N. R.G. 1364/2024
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'Appello di Bari, Prima Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
Dott.ssa Maria Mitola Presidente
Dott. Michele Prencipe Consigliere
Dott. Gaetano Labianca Consigliere rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al nr. Rg. 1364/2024 promossa da
in persona del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli Parte_1 avv.ti Luigi Loperfido e dall'avv. Pietro Aurelio Aquilino, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

- appellante - nei confronti di
e rappresentati e difesi dall'avv. Antonio Controparte_1 Controparte_2
LV ed elettivamente domiciliati presso il suo studio;

- appellati -
Oggetto: appello in materia di opposizione all'esecuzione ex art. 615, co. 1 c.p.c.
Conclusioni delle parti: come da note scritte per l'udienza cartolare del 16.12.2025.
Fatto.
Con atto di appello ritualmente notificato in data 14.10.2024, la società Parte_1 impugnava la sentenza nr. 1128/2024, pubblicata il 22.04.2024, notificata il 14.09.2024,
[...] con la quale il Tribunale di Foggia aveva accolto l'opposizione spiegata da e Controparte_2
avverso l'atto di precetto notificato in data 11.04.2023, per il pagamento Controparte_1 della somma di € 75.000 (oltre interessi e spese di precetto), a titolo di saldo prezzo asseritamente ancora dovuto in esecuzione del contratto di compravendita immobiliare stipulato tra le parti con atto per notar del 30.10.2008 (Rep. n. 40086/Racc. n. 20056, Persona_1 munito di formula esecutiva il 17.02.2023), per l'effetto dichiarandolo nullo ed inefficace e condannando essa opposta al pagamento delle spese di lite.
All'uopo, premetteva:
- che, con atto di citazione in opposizione al precetto, notificato il 24.04.2023, Controparte_2
e avevano adito il Tribunale di Foggia, affinché così provvedesse: Controparte_1 pagina 1 di 12 “in via preliminare, inaudita altera parte, sospendere gli effetti dell'efficacia esecutiva del titolo esecutivo e dell'opposto precetto, sussistendone le condizioni ed i presupposti di legge;

- nel merito, previa dichiarazione della legittimità e dell'ammissibilità della spiegata opposizione, accertare e dichiarare il difetto del titolo esecutivo in precetto, atteso che la somma precettata è stata già corrisposta dagli opponenti, oltre che quietanzata e contabilizzata dall'opposta;
- dichiarare, conseguentemente, l'inefficacia e nullità dell'atto di precetto notificato e
l'insussistenza del diritto dell'opposta di procedere ad esecuzione sulla scorta del titolo indicati nell'opposto atto;
- condannare la convenuta, in caso di inutile resistenza, al pagamento dei compensi del presente giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”;
- che gli opponenti avevano asserito di aver ottemperato al pagamento di quanto intimato mediante accollo di quota del mutuo ipotecario gravante su essa opposta;

- che, dopo la stipula del contratto di mutuo ipotecario con la ( del CP_3 Per_1
30.10.2008, rep. 40.087) successivamente all'acquisto degli immobili, invece di accreditare le somme sul conto di essa alienante (come convenuto in rogito), aveva asserito di aver utilizzato parte della somma mutuata per estinguere la quota di mutuo n. 4, pari ad euro 75.000,00, che essa società - in differente rogito notarile (Rep. 39823/19863, denominato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”), aveva stipulato con la CP_4
- che gli opponenti avevano esibito, quale prova dell'avvenuto pagamento di euro 75.000,00, una ricevuta bancaria generica, con la causale "estinz. quota n.4 mutuo frazionato la
[...]
, dalla quale nulla si evinceva in ordine al beneficiario del pagamento, né sul Parte_1 numero di conto del beneficiario, asserendo che, avendo la emesso Parte_1 fattura a seguito della vendita con conseguente contabilizzazione della stessa, gli opponenti avessero assolto al pagamento, erroneamente considerando la fattura contabilizzata come quietanza di pagamento;

- che, con il contratto di compravendita per rogito del notaio rep.40086 del Per_1
30.10.2008, avente ad oggetto un appartamento ed una autorimessa (entrambi facenti parte del complesso edilizio denominato “Lotto 1” nel Piano di Lottizzazione “C2 fra Via Dante e Via Verdi” in
Vieste, distinte in catasto, rispettivamente l'appartamento al foglio 12, particella 4420 sub 10, piano 1, interno 2, scala A, cat. A3, vani 5, R.C. 490,63 e locale a piano seminterrato ad uso autorimessa al foglio 12, particella 4420 sub 27, piano S1, interno 2, scala B, cat. C/6, cl.2^, mq.15, R.C. 75,92), parte opponente aveva assunto l'impegno di pagare euro cinquantaduemila/00 mediante assegni analiticamente indicati, euro cinquemila/00 a mezzo giroconto bancario sul conto della società venditrice in data 11.09.2008 e la restante parte da corrisponderle entro tre giorni dalla stipula;

- che, al contratto di compravendita, era seguita la stipula di un mutuo ipotecario tra parte opponente e la con il medesimo notaio (rep.40087), con il quale e Controparte_5 CP_2
pagina 2 di 12 avevano percepito la somma di € 97.260,00, che avrebbero dovuto girare - per quanto CP_1 di competenza - ad essa venditrice in ottemperanza agli impegni assunti nel contratto di vendita, per poter correttamente adempiere al saldo del pagamento dell'immobile acquistato;

- che gli opponenti, per esplicita ammissione, non avevano ottemperato all'obbligazione assunta nella compravendita, non effettuando alcun versamento sul conto corrente ad essa intestato, rimanendo così inadempienti alle obbligazioni assunte;

- che la sentenza di primo grado aveva erroneamente accolto l'opposizione, senza considerare l'inadempimento contrattuale di parte appellata, posto che, premesso che “… la porzione immobiliare in oggetto è formalmente gravata dall'ipoteca di Euro centocinquantamila (€150.000)
a garanzia di una quota di mutuo di Euro settantacinquemila (€75.000) dipendente dal contratto di mutuo stipulato dalla società alienante con la , da me notaio ricevuto in data CP_5
28.07.2006, repertorio n.34570, … e successivo “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso” da me notaio ricevuto in data 18.09.2008...” e “…che la detta quota di mutuo è stata estinta in data odierna”, gli acquirenti non avevano rispettato le clausole contenute nel rogito, secondo cui “… al fine del pagamento della suddetta somma di euro sessantacinquemila/00 la parte acquirente utilizzerà parte del netto ricavato della somma che le sarà erogata dalla , filiale di Vieste, a seguito della stipula CP_5 di un contratto di mutuo da effettuarsi in data odierna e con atto immediatamente successivo al presente con contestuale concessione di ipoteca sugli immobili oggetto del presente atto”; “… La parte acquirente conferisce fin d'ora alla banca mutuante mandato irrevocabile anche nell'interesse della parte venditrice, ai sensi dell'art.1723 comma 2 cc, affinché la suddetta somma di euro sessantacinquemila da erogarsi, sia direttamente accreditata su un conto corrente bancario intestato alla società venditrice."; "le parti convengono espressamente che la documentazione bancaria, dalla quale risulti l'avvenuto accredito di cui sopra a favore della parte venditrice, costituirà prova, a tutti gli effetti, dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo e definitiva liberatoria quietanza";
- che l'assunzione nel successivo contratto di mutuo con la banca di altre obbligazioni, in evidente contrasto con quelle già convenute nell'atto di compravendita, non poteva essere considerata circostanza liberatoria dei debitori, essendo tale comportamento sintomatico del fatto di non aver operato secondo buona fede;

- che, una volta ottenuta la somma erogata a titolo di mutuo, i mutuatari avrebbero dovuto dar corso all'adempimento delle obbligazioni così come assunte nella compravendita immobiliare ed accertarsi che il pagamento venisse accreditato sul conto della società venditrice (avendo dichiarato di conferire alla banca mandato irrevocabile di pagamento sul conto della società venditrice);
- che, invero, non sussistendo un contratto di accollo, il rogito notarile (Rep.39823/19863 denominato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e
pagina 3 di 12 revisione delle modalità di rimborso con garanzia ipotecaria ex art.38 e seguenti del D.lgs del
01.09.1993 n.385”) costituiva un contratto intercorrente tra la e la società CP_5 [...]
rispetto al quale parte opponente era soggetto terzo;
Parte_1
- che, peraltro, il Giudice di prime cure aveva errato nel ritenere che la prova dell'avvenuto pagamento fosse stata raggiunta mediante l'esibizione della predetta ricevuta di bonifico, in quanto generica, priva dell'indicazione del soggetto beneficiario (numero di conto corrente, il codice IBAN o BIC) e, comunque, non rispondente a quanto previsto dal contratto di compravendita, per il quale soltanto “la documentazione bancaria, dalla quale risulti l'avvenuto accredito di cui sopra a favore della venditrice costituirà prova, a tutti gli effetti dell'avvenuto pagamento dell'intero prezzo e definitiva liberatoria e quietanza”;
- che, invece, il Giudice di prime cure aveva ritenuto raggiunto la suddetta prova sul presupposto che la aveva promosso esecuzione immobiliare nei confronti de CP_5 [...]
a distanza di anni, per un importo inferiore al debito originario, pignorando Parte_1 alcune quote indicate nel contratto “frazionamento di mutuo”, escludendo la quota n. 4 indicata nella causale del bonifico, omettendo di valutare che, negli anni, essa aveva comunque effettuato dei pagamenti alla a fronte del mutuo iniziale e che, in ogni caso, gravava ancora CP_4
l'originaria ipoteca per l'intero importo sull'immobile come dimostrato dalla produzione della visura ipocatastale agli atti;

- che il Giudice di prime cure aveva omesso di considerare l'esistenza della trascrizione ipotecaria a favore della per un importo originario pari ad € 745.000,00, avente ancora CP_5 all'attualità piena efficacia e non risultando alcuna riduzione, come da esibita documentazione;

- che, sul punto, ai sensi della L. 40/2007, la banca mutuante avrebbe avuto l'onere di comunicare agli uffici competenti l'avvenuta estinzione del mutuo (nel caso di specie la riduzione della quota) nei successivi giorni trenta dalla stipula dell'atto di compravendita;

- che, pertanto, la circostanza che la banca aveva promosso una esecuzione immobiliare per un importo inferiore a quello del mutuo complessivo, senza che fosse mai stato ridotto il mutuo iniziale, non provava che effettivamente gli importi di cui alla contabile prodotta da controparte fossero effettivamente confluiti nel pagamento del mutuo e che la riduzione fosse ascrivibile al pagamento di terzi;

- che, peraltro, non poteva ritenersi che il pignoramento operato dalla banca nei confronti dei debitori a distanza di tre anni dalle vendite, per un importo inferiore a quello complessivo indicato Per_ in ipoteca, potesse trovare un indizio nella relazione del dott. prodotta, dal momento che detta relazione certificava che le somme che avrebbero dovuto essere accreditate sui conti del
[...] non erano mai transitati;
Parte_1
- che il Tribunale avrebbe dovuto dare maggiore rilievo alla vicenda penale sottostante, che costituiva la chiave di lettura della vicenda, posto che il era stato incaricato per conto CP_2 della di periziare i lavori de la ai fini dell'erogazione del mutuo CP_6 Parte_1
pagina 4 di 12 fondiario conseguente agli stati di avanzamento dei lavori, come evidenziato nella richiesta di rinvio a giudizio prodotta in atti, a riprova che il comportamento degli appellati non poteva essere giudicato imparziale;

- che, sebbene il Giudice di prime cure avesse compreso il “chiaro difetto di coordinamento tra i due contratti (di compravendita e di mutuo) stipulati nello stesso giorno dal medesimo notaio rogante”, aveva ignorato che costituiva circostanza notoria che i notai, per i contratti di mutuo, disponevano secondo le indicazioni ricevute dal soggetto mutuante, per spiegare la ragione della differente destinazione finale dei soldi non più accreditati sul conto della società venditrice.
Tanto premesso, previa richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, rassegnava le seguenti conclusioni:” riformare la gravata sentenza per le ragioni indicate in narrativa dichiarando gli appellati inadempienti alle obbligazioni contrattuali e pertanto debitori della somma di €75.000,00 nei confronti della in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore e per l'effetto condannarli al pagamento di detta somma oltre interessi e svalutazione dal mancato pagamento fino al soddisfo;
con vittoria di spese, diritti ed onorario del doppio grado di giudizio, ponendo le stesse definitivamente a carico degli appellati”.
Si costituivano e , i quali evidenziavano: Controparte_1 Controparte_2
- che, prima della vendita, su tutti gli immobili (appartamenti e locali) realizzati dall'opposta gravava ipoteca dipendente dal contratto di mutuo stipulato tra la società alienante e la sempre col notaio , in data 28.07.2006 (rep.34570), per l'importo di Controparte_5 Per_1 euro 750.000,00;
- che, onde poter procedere alla vendita degli immobili ai singoli acquirenti, la e CP_3
l'opposta avevano stipulato “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso” a rogito del notaio del Per_1
18.09.2002 (rep.39823);
- che, a seguito di detto frazionamento del mutuo in singole quote, la quota n. 4, comprendente gli immobili oggetto di vendita all'opponente, era stata gravata di ipoteca per € 150.000,00, a garanzia di una quota di mutuo dell'opposta, di importo pari ad € 75.000,00;
- che il giorno della stipula dell'atto di compravendita aveva stipulato, in concomitanza, contratto di mutuo sempre a rogito del notar e, d'accordo con la , aveva utilizzato Per_1 CP_5 la somma mutuata, relativamente alla somma di € 75.000,00, per estinguere la quota di mutuo n.
4, di pari importo, gravante sull'opposta;
- che detta operazione, con la quale veniva corrisposta la somma all'istituto di credito ed estinta la quota di mutuo n. 4, era stata regolarmente quietanzata e contabilizzata, sia dall'istituto di credito che dalla società che avevano rilasciato entrambe quietanza e Parte_1 fattura, ed avevano annotato l'operazione nelle rispettive contabilità;
- che la prova dell'avvenuto pagamento di tutte le somme relative al pagamento della riferita compravendita, ivi compresa, quindi, anche della pretesa somma di € 75.000,00 da parte di pagina 5 di 12 e , rinveniva dai seguenti documenti, inoppugnabili in quanto atti pubblici o CP_1 CP_2 provenienti e formati dalla stessa appellante:
a) atto di frazionamento del mutuo della soc. (“atto di riduzione di Parte_1 somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, ricevuto sempre dal Notaio in data 18.09.2002, rep.39823/19863); Per_1
b) contratto di mutuo, stipulato da e con la in data 30.10.2008 CP_1 CP_2 CP_5
(rep.40.087);
c) atto di compravendita, stipulato da e con la in CP_1 CP_2 Parte_1 data 30.10.2008 (rep.40.086);
d) distinta bancaria del 30.10.2008, con ordine di e alla CP_5 CP_1 CP_2
di procedere alla estinzione della quota n.4 di mutuo, per l'importo di CP_5
€.75.000,00, gravante sulla soc. la Parte_1
e) ricevuta bancaria del 30.10.2008, attestante l'esecuzione della “estinzione CP_5 quota n.4 mutuo frazionato giusta disposizione di pagamento di Parte_1
e ; CP_2 CP_1
f) estratto del conto corrente di riportante l'operazione di pagamento ed Controparte_7 estinzione della “quota n.4 mutuo frazionato;
Parte_1
g) fattura n.5/2008 del 30.10.2008, con allegata scheda tecnica, di vendita emessa da
[...] in favore di e;
Parte_1 CP_1 CP_2
h) estratto libro giornale della soc. attestante l'avvenuta Parte_1 contabilizzazione della fattura n.5/2008, emessa in favore di e , nonché delle CP_1 CP_2 somme ricevute in contanti per €.57 mila nonché l'avvenuta estinzione del mutuo bancario frazionato per €.75 mila, con espresso rimando alla riferita fattura di vendita;

i) bilancio di esercizio al 31.12.2008 della soc. Parte_1
l) atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 21.12.2011 da in danno della CP_5 società alienante;

m) atto di pignoramento della in danno della società CP_5 Parte_1 del 17.12.2011 ed atto di opposizione al pignoramento della soc.
[...] Parte_1 del 09.01.2012.
[...]
Tanto premesso, concludeva per il rigetto dell'appello con il favore delle spese di lite.
All'udienza del 16.12.2025, la causa è stata decisa ex art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c.
Diritto.
I motivi di appello vertono sull'omessa valutazione dell'inadempimento degli appellati alle obbligazioni contenute nel contratto di compravendita, sulla carenza di prova dell'avvenuto pagamento della quota n. 4) del mutuo ipotecario (frazionato) intestato alla
[...]
sulla sussistenza dell'intera iscrizione ipotecaria nei confronti della società Parte_1
pagina 6 di 12 venditrice per l'originario importo, sulla mancata valutazione da parte del giudice di prime cure del procedimento penale a carico del direttore della filiale della . CP_3
Essi possono essere trattati congiuntamente, e sono infondati.
Il primo giudice ha argomentato:
- che doveva escludersi, nella specie, un'ipotesi di accollo parziale del mutuo della società alienante da parte dell'acquirente/opponente, in mancanza di un'espressa convenzione in tal senso tra debitore e terzo;

- che la vicenda doveva tuttavia inquadrarsi nel c.d. “collegamento negoziale,” rappresentato:
1) dal frazionamento del mutuo della società costruttrice in 10 quote, in vista della successiva vendita degli immobili da ultimare della società costruttrice;

2) dalla compravendita dell'opponente, datata 30/10/2008;
3) dal mutuo contratto in pari data dagli opponenti con la stessa , al fine di disporre di CP_3
(parte) della provvista necessaria al pagamento del prezzo della vendita;

4) dal fatto che la somma di € 75.000,00 (corrispondente al residuo corrispettivo della vendita) doveva servire alla venditrice per adempiere, a sua volta, al proprio obbligo previsto nel contratto di compravendita di provvedere alla cancellazione dell'ipoteca gravante sulla quota n. 4, previa estinzione del relativo debito con la banca mutuante, onde garantire evidentemente all'acquirente il trasferimento di beni liberi da gravami;

5) dal fatto che, nonostante il difetto di coordinamento esistente tra i due contratti (di compravendita e di mutuo), stipulati nel medesimo giorno dallo stesso notaio rogante, vi era sufficiente riscontro che la somma di € 75.000,00, benché non transitata su conto intestato alla venditrice (come previsto nell'atto di compravendita), avesse comunque avuto, quale destinazione finale, l'estinzione della quota n. 4 di mutuo, in forza della clausola di cui al punto n. 3 del pgf.
“provenienza” del contratto di mutuo del 30/10/2008 (che, a differenza di quanto previsto nell'atto di compravendita, poneva a carico della parte mutuataria l'obbligo di cancellare l'ipoteca posta a garanzia della quota n. 4, una volta estinto il relativo debito), precisando “al riguardo, la parte mutuataria autorizza a prelevare dal netto ricavo del presente finanziamento le CP_5 somme necessarie come da disposizione che viene fornita a parte”;
6) dalla circostanza che la destinazione finale della predetta somma alla banca mutuante era sufficientemente documentata dalla ricevuta bancaria del 31/10/2008 rilasciata a seguito della disposizione di pagamento inoltrata il 30/10/2008 dagli opponenti, contenente l'espressa indicazione “vostra disposizione estinz. quota n. 4 mutuo frazionato , Parte_1 nonché dall'estratto del conto corrente intestato agli opponenti che annotava, immediatamente dopo l'accredito dell'intera somma mutuata, un addebito di € 75.000 con valuta 30/10/2008, recante la stessa dicitura quale descrizione dell'operazione;
7) dall'indizio preciso che, nonostante tale ricevuta non recasse l'espressa indicazione del beneficiario del pagamento, la certa e definitiva riprova dell'avvenuta estinzione della quota n. 4
pagina 7 di 12 di mutuo (a mezzo del versamento, da parte degli opponenti, della somma di € 75.000 ancora dovuta sul prezzo complessivo indicato in atto di € 132.000, dopo il pacifico versamento di €
57.500 a mezzo di assegni circolari) fosse costituita proprio dal pignoramento immobiliare trascritto in data 21/12/2011 da in danno della società alienante, che non aveva CP_5 attinto gli immobili acquistati dall'opponente, giusta precetto notificato dalla banca il 9/11/2011.
Ora, rispetto alle suesposte motivazioni, parte appellante ha insistito sul fatto che la trascrizione dell'ipoteca a favore della fosse ancora in essere per l'intero importo (di € CP_3
745.000,00), laddove la banca mutuante – in caso di pagamento da parte del terzo – avrebbe avuto l'onere di comunicare agli Uffici competenti la estinzione parziale del mutuo.
A tale motivo, è agevole replicare che, in tema di mutuo fondiario, la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che “l'acquirente di singola unità immobiliare che abbia integralmente corrisposto al costruttore il prezzo di acquisto, senza parziale accollo del mutuo a garanzia del quale era stata iscritta ipoteca sull'intero fabbricato, ha diritto ad ottenere la suddivisione del finanziamento in misura proporzionale all'unità medesima, nonché il correlativo frazionamento, nei limiti di tale quota, dell'ipoteca predetta, ma non la cancellazione di quest'ultima, a tal fine occorrendo, invece, che, contestualmente o successivamente al frazionamento, venga corrisposto, alla banca mutuante, l'importo di tale quota, giacché, in caso contrario, l'istituto di credito pur senza essere stato soddisfatto, perderebbe la propria garanzia ipotecaria per la sola ragione che
'inter alios' si è conclusa una vendita o un'assegnazione senza nessun accollo del mutuo" (v. Cass.
175/2025; v. anche ord. 1367/2017, secondo cui “In base all'art. 39, comma 6, del D.Lgs. 1° settembre 1993 n. 385, gli acquirenti di singole unità immobiliari hanno il diritto di ottenere la suddivisione del mutuo in quote proporzionali alle unità stesse e il frazionamento dell'ipoteca, in correlazione a tali quote, su ciascuna unità. Tale principio non può trovare applicazione nel differente caso in cui una o più unità immobiliari soggette ad ipoteca per l'intero importo del finanziamento siano alienate senza alcun accollo di quota di esso da parte dell'acquirente.
In tale eventualità, quindi, l'ipoteca continuerà a gravare per l'intero sull'unità immobiliare alienata fino a che l'originario debitore non ne otterrà la liberazione, estinguendo la relativa quota del finanziamento. In caso di frazionamento successivo alla vendita, l'acquirente potrà ottenere la limitazione dell'importo dell'iscrizione ipotecaria sul bene nei limiti della correlativa quota del finanziamento, ma non certamente la cancellazione della stessa”.
Ed invero, la garanzia ipotecaria in favore del creditore fondiario non può certo svanire nel nulla per effetto del frazionamento richiesto dall'acquirente della singola unità immobiliare che non si sia accollato la quota di mutuo ad essa riferibile: se tanto dovesse avvenire per tutte le unità del complesso immobiliare, la garanzia ipotecaria resterebbe lettera morta e il creditore sarebbe privato di ogni tutela, nonostante il principio di indivisibilità dell'ipoteca.
Quanto al motivo legato all'inadempimento al contratto di compravendita, è evidente che non vi è alcun inadempimento da parte degli acquirenti/opponenti, posto che – come già detto dal primo pagina 8 di 12 Giudice – pur non essendovi evidenza di un accollo parziale del mutuo, vi è l'espressa autorizzazione - nel contratto di mutuo ipotecario stipulato tra la e gli appellati, CP_3 stipulato il 30.10.2008 - acché l'istituto di credito prelevasse, dall'importo complessivo del mutuo la somma di € 75.000,00, per estinguere la quota n. 4) del mutuo contratto dalla società
[...] con la stessa;
si legge, invero, al paragrafo “provenienza” Parte_1 CP_3 del mutuo che, per quanto concerne gli immobili pervenuti a e , essi sono CP_1 CP_2 gravati da “… ipoteca di Euro centocinquantamila (€ 150.000,00), a garanzia di una quota di mutuo di Euro settantacinquemila (€ 75.000,00), dipendente dal contratto di mutuo, stipulato tra la Società alienante con la , da me Notaio ricevuto in data 28 luglio 2006, Controparte_5 repertorio n. 34570, registrato a Manfredonia il 3 agosto 2006 al n. 2475/1T, iscritto a Foggia il 4 agosto 2006 ai numeri 19063/3697, e successivo “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, da me Notaio ricevuto in data 18 settembre 2008, repertorio n. 39823/19863, registrato a Manfredonia il 25 settembre
2008 al n. 4237/1T in corso di annotamento, formalità che la parte mutuataria si impegna a cancellare a propria cura e spese una volta estinto il relativo debito. Al riguardo, la parte mutuataria autorizza la bancApulia a prelevare dal netto ricavo del presente finanziamento le somme necessarie come da disposizione che viene fornita a parte”.
Dunque, nel contratto di mutuo in questione, si prevede, da parte dei mutuatari, l'autorizzazione alla banca a prelevare, dal netto ricavo del finanziamento ipotecario, le somme necessarie ad estinguere la quota del mutuo di € 75.000,00, stipulato dalla medesima banca con la società
[...]
garantita da ipoteca per € 150.000,00, e concernente gli immobili Parte_1 compravenduti dalla parte opponente, giusto “atto di riduzione di somma, quietanza a saldo, svincolo di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, stipulato dal notaio
[...]
in data 18.9.2008 (rep. n. 39823/19863 registrato a Manfredonia il 25.9.2008 al n. Per_1
4237/IT in corso di annotamento), ipoteca che la parte mutuataria si impegnava a cancellare a propria cura e spese, una volta estinto il relativo debito.
Ne deriva che, sussistendo ricevuta bancaria del 30.10.2008 (doc. 5), rilasciata dalla banca a seguito di disposizione di pagamento dei mutuatari (doc. 4), contenente l'espressa indicazione
“Vostra disposizione estinzione quota n. 4 del mutuo frazionato , Parte_1 nonché copia dell'estratto del conto corrente intestato agli opponenti (da cui emerge un addebito di € 75.000 con valuta 30/10/2008, recante la stessa dicitura quale descrizione dell'operazione), non v'è alcun dubbio che detta somma sia stata effettivamente prelevata dall'istituto di credito e destinata ad estinguere la quota parte di mutuo ipotecario frazionato della società venditrice corrispondente alla quota n. 4), concernente gli immobili acquistati dagli opponenti e per i quali la società venditrice aveva rilasciato fattura, regolarmente annotata nelle scritture contabili.
pagina 9 di 12 Ed invero, pur non essendovi corrispondenza tra il detto mutuo ipotecario e il contratto di compravendita stipulato con la società (v. contratto di compravendita del Parte_1
30.10.2008), risulta al contempo:
- che l'immobile acquistato dalla opponente era gravato da ipoteca di € 150.000,00, a garanzia di una quota di mutuo di € 75.000,00, dipendente a sua volta dal contratto stipulato con la in data 28.7.2006 e successivo atto di “riduzione di somma quietanza a saldo, svincolo CP_3 di beni, frazionamento e revisione delle modalità di rimborso”, ricevuto in data 18.9.2008 (rep. n.
39823/19863 registrato a Manfredonia il 25.9.2008 al n. 4237/I);
- che, nel contratto di compravendita del 30.10.2008, si dà atto che la quota di mutuo viene estinta dalla società “in data odierna”;
- che, in pari data (30.10.2008), risulta il mandato alla dei mutuatari a prelevare CP_3
l'importo di € 75.000,00 per estinguere la quota n. 4 del mutuo ipotecario frazionato, corrispondente, per l'appunto, agli immobili acquistati da e . CP_1 CP_2
Ne deriva che nessun dubbio può sussistere sulla prova del pagamento, effettuato in data
31.10.2008, per estinguere la quota n. 4 del mutuo ipotecario contratto dalla Parte_1
corrispondente ai € 75.000,00, dovuti quale saldo prezzo del contratto di
[...] compravendita.
In pratica, le parti si sono accordate perché la quota n. 4 del mutuo della Parte_1 venisse corrisposta direttamente dalla parte acquirente, pur senza far subentrare quest'ultima formalmente nel contratto tramite un accollo liberatorio una volta frazionato il mutuo;
in questo modo, il notaio ha potuto egualmente stipulare pur senza cancellazione dell'ipoteca e gli acquirenti hanno potuto acquistare un immobile ipotecato per un debito che non si sono accollati, evitando così l'accollo di mutuo che avrebbe previsto un fascio di obbligazioni ulteriori in capo all'accollante
(accanto alla semplice suddivisione del debito in quote e correlato frazionamento di ipoteca, per ogni singola quota si tende infatti a mutare termini e modalità di rimborso, tassi di interesse e penali di estinzioni anticipate).
La riprova che la somma di € 75.000,00 abbia effettivamente avuto, quale destinazione finale, la estinzione della quota n. 4 del mutuo in capo alla , è – come detto dal Controparte_8 primo giudice - data dal fatto che il pignoramento immobiliare trascritto in data 21.11.2011 in danno della società alienante non ha attinto gli immobili degli opponenti (fgl. 12, p.lla 4420, sub.
10 e 27), ma solo gli immobili corrispondenti alle quote di mutuo non estinte dalla mutuataria (e non corrispondenti all'intero importo, bensì ad un minor debito residuo).
Peraltro, laddove – come adombrato nell'atto di appello – la società avesse effettivamente corrisposto alla banca dei pagamenti a fronte del mutuo iniziale comprensivi della quota n. 4), avrebbe dovuto adeguatamente comprovare sul piano documentale tale allegazione, che è rimasta a livello di una mera asserzione.
pagina 10 di 12 A tanto deve aggiungersi la fattura di vendita n. 05 del 30.10.2008, rilasciata dalla
[...] in favore di e , l'estratto del libro giornale attestante Parte_1 CP_1 CP_2
l'inserimento della fattura nelle scritte contabili della società, il bilancio di esercizio al 31.12.2008, dai quali emerge l'avvenuta corresponsione del pagamento del corrispettivo da parte della acquirente.
Ed invero, oltre a quanto esposto dal primo giudice, deve pure aggiungersi che, nella fattura emessa, è dedotto che - quanto alle modalità di pagamento del prezzo - € 57.000,00 sono da corrispondere a mezzo “caparre” (la circostanza non è in contestazione), mentre € 75.000,00 mediante “mutuo”.
Quanto all'ulteriore motivo di appello, legato al fatto che il giudice di primo grado non avrebbe prestato la dovuta attenzione nel considerare gli atti del procedimento penale a carico del direttore della , imputato del reato di cui agli artt. 629 e 640 c.p., va detto che dagli CP_3 atti del procedimento penale non si evince affatto che la somma prelevata dal mutuo ipotecario non sia stata destinata all'estinzione della quota n. 4) del mutuo intestato alla società la
[...]
al contrario, rileva che il pignoramento immobiliare non ha attinto gli immobili degli Parte_1 opponenti.
In conclusione, non vi sono i presupposti per l'accoglimento dell'appello, che va rigettato.
Venendo adesso alle spese di lite del grado, in considerazione del rigetto integrale dell'appello, queste seguono la soccombenza nella misura liquidata nel dispositivo, con applicazione dei parametri fissati dal D.M. n. 55/2014 e successive modificazioni (scaglione da € 52.000 a €
260.000, parametri minimi data la non particolare complessità delle questioni trattate).
Deve darsi atto, infine, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater Tusg, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato a norma dei co. 1 e 1-bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, sezione Prima Civile, disatteso ogni diverso motivo, istanza o deduzione, decidendo definitivamente sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 1128/2024, pubblicata il 22.04.2024, emessa dal Tribunale di Foggia nel giudizio RG n. 2511/2023, così provvede:
- rigetta l'appello perché infondato;

- dichiara tenuto e condanna l'appellante al pagamento in favore di e Controparte_1
delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in complessivi € Controparte_2
7.160,00, oltre rimborso forfettario spese generali nella misura del 15%, Iva e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario;

- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato che viene posto a carico dell'impugnante in osservanza dell'art. 13 co.

1- quater D.P.R. 115/02, nel testo inserito dall'art. 1 co. 17° l. 228/12.
pagina 11 di 12 Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 16.12.2025.
Il Consigliere rel./est.
Dr. Gaetano Labianca

Il Presidente
Dr.ssa Maria Mitola
pagina 12 di 12