N. 3468/2021 R.Gen.Aff.Cont.

TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Perugia, dott. Luca Marzullo, in funzione di giudice monocratico, a seguito delle conclusioni precisate nel verbale dell'udienza del 20 novembre 2024, pronuncia, all'esito dello scambio degli scritti conclusivi, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3468/2021 promossa da
(C.F. ), nato il [...] a Parte_1 C.F._1
Città di Castello (PG), residente in [...],
rappresentato e difeso dall'avv.to Marco Nicastro ( – CodiceFiscale_2 pec. e dall'avv.to Leonardo Gabrielli Email_1
( , pec: , CodiceFiscale_3 Email_2 elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo sito in Città di Castello
(PG), Via Carlo Livero n. 2/D, giusta delega in atti;

Attrice
contro
(C.F. ), nata a [...] Controparte_1 C.F._4
(AR) il 15.07.1949, residente in [...],

rappresentata e difesa dall'Avv.to Silvia Paoloni CodiceFiscale_5 indirizzo pec: elettivamente domiciliata Email_3 presso lo studio di quest'ultima, sito in San Giustino (PG), piazza del Municipio nr. 5, giusta delega in atti;

Convenuta
Avente ad oggetto: Vendita di cose mobili.
Conclusioni: Causa posta in decisione all'udienza del 20 novembre 2024 sulle seguenti conclusioni:

Per l'attore : in via principale dichiarare la nullità del Parte_1 contratto di compravendita intercorso tra le parti, con condanna dell'alienante alla restituzione del corrispettivo ricevuto oltre ad interessi legali decorrenti dalla stipula del negozio fino al saldo;
in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, condannando quest'ultimo alla restituzione del corrispettivo ricevuto, oltre ad interessi legali decorrenti dalla stipula del negozio fino al saldo;
in ogni caso condannare l'alienante al risarcimento dei danni subiti e liquidandoli anche in via equitativa. Con vittoria di spese e onorari.
Per la convenuta in via preliminare dichiarare Controparte_1
l'improcedibilità della domanda a causa della tardiva denuncia dei vizi;
nel merito respingere le domande attoree in quanto infondate. Con vittoria di spese e onorari.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO


1. SULLO SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E SULLE DEDUZIONI DELLE
PARTI.
Il sig. ha convenuto in giudizio la proprio dante causa, Parte_1 sig.ra chiedendo, in via principale, di dichiarare la nullità del Controparte_1 negozio di compravendita, stipulato tra le parti in data 22.10.2013 (rogito Notaio
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dott. Rcc. 13.825, Rep. 35.402), poiché avrebbe avuto ad oggetto un Per_1 immobile abusivo, con conseguente condanna della parte venditrice alla restituzione del corrispettivo pattuito, oltre ad interessi legali decorrenti dalla stipula del negozio.
In via subordinata, l'attore ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto, con conseguente ripetizione del prezzo pagato, oltre agli interessi legali. In via ulteriormente subordinata, l'acquirente ha chiesto che il giudice adito riduca il prezzo di vendita pattuito del 60%, con conseguente restituzione dell'eccedenza.
In ogni caso, l'attore ha chiesto di condannare il proprio dante causa al risarcimento dei danni già subiti e di quelli che subirà in futuro, da liquidarsi anche in via equitativa.
1.1. Nel dettaglio, a fondamento della propria domanda, il sig. ha Parte_1 rappresentato di aver acquistato l'immobile a fronte di un corrispettivo di €
75.000, in quanto lo stesso veniva ceduto in uno stato di degrado, e che, in sede di stipula del contratto, l'alienante aveva dichiarato che nel tempo non erano state eseguire opere abusive (art. 8; allegato 1).
Ha rappresentato, ancora, l'attore di aver fatto accesso, nel corso del 2024, all'immobile in compagnia di un tecnico di fiducia al fine di redigere un preventivo per la ristrutturazione del fabbricato, e di aver riscontrato, nell'occasione, il cedimento di una parte del tetto, sorretto da vecchie travi in legno.
Dette travi, secondo quanto dedotto da parte attrice, rappresenterebbero la parte più antica dell'immobile; tuttavia, nel corso del sopralluogo sarebbero stati rinvenute varie travi in cemento posizionate in malo modo, segno di lavori di ristrutturazione non eseguiti a regola d'arte.
Per tali ragioni, in data 8.05.2021, il consulente di parte attrice ha redatto un apposito elaborato (allegato 2), dal quale risulterebbe come in data 27.08.1975 era stata rilasciata una licenza edilizia (nr. 166) in favore del dante causa dell'alienate, ovverosia il quale avrebbe poi trasmesso il bene alla Persona_2 convenuta in via ereditaria.
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Dagli elaborati grafici allegati al titolo urbanistico emergerebbe l'esistenza di un muro portante, attualmente non più esistente all'interno dell'immobile, come comprovato dall'accatastamento avvenuto nell'anno 2021.
La presenza di abusi edilizi ha impedito all'attore di accedere a qualunque tipo di agevolazione fiscale finalizzata alla ristrutturazione dell'edificio. Per tali ragioni, con lettera raccomandata del 18.05.2021 (allegato 4), parte attrice ha contestato al convenuto le difformità riscontrate, senza tuttavia ricevere alcuna risposta, in quanto quest'ultimo non aveva ritirato la missiva.
1.2. In punto di diritto, l'attore ha rappresentato che gli abusi edilizi riscontrati non possono che condurre ad una declaratoria di nullità del negozio di compravendita ai sensi dell'art. 40 comma 2 della L. 28.02.1985 n. 47. Inoltre, siccome il venditore ha dolosamente taciuto l'esistenza di tali difformità urbanistiche, tali circostanze legittimerebbero, in via subordinata, la proposizione di una domanda di risoluzione del contratto ovvero di riduzione del prezzo, oltre, in ogni caso, un congruo risarcimento del danno da quantificarsi in corso di causa.
1.3. Si è costituita in giudizio contestando in fatto e in Controparte_1 diritto quanto affermato dall'attore.
1.3.1. In via preliminare, la convenuta ha eccepito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 d.lgs.
28/2010.
1.3.2. Nel merito, la parte convenuta ha rappresentato di essere stata istituita erede testamentaria di deceduto in data 26/04/2011 (all. 3) e che Persona_2 tra i beni pervenuti in via ereditaria vi era anche l'immobile sito in San Giustino
(PG), frazione Cospaia, Via del Tabacco n. 2, oggetto di compravendita tra le parti.
Ha dedotto ancora la convenuta che la costruzione dell'edificio risalirebbe al 1939, cioè a dire in un periodo antecedente all'entrata in vigore della legge urbanistica del 1942, la quale aveva introdotto per la prima volta l'autorizzazione amministrativa denominata “licenza edilizia”.
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Ha, dunque, evidenziato che, sulla scorta di una semplice comparazione dell'originale scheda planimetrica risalente alla data di costruzione (1939) rispetto allo stato attuale dell'immobile, sarebbe da escludere che il muro menzionato dall'attore sia portante.
Ed infatti, deduce la sig.ra siccome la documentazione allegata alla CP_1 domanda di licenza edilizia del 1975 era imprecisa e lacunosa, a seguito dell'apertura della successione, la stessa avrebbe provveduto ad un nuovo accatastamento, conforme all'effettivo stato dei luoghi, producendo le relative planimetrie anche al momento della stipula dell'atto notarile.
Ha, ancora, evidenziato che nel periodo ricompreso tra la procedura dell'accatastamento del 2011 ed il rogito del 2013, non è stata effettuata alcuna modificazione edilizia inerente alle strutture portanti dell'edificio.
Peraltro, ha osservato la convenuta come, in un primo momento, era stato stipulato un preliminare di compravendita con (all. 4 e 5); Persona_3 tuttavia, poco prima della data prefissata per la stipula del rogito, il sig.
[...]
è subentrato nella posizione del promissario acquirente, dando Parte_1 conto di aver visionato dettagliatamente il bene e tutta la relativa documentazione.
Alla luce di tali premesse in punto di fatto, la convenuta ha contestato di aver mai sottaciuto alcun vizio all'attore, rappresentando anzi di aver consegnato anticipatamente le chiavi dell'abitazione per consentire a parte acquirente di realizzare l'impianto elettrico unitamente ad altri interventi di manutenzione e che soltanto a distanza di nove anni dall'acquisto, l'attore avrebbe lamentato l'esistenza di vizi.
1.3.3. In punta di diritto, premessa la tardività della denuncia, la convenuta ne ha evidenziato l'infondatezza, citando la nota pronuncia delle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione nr. 8230/2019.
Ha, osservato, la convenuta che la nullità comminata dall'art. 46 del DPR n.
380/2001 e dagli artt. 17 e 40 legge 47/1985 sarebbe di tipo testuale, di modo che, i negozi traslativi possono ritenersi nulli solo se totalmente privi delle c.d.
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menzioni urbanistiche (indicazione formale del titolo abilitativo), a prescindere dalla sostanziale conformità o difformità dell'immobile alla disciplina urbanistica.
Pertanto, siccome il fabbricato oggetto di compravendita sarebbe stato edificato prima dell'entrata in vigore della legge urbanistica, lo stesso non può dirsi sprovvisto di formale titolo edilizio.
D'altra parte, come sostenuto in dottrina, il titolo urbanistico di cui discorre la norma in commento sarebbe quello di riferibilità in termini “topografici”, in quanto ciò che sarebbe rilevante è la porzione di suolo su cui l'immobile è stato realizzato. Soddisfatto tale requisito, risulterebbe, pertanto, ininfluente qualsiasi ulteriore indagine circa la conformità del bene rispetto al titolo, compresa la totale difformità.
Per quanto attiene al profilo relativo alla garanzia per vizi, parte convenuta ha evidenziato come mentre la perizia di parte attrice sarebbe stata redatta in data
8.05.2021, laddove la denuncia formulata dall'acquirente sarebbe stata formalizzata soltanto in data 20.05.2021, ovverosia oltre il termine decadenziale degli otto giorni prescritto dall'art. 1490 c.c.
1.3.4. Egualmente infondata sarebbe la domanda di risoluzione del contratto.
Infatti, aderendo all'orientamento fatto proprio dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza del 3 maggio 2019 nr. 11748, la consegna di un bene esente da vizi non rientrerebbe fra gli obblighi del venditore, ragion per cui si configurerebbe un mero inadempimento contrattuale da imperfetta attuazione del risultato traslativo promesso. Pertanto, il compratore potrebbe soltanto esperire le tipiche azioni edilizie.
Al contrario, l'actio quanti minoris sarebbe radicalmente inammissibile, poiché proposta in via subordinata all'azione di risoluzione del contratto. Infatti, tra le due domande sussisterebbe una radicale incompatibilità strutturale e funzionale che non consentirebbe la proposizione dell'azione né in via cumulativa né subordinata.
Neppure l'azione di risarcimento del danno meriterebbe accoglimento: infatti, la stessa sarebbe sottoposta ai medesimi limiti delle azioni edilizie ex art. 1495
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c.c., in tema di decadenza e prescrizione, condizioni al contrario non rispettate nel caso di specie come argomentato in precedenza.
1.4. La causa è stata trattata con lo scambio delle memorie di trattazione.
1.4.1. In sede di prima memoria ex. art. 183 c.p.c., parte attrice ha replicato in merito all'eccezione relativa alla tardività della denuncia dei vizi, rappresentando che la perizia veniva consegnata alla parte nell'immediatezza dell'invio della lettera raccomandata del 18.05.2021; ha evidenziato, in ogni caso, che il vizio sarebbe stato occultato dalla parte venditrice, con esonero pertanto dai termini decadenziali di cui all'art. 1495 c.c.
1.4.2. La causa è stata, quindi, istruita mediante accertamento tecnico nonché con l'ammissione delle prove richieste dalle parti ed ammesse nei limiti della loro rilevanza.
Esaurita l'istruttoria, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 20 novembre 2024.
A detta udienza, espletato tale incombente, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.


2. L'ECCEZIONE DI IMPROCEDIBILITÀ DELLA DOMANDA.
Anzitutto, evidentemente da disattendere sono le eccezioni preliminari afferenti alla improcedibilità della domanda.
L'eccezione è stata tempestivamente proposta entro la prima udienza (art. 5 comma 2 D.lgs. 28/2010), tuttavia se è pur vero che la presente controversia verte su di una compravendita immobiliare, il petitum non ha ad oggetto la materia dei diritti reali bensì quella contrattuale. Difatti, il sig. non Parte_1 ha richiesto alcuna tutela reale, quanto piuttosto di dichiarare nullo il contratto di compravendita intervenuto tra le parti, ovverosia di risolverlo per inadempimento del compratore, con conseguente tutela risarcitoria (in senso conforme cfr. Cass. Civ. n. 22736 del 11/08/2021).


3. LA VALUTAZIONE DEL MERITO. LA NULLITÀ DEL CONTRATTO.
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Con un primo ordine di ragioni, l'attore ha chiesto di dichiarare la nullità del contratto di compravendita stipulato in data 22.10.2013 (rogito Notaio dott.
Rcc. 13.825, Rep. 35.402) ex art. 40 comma 2 della L. 28.02.1985 n. 47. Per_1
L'assunto è destituito di fondamento.
3.1. Ebbene, richiamando il contenuto della pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (cfr. Cass. S.U. 8230/2019), si ricorda come “la nullità comminata dall'art. 46 DPR 380/2001 e dagli articoli 17 e 40 della legge nr. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione e, deve qualificarsi come nullità testuale, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio a quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale
e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”. Difatti, la teoria della nullità virtuale, oltre ad essere foriera di notevoli complicazioni nella prassi applicativa, non trova un solido addentellato nel disposto normativo, imponendo per di più di precisare la nozione di irregolarità urbanistica necessaria ad integrare la patologia negoziale.
Le Sezioni Unite hanno risolto il contrasto interpretativo relativo alla natura della sanzione comminata ai sensi dell'art. 40, co. 2, L. n. 47/1985 – attualmente in vigore ma sostanzialmente riprodotto dall'art. 46, co. 1, D.P.R. n. 380/2001 –, contenente la previsione per cui: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita
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degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35 […]”.
Con la pronuncia, la Suprema Corte è pervenuta ad una nozione di nullità negoziale testuale riconducibile al paradigma di cui all'art. 1418 co. 3 c.c., escludendo l'esistenza di un generale divieto di stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi e la conseguente possibilità di richiamare il concetto di nullità virtuale ex art. 1418, co. 1, c.c., ed escludendo altresì la correttezza della qualificazione in termini di illiceità dell'oggetto del contratto di compravendita e la conseguente ricorrenza di un'ipotesi di nullità strutturale ex art. 1418, co. 2, c.c.
Le Sezioni Unite hanno quindi enunciato il principio di diritto per cui “In presenza nell'atto [tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti] della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale
e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Pronunciandosi in tali termini, la Corte ha proposto un'interpretazione del dato normativo che implica l'irrilevanza, sul piano della validità degli atti di trasferimento, della conformità della realizzazione urbanistica rispetto ai titoli edilizi (difformità rilevante nei termini che saranno esplicitati nei successivi paragrafi), posto che la nullità del negozio può derivare unicamente dalla mancanza nell'atto dell'indicazione degli estremi del titolo – ovvero dalla dichiarazione resa nonostante l'inesistenza del titolo edilizio, per doversi quest'ultima ritenere insuperabilmente falsa.
3.2. Dando implicitamente atto della distinzione esistente a livello normativo fra titoli edilizi “primari” e “secondari”, i primi riferiti alla prima edificazione dell'immobile e i secondi a successivi interventi di rilievo urbanistico sullo stesso, ed entrambi di indubbia utilità ai fini della ricostruzione della “storia edilizia” del fabbricato, con sentenza n. 23394/2023 la Corte di Cassazione ha precisato i
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termini dell'applicazione dei principi di diritto enunciati dalle Sezioni Unite del
2019 all'ipotesi di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.
Per quest'ultima ipotesi, espressamente contemplata dall'art. 40, co. 2, secondo periodo, L. n. 47/1985, la Corte ha ribadito la sufficienza, in luogo della menzione in atto del titolo edilizio primario, della dichiarazione da parte del proprietario o altro avente titolo attestante che l'opera risulta iniziata in data anteriore, con la conseguenza per cui in presenza di tale dichiarazione, inserita nello stesso atto di trasferimento ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo, la nullità comminata dalla legge urbanistica può ritenersi esistente soltanto nel caso in cui tale dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo ovvero che nel caso in cui quanto dichiarato non corrisponda alla realtà.
3.3. Nel caso di specie, in sede di stipula del rogito, parte alienante ha reso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestate che la costruzione dell'edificio era iniziata prima del 2 settembre 1967, in conformità con il disposto normativo di cui all'art. 40 l. 47/1985 (allegato 1 all'atto costitutivo dell'attore, art.8).
Ed infatti, l'atto di compravendita del Notaio Dott. del 22.10.2013, Per_1 rep n. 35.402, racc. n. 13.825 contiene espressa indicazione, proveniente dall'alienante, odierna convenuta, dell'avvenuta costruzione dell'immobile in data anteriore al 01.09.1967.
La dichiarazione è specificamente riferita all'immobile oggetto dell'atto di trasferimento del diritto di proprietà (cfr. art. 8 del contratto di compravendita:
“Ai fini della vigente normativa urbanistica ed edilizia, la RA , da me Controparte_1
Notaio resa edotta sulle responsabilità penali cui può andare incontro in caso di dichiarazioni mendaci, dichiara, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n° 445, in ordine ai fabbricati in oggetto: che sono stati edificati anteriormente al 1° settembre 1967
[…]”).
Peraltro, la dichiarazione è conforme al vero in quanto, dalla relazione peritale
è emerso come il fabbricato oggetto di causa sia stato censito al Catasto
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Fabbricati del Comune di San Giustino (PG), al foglio 35, particella 7, sub. 2, Via
Cospaia n. 5, piano S1-T1, categoria A/2, classe 1, vani 4,5, R.C. € 336,99. La sua costruzione non può che ritenersi antecedente al 1942, in quanto la scheda catastale planimetrica dell'immobile risale all'impianto del catasto del 1939.
3.4. Pertanto, la domanda volta a dichiarare la nullità del contratto di compravendita non può trovare accoglimento dal momento che, come chiarito in precedenza, la normativa urbanistica richieste esclusivamente che il titolo edilizio menzionato in sede negoziale debba realmente esistere e, quale logico corollario, che l'informazione che lo riguarda debba essere veritiera.
Infatti, mentre la patologia contrattuale deriva esclusivamente dalla mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo (ovvero dalla mancata dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà come nel caso di specie), l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto del territorio resta salvaguardato dall'esercizio delle potestà repressive dell'illecito edilizio in capo alla PA nonché dalle disposizioni penalistiche contenute nel testo unico edilizio.
Nel caso di specie la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà resa dal convenuto è risultata conforme al vero e, di conseguenza, il contratto di vendita non può ritenersi nullo.
3.5. Ragioni di completezza argomentativa impongono, ulteriormente, di osservare quanto segue con riferimento alle prescrizioni dettate in tema di rappresentazione nell'atto di compravendita dei titoli edilizi relativi ad interventi successivi alla prima edificazione.
Ebbene, la domanda principale della parte attrice non appare condivisibile neanche muovendoci in tale diversa angolazione.
Ed infatti, l'obbligo di menzione dei titoli edilizi successivi al primo, con rilievo ai fini della validità dell'atto di compravendita dell'immobile, intanto può sussistere, in quanto:
a) il rilascio del permesso a costruire o di protocollazione della denuncia di inizio attività sia avvenuto in data successiva al 05.02.2003 – ovvero di
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protocollazione di segnalazione certificata di attività a far data dall'11.12.2016;
b) l'intervento edilizio sia riconducibile alla categoria della c.d. ristrutturazione pesante ovvero alle altre tipologie di intervento indicate nell'art. 23, co. 1, lett. b) e c), del D.P.R. n. 380/2001.
Ora, l'attore ha ipotizzato un intervento edilizio che, tuttavia, in base alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio:

1. non è possibile escludere che possa essere avvenuto nel lasso temporale tra l'anno 1939 e l'anno 1975 (pag. 5 della relazione tecnica);

2. se effettivamente realizzato, avrebbe determinato gravi problemi strutturali, specificamente consistenti nella presenza di un “muro in falso” (pag. 6 della relazione tecnica);

3. avrebbe ad oggetto un muro la cui iniziale esistenza e successiva demolizione non è desumibile da elementi oggettivi (pag. 7 della relazione), anche in considerazione della scarsa attendibilità degli elaborati grafici risalenti al 1975 (a pag. 6 si parla di vero e proprio
“errore di rappresentazione grafica delle planimetrie del 1975”).
3.6. In conclusione, come anche di recente affermato, “nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale”
(cfr. Cass. n. 30425 del 17.10.2022).
La nullità dell'atto negoziale di trasferimento della proprietà di un immobile è integrata, secondo l'interpretazione maggioritaria e del tutto formalistica, solamente nel caso di cd. difformità primaria ovvero riguardante l'ontologica mancanza dei titoli idonei a costruire o regolarizzare (ad esempio, quando il venditore non dichiari nell'atto di compravendita il titolo in forza del quale
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l'immobile che intende alienare è stato costruito o ancora quando il venditore dichiari che l'immobile è stato costruito in forza di titolo abilitativo che poi si dimostra essere inesistente o riferito ad un fabbricato diverso da quello venduto).
Al contrario, un'eventuale difformità edilizia, totale o parziale, dell'immobile in concreto (cd. difformità secondaria) - esulando la regolarità edilizio/urbanistica dalla causa del contratto di compravendita immobiliare -, rileva unicamente sul piano dell'efficacia del contratto e del risarcimento del danno, non già, quindi, sulla validità della fonte contrattuale del trasferimento immobiliare.
Proprio in tal senso si è espressa sul punto in via interpretativa anche la Corte di Cassazione, chiaramente affermando che “l'art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, secondo cui, negli atti aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, attestante che l'opera è iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967, configura una nullità formale e non una nullità sostanziale, in quanto per la validità del contratto è necessaria unicamente l'esistenza dell'autodichiarazione urbanistica dell'alienante e non la veridicità della stessa, né possono estendersi per analogia i tassativi casi di nullità previsti dalla citata norma” (cfr. Cass. n. 16876 del 05.07.2013, di recente conforme anche
Cass. n. 23394 del 01.08.2023).
La domanda principale deve essere rigettata.


4. segue: LE DOMANDE DELL'ATTORE E GLI ESITI DELL'ACCERTAMENTO
PERITALE.
Le considerazioni che precedono conducono all'esame delle ulteriori domande svolte, via subordinata dall'attore, che, peraltro, presuppongono una disamina degli esiti della consulenza svolta.
In via subordinata, l'attore ha, infatti, chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita intervenuto tra le parti e in via di ulteriore subordine la richiesta di riduzione del prezzo, in ogni caso con condanna al risarcimento del danno..
L'attore ha, in particolare, lamentato che nell'occasione di commissionare una perizia funzionale all'esecuzione di opere di ristrutturazione dell'immobile,
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sarebbe emerso che nel 1975 era stata rilasciata una licenza all'originario proprietario avente ad oggetto l'esecuzione di interventi di sostituzione del tetto.
Ancora, negli elaborati allegati alla licenza edilizia sarebbe stato presente anche un muro portante che deve essere stato demolito.
Ne conseguirebbe, assume ancora l'attore, che i lavori sono stati effettuati abusivamente.
4.1. Per il vero, come chiarito dalla CTU, raffrontando il rilievo architettonico effettuato dal perito con la planimetria catastale del 1939 è emerso come gli elaborati grafici depositati presso il Comune di San Giustino presentano varie imprecisioni, tra cui l'indicazione delle misure riferite alle dimensioni planimetriche nonché alle altezze del fabbricato. In ogni caso, l'area di sedime dell'edificio non risulta essere stata modificata nel tempo. Il consulente ha poi rilevato alcune difformità localizzate sul prospetto laterale, consistenti nella chiusura e/o nello spostamento di alcune aperture esterne, tali comunque non integrare il concetto di vizio rilevante ai fini dell'esercizio delle azioni edilizie.


4.2. Tantomeno il vizio potrebbe essere integrato dal muro oggetto di causa.
Infatti, la consulenza ha ravvisato un mero errore nella rappresentazione grafica del manufatto.
Mentre nelle planimetrie in possesso del Comune il muro è stato rappresentato come portante, la planimetria originaria del 1939 lo riporta solo nella sua funzione divisoria non portante.
È pur vero che il CTU afferma come non si possa escludere che la realizzazione della “porzione portante”, sia avvenuta nel periodo compreso tra il
1939 e il 1975.
Tuttavia, la stessa consulenza ha rappresentato come qualora nel periodo in precedenza indicato fosse stato rappresentato il manufatto, l'eventuale sua realizzazione in corrispondenza del solo piano primo avrebbe comportato un grave problema strutturale, in quanto si sarebbe verificata la condizione di un muro gravante solo su di un solaio (cosiddetto “muro in falso”). Tale
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considerazione di tipo strutturale, unitamente ai risultati del saggio effettuato in occasione del secondo incontro in sede di perizia, ha fatto propendere il consulente per l'errore di rappresentazione grafica nelle planimetrie del
1975, di modo che il muro contestato da parte attrice non può dirsi con certezza abusivo. Per tali ragioni, sul punto la consulenza ha concluso nel senso che: “non sussistono elementi oggettivi tali da far supporre che nel tempo, in corrispondenza dello stacco (discontinuità) delle due coperture, vi sia stata una muratura portante nei piani terra e primo dell'edificio”.
In virtù del riparto dell'onere della prova derivante dall'art. 2697 c.c., è evidente che la mancata prova relativa all'abusività del manufatto non possa che ricadere sull'attore, il quale ha invocato la garanzia per vizi derivante dal contratto di vendita. Infatti, l'orientamento fatto proprio dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione (cfr. Cass. S.U. 11478/2019) ritiene come “la questione del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, si presenta di agevole soluzione, alla stregua del principio fissato nell'articolo 2697 c.c., che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento;
il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all'articolo 1492 c.c. per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta – vale a dire, per l'imperfetta attuazione del risultato traslativo, anche in assenza di colpa del venditore – si fonda sul fatto della esistenza dei vizi;
la prova di tale esistenza grava, pertanto, sul compratore”, ragion per cui, la circostanza che non possa dirsi con sufficiente certezza che il muro sia abusivo non può che ricadere a sfavore dell'attore.
4.3. Invero, dalla lettura della consulenza tecnica, è emerso, raffrontando la documentazione depositata in Comune con lo stato attuale dei luoghi, come il tetto presenti una diversa conformazione rispetto a quella rappresentata nel 1975.
In particolare, il CTU ha rilevato che dalla documentazione prelevata presso il
Comune di San Giustino risulta che nel 1975 gli allora proprietari hanno chiesto al suddetto Comune l'autorizzazione per la “sostituzione del tetto” del
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fabbricato, in esito alla quale è stata rilasciata la Licenza Edilizia n. 166 dell'11/08/1975.
A detto titolo non ha fatto seguito la Comunicazione di Fine Lavori da parte dell'allora proprietà.
Il CTU ha, ancora, rilevato che la sagoma (area di sedime) del fabbricato non risulta essere stata sostanzialmente modificata nel tempo, mentre sono state rilevate difformità localizzate sul prospetto laterale, consistenti nella chiusura e/o nello spostamento di alcune aperture esterne.
4.3.1. Ancora, il grafico allegato alla licenza edilizia del 1975 “riporta la falda inclinata di copertura avente in appoggio, alla sua estremità più bassa, un'altezza tale da rendere il sottotetto pressoché calpestabile”.
Al contrario, lo stato dei luoghi presente al momento della perizia mostra
“un'inclinazione ed una quota di imposta sulla parete del comignolo, tali da rendere inaccessibile il sottotetto”. Il titolo urbanistico “non prevedeva il rifacimento della falda di copertura sopra descritta, ma il rifacimento dell'intera porzione di tetto a doppia falda”, ragion per cui, il consulente ha affermato “la necessità di una sanatoria urbanistica affinché l'attuale rappresentazione grafica del “prospetto est” riporti l'originario posizionamento della falda del tetto, in quanto probabilmente mai sostituito nel tempo”.
Più nel dettaglio la Licenza Edilizia n. 166 del 1975 non prevedeva il rifacimento della falda di copertura sopra descritta, ma il rifacimento dell'intera porzione di tetto a doppia falda che nel documento denominato “prospetto est e pianta tetto e tessitura travi” è evidenziata con la campitura obliqua di colore rosso.
Quest'ultima porzione di copertura risulta, allo stato attuale, difforme rispetto ai disegni della Licenza Edilizia n. 166 del 1975 giacché, nel disegno
“pianta tetto e tessitura travi” è indicata l'orditura delle travi “varese” nel verso opposto a quanto indicato nel disegno “prospetto est” ed effettivamente realizzato.


5. SEGUE: LA QUALIFICAZIONE DELLA DOMANDA DELL'ATTORE.
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Venendo alla qualificazione della domanda, giova, invero, ricordare che secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità spetta al giudice procedere alla qualificazione giuridica della domanda, sussumendola nell'abito della più appropriata fattispecie astratta configurabile in tema di azioni contrattuali, relativamente all'ipotesi della presenza di vizi o oneri nella cosa oggetto di vendita.
Insegna la S.C., infatti, che “In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il giudice, chiamato a pronunciarsi su una domanda di accertamento dei vizi della cosa venduta, ha il compito di qualificare d'ufficio l'azione proposta in termini di vendita di bene privo delle qualità essenziali ovvero, sulla base delle circostanze acquisite al processo a tal fine rilevanti, di vendita di aliud pro alio, la quale dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizioni previsti dall'art. 1495 c.c.” (Cass. Sez. II, Ordinanza n. 28069 del 14/10/2021).
5.1. Orbene, la domanda proposta nei confronti della venditrice va qualificata come domanda di garanzia ai sensi dell'art. 1489 c.c., il quale, richiamando a sua volta l'art. 1480 c.c., oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche di richiedere il solo risarcimento del danno (vedi Cass. 14324/14).
La Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza n. 10947 del 28.06.2012, ha posto ordine nella complessa materia della distinzione fra garanzia per immunità da vizi ex art. 1490 cc, garanzia per le qualità promesse o essenziali ex art. 1497 cc, inadempimento per aliud pro alio ex art. 1453 c.c., con specifico riferimento alla fattispecie del bene compravenduto che sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal Comune.
Ha, affermato la S.C. che in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali - riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480
c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.)
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ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497 c.c.) - sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale.
Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal al fine di CP_2 inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, la S.C. ha in più occasioni affermato che occorre tener presente il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione: e non è dubbio che tale rapporto esprima una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse.
Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina, secondo la giurisprudenza di legittimità, l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (vedasi in tal senso già Cass.
15 novembre 1978 n. 5272; Cass. 6 dicembre 1984 n. 6399; Cass, 10 settembre
1988 n. 771).
L'ordine di demolizione della costruzione, che può essere adottato in conseguenza dell'irregolarità amministrativa, avrà, una volta intervenuto ed eseguito, gli effetti sostanziali di un'evizione totale o parziale (artt. 1483 e 1484
c.c.) a seconda che ne derivi l'abbattimento totale o parziale dell'immobile, con la
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conseguenza che il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per effetto della conoscenza della irregolarità da parte del compratore, è nondimeno obbligato a restituire il prezzo ed a rimborsare le spese, a meno che la vendita non sia stata convenuta a rischio e pericolo del compratore stesso ex art. 1483 c.c. (sul punto, di recente, Cass. 28 febbraio 2007 n. 4786; Cass. 28 dicembre 2011 n. 29367;
Cass. 6 marzo 2012 n. 3464).
Conseguenza rilevante, connessa all'inclusione della irregolarità nella previsione dell'art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480 richiamato dalla prima di dette norme;
infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota (vedi Cassazione, Sez. II, n. 10947 del
28.06.2012).
5.2. Alla luce della richiamata giurisprudenza, appare evidente che nel caso di vendita di immobile che presenti irregolarità urbanistiche sono da escludere sia la fattispecie di cui all'art. 1490 cc, in quanto la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale (Cassazione, Sez. II, n. 10947 del 28.06.2012) e sia (come si dirà subito infra) la fattispecie dell'aliud pro alio - riconducibile all'azione di risoluzione ex art. 1453 cc - in quanto in tema di compravendita l'aliud pro alio si ha quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti (Sez. 2, Sentenza n. 6596 del 05/04/2016) e l'immobile difforme dal progetto approvato dall'amministrazione non costituisce una cosa di genere del tutto diverso rispetto a quella oggetto del contratto di vendita, né cessa di
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assolvere alla funzione naturale che sarebbe stata propria dello stesso bene immune dalle irregolarità urbanistiche.
5.3. Ora, l'esistenza, in parte, delle irregolarità denunciate e la conseguente necessità per l'attore di procedere alla regolarizzazione urbanistico ed amministrativa dell'immobile secondo la procedura indicata dal CTU sono circostanze che ben possono ritenersi accertate.
Il CTU, con valutazione anche sul punto, immune da censure, ha, infatti, rilevato che dai rilievi architettonici e dalle sovrapposizioni con le planimetrie pregresse:
a) non sussistono elementi oggettivi tali da far supporre che nel tempo, in corrispondenza dello stacco (discontinuità) delle due coperture, vi sia stata una muratura portante nei piani terra e primo dell'edificio;
b) le problematiche sopra evidenziate sono tali da rendere opportuna la regolarizzazione urbanistica dell'immobile, che può avvenire mediante l'esecuzione, da parte di tecnico abilitato, delle seguenti minime attività:
- rilievo architettonico e restituzione grafica;

- redazione di S.C.I.A. in sanatoria, ai sensi art. 154 – L.R: 1/2015,
- redazione di Valutazione della Sicurezza del fabbricato (VDS) ai sensi del D.G.R. n. 990/2021;
- aggiornamento catastale delle planimetrie;

- redazione Attestato di Prestazione Energetica;

- stesura della dichiarazione di agibilità;
c) il cedimento della porzione di copertura potrebbe anche essere avvenuto per cause naturali, imputabili al decorso temporale conseguente il precario stato di manutenzione in cui versa l'immobile;
d) lo stato attuale mostra la mancanza di interventi di manutenzione straordinaria eseguiti in epoca recente;

e) per ripristinare lo stato dei luoghi ed emendare l'immobile dalle problematiche sopra indicate, sarà necessario effettuare gli interventi riparatori (minimi) di seguito elencati:
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- smontaggio intera copertura del fabbricato, realizzazione di cordolo in c.a. perimetrale, come da progetto, rifacimento copertura di tutto il fabbricato comprensivo di opere provvisionali in €/mq 600,00 x mq
67 = € 40.200,00
- allineamento aperture esterne mediante aperture/chiusure e/o spostamento €/cad 2.000,00 x n° 2 = € 4.000,00
- spese tecniche connesse al rifacimento copertura € 4.000,00
- spese tecniche per la sanatoria dell'immobile € 5.000,00
f) la misura del decremento dell'immobile è rapportabile al solo dell'importo necessario a garantire la vendita dell'immobile con i progetti in regola, considerato che dalla documentazione agli atti, il cedimento sarebbe avvenuto successivamente alla compravendita.
5.4. Dunque, la corretta qualificazione giuridica da conferire alla domanda risarcitoria introdotta dall'attrice è quella di azione ex art. 1489 c.c., proposta in quanto l'immobile compravenduto era gravato da oneri in favore di terzi, i quali ne diminuiscono non solo il libero godimento, ma anche il valore e la commerciabilità (cfr. in termini (Cass., Sez. II, 21 giugno 2024, n. 17148; Cass.,
Sez. II, 28 settembre 2023, n. 27559 nonché di recente, Cass. civ. sez II, 6 febbraio 2025, n. 3019).
Integrano infatti diminuzione del libero godimento anche la impossibilità di commerciare liberamente il bene o l'apprezzabile riduzione di valore dello stesso che consegue alla presenza dell'abuso o la necessità di sostenere spese ai fini della sua regolarizzazione.
5.5. Così inquadrata la fattispecie, giova passare rapidamente in rassegna gli ulteriori presupposti che l'art. 1489 c.c. detta per la sua stessa applicazione, al fine di confermare come gli stessi siano tutti presenti nel caso di specie.
Ed infatti, affinché l'acquirente possa giovarsi della tutela accordatagli dalla norma in analisi, l'onere che grava sul bene non deve essere “apparente” (cioè a dire conoscibile per il tramite della normale diligenza rapportabile allo specifico affare) né dichiarato dal venditore.
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A tal proposito si rammenta che, con specifico riferimento all'ipotesi dell'irregolarità edilizia, è pacifico che la normale diligenza richiesta al compratore non possa e non debba estendersi fino al punto di porre a suo carico l'onere di espletare apposite ricerche presso la Pubblica Amministrazione (ex multis Cass. n. 881/1987).
In particolare, laddove il venditore abbia espressamente dichiarato nel contratto che la cosa compravenduta è libera da oneri, opera in favore dell'acquirente l'esonero dal compiere qualsivoglia indagine in ordine alla loro eventuale esistenza, operando in suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione (con l'ulteriore effetto che se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti;
vedi Cass. n. 976/2006).
È vero che la Corte di Cassazione (cfr., in motivazione: Cass., Sez. 2, sentenza n. 4005 del 13.02.2024) ha affermato che il principio dell'affidamento da parte dell'acquirente nella dichiarazione di libertà da pesi effettuata dal venditore non opera “allorquando la dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri
o diritti reali o personali di godimento trovi diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”.
Ancor più nel dettaglio, in tema di compravendita immobiliare la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa quando l'acquirente abbia avuto effettiva conoscenza o fosse in grado di avere agevolmente conoscenza degli oneri o vizi gravanti l'immobile al momento dell'acquisto. La presenza di difformità urbanistiche note o conoscibili mediante l'ordinaria diligenza e l'esame della documentazione tecnica da parte dell'acquirente esclude l'applicabilità della tutela prevista dall'art. 1489 c.c.
Si è infatti ritenuto che “…nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in
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cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità…” (cfr Cass Civ. Sez II, 4.1.2018 n. 57)
A sua volta, la dichiarazione espressa del venditore in ordine alla conformità urbanistica e catastale del bene esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione. Tuttavia, se per come si presenta e risulta percepibile l'immobile gli oneri/pesi risultano da opere visibili e permanenti, viene meno il principio dell'affidamento e il compratore deve subire le conseguenze della propria negligenza (Cass. n. 14289/2018).
5.6. Nel caso di specie, dalla lettura del contratto di vendita intercorso tra le parti nell'ottobre del 2013 emerge chiaramente come la parte alienante, odierna convenuta, non solo non abbia dichiarato la esistenza degli abusi riscontrati dal
CTU, ma, anzi, abbia dichiarato che non erano stata eseguite opere abusive e che ricorressero i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità, non presente solo perché mai richiesto.
Evidente è, allora, come nessuna mancanza possa essere imputata all'odierna attrice, la quale ha acquistato l'immobile per cui è causa ignorando (senza colpa) la sussistenza degli abusi scoperti solo successivamente.
5.6.1. Né può condurre a soluzioni differenti l'anticipata immissione nel possesso.
In effetti, in sede di attività istruttoria è emerso come parte venditrice abbia consegnato anticipatamente le chiavi dell'immobile alla sorella dell'attore.
La testimone (figlia di , sentita all'udienza del Tes_1 Controparte_1
17.01.2024, ha riferito come “mia madre ha consegnato le chiavi dell'immobile alla sig.ra
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sorella del sig. prima che venisse venduta la casa. Controparte_3 Parte_1
Preciso che la consegna delle chiavi è avvenuta circa un anno prima dell'atto notarile di vendita;
la sig.ra le ha tenute per circa sei mesi ma visto che le trattative non sembravano CP_3 concludersi mia madre gliele ha richieste. Quando gliele ha richieste la sig.ra le ha CP_3 restituite alla geometra e mia madre è andata a prenderle lì. Le chiavi che mia madre CP_4 ha ripreso erano diverse rispetto a quelle che mia madre le aveva consegnato poiché nel mentre la sig.ra aveva cambiato le serrature”. Parte_1
E tuttavia, tale circostanza certamente non rende di per sé verificabili le difformità urbanistiche presenti nel bene, vieppiù ove si consideri che il combinato disposto degli articoli 1175 c.c. e 1337 c.c., interpretati in senso costituzionalmente orientato al principio personalistico di cui all'art. 2 della
Costituzione comporta che il venditore è tenuto a dichiarare tutte quelle circostanze che possono potenzialmente incidere sulla perseguibilità della funzione economico – individuale del contratto.
Pertanto, l'argomentazione addotta da parte convenuta secondo cui l'alienante sarebbe entrato in possesso dell'immobile in un periodo successivo alla realizzazione dell'abuso urbanistico (ovverosia a seguito dell'apertura della successione avvenuta nell'anno 2011) non rileva ai fini dell'obbligo gravante sul dante causa di dichiarare simili circostanze.
In sostanza, nella specie non ci si trova al cospetto né di una servitù apparente, né di un abuso immediatamente percepibile a livello sensoriale.
Invero, l'accertamento della sussistenza dell'abuso avrebbe richiesto un confronto tra lo stato di fatto dell'immobile, esso sì ben visibile, e le risultanze degli atti depositati in Comune, mentre non risulta che un accertamento del genere sia avvenuto, se non a distanza di anni dall'acquisto del bene.


6. SEGUE: LA DOMANDA DI RISOLUZIONE.
Tanto premesso, deve essere rigettata la richiesta di risoluzione del contratto.
Richiamando quanto sopra evidenziato, nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito
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dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223, in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c. (infra Cass. II, 28 dicembre 2011, n. 29367; Cass. II, 28 febbraio 2007, n. 4786; Cass. II, 15 novembre 2002, n. 16053).
Ne consegue che non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso (cfr., per tutte, Cass. 4/02/2003, n. 1613; Cass. 22/02/1996, n. 1352). Lo stato soggettivo di buona fede non è idoneo di per sé solo, ad escludere, l'imputabilità dell'inadempimento, essendo a tal fine necessaria, per converso, la prova da parte del debitore, che l'inadempimento stesso sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa oggettivamente non imputabile all'obbligato, situazione, quest'ultima, non riconducibile alla mera condizione psicologica di buona fede del debitore, e rapportabile, invece, all'impegno di cooperazione che l'obbligato stesso è tenuto ad applicare. (Cass. 03/09/1999, n. 9278).
Alla base di tale ragionamento vi è l'idea che sul venditore gravi una colpa propria, cioè specifica, per il ricorrere della quale è sufficiente che sia ravvisabile l'inosservanza di un precetto, la cui ratio sia quella di impedire il prodursi dell'evento dannoso in concreto verificatosi (Cass. III, Ord. 9 luglio 2020, n.
14595).
L'art. 1218 c.c. solleva il creditore dell'obbligazione che si afferma non adempiuta (o non esattamente adempiuta) dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non anche da quello di provare il nesso di causa tra la condotta del debitore e il danno di cui domanda il risarcimento.
Ha poi precisato che – sebbene nesso di causa ed imputazione della responsabilità non siano teoricamente coincidenti, perché un conto è collegare la condotta all'evento di danno (causalità materiale) e l'evento di danno alle conseguenze pregiudizievoli (causalità giuridica), altro conto è il criterio di valore che collega un effetto giuridico ad una determinata condotta, rappresentato, nel
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campo della responsabilità per inadempimento di un'obbligazione, dall'inadempimento – nel caso di responsabilità di cui all'art. 1218 c.c.
l'inadempimento si sostanzia nel mancato soddisfacimento dell'interesse dedotto in obbligazione, sicché il giudizio di causalità materiale non è distinguibile praticamente da quello relativo all'inadempimento; pertanto, la causalità è non soltanto criterio di collegamento tra condotta ed evento, ma anche criterio di imputazione della responsabilità.
Il che comporta che, a carico del creditore della prestazione, grava solo l'onere di provare la causalità giuridica, mentre l'inadempimento che assorbe la causalità materiale deve essere solo allegato. Nel caso di specie, dunque, la ricorrenza delle conseguenze derivanti dall'inadempimento costituiscono oggetto dell'onere probatorio gravante sul creditore della prestazione inadempiuta (Cass.
VI-II, Ord. 18 marzo 2022, n. 8941).
D'altra parte, il danno connesso all'inadempimento è quello causato dalla condotta del debitore, quando costituisce l'effetto normale ed ordinario di essa.
Devono conseguentemente essere eliminati dal novero dei danni risarcibili gli eventi che rappresentano sviluppi eccezionali, al di fuori di qualsiasi logica ordinaria, pur quando rinvengono come antecedente l'inadempimento del debitore.
Viceversa, devono essere ricompresi nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale dell'inadempimento, con la conseguenza che, ai fini del sorgere dell'obbligazione risarcitoria, il rapporto fra illecito ed evento può anche non essere diretto e immediato se, ferme restando le altre condizioni, il primo non si sarebbe verificato in assenza del secondo e purché - come s'è detto - le conseguenze dannose non risultino del tutto inverosimili (Cass. III 9 luglio 2020, n. 14595; Cass. 04/07/2006, n. 15274; Cass.
21/12/2001 n. 16163; Cass. 09/05/2000, n. 5913).
6.1. Ebbene, la domanda di risoluzione è infondata.
In effetti, come affermato dalla Corte di Cassazione con riferimento alla differente ipotesi della risoluzione del contratto richiesta a causa della sussistenza
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di vizi redibitori (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 21949 del 25.09.2013), gli artt.
1490 e 1492 del cod. civ. in tema di azione redibitoria, al pari dell'art. 1497 cod. civ., vanno interpretati con riferimento al principio generale sancito dall'art. 1455 cod. civ. con la conseguenza che l'esercizio dell'azione è legittimato soltanto da vizi concretanti un inadempimento di non scarsa importanza, i quali non sono distinti in base a ragioni strutturali, ma solo in funzione della loro capacità di rendere la cosa inidonea all'uso cui era destinata o di diminuirne in modo apprezzabile il valore, secondo un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito.
Se, dunque, il principio della non scarsa importanza dell'inadempimento, quale fondamento dell'azione di risoluzione del contratto, ha carattere generale, esso deve essere applicato anche nella fattispecie in esame.
Al riguardo, invero, si osserva che, in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 13214 del 14.05.2024), oppure qualora la cosa stessa abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (cfr.:
Cass., Sez. 2, sentenza n. 26953 del 11.11.2008).
In tema di vendita immobiliare, la giurisprudenza di legittimità ha ricondotto a tale figura l'ipotesi di mancanza del certificato di abitabilità qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n.
23604 del 02.08.2023), ovvero quella di trasferimento del diritto di proprietà superficiaria sull'immobile quando il venditore si era obbligato alla cessione del diritto di piena proprietà, essendo gli stessi strutturalmente diversi (cfr.: Cass.
Sez. 2, ordinanza n. 23547 del 09.10.2017).
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6.2. Nel caso di specie non può ritenersi che l'irregolarità edilizia renda il bene inidoneo all'uso a cui è destinata o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore.
Difatti, la consulenza tecnica ha evidenziato come il cedimento contestato da parte acquirente al venditore non sia causalmente collegato all'irregolarità urbanistica, in quanto lo stesso potrebbe “essere avvenuto per cause naturali, imputabili al decorso temporale conseguente il precario stato di manutenzione in cui versa l'immobile; lo stato attuale mostra la mancanza di interventi di manutenzione straordinaria eseguiti in epoca recente”. È pur vero che anche in tale ipotesi il consulente si esprima in termini probabilistici, tuttavia, richiamando quanto detto in precedenza in materia di riparto dell'onere probatorio, la mancata dimostrazione del nesso causale tra illecito edilizio e cedimento della copertura dell'edificio non può che ricadere sull'attore che ha invocato la risoluzione per vizi del bene oggetto di compravendita. Pertanto, siccome l'illecito edilizio è suscettibile di regolarizzazione mediante una SCIA in sanatoria, il consulente ha ritenuto come l'importo della compravendita dovrebbe “essere decurtato solo dell'importo necessario a garantire la vendita dell'immobile con i progetti in regola, considerato che dalla documentazione agli atti, il cedimento sarebbe avvenuto successivamente alla compravendita”. In sede di compravendita, il corrispettivo pattuito era pari ad euro 75.000, mentre le spese per la regolarizzazione urbanistica ammonterebbero ad euro 5.000, una cifra eccessivamente esigua per poter ritenere configurato un difetto funzionale del sinallagma derivante da un'apprezzabile riduzione del valore del bene. Per tali ragioni si ritiene come l'irregolarità urbanistica riscontrata non sia tale da integrare gli estremi del vizio rilevante ai fini dell'esercizio dell'azione di risoluzione.


7. SEGUE: LA DOMANDA DI RIDUZIONE DEL PREZZO.
Sicché, la sola domanda che può essere accolta è la domanda di riduzione del prezzo in forza dell'art. 1489 c.c.¹
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7.1. A tal proposito, mere ragioni di completezza espositiva impongono di osservare quanto segue.
Invero, nel corso del proprio atto di citazione, l'attore ha chiesto di ridurre il prezzo del contratto di compravendita.
Tuttavia, la domanda non è stata espressamente riproposta in sede di comparse conclusionali.
Ora, è noto che un primo orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr.
Cass. S.U. 9456/2023) interpreta il dettato normativo di cui all'art. 189 c.p.c., nel senso che le parti, nel precisare le proprie conclusioni, possono anche rinunciare ad alcune di esse (anche mediante la loro semplice non riproposizione, fatto che implica una rinuncia definitiva). Ragion per cui, la mancata riproduzione di una specifica conclusione comporta l'abbandono della domanda o dell'eccezione, cui la conclusione avrebbe dovuto riferisti, come sostenuto da una parte della giurisprudenza delle sezioni semplici della Corte di Cassazione
(cfr. Cass. sez. III, nr. 22887 del 13.09.2019), la quale argomenta nel senso che.
“la mancata riproposizione di un'eccezione al momento della precisazione delle conclusioni ne comporta l'abbandono, assumendo rilievo solo la volontà espressa della parte, in ossequio al principio dispositivo che informa il processo civile”.
Un secondo orientamento pretorio (cfr. Cass. civ. 8576/2012) ritiene che l'interprete debba verificare se le conclusioni non riproposte siano implicite o strettamente connesse ovvero in rapporto di pregiudizialità tecnico – giuridica con quelle mantenute, potendo essere ravvista una rinuncia soltanto in presenza di una palese omissione materiale (cfr. Cass. civ. 1281/2003). Al contrario, un
1480. Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488". Al riguardo, deve osservarsi che la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 27559 del 28.09.2023) ha affermato in materia il seguente principio di diritto: "In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto". Anche più recentemente, la Suprema Corte (cfr.: Cass., Sez. 2, ordinanza n. 17148 del 21.06.2024) ha ribadito che "in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa venduta, quando il vizio della cosa non si concretizza in anomalie strutturali del bene, e sempre che la difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto".
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terzo filone interpretativo (cfr. Cass. civ. 22360/2013) ritiene che la mancata riproposizione di una domanda di per sé non ne importa rinuncia, in quanto vi sarebbe un'implicita riproposizione delle conclusioni già formulate in precedenza.
7.2. Nella specie, reputa il Tribunale che la mancata presenza della domanda in sede di comparsa conclusionale non ne impedisca l'esame essendo la stessa ritualmente svolta in sede di precisazione delle conclusioni, ove si è concluso rimandando alle conclusioni rassegnate in sede di prima memoria tra cui vi era, per l'appunto, quella di riduzione del prezzo.
7.3. Tanto premesso, vanno rigettate le eccezioni di decadenza sollevate dalla convenuta ai sensi dell'art. 1495 c.c., posto che, come sopra detto in riferimento alla domanda attorea, si verte in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, ove non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima.
Riprendendo quanto sopra evidenziato, l'abuso edilizio rilevato, come sopra detto, incide sul libero godimento del bene comportando proprio la necessità di sanare la difformità e, di fatto, ciò comporta un danno sotto plurimi profili, incidendo sul libero godimento dello stesso, anzitutto quanto a commerciabilità, con la conseguenza che la fattispecie deve essere sussunta nel paradigma dell'art. 1489 c.c.
7.3.1. Ed allora, alla luce di quanto esposto innanzi, in parziale accoglimento della domanda subordinata proposta dall'attrice, il convenuto va condannato a restituire alla medesima la somma di euro 9.000, a titolo di riduzione del prezzo di acquisto ex art. 1489 c.c. nei sensi che si vanno ad esplicitare.
Ed infatti, in ragione della sussistenza delle difformità per cui è causa l'attore ha subito un detrimento patrimoniale consistente sia nelle spese necessarie all'allineamento aperture esterne mediante aperture/chiusure e/o spostamento
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€/cad 2.000,00 x n° 2 per € 4.000,00 ed alle spese tecniche per la sanatoria dell'immobile € 5.000,00
È evidente infatti che l'attore non avrebbe dovuto farsi carico di nessuno dei predetti oneri se l'immobile acquistato non fosse stato inficiato dagli abusi taciuti dalla convenuta;
trattasi infatti di esborsi tutti causalmente riconducibili alla presenza degli oneri/abusi edilizi gravanti sull'immobile e, dunque, all'inadempimento della convenuta, la quale pertanto non potrà che essere tenuta a reintegrare in pari misura il patrimonio del sig. ponendo dunque Parte_1 lo stesso “nella situazione economica in cui si sarebbe trovata se il bene fosse stato immune da vizi o oneri” (vedi Cass. n. 10947/2012).
Così verificata la piena applicabilità al caso di specie delle disposizioni di cui all'art. 1489 c.c., si osserva che la giurisprudenza di legittimità ha più volte evidenziato che l'azione di riduzione del prezzo, come quella di risarcimento, è volta a ristabilire il rapporto di corrispettività fra prestazione e controprestazione, nonché a porre il compratore medesimo nella situazione economica in cui si sarebbe trovato se il bene fosse stato immune da vizi o oneri (Cass. n.
10947/2012).
Va da sé, per la medesima ragione, che alcun importo può essere riconosciuto in relazione allo smontaggio della copertura del fabbricato ed alla relative spese tecniche, trattandosi di onere in alcun modo riconducibile alla situazione riscontrata.
Detto altrimenti, il danno è pari unicamente all'importo necessario a garantire la vendita dell'immobile con i progetti in regola, considerato che dalla documentazione agli atti, il cedimento sarebbe avvenuto successivamente alla compravendita.
7.3.2. Sull'importo riconosciuto spettano gli interessi.
Ed infatti, la riduzione del prezzo ha per conseguenza la restituzione di una parte del prezzo se questo è stato già pagato, o la liberazione del compratore dell'obbligo di pagamento di questa parte, se non l'aveva ancora pagata.
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Gli interessi sono dovuti solo nel primo caso e non nel secondo, per l'ovvia considerazione che la riduzione, in questo caso, non dà luogo a una obbligazione di pagamento a carico del venditore.
Se così, sulla somma qui riconosciuta sono dovuti gli interessi ai sensi dell'art. 1284, co. 1, dal 20 maggio 2021 alla domanda ed ai sensi dell'art. 1284, co. 4, c.c. dalla domanda al saldo.


8. REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE.
Le spese di lite, liquidate tenendo conto del valore della causa per come qui accertato, seguono il principio di soccombenza.
In ragione, peraltro, del rigetto della domanda di nullità, della domanda di risoluzione nonché della domanda risarcitoria, sussistono i presupposti per disporre la compensazione delle spese di lite nella misura del 50%.
Analoga regolamentazione seguono le spese di CTU.



P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
➢ in parziale accoglimento delle domande formulate da Parte_1
, condanna la sig.ra a pagare, a titolo di
[...] Controparte_1 riduzione del prezzo di acquisto ex art. 1489 c.c., la complessiva somma di € 9.000,00 oltre interessi nei sensi e per le ragioni di cui in motivazione;

➢ rigetta nel resto ogni altra domanda;

➢ condanna la sig.ra a rifondere le spese di lite in Controparte_1 favore di che liquida in € 518,00 per spese ed € Parte_1
2.538,50 oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e CAP come per legge;

➢ Pone integralmente a carico di le spese di CTU per Controparte_1 come già liquidate con separato decreto.

Perugia, li 7 giugno 2025
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Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
- 33 - 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ L'articolo in questione prevede quanto segue: "Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo