Pubblicato il 12/01/2026

N. 00184/2026 REG.PROV.COLL.

N. 01224/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 1224 del 2023, proposto da
AE ZZ, AM ZZ e SS ZZ, rappresentati e difesi dagli avvocati Giuseppe Maria Perullo e Alessandro Sorrentino, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Frattamaggiore, non costituito in giudizio;

per l'annullamento

a) del provvedimento in data 20.1.2023 prot. n. 1807 con cui il Dirigente del III Settore del Comune di Frattamaggiore ha denegato l'istanza di permesso a costruire in data 15.7.2022 prot. n. 14899; b) di ogni altro atto preordinato, connesso e conseguente, ivi compreso, per quanto possa occorrere, il parere negativo dell'UTC in data 28.9.2022.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 15 ottobre 2025 la dott.ssa MA RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

I ricorrenti sono proprietari di un fabbricato realizzato ai primi del ‘900, sito in Frattamaggiore alla via Niglio n. 25 e composto da due piani fuori terra e sottotetti.

Affermano che, per circa un secolo il fabbricato ha avuto destinazione abitativa prevalente, essendo lo stesso accatastato (fino all’anno 2008) in categoria A1, classe 1, quanto alla particella 126, Sub 1 e in categoria C6 – classe 2, quanto al sub 2.

Esso ricade in zona territoriale omogenea A – Centro Storico del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Frattamaggiore, approvato con decreto del Presidente dell’Amministrazione Provinciale di Napoli, in data 7.11.2001 n. 884 e successiva variante parziale approvata con successivo decreto in data 5.11.2004 n. 1480.

Affermano i ricorrenti che, al momento dell’approvazione del P.R.G., l’immobile aveva destinazione abitativa prevalente e per tale ragione sarebbe stato considerato dal pianificatore come residenziale ai fini del calcolo della densità edilizia territoriale della zona omogenea A.

Deducono i ricorrenti che, previa D.I.A. del 12.2.2008 prot. n. 2959, essi eseguirono sull’immobile un intervento di manutenzione straordinaria, con opere volte al mutamento di destinazione d'uso, da abitazione ad attività scolastiche, della porzione di fabbricato al piano terra posta a sinistra dell’androne e all’intero primo piano.

In seguito a tale intervento, quindi, la parte dell’immobile accatastata ad uso abitativo ha mutato destinazione d’uso, da A1 (abitazioni signorili) a B5 (scuole e laboratori scientifici), classe 2 ed è stata effettivamente adibita all’uso scolastico fino al 2016, anno in cui l’ "Istituto Scolastico Villa dei 7 Nani sas " che lo aveva condotto in locazione, ha trasferito la propria sede altrove.

Avendo la destinazione B5 (scuola) reso difficile una nuova collocazione commerciale del fabbricato sul mercato, i ricorrenti, con istanza in data 15.7.2022 prot. n. 14899, hanno chiesto il rilascio di un permesso a costruire per mutamento di destinazione d’uso, con opere, al fine di riportare il fabbricato all’originaria funzione abitativa.

Con provvedimento in data 20.1.2023 prot. n. 1807 il Comune di Frattamaggiore ha rigettato l’istanza di permesso a costruire, richiamando il precedente parere negativo espresso dall’UTC in data 28.9.2022.

In particolare, sia con il detto parere negativo, che con il provvedimento impugnato, il Comune di Frattamaggiore ha negato l’istanza con la seguente motivazione: “il cambio a Residenziale non è previsto nelle norme d’attuazione del PRG vigente art. 5;

Sono previsti esclusivamente interventi di sostituzione edilizia con destinazione d’uso residenziale in misura non superiore alla superficie residenziale privata esistente”.

I ricorrenti, ritenendo la tesi errata, hanno impugnato il provvedimento per i seguenti motivi:

1. violazione art. 3 l. 7.8.1990 n. 241, violazione art. 12 N.T.A. del P.R.G. del Comune di Frattamaggiore, eccesso di potere per presupposto erroneo. difetto di istruttoria.

Nell’istruire la domanda il Comune avrebbe assunto come parametro normativo l’art. 5 delle N.T.A. anziché l’art. 12, che disciplina espressamente i mutamenti di destinazione d’uso, prevedendo al comma 2, la destinazione d’uso abitativa e quella scolastica come “tra loro compatibili e surrogabili ”, così consentendo il passaggio da una destinazione all’altra.

Sarebbe soddisfatta anche l’ulteriore condizione prevista dall’art. 12 per il cambio di destinazione d’uso, ossia l’invarianza del carico insediativo, poiché l’istanza è volta ad attribuire all’immobile una funzione residenziale già considerata come esistente all’epoca in cui il Piano Regolatore vigente fu approvato.

2. ulteriore profilo di contraddittorietà e contrasto con i precedenti.

La tesi del Comune, secondo cui non sarebbero ammessi mutamenti di destinazione d’uso in zona A, perché non consentiti dall’art. 5 delle NTA, si scontrerebbe con il precedente mutamento, assentito per silentium dall’Amministrazione comunale proprio in favore dei ricorrenti.

Il Comune di Frattamaggione, benchè ritualmente evocato, non si è costituito in giudizio.

All’esito dell’udienza pubblica del 15 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Il ricorso è fondato nei limiti del difetto di motivazione e di istruttoria.

2. Il provvedimento di diniego è così motivato: “si conferma il parere contrario, espresso nella seduta del 28.9.2022, “in quanto dall’esame della documentazione si ravvede che l’intervento prevede il cambio di destinazione d’uso da scolastico a residenziale”;

- con Dia n. 2959 del 12.2.2008, si certificava la destinazione a scuola;

Il cambio di destinazione non è previsto dalle norme d’attuazione del PRG vigente art. 5;

- Sono previsti esclusivamente interventi di sostituzione edilizia con destinazione residenziale in misura non superiore alla superficie residenziale privata esistente”.

L’art. 5 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Frattamaggiore nel definire la disciplina edilizia della Z.T.O. A, per quanto d’interesse, così recita: “Le destinazioni d'uso ammesse per i fabbricati da realizzare con gli interventi di sostituzione in via esemplificativa e non esaustiva, sono le seguenti:

− residenze, in misura non superiore alla superficie residenziale privata preesistente, come meglio precisato di seguito;

− studi professionali, ambulatori e centri diagnostici;

− servizi alle famiglie e alle imprese; case albergo per studenti e per anziani; alberghi e pensioni; centri culturali, biblioteche e musei; sale multimediali; credito e assicurazioni, locali per il commercio e per l'artigianato di servizio e di produzione purché non inquinante e non rumoroso; i bar, ristoranti, locali per il tempo libero (circoli culturali e ricreativi) e agenzie.”.

La disposizione va coordinata con l’art. 12 delle N.T.A. che disciplina le “destinazioni compatibili ”. Al fine di rendere flessibile il sistema delle destinazioni d’uso, per evitare la paralisi delle attività e favorire la modifica di usi incongrui con la z.t.o., il pianificatore ha individuato, per ciascuna delle Z.T.O. previste, gruppi di destinazioni d’uso tra loro “compatibili e surrogabili ”, stabilendo, proprio per la Z.T.O. A, tra le “utilizzazioni compatibili e tra loro surrogabili: “a) abitazioni ad uso residenziale privato” e “g) strutture per l’istruzione a scala di quartiere;”.

La norma, inoltre, prevede talune condizioni alle quali è subordinata la modifica di destinazione d’uso. Per la modifica di destinazione in residenziale, è prevista la verifica dell’invarianza del carico insediativo. La norma prevede, infatti, che: “− la variazione d’uso a favore delle unità abitative (punti a),b) e c)) ed attività ricettive (punto e)) è consentito sempre che, nell’ambito dello stesso edificio o di edifici ricadenti nella stessa zona territoriale omogenea venga eseguito contestualmente una variazione d’uso di riduzione almeno, per stesso numero di vani di unità abitative, in modo da non aumentare nel complesso il numero di vani residenziali. E’ necessario altresì che le unità abitative e le attività ricettive dispongono di un’area pertinenziale a parcheggio in misura non minore di 1 mq per ogni 10 mc v.p.p. di costruzione.”.

Alla stregua del combinato disposto dell’art. 5 e 12 delle N.T.A. nella Z.T.O. A è prevista la fungibilità tra uso residenziale e uso scolastico, ove sussista invarianza del carico insediativo.

La motivazione del diniego non tiene in alcun conto la previsione di cui all’art. 12 N.T.A. del P.R.G., limitandosi ad affermare che la modifica di destinazione d’uso non è prevista – al di fuori degli interventi di sostituzione edilizia – dall’art. 5.

In tal modo, il Comune ha valutato l’istanza senza effettuare la dovuta istruttoria sugli ulteriori presupposti di applicazione dell’art. 12 NTA del PRG e, in particolare, sull’invarianza del carico insediativo prevista dalla disposizione.

3. Per tali ragioni il provvedimento impugnato deve essere annullato. In via conformativa, il Comune dovrà verificare la sussistenza degli altri presupposti del rilascio del titolo edilizio volto alla modifica di destinazione d’uso da scolastica a residenziale, tra i quali anche l’invarianza del peso insediativo, tenuto conto della destinazione d’uso che l’edificio possedeva al tempo della redazione del P.R.G. vigente.

4. La natura interpretativa delle questioni esaminate, giustifica l’integrale compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie nei termini di cui in motivazione e, per l’effetto, annulla il provvedimento impugnato. Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 15 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

NN LA, Presidente

Daria Valletta, Primo Referendario

MA RI, Primo Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
MA RI	NN LA

IL SEGRETARIO