REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Silvia Ingrassia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 13885 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2023 vertente tra
, nata a [...] il [...] (cod. fisc.: ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Palermo in via Sammartino n. 6 presso lo studio degli avv.ti Ignazio Fiore e
Giulia Lo Giudice, che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;
attrice contro
nata a [...] il [...] (cod. fisc.: , e CP_1 C.F._2
, nata a [...] il [...] (cod. fisc.: ), CP_2 C.F._3 elettivamente domiciliate in Palermo in via Giuseppe Sciuti n. 164, presso lo studio dell'avv. Rosario
Dolce, che le rappresenta e difende giusta procura in atti. convenute
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , premesso di essere proprietaria Parte_1 esclusiva di un immobile posto al primo e secondo piano di un complesso monumentale di interesse storico e artistico denominato “Villa Spina”, sito in Palermo in Viale Duca degli Abruzzi n. 2
(identificato al N.C.E.U. al foglio 19 p.lla 413, sub. 8), conveniva in giudizio le proprietarie degli immobili posti al piano terra dello stesso edificio, e esponendo di Controparte_3 CP_2 avere eseguite opere di manutenzione urgente di parti comuni del fabbricato, la cui necessità, già riscontrata dall'Alta Sorveglianza della Soprintendenza per i Beni Culturali ed Ambientali di Palermo, era stata inizialmente condivisa dalla ON rimasta, in seguito, del tutto inerte, CP_1 nonostante l'indifferibilità degli interventi.
Deducendo, dunque, di avere incaricato i propri tecnici della predisposizione di un progetto di messa in sicurezza, autorizzato dalle autorità competenti, esponeva di avere eseguito interventi sulle parti comuni dell'edificio per complessivi euro 102.567,91 (di cui: euro 50.719,46 per le opere inerenti la
1 facciata della Villa, euro 25.265,36 per opere strutturali ed euro 26.583,39 a titolo di oneri professionali)
e di avere beneficiato di un finanziamento della Regione Siciliana, erogato in favore degli edifici ad uso abitativo dichiarati di interesse culturale, che le aveva riconosciuto un importo pari al 50% delle spese di cui al progetto approvato, sicché chiedeva, testualmente, di:
“-Accertare e dichiarare che i lavori di manutenzione straordinaria del complesso storico Villa Spina hanno interessato parti comuni dell'edificio (struttura portante, prospetti, elementi di copertura) in comproprietà con le resistenti;

- Accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1134 c.c. la natura indifferibile ed urgente dei suddetti lavori su parti comuni eseguiti dall'attrice sul fabbricato sito in Palermo, Viale Duca degli Abruzzi 2, per come esposti in parte motiva.
- Accertare e dichiarare che la sig.ra ha sostenuto, con riferimento ai suddetti lavori, i costi di Parte_1 manutenzione straordinaria per un importo complessivamente pari ad € 102.567,91 (ma che tenuto conto del 50% del contributo erogato dalla Regione Sicilia, sono pari in ultimo ad € 51.283,95 comprensivi di oneri professionali);
- Per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto dell'attrice ad ottenere il rimborso delle quote di spettanza delle odierne convenute, pari al 50% dell'intero importo, o altra maggiore o minore percentuale che verrà accertata dal Giudice in corso di causa, o in esito ad espletanda C.T.U.;
- Conseguentemente condannare le odierne convenute, in solido fra loro, a corrispondere alla sig.ra l'importo Parte_1 complessivo di € 25.641,97 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a titolo di ripetizione delle spese anticipate dalla comproprietaria o altra -maggior o minor somma- che verrà accertata dal Giudice in corso di causa, o in esito ad espletanda C.T.U.;
In via subordinata, accertare e dichiarare l'obbligo solidale, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1292 c.c. e 30 D.lgs
42/04, di tutte le odierne parti causa di provvedere e garantire la conservazione dell'immobile storico Villa Spina, meglio identificato in atti;

- Accertare e dichiarare che la sig.ra in adempimento delle prescrizioni di garanzia ex lege previste, ha Parte_1 sostenuto i lavori di manutenzione della villa nobiliare “Villa Spina” per un importo complessivamente pari ad €
102.567,91 (ma che tenuto conto del 50% del contributo erogato dalla Regione Sicilia, sono pari in ultimo ad €
51.283,95 comprensivi di oneri professionali);
- Per l'effetto, accertare e dichiarare il diritto dell'attrice ad ottenere, in via di regresso ex art. 1299 c.c., il rimborso delle quote di spettanza delle odierne convenute;

- Conseguentemente condannare la sig.ra e la sig.ra obbligate in solido fra loro, a corrispondere in CP_1 CP_2 favore della sig.ra l'importo complessivo di € 25.641,97 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria a titolo Parte_1 di ripetizione delle spese anticipate dalla comproprietaria, ex art. 30 D.lgs 42/04, o altra -maggior o minor somma- che verrà accertata dal Giudice in corso di causa, o in esito ad espletanda C.T.U.”.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, si costituivano in giudizio e CP_1 CP_2
contestando le domande di parte attrice e il diritto alla ripetizione delle somme da lei invocato, ex
[...] art. 1134 c.c., stante l'insussistenza dei necessari presupposti dell'indifferibilità e dell'urgenza degli
2 interventi eseguiti, e contestando, ad ogni modo, il quantum chiesto e l'asserita natura solidale dell'obbligazione.
A ciò aggiungevano che l'odierna attrice aveva omesso l'esecuzione di opere di manutenzione delle terrazze di sue proprietà costituenti copertura dei loro immobili, così causando infiltrazioni di acqua meteorica ai danni dell'immobile di proprietà e che tutte le parti del giudizio avevano CP_1 precedentemente eseguito alcune opere di manutenzione (tra loro condivise) accordandosi, con scrittura privata del 5 gennaio 2019, per la ripartizione delle relative spese sulla scorta delle tabelle millesimali elaborate dai propri tecnici e che, purtuttavia, l'attrice si era rifiutata di corrispondere alle convenute la somma, di euro 6.713, 78, da queste ultime pagate in eccedenza.
Per tali ragioni, previo rigetto delle domande di parte attrice, chiedevano testualmente:
“ In linea riconvenzionale (I)
- Accertare e dichiarare che dalla terrazza di proprietà dell'attrice, per violazione dei doveri di custodia e/o omessa manutenzione, si verificano delle infiltrazioni d'acqua meteorica all'interno dell'immobile di proprietà della sig.ra
[...]
e, per l'effetto, condannare la stessa all'esecuzione delle opere occorrenti al caso per la messa in sicurezza, la CP_1 rimozione delle cause che originano i predetti fenomeni dannosi, oltre che per la riduzione in pristino stato dell'immobile di proprietà della convenuta, per le opere ivi quantificate nell'importo di € 4.000,00, ovvero per la diversa, maggiore o minore, somma, che potrà essere accertata dalla richiesta CTU in un apposito computo metrico estimativo;

- Condannare, al pari, l'attrice a rifondere il danno da mancato godimento parziale subito e subendo da parte della convenuta, quantificato nella somma di € 2.000,00 omnia, ovvero nella diversa, maggiore o minore somma che sarà accertata in corso di causa, anche mediante il ricorso ad apposita CTU, visto il lungo tempo trascorso dalla scoperta dell'origine dei fenomeni dannosi senza che si sia provveduto ad adottare financo i provvedimenti contingibili e urgenti;

In linea riconvenzionale (II)
- Ritenere e dichiarare che le odierne parti processuali, con l'intesa convenuta in data 05 gennaio 2019, hanno stabilito che la ripartizione delle spesse condominiali, ordinarie e straordinarie sulle parti comuni del fabbricato debba avvenire tramite il ricorso delle tabelle elaborate dai rispettivi tecnici;

Ritenere e dichiarare, in ragione del precitato accordo, che le sig.re e hanno CP_2 CP_1 diritto di ripetere nei confronti della sig.ra – tutte meglio identificate sopra – la somma di € Parte_1
6.713,78, ovvero la diversa, maggiore o minore, somma che sarà accertata in corso di causa, quale rimborso degli importi pagati in eccedenza, a fronte della contabilità forfettaria convenuta all'epoca dell'esecuzione delle opere concluse nel 2014 e dirette dall'architetto . Per_1
Per quel che qui rileva, l'odierna attrice, nella propria memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c., contestava le domande proposte in via riconvenzionale da parte convenuta, deducendo, in sintesi, che le tabelle millesimali menzionate dalla controparte non erano mai state approvate, con conseguente insussistenza
3 dell'invocato diritto al rimborso, e che gli interventi sulle terrazze non erano stati eseguiti proprio per colpa delle convenute, che si erano a ciò ingiustificatamente opposte, sicché, formulando reconventio reconventionis, chiedeva la condanna di queste ultime, in solido fra loro, “a provvedere agli interventi per la manutenzione straordinaria sui richiamati terrazzi (unitamente alla ON sig.ra ) Parte_1 concorrendo dapprima alla relativa spesa nella misura del 50% dell'importo che sarà stimato necessario dal nominando
C.T.U., a cagione della perdita del beneficio contributivo regionale intervenuta per fatto e colpa loro ascrivibile, e successivamente ancora concorrendo nella misura della metà sul restante 50%, giusto accordo convenzionale intervenuto tra le parti il 05.01.14; o altrimenti condannare (ad una dare) le convenute al risarcimento del correlativo danno/costo economico patito dall'attrice in esito agli eseguiti interventi sui terrazzi per una maggiore spesa a sostenere, non più del
25% bensì del 50% dell'intero (costi rifacimento senza il contributo regionale), il tutto così come risulterà a seguito di espletanda C.T.U. tecnico-contabile volta a determinare quantità e qualità dell'intervento da operare sulle terrazze a livello”.
La causa veniva istruita mediante assunzione degli interrogatori formali dell'attrice e della convenuta e mediante consulenza tecnica d'ufficio e, falliti i tentativi di definizione bonaria della lite e CP_1 dichiarata parte attrice decaduta dalla prova per testi ammessa per le ragioni di cui all'ordinanza del
20.2.2025, quest'ultima, con note di precisazione delle conclusioni del 5 marzo 2025, dichiarava di rinunciare alla reconventio reconventionis “impregiudicata la possibilità di riformulare la precitata domanda in autonomo e diverso giudizio”; dal proprio canto, le convenute, a fronte della riserva ad agire in separata sede, non accettavano detta rinuncia, chiedendo la eventuale attestazione del venir meno dell'interesse dell'attrice ad una pronuncia sul punto, con condanna della stessa al pagamento delle spese di lite in applicazione del criterio della soccombenza virtuale.
Depositate, dunque, ad opera delle parti le memorie di cui all'art. 189 c.p.c., la causa veniva, in data
8.5.2025, trattenuta in decisione ex art. 281 quinquies , comma 1, c.p.c.;
*****
1. In via preliminare, va dato atto della rinuncia da parte dell'attrice alla domanda formulata, alla stregua di reconventio reconventionis, nella propria memoria ex art. 171 ter, n. 1, c.p.c.
Al riguardo, va, innanzitutto, richiamata la distinzione tra rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi e rinunzia agli atti del giudizio: la prima, intendendosi come “modificazione in senso riduttivo della domanda”, è espressione della facoltà della parte di modificare ai sensi dell'art. 184 c.p.c. le domande e le conclusioni precedentemente formulate e rientra fra i poteri del difensore (il quale esercita la discrezionalità tecnica che gli compete nell'impostazione della lite e può, così scegliere in relazione anche agli sviluppi della causa la condotta processuale da lui ritenuta più rispondente agli interessi del proprio rappresentato); diversamente, la rinunzia agli atti del giudizio può essere fatta solo dalla parte personalmente o da un suo procuratore speciale nelle forme rigorose previste dall'art. 306 c.p.c., e non
4 produce effetto senza l'accettazione della controparte (v., tra le altre, Cass. n. 1439/2002; Cass. n.
21848/2013).
Ebbene, nel caso di specie, parte attrice ha rinunciato a una delle domande proposte in giudizio e non invece agli atti del giudizio, sicché non occorre sul punto l'accettazione da parte delle convenute.
2. Ciò posto, la domanda formulata da nell'atto introduttivo del giudizio, Parte_1 diretta ad ottenere la condanna delle odierne convenute al rimborso delle somme da lei spese per l'esecuzione di interventi sulle parti comuni dell'edificio denominato “Villa Spina” non può trovare accoglimento.
Va, in primo luogo, rammentato, in punto di diritto, che, in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a soggetti distinti, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune che risultano legati alle unità abitative esclusive dalla relazione di accessorietà
è regolata dalle norme sul condominio dettate dagli artt. 1117 - 1139 c.c. e non invece dalle norme in materia di comunione ordinaria.
E dunque, in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, non trova applicazione l'art. 1110 c.c., che condiziona il relativo diritto a mera trascuranza degli altri partecipanti, ma l'art. 1134 c.c. (“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”), che subordina il diritto al rimborso al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza.
La diversità di disciplina trova fondamento nella considerazione per cui, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (v., tra le tante, Cass. n. 2046/2006).
Dunque, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali (e ciò vale anche nel caso di “condominio minimo”), la spesa autonomamente sostenuta da uno dei partecipanti è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti di cui all'art. 1134 c.c., che, introducendo un'eccezione al principio di preventiva autorizzazione, subordina il diritto al rimborso all'effettiva “urgenza” dell'intervento, che va valutata alla stregua del parametro del buon padre di famiglia e che riguarda quelle opere indifferibili e non procrastinabili, necessarie per evitare un danno imminente e ragionevolmente prevedibile al bene comune, ovvero per ripristinarne l'efficienza funzionale, che vanno eseguite senza ritardo e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente gli altri condomini.
La giurisprudenza di legittimità afferma, così, che “Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto
5 deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini” (così, Cass. n. 27519/2011; conf.
Cass. n. 18759/2016; v. anche Cass. n. 9280/2018: “In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l'urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione”).
Ora, nel caso di specie, a sostegno dell'indifferibilità degli interventi da lei eseguiti, l'odierna attrice ha dedotto che:
- durante l'esecuzione di opere di restauro all'interno della sua proprietà esclusiva, approvate dalla Soprintendenza di Palermo con Nulla Osta del 28.7.2011, del 12.9.2014 e successivo del 15.11.2018, l'Alta Sorveglianza della Soprintendenza Beni Culturali ed Ambientali eseguiva, in data 3.10.2018 un sopralluogo presso l'edificio “Villa Spina”, rilevando l'evidenza di
“lesioni strutturali concentrate tra gli ammorsamenti della muratura portante in tutti gli ambienti della villa tali da rendere necessari urgenti interventi di consolidamento” (v. doc. 4 allegato alla citazione);
- redatta da parte dei tecnici dell'attrice, in data 19.10.2018 apposita relazione (v. doc. 5) trasmessa agli organi amministrativi competenti, in data 19.4.2019, l'attrice riceveva l'autorizzazione da parte del Genio Civile all'esecuzione delle opere sull'immobile (doc. 10);
- a ciò seguiva, in data 25.7.2019, l'invio alla ON dei primi CP_1 preventivi in ordine ai costi da sostenere per la manutenzione straordinaria e strutturale della villa;

- in data 2.2.2019, la Sopraintendenza inviava sia all'attrice che alla convenuta Parte_1 una comunicazione in cui ribadiva la necessità di un intervento diretto a garantire la CP_1 buona conservazione dell'edificio;
- ne scaturiva (nelle date del 30.12.2019, del 11.1.2020, del 17.1.2020, del 31.1.2020, del

3.3.2020 del 11.3.2020) un ulteriore scambio di corrispondenza tra l'attrice e la convenuta relativo ai lavori da eseguire, manifestando quest'ultima il proprio assenso alla posa dei CP_1 tiranti per il consolidamento strutturale dell'immobile;
- l'urgenza dei lavori veniva ulteriormente confermata da un tecnico di parte attrice che, con relazione del 27.4.2020, sottolineava la necessità dell'intervento, rilevando “la mancanza di una connessione efficace tra alcuni muri trasversali rispetto a quelli di prospetto, dove oggi si notano fratture verticali mostrando quindi una criticità per mancanza di continuità che fa perdere il principio di scatolarità caratteristico delle costruzioni murarie” (cfr. doc.19);

6 - intanto, l'Alta Sorveglianza del Dipartimento dei Beni Culturali e dell'identità Siciliana, all'esito di un sopralluogo del 2.11.2020, avallava il progetto del tecnico di parte attrice e le opere migliorative ivi prospettate rispetto alla conservazione delle valenze monumentali del bene (cfr. doc.20) e l'attrice condivideva la relativa documentazione con la convenuta CP_1 con pec del 22.11.2020 (cfr. doc. 21);
- successivamente, in occasione di un sopralluogo del 23.2.2021, la P.A. ribadiva la necessità di intervenire per la “salvaguardia e tutela dell'immobile” (cfr. doc. 22);
- vista l'inerzia della ON con SCIA del 5.3.2021, veniva comunicato CP_1
l'inizio dei lavori di completamento e manutenzione straordinaria (cfr. doc.23), che hanno poi riguardato il consolidamento statico dell'edificio, il restauro dei prospetti e il restauro degli elementi di copertura.
Ebbene, in realtà, è la stessa ricostruzione della vicenda operata da parte attrice ad escludere la sussistenza del requisito dell'urgenza chiesto per il riconoscimento del diritto al rimborso invocato ex art. 1134 c.c.
Ed infatti, come dalla stessa attrice più volte rimarcato, l'intervento sulle parti condominiali di Villa
Spina è stato da lei eseguito in via autonoma non già perché (come richiesto dalla sopra richiamata giurisprudenza di legittimità) l'urgenza di porre rimedio alle condizioni di pericolo incombenti era tale da non consentire la previa convocazione delle restanti condomine al fine di acquisire il loro consenso, ma, al contrario, perché, secondo la sua stessa prospettazione, la ON (invero, l'unica CP_1 con cui l'odierna attrice risulta avere avviato un dialogo sul punto, non essendo invece Parte_1 neppure nominata in citazione la terza ON , sebbene più volte sollecitata a CP_2 partecipare ai lavori e alle relative spese, era rimasta del tutto inerte.
Si legge, così testualmente “stante la persistente inerzia della comproprietaria/ON , ed a fronte CP_1 della pacifica urgenza dell'attività manutentiva, la sig.ra si vedeva costretta a provvedere ai lavori straordinari Parte_1 ed indifferibili della storica “Villa Nobiliare”.
Eppure, come si è detto, l'inerzia del comproprietario, che giustifica il diritto al rimborso nella diversa disciplina prevista dall'art. 1110 c.c., non rileva invece ai fini del rimborso, ex art. 1134 c.c., delle spese sostenute dal singolo per beni che, come nel caso che ci occupa, hanno natura condominiale.
Non vi è dubbio che, anche (e soprattutto) sulla scorta delle indicazioni ricevute dalle autorità amministrative coinvolte, i lavori eseguiti dall'odierna attrice fossero, in tutto o in parte, “necessari” ma ciò che in questa sede va negato è che gli stessi fossero realmente “urgenti” (nel senso di indifferibili, senza possibilità di interpellare previamente i restanti condomini) secondo la ratio del 1134 c.c.
E ciò è, del resto, comprovato dal lungo lasso di tempo intercorso tra il momento in cui la
Soprintendenza di Palermo ha (in data 3.10.2018) rilevato per la prima volta le “lesioni strutturali” che rendevano necessari gli interventi di consolidamento e il momento in cui, oltre due anni e mezzo dopo
7 (in data 5.3.2021), sono stati avviati, si ribadisce, dopo un lungo scambio di corrispondenza con una delle due ulteriori condomine.
Né tantomeno può ritenersi che il tempo intercorso fosse dovuto alla necessità di ottenere le inevitabili autorizzazioni da parte degli uffici competenti, stante il vincolo di interesse culturale dell'edificio “Villa Spina”, giacché, come pure eccepito dalle convenute, in ipotesi di assoluta urgenza, la parte avrebbe dovuto attivare la procedura di cui all'art. 27 del Codice dei beni culturali e del paesaggio
(secondo cui, “Nel caso di assoluta urgenza possono essere effettuati gli interventi provvisori indispensabili per evitare danni al bene tutelato, purché ne sia data immediata comunicazione alla soprintendenza, alla quale sono tempestivamente inviati i progetti degli interventi definitivi per la necessaria autorizzazione”) e non invece la procedura ordinaria che è stata, in effetti, avviata.
Neppure risulta condivisibile l'assunto di parte attrice secondo cui l'urgenza, nel caso di specie, andrebbe rinvenuta avendo riguardo all'oggetto dell'intervento, ossia un bene sottoposto a vincolo monumentale, nonché al risparmio di spesa ottenuto dall'attrice grazie al beneficio del contributo pubblico da lei conseguito e alle prescrizioni imposte dalla Sopraintendenza.
Quanto al primo profilo, è sufficiente rilevare che l'interesse culturale dell'edificio non muta, in alcun modo, la disciplina in ordine alle modalità di gestione delle parti condominiali, sottoposte (salvo la ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 1134 c.c.) alla regola della maggioranza, come peraltro comprovato proprio dall'integrazione documentale chiesta dal all'attrice Controparte_4 Parte_1 allorquando (come documentato da parte convenuta nella propria memoria di cui all'art. 171 ter n. 2
c.p.c.) in data 1.4.2021 le è stata comunicata la sospensione della SCIA da lei presentata, con espresso divieto di inizio e/o prosecuzione delle attività, in mancanza di “assenso dell'usufruttuario e di tutti i proprietari per gli interventi sul prospetto”.
Senza volere entrare nel merito della nota (prodotta dalle convenute) che la stessa ha poi Parte_1 inviato al al fine di potere proseguire le opere - contenente un'affermazione di Controparte_4 autorizzazione all'esecuzione dei lavori da parte degli altri proprietari, previa anticipazione delle relative spese, in realtà assente (come pure desumibile dalla proposizione della presente domanda ex art. 1134
c.c. fondata proprio sull'assenza di un consenso delle condomine, a suo dire rimaste inerti) – la comunicazione della sospensione della SCIA da parte del conferma, senza dubbio, Controparte_4 che l'interesse storico e culturale dell'edificio non le consentiva, comunque, di intraprendere iniziative gestorie autonome, senza il consenso delle condomine.
Nemmeno può ritenersi integrato il requisito dell'urgenza in ragione del vantaggio economico conseguito dall'attrice grazie al contributo pubblico ottenuto, essendo questo un profilo del tutto estraneo alla valutazione da effettuare nella presente sede e non essendo pertinente il richiamo da lei operato alla sentenza della Suprema Corte n. 17393/2017, che riguarda il diverso caso in cui presso un edificio vi era già una impalcatura per il rifacimento di parti ammalorate, che rendeva opportuno anche
8 un intervento su un'altra parte dell'edificio (ossia il tetto, a sua volta privo di isolamento e impermeabilizzazione) “in un'ottica di indifferibilità-urgenza connessa anche alla oggettiva convenienza economica di effettuare tutti i lavori necessari nell'unico contesto temporale, nella prospettiva dell'analisi economica del diritto”.
Nel caso di specie, invece, gli interventi sulle parti condominiali di cui si discute non sono stati effettuati (né avrebbero potuto esserlo, stante la natura dell'edificio) in occasione di altri lavori realizzati sui luoghi, al fine di ottimizzare costi di strutture già installate e di evitare sprechi, ma sono stati minuziosamente pianificati dall'odierna attrice e dai suoi tecnici.
L'assoluta estraneità della ratio della pronuncia invocata da parte attrice rispetto alla fattispecie in esame ben si comprende, peraltro, avendo riguardo agli importi in rilievo giacché, sebbene ella abbia ricevuto un contributo pubblico che le ha assicurato un risparmio del 50% della spesa, i lavori eseguiti ammontano a ben 102.567,91 euro, sicché l'esecuzione di interventi simili (lungi dal porsi in linea con quella “ottimizzazione dei costi” sottesa alla pronuncia della Suprema Corte richiamata da parte attrice) avrebbe richiesto - secondo principi di buona fede, collaborazione e autoresponsabilità che informano i rapporti interni al - il previo coinvolgimento formale di tutti i condomini. Parte_2
In realtà, l'attrice, a fronte delle sollecitazioni a eseguire gli interventi sull'edificio provenienti anche dalle autorità competenti e a fronte di una eventuale inerzia delle restanti condomine (inerzia che, in realtà, ella riconduce soltanto alla convenuta non menzionando mai alcuna comunicazione CP_1 intercorsa tra lei e la convenuta ), al fine di superare l'impasse legato alla mancata formazione CP_2 della maggioranza dei consensi sui lavori da eseguire, non avrebbe dovuto agire in via autonoma ma avrebbe potuto (o dovuto) invocare l'intervento dell'autorità giudiziaria nelle forme dell'art. 1105, ultimo comma, c.c., secondo cui “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
Tale istituto è, infatti, pacificamente applicabile anche in materia condominiale (v. anche Cass n.
20528/2017 “se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133 c.c. (con ricorso all'assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (con ricorso all'autorità giudiziaria)”; Cass, Sez. Un. n. 2046/2006 “Nel caso di condominio composto di due soli condomini (c.d.
"condominio minimo"), il diritto al rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da uno dei due condomini è regolato dall'art. 1134 c.c., per cui è riconosciuto solo per le spese urgenti, ovverosia per quelle impellenti che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno, atteso che nessuna norma prevede l'inapplicabilità, in tal caso, della disciplina dettata per il condominio negli edifici che si instaura "ipso iure", non appena i piani o porzioni di piano del fabbricato vengono ad appartenere a soggetti differenti in proprietà esclusiva, con un legame funzionale ed una connessione materiale con un certo numero di cose, impianti e servizi comuni (c.d. "relazione di accessorietà") aventi una utilità strumentale, diversa da quella finale della comunione in generale, che giustifica la disciplina differente da quella prevista dall'art. 1110 c.c., essendo, comunque, possibile il ricorso all'autorità giudiziaria ai
9 sensi dell'art. 1105 c.c., qualora non si formi in concreto la maggioranza”).
Per quanto finora detto, va negata la sussistenza dei presupposti per il riconoscimento all'attrice, ex art. 1134 c.c., del diritto al rimborso delle somme da lei spese per gli interventi eseguiti sulle parti condominiali di cui si tratta.
Per completezza, va pure puntualizzato che un eventuale diritto al rimborso non potrebbe neppure trovare fondamento in un previo consenso alle opere prestato dalle condomine aventi diritto, giacché, da un lato, la documentazione prodotta prova che la convenuta aveva, con comunicazioni a CP_1 mezzo PEC datate 28 marzo e 29 novembre 2020, prestato il proprio consenso unicamente all'intervento strutturale di posizionamento dei “tiranti” e al ripristino delle parti ammalorate del
“cornicione” (v. doc. 16 della comparsa e doc. 26a della memoria ex art. 171ter n. 2 c.p.c. di parte convenuta) e, dall'altro, l'ulteriore ON , indipendentemente dal rapporto di filiazione CP_2 con la ON (circostanza di per sé assolutamente irrilevante in assenza di prova in ordine CP_1
a una delega rilasciata dalla figlia in favore della madre), non risulta sia mai stata interpellata, sicché non può ritenersi sussistente alcun consenso (neppure tacito) a lei riconducibile e non può nemmeno ipoteticamente ritenersi che (rispetto a un'assemblea di tutti i condomini mai convocata, neppure informalmente) si sia formata la maggioranza dei consensi per alcune delle opere poi realizzate dall'attrice Parte_1
Per tali, dirimenti, ragioni, la domanda di rimborso svolta da parte attrice ex art. 1134 c.c. va rigettata.
3. Pure infondata è la domanda proposta in subordine da parte attrice, che, sempre al fine di ottenere il rimborso dalle due convenute in solido della quota a queste ultime riferibile da lei spesa per gli interventi sulle parti condominiali, invoca l'art. 30 del d.lgs. n. 42/2004.
Tale disposizione prevede, tra gli altri obblighi gravanti sui proprietari di beni culturali (quale è
l'edificio “Villa Spina”), quello di garantirne la conservazione, ma non prevede alcuna deroga al regime di cui all'art. 1134 c.c., sicché resta ferma la possibilità di ottenere il rimborso soltanto alle condizioni, assenti nel caso di specie, di cui alla citata disposizione.
4. Venendo, adesso, alle domande proposte in via riconvenzionale, merita, innanzitutto, accoglimento la richiesta di condanna dell'attrice all'esecuzione di opere di impermeabilizzazione della terrazza di sua proprietà, costituente copertura dell'immobile di proprietà della convenuta CP_1
Gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio espletata in corso di causa dall'ing. Persona_2 pienamente condivisi dal giudicante giacché congruamente motivati e fondati su una metodologia obiettivamente riscontrabile, provano, innanzitutto, che gli ambienti adibiti a ingresso, a corridoio/disimpegno, nonché gli ambienti “1 e 2” e la cucina dell'immobile posto al piano terra del complesso monumentale denominato “Villa Spina” (distinto in catasto al foglio 19, particella 413, sub
3) di proprietà della convenuta interessati da fenomeni di umidità e da Controparte_3 infiltrazioni, sono tutti posti immediatamente al di sotto della terrazza scoperta facente parte del
10 soprastante immobile dell'odierna attrice (distinto in catasto al foglio 19, p.lla 413, sub 8) di proprietà di e presentano tutti tracce di umidità. Parte_1
In particolare, secondo quanto accertato dal c.t.u. (al cui elaborato integralmente si rinvia):
“in porzioni delle volte reali (…) dell'ingresso, del corridoio/ disimpegno, dell'ambiente 1 e della cucina si è riscontrata la compresenza di alonature umide (variazioni di tonalità del colore dell'intonaco di finitura e della tinteggiatura compatibili con processi infiltrativi accidentali discendenti), di agenti bio-deteriogeni quali, ad esempio, muffe verdi o nero-verdastre in parte puntiformi (nelle zone ove i livelli di umidità a soffitto consentono il loro attecchimento e/o loro persistenza), locali efflorescenze (nelle sole zone interessate da pregressi fenomeni umidi ed al momento del sopralluogo in fase di essiccamento), scrostamenti, rigonfiamenti, esfoliazioni dello strato di finitura e della tinteggiatura delle volte reali ”;
“in porzioni delle coperture, anch'esse del tipo a volta, dell'ambiente 2 si è riscontrata la compresenza di alonature umide (variazioni di tonalità del colore delle finiture compatibili con processi infiltrativi accidentali discendenti), di modeste formazioni di agenti bio-deteriogeni quali le muffe (nelle zone ove i livelli di umidità a soffitto consentono il loro attecchimento e/o loro persistenza) con assenza, si precisa, di muffe di tipo puntiforme, locali efflorescenze (nelle sole zone interessate da pregressi fenomeni umidiferi ed al momento del sopralluogo in fase di essiccamento), scrostamenti, rigonfiamenti, esfoliazioni dello strato di finitura delle volte reali”.
In ordine alla causa dei fenomeni infiltrativi e/o umidiferi accidentali discendenti così riscontrati, il c.t.u. ha rilevato che gli stessi sono “ragionevolmente da mettere in relazione a locale perdita della funzionalità protettiva / tenuta della pavimentazione in cotto della terrazza di proprietà dell'attrice e degli strati sottostanti alla pavimentazione / zoccoletto perimetrale che concorrevano in passato ad assicurare caratteristiche impermeabilizzanti e/o del sistema impermeabilizzante (ove presente) di detta terrazza che, si ricorda, costituisce copertura della zona di ingresso, del corridoio disimpegno, degli ambienti n. 1 e n. 2 e della cucina dell'immobile della convenuta”. Ha, inoltre, specificato che “nel corso del sopralluogo eseguito in data 8/7/2024 è emerso che la terrazza di parte attrice presenta numerose discontinuità tra le piastrelle in cotto (in alcuni casi fessurate e porose) per la locale assenza o de-coesione della fuga. Ove le fughe sono mancanti si notano dei depositi terrosi e/o polivirulenti ed il locale attecchimento di vegetazione spontanea con il relativo apparato radicale in parte verde (ove il sottofondo mantiene un livello di umidità che ne favorisce lo sviluppo) ed in parte secca (ove il sottofondo mantiene un livello di umidità che non ne favoriva lo sviluppo alla data dell'accesso). Buona parte della pavimentazione in cotto necessita di trattamento di disinfestazione per la diffusa presenza di patina biologica, muschi, licheni, etc. Le prime richiamate discontinuità (tra le piastrelle, in corrispondenza dello zoccoletto, etc.) agevolano i processi infiltrativi ed unitamente alla perdita della funzionalità protettiva di tenuta all'acqua degli strati sottostanti alla pavimentazione con caratteristiche impermeabilizzati e/o del sistema impermeabilizzate propriamente detto (laddove eventualmente presente) ha dato luogo alla comparsa dei fenomeni di degrado (alonature umide, presenza di muffe con esclusione di quelle da condensa, locali efflorescenze, scrostamenti, rigonfiamenti, esfoliazioni, sfarinamenti dello strato di finitura e della tinteggiatura) riscontrati nei soffitti (volte reali in arenaria) di alcuni ambienti
11 di parte convenuta (ingresso, corridoio disimpegno, cucina, ambienti 1 e 2) immediatamente sottostanti al terrazzo di primo piano”.
Ebbene, quanto emerso all'esito degli accertamenti tecnici espletati prova, in maniera inequivocabile, la necessità di un intervento nella terrazza di parte attrice che possa porre rimedio ai fenomeni infiltrativi verificatisi ai danni della proprietà avendo peraltro il c.t.u. riscontrato che “i marginali CP_1
e frammentari lavori eseguiti im modeste parti del terrazzo di parte attrice non si possono ritenere idonei ad eliminare le cause delle lamentate infiltrazioni i cui effetti degradanti sono stati accertati in sede di sopralluogo”.
In ordine ai lavori da eseguire al fine di porre rimedio ai fenomeni così riscontrati, il c.t.u. ha individuato due tipologie di interventi da eseguire, predisponendo due distinti computi metrici.
Il primo computo metrico, relativo a un intervento “di minore impatto ed entità economica da eseguire nel terrazzo dell'attrice al fine di intervenire a breve termine sulle cause dei danni da infiltrazione”, non prevede la sostituzione della pavimentazione del terrazzo (ma la ricostituzione integrale delle fughe e la posa in opera di un sistema impermeabilizzante trasparente da porre in opera sulla pavimentazione già esistente) e riguarda opere (v. all.

4.1 della consulenza tecnica d'ufficio) dal presumibile valore di euro
7.933,26, oltre imprevisti (10%), spese tecniche (15%), oneri amministrativi ed I.V.A. nell'aliquota dovuta per legge.
Il secondo intervento, invece, di “radicale manutenzione straordinaria” prevede opere (v. all.

4.2 della consulenza tecnica d'ufficio) che comprendono, tra le altre, la sostituzione della pavimentazione del terrazzo e che comportano ipotetici costi di euro 28.683,76, oltre imprevisti (10%), spese tecniche
(15%), oneri amministrativi ed I.V.A. nell'aliquota dovuta per legge.
Ebbene, considerato che il primo dei computi metrici predisposti dall'ausiliario è finalizzato a un intervento “nel breve termine” che, sebbene possa apprestare, nell'immediato, tutela agli interessi della convenuta può non risultare risolutivo al fine di porre definitivo rimedio ai fenomeni CP_1 infiltrativi causati da “perdita di tenuta all'acqua intervenuta nel tempo del sistema pavimentazione/impermeabilizzazione del terrazzo dell'attrice”, risulta opportuno ordinare l'esecuzione del secondo intervento manutentivo individuato dal c.t.u., ossia le opere indicate nelle pagg. da 34 a 36 della c.t.u. depositata in data 10.12.2024, meglio specificate nel computo metrico estimativo di cui all'allegato
4.2.
Tutti i costi delle opere (incluse quelle di rifacimento della pavimentazione) che dovranno essere eseguite a cura dell'odierna attrice (proprietaria del terrazzo di cui si tratta) andranno, poi, ripartite tra e nella misura di 1/2 ciascuno, atteso che la terrazza di cui Parte_1 Controparte_3 si tratta (posta al primo piano) funge da copertura alla (sola) unità immobiliare di proprietà CP_1
Sul punto, si deve invero rammentare che sebbene le “terrazze a livello” (ossia superfici scoperte poste al vertice di alcuni vani e sullo stesso livello di altre unità di proprietà esclusiva, che rappresentano una proiezione all'aperto di tali appartamenti e sono destinate all'uso esclusivo degli stessi), in ragione
12 della parziale affinità funzionale (copertura e protezione dei locali sottostanti) con il lastrico solare, vengano a quest'ultimo equiparate tanto sul piano degli obblighi di vigilanza e manutenzione, gravanti su tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, quanto in materia di ripartizione delle spese per la loro manutenzione e ricostruzione, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. (v. per tutti Cass. n.
18164/2014; Cass. n. 12682/2014), allorquando venga in rilievo una terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende opportuna un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (v. Cass. 21337/2017) ai (soli) fini della ripartizione delle spese.
Dunque, fermo restando che (contrariamente rispetto a quanto affermato dalla convenuta CP_1 anche in sede di precisazione delle conclusioni) l'obbligo di contribuzione gravante sulla proprietaria dell'immobile sottostante riguarda tutti i lavori da eseguire sul terrazzo di proprietà [v. anche Parte_1
Cass. n. 11449/1992: “Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126,
c. c. (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza;
due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti), riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie” (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti)”], le spese andranno ripartite non già per 1/3 a carico dell'attrice e per 2/3 a carico della convenuta, come previsto dall'art. 1126 c.c., ma per metà ciascuno, secondo quanto previsto dall'art. 1125 c.c. (v. in parte motiva già cit. Cass. 21337/2017, ove si legge “nelle ipotesi in cui ad una terrazza a livello sia sottoposto un solo locale, ove le relative spese di manutenzione vengano regolate alla stregua dell'art. 1126 c.c., e non dell'art. 1125 c.c., si finisce per porre a carico dell'unico condomino "coperto" i due terzi della spesa di rifacimento, ovvero il doppio di quanto dovuto dall'utilizzatore esclusivo della terrazza, così vanificandosi la ratio dell'art. 1126 c.c.: tale norma, infatti, intende dare maggiore rilievo alla utilitas ricavabile dal bene ulteriore a quella insita nella generale funzione di copertura, sicché essa mira non soltanto a compensare il più rapido deterioramento del lastrico dovuto al diuturno calpestio sullo stesso, quanto soprattutto a non far gravare iniquamente sui soli condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, una spesa che avvantaggia in maniera particolare chi da esso è in grado di trarre altri e diversi vantaggi. Pertanto, in caso comunque di riparazione di terrazza a livello sovrastante un'unica unità immobiliare, ovvero un unico piano, si rende plausibile un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., in maniera da dare pari incidenza alle funzioni di separazione in senso orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res”).
5. Quanto, invece, alla richiesta della convenuta volta a ottenere la condanna dell'attrice CP_1 all'esecuzione, all'interno dell'immobile di sua proprietà, delle opere di ripristino dei danni da infiltrazione provenienti dalla soprastante terrazza di proprietà esclusiva dell'attrice deve Parte_1 invero rilevarsi che il c.t.u. ha riscontrato, all'interno dell'immobile in questione, anche l'esistenza di “un
13 processo umidifero di risalita capillare dell'umidità del terreno di imposta della struttura muraria, ragionevolmente, per
l'inefficacia o l'assenza di un adeguato sistema costruttivo di isolamento fondazione / struttura”.
In risposta alle osservazioni del tecnico di parte attrice, il c.t.u. ha poi specificato che “il riscontrato processo dell'umidità di risalita capillare non costituisce un elemento che concorre alla formazione delle “infiltrazioni” ma di un fattore, totalmente distinto dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo dell'attrice, che concorre alla formazione delle
“efflorescenze e muffe” a causa dell'innalzamento dell'umidità relativa nell'aria”, a ciò aggiungendo che “il contributo dell'umidità di risalita alla formazione di efflorescenze e muffe riscontrate nelle volte reali dell'ingresso, del corridoio disimpegno, dell'ambiente 1 e della cucina (ambienti tutti immediatamente sottostanti rispetto alla terrazza dell'attrice, …), tenuto conto dei livelli igrometrici constatati a campione nella parte bassa delle pareti (…), può essere stimato nella percentuale massima del 30%”.
Ebbene, va tenuto presente che gli interventi indicati dal c.t.u. come necessari per il ripristino delle condizioni di normale fruibilità dell'immobile della convenuta (elencati a pag. 36 e 37 dell'elaborato, specificati, nel dettaglio, nel computo metrico estimativo di cui all'allegato 4.3 della consulenza e complessivamente stimati, all'esito delle osservazioni delle parti, in verosimili euro 3.578,74, oltre imprevisti, spese tecniche e IVA ) determinano sia le rimozione degli effetti dei fenomeni infiltrativi
(interamente riconducibili al difetto di manutenzione della terrazza soprastante) sia degli effetti del fenomeno umidifero che ha determinato la formazione di efflorescenze e muffe nelle volte reali dell'ingresso, del corridoio disimpegno, dell'ambiente 1 e della cucina e alla cui verificazione, secondo quanto dedotto dall'ausiliario, hanno concorso, per una misura del 30%, cause estranee al difetto di manutenzione della terrazza della odierna attrice.
E allora, considerato che la causa principale dei danni occorsi all'interno dell'appartamento di proprietà è riconducibile a omessa manutenzione del soprastante lastrico, l'odierna attrice va CP_1 condannata all'esecuzione delle opere per il ripristino delle condizioni di normale fruibilità dell'appartamento specificamente indicate dal c.t.u.
Tuttavia, fermo restando che i costi degli interventi nell'area denominata “ambiente 2” vanno integralmente posti a carico dell'attrice (trattandosi di vano non interessato dal fenomeno di umidità da risalita individuati dal c.t.u.), i costi necessari al ripristino delle volte reali dell'ingresso, del corridoio/disimpegno, dell'ambiente 1 e della cucina vanno a lei addebitati nella misura del 70%, restando invece a carico della convenuta per la restante percentuale del 30% (non potendosi, CP_1 infatti, imputare all'odierna attrice la concausa dei fenomeni di umidità da risalita riscontrata dal c.t.u).
Infine, si osserva, per inciso, che è rimasto del tutto sfornito di prova l'assunto dell'attrice secondo cui sarebbero state le convenute ad impedirle l'esecuzione delle opere sui terrazzi da lei programmati e che non è neppure condivisibile la tesi secondo cui ricorrerebbe una responsabilità, ex art. 1227 c.c., della convenuta per non averla informato tempestivamente dei danni subendi. CP_1
14 Sul punto, è sufficiente rilevare che l'adempimento dei doveri di manutenzione e custodia della terrazza gravanti sull'attrice avrebbe, a monte, evitato il verificarsi dei danni patiti dall'immobile della convenuta indipendentemente dalla necessità di segnalazioni da parte di quest'ultima. E, CP_1 inoltre, la documentazione prodotta da parte convenuta (v. doc. 28 allegato alla memoria ex art. 171 ter
n. 2 c.p.c. di parte convenuta) prova l'invio all'odierna attrice, in data 24.5.2022, da parte della convenuta di un progetto di opere di impermeabilizzazione del “terrazzo est” (ossia quello di CP_2 cui si discute) sicché è evidente che già all'epoca (e dunque prima del giudizio) ella era a conoscenza della necessità di un intervento sull'area scoperta di sua proprietà.
6. Non può, invece, trovare accoglimento l'ulteriore richiesta formulata dalla convenuta al CP_1 fine di ottenere il risarcimento del “danno da mancato parziale godimento” dell'immobile di sua proprietà, in ragione della “insalubrità” dell'ambiente domestico.
Ricordato, innanzitutto, che nel nostro ordinamento giuridico non sono configurabili ipotesi di danno in re ipsa (come chiarito anche da ultimo dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 33645/2022 in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo), si osserva, innanzitutto, che l'istante non ha minimamente dedotto né tantomeno provato il mancato utilizzo delle aree dell'immobile interessate dai fenomeni di cui si tratta (e dunque l'ipotetico danno emergente da lei subito) e che, al contempo, non ha né allegato e né provato di avere subito un danno alla salute in considerazione della insalubrità dei luoghi.
Per tale ragione, la richiesta risarcitoria così genericamente formulata non può trovare accoglimento.
6. Neppure l'ultima domanda proposta in via riconvenzionale dalle due convenute, volta a ottenere la ripetizione di una somma, pari ad euro 6.713,78, può trovare accoglimento.
Le due convenute hanno dedotto, sul punto, che nell'anno 2014 sono state eseguite alcune opere sulla copertura e sul cornicione dell'edificio e che le parti, con scrittura privata del 5.1.2014, si erano accordate per una contribuzione alle opere nella misura del 50% ciascuno, fermo restando il diritto alla ripetizione delle somme che, una volta redatte le tabelle millesimali da parte dei rispettivi tecnici di fiducia, sarebbero risultate pagate in eccesso dall'una o dall'altra parte.
E secondo la loro prospettazione, nonostante la predisposizione delle tabelle millesimali, l'attrice avrebbe omesso il pagamento in loro favore dell'importo di euro 6.713,78 che, sulla base Parte_1 delle stesse tabelle, avrebbe dovuto corrispondere alle convenute.
Sul punto, risultano però fondate le obiezioni mosse dall'odierna attrice, atteso che nella scrittura privata del 5.1.2014 invocata dalle convenute a sostegno del loro diritto (v. doc. 5 della comparsa di costituzione), premesso l'accordo secondo cui le spese per i lavori ivi indicati sarebbero state sostenute da per il 50% e da e per la restante quota del 50%, Parte_1 CP_1 CP_2 si legge testualmente: “La presente scrittura privata, avrà efficacia tra le parti, temporaneamente e cioè fino alla redazione da parte dei rispettivi tecnici incaricati, ed approvazione da parte dei proprietari del Corpo Centrale di Villa
15 Spina, di apposite tabelle millesimali e regolamento condominiale delle parti comuni disciplinanti, ai sensi di legge, le modalità e la misura della ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie dell'immobile in questione;

c) i proprietari provvederanno a compensare reciprocamente eventuali differenze di spesa che dovessero emergere, sulla base delle tabelle di ripartizione delle spese condominiali dell'immobile, quando queste saranno approvate dagli stessi.”.
E a fronte della contestazione da parte dell'attrice in ordine alla mancata approvazione delle tabelle millesimali ivi menzionate, le convenute (su cui gravava il relativo onere probatorio) non hanno provato il verificarsi dell'evento (ossia, appunto, l'avvenuta approvazione delle tabelle millesimali) cui era subordinata la perdita di efficacia dell'accordo che poneva, rispettivamente, a carico dell'attrice e delle due convenute la misura del 50% dei costi dei lavori in questione.
Né, del resto, risulta pertinente il richiamo di parte convenuta all'art. 1123 c.c., quale norma imperativa che avvalorerebbe la necessità di ripartire le spese secondo le tabelle millesimali (seppure non approvate), essendo sul punto sufficiente rammentare che la stessa disposizione prevede l'obbligo dei condomini di contribuire in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà “salva diversa convenzione”. E allora, l'accordo di ripartizione delle spese tra i condomini nella misura convenzionale indicata nella scrittura sottoscritta da tutti i condomini dell'edificio “Villa Spina” in data 5.1.2014 risulta, comunque, perfettamente valido e vincolante finché non si avvera la condizione ivi inserita.
Per tali ragioni, anche la domanda di ripetizione delle somme così formulata dalle convenute va rigettata.
*****
Avendo riguardo all'esito della lite, ricorrono le spese di lite vanno compensate tra le parti nella misura di 2/3.
Il restante 1/3 delle spese di lite va, invece, posto a carico di parte attrice, rimasta prevalentemente soccombente, e liquidata secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 (scaglione di valore da euro
26.000,01 a euro 52.000,00: parametri medi per tutte le fasi, per un ammontare di euro 7.616,00, da ridurre ad euro 2.539,00 in ragione della disposta compensazione).
Le spese della c.t.u., già liquidate con separato decreto, vanno invece poste integralmente a carico di parte attrice, rimasta soccombente rispetto alla domanda di parte convenuta (di cui aveva chiesto il rigetto) che ha reso necessaria la nomina dell'ausiliario.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:

1- RIGETTA le domande proposte da parte attrice nell'atto di citazione;

2- ORDINA a l'esecuzione delle opere di manutenzione sulla Parte_1 terrazza di sua proprietà soprastante l'immobile di (distinto in catasto al foglio 19, CP_1 particella 413, sub 3) individuate dal c.t.u., ing. nelle pagg. da 34 a 36 Persona_2
16 dell'elaborato depositato in data 10.12.2024, meglio specificate nel computo metrico estimativo di cui all'allegato 4.2, con ripartizione dei costi tra le due parti nella misura del 50% ciascuno;

3- ORDINA a l'esecuzione delle opere necessarie al ripristino delle Parte_1 condizioni di normale fruibilità dell'immobile di individuate a pag. 36 e 37 della CP_1
c.t.u. depositata in data 10.12.2024, meglio specificate nel computo metrico estimativo di cui all'allegato 4.3 della consulenza, con ripartizione dei relativi costi secondo le indicazioni di cui in parte motiva;

4- RIGETTA le restanti domande di parte convenuta;

5- COMPENSA nella misura di 2/3 le spese di lite tra le parti;

6- PONE a carico di parte attrice il restante 1/3 delle spese di lite e, per l'effetto, la condanna al pagamento in favore delle convenute di euro 2.539,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso spese generali nella misura di legge;

7- PONE definitivamente le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, a carico di parte attrice.
Così deciso in Palermo il 7.6.2025
Il Giudice
Silvia Ingrassia
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