazione dell'art. 1102 c.c.; in via riconvenzionale nei confronti della parte attrice : Parte_1
accertare e dichiarare il diritto di comproprietà dei signori e Controparte_1
sul cortile/giardino comune di cui al subalterno 1, mappale 1165, Sez. Parte_2
C., fg. 3 del Catasto Fabbricati del Comune di GI in quanto validamente acquistato in forza di atto pubblico di compravendita immobiliare a rogito Notaio dott.
[...]
stipulato in Pavia in data 25/10/2007 (n. Rep. 33207, n. 10693 di Raccolta) dal Per_4
venditore sig. , rappresentato a rogito per procura dai figli signori Persona_2
e con condanna dell'attore a Persona_1 Parte_5 Parte_1
rimuovere ogni ostacolo al godimento del bene comune nonché alla cessazione e rimozione degli effetti derivanti dalle condotte poste in essere in violazione dell'art. 1102 c.c. ancora, nei confronti del terzo chiamato ed in via riconvenzionale nei confronti della parte CP_2
pagina 5 di 40 attrice : conseguentemente disporre ed ordinare la riduzione dell'ipoteca Parte_1
iscritta in Pavia il giorno 16/07/2010 (n. presentazione della giornata 22) Registro generale n. 13826 - Registro particolare n. 3328 effettuata in forza del contratto di mutuo stipulato dal sig. il giorno 14/07/2010 con (ora avanti al Parte_1 CP_5 CP_2
Notaio Dott. di a cura e spese dell'attore ; ancora, nei Pt_4 Pt_4 Parte_1
confronti della terza chiamata e in via riconvenzionale trasversale nei Parte_5
confronti della parte convenuta nella denegata ipotesi di accoglimento Persona_1 della domanda principale dell'attore , condannare i signori Parte_1 Persona_1
e in qualità di eredi del sig. a rifondere Parte_5 Persona_2 integralmente i danni derivanti dall'acquisto immobiliare della sola porzione di villa bifamiliare priva del diritto di comproprietà sul giardino comune, sia sotto il profilo del minor valore del compendio compravenduto sia in considerazione del fatto che i convenuti non avrebbero acquistato il bene privo del giardino pertinenziale essendo per gli stessi la presenza del giardino, in virtù dello status quo e delle peculiarità dei luoghi, condizione essenziale al fine dell'acquisto ai sensi degli articoli 1480 e seguenti c.c.; in via istruttoria: si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per testi, con facoltà di prova contraria sui capitoli avversari (se ammessi), testi indicati: 1) “vero che ho abitato in
GI, Via Nenni n. 9 dall'anno 2000 all'anno 2017, dapprima come inquilino del sig.
e poi dal 2007 come inquilino dei signori Persona_2 CP_1 Parte_2 teste: di LA (PV); 2) ”vero che l'appartamento confinante in Via Testimone_4
Nenni n. 7, GI era occupato dall'anno 2008 dal sig. e dalla di lui Parte_1 famiglia” testi: di LA (PV), di GI (PV) via Testimone_4 CP_6
Nenni n. 13, di GI (PV) via Nenni n. 13; 3) ”vero che il giardino CP_7 circostante era diviso da un muretto, sia sul fronte che sul retro dell'abitazione, così che ciascun inquilino godeva una parte del giardino circostante” testi: di Testimone_4
LA (PV), di GI (PV) via Nenni n. 13, di CP_6 CP_7
GI (PV) via Nenni n. 13; 4) ”vero che attualmente esistono due muretti, uno sul fronte e l'altro sul retro del fabbricato, che dividono in due porzioni il giardino circostante” testi: di GI (PV) via Nenni n. 13, di CP_6 CP_7
pagina 6 di 40 GI (PV) via Nenni n. 13; 5) ”vero che entrambe le unità abitative confinanti godono ciascuna di ingresso pedonale e ingresso carraio” testi: di GI (PV) via CP_6
Nenni n. 13, di GI (PV) via Nenni n. 13; Si chiede, inoltre, CP_7
l'ammissione a testimone del tecnico incaricato dalle parti in causa, geom. CP_8
con studio professionale in GI, sulla circostanza relativa alla presentazione
[...]
delle pratiche amministrative - prodotte quali doc. 17, 18, 19 e 20 - in forza di incarico congiunto ricevuto dalla parte attrice ( ) e convenuta ( e Parte_1 CP_1
, in particolare sulla seguente circostanza: 6) ”vero che su incarico dei signori Parte_2
, e mi occupai negli anni 2017 e Parte_1 Controparte_1 Parte_2
2018 della presentazione di pratica in sanatoria e di compatibilità paesistica relativa alle unità abitative di proprietà degli stessi e che successivamente avrei dovuto presentare nell'interesse delle proprietà ed - un frazionamento del Pt_1 CP_1 Parte_2 subalterno 1, ossia del giardino che circonda l'intero fabbricato”.teste: geom. CP_8
con studio professionale in GI (PV). In ogni caso, con vittoria di spese ed
[...]
onorari di giudizio.”
Per parte convenuta “Voglia il Tribunale richiamati tutti i Persona_1
precedenti scritti in difesa di , preso atto della relazione del C.T.U. Ing. Persona_1
nel merito In via principale - a) rigettare la domanda attorea di Persona_3 Pt_1
in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti nelle memorie di
[...] istruttoria e nell'istruttoria del procedimento;
-b) rigettare la domanda attorea in via subordinata nella parte in cui chiede al convenuto la restituzione Persona_1 dell'importo di €. 25.000 (venticinquemila euro) in quanto il convenuto non Persona_1
ha responsabilità alcuna;
-c) respingere la richiesta in via riconvenzionale dei convenuti e in quanto infondata nei confronti del convenuto Controparte_1 Parte_2
-d) dichiarare il Notaio responsabile dell'errore Persona_1 Parte_4
professionale per cui è causa e condannare il professionista al risarcimento dei danni e delle spese di lite tutte.”
pagina 7 di 40 Per la terza chiamata Piaccia al Tribunale Ill. Mo, contrariis reiectis e CP_2
previa le declaratorie del caso, giudicare: 1) Respingere le domande proposte contro
2) Spese e compensi rifusi CP_2
Per il terzo chiamato piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, respinta Parte_4
ogni contraria eccezione, domanda e contestazione, così giudicare: 1) in via preliminare: accertare l'estraneità del notaio ai fatti di cui è causa, con conseguente Parte_4
estromissione del medesimo dal giudizio e condanna del chiamante alla refusione di tutte le spese del giudizio;
1) in subordine, nel merito: respingere tutte le domande proposte contro il notaio in quanto infondate in fatto e in diritto;
2) in ogni caso Parte_4
con rimborso di spese e compensi”
Per la terza chiamata ed quali eredi di Persona_1 Parte_5 [...]
“ In via preliminare - a) accertare la estraneità della terza chiamata ai fatti Persona_2
per cui è causa, con estromissione di dal procedimento In via Parte_5
principale - a) rigettare la domanda dei convenuti e Controparte_1 Parte_2
, in quanto infondata in fatto ed in diritto per i motivi esposti nelle comparse e nelle
[...]
memorie istruttorie del procedimento, con condanna della parte convenuta Parte_8
alla refusione delle spese di lite a favore della terza chiamata
[...] Parte_5
[...]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. evocava in giudizio i sig.ri i SI.ri e la Parte_1 Controparte_1
SI.ra da un lato, e il SI. dall'altro, al fine di far Parte_2 Persona_1
accertare e dichiarare l'esclusiva piena proprietà in capo a sé medesimo sul sedime di cui al
Catasto Fabbricati del Comune di GI al foglio 3, mappale 160, subalterno n. 1 (ora a seguito di variazione toponomastica Sez. A foglio 3, mappale 1165, sub. 1) ovvero, in via subordinata l'inadempimento del sig. quale venditore della piena proprietà Persona_1 del bene indicato e , pertanto, ottenere condanna al risarcimento nella misura di €25.000,00.
A supporto della propria domanda l'attore deduceva che : in data 14.7.2010, con atto a rogito del Notaio di Pavia Rep. 5326; Racc. 3245, registrato in Parte_4
Pavia in data 16.7.2010 al n. 3013 serie 1T e trascritto in pari data ai n.ri 13825/8177 aveva pagina 8 di 40 acquistato dal sig. quale parte venditrice, la “piena proprietà” di complesso Persona_1
immobiliare sito in Comune di GI, via Pietro Nenni nn.

5-7 e costituito da villetta disposta su tre livelli e , con annesso giardino pertinenziale di proprietà; il prezzo, pari a €
145.000, era stato integralmente corrisposto secondo le modalità indicate nel contratto;
contestualmente era stato stipulato tra l'odierno attore, quale parte mutuataria e l' CP_5
(ora ) quale parte mutuante, contratto di mutuo ipotecario sempre con atto a rogito del CP_2
Notaio di Rep. n. 5327 Racc. n. 3246, registrato in Pavia il 16.7.2010 al n. Pt_4 Pt_4
3014 serie 1T e trascritto in pari data ai n.ri 13826/3328; a garanzia del credito era stata concessa ipoteca sui beni immobili oggetto di acquisto;
nel corso degli anni successivi, i sig.ri e proprietari dell'unità abitativa Controparte_1 Parte_2
immediatamente adiacente all'immobile acquistato dal SI. avevano apposto delle Pt_1
fioriere e poi a posizionato una divisione in lamiera all'interno del giardino precludendo irreparabilmente all'odierno attore l'accesso ad una parte del giardino di sua proprietà; nel
2018 i citati convenuti avevano altresì spostato il cancello;
a seguito di accertamenti, era stato verificato che nell'atto 25.10.2007 a rogito Notaio di Pavia Persona_4
Repertorio n. 33207/ Racc. n. 10693 , con cui i sig.ri avevano acquisito la CP_1
rispettiva proprietà, non vi era alcun riferimento al terreno;
malgrado diffida e successiva proposta per addivenire a compravendita, i convenuti non avevano cessato l'occupazione abusiva né avevano accettato la proposta transattiva;
sussisteva la piena proprietà del terreno in capo all'attore né poteva configurarsi presunzione di comunione ex art. 1117
c.c.; inoltre ai sensi dell'art. 2644 comma 2 c.c. era stata comunque eseguita la trascrizione per cui “Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore quantunque l'acquisto risalga a data anteriore “ ; ai sensi dell'art. 1476 c.c. il sig. era garante per Persona_1
l'evizione di tutto o parte del terreno e , pertanto, in caso di infondatezza della domanda, il prezzo di acquisto doveva essere ridotto e questi avrebbe dovuto restituire la parte in eccedenza: in ogni caso i sig.ri e dovevano rimuovere gli ostacoli CP_1 Parte_2 impedienti l'utilizzo del bene.
Si costituivano i sig.ri e contestando quanto Controparte_1 Parte_2
pagina 9 di 40 ex adverso dedotto ed eccependo che: l'atto di acquisto con cui avevano acquisito la proprietà aveva ad oggetto sia la villa sia le pertinenze, tra cui era inclusa la porzione di villa circostante;
sin dall'anno 1996 il giardino circostante presentava una recinzione, tutt'ora esistente, delimitante fisicamente due distinte porzioni di cortile/giardino attribuite alle due abitazioni limitrofe, ciascuna delle quali goduta in modo autonomo dagli abitanti della corrispondente villetta;
come attestato da planimetria catastale, il giardino era individuato al subalterno 1, bene comune non censibile (cortile) pertinenza delle abitazioni descritte;
l'intero complesso immobiliare apparteneva originariamente ad Persona_2
deceduto nel 2008, ed era stato oggetto di divisione ereditaria in data 17.12.2009
[...]
avanti il Notaio dott. , ad eccezione del mappale 160, subalterno 3 poiché Persona_5
già ceduto sin dal 2007 ai convenuti e del mappale 160 subalterno 1 Controparte_3
relativo al cortile/giardino pertinenziale e costituente bene comune;
il sig. era a Pt_1
conoscenza dello stato dei luoghi;
soltanto per il tramite del giardino comune i signori e potevano accedere alla loro abitazione;
le parti avevano già CP_1 Parte_2
raggiunto un accordo formalizzato con verbale del 2017 e sottoscritto da tecnico abilitato;
vi era un criticità evidente nell'atto notarile;
instavano per l'evocazione in giudizio di Pt_5
quale erede di nonché dell' (già e
[...] Persona_2 CP_2 CP_5
formulavano domanda trasversale nei confronti di quale erede del medesimo Persona_1
Persona_2
Si costituiva il sig. contestando quanto ex adverso dedotto ed Persona_1
eccependo che: il bene oggetto di compravendita nell atto a rogito del Notaio Parte_4
Rep. n. 5327; Racc. n. 3246, registrato in Pavia il 16.7.2010 al n. 3014 serie 1T, era
[...]
costituito esclusivamente dal villino, risultando estraneo ad esso il terreno, che costituiva bene comune non censibile;
il notaio redigente l'atto aveva quindi errato nella formazione dello stesso, oltre ad aver prestato scarsa collaborazione in fase successiva;
il era Pt_1
stato conduttore della villetta, era a perfetta conoscenza dello stato dei luoghi e quindi era consapevole che ciascuno dei proprietari della villetta si serviva del terreno solo nella parte ritenuta di “pertinenza”, ciascuno per quella parte (il giardino) che circonda i tre lati della villetta, quella parte delimitata naturalmente e divisa da vasi e arredi mobili;
la valutazione pagina 10 di 40 per l'acquisto da parte di era eccessiva;
la circostanza che nell'atto di acquisto di Pt_1
non vi fosse un riferimento al mappale non poteva essere utilizzata a supporto CP_1
della tesi attorea;
instava altresì per la chiamata in giudizio del notaio . Pt_4
Si costituiva l' contestando quanto sostenuto dai convenuti ed eccependo che: CP_2 dall'esame comparato dei titoli di provenienza e delle rispettive note di trascrizione risultava evidente che il sig. era il legittimo proprietario del giardino / cortile distinto Pt_1 al subalterno 1, sia in quanto ciò emergeva univocamente dall'atto di acquisto, sia in quanto, viceversa, non vi era alcuna menzione della parte la domanda di Controparte_9
era inammissibile e comunque infondata in quanto l'ipoteca era stata Persona_1
regolarmente costituita e trascritta, trattandosi di bene individuato catastalmente.
Autorizzata la chiamata si costituiva contestando quanto ex CP_10
adverso dedotto dalla parte chiamante ed eccependo che: con l'atto del notaio
[...]
del 25 ottobre 2007 non era stata trasferita dal sig. ai signori Per_4 Persona_2
e alcuna quota di proprietà del giardino;
raffrontando i titoli di CP_1 Parte_2
provenienza e le relative note di trascrizione era evidente che l'intera piena proprietà del giardino era mappale 160 sub. 1 era rimasta in capo al sig. all'esito Persona_2 della compravendita del 25 ottobre 2007, che aveva riguardato esclusivamente l'immobile abitativo identificato al mappale 160 sub. 3 e poi era stata trasmessa ai suoi due eredi per la quota di un mezzo ciascuno;
successivamente, era stata assegnata per intero al sig. Per_1
in sede di divisione ereditaria;
e, infine, venduta per intero dal sig. al
[...] Persona_1
sig. con la compravendita del 14 luglio 2010; il sig. Parte_1 Parte_1 aveva costituito correttamente a favore dell' (oggi ) ipoteca a garanzia del CP_5 CP_2
mutuo stipulato lo stesso giorno 14 luglio 2010; la ricostruzione del sig. era Persona_1
corretta ma la deduzione circa una presunta responsabilità del professionista erano infondate in quanto lui stesso era presente al momento del rogito e aveva stipulato contratto preliminare con cui prevedeva la cessione del bene.
Autorizzata la chiamata si costituiva chiedendo Parte_5
preliminarmente di essere rimessa in termini, stante il mancato rispetto di termini , poiché la medesima era residente in [...], eccependo il difetto di legittimazione processuale,
pagina 11 di 40 in quanto non era mai stata proprietaria del bene immobile oggetto di causa ma solo procuratrice del padre, e nel merito, contestando quanto ex adverso dedotto e deducendo la propria assenza di responsabilità stante l'errore notarile;
accordato il termine per il deposito di memoria integrativa, confermava come la porzione immobiliare, composta da terreno e edificio, era di esclusiva proprietà sin dal momento dell'apertura della successione, del fratello , unico ed immediato avente causa del de cuius dei diritti Per_1 Persona_2
compresi nella porzione assegnatagli, e avente titolo di acquisto di tali beni;
la vendita oggetto di causa era di oltre un anno successiva rispetto alla successione, nell'ambito della quale, non aveva in alcun modo ottenuto il terreno.
Assegnati i termini ex art. 183 c.p.c. la causa era istruita mediante documentazione acquisita dalle parti e CT
All'udienza del 10.12.2024, svoltasi in forma scritta, le parti precisavano le proprie conclusioni con deposito di note scritte e il giudice tratteneva la causa in decisione ai assegnando termini ai sensi dell'art. 190 primo comma c.p.c.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. Gli atti di trasferimento della proprietà sul mappale 160 sub.1 : successione cronologica, loro contenuto e thema decidendum

2.La titolarità del diritto di proprietà sul terreno oggetto di causa la sua natura giuridica

2.1 La corretta interpretazione degli atti

2.2. La costituzione della comunione sul cortile

3. La questione della trascrizione

4. La domanda formulata da parte attrice in via subordinata

5.Le domande riconvenzionali di parte convenuta e la Parte_8 questione dell'ipoteca in favore dell' CP_2

6.La domanda di nei confronti del notaio Persona_1 Persona_6
pagina 12 di 40

1. Gli atti di trasferimento della proprietà sul mappale 160 sub.1 : successione cronologica, loro contenuto e thema decidendum
In primo luogo, costituisce circostanza pacifica tra le parti che l'intero complesso immobiliare oggetto di controversia, sito in GI, via Pietro Nenni, e pertanto, anche il sedime identificato al Foglio 3 mappale 160 sub 1 (ora 1165), apparteneva, originariamente e prima del suo decesso, al sig. Persona_2
In secondo luogo risulta puntualmente dedotto e documentato che i convenuti, sig.ri e in data 25.10.2007 acquistavano dal sig. Controparte_1 Parte_2 [...]
rappresentato dai figli ed quali suoi Persona_2 Persona_1 Parte_5
procuratori con atto a rogito Notaio dott. di Pavia n. 33217 di Repertorio e Persona_4
n. 10693 di Raccolta la piena proprietà del bene “in Comune di GI via Nenni n. 9, porzione di villa bifamiliare distribuita su tre piani fuori terra distinta a Catasto Fabbricati come segue: - Sezione C, foglio 3 (tre), particella 160 (centosessanta) sub 3 (tre), Via
Pietro Nenni n° 9, piano T - 1 - 2, categoria A7, classe 2, vani 6 (sei) Rendita Catastale
309,87 (trecentonovevirgolaottantasette” (cfr. doc. 1 parte convenuta)
Orbene nel citato atto, pur non essendovi menzione del mappale 160 sub. n.1 era, specificato come: “Il bene sopra descritto è dedotto in contratto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutti gli inerenti diritti, pertinenze, accessioni, servitù attive e passive, venendo la parte acquirente posta in luogo e stato della parte venditrice”.
In secondo luogo, alla morte del sig. gli eredi, sig.ri Persona_2 Per_1
ed scioglievano la comunione ereditaria instauratasi, tra loro con
[...] Parte_5
atto di divisione a rogito del notaio di Vigevano in data 17 dicembre 2009, Persona_5
rep. n. 128085/45642, trascritto a Pavia il 14 gennaio 2010 ai nn. 605/353; (doc. 3 parte convenuta)
Orbene in forza di tale atto ad venivano assegnati, tra gli Parte_5
ulteriori beni, due box in GI (PV), via Pietro Nenni 1/B adiacenti al cortile mappale 160 subalterno 1, ovvero le seguenti unità distinte come segue: “Sezione C, fg. 3,
pagina 13 di 40 mapp. 160, sub 4, P.T., Cat. C/6, Cl. 2 mq 14 R.C. Euro 28,20” e “Sezione C, fg. 3, mapp.
160, sub 5, P.T. Cat. C/6, Cl. 2, mq. 14 R.C., Euro 28,20”.
Contestualmente a veniva assegnata la piena proprietà del seguente Persona_1 immobile “a) villa posta al piano terra primo e secondo denunciata presso l'Agenzia del
Territorio di Pavia, catasto fabbricati, come segue: in GI, Via Pietro Nenni n° 7,
Sez. C, fg. 3, mapp. 160, sub 2, P.T. 1,2, Cat. A/7, cl. 2, vani 6, R.C. Euro 309,87”
Analogamente, anche in tale atto non vi era menzione del terreno identificato al mappale 160 sub 1
In terzo luogo, l'attore sig. , quale acquirente, e il convenuto sig. Parte_1
quale parte venditrice, stipulavano in data 14.7.2010, atto a rogito del Persona_1
Notaio di Pavia Rep. 5326; Racc. 3245, Parte_4
registrato in Pavia in data 16.7.2010 al n. 3013 serie 1T trascritto in pari data ai n.ri
13825/8177 avente ad oggetto la piena proprietà” dei seguenti beni: “in Comune di
GI, via Pietro Nenni nn.

5-7 villetta disposta su tre livelli e composta da un vano, cantina ed accessorio al piano terreno, due vani e disimpegno al piano primo e due camere oltre servizio disimpegno e balcone al piano secondo, con annesso giardino pertinenziale di proprietà”, così meglio censiti: “CATASTO DEI FABBRICATI – COMUNE DI
GIUSSAGO: - Sez. C, Foglio 3 (tre), Mappale 160 (centosessanta), Subalterno 2 (due), indirizzo Via Pietro Nenni n. 7 piano T-1-2, categoria A/7, classe 2, consistenza vani 6,
R.C. 309,87 (la villetta); – Sez. C, Foglio 3 (tre), Mappale 160 (centosessanta), Subalterno
1 (uno) indirizzo Via Pietro Nenni n. 7/9, piano T, bene comune non censibile (il giardino)”; (doc. 1 parte attrice )
In altri termini, oggetto di cessione era costituito sia dal mappale 160 sub 2 , pacificamente ed espressamente assegnato in sede di divisione al sig. , sia Persona_1
dal mappale 160 sub 1 , viceversa non indicato
Questioni controverse tra le parti, sono, anzitutto, in punto di diritto, la titolarità del diritto di proprietà in relazione al mappale 160 sub1 in capo esclusivamente al sig. Per_1
, al momento dell'atto di cessione, e dunque la legittimità del trasferimento,
[...] nonché, congiuntamente, in caso di effettiva titolarità, l'opponibilità di tale cessione a terzi pagina 14 di 40 e, segnatamente, ai convenuti e CP_1 Parte_2

2.La titolarità del diritto di proprietà sul terreno oggetto di causa la sua natura giuridica

2.1 La corretta interpretazione degli atti
Richiamata la successione cronologica e il contenuto degli atti effettuata nel paragrafo precedente, non risulta corretta la deduzione del terzo chiamato Pt_4 secondo cui l 'intera proprietà dei beni in GI, Via Pietro Nenni caduta in eredità era stata assegnata al solo sig. (cfr comparsa costituzione pag. 7 e conclusionale Persona_1
pag. 6).
Anzitutto, al contrario, come esposto , nell'atto divisionale, la sir.a Parte_5
era riconosciuta titolare di diritto di proprietà su due beni immobili (box) siti in via
[...]
Pietro Nenni, identificati con il medesimo mappale (160) e incidenti nella medesima area
(su cui amplius infra in CT)
Inoltre, nell'atto divisionale nel 2009, non erano citati né , il mappale 160, subalterno 3 già ceduto sin dal 2007 ai convenuti né il mappale 160 Controparte_3
subalterno 1, oggetto della presente controversia.
Alla luce di quanto esposto risulta rilevante accertare, sul piano giuridico, se, all'esito dell'atto di divisione, il bene mappale 160 sub. 1, pur non citato, fosse stato effettivamente trasferito in via esclusiva in capo al sig. quale alienante, Persona_1
ovvero se permanesse una comunione in ordine allo stesso , in questo caso intercorrente tra il medesimo sig. la sig.ra coerede, nonché i sig.ri Persona_1 Persona_7
e che, come esposto, già a far data dal 2007, avevano acquisito il villino Pt_9 Pt_1
insistente sul medesimo mappale 160.
Ad avviso del Tribunale , all'esito della divisione, non si poteva in alcun modo desumere il trasferimento di bene immobile terreno oggetto di controversia, mappale 160 sub 1 in via esclusiva in capo al sig. Persona_1
In primo luogo, rileva quanto sopra iscritto circa l'assenza di qualsivoglia riferimento al citato bene immobile nell'atto di divisione ereditaria a rogito notaio;
Per_5
l'assenza di espliciti riferimenti non consente di poter ricavare una volontà implicita di pagina 15 di 40 trasferimento, stante il necessario rigore formale che deve caratterizzare , in via generale, ogni atto pubblico di trasferimento di diritti reali.
Al contrario, in secondo luogo, proprio in base a interpretazione letterale, sistematica e teleologica dell'atto di divisione, si ricava la voluntas delle parti di mantenere la comunione sul citato bene immobile.
Nel medesimo atto divisionale, nel preambolo, è attestato dal notaio, infatti, come
“è intenzione di procedere allo scioglimento della comunione, solo di alcune proprietà di cui meglio infra descritte” : pertanto, proprio secondo interpretazione letterale e sistematica, è da ritenere che il citato bene, cortile mappale 160 sub 1 , in quanto non indicato tra i beni inseriti nei lotti fosse escluso dalla divisione , permanendo quindi la comunione.
In terzo luogo, a quest'ultimo proposito, è da ritenere che, a dopo la successione, il citato bene fosse oggetto di comunione non solo ereditaria ma anche con i convenuti, sig.ri e titolari di proprietà su bene immobile identificato al mappale 160 Pt_9 Parte_2
Depone, in tal senso, anzitutto, lo stesso atto di vendita del 2007 attraverso cui i
SIg. – acquisivano la proprietà del loro villino indicato al mappale CP_1 Parte_2
160 sub 3 ; orbene, le coerenze della porzione di terreno oggetto di trasferimento, qualora il mappale 160 non fosse stato considerato bene comune , dovevano essere riferibili esclusivamente alla proprietà di;
al contrario, lo era soltanto il confine posto a nord Per_1
; a riguardo, lo stesso CT , nella sua relazione (su cui amplius infra) ha attestato come “le coerenze creano perplessità, poiché il Notaio cita non tanto i Mappali ma solo le proprietà dei beni sui quattro lati. Ora, siccome nel 2007 tutti i beni, ossia i Mappali 160/1, 160/2 e
160/3, erano ancora del SI. , (dante causa dei SI.ri e Persona_2 Persona_1
), le coerenze della porzione di villa, se questa fosse stata venduta senza il Parte_5
cortile, avrebbero dovuto essere proprietà Codecà o aventi causa su tutti e quattro i lati e non solo a Nord” (sic relazione pag. 13)
In altri termini, a riguardo, è da ritenere come il carattere di bene non censibile fosse presupposto logico fattuale per la descrizione delle coerenze effettuata dal notaio dell'atto di trasferimento della proprietà nel 2007.
pagina 16 di 40 L'omissione dell'indicazione del mappale 160 sub 1 nell'atto divisionale trova ulteriore giustificazione causale secondo un'interpretazione sistematica dei testi negoziali.
A riguardo, come puntualmente evidenziato dallo stesso ctp di parte convenuta e confermato dal CT, nell'atto notarile rep.26270/5573 del 19/11/1998 del notaio Per_4
, allegato per stralcio, attraverso cui il sig. acquistava la proprietà del Persona_2
complesso immobiliare oggetto di cotnroversia, non vi era alcuna menzione del mappale
160 n.1 .
Tale circostanza è avvalorata dalla CT (su cui amplius infra) secondo cui “l'atto citato dal CTP, atto di provenienza al SI. (dante causa dei SIg. Persona_2
) per la quota di 1/6, riguarda tutti e quattro gli immobili Parte_10
mappali 160/2, 160/3, 160/4 e 160/5 (ora tutti 1165) non citando il mappale 160/1 (ora
1165/1) poiché tale mappale è catastalmente un BCNC, come si ritiene bene abbia indicato lo scrivente.”
La natura di bene comune è ulteriormente corroborata dalla planimetria e visura catastale in cui il citato mappale è espressamente qualificato come tale (cfr doc. 2, 4 e 5) parte convenuta
A questo proposito, peraltro sono univoche le conclusioni del CT secondo cui “A livello catastale, come già indicato, l'area a giardino è indicata come Mappale 1165 sub 1
e, secondo le evidenze catastali dell'elenco subalterni, si tratta di BCNC ai Mappali 1165 sub 2 e 1165 sub 3, poiché i Mappali 1165 sub 4 e sub 5 hanno accesso solo da Mappale
73 (si veda elaborato planimetrico – allegato n° 8). Vi sarebbe quindi corrispondenza tra l'identificativo catastale e l'area” (sic relazione pag.11)
In via generale e in punto di diritto, in ordine al rilievo delle risultanze catastali, secondo prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità “L'affermazione di principio, secondo cui le risultanze catastali devono cedere a quelle dei titoli, può essere corretta e dirimente soltanto nel caso in cui queste ultime siano univoche e non si prestino ad incertezze intepretative, nel qual caso, invece, i dati catastali degli immobili oggetto di alienazione, ove riportati negli stessi non a fini meramente indicativi, ma identificativi dell'immobile trasferito, possono valere ad integrare il contenuto del negozio e ad pagina 17 di 40 individuare il bene oggetto dello stesso, secondo la volontà delle parti. “ in termini ex multis “ (Cass. , 17.02.2012, n.2369)
Infine si rinvengono profili di contraddittorietà nello stesso rogito notarile del 2010, in cui lo stesso notaio , nel proprio atto, qualificava il mappale oggetto di vendita Per_6 come “bene comune non censibile” riconoscendo pertanto espressamente la qualifica di bene comune al terreno che , pure, nel suo era oggetto di compravendita;
inoltre nello stesso atto era allegata la planimetria catastale da cui si evinceva la natura di bene non censibile.

2.2. La costituzione della comunione sul cortile
Unitamente all'indagine in merito al contenuto degli atti e alle risultanze catastali, questione rilevante, a tal proposito, in punto di fatto, è costituita dalla corretta individuazione del mappale 160 sub 1 e dalla sua dislocazione nell'ambito delle diverse proprietà.
A tal proposito, a fronte delle reciproche e contrapposte deduzioni ed eccezioni è stata disposta CT
La relazione del consulente risulta particolarmente approfondita, basata su sopralluoghi e attento esame della documentazione, caratterizzata da rigoroso iter logico motivazionale, corredata da significativa e rilevante documentazione fotografica e condivisibile nelle conclusioni
In risposta a specifico quesito, Il CT ha rilevato come “…L'area che circonda le abitazioni ha, come già indicato, una forma quasi rettagolare, con andamento N-S. A Nord si trova l'abitazione del SI. e l'area presenta uno scacco nel vertice N-E; a Sud si Pt_1 trova l'abitazione dei SIg. e l'area presenta uno smusso nel vertice Controparte_3
S-E. L'intera area è chiusa o da recinzioni o da muri di altri fabbricati. In particolare, partendo dal vertice S-W e procedendo in senso orario, si trovano: ad Ovest la recinzione su strada con gli accessi carrai e pedonali (l'accesso civico n° 11 è stato recentemente traslato a Sud e si rilevano la nuova apertura e la chiusura del precedente), la recinzione è costituta da uno zoccolo di cemento armato sormontato da cancellata a maglie metalliche tutta con un unico disegno (compresi i cancelli); a Nord si rileva per un tratto una pagina 18 di 40 recinzione analoga a quella fronte strada, quindi lo scacco, con i muri di fabbrica di un edificio attiguo, costituito da due autorimesse con accesso dal cortile adiacente sito a Nord
(da notare che le due autorimesse sono i Mappali 1165 sub 4 e sub 5); a Est vi sono dapprima un tratto di recinzione con zoccolo in C.A., pilastrini e lastre prefabbricate, quindi il muri di fabbrica di un edificio ad uso autorimesse, con accesso dalla parallela
Via Marconi e quindi nuovamente una recinzione con zoccolo in blocchi di cls e rete metallica sorretta da paletti in ferro, a Sud vi è un primo tratto con zoccolo in C.A. e rete metallica sorretta da paletti in ferro e quindi il muro di fabbrica di un edificio attiguo, costituito da autorimesse con accesso dal cortile adiacente sito a Sud. Esattamente sull'asse di simmetria dell'edificio sono collocate sia su fronte strada, a Ovest, sia sul retro, ad Est, due recinzioni che separano in due il cortile, costituendo due porzioni accessibili solo dagli ingressi distinti delle due abitazioni. In particolare sul fronte la recinzione divisoria ha la stessa forma ed epoca di quella fronte strada e la sua presenza compare sin dal progetto del 1974, ove è ben rappresentata in pianta e in prospetto;
la recinzione sul retro è sicuramente più recente, ed è realizzata con zoccolo in blocchi di cls e rete metallica sorretta da paletti in ferro. Quest'ultima recinzione è stata inserita tra le opere di cui alla sanatoria del 2018, sanatoria che risulta presentata a nome di tutti i proprietari, ossia del SI. e dei SIg. e ” (sic relazione pag. 8 Pt_1 CP_1 Parte_2
e ss)
La collocazione del terreno oggetto di controversia è pertanto coerente con quella di bene destinato , per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune di tutti gli edifici ivi insistenti;
esso risulta pertanto sussumibile nella fattispecie ex art. 1117 c.c. sussistendo una presunzione di condominialità del cortile stesso;
è stato in particolare evidenziato come la “presunzione di condominialità posta dall'art. 1117 cod. civ. non è vincibile con qualsiasi prova contraria, ma può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del dal quale deve Parte_11
risultare una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno o più condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri (Cass. Sez. 2 17-2-2020 n. 3852 Rv.
657106-02, Cass. Sez. 2 18-12-2014 n. 26766 Rv. 633884-01, Cass. Sez. 2 19-11-2002 n.
pagina 19 di 40 16292 Rv. 558589-01).” (in termini Cass. 23.10.2024), n.27481; recentemente, proprio con riferimento ai beni pertinenziali e alla presunzione di trasferimento della relativa comproprietà unitamente al bene principale Cass. 22.04.2022), n.12866)
Al contrario, nessuna indicazione univoca era contenuta nel titolo (rectius) titoli che determinavano il sorgere del condominio, ovvero, anzitutto, l'atto di vendita a beneficio dei sig.ri e e, successivamente l'atto di divisione ereditaria. CP_1 Parte_2
Il bene immobile, in ragione di quanto esposto in fatto e in diritto, risultava quindi di carattere condominiale e comune tra più fabbricati.

3. La questione della trascrizione
Premessa la circostanza, in fatto e in diritto, che il bene individuato al mappale 160 sub 1 costituiva bene comune al momento della cessione, risulta infondata l'eccezione di parte attrice secondo cui “un caso del tutto analogo relativo alla vendita di pretesa pertinenza autonomamente accatastata a successivi e diversi acquirenti è già stato risolto dalla Suprema Corte riconoscendo la necessaria prevalenza, ex art. 2644 c.c., dell'unico acquirente che, pur cronologicamente successivo in relazione ai titoli di provenienza, aveva provveduto alla trascrizione, come nel caso del SI. (cfr. ancora Cassazione Pt_1
civile, Sez. II, 18.01.2022 n. 1471 e conforme nel principio: Cassazione civile, Sez. III,
21.5.2014 n. 11272) (cfr conclusionale pag.12 e replica pag.2)
A riguardo, in via generale e in punto di diritto, sebbene il Tribunale sia consapevole di autorevole ma risalente orientamento difforme (Cass. 17.3.1964 n. 611;
Cass. 193.1990 n. 2278) in adesione all'impostazione oggi maggioritaria “ per stabilire se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile a terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo" (ex multis Cass. 10 aprile 1986, n. 2051; Cass. 14 ottobre 1991, n. 10774; successivamente: Cass. 22 aprile 1997, n. 3477; Cass. 31 agosto
2009, n. 18892) (in termini con giurisprudenza citata e con specifico riferimento alle pertinenze Cass. 18.01.2022, n.1471)
pagina 20 di 40 La giurisprudenza citata dall'attore, pur rilevante e condivisibile, si riferisce ad ipotesi in cui il dante causa è comunque titolare del diritto di proprietà sia della res principale sia del bene pertinenziale, a differenza della fattispecie in esame in cui l'alienante, sig era privo di titolarità del diritto di proprietà al momento Persona_1 dell'atto di compravendita.
In altri termini, non si pone, nella fattispecie in esame alcun problema di priorità della trascrizione in quanto, l'atto di vendita risulta viziato sul piano soggettivo giacchè il sig. non era in alcun modo titolare del diritto di proprietà esclusivo Persona_1 dell'immobile oggetto di causa.
Sul punto, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale “nell'ipotesi di conflitto tra un acquisto "a domino" ed un acquisto "a non domino" dello stesso bene, non opera l'istituto della trascrizione, la cui funzione legale - esclusa ogni efficacia sanante i vizi da cui fosse eventualmente affetto l'atto negoziale trascritto - è solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare (cfr. Cass. 27-3-2007 n. 7523).” (Cass. 09.05.2013, n.10989)
In altri termini, in ragione quanto esposto, è irrilevante la priorità di trascrizione atteso che l'acquisto, in parte qua, avveniva a non domino, giacchè il sig. Persona_1
non aveva la proprietà esclusiva del mappale 160 sub 1 ma lo stesso era bene comune non censibile, avente funzione pertinenziale di entrambi i villini
La domanda principale di parte attrice risulta quindi infondata

4. La domanda formulata da parte attrice in via subordinata
Premessa l'infondatezza della domanda principale, risulta viceversa fondata la domanda formulata in via subordinata nei confronti di Persona_1
L'attore ha infatti subito un'evizione limitativa (e non parziale, come erroneamente eccepito dall'attrice ) del complesso immobiliare oggetto di acquisto nel 2010
A riguardo, come precisato in via giurisprudenziale “L'evizione consiste nel vittorioso intervento espropriativo o rivendicativo di un terzo. Si distingue tra evizione totale (art.1483 c.c.) e parziale (art. 1484 c.c.). L'evizione limitativa (art. 1489 c.c.) ricorre quando il compratore sia limitato nella facoltà di godimento del bene acquistato, per pagina 21 di 40 effetto di confliggenti situazioni di cui i terzi sono titolari. La differenza tra evizione parziale e evizione limitativa consiste nel fatto che la prima, per la quale vale la garanzia di cui agli artt. 1483 e 1484 cod. civ., si sostanzia nella perdita, in tutto o in parte, della cosa venduta mentre la seconda, riconducibile all'art. 1489 c.c., si sostanzia in una restrizione del godimento del bene, il quale resta, però, integro nella sua identità strutturale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23818 del 21/12/2012).” (in termini Cass.,
06.03.2024, n.6027)
Ulteriormente è stato sottolineato in giurisprudenza che “la garanzia per evizione cosiddetta "quantitativa" disciplinata dall'art. 1484 c.c., e quella "limitativa" ex art. 1489
c.c., (rispettivamente indicate con termini semplificanti, utilizzati in dottrina), hanno certamente un fondamento giuridico unitario nel senso che costituiscono entrambe rimedi apprestati dall'ordinamento giuridico per eliminare nel contratto di vendita lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall'inadempimento del venditore e ripristinare la situazione economica dell'acquirente precedente il contratto.” (Cass. 27.09.2022,
n.28136)
Sul piano del sinallagma contrattuale Come precisato in sede giurisprudenziale “Gli effetti della garanzia per evizione, che sanziona l'inadempimento da parte del venditore dell'obbligazione di cui all'art. 1476 c.c., conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, in quanto detta perdita comporta l'alterazione del sinallagma contrattuale e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass. 18-10-2005 n. 20165).” (in termini Cass. 19.03.2015 n.5561).
In ragione di quanto esposto in fatto e in diritto risulta quindi fondata la domanda di riduzione del prezzo ex artt. 1480 e 1489 c.c. nei confronti del venditore, sig. Persona_1
Al fine di individuare il quantum effettivamente dovuto a seguito di riduzione del prezzo, è stato formulato specifico quesito al CT, sia al fine di stimare il valore economico dell'intero bene comune non censibile, sia in caso di accertata comproprietà tra le parti attrice e convenuta della stessa area, al fine di valutare il minor valore pagina 22 di 40 dell'immobile di proprietà dell'attore sia ad oggi sia al momento dell'acquisto.
In risposta al primo quesito, il CT ha puntualmente esposto i criteri di stima deducendo come “Onde procedere alla stima dell'area, si ritiene opportuno individuarne la destinazione d'uso in base allo strumento di piano vigente. Secondo l'attuale PGT, vigente dal 2012 (quindi già all'epoca della sanatoria del 2018), la massima parte dell'area, per circa 490 mq ricade in “aree prevalentemente residenziali” regolamentate dall'art. 18 lett. b delle NA del PGT, mentre una piccola porzione (il quadratino a Nord), di circa 50 mq, ricade in “nuclei di antica formazione” regolamentati dall'art. 18 lett. a delle NA del PGT. Si allegano stralci della cartografia e delle NA (allegato n° 13). Per la porzione di maggior consistenza (490 mq) sono previsti un indice di fabbricabilità fondiaria if =1,5 mc/mq e un indice di utilizzazione fondiaria uf = 0,5 mq/mq. Ciò comporta l'edificabilità di circa 735 mc e 245 mq di costruzione. La superficie dell'edificio attuale, in pianta, è di circa 124 mq. L'altezza di riferimento è pari a 6,15 m (2,95 m per il
PT, 0,30 m di soletta intepiano e 2,90 m per il P1°). La SLP (superficie lorda di pavimento)
è quindi pari a 248 mq e il V (volume) a 762,6 mc. Per la porzione di minor consistenza è previsto un incremento una tantum del 20% della volumetria esistente, ma su tale porzione non esiste alcun volume edificato e, pertanto, secondo lo scrivente, tale bonus non può essere applicato. Ne consegue che, essendo il volume V e la superficie SLP edificati superiori a quanto consentito dagli indici (762,6 mc > 735 mc consentiti e 248 mq > 245 mq consentiti), non esiste alcuna potenzialità edificatoria residua dell'area, che potrebbe costituire un valore aggiuntivo dell'area stessa. Valutando le due aree separatamente, si avrebbe una situazione leggermente diversa, poiché il lotto a Sud (abitazione SIg.
– essendo di circa 300 mq e tutto in “aree prevalentemente CP_1 Parte_2 residenziali”, esprime un volume edificabile di 450 mc e una superficie di 150 mq. Tali valori sono superiori al volume e alla superficie di metà della bifamiliare, pari a 381,3 mc e 124 mq, facendo presupporre una potenzialità edificatoria residua. È esattamente il contrario per il lotto a Nord (abitazione SI. che avendo circa 50 mq nei “nuclei di Pt_1 antica formazione” e i restanti 190 mq in “aree prevalentemente residenziali”, è abbondantemente saturato dall'edificio esistente. Tale situazione non è però di fatto pagina 23 di 40 attuabile, poiché l'area è unica e su quella va fatta la verifica, non essendo possibile applicare gli indici a porzioni di terreno ottenute da frazionamenti successivi all'entrata in vigore dello strumento di piano, che risale al 2012. Unica possibilità di valutazione dell'area è quindi quella di considerarla quale “superficie di ornamento” dell'immobile, parametrandola e calcolandone quindi un valore in funzione del valore dell'immobile principale ossia della villetta. In tempi recenti con la sentenza numero 16644 del 27 luglio
2007, la Corte di Cassazione ha stabilito che rientrano nel calcolo per redigere le tabelle millesimali anche i giardini privati, pur non facendo parte in senso stretto del fabbricato. Il coefficiente riguardante il giardino oscilla tra lo 0,15 e lo 0,10. Parimenti si riscontrano nei metodi di calcolo delle cosiddette superfici commerciali, valori di parametrazione delle corti o giardini rispetto al parametro pari a 1,00 preso per il bene principale. A ulteriore titolo d'esempio: il sito “il borsinoimmobiliare.it” indica per i giardini e aree di pertinenza di "Ville e Villini" un parametro del 10%, applicabile fino a 25 mq mentre l'eccedenza va calcolata al 2%; il sito “Immobiliare.it” applica un parametro del 10%, senza limitazioni.
In ultimo le “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell'osservatorio del mercato immobiliare” dell'Agenzia delle
Entrate (allegato n° 14) forniscono le seguenti indicazioni a pag 7, con riferimento alle
“Pertinenze esclusive di ornamento dell'unità immobiliare”: “La superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile è pari: al 10% della superficie, fino alla superficie dell'unità immobiliare;
al 2% per superfici eccedenti detto limite.”. Lo scrivente ritiene corretto, in Cont prima battuta, applicare quindi quanto disposto dall' e comunque in linea anche con le altre fonti di informazione. Occorre però, a questo punto, svolgere una semplice considerazione. L'area cui si fa riferimento, pur essendo una superficie di ornamento, non
è sicuramente esclusiva poiché, a prescindere dall'essere accatastata come BCNC, l'area stessa non circonda una singola abitazione, ma le circonda entrambe, è fisicamente separata da recinzioni, ed è soggetta a servitù di passaggio pedonali e carraie, oltre che di servizi nel sottosuolo, sin dalla costruzione nel 1974. Il parametro del 10%, a modesto giudizio dello scrivente, si applica nel caso di esclusività” dell'area in termini di utilizzo e godimento, situazione che non si ravvisa completamente nel caso in esame. Si ritiene pagina 24 di 40 quindi sia corretto applicare tale percentuale del 10% solo all'area che, pur essendo un
BCNC, è di fatto di uso “esclusivo” ossia a quella che circonda l'abitazione del SI.
considerandolo l'attuale proprietario dell'area, mentre alla restante porzione che, Pt_1 pur considerandola di proprietà del SI. circonda l'abitazione dei SIg. Pt_1 CP_1
– con le servitù come precedentemente descritte, sia corretto applicare una Parte_2
percentuale ridotta al 5%. Facendo poi riferimento alle osservazioni del CTP Arch. Via
(osservazioni riferite alle istruzioni AdE precedentemente citate), si limita il parametro
10% (ovvero 5%) sino alla superficie pari a quella dell'unità immobiliare corrispondente, riducendo l'eccedente al 2% (ovvero 1%). Quale superficie di riferimento delle abitazioni si può considerare quella catastale. La consistenza catastale del mappale 1165/3 è di 144 mq, mentre quella del mappale 1165/2 di 136 mq. Atteso che le due porzioni erano in origine speculari, si ritiene corretto considerare per entrambe il valore medio di 140 mq.
Detto questo la prima area ha una estensione di circa 178 mq, esprimendo quindi una superficie parametrata al 10% (sino a 140 mq) e al 2% (per i residui) di 14,80 mq, mentre la seconda, di estensione circa 238 mq, parametrata al 5% (sino a 140 mq) e al 1% (per i residui) esprime una superficie di circa 8,00 mq. Complessivamente si ha quindi un'area di circa 22,80 mq. Quale valore di riferimento si ritiene corretto attingere dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate, OMI, che, per le Ville e Villini in stato conservativo normale indica valori ad oggi (2° semestre 2023) tra €/mq 950,00 e €/mq 1.200,00 (allegato n° 15).
Valori simili vengono indicati da Il Borsinoimmobiliare.it (da €/mq 937,00 a €/mq
1.185,00). Pure in questo caso, facendo riferimento alle osservazioni svolte dal CTP Arch.
Via, si ritiene opportuna una revisione delle modalità di calcolo. Considerando la tipologia di immobile, villa bifamiliare, articolate su tre piani, di cui due abitativi, senza autorimessa, edificato nel 1974, si ritiene corretto considerare quale valore di partenza, quello minimo di €/mq 950,00. Tale valore può essere quindi parametrato ai valori di compravendita indicati nei due atti del 2007 e del 2010, con riferimento alle quotazioni
OMI dell'epoca. Nel 2007 i SIg. – acquistano il bene (Mp 1165/3) CP_1 Parte_2 per € 100.000,00 mentre nel 2010 il SIg. acquista il bene (Mp 1165/1 e 1165/2) per Pt_1
€ 145.000,00 Come già indicato, quale consistenza si considera per entrambe le abitazioni pagina 25 di 40 il valore medio di 140 mq. Il valore unitario (anno 2007) di acquisto è quindi pari ad €/mq
715,00 (€ 100.000 / 140 mq). Per l'acquisto 2010, oltre alla consistenza dell'abitazione, si deve però considerare anche la consistenza della corte, pari a 22,80 mq, per complessivi
162,80 mq;
il valore unitario (anno 2010) di acquisto è quindi pari ad € 890,00 (€ 145.000
/ 162,80 mq). A questo punto vanno considerati i valori di riferimento all'epoca dei due
Parte_ acquisti. Nel 2007, i valori dalla banca dati dell'Agenzia delle Entrate, er le Ville e
Villini in stato conservativo normale (1° semestre 2007) oscillavano tra €/mq 750,00 e
€/mq 1.010,00 (allegato n° 15). Nel 2010 i valori dalla banca dati dell'Agenzia delle Parte_ Entrate, per le Ville e Villini in stato conservativo normale (2° semestre 2009) oscillano tra €/mq 1.100,00 e €/mq 1.300,00 (allegato n° 15). Il valore unitario di acquisto Parte_ nel 2007, € 715,00 è pari al 95% del valore minimo 715,00/750,00), mentre il valore unitario nel 2010 è pari al 81% (890,00/1.100,00). Viste le due diverse percentuali, si opta per un valore medio, pari a 88%, valore che andrà applicato al valore OMI minimo attuale, ossia a 950,00 €/mq, portandolo a 836,00 €/mq. In base al suddetto parametro, considerando l'area di 22,80 mq si ha quindi un valore della stessa pari ad € 19.060,00.”
(sic relazione pag. 14 e ss )
Una volta stimato il valore economico dell'area, il CT ha prospettato, in risposta all'ulteriore quesito due possibili soluzioni, ossia “ il caso di comproprietà dell'area o il caso di proprietà esclusiva dell'attore (SI. . Considerando il primo caso, il SI. Pt_1 ha acquistato l'immobile [in particolare l'abitazione Fg. 3 Mp 160/2 (oggi 1165/2) Pt_1
e l'area Fg. 3 Mp 160/1 (oggi 1165/1)] con Atto Notaio del 14.07.2010, per Pt_4
l'importo indicato in atto di € 145.000,00. Con riferimento all'attualità, il minor valore dell'immobile è determinato considerando l'area come di proprietà comune, ossia in comproprietà, ma di fatto, viste le condizioni già descritte, ossia con un uso pressoché
“esclusivo” delle due porzioni, fisicamente separate dalle recinzioni. Il minor valore è quindi dato dalla quota di € 19.060,00 relativa alla porzione in uso ai SIg. – Pt_1
ossia dalla superficie parametrata (al 5%÷1%) di 8,00 mq valutata, con i CP_1 parametri precedentemente indicati, ad €/mq 836,00 per complessivi € 6.688,00.
Considerando l'epoca dell'acquisto, ossia il 2010, si utilizza il valore determinato dal pagina 26 di 40 prezzo di vendita, ossia €/mq 890,00; il valore complessivo della porzione di area parametrata a 8,00 mq risulterebbe quindi pari ad € 7.120,00” (sic relazione pag. 17 e ss.)
Il CT ha quindi analiticamente calcolato il minor valore dell'area al momento dell'acquisto considerando la comproprietà come accertata
Non condivisibili, sul punto le eccezioni formulate dai ctp in ordine a una diversa quantificazione del valore dell'area
In relazione alle osservazioni del tecnico attoreo, si evidenzia la genericità delle stesse, non formulando questi analiticamente alcuna stima alternativa rispetto a quella elaborata dal CT;
inoltre, non meritevole di accoglimento la tesi secondo cui il CT non avrebbe dovuto considerare lo stato di fatto dei luoghi, essendo tale ultimo profilo rilevante ai fini della valutazione economica, altrimenti meramente astratta;
inoltre il criterio di stima adottato perviene comunque a una valutazione coerente con il contenuto del quesito come formulato, sia pure attraverso una peculiare modalità.
Parimenti non condivisibili le osservazioni del ctp dei convenuti e CP_1
il citato professionista, infatti, stima una diminuzione di valore superiore Parte_2
assumendo la sussistenza di potenzialità edificatoria, sia pure minima: tale valutazione è tuttavia erronea perché fonda la propria valutazione considerando una porzione di terreno aggiuntiva, pari a mq. 30,00 (porzione usata da altri verso il mappale 434); solo così il ctp giunge alla considerazione che il volume V e la superficie SLP edificati siano inferiori a quanto consentito dagli indici (762,6 mc < 780.00 mc consentiti e 248 mq < 260 mq consentiti )
Tale ricostruzione si palesa erronea atteso che implica quale presupposto logico fattuale, l'assunzione di una situazione , in fatto e in diritto, difforme da quella effettiva, e, soprattutto, la considerazione di una porzione di terreno estranea alla comunione;
come efficacemente replicato dal CT “ catastalmente parte del mappale 1165 (ex 160) è la porzione verso il mappale 434, ma lo stesso CTP fa presente che la potenzialità edificatoria di quell'area sarebbe utilizzabile a seguito di una causa”
Le valutazioni del tecnico di parte convenuta e della terza chiamata Per_1 Pt_5
sono inconferenti nella parte in cui deducono non possa configurarsi neanche
[...]
pagina 27 di 40 astrattamente una riduzione di valore;
nel merito sono state, ritenute , almeno in modo parziale, accoglibili dal CT, ferma restando la centralità della tabella OMI;
si condivide tale ultima impostazione, stante comunque l'opportunità di coniugare i valori economici estratti da una banca data pubblica e fondata su criteri certi, con la particolarità della zona di riferimento, bene evidenziata dal ctp
Sul punto, il CT ha infatti evidenziato in replica come “allo scrivente è ben nota la tipologia di dato ricavabile dalla Banca Dati OMI, ma questa è la fonte cui fa riferimento anche il quesito tipo formulato ai CT per le procedure esecutive del Tribunale di
Vigevano. Si ritengono comunque in parte condivisibili le osservazioni del CTP, circa una rimodulazione del valore di riferimento per la successiva valorizzazione delle aree. Si fa Parte_ presente come gli importi indicati dall' rispecchino anche quelli del sito Il
Borsinoimmobiliare.it che indica valori, per ville e villini, in centro a GI, da €/mq
937,00 ad €/mq 1185,00 (allegato n° 17). Ciò premesso, si applicheranno, in sede di relazione definitiva, alcuni correttivi, come suggeriti dal CTP.”
A riguardo, più in generale risulta condivisibile la stima eseguita dal CT perché basata su criteri OMI, estrapolati quindi da banca dati pubblica preposta alla verifica e all'accertamento dei prezzi economici unitari nonché, per quanto concerne il momento di acquisto, su valore del contratto di compravendita;
infine, anche alla luce delle osservazioni del ctp sullo stato di fatto dell'area dell'immobile ,
In ragione di quanto esposto, si riconosce una riduzione del prezzo, in danno al
ER quale acquirente, pari ad € 7.120,00 calcolata al momento dell'acquisto
La riduzione del prezzo conseguente ad azione estimatoria non integra un debito di valore, ma di valuta, come tale insuscettibile di rivalutazione monetaria
Come precisato in sede giurisprudenziale, infatti, in tema di compravendita di bene affetto da vizi, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo in seguito all'accoglimento dell'"actio quanti minoris" rappresenta un rimborso in favore dell'acquirente e non un'obbligazione risarcitoria, posto che il rimborso deriva dal venir meno della causa giustificativa del pagamento dell'intero prezzo. Pertanto la svalutazione monetaria sopraggiunta durante la mora del debitore non giustifica l''automatico pagina 28 di 40 risarcimento del maggior danno, potendo quest'ultimo essere eventualmente dovuto, a norma dell'art. 1224 c.c., nel solo caso in cui il creditore ne faccia richiesta e dimostri di aver subìto un pregiudizio patrimoniale. (nel merito, recentemente Corte appello Bari sez.
II, 05/07/2023, n.1104)
Con particolare riferimento a fattispecie analoga a quella in esame, la Cassazione ha precisato che “ In ema di trasferimento della piena proprietà su una porzione di bene inferiore a quanto previsto nell'accordo negoziale, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'actio quanti minoris ex art. 1480 cod. civ., ha natura di debito di valuta, trattandosi di un rimborso a favore dell'acquirente che, in sè, non inerisce ad un'obbligazione risareitoria, derivando dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo. Nè in senso contrario rileva che l'entità della riduzione venga quantificata, in mancanza di accordo tra le parti, dal giudice, giacchè tale determinazione viene comunque operata entro i limiti di una somma in contratto già prestabilita, non già in relazione alla conversione in debito di moneta di una ob-bligazione originariamente di valore. Ne consegue che il debito di restituire una parte del prezzo ricevuto in pagamento non è soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali ai sensi dell'art. 1224 cod. civ. (cfr. Cass., Sez. 1, 14 febbraio 1963, n. 318; Cass., Sez. 2, 6 febbraio 1985, n. 846;
Cass., Sez. 2, 6 febbraio 1989, n. 724). “In termini Cass. 29.01.2013, n.2060
In ragione di quanto esposto, assumendo la diminuzione di valore dell'immobile come calcolata dal CT pari a €7120, stimato al momento dell'acquisto, al fine di individuare la somma, ad oggi, dovuto da parte alienante, è necessario calcolare gli interessi sulla citata somma nella misura legale a far data dal 14.7.2010 all'attualità.
Ad oggi, quindi, il venditore, sig. è obbligato a corrispondere Persona_1
l'importo di € 8.480,78 al sig. su tale importo sono dovuti interessi legali Parte_1
dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo
Risulta fondata l'ulteriore domanda formulata in via ulteriormente subordinata dal sig. stante la comproprietà i sig.ri e sono tenuti a liberare il Pt_1 CP_1 CP_12
pagina 29 di 40 fondo da quanto da questi occupato, anche con manufatti o recinzioni.
In via generale e in punto di diritto ai sensi dell'art. 1102 c.c. Ciscun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto
Orbene, nella fattispecie in esame, richiamando quanto sopra riportato in ordine alla
CT circa la descrizione del cortile, si evince la presenza di plurimi manufatti, riferibili a entrambe le parti ER e che precludono un utilizzo comune del bene Pt_9
Ulteriormente il CT ha sottolineato altresì come “Sotto il profilo dei luoghi, come già descritto, vi sono fisicamente due distinte aree cortilizie, in quanto sono presenti, sul fronte e sul retro del fabbricato, due recinzioni divisorie. La recinzione sul fronte, sia per caratteristiche che per progetto, è coeva alla costruzione del fabbricato, quindi risale al
1974. La recinzione sul retro è stata costruita successivamente ed è stata oggetto della sanatoria del 2018 presentata congiuntamente dal SI. e dai SIg. – Pt_1 CP_1
(sic relazione pag. 13) Parte_2
L'attuale situazione dell'area è quindi caratterizzata dalla presenza di recinzioni divisorie e altri manufatti che devono essere rimosse stante il carattere comune dell'area

5.Le domande riconvenzionali di parte convenuta e la Parte_8 questione dell'ipoteca in favore dell' CP_2
In ragione di quanto esposto, e richiamando per relationem il contenuto del secondo capitolo, è anzitutto fondata la domanda riconvenzionale formulata in via principale dai convenuti e CP_1 Parte_2
E' stato infatti accertato il diritto di comproprietà dei signori e Controparte_1
sul cortile/giardino comune individuato al subalterno 1, mappale 160 Parte_2
foglio 3 (oggi mappale 1165, Sez. C., fg. 3 del Catasto Fabbricati del Comune di
GI); la comproprietà di tale mappale, quale bene comune non censibile, era stata validamente acquisita in forza di atto pubblico di compravendita immobiliare a rogito
Notaio dott. stipulato in Pavia in data 25/10/2007 (n. Rep. 33207, n. Persona_4
10693 di Raccolta) dal venditore sig. , rappresentato a rogito per Persona_2
procura dai figli signori e Persona_1 Parte_5
pagina 30 di 40 Parimenti, e per analoghe ragioni sopra esposte, stante la presenza di recinzioni e manufatti riferibili a entrambi, è comunque fondata la domanda di condanna nei confronti dell'attore alla rimozione di ogni ostacolo al godimento del bene comune Parte_1
nonché alla cessazione e rimozione degli effetti derivanti dalle condotte poste in essere in violazione dell'art. 1102 c.c.
Il sig. è quindi obbligato alla rimozione della recinzione ivi apposti e degli Pt_1
ulteriori manufatti che precludono la fruibilità a tutti i componenti della comunione dell'intero mappale come considerato.
Al contrario, proprio in ragione dell'accoglimento della domanda in via riconvenzionale principale, risulta assorbita, l'ulteriore domanda subordinata formulata anche in via trasversale dai convenuti e nei confronti dei terzi CP_13 Parte_2
chiamati ed quali eredi di : attraverso Persona_1 Parte_5 Persona_2
l'atto del 2007 i sig.ri e divenivano infatti comunisti in relazione al CP_1 Parte_2
terreno mappale 160 sub 1 , non configurandosi alcuna responsabilità per evizione in capo ai cessionari, rectius al cessionario in persona dei figli e Persona_2 Per_1 Pt_5
[...]
Meritevole di approfondimento risulta invece essere la domanda nei confronti di di riduzione dell'ipoteca CP_2
A riguardo, costituisce circostanza puntualmente dedotta dalle parti , e quindi pacifica, oltre che debitamente documentata che, in pari data rispetto all'acquisto del complesso immobiliare, il sig. quale mutuatario, stipulava con l' ora Pt_1 CP_5
, quale mutuante di mutuo ipotecario sempre con atto a rogito del Notaio di CP_2 Pt_4
Rep. n. 5327; Racc. n. 3246, registrato in Pavia il 16.7.2010 al n. 3014 serie 1T e Pt_4
trascritto in pari data ai n.ri 13826/3328 (doc. 3 parte attrice)
Parimenti non controverso e debitamente documentato che a garanzia del mutuo, coerentemente con la previsione ex art. 3 quale veniva iscritta ipoteca a favore di CP_5 sull'intero immobile compravenduto comprensivo del giardino / cortile, con nora n. 21 del reg. gen. 13826 reg. part. 3328 (sub. 2 3 e 4 )
Segnatamente, nella nota ipotecaria, era espressamente individuato il bene mappale pagina 31 di 40 160 sub 1 quale ente comune soggetto all'ipoteca unitamente all'ulteriore bene 160 sub 2
A riguardo, la fattispecie della riduzione di ipoteca risulta inconferente, in assenza dei presupposti ex lege stabiliti per la stessa.
Segnatamente, in via generale e in punto di diritto trattandosi di ipoteca accesa in costanza di contratto di finanziamento ai sensi dell'art. 39 c.5 del Decreto legislativo del
01/09/1993 - N. 385 “5. I debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38.”
A riguardo, secondo consolidata giurisprudenza “. E' vero, in breve, che la norma contempli due distinte fattispecie (riduzione della somma iscritta a garanzia e restrizione dei beni vincolati), ma si tratta di fattispecie che hanno titolo nel medesimo presupposto che il debito originario sia stato estino almeno per un quinto. Ciò si evince dall'avverbio
"ancora" che figura nella seconda disposizione che non può che essere letto in connessione con la prima presupponendo che, per potere essere ancora dovute, le somme inizialmente poste a debito siano state appunto ridotte;
trova sviluppo nell'assetto grafico della norma che non è contenuta in un comma isolato, ma segue al primo inciso contenente la condizione della riduzione della quinta parte del debito;
e riscuote decisiva conferma sul piano logico non avendo senso che alla restrizione dell'ipoteca si possa procedere in difetto di una riduzione dell'ammontare delle somme iscritte a garanzia, ovvero della riduzione del debito originario appunto nella misura di un quinto, tanto più considerando che la prestazione della garanzia, rispetto alla quale la restrizione dovrebbe rendersi efficace, è di regola commisurata all'entità del debito che deve garantire, sicchè non sarebbe concepibile una riduzione di essa svincolata dalla riduzione del debito iniziale.”
(in termini Cass 02.05.2022, n.13812)
Analogamente, la disciplina della riduzione di ipoteca in via generale ex artt. 2872 e ss. c.c. implica , quale presupposto logico giuridico , l'esecuzione di pagamenti parziali da estinguere almeno un quinto del debito originario (cfr. art. 2873 secondo comma c.c. ),
pagina 32 di 40 ovvero viene disposta in caso di eccedenza del valore dei bene iscritti rispetto al debito
(nella misura di un terzo sia al momento dell'iscrizione sia posteriormente):
Entrambe le discipline normative, sia quella speciale sia quella generale codicistica, hanno quindi presupposto fattuale e giuridico differente rispetto alla fattispecie in esame caratterizzata dall'iscrizione di ipoteca su bene in comunione e quindi altrui.
A questo proposito trova quindi applicazione la fattispecie specifica ex art. 2822 c.c. relativo ipoteca su beni altrui
Come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, proprio con riferimento ai contratti di mutuo, “l'iscrizione è validamente effettuata solo quando il bene è acquistato dal concedente, primo comma dell'art. 2822 C.C.. “ Cass. 10.07.1991, n.7674
Orbene, il concedente dell'ipoteca, nella fattispecie in esame, sig. Parte_1 non aveva acquistato il bene indicato al mappale 160 sub 1 e pertanto l'iscrizione , in parte qua, non risulta validamente compiuta
Sussistono, pertanto, previa riqualificazione della domanda, i presupposti in parte qua, per la cancellazione dell'ipoteca con esclusivo riferimento al mappale 160 n.1 (oggi ) ai sensi dell'art. 2884 c.c.
Inconferente, a riguardo, il riferimento all'art. 2664 c.c. circa la priorità delle trascrizioni, come dedotto da (cfr. conclusionale pag. 14 e replica pag. 2 e 3): nella CP_2
presente fattispecie viene infatti in rilievo la questione, profondamente differente, della concessione di ipoteca da parte di soggetto ab origine non legittimato in quanto non titolare della proprietà in via esclusiva del bene.

6.La domanda di nei confronti del notaio Persona_1 Persona_6
Parte convenuta ha formulato esplicita domanda di accertamento di Per_1
responsabilità professionale nei confronti di notaio rogante l'atto di acquisto del 2010 e conseguente risarcimento del danno
In via generale, costituiscono presupposti indefettibili, ai fini della configurabilità di un obbligo di risarcimento a carico del professionista i seguenti elementi: la violazione del canone di diligenza nell'esercizio dell'attività professionale, il nesso di causalità tra la citata condotta e l'evento pregiudizievole, un danno effettivamente subito dal cliente pagina 33 di 40 nonché, la circostanza che, qualora il professionista avesse tenuto il comportamento dovuto, l'assistito, in base a valutazione probabilistica, avrebbe conseguito il riconoscimento delle proprie ragioni;
ex art. 2697 c.c. l'onus probandi circa la sussistenza di tali elementi (ad eccezione del profilo dell'inadempimento che può essere soltanto allegato dall'attore, ferma restando la prova del rapporto professionale) grava pacificamente sul cliente stesso.
A quest'ultimo proposito, è stato sottolineato che come evidenziato in sede giurisprudenziale infatti “ove anche risulti provato l'inadempimento del professionista alla propria obbligazione, per negligente svolgimento della prestazione, il danno derivante da eventuali sue omissioni deve ritenersi sussistente solo qualora, sulla scorta di criteri probabilistici, si accerti che, senza quell'omissione, il risultato sarebbe stato conseguito” ( in termini Cass 10.12.2012 n. 22376 ex multis, Cass. 27.3.2006 n. 6967, Cass. 26.4.2010 n.
9917 da ultimo Cass. 24.12.2024, n.34414)
Con particolare riferimento alla prestazione richiesta al notaio, a riguardo, in via generale e in punto di diritto, “Per il notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie affinché sia garantita la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dai partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità "ex contractu" per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, dovendosi escludere alla luce di tale obbligo la configurabilità del concorso colposo del danneggiato ex art.
pagina 34 di 40 1227 c.c. (Cass. n. 11296/2020; Cass. n. 10474/2022).” In termini Cass. 18.07.2023,
n.20794 analogamente Cass. 16/11/2023, n.31936 proprio con riferimento alle visure catastali Cassazione civile sez. III, 20/08/2015, n.16990
Orbene tanto premesso in via generale, nella fattispecie in esame si evidenzia una condotta colposa del notaio nell'aver erroneamente considerato il mappale 160 sub 1 quale di esclusiva proprietà del sig. mentre, al contrario, lo stesso costituiva bene Persona_1
comune non censibile.
Le difese, in parte qua, del professionista non risultano idonee a confutare le puntuali eccezioni di parte convenuta
L'errore è consistito, in particolare, nel ritenere che, in assenza di indicazione dell'atto di divisione , lo stesso fosse stato trasferito implicitamente in capo al sig. Per_1
al contrario, per le ragioni sopra esposte, il citato atto di divisione prevedeva quale
[...]
criterio , sul piano negoziale, proprio l'opposto
Parimenti, la circostanza che il medesimo mappale non fosse incluso espressamente nell'atto di vendita del 2007 , non consentiva di desumere, univocamente, l'esclusione del trasferimento del diritto di comproprietà alla parte acquirente , odierna convenuta e CP_1 CP_12
In merito alla fattispecie negoziale in esame, il notaio ha adottato due differenti criteri interpretativi, privi di alcuna ragione logico giuridica, in relazione alla medesima circostanza, ovvero l'assenza di indicazione esplicita del mappale 160 su.1, con riferimento, rispettivamente a all'atto di vendita del 2007 e alla successiva divisione di comunione ereditaria del 2009.
In terzo luogo, risulta inconferente la deduzione secondo cui “nessun notaio è tenuto a effettuare un sopralluogo degli immobili compravenduti,” (ancora in memoria di replica pa.3); la condotta colpevole imputabile al notaio non è individuata nell'aver Per_6
omesso il sopralluogo ma ad erronea valutazione e interpretazione dei titoli di provenienza, nell'aver omesso l'esame dei registri immobiliari nonché nel non aver approfondito il contenuto dei titoli sulla base delle planimetrie catastali
A quest'ultimo proposito, se è pur vero che le visure castali non assumono valore pagina 35 di 40 probatorio con riferimento alla proprietà, purtuttavia esse acquisiscono effettivo valore integrativo di prova in caso di titoli non chiari o ambiguità e incertezze interpretative
Sotto ulteriore e connesso profilo, l'obiettiva problematicità della situazione
(quantunque non eccezionale, considerando che si trattava di plurimi beni, interessati a vicenda successoria) richiedeva indubbiamente al notaio professionista un quid pluris di approfondimento.
Né può inferirsi, anche in ragione, della giurisprudenza evidenziata, alcun concorso di colpa del sig. atteso che è compito precipuo del notaio l'accertamento Persona_1
della titolarità del diritto di proprietà , a nulla rilevando la voluntas delle parti.
Accertato l'inadempimento, risulta accertato anche il danno come eziologicamente riconducibile all'inadempimento stesso, nella misura dell'importo sopra evidenziato che il sig. dovrà corrispondere al sig. in conseguenza dell'accertamento del bene Per_1 Pt_1
mappale 160 sub 1 come bene comune non censibile;
in caso di corretta verifica dei registri catastali , infatti, il sig. non avrebbe dovuto corrispondere all'acquirente il quantum Per_1
dovuto a titolo di riduzione di prezzo , unitamente alle spese legali
Le istanze istruttorie, reiterate dalle parti nei propri scritti conclusivi, oltre che inammissibili per le ragioni già esposte con ordinanza del erano superflue, stante la puntuale disamina in fatto del CT e il carattere documentale dell'approfondimento svolto, in relazione alla titolarità del diritto di proprietà.

7.Le spese
In relazione al rapporto tra parte attrice e parte convenuta Pt_1 CP_14
il primo è obbligato a rifondere le spese alla seconda stante l'infondatezza
[...]
della domanda principale avente ad oggetto l'accertamento di proprietà esclusiva e viceversa la fondatezza della domanda riconvenzionale principale dei convenuti , in ragione del principio della soccombenza ex art. 91 c.p.c.
Al contrario, in relazione al rapporto tra e l'ulteriore convenuta Pt_1 Per_1
quest'ultimo è tenuto a rifondere il primo delle spese legali, in quanto
[...]
soccombente
Analogamente, il terzo è tenuto a rifondere le spese in quanto Per_6
pagina 36 di 40 soccombente ex art. 91 c.p.c. nei confronti della parte Persona_1
In relazione alla domanda formulata da parte convenuta e nei CP_1 Pt_1
confronti di e quali eredi di si precisa che la Pt_5 Persona_1 Persona_2
relativa domanda, stante il rigetto della domanda principale di parte attrice, è risultata essere assorbita dal rigetto di quella principale come esplicato nel quinto paragrafo
A riguardo, pertanto, al fine di individuare il soggetto obbligato al pagamento delle spese, secondo orientamento giurisprudenziale costante “il rimborso delle spese processuali dal terzo chiamato in causa dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore ove la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alla tesi sostenute dall'attore e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda, mentre il rimborso resta a carico della parte che abbia chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante si rilevi palesemente arbitraria” (in termini Cass. 20.4.2015 n.7976; nello stesso senso Cass.

5.11.2013 n. 24800; Cass. 14.5.2012 n. 7431; Cass. 25.9.2019 n. 23948 ; Sez. Cass.

6.12.2019 n. 31889; Cass. 1.7. 2021 n. 18710)
Alla luce di quanto esposto, coerentemente con il principio di causalità, la
Cassazione non accede a una nozione ristretta di soccombenza (sebbene in via virtuale tra terza chiamata e convenuta) ma è comunque necessario che la domanda di manleva non risulti manifestatamente infondata (Cass. 23.1.2023 n. 1909 )
Tanto premesso in via generale, nella fattispecie in esame, stante la domanda principale di parte attrice, l'evocazione in giudizio dei sig.ri ed Per_1 Parte_5
quali eredi di non era manifestatamente infondata né
[...] Persona_2
palesemente arbitraria: si perviene a tale conclusione, anzitutto, in quanto, qualora fosse stata accertata la proprietà esclusiva del sul sedime oggetto di causa, entrambi Pt_1
sarebbero stati chiamati a rifondere proprio i convenuti e essendo CP_1 Parte_2
eredi del venditore sig. inoltre, strettamente connesso al precedente Persona_2
profilo, si evidenzia la complessità della controversia, caratterizzata dalla presenza di titoli aventi contenuto non coerente, che non consentiva una delibazione immediata di fondatezza o infondatezza in ordine alla causa petendi attorea da parte dei convenuti.
pagina 37 di 40 Né, sul punto, vale ad inferire la circostanza che i medesimi, nell'atto, erano considerati come procuratori, al contrario, essi sono stati evocati in giudizio come eredi.
In ragione di quanto esposto, l'attore, sig. è tenuto a rifondere quindi i sig.ri Pt_1
e quali eredi di , terzi chiamati del Parte_5 Persona_1 Persona_2
giudizio giacchè, anche se la domanda di e nei loro confronti era Pt_9 Parte_2
infondata (secondo valutazione incidentale stante l'assorbimento), non poteva certo qualificarsi come “manifestatamente” infondata né “palesemente arbitraria” , ovvero, in altri termini, la loro chiamata in giudizio è stata causata proprio dall'azione principale dell'attore.
Sussistono infine le condizioni per la compensazione delle spese in relazione a tutti gli ulteriori rapporti processuali in giudizio;
segnatamente, con riferimento a non può CP_2
configurarsi alcuna soccombenza strictu sensu intesa risultando la cancellazione dell'ipoteca quale conseguenza dell'accertamento dell'acquisto a non domino e in assenza di domande dirette nei confronti di quest'ultima ovvero da quest'ultima spiegate,
I compensi sono liquidati per tutte le parti ex DM 55/2014 (come modificato da DM
147/2022) per cause di valore compreso tra €5200 e €26000 (valore effettivo considerando il valore del terreno oggetto di causa) applicando il parametro medio per le singole fasi di giudizio risultando quindi pari a € 5077 oltre spese generali al 15% iva e cpa;
in relazione alla parte e non si applica la maggiorazione ex art. 4 DM i quanto CP_1 Pt_1
facoltativa e non sussistendone i presupposti , in considerazione della medesima posizione giuridico sostanziale delle parti.
Infine, circa le spese di CT, come liquidate con separato decreto, alla luce dei reciproci accoglimenti e rigetti, si precisa come le stesse debbano restare addebitate sulla terzo chiamato comunque soccombente e il cui errore ha determinato la causa, Per_6
ferma restando la solidarietà nei confronti del CT di tutte le parti in giudizio

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I)Respinge , perché infondata per le ragioni di cui in motivazione la domanda pagina 38 di 40 formulata in via principale dall'attore , sig. c.f. ); Parte_1 C.F._1
II)Accoglie, perché fondata, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione, la domanda formulata in via subordinata dall'attore sig. e, per l'effetto; Parte_1
a)condanna il sig. (cf. ) al pagamento di € Persona_1 C.F._4
8.480,78 nei confronti di oltre interessi nella misura legale dalla data di Parte_1
pubblicazione della sentenza al saldo;

b)condanna sig.ri (cf. ) e Controparte_1 C.F._2 Parte_2
(cf. ) a rimuovere ogni ostacolo alla libera ed integrale
[...] C.F._3
fruizione del bene da parte del sig. quale comproprietario pro indiviso Parte_1
del terreno identificato Catasto Fabbricati del Comune di GI Sez. A foglio 3, mappale 1165, sub. 1 (già foglio 3, mappale 160, subalterno n. 1 );
II) Accoglie la domanda in via riconvenzionale formulata dei convenuti CP_1
e e, per l'effetto:
[...] Parte_2
a)accerta e dichiara il diritto di comproprietà dei signori e Controparte_1
sul cortile/giardino comune di cui al subalterno 1, mappale 1165, Sez. Parte_2
C., fg. 3 del Catasto Fabbricati del Comune di GI (già foglio 3, mappale 160, subalterno n. 1) ;
b) condanna il sig. a rimuovere ogni ostacolo alla libera ed Parte_1
integrale fruizione del bene indicato al punto precedente da parte dei convenuti CP_1
e ;
[...] Parte_2
c) dispone a carico della competente conservatoria dei registri immobiliari la cancellazione dell'ipoteca iscritta presso l'Agenzia del Territorio Ufficio di Pavia il giorno
16/07/2010 (n. presentazione della giornata 22) Registro generale n. 13826 - Registro particolare n. 3328 con esclusivo riferimento al bene identificato Foglio 1 mappale 160 sub. 1 oggi subalterno 1, mappale 1165, Sez. C., fg. 3 del Catasto Fabbricati del Comune di GI;

III)accoglie, perché fondata per le ragioni di cui in motivazione, la domanda di manleva formulata da parte convenuta nei confronti del terzo chiamato Persona_1
(c.f. ) e, per l'effetto, condanna il sig. Persona_6 C.F._5 Pt_4
pagina 39 di 40 a tenere indenne e manlevare il sig. di quanto questi sarà tenuto Per_6 Persona_1
a corrispondere a titolo di riduzione del prezzo e di spese di lite nei confronti di Parte_1
[...]
-IV) condanna altresì la parte attrice a rimborsare ai convenuti Parte_1
e le spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per Controparte_1 Parte_2
spese ed € 5077,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge;

V) condanna altresì parte convenuta a rimborsare all'attore le spese Persona_1 di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese ed € 5077,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge;

VI) condanna altresì il terzo chiamato, a rimborsare a parte Persona_6
convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese ed € Persona_1
5077,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge;

VII) Condanna altresì l'attore a rimborsare ai terzi chiamati Parte_1
ed (c.f. ), quali eredi Persona_1 Parte_5 C.F._6 [...]
(c.f. , le spese di lite, che si liquidano € 5077,00 per Persona_2 C.F._7
compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché
i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge;

VIII)compensa le spese in relazione a tutti i rapporti processuali in giudizio;

IX)addebita in via definitiva le spese della CT, già liquidate con separato decreto, sul terzo chiamato ferma restando la solidarietà nei confronti del Persona_6
CT.
Pavia, 22 marzo 2025
Il Giudice
Renato Cameli
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