N. R.G. 11100/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
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Il Tribunale, nella persona del Giudice, dott. Silvia Orani, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11100/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
MASSIMILIANO NACCARATO (C.F. , elettivamente domiciliata C.F._2
presso lo studio del difensore sito in Firenze, Via Andrea del Castagno n. 42
ATTRICE
nei confronti di
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 CodiceFiscale_3 Controparte_2 [...]
) e (C.F. ), rappresentati e difesi C.F._4 CP_3 CodiceFiscale_5 dall'Avv. LEONARDO LASCIALFARI (C.F. , elettivamente CodiceFiscale_6
domiciliati presso lo studio del difensore sito in Firenze, Via Masaccio n. 17
CONVENUTI
OGGETTO: contratto preliminare di compravendita.
CONCLUSIONI DELL'ATTRICE: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contrariis reiectis, - in via principale, pronunciare sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., trasferisca in favore della
Sig.ra nata a [...] il [...] (CF: ), in Parte_1 C.F._1
adempimento della proposta formulata ed accettata in data 28.05.2021 (registrata all'Agenzia delle Entrate di Firenze in data 11 giugno 2021 al n. 3773 SERIE 3), la proprietà unitamente a
pagina 1 di 24 tutti i connessi diritti sugli accessori e pertinenze delle unità immobiliari site nel Comune di
Calenzano in Via della Marinella snc, rappresentate da un magazzino artigianale di due piani fuori terra composto da due vani e da particella di terreno antistante di estensione complessiva pari a mq 378; beni catastalmente così individuati: (i) al Catasto Fabbricati del Comune di
Calenzano l'immobile è indicato al foglio 54 particella 251, sub. 1, Cat. C/2, con graffata particella 295 sub.1, (ii) al Catasto Terreni del Comune di Calenzano il terreno antistante
l'immobile appena descritto è accatastato al foglio 54, particella 251, Area Urbana;
di proprietà dei Signori nato a [...] il [...] (CF: Controparte_1
); nata a [...] il [...] (CF: C.F._7 CP_3
); nata a [...] il [...] (CF: C.F._8 Controparte_2
) i primi due proprietari per la quota di 1/4 ciascuno in regime di C.F._9 comunione legale dei beni e l'ultima per la quota di 1/2; secondo i termini ed i contenuti di cui alla proposta e in particolare, previo il conseguimento del mutamento di destinazione ed assicurando la piena facoltà di accesso dalla strada così come indicato in planimetria, nonché riproponendo anche il diritto di prelazione sui residui beni e le altre pattuizioni accessorie;
- condannare altresì i Sig.ri e al risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2 CP_3
danni cagionati in conseguenza dei propri comportamenti inadempienti, quali saranno accertati all'esito del giudizio, con diritto della Sig.ra a compensarli direttamente, Parte_1
trattenendo tali somme dal saldo prezzo pattuito;
- ordinare al Conservatore dei Registri
Immobiliari di Prato di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità. Rigettare in ogni caso le altrui domande. Con vittoria di spese e compensi. In via istruttoria, si insiste – previa rimessione della causa sul ruolo - per l'ammissione dei mezzi di prova richiesti e non ammessi”.
CONCLUSIONI DEI CONVENUTI: “Voglia Codesto Ecc.mo Tribunale, in via principale: • rigettare integralmente la domanda di parte attrice e accertare e dichiarare l'inefficacia del contratto conclusosi fra le parti in causa con l'accettazione della proposta di acquisto del 28 maggio 2021 per il recesso esercitato dai signori e Controparte_1 Controparte_2 [...]
a fronte dell'inadempimento della signora e, di conseguenza: • CP_3 Parte_1
accertare e dichiarare il diritto dei promittenti venditori a trattenere la caparra confirmatoria pattuita con il suddetto contratto e solo parzialmente corrisposta dalla signora Parte_1
• condannare la signora a pagare ai signori
[...] Parte_1 Controparte_1
e l'importo di € 20.000,00, quale parte della caparra Controparte_2 CP_3
pagina 2 di 24 confirmatoria non corrisposta, oltre agli interessi moratori e la rivalutazione monetaria da calcolarsi dal dì del dovuto (30 settembre 2021) al saldo effettivo;
• ordinare al Conservatore dei Registri immobiliari di Prato di cancellare la trascrizione dell'atto di citazione e di trascrivere l'emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità. In via subordinata, per il caso di mancato riconoscimento dell'intervenuto recesso e di accoglimento della domanda di parte attrice di esecuzione del contratto: • condannare la signora Parte_1
al pagamento a favore dei signori e
[...] Controparte_1 Controparte_2 CP_3 degli interessi moratori e della rivalutazione monetaria da calcolarsi sull'importo di € 20.000,00 dal dì del dovuto (30 settembre 2021) al saldo effettivo e sull'importo di € 119.000,00 che dovevano essere versati al momento del rogito dal dì del dovuto (30 novembre 2021) al saldo effettivo, • rigettare la domanda attrice relativa alla condanna dei signori Controparte_1
e al risarcimento dei danni asseritamente subiti e non provati. In Controparte_2 CP_3 ogni caso: • condannare la signora al risarcimento di tutti i danni cagionati Parte_1
ai signori e in conseguenza del suo Controparte_1 Controparte_2 CP_3 comportamento anche processuale ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Con vittoria di spese e compensi professionali”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, a convenuto in giudizio Parte_1
e chiedendo di emettere la Controparte_1 Controparte_2 CP_3 sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. in luogo del contratto definitivo di compravendita non concluso con i convenuti, previo conseguimento del mutamento di destinazione dell'immobile oggetto di preliminare e descritto in citazione e con garanzia della piena facoltà di accesso dalla strada indicata in planimetria nonché del diritto di prelazione sui residui beni, di condannare i convenuti al risarcimento dei danni provocati, con accertamento del proprio diritto a trattenere l'importo pari al danno liquidato e compensazione col proprio debito per il pagamento del prezzo di vendita concordato a saldo, e di ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Prato la trascrizione della sentenza con esonero da responsabilità; vinte le spese.
A sostegno delle domande proposte, l'attrice ha dedotto:
- di aver inviato ai convenuti, in data 28.05.2021, una proposta irrevocabile di acquisto relativa all'unità immobiliare di proprietà di questi ultimi, di vetusta costruzione e con destinazione magazzino sita nel Comune di Calenzano, Via della Marinella snc, comprensiva del terreno pagina 3 di 24 circostante, catastalmente individuata al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 54 particella 251, sub. 1, Cat. C/2, particella 295 sub.1;
- che, in base alle pattuizioni contenute nella proposta, il contratto preliminare e quello definitivo di compravendita dovevano essere sottoscritti, rispettivamente, entro e non oltre il 30 settembre
2021 e il 30 novembre 2021, e il corrispettivo veniva fissato in € 149.000,00, di cui la somma di
€ 10.000,00, veniva depositata presso l'Agenzia Immobiliare Rinascimento s.r.l., che si era occupata della mediazione, mediante assegno bancario non trasferibile intestato ai promittenti venditori;

- che, inoltre, l'efficacia della proposta di acquisto veniva sospensivamente condizionata, fino al
15 settembre 2021, al cambio di destinazione d'uso dell'immobile da magazzino ad abitazione;

- che proprio a tal fine nell'allegato A alla proposta di acquisto venivano individuati nel dettaglio i rispettivi impegni e obblighi, stabilendo a carico della promissaria acquirente l'onere di presentare le pratiche edilizie necessarie per il conseguimento del cambio di destinazione e di sostenerne i relativi costi compresi quelli necessari per la deruralizzazione dell'immobile, e a carico dei convenuti promittenti venditori l'obbligo di provvedere alla consegna di una serie di atti e documenti nonché al frazionamento del terreno entro il 25 giugno 2021;
- che detta proposta veniva sottoscritta dai convenuti per accettazione e successivamente registrata all'Agenzia delle Entrate di Firenze al n. 3773 serie 3 in data 11.06.2021;
- di essersi attivata per ottenere il cambio di destinazione dell'immobile, facendo predisporre dai tecnici a tal fine incaricati le pratiche amministrative necessarie e provvedendo al pagamento dei conseguenti oneri urbanistici;

- che, tuttavia, nelle corso del procedimento di cambio della destinazione d'uso, emergeva un'ampia serie di problematiche ostative, quali il tardivo frazionamento del terreno da parte convenuti oltre il termine del 01.07.2021 indicato nella proposta di acquisto, la tardiva demolizione (effettuata solo a settembre 2021) e rimozione degli elementi urbanistici non autorizzati e scoperti successivamente all'accettazione della proposta, l'interdizione all'accesso all'immobile da parte di taluni proprietari di immobili finitimi, che avevano apposto una catena per impedire il transito su strada ritenuta di loro esclusiva proprietà, circostanza quest'ultima alla luce della quale doveva ritenersi ragionevole prorogare il termine indicato nella condizione sospensiva per il tempo necessario al ripristino dell'accesso, anche considerato che i convenuti si erano dichiarati disponibili a realizzarne uno alternativo a proprie spese;
pagina 4 di 24 - di essersi a sua volta dimostrata propensa ad acconsentire all'incasso dell'assegno ancora detenuto dall'agenzia immobiliare – quest'ultima risultante peraltro priva del necessario requisito della terzietà rispetto alle parti, atteso che vi lavorava come agente associato il figlio del convenuto sig. – comunicando, tuttavia, verbalmente tramite un proprio incaricato che CP_1
ai fini della consegna della somma depositata era necessario l'avveramento della condizione sospensiva apposta alla proposta di acquisto;

- di aver contestato ai promittenti venditori convenuti, mediante lettera inviata dal proprio legale,
i ritardi e gli inadempimenti riscontrati, che avevano di fatto impedito di dare pieno impulso al procedimento amministrativo di cambio di destinazione e di aver contestualmente stigmatizzato il rifiuto dagli stessi nel frattempo manifestato di accordare la proroga della condizione sospensiva;

- che sussistono i presupposti per la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932
c.c., ivi incluse sia la sottoscrizione della proposta di acquisito da qualificarsi come accordo suscettibile di adempimento coattivo, in quanto comprensivo degli elementi essenziali del contratto preliminare, ossia dell'indicazione delle parti, dell'esatta individuazione del bene da trasferire, e del prezzo concordato, sia l'offerta di provvedere al pagamento del saldo del corrispettivo;

- la spettanza a proprio favore del diritto ad ottenere, altresì, il risarcimento dei danni derivanti dai plurimi inadempimenti imputabili ai convenuti, anche sotto il profilo della violazione del canone di buona fede contrattuale, consistiti: nella tardiva consegna del contratto attestante il titolo di provenienza della proprietà dell'immobile; nell'intempestiva realizzazione delle opere di frazionamento del terreno da parte dei convenuti entro il termine contrattualmente pattuito;
nella rimozione delle opere abusive presenti nell'immobile oggetto di vendita soltanto nel mese di settembre 2021; nella mancata stipula del contratto preliminare di compravendita e nel rifiuto ad accordarsi per la proroga dei termini dell'avveramento della condizione sospensiva o comunque ai fini dell'individuazione di una soluzione condivisa;
nel non aver garantito il pieno e libero accesso all'immobile dalla strada individuata nella planimetria allegata alla proposta di acquisto;

- che detti ritardi e inadempimenti si ripercuotevano negativamente sulla prosecuzione dei procedimenti volti al cambio di destinazione dell'immobile, la cui interruzione determinava a sua volta un consistente aumento degli oneri tributari e l'aggravamento delle condizioni di finanziamento, con possibile mancata fruizione dei vantaggi fiscali per la ristrutturazione.
pagina 5 di 24 Costituitisi regolarmente in giudizio, e Controparte_1 Controparte_2 [...]
hanno chiesto in via riconvenzionale l'emissione della sentenza costitutiva ai sensi CP_3 dell'art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso in conformità alla proposta d'acquisto e con esclusione, invece, delle ulteriori condizioni esposte in citazione, con conseguente ordine al Conservatore dei Registri immobiliari di Prato di trascrizione della sentenza con esonero da responsabilità, nonché la condanna dell'attrice, rispettivamente, al pagamento degli interessi moratori da calcolarsi sull'importo di €
20.000,00 dal dì del dovuto (30 settembre 2021) al saldo effettivo e sull'importo di € 119.000,00 dal dì del dovuto (30 novembre 2021) al saldo effettivo e al risarcimento dei danni subiti in conseguenza del comportamento anche processuale dell'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., esponendo in fatto:
- di aver provveduto ad avviare, successivamente all'accettazione della proposta di acquisto, in data 25 giugno 2021, la pratica necessaria per il frazionamento del terreno nel rispetto dei termini e delle modalità specificate nell'allegato A, ottenendo il nuovo accatastamento in data 1° luglio
2021;
- che, in data 6 agosto 2021, l'attrice sottoponeva al Comune di Calenzano il progetto edilizio per la ristrutturazione dell'immobile comprensivo del cambio di destinazione d'uso da C/2 a edilizio, senza farlo visionare ai venditori, nonostante si fosse impegnata in tal senso;

- che, in data 15 settembre 2021, l'attrice a mezzo del suo legale, riferiva che la pratica amministrativa relativa al mutamento di destinazione d'uso dell'immobile non si era ancora perfezionata anche a causa di presunti ritardi nell'accatastamento e nell'eliminazione di alcune opere asseritamente considerate abusive, chiedendo contestualmente una proroga del termine stabilito dalla condizione sospensiva inserita nella proposta di acquisto;

- di aver, con la successiva comunicazione del 22 settembre 2021, respinto ogni addebito e invitato l'attrice a confermare le date per il pagamento del secondo acconto e per la firma del rogito, a dimostrazione della propria volontà di dare seguito alla vendita, precisando che: la condizione sospensiva di cui all'art. 10 della proposta di acquisto aveva ad oggetto la mera valutazione da parte dell'acquirente della possibilità di accedere ad un cambio di destinazione d'uso entro il 15 settembre 2021, termine questo decorso senza che l'attrice avesse comunicato la rinuncia all'acquisto; in ogni caso il mancato perfezionamento dell'iter amministrativo relativo al cambio di destinazione d'uso era dipeso da lacune del progetto presentato dall'attrice;
pagina 6 di 24 l'accatastamento del terreno nonché la demolizione delle opere abusive erano già state realizzate e quindi restavano irrilevanti i relativi tempi di esecuzione;
non era stato ancora consegnato loro l'assegno di € 10.000,00 da versarsi al momento dell'accettazione della proposta di acquisto;

- che, in data 29 settembre 2021, l'attrice inviava un'ulteriore comunicazione in cui invitava i promittenti venditori a rinegoziare il contenuto degli accordi in senso a sé favorevole, dando atto di problemi nell'accesso all'immobile oggetto di vendita, che era stato temporaneamente interdetto da un vicino;

- che quattro giorni dopo la scadenza del termine del 30 settembre 2021 previsto per l'esecuzione del pagamento delle somme concordate, mai avvenuto concretamente, l'attrice aveva notificato loro l'atto di citazione introduttivo della presente causa, in violazione del canone di comportamento della buona fede;

- che le trattative successivamente intercorse tra le parti non avevano avuto esito positivo in quanto, nonostante la disponibilità mostrata dai promittenti venditori a regolare anche aspetti dei futuri rapporti di vicinato non contemplati in precedenza, l'attrice non ha acconsentito alla richiesta di rinuncia alla presente azione e di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale;

- la contraddittorietà delle allegazioni attoree rispetto alle domande proposte, dal momento che viene chiesta l'emissione ai sensi dell'art. 2932 c.c. di una sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto di vendita non concluso, pur a fronte della prospettazione del mancato avveramento del cambio di destinazione d'uso dell'immobile quale evento cui risultava asseritamente condizionata in via sospensiva l'efficacia della proposta di acquisto oggetto di causa;

- la sussistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda attorea di emissione della sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso, con esclusione delle ulteriori modifiche proposte, in quanto la condizione sospensiva di cui all'art. 10 della proposta di acquisto, attribuiva all'attrice esclusivamente la possibilità di valutare, entro un termine preciso, se procedere o meno ad avviare un procedimento per la variazione della destinazione d'uso dell'immobile;
- l'inesistenza di comportamenti contrari a buona fede, inadempimenti o ritardi imputabili a propria colpa, stanti sia la realizzazione del frazionamento del terreno e la demolizione della tramezzatura muraria abusiva in un momento ampiamente precedente al termine per la stipula del rogito e all'iscrizione al ruolo della presente causa, sia la rimozione del manufatto che ostruiva pagina 7 di 24 l'accesso all'immobile a seguito della presentazione di apposita denuncia alla polizia municipale di Calenzano che aveva accertato, con nota del 14 luglio 2021, la situazione delle strade circostanti rassicurando anche sulla possibilità di ottenere un accesso carrabile;

- la condotta inadempiente dell'attrice, la quale non solo non aveva versato le somme dovute entro i termini previsti dalla proposta di acquisto ed aveva falsamente rappresentato lo stato dei luoghi inserendo una scala e un bagno inesistenti nella SCIA presentata al Comune di Calenzano ai fini del cambio di destinazione d'uso dell'immobile, ma aveva anche preteso, a seguito del mancato rapido ottenimento di quest'ultimo, di modificare le condizioni di vendita originariamente previste;

- la responsabilità dell'attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c., per avere la stessa promosso un'azione totalmente infondata, specie se si considera che era stata chiaramente manifestata, da parte loro, la volontà di concludere la vendita alle condizioni pattuite nella proposta del 28 maggio 2021.
Esperito il procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo, come risulta da verbale di mancato accordo prodotto in giudizio, il Giudice ha assegnato alle parti i termini previsti dall'art. 183 comma 6 c.p.c. con provvedimento del 06.10.2023.
Nella propria memoria depositata ai sensi dell'art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. i convenuti hanno chiesto, in luogo dell'emissione della sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo di vendita non concluso con rigetto delle sole condizioni ulteriormente richieste e non contemplate dalla proposta irrevocabile, l'accertamento della legittimità del recesso operato con riguardo alla proposta di acquisto e del conseguente diritto a ritenere la somma dovuta a titolo di caparra confirmatoria, con condanna dell'attrice, altresì, al pagamento a tale titolo dell'ulteriore importo di € 20.000,00 oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto (30 settembre
2021) al saldo effettivo.
Con ordinanza del 10.01.2025 il Giudice ha rigettato le richieste istruttorie dell'attrice e ha fissato l'udienza di precisazione delle conclusioni al 06.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., all'esito del quale la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c., di cui l'attrice e i convenuti si sono avvalsi depositando, rispettivamente, la comparsa conclusionale e la memoria di replica e la sola comparsa conclusionale.
* * *
pagina 8 di 24

1. Sull'eccezione di tardivo deposito della comparsa conclusionale da parte dei convenuti.
Preliminarmente, occorre dare atto della fondatezza dell'eccezione proposta dall'attrice relativa al tardivo deposito, da parte dei convenuti, della comparsa conclusionale, depositata il 30/04/2025, ossia oltre tredici giorni dopo il termine di quaranta dalla comunicazione del provvedimento di rimessione in decisione della causa del 7.3.2025, con la conseguenza che detto atto processuale non può essere preso in considerazione.


2. Nel merito, sulle domande attoree.
Nel merito, l'attrice ha chiesto, l'emissione di una sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso, previo conseguimento del mutamento di destinazione dell'immobile e con garanzia della piena facoltà di accesso dalla strada indicata in planimetria, nonché la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti a causa del loro inadempimento, consistito nella mancata o tardiva esecuzione di alcune delle attività oggetto degli obblighi contrattualmente assunti, ivi incluso l'illegittimo rifiuto alla stipula – successivamente alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto – di un accordo che prevedesse la proroga dei termini per l'avveramento del fatto oggetto di condizione sospensiva o comunque una soluzione condivisa ai problemi accertati quanto alle condizioni dell'immobile per cui è causa.
2.1. L'esercizio, da parte dell'attrice, del rimedio di cui all'art. 2932 c.c. per la pronuncia di una sentenza costitutiva, produttiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso, impone di verificare la concomitante sussistenza di plurimi presupposti, quali:
- la conclusione di un contratto preliminare valido ed efficace;

- l'inadempimento dell'obbligo pattiziamente assunto, di contrarre, in conformità ai principi generali che reggono l'esecuzione in forma specifica, senza peraltro che sia necessaria la preventiva messa in mora della parte renitente;

- la possibilità giuridica e materiale, di realizzare, con l'emissione della sentenza, lo stesso assetto di interessi di cui al definitivo (in conformità all'orientamento consolidato della giurisprudenza secondo cui “la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve
pagina 9 di 24 necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche” - Cass. n. 18050/2012, conformi anche Cass. n. 937/2010 e Cass. n.
18681/2024);
- l'accertamento della sussistenza, nel caso in cui l'inadempimento dedotto si sia concretizzato nella mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili, la presenza, al momento della decisione, degli elementi che ne consentono l'identificazione catastale, nonché del riferimento alle planimetrie depositate in catasto e della dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, surrogabile con un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, in applicazione della L. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis, non potendo la pronuncia ex art. 2932
c.c. “realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (Cass. n. 18195/2020);
- la mancata esclusione dell'esperibilità del rimedio, la quale, per essere efficace, deve risultare expressis verbis o comunque da un'univoca volontà delle parti, emergente in modo chiaro dal titolo;

- nonché, in caso di inadempimento dell'obbligo di concludere contratti definitivi ad effetti traslativi di diritti reali su beni immobili, quali quello in esame, l'esecuzione, l'offerta, o in alternativa, l'inesigibilità della prestazione da parte del richiedente la tutela in forma specifica.
Ebbene, nel caso di specie, risulta provata la conclusione di un contratto preliminare di compravendita valido ed efficace, mediante la sottoscrizione della proposta irrevocabile del
28.05.2021 con cui le parti si sono impegnate ad addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare di proprietà dei convenuti con destinazione magazzino sita nel Comune di Calenzano, Via della Marinella snc, comprensiva del terreno circostante, verso un corrispettivo pari a € 149.000,00 (doc. n. 1 dell'attrice).
Invero, pur rinvenendosi un'indubbia contraddizione tra le diverse deduzioni e domande prospettate nell'atto di citazione dall'attrice, la quale ha chiesto cumulativamente sia l'emissione di una sentenza costitutiva del contratto definitivo di compravendita non concluso sul presupposto della valenza di preliminare della proposta di acquisto del 28.05.2021, sia la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni da inadempimento, per non avere questi ultimi,
pagina 10 di 24 tra l'altro, provveduto, entro il termine fissato, alla stipula del contratto preliminare a seguito dell'accettazione della proposta irrevocabile, deve in ogni caso ritenersi che quest'ultima configuri a tutti gli effetti un valido contratto preliminare di vendita.
Detta proposta di acquisto, infatti, contiene tutti gli elementi propri del contratto preliminare di compravendita immobiliare, includendo l'indicazione delle parti e l'accordo tra queste raggiunto evincibile dall'apposizione delle rispettive sottoscrizioni, nonché i riferimenti identificativi del bene immobile che ne forma oggetto (comprensivi di riferimento al Comune di ubicazione, alla consistenza, ai dati catastali e planimetrici) e la precisa determinazione del prezzo (si veda in termini Cass. n. 11297/2018, nonché Cass. n. 5536/2024, secondo cui “Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege"
l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile”).
Peraltro, la qualificazione giuridica dell'accordo in questione come vero e proprio contratto preliminare di vendita risulta confermata anche dal contenuto testuale della proposta di acquisto del 28.05.2021, in cui si legge che “E' facoltà delle parti integrare con una scrittura privata gli aspetti non disciplinati dalla presente proposta che costituisce contratto preliminare a tutti gli effetti”.
Deve ritenersi, quindi, del tutto irrilevante il riferimento ad un termine per la stipula del contratto preliminare contenuto nell'allegato A al doc. n. 1 dell'attrice, atteso che risulta pacifico – con gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. – il fatto che nessun ulteriore accordo è intervenuto tra le stesse a seguito dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, con la conseguenza che non si è realizzata, nel caso concreto, la sequenza negoziale ricorrente nell'ipotesi in cui le parti decidono di predisporre il cosiddetto “preliminare di preliminare”, provvedendo all'effettiva stipula, mediante tre atti distinti, di proposta di acquisto seguita da accettazione, contratto preliminare e contratto definitivo, nella specie mai avvenuta.
pagina 11 di 24 I rilievi che precedono danno, pertanto, pienamente conto dell'idoneità della proposta irrevocabile oggetto di causa ad assurgere a vero e proprio contratto preliminare, con la conseguenza che detta qualificazione giuridica non viene messa in dubbio dall'allegazione della mancata stipula, a seguito dell'accettazione della proposta, di un ulteriore contratto preliminare
(non necessario) entro il termine del 30.09.2021 previsto dal relativo allegato A.
Quanto al profilo relativo alla validità ed efficacia dell'accordo in questione, occorre rilevare che mentre, da un lato, l'attrice ha sostenuto che le parti avevano inteso subordinare, mediante l'inserimento di una specifica condizione sospensiva, il sorgere degli effetti del contratto preliminare di compravendita all'effettivo ottenimento del cambio di destinazione d'uso dell'immobile oggetto di causa da magazzino a civile abitazione, dall'altro i convenuti hanno precisato, invece, che l'art. 10 della proposta di acquisto prevedeva una condizione sospensiva che implicava esclusivamente la possibilità per l'attrice di valutare, entro un preciso termine, la possibilità di addivenire al mutamento di destinazione del bene.
Secondo le prospettazioni attoree, in particolare, il fatto che le parti avevano considerato come essenziale e imprescindibile, ai fini dell'efficacia del contratto preliminare di vendita, il conseguimento concreto del cambio di destinazione dell'immobile, oltre ad essere espressamente confermato dalla deduzione di detto evento nella condizione sospensiva di cui all'art. 10 della proposta di acquisto, è desumibile sia dalle previsioni di quest'ultima e del relativo allegato A – nel cui contesto i convenuti promittenti venditori hanno conferito ampia ed irrevocabile delega per la presentazione delle pratiche edilizie necessarie per ottenere il cambio d'uso all'attrice, assuntasi a sua volta l'onere di prestare le necessarie richieste di autorizzazione amministrative e di sostenerne le relative spese – sia dal comportamento successivamente tenuto dalle parti.
Ancora, l'attrice ha dedotto, a conforto di detta interpretazione, di essersi assunta gli oneri di predisposizione dell'APE e della relazione tecnica e di aver evidenziato ai convenuti sin dall'inizio il fatto che l'effettivo ottenimento del cambio di destinazione aveva un'incidenza specifica sull'operazione negoziale di vendita, potendo influire, sotto il profilo fiscale, sulla possibilità o meno a suo favore di fruire dei vantaggi riconosciuti per la ristrutturazione dell'immobile e, sotto il profilo economico, sulle condizioni di stipula del mutuo conseguibile al fine di provvedere al pagamento del saldo del prezzo.
Ebbene, tali assunti non sono condivisibili, dal momento che l'art. 10 della proposta di acquisto in questione subordinava sospensivamente l'efficacia dell'accordo alla valutazione da parte pagina 12 di 24 dell'attrice – da eseguirsi entro un termine preciso fissato al 15.09.2021, trascorso il quale, in assenza dell'invio ai promittenti venditori della comunicazione di espressa rinuncia, il contratto avrebbe acquisito piena efficacia – della possibilità di conseguire un mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, stabilendo espressamente che “Il proponente richiede di condizionare
l'efficacia del contratto che si perfezionerà con l'accettazione della presente proposta sino alle ore 24.00 del 15/09/2021 al fine di poter valutare la possibilità di accedere a cambio di destinazione. Il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore entro il suddetto termine perentorio la decisione di rinunciare all'acquisto […] Decorso detto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta a mezzo raccomandata a.r. del proponente in ordine alla volontà di rinunciare all'acquisto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante”.
Il successivo allegato A della proposta di acquisto – nel cui contesto i convenuti si sono limitati a conferire ampia delega, in relazione al cambio di destinazione, all'attrice, la quale a sua volta si era impegnata a presentare le necessarie pratiche amministrative e a sostenerne le relative spese – non contiene alcun riferimento alla volontà dei contraenti di subordinare sospensivamente gli effetti del contratto all'effettivo ottenimento del cambio di destinazione.
Diversamente da quanto prospettato dall'attrice, risulta, quindi, che gli effetti della proposta di acquisto fossero sospensivamente subordinati alla valutazione, nei limiti di un preciso arco temporale, da parte dell'attrice in qualità di promissaria acquirente, della possibilità di accedere o meno al cambio di destinazione, conferendole altresì la facoltà di rinunciare eventualmente all'acquisto entro il termine previsto.
Pertanto, ai fini della corretta interpretazione di detta clausola – che risulta formulata in modo chiaro ed inequivoco e in cui manca qualsivoglia riferimento all'effettivo ottenimento del cambio di destinazione d'uso come condizione cui subordinare sospensivamente l'efficacia del contratto
–occorre attribuire prioritario e dirimente rilievo alla volontà delle parti come desumibile dal significato letterale delle espressioni utilizzate, a norma degli artt. 1362 e ss cc.
Ne consegue che rimane esclusa la possibilità di prendere in considerazione ulteriori criteri ermeneutici, tra cui il comportamento delle parti successivo alla stipula, al fine di individuare un senso della previsione in esame diverso da quello fatto palese dal testo – esplicito e privo di ambiguità – del contratto preliminare di vendita prodotto, per il cui perfezionamento, peraltro è prevista la sussistenza della forma scritta ad substantiam (si veda in termini la recente Cass. n.
pagina 13 di 24 28259/2024 secondo cui “l'art. 1362 c.c., allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Sez.

2 - Ordinanza n. 21576 del 22/08/2019, Rv.
654900 – 01; conf.: Sez.

1 - Ordinanza n. 10967 del 26/04/2023, Rv. 667678 - 01)”).
Quanto alla validità di detta condizione sospensiva, occorre ancora precisare che l'eccezione di nullità formulata dall'attrice – che nella propria memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. ha affermato che l'interpretazione prospettata dai convenuti “renderebbe quella previsione contrattuale invalida, in quanto l'effetto sospensivo sarebbe ricollegato ad una valutazione di opportunità e non ad un evento futuro ed incerto” – oltre ad apparire del tutto contradditoria rispetto alla domanda proposta in via principale di emissione della sentenza costitutiva degli effetti del contratto preliminare non concluso previo ottenimento del cambio di destinazione, fondata proprio sul presupposto della piena efficacia di detta condizione sospensiva, è comunque da ritenersi del tutto priva di pregio.
Infatti, l'evento descritto dall'art. 10 della proposta di acquisto, ossia la valutazione della possibilità di accedere al cambio di destinazione, ha natura potestativa e non meramente potestativa ai sensi dell'art. 1355 c.c., atteso che esso è correlato ad un apprezzamento di interesse e di convenienza dell'attrice dipendente anche da fattori esterni (quali ad esempio l'effettiva sussistenza dei requisiti normativi richiesti per il cambio d'uso dell'immobile) e come tale risulta validamente deducibile come condizione sospensiva, in ossequio all'indirizzo della
Cassazione secondo cui “La condizione è "meramente potestativa" quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre si qualifica "potestativa" quando l'evento dedotto in condizione è collegato
a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato. (Vedi Cass. n. 18239 del 2014
e n. 11774 del 2007)” (Cass. n. 30143/2019).
pagina 14 di 24 Ciò posto, è pacifico che l'attrice non ha manifestato ai convenuti, mediante l'invio di lettera raccomandata entro il termine pattiziamente previsto, né successivamente, la propria volontà di rinunciare all'acquisto, con la conseguenza che deve ritenersi che il contratto preliminare sia divenuto pienamente efficace anche se non è stato ottenuto il cambio di destinazione dell'immobile.
Chiarita la piena efficacia del preliminare una volta decorso il termine del 15/09/2021 assegnato all'attrice per la valutazione della possibilità di accedere al cambio di destinazione, nel caso di specie, risulta dirimente ai fini dell'accertamento della mancanza dei presupposti per l'accoglimento della domanda proposta dall'attrice ai sensi dell'art. 2932 c.c., il fatto che l'attrice ha chiesto l'emissione della sentenza che tenga luogo degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso “previo il conseguimento del mutamento di destinazione”, richiedendo così, di fatto, di subordinare l'efficacia della pronuncia giudiziale ad un evento non contemplato dal contratto preliminare di cui viene richiesta l'esecuzione in via coattiva, ossia all'effettivo ottenimento del cambio d'uso dell'immobile.
Di conseguenza, l'apposizione da parte dell'attrice di una condizione ovvero di un adempimento ulteriore e diverso da quelli stabiliti con il contratto preliminare, comporta l'impossibilità di realizzare, con l'emissione della sentenza costitutiva, lo stesso assetto di interessi originariamente congegnato dalle parti.
L'accertamento dell'insussistenza del requisito della piena corrispondenza tra le previsioni del contratto preliminare e la pronuncia richiesta in tale sede giudiziale, rende superflua l'indagine sull'esistenza degli altri presupposti necessari ai fini dell'emissione di una sentenza costitutiva, e comporta il rigetto della domanda di adempimento proposta dall'attrice (in termini ancora Cass.
n. 18050/2012 secondo cui “la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche”).
2.2. In aggiunta alla domanda ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'attrice ha chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti in conseguenza degli inadempimenti di questi ultimi rispetto agli obblighi pattiziamente assunti, consistiti: nella tardiva consegna del contratto attestante il titolo di provenienza della proprietà dell'immobile; nella non tempestiva realizzazione da parte dei promittenti venditori delle opere di frazionamento del terreno a proprio pagina 15 di 24 carico entro il termine contrattualmente pattuito;
nella rimozione delle opere abusive presenti nell'immobile oggetto di vendita soltanto nel mese di settembre del 2021; nella mancata stipula del contratto preliminare di compravendita;
nell'essersi mostrati indisponibili alla conclusione di un accordo sulla proroga della condizione sospensiva o comunque con individuazione di una soluzione condivisa in ordine ai problemi riscontrati;
nel non aver garantito il pieno e libero accesso all'immobile dalla strada individuata nella planimetria allegata alla proposta di acquisto.
Orbene, nel caso di specie è pacifico, con le conseguenze di cui all'art. 115 c.p.c., il fatto che i convenuti in qualità di promittenti venditori hanno provveduto, seppur tardivamente, ad eseguire le attività previste a loro carico nel contratto preliminare di compravendita, ivi incluso il conseguimento del frazionamento del terreno circostante l'immobile e del nuovo accatastamento e ad eliminare la tramezzatura abusiva successivamente riscontrata, e non risulta provata, ad opera dell'attrice in tal senso onerata, l'esistenza di danni subiti causalmente riconducibili al ritardo nell'adempimento.
Per altro verso, inoltre, non è stata dimostrata l'esistenza di concreti pregiudizi subiti in conseguenza della mancata stipula di un ulteriore atto successivamente alla proposta di acquisto, la quale – come visto - costituiva già un vero e proprio contratto preliminare di vendita, secondo quanto espressamente concordato tra le parti.
Nessuna condotta inadempiente o contraria a buona fede, invece, è imputabile ai convenuti per essersi rifiutati di addivenire, successivamente alla sottoscrizione della proposta di acquisto del
28.05.2021, alla conclusione di un ulteriore e diverso accordo con previsione di una proroga della condizione sospensiva o con individuazione di una soluzione condivisa in ordine ai problemi asseritamente sorti (quale ad esempio quello relativo all'interdizione dell'accesso all'immobile).
Segnatamente, è dirimente in tal senso il fatto che l'art. 10 della proposta di acquisto intercorsa tra le parti subordinava l'efficacia dell'accordo alla valutazione, da parte dell'attrice ed entro un termine preciso, della mera possibilità di accedere ad un cambio di destinazione dell'immobile, con attribuzione della facoltà di rinuncia mediante comunicazione ai venditori, senza stabilire in capo a questi ultimi alcun obbligo correlato all'effettivo conseguimento di detta modifica.
Valutazione questa, inerente alla possibilità di accedere al cambio di destinazione d'uso, in effetti compiuta dall'attrice entro il termine del 15.09.2021 previsto dal contratto, come risulta dalla lettera raccomandata prodotta sub doc. n. 6 allegato alla citazione, con la conseguenza che non vi era alcuna necessità della concessione di un'ulteriore proroga in tal senso.
pagina 16 di 24 Per altro verso, invece, i convenuti restavano liberi di determinarsi in ordine alla possibilità o meno di accogliere la proposta dell'attrice di modifica dei precedenti accordi, mediante l'inserimento di una condizione sospensiva implicante – diversamente da quanto inizialmente pattuito – l'effettivo conseguimento del cambio di destinazione, non avendo, per l'appunto, assunto alcun obbligo in tal senso con la proposta di acquisto stipulata (come peraltro espressamente chiarito anche nella lettera del 22 settembre 2021 sub doc. n. 3 dei convenuti, in cui questi ultimi affermano, mediante il proprio legale, di aver concesso all'attrice soltanto “la facoltà di presentare un progetto edilizio, ma non hanno assunto alcun obbligo riguardo al suo accoglimento, né hanno inteso subordinare la stipula del rogito ai tempi occorrenti per il rilascio del titolo edilizio”).
In proposito, l'attrice ha sostenuto che i ritardi e gli inadempimenti dei convenuti avevano influito negativamente sulla prosecuzione dei procedimenti volti al cambio di destinazione dell'immobile, la cui interruzione determinava a sua volta un aumento degli oneri tributari,
l'aggravamento delle condizioni di finanziamento e la mancata concessione del bonus per la ristrutturazione.
Ebbene, la mancata dimostrazione dell'assunzione da parte dei convenuti di una specifica obbligazione correlata all'effettivo ottenimento del cambiamento di destinazione d'uso, comporta che alla condotta di questi ultimi non sono riconducibili i danni in questione, i quali, peraltro, oltre ad essere stati allegati in modo significativamente generico, sono rimasti privi di qualsivoglia supporto probatorio, anche sotto il profilo relativo al nesso causale rispetto all'inadempimento dei promittenti venditori in riferimento a prestazioni o obbligazioni effettivamente dedotte in contratto, nella specie non provato.
A ciò si aggiunga che vi è prova del fatto che i convenuti hanno provveduto, altresì, a garantire il pieno e libero accesso all'immobile dalla strada individuata nella planimetria allegata alla proposta di acquisto, con possibilità di realizzarvi un passo carrabile, come confermato dal
Comune di Calenzano con la nota prodotta sub doc. n. 20 dei convenuti in cui si legge che “Nelle strade vicinali, come via vicinale di Pagnelle, è possibile aprire degli accessi carrabili e/o pedonali sentito il parere del Comune di Calenzano (ufficio edilizia ed ufficio viabilità)”.
Infatti, il problema relativo all'interdizione del passaggio lamentato dall'attrice è stato risolto per il tramite della Polizia municipale, la quale, intervenuta su denuncia dei convenuti, ha diffidato il proprietario del fondo finitimo ed ha constatato la rimozione della catena che quest'ultimo aveva pagina 17 di 24 inizialmente apposto per impedire l'accesso alla strada in questione erroneamente ritenuta di sua esclusiva proprietà, come si evince dal verbale di sopralluogo del 29 ottobre 2021 sub doc. 10 dei convenuti.
Pertanto, non è rinvenibile, neppure sotto questo profilo, alcun inadempimento imputabile ai convenuti, i quali si sono fattivamente adoperati per far rimuovere le catene apposte dal vicino, specie se si considera che l'attrice non ha puntualmente allegato e dimostrato in quali altre circostanze di tempo e di luogo il vicino avrebbe asseritamente ostruito nuovamente il passaggio
(non potendosi con ogni evidenza considerare tali le vaghe e generiche affermazioni contenute nella memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. dell'attrice in cui si legge che: “Ebbene, è accaduto che successivamente alla firma della proposta il vicino proprietario del terreno ove corre tale strada di campagna ne ha materialmente impedito l'utilizzo con l'apposizione di una catena e che, anche in seguito, ha continuato a negare l'uso pubblico della strada”).
Alla luce dei rilievi che precedono, pertanto, anche detta domanda risarcitoria è infondata e deve essere rigettata, in mancanza di prova dei relativi fatti costitutivi, non avendo l'attrice allegato specificamente né fornito elementi probatori o formulato richieste di prova ammissibili in quanto sufficientemente determinate e rilevanti, a supporto della sussistenza di danni risarcibili subiti in conseguenza di presunti inadempimenti imputabili ai convenuti.
Tale difetto di allegazione e prova preclude in radice, altresì, il ricorso al principio equitativo per la determinazione della misura del risarcimento, invocabile, come costantemente affermato dalla giurisprudenza della Corte di cassazione, soltanto laddove non sia possibile l'esatta quantificazione di danni pur sempre provati sotto il profilo dell'an e della loro imputabilità all'altrui responsabilità (vedi Cass. n. 20990/2021 secondo cui “il potere di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 cod. civ., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 cod. proc. civ. ed il suo esercizio rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito senza necessità della richiesta di parte (ex multis Cass.
315/02, 2706/04), dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva od integrativa, con l'unico limite di non potere surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza”; e Cass. n. 8213/2013 secondo cui “una volta che siano accertate la responsabilità del debitore e l'esistenza del danno, non è consentita al giudice del merito una decisione di "non liquet", risolvendosi tale pronuncia nella negazione di quanto,
pagina 18 di 24 invece, già definitivamente accertato in termini di esistenza di una condotta generatrice di danno ingiusto e di conseguente legittimità della relativa richiesta risarcitoria”).
Né a diverse conclusioni potrebbe addivenirsi in ipotesi di accoglimento delle richieste istruttorie reiterate dall'attrice anche in sede di precisazione delle conclusioni, atteso che le prove orali e l'istanza di CTU risultano del tutto irrilevanti ai fini della decisione per le motivazioni già esplicitate nell'ordinanza di rigetto del 10.01.2025, che viene in questa sede integralmente richiamata.


3. Sulle domande riconvenzionali dei convenuti.
3.1. Con comparsa di costituzione e risposta, i convenuti hanno chiesto, in via riconvenzionale,
l'emissione della sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo di vendita non concluso alle condizioni originariamente previste dal contratto preliminare e con esclusione, invece, delle ulteriori richieste avanzate dall'attrice – tra cui il previo conseguimento del mutamento di destinazione d'uso dell'immobile – ed hanno formulato l'ulteriore domanda di condanna dell'attrice al pagamento degli interessi moratori da calcolarsi sull'importo di € 20.000,00 dal dì del dovuto (30 settembre 2021) al saldo effettivo e sull'importo di € 119.000,00 che dovevano essere versati al momento del rogito dal dì del dovuto (30 novembre 2021) al saldo effettivo, e l'emissione di ordine rivolto al Conservatore dei Registri immobiliari di Prato ai fini della cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione e di trascrivere l'emananda sentenza con esonero da responsabilità.
Con la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c., i convenuti hanno invece domandato in via principale – diversamente da quanto inizialmente chiesto in sede di costituzione – l'accertamento della legittimità del recesso operato con riguardo al contratto preliminare oggetto di causa e del conseguente diritto alla ritenzione e al pagamento delle somme imputate a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi.
Tale ultima domanda è da considerarsi ammissibile alla luce dell'orientamento costante della
Cassazione secondo cui “nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'adempimento proponendo la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 cod. civ., può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ., senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei nova, poiché tale modificazione della originaria
pagina 19 di 24 istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento (Cass., Sez. III, 24 gennaio 2002, n. 849; Cass., Sez. VI-2, 24 novembre 2011, n.
24841)” (ex multis si veda Cass. n. 882/2018).
Ciò premesso, nel caso di specie, la domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare in esame – esercitato con la prima memoria ex art. 183 comma VI cpc - deve ritenersi fondata e meritevole di accoglimento, sussistendo il presupposto necessario ai fini della caducazione dell'accordo negoziale di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., rappresentato dall'inadempimento grave e imputabile dell'attrice, avuto riguardo all'interesse che, secondo la giurisprudenza di legittimità, i convenuti in qualità di parti adempienti avevano o avrebbero potuto avere alla regolare esecuzione del contratto (Cass. n. 4022/2018).
Secondo la giurisprudenza costante della SC, infatti, “al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l'art. 1385 cod. civ. richiede, come per la risoluzione, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 e 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.) […] Il recesso della parte non inadempiente, di cui all'art. 1385 cod. civ., identifica, in definitiva, un'ipotesi di risoluzione di diritto, da affiancare (piuttosto che contrapporre) a quelle di cui agli artt. 1454,
1456, 1457 c.c., una "modalità" (ulteriore) di risoluzione del contratto, destinata ad operare, indipendentemente dall'esistenza di un termine essenziale o di una diffida ad adempiere, attraverso la semplice comunicazione all'altra parte di una volontà caducatoria degli effetti negoziali — operante, nella sostanza, attraverso un meccanismo analogo a quello che regola la clausola risolutiva espressa” (Cass. n. 18266/2011).
Sotto il primo profilo, depone per la connotazione in termini di gravità dell'inadempimento, con definitiva compromissione dell'interesse dei convenuti all'esecuzione dell'accordo, il fatto che esso ha riguardato l'obbligazione principale e fondamentale dell'attrice in qualità di promissaria acquirente nel contratto preliminare di compravendita, la quale si è sottratta, senza alcun giustificato motivo, all'impegno assunto di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Segnatamente, costituiscono circostanze non contestate – con gli effetti di cui all'art. 115 c.p.c. – il fatto che l'attrice, oltre a non aver provveduto a versare l'ulteriore somma di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria entro il termine previsto dal contratto, si era esplicitamente rifiutata di addivenire alla stipula del rogito definitivo (come si evince anche dalle comunicazioni pacificamente intercorse tra le parti medianti i rispettivi legali sub doc. n. 2, 3, 4 dei convenuti),
pagina 20 di 24 asserendo di non poter proceder in tal senso in assenza, sostanzialmente, della rinegoziazione delle condizioni contrattuali, in quanto reputava indispensabile ai fini dell'acquisto l'ottenimento effettivo del cambio di destinazione e l'attribuzione, da parte dei convenuti, di adeguate garanzie in ordine al libero accesso all'immobile.
Il rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita alle condizioni fissate nel preliminare è stato altresì implicitamente ribadito dall'attrice nel presente giudizio, introdotto con citazione con cui – come sopra visto – la stessa ha chiesto pronunciarsi sentenza produttiva degli effetti del contratto preliminare a condizioni diverse da quelle concordate dalle parti, insistendo nelle conclusioni iniziali anche a seguito della proposizione della domanda – qualificabile in termini di riconvenzionale stante la connessione con quella attorea di tipo soggettivo e oggettivo, limitatamente alla causa petendi, e la diversità rispetto al petitum – con cui il convenuto, aderendo alla pretesa avversaria di emissione di pronuncia ex art. 2932 cc, ha chiesto che la sentenza riproducesse l'accordo contenuto nella proposta irrevocabile come accettata, contenente l'assetto su cui si era formata la volontà delle parti.
In questo modo, è evidente che l'attrice ha preteso di addivenire, ai fini della stipula del contratto definitivo, ad un accordo ulteriore che implicava – senza alcuna ragionevole giustificazione - condizioni diverse da quelle originariamente pattuite tra le parti con la proposta di acquisto del
28.05.2021, così provocando un'alterazione sensibile del sinallagma contrattuale (vedi Cass. n.
19579/2021, secondo cui “Nella valutazione della gravità dell'inadempimento, dunque, vanno innanzitutto distinte le violazioni delle obbligazioni costitutive del sinallagma contrattuale, che possono essere apprezzate ai fini della valutazione della gravità di cui all'art. 1455 c.c.”).
Infatti, accertato che nessun inadempimento è imputabile ai convenuti con riguardo al mancato ottenimento del cambio di destinazione né in riferimento alla garanzia di libero accesso all'immobile oggetto di causa, il rifiuto dell'attrice di addivenire alla stipula del rogito sulla base di questi ultimi infondati rilievi, rappresenta un inadempimento grave, tale da legittimare il recesso dei convenuti dichiarato nel contesto della memoria ex art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c.
Ne consegue, altresì, l'accertamento del diritto dei convenuti alla ritenzione della somma di
10.000,00 euro pacificamente ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, quale forma di liquidazione risarcitoria predeterminata e convenzionale spettante a fronte del mancato adempimento delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare sottoscritto il 28.05.2021 e pagina 21 di 24 divenuto efficace a seguito del mancato invio da parte dell'attrice della rinuncia all'acquisto nelle modalità concordate.
Non è possibile, invece, riconoscere ai convenuti il diritto ad ottenere la condanna dell'attrice al pagamento dell'ulteriore somma pari a 20.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria, per il cui perfezionamento è necessario l'effettivo versamento delle somme imputate a tale titolo, nella specie pacificamente mai avvenuto, in conformità all'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità in base al quale “la caparra ha natura reale (cfr. Cass. 15/1/2002 n.
5429) con il corollario che gli effetti giuridici suoi propri non si producono se non viene consegnata una somma di denaro o una determinata quantità di cose fungibili all'altra parte contrattuale per il caso di inadempimento del contratto principale” (Cass. n. 2832/2013).
3.2. Quanto alle restanti domande dei convenuti, resta assorbita la richiesta di condanna dell'attrice al pagamento degli interessi moratori sulle somme dovute in ragione della compravendita immobiliare, atteso che quest'ultima è stata proposta in via subordinata all'accoglimento della domanda attorea di esecuzione del contratto preliminare mediante emissione di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c., che, nella specie, è stata respinta.
Non possono essere accolte, invece, le domande dei convenuti volte ad ottenere la condanna dell'attrice al risarcimento, rispettivamente, di ulteriori pregiudizi correlati alla condotta di quest'ultima, in quanto non specificamente descritti né tantomeno provati, né di asseriti danni imputabili a titolo di responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Invero, con riferimento alla fattispecie da ultimo invocata, dato atto dei principi espressi dalla
Cassazione con la sentenza a sezioni unite n. 9912 del 2018, secondo cui “La responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., a differenza di quella di cui ai primi due commi della medesima norma, non richiede la domanda di parte né la prova del danno, ma esige pur sempre, sul piano soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente
l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate;
peraltro, sia la mala fede che la colpa grave devono coinvolgere l'esercizio dell'azione processuale nel suo complesso, cosicché possa considerarsi meritevole di sanzione l'abuso dello strumento processuale in sé, anche a prescindere dal danno procurato alla controparte e da una sua richiesta, come nel caso di pretestuosità dell'azione per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata,
pagina 22 di 24 ovvero per la manifesta inconsistenza giuridica o la palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione” (conforme anche Cass. n. 19948/2023), si osserva che, nel caso in esame, da un lato non risultano specificamente allegati e dimostrati gli elementi soggettivi del dolo o della colpa grave ai sensi dei commi 1 e 2 dell'art. 96 c.p.c., e dall'altro, non appare riconducibile alla violazione del grado minimo di diligenza che consente di assumere consapevolezza in ordine all'infondatezza delle proprie ragioni né all'abuso del diritto l'introduzione della presente causa sulla base di motivazioni in fatto e in diritto che, seppur infondate, non appaiono connotate da pretestuosità.
Merita, da ultimo, accoglimento la richiesta volta ad ordinare al competente Conservatore dei
Registri immobiliari di Prato la cancellazione della trascrizione dell'atto di citazione ai sensi dell'art. 2668 comma 2 c.c. e la trascrizione della presente sentenza con esonero da responsabilità.


4. Sulle spese di lite.
Le spese di lite vengono parzialmente compensate tra le parti ai sensi dell'art. 92 c.p.c., configurandosi, nel caso di specie, un'ipotesi di parziale soccombenza reciproca.
Segnatamente, nel caso di specie, l'accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti di accertamento della legittimità del recesso operato dal contratto preliminare oggetto di causa con conseguente diritto a trattenere la somma di 10.000,00 euro ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e il rigetto, invece, delle restanti domande esperite in via riconvenzionale, giustificano la compensazione delle spese di lite nella misura di 1/3, con condanna dell'attrice al pagamento dei residui 2/3 delle spese di lite a favore dei convenuti.
La relativa liquidazione ha luogo come da dispositivo in applicazione del D.M. n. 147/2022, sotto la vigenza del quale si è esaurita l'attività difensiva (art. 6 D.M. cit.), avuto riguardo ai parametri medi relativi allo scaglione di valore della domanda.
La condanna è comprensiva del rimborso delle spese documentate e di quelle generali, nella misura del 15% dei compensi, IVA e CPA come per Legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
pagina 23 di 24 1) RIGETTA le domande proposte da;
Parte_1
2) in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da , Controparte_1
e , ACCERTA la legittimità del recesso dagli stessi Controparte_2 CP_3
esercitato rispetto al contratto preliminare concluso con e il loro Parte_1
diritto alla ritenzione dell'importo di € 10.000,00, precedentemente ricevuto a titolo di caparra confirmatoria;

3) ORDINA alla competente Agenzia del Territorio di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale e alla trascrizione della presente sentenza con esonero da responsabilità;
4) RIGETTA le restanti domande formulate da , e Controparte_1 Controparte_2
, ivi inclusa quella di condanna dell'attrice al risarcimento ex art. 96 c.p.c.; CP_3
5) CONDANNA a rifondere a , Parte_1 Controparte_1 CP_2
e , in misura pari ai 2/3, le spese di lite, che si liquidano per l'intero
[...] CP_3 in € 14.103,00 per compensi di Avvocato, spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per Legge, compensandole per la restante parte.
Firenze, 19.5.2025.
Il Giudice dott.ssa Silvia Orani
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