TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
Verbale di udienza

R.G. n. 3883/2021
All'udienza del 27.05.2025, davanti al giudice dott.ssa Valentina Giasi, è comparso per parte ricorrente, presente personalmente, l'Avv. Cassoni, che rinuncia alla domanda di pagamento dei canoni maturati, riservando all'esito del presente giudizio l'eventuale esercizio dell'azione per il recupero. Conferma che gli oneri condominiali risultano interamente versati dalla parte ricorrente, come documentato in atti. Insiste per l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della parte conduttrice e per la condanna al pagamento delle spese legali.
Per la parte resistente compare l'Avv. Fiorentini, la quale prende atto della rinuncia della parte ricorrente alla domanda di pagamento dei canoni, si riporta ai propri scritti, insiste per il rigetto delle domande avversarie, insiste per l'accoglimento delle istanze istruttorie e per l'accoglimento delle domande riconvenzionali con condanna della controparte al pagamento delle spese di lite.
I difensori svolgono discussione orale e si riportano agli scritti difensivi ed alle note finali depositate.
Il Giudice, sentita breve discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio il Giudice decide come da separato provvedimento.
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LATINA
Sezione Seconda Civile
in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Valentina
Giasi, all'udienza del 27.05.2025 all'esito della camera di consiglio ha pronunciato la seguente

SENTENZA ex art. 429 comma 1^ c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al numero 3883 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021 promossa

DA
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. Sandra Cassoni, come da procura in atti;

-parte ricorrente-
CONTRO
(C.F. ) e _1 C.F._2 CP_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'Avv. Andrea C.F._3
Scrimali e dall'Avv. Francesca Fiorentini, come da procura in atti;

-parte resistente-
FATTO E DIRITTO
Con atto di intimazione ritualmente notificato rappresentava Parte_1 di essere proprietaria dell'immobile sito in Latina, via G. B. Grassi, n. 6, scala Q, piano 2, int. 10, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Latina al foglio 140, alla particella 59, sub 22, categoria A/4, vani 2,5, rendita catastale € 87,80, e di averlo concesso in locazione per uso abitativo a e in data 21.03.2020 con contratto _1 CP_2 regolarmente registrato.
deduceva la violazione da parte dei conduttori della clausola Parte_1 contrattuale che prevedeva il pagamento del canone mensile di € 340,00 da corrispondere entro il venti di ogni mese e l'omesso pagamento dei
2 canoni dal mese di luglio 2020 a gennaio 2021 per una morosità complessiva di € 2.380,00, oltre oneri condominiali. Per tali ragioni la parte intimante chiedeva all'intestato Tribunale di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori, di convalidare lo sfratto per morosità, con condanna degli stessi al rilascio dell'immobile. Rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia L'Ill.mo Tribunale di
Latina giudice designato disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
1) In VIA PRINCIPALE dichiarata la risoluzione del contratto di locazione in atti per inadempimento dei conduttori , convalidare
l'intimato sfratto per morosità con fissazione della data di rilascio nel più breve termine possibile ed ordinare alla cancelleria di apposizione della formula esecutiva relativamente all'immobile sito in Latina Via G. B. Grassi n. 6 scala Q piano 2 int. 10 identificato presso il NCEU del
Comune di Latina al foglio mappale 140 particella 59 sub 22 categoria
A/4 classe 1 vani 2,5 rendita catastale 87,80 ;
2) In caso di opposizione , emettere ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc immediatamente esecutiva , con riserva delle eccezioni dei convenuti e, comunque nel merito , trasformatosi il rito, rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, in via principale dichiarare risolto il rapporto di locazione relativo all'unità immobiliare sita in Latina Via G.
B. Grassi n. 6 scala Q piano 2 int. 10 identificato presso il NCEU del
Comune di Latina al foglio mappale 140 particella 59 sub 22 categoria
A/4 classe 1 vani 2,5 rendita catastale 87,80 per inadempimento dei conduttori;

3) In ogni caso, con condanna dei sigg.ri _1
( ) nato il [...] a [...] C.F._2 nazionalità tunisina e ( ) nata il CP_2 C.F._2
26.02.1982 a SS (Tunisia) e/o di ogni altro occupante al rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e da cose e con fissazione della data di esecuzione;

4) Con riserva di agire in altro separato giudizio per ottenere gli importi rimasti inevasi a titolo di canoni e oneri condominiali nonché per il pagamento dei canoni da scadere fino all'esecuzione dello sfratto oltre interessi nella misura convenzionale dal dovuto al saldo
Con vittoria di spese e competenze del presene giudizio”.
Ritualmente citati, e si costituivano in _1 CP_2 giudizio e proponevano opposizione alla convalida, eccependo l'inadempimento del locatore e la non abitabilità dell'immobile.
Gli intimati chiedevano quindi il rigetto della domanda in quanto infondata e chiedevano altresì in via riconvenzionale di condannare Pt_1 ad eseguire le opere di manutenzione straordinaria all'interno
[...]
3 dell'immobile, nonché al risarcimento dei danni patiti dai conduttori per la condotta inadempiente della locatrice.
Così concludevano: ““Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, accertato il grave inadempimento della locatrice respingere la richiesta di convalida dello sfratto intimato in quanto carente del requisito del fumus bonis iuris in ragione della sollevata eccezione di inadempimento e conseguentemente dichiarare la non debenza delle somme di cui l'odierna attrice riserva di richiedere il pagamento in separata sede. Respingere altresì la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio in quanto costituirebbe un grave pregiudizio per gli odierni convenuti già evidentemente danneggiati nell'esecuzione del rapporto locatizio in esame e disporre ogni provvedimento per la introduzione della fase di merito rimettendo le parti in sede contenziosa.
In via riconvenzionale, accertato il grave inadempimento della Sig.ra
in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria da Pt_1 eseguirsi all'interno dell'appartamento per renderlo conforme all'uso convenuto condannare la locatrice alle opere che saranno ritenute necessarie in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni patiti dai CP_ Sigg.ri e a fronte della sua condotta inadempiente e che si CP_2 quantificano in questa sede in misura pari ad € 2.500,00 o nella misura maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa anche in via equitativa dal Giudice adito.
Con vittoria di spese e competenze di lite”.
Disposto il mutamento del rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., parte intimante depositava memoria integrativa, precisando le seguenti conclusioni:
Voglia il Tribunale adito
A) - dichiarare risolto per inadempimento il contratto stipulato tra le parti - relativamente all'unita immobiliare sita in Latina Via G. B.
Grassi n. 6 scala Q piano 2 int. 10 identificato presso il NCEU del
Comune di Latina al foglio mappale 140 particella 59 sub 22 categoria
A/4 classe 1 vani 2,5 rendita catastale 87,80 – per inadempimento di cui agli art. 5 e 6 : morosità nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio 2020 fino a ottobre 2021 per l'importo complessivo di € 5.440,00 oltre agli oneri condominiali per € 211,00 (quantificati sino a gennaio 2021) e per l'effetto
B) condannare i resistenti nato il [...] a _1
SS ( Tunisia) ( ) e nata il C.F._2 CP_2
26.02.1982 a SS (Tunisia) ( ) al rilascio C.F._3 dell'immobile situato in Latina Via G. B. Grassi n. 6 scala Q piano 2 int.
10 identificato presso il NCEU del Comune di Latina al foglio mappale
140 particella 59 sub 22 categoria A/4 classe 1 vani 2,5 rendita catastale 87,80 libero da persone e cose;

4 C) fissare a breve la data dell'esecuzione per il rilascio dell'immobile sito in Latina Via G. B. Grassi n. 6 scala Q piano 2 int. 10 identificato presso il NCEU del Comune di Latina al foglio mappale 140 particella
59 sub 22 categoria A/4 classe 1 vani 2,5;
D) condannare i resistenti nato il [...] a [...] _1
(Tunisia) ( ) e nata il [...] C.F._2 CP_2
a SS (Tunisia) ( ) al pagamento della somma C.F._3 indicata in citazione, oltre ai canoni scaduti e da scadere fino al rilascio, in applicazione dell'art. 664 c.p.c.;
E) rigettare la domanda riconvenzionale avanzata dai sigg.ri
[...]
e perché infondata e comunque _1 CP_2 inammissibile per essere sfornita di prova”.
Parte intimata, depositando memoria integrativa, così concludeva:
“Voglia l'Ecc.mo Giudice adito:
-preliminarmente, accertato il mancato esperimento della procedura di mediazione prevista quale condizione di procedibilità ai sensi del combinato disposta dell'art. 5 commi 1 bis e 4 del D. Legislativo 28/2010, concedere alle parti termine per l'instaurazione della suddetta procedura;

-nel merito rigettare l'avversa richiesta di risoluzione del contratto non sussistendone i presupposti di legge stante il grave inadempimento posto in essere dalla locatrice con conseguente rigetto della domanda di rilascio dell'immobile;
-rigettare altresì l'avversa richiesta di condanna al pagamento dei canoni in quanto domanda nuova, formulata per la prima volta solo dopo l'ordinanza di mutamento del rito, e come tale inammissibile e sulla quale, infondata comunque nel merito, la scrivente difesa dichiara di non accettare il contraddittorio.
In via riconvenzionale, accertato il grave inadempimento della Sig.ra
in relazione agli interventi di manutenzione straordinaria da Pt_1 eseguirsi all'interno dell'appartamento per renderlo conforme all'uso convenuto, condannare la locatrice alle opere che saranno ritenute necessarie in corso di causa, previa CTU tecnica di cui sin da ora si chiede l'ammissione oltre al risarcimento dei danni patiti dai Sigg.ri CP_ e a fronte della sua condotta inadempiente e che si CP_2 quantificano in questa sede in misura pari ad € 2.500,00 o nella misura maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa anche in via equitativa dal Giudice adito”.
Assegnata la causa alla scrivente con decreto n. 85/2024 a seguito del trasferimento presso diverso ufficio giudiziario del giudice originariamente titolare del procedimento, all'udienza del 27.05.2025 la causa è decisa mediante sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 429, 1 c.,
5 c.p.c., mediante lettura e deposito del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Parte locatrice ha chiesto l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori con ordine di rilascio dell'immobile, libero da persone e cose. Come noto, incombe sull'attore esclusivamente l'onere di allegare il fatto d'inadempimento e grava sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei ad inibire la domanda di controparte. Nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento o di risoluzione, infatti, il creditore deve soltanto provare in giudizio il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa (così le
Sezioni Unite n. 13533.2001 e la successiva giurisprudenza di legittimità: Cass. n. 15659.2011; Cass. n. 3373.2010; Cass. n.
13674.2006; Cass. n. 8615.2006; Cass. n. 2387.2004; Cass. n.
9351.2007; Cass. Sez. 6 - 1, Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018).
Nel caso in esame la parte ricorrente ha rispettato l'onere di prova su di essa incombente, producendo in giudizio il contratto intercorso con la parte intimata, regolarmente registrato, ed allegando l'inadempimento dei conduttori.
Spettava pertanto a questi ultimi allegare e provare fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'altrui pretesa.
Tanto premesso, si osserva che, opponendosi alla convalida dello sfratto,
i conduttori hanno eccepito l'inadempimento della locatrice ex art. 1575 n. 2 c.c. e la non abitabilità dell'immobile. Hanno chiesto altresì in via riconvenzionale di condannare la locatrice al risarcimento di tutti i danni subiti per non aver svolto lavori di manutenzione straordinaria necessari per la destinazione e il mantenimento del bene locato all'uso convenuto.
Occorre richiamare i consolidati principi operanti in materia secondo cui l'omesso versamento del canone locativo da parte del conduttore costituisce fatto d'inadempimento grave ed idoneo ex se a produrre l'alterazione irreversibile del sinallagma contrattuale ai sensi dell'art. 1455 c.c. In particolare, l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione previsto dall'art. 1587 c.c. ed incidente su tutta l'economia del contratto stesso.
Ne consegue che, ai fini della risoluzione contrattuale e della valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa
6 importanza dell'inadempimento, non è necessaria alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento dei canoni scaduti (Cass. n.
24460.2005; conf. Cass. n. 19652.2004; Cass. n. 14234.2004; Cass. n.
15553.2002; Cass. n. 2616.1990). Inoltre, come chiarito dalla Suprema
Corte, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone o di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Secondo il più risalente orientamento interpretativo la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina un ingiustificato squilibrio tra le prestazioni delle parti (così Cass. n. 261.2008; conf. tra le tante Cass. n. 24799.2008;
Cass. n. 13887.2011; Cass. n. 8425.2006 e numerose altre).
Invece, secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021; Cass. Sez. 3 - ,
Sentenza n. 20322 del 26/07/2019; Cass. Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n.
17020 del 26/05/2022; Cass. Sez. 3 -
, Ordinanza n. 4134 del 18/02/2025).
Nel caso di specie la parte conduttrice non ha contestato l'omesso pagamento del canone a partire da luglio 2020, ma si è limitata ad eccepire di aver legittimamente sospeso i pagamenti del canone ex art. 1460 c.c., essendo la locatrice venuta meno all'obbligo di garantire ai conduttori il mantenimento dell'immobile in stato da servire all'uso convenuto ex art. 1575 n. 2 c.c. e deducendo la necessità di svolgere lavori straordinari sull'immobile al fine di renderlo abitabile. Ha rappresentato quindi, da un lato, di aver legittimamente sospeso il pagamento del canone ex art. 1460 c.c. in ragione del grave inadempimento della locatrice, e dall'altro, ha dedotto che lo stato di degrado dell'immobile locato lo ha reso inidoneo all'uso abitativo concordato, causando gravi danni all'intero nucleo familiare che vive
7 stabilmente in tale immobile.
Tali eccezioni non meritano accoglimento.
Nessuna di tali circostanze risulta allegata in modo specifico e provata dalla parte conduttrice.
È sufficiente sul punto evidenziare che, a fronte dell'allegazione dell'inadempimento effettuata dalla parte locatrice, parte resistente non ha contestato l'omesso versamento dei canoni nella misura e secondo i termini convenzionalmente pattuiti, con condotta rilevante ex art. 115
c.p.c., ma non ha introdotto in giudizio elementi presuntivi idonei a far ritenere giustificata la temporanea sospensione del pagamento dei canoni.
Quanto alla consulenza di parte prodotta dalla parte resistente, rileva il
Tribunale che ha valore di indizio al pari di ogni documento proveniente da un terzo, il cui apprezzamento è affidato alla valutazione discrezionale del giudice di merito (ex multis, Cass. Sez. 3, Sentenza n.
9551 del 22/04/2009).
Inoltre, nel caso di specie detta relazione tecnica contiene una descrizione dell'immobile locato, riporta le possibili cause a cui è riconducibile la presenza di diffuse macchie di muffa sulle pareti;
essa tuttavia non riferisce quali di tali vizi siano imputabili alla parte locatrice e causalmente connessi all'inadempimento della locatrice agli obblighi scaturenti dal contratto di locazione. E' necessario altresì chiarire che le risultanze di tale perizia non hanno trovato ulteriore riscontro istruttorio nel presente giudizio.
Dalla lettura di tale perizia emerge, viceversa, che al momento dell'accertamento l'immobile presentava diffuse macchie di muffa sulle pareti e che la formazione di tale muffa potesse essere ricondotta anche alla mancata areazione dei locali da parte dei conduttori.
Si tratta quindi di circostanze attinenti la diligente e prudente custodia del bene, non imputabili al proprietario dell'unità abitativa. Quanto allo stato e alla superficie complessiva dell'immobile al momento della conclusione del contratto, dal tenore letterale dello stesso emerge che i conduttori ne avessero piena conoscenza.
Invero, esaminando la comune volontà delle parti rappresentata nel contratto di locazione, emerge che con l'art. 9 i contraenti avevano convenzionalmente pattuito che “i conduttori dichiarano di aver visionato a loro locata e di averla trovata in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto, e – di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi costituendo dal medesimo momento custode della stessa”. Le parti quindi così si impegnavano: “a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l'hanno ricevuta salvo il
8 deperimento d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegnano altresì
a rispettare le norme del regolamento dello stabile che dichiarano di ben conoscere, e ad osservare ogni altra norma legittimamente emanata”.
A fronte di tali previsioni contrattuali ed in assenza di prove contrarie fornite dai resistenti, deve ritenersi che l'eccezione non meriti accoglimento, poiché i conduttori hanno espressamente verificato ed accettato lo stato e la superficie complessiva dell'immobile, ritenendolo idoneo all'uso convenuto.
Ne consegue che, sulla base di quanto stabilito dal testo del contratto, regolarmente registrato e posto alla base della intimazione di sfratto per morosità, i conduttori dichiaravano di accettare le condizioni contrattuali indicate e di trovare l'immobile locato adatto all'uso convenuto.
Ne consegue che i motivi di opposizione sono infondati e che la sospensione dell'adempimento dell'obbligo di pagamento del canone da parte dei conduttori ex art. 1587 c.c., non trovando giustificazione in un proporzionale inadempimento della locatrice, deve essere valutato come grave ex art. 1455 c.c. e sufficiente ad integrare una causa di risoluzione del contratto di locazione.
Alla risoluzione del contratto consegue l'obbligo dei conduttori di restituire l'immobile locato, libero da persone o cose.
In merito alla domanda di condanna dei convenuti al pagamento dei canoni scaduti e non versati, il Tribunale rileva che, con carattere assorbente rispetto ad ogni ulteriore eccezione e domanda sul punto, la parte ricorrente in sede di discussione odierna ha confermato la rinuncia a detta domanda di condanna.
Parte resistente ha formulato domanda in via riconvenzionale di accertamento dell'inadempimento della locatrice nello svolgimento di opere di manutenzione straordinaria e di condanna della stessa al risarcimento dei danni subiti.
I conduttori odierni resistenti hanno dedotto che l'inadempimento imputato alla consisterebbe nel non aver mantenuto la res locata in Pt_1 stato da servire all'uso convenuto in violazione dell'art. 1575 c.c., poiché la locatrice, nonostante le richieste avanzate dai conduttori, nulla avrebbe fatto per eliminare la situazione di degrado dell'immobile e consentire il regolare uso convenuto del bene locato.
La domanda non merita accoglimento.
Sul punto si osserva che “Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo
9 sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo” (Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 27540 del 10/12/2013).
Tanto premesso, nel corso del giudizio gli intimati non hanno validamente provato l'inadempimento della locatrice.
I conduttori in particolare non hanno adempiuto agli oneri probatori sugli stessi gravanti, atteso che il materiale fotografico prodotto è privo di data certa e in ogni caso non costituisce prova della effettiva riconducibilità di quanto raffigurato al reale stato dei luoghi ed alla condotta omissiva della locatrice.
Quanto allo stato dell'immobile al momento della conclusione del contratto, come in precedenza evidenziato, deve ritenersi accertato che i conduttori avessero completa ed effettiva conoscenza della ampiezza dell'immobile e dello stato dei luoghi, valutandolo come idoneo all'uso convenuto.
Quanto allo stato dell'immobile durante l'esecuzione del contratto ed ai fenomeni di infiltrazione e di muffe dedotti dai conduttori, invece, ritiene il Tribunale che gli elementi probatori in atti non siano sufficienti a provare la domanda.
La documentazione prodotta da parte conduttrice, infatti, consiste in una perizia di parte, avente ridotta valenza probatoria ed in fotografie prive di data certa.
Non vi è prova di formali richieste di intervento asseritamente formulate dai conduttori nei confronti della locatrice, delle cause dei dedotti fenomeni infiltrativi, della descrizione delle opere di manutenzione straordinaria asseritamente omesse e della loro imputabilità ad omissioni da parte della proprietaria del bene locato.
È opportuno chiarire che secondo il principio recentemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità in materia, le allegazioni che devono accompagnare la proposizione di una domanda risarcitoria non possono essere limitate alla prospettazione della condotta colpevole della controparte, asseritamente produttiva di danni nella sfera giuridica di chi agisce in giudizio, ma devono includere anche la descrizione delle lesioni, patrimoniali e/o non patrimoniali, prodotte da tale condotta, dovendo l'attore mettere il convenuto in condizione di conoscere quali pregiudizi vengono imputati al suo comportamento, a prescindere dalla loro esatta quantificazione e dall'assolvimento di ogni onere probatorio al riguardo (ex plurimis, Cass Sez. 3, Sentenza n. 691 del 18/01/2012).
Applicando tali principi al caso di specie, si ritiene che la parte ricorrente
10 abbia del tutto omesso una specifica e dettagliata allegazione dei danni subiti. Oltre alla carenza sotto il profilo delle allegazioni, i ricorrenti non hanno provato né hanno chiesto di provare l'esistenza e l'entità dei danni che assumono di aver patito, non avendo formulato alcuna valida ed ammissibile istanza di prova al riguardo.
Sul punto il Tribunale conferma la non ammissibilità delle istanze di prova orale formulate dai conduttori, perché generiche, dedotte in termini negativi, contenenti valutazioni, relative a circostanze non rilevanti ai fini della decisione.
I resistenti nulla hanno allegato né tantomeno provato in merito all'effettivo verificarsi di un danno derivante dall'inadempimento della locatrice per non aver svolto lavori di manutenzione straordinaria necessari per la destinazione e il mantenimento del bene locato all'uso convenuto.
Non sono stati validamente introdotti in giudizio elementi di prova o presuntivi idonei a comprovare la imputabilità della insalubrità della res locata alle omissioni di parte locatrice.
Si osserva che non è possibile superare tali carenze ricorrendo alla valutazione equitativa ex art. 1226 c.c., atteso che l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provare il danno nel suo preciso ammontare.
Questo, tuttavia, non esime la parte interessata - per consentire al giudice il concreto esercizio di tale potere, la cui sola funzione è di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso - dall'onere di dimostrare non solo l'an debeatur del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi in re ipsa, ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno (ex plurimis, Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 20889 del 17/10/2016).
E' necessario - da ultimo - chiarire che la consulenza tecnica di ufficio costituisce un mezzo di ausilio per il giudice, volto alla più approfondita conoscenza dei fatti di causa, che siano però già provati dalle parti e la cui interpretazione richieda competenze tecnico-scientifiche.
Non può pertanto essere disposta al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume e deve essere legittimamente negata dal giudice qualora la parte tenda con esso a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o di prove ovvero a compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (cfr. Cass. sent. n.
1266/2013; Cass. sent. n. 11359/2002; Cass. sent. n. 11317/2003), atteso che la conseguente CTU sarebbe esplorativa.
11 In conclusione la domanda riconvenzionale avanzata dai conduttori non può trovare accoglimento, non essendovi adeguata allegazione che le condizioni di insalubrità dell'immobile siano imputabili ad inadempimento della locatrice.
Le spese di giudizio devono essere integralmente compensate tra le parti ex art. 92 c.p.c., come interpretato dalla Corte Costituzionale con la sent.
n. 77/2018, in ragione della complessità dei fatti oggetto di causa, nonché della difficoltà per la parte conduttrice di provare il danno in concreto patito.



P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione;

- dichiara la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data
21.03.2020, relativo all'immobile adibito ad uso abitativo sito in Latina, via G. B. Grassi, n. 6, scala Q, piano 2, int. 10, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Latina al foglio 140, alla particella 59, sub 22, categoria
A/4, vani 2,5, rendita catastale € 87,80, per inadempimento di non scarsa importanza della parte conduttrice;

- condanna i conduttori all'immediato rilascio, in favore della locatrice, del bene sopra descritto, libero da persone e cose;

- rigetta le ulteriori domande;

- compensa tra le parti le spese di lite.
Latina, 27.05.2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Giasi
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