TRIBUNALE CIVILE DI CATANIA
SEZIONE QUINTA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario del Tribunale di IA, dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri, all'esito della trattazione disposta ai sensi dell'art 127 ter cpc con cui l'udienza del 28/11/2024 è stata sostituita dal deposito di note scritte ha pronunciato la seguente ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8181/2021 R.G.; promossa da
, nata a [...] il [...], (C.F.: Parte_1 C.F._1
), residente in [...], elettivamente
[...]
domiciliata in IA Piazza Trento n.2, presso lo studio elettivamente domiciliati presso lo studio dagli avvocati Giovanna Di Giovanni e Virginia Amenta che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;

Ricorrente
Contro
, nata a [...] il [...], (C.F.: Controparte_1 C.F._2
), residente in [...], elettivamente
[...]
domiciliata in elettivamente domiciliate in Sant'Agata li Battiati, Via Barriera del bosco
10, presso lo studio dell'avv. Anna Maria Cristina Parasiliti che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti,
Resistente
Cui è stata riunita la causa civile iscritta al n. 13295/21 RGC
1

Promossa da:
, nata a [...] il [...], (C.F.: Controparte_1 C.F._2
), residente in [...], elettivamente
[...]
domiciliata in elettivamente domiciliate in Sant'Agata li Battiati, Via Barriera del bosco
10, presso lo studio dell'avv. Anna Maria Cristina Parasiliti che la rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti;
intimante- opposta

contro

:
, nata a [...] il [...], (C.F.: Parte_1 C.F._1
), residente in [...], elettivamente
[...]
domiciliata in IA Piazza Trento n.2, presso lo studio elettivamente domiciliati presso lo studio dagli avvocati Giovanna Di Giovanni e Virginia Amenta che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;
intimata-opponente
Sulle conclusioni delle parti come in atti
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso ex art.447 bis depositato in data 22/06/2021, la ricorrente deduceva di avere ricevuto dalla resistente il godimento dell'immobile sito in Gravina di IA (CT), via
Giuseppe Giusti n. 2; - che le parti avevano convenuto l'inizio di un rapporto locativo con decorrenza da febbraio 2020 mese nel quale avrebbe iniziato e completato i lavori indispensabili all'interno dell'immobile, che necessitava di interventi di manutenzione straordinaria -
2 soprattutto la sostituzione dei sanitari nel vano bagno e nel vano lavanderia, la sostituzione delle piastrelle, il rifacimento dell'impianto elettrico, la sostituzione della caldaia, nonché la realizzazione di una parete in cartongesso - al fine di renderlo idoneo alla locazione, con i due bambini, e abitabile, sostenendo e anticipando i costi che si convenne sarebbero stati considerati a scomputo dei canoni locativi, dall'inizio del rapporto, il cui ammontare mensile veniva determinato dalla in € 700,00, inclusi gli oneri condominiali, e veniva accettato dalla CP_1
per amicizia, nonostante fosse superiore alla media dei canoni locativi delle palazzine Parte_1
limitrofe per immobili analoghi.. che la effettuava i detti interventi, dandone costante Parte_1
aggiornamento a (che non vive a IA, ma, a sua detta, a Roma) per telefono Controparte_1
e anche tramite messaggi whatsapp.. ) e foto inviate per whatsapp… - che la per i Parte_1
lavori concordati, sosteneva un costo complessivo di € 9.617,04 di cui:……..
che, quindi, la attendeva che l'amica si risolvesse a regolarizzare il rapporto locativo Parte_1
e, nel frattempo, iniziava a pagare regolarmente le utenze,…..………. che la mancata regolarizzazione del rapporto impediva alla di trasferire la propria residenza presso Parte_1
l'immobile, non potendo fruire dei benefici fiscali legati a un regolare contratto di locazione…..
- che la apprendeva, quindi, che, da un lato, la aveva regolarmente percepito Parte_1 CP_1
i canoni dall'ex compagno per tutto il 2020, senza procedere a regolarizzare con lei il rapporto locativo, non sottoscrivendo alcun contratto, e che, dall'altro lato, non aveva restituito alla ricorrente il quantum dalla stessa corrisposto per gli interventi nell'appartamento, che doveva essere conguagliato/scomputato con i canoni di locazione che, invece, erano stati pagati alla dal - che le richieste di consegna della documentazione riguardante la locazione CP_1 Pt_2
e di regolarizzazione del rapporto locativo venivano avanzate sia informalmente che attraverso i legali della ….. che la dopo aver contattato telefonicamente il legale della Parte_1 CP_1
3 rispondeva all'ultima Racc. A.R. con una missiva (doc. 48_Racc. a legale) Parte_1 CP_1
nella quale contestava le premesse della costituzione del rapporto locativo, ……ometteva di avere incamerato un anno di canoni locativi da parte del richiedeva (per la prima volta) Pt_2
il pagamento delle fatture per le utenze, rappresentando una situazione non aderente alla realtà,
si diceva disponibile alla costituzione di un rapporto locativo con la formula 3 + 2 con decorrenza ex nunc, chiedendo alla (che ha un'attività autonoma regolare da anni) di Parte_1
fare sottoscrivere il contratto anche ad un altro soggetto munito di busta paga o di pensione, a garanzia del pagamento dei canoni e che, in difetto, avrebbe agito per il rilascio;
a questo punto, la procedeva alla registrazione unilaterale del contratto di locazione iniziato Parte_1
tra le parti nel Febbraio 2020 (doc. 49_registrazione locazione), corrispondendo l'importo di €
319,84 (doc. 50_costi registrazione contratto locazione), comprensivo di sanzioni e interessi,
stante la tardiva registrazione, per i quali la locatrice è obbligata in misura pari al 50% e il cui rimborso pro quota si chiede;
- che procedeva, altresì, alla volturazione delle utenze a proprio nome (doc. 51_intestazione utenze), ma con tariffa non residente, ovviamente, con maggior aggravio di costi”;
chiedeva, pertanto, “PIACCIA ALL'ILL.MO TRIBUNALE ADITO, accertato e ritenuto il rapporto locativo sorto in data 01.02.2020 tra e e Parte_1 Controparte_1
ritenuto che quest'ultima ha incamerato i canoni locativi relativi all'anno per l'immobile sito in
Gravina di IA (CT), via Giuseppe Giusti n. 2, pur non avendo voluto sottoscrivere alcun contratto;
accertato e ritenuto che le somme anticipate dalla per i lavori straordinari Parte_1
effettuati nell'immobile della non sono state poste a scomputo dei canoni locativi 2020 e CP_1
che, quindi, vanno restituite;

ritenuto che

la locatrice è obbligata, altresì, al rimborso dell'importo pari al 50% delle spese di registrazione sostenute dalla pari, nel totale, Parte_1
4 ad € 319,84; condannare , come sopra generalizzata, a restituire a Controparte_1
la somma complessiva di € 9.617,04 per quanto in narrativa, oltre alla Parte_1
somma di € 159,92, quale importo pari al 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione, oltre interessi dai pagamenti al soddisfo;
spese e compensi del presente procedimento.
Veniva fissata l'udienza di comparizione della parti ed assegnato temine per la notifica del ricorso e del pedissequo provvedimento.
Si costituiva la resistente la quale deduceva che “ A gennaio 2020, l'odierna resistente accoglieva la richiesta del caro amico fortemente preoccupato per il Parte_3
dilagare della pandemia, di far occupare l'immobile da lei abitato sino a dicembre 2019,
già ammobiliato e dotato di tutti i confort ed il relativo garage di pertinenza, all'ex compagna IG la quale offriva l'importo di euro 700,00 al mese, Parte_1
comprensivo di oneri condominiali. La suddetta richiesta fu accolta, in via provvisoria,
convenendo con la che, cessata la pandemia, si sarebbe regolarizzata la Parte_1
situazione, sottoscrivendo un contratto ad hoc con tutte le clausole e garanzie del caso che L'immobile di 139 meri quadrati con il garage di pertinenza di 29 metri quadrati
(cfr. visure doc.3 e doc.4) è situato in una zona centrale e logisticamente ottimale del comune di Gravina di IA , è di recente costruzione ed in ottimo stato manutentivo,
sicché non richiedeva alcun lavoro di ristrutturazione e/o manutenzione straordinaria….
le parti concordavano (verbalmente) un canone di euro 620 euro al mese, oltre oneri condominiali pari ad euro 80,00, il quale a differenza di quanto asserito da parte ricorrente era nettamente inferiore a quello risultante applicando le quotazioni relative agli immobili della zona Il contratto non fu, poi, formalizzato per iscritto, ………nel momento in cui la richiedeva la regolarizzazione, previa sottoscrizione del CP_1
5 contratto da parte di un garante e il versamento dei canoni scaduti, la non Parte_1
acconsentiva alle richieste e replicava con pretese economiche infondate per asserite migliorie al fine di giustificare il protrarsi dell'inadempimento……….. a luglio 2021 la resistente notificava intimazione di sfratto per morosità Ill.mo Giudice Dott. Cataldo, il quale prendendo atto dell'eccezione della in ordine alla nullità del contratto Parte_1
di locazione orale, giungeva ad “escludere in radice la possibilità di imputare in capo al conduttore qualsivoglia interesse giuridico a mantenere la disponibilità del detto bene”,
sicché pronunciava in data 20.10.2021 ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile……. La IG occupa l'immobile da fine febbraio 2020 e, Parte_1
nonostante l'ordinanza di rilascio (doc.7) ed il relativo precetto notificato (doc.8), non lo ha ad oggi liberato………….. da marzo 2020 ad oggi, l'unico importo versato a favore della resistente è quello corrisposto a mezzo del ed in particolare, come verrà Pt_2
confermato in sede di prova testimoniale, la IG ha ricevuto solo ed CP_1
esclusivamente l'importo di euro 620/mese per 5 mesi, oltre oneri condominiali e altre due mensilità sono state compensate con il costo della caldaia, pari ad euro 1350,00,
anticipato per l'appunto dall'ex compagno della ricorrente, come da quest'ultima confermato in seno all'atto che oggi si avversa…….. Invero, la sostituzione della caldaia era l'unico intervento necessario e conseguentemente, di cui si fece carico la proprietaria dell'immobile. Da ottobre 2020 ad oggi, e dunque da ben 14 mensilità, la
[...]
dietro la pretesa temeraria ed assolutamente infondata di avere diritto al Parte_4
rimborso dei lavori effettuati sull'immobile, non ha corrisposto alcun importo per il godimento dell'immobile, non ha versato gli oneri condominiali pari ad euro 80/mese di cui si è fatta carico la per evitare azioni giudiziarie da parte del Condominio, e CP_1
6 non ha effettuato il rimborso delle fatture relative alle utenze che qui si allegano (doc.
9), per un complessiva morosità di euro 10.935,00 s.e.o…… VOGLIA in via pregiudiziale,
alla luce della domanda riconvenzionale proposta, ai sensi dell'art. 418 c.p.c., fissare l'udienza di discussione in data successiva a quella stabilita nel decreto in calce al ricorso introduttivo;
si fa pertanto istanza di nuova udienza entro i termini stabiliti dall'art. 418 commi 2, 3 e 4 c.p.c; e per tutti i motivi esposti, accogliere le seguenti conclusioni: In via principale - rigettare tutte le domande formulate da parte ricorrente e accertare e dichiarare, previo mutamento del rito, l'illegittima occupazione dell'immobile di proprietà della resistente, da parte della attesa l'assenza di Parte_1
un valido contratto di locazione e conseguentemente condannare la ricorrente a rilasciare in via definitiva l'immobile e la pertinenza e/o a restituire in via immediata l'immobile alla proprietaria;
tenuto conto dell'importo ricevuto dalla per il CP_1
periodo marzo 2020/settembre 2020, condannare la a corrispondere alla Parte_1
per l'occupazione dell'immobile da ottobre 2020 all'effettivo rilascio CP_1
dell'immobile, l'importo residuo di euro 8.680,00 o il diverso e maggiore o minore importo che si terrà più equo e di giustizia alla luce del valore attribuito dalle parti e delle quotazioni immobiliari del territorio di riferimento, a titolo di indennità di occupazione;
nonché euro 1.120,00 a titolo di rimborso degli oneri condominiali, ed euro
1.135,66 s.e.o a titolo di rimborso per i consumi effettuati, e dunque complessivamente euro 10.935,00 s.e.o o il diverso e maggiore o minore importo che si terrà più equo e di giustizia anche ex art 2041 cc, oltre oneri scaduti e da scadere sino al definitivo rilascio,
oltre interessi, spese e competenze professionali. -in via subordinata, ove l'Ill.mo Giudice
dovesse accogliere la domanda di accertamento dell'esistenza del rapporto locatizio
7 formulata da parte ricorrente, si chiede che venga dichiarata la risoluzione immediata del contratto, atteso il grave inadempimento imputabile alla e quindi, la grave Parte_1
morosità, e la ricorrente venga condannata a lasciare libero l'immobile e a corrispondere a favore della IG l'importo residuo di euro 8.680,00 a titolo CP_1
di canoni scaduti e non pagati, euro 1.120,00 a titolo di rimborso degli oneri condominiali , nonché euro 1.135,66 s.e.o a titolo di rimborso per i consumi effettuati, e dunque complessivamente euro 10.935,00 oltre oneri scaduti e da scadere sino al definitivo rilascio, oltre interessi, spese e competenze professionali. -rigettare le domande formulate da parte ricorrente ed in subordine, nella denegata ma non temuta ipotesi in cui il giudice dovesse qualificare gli interventi effettuati dalla IG come migliorie e/o lavori necessari ed urgenti, accertare e dichiarare che l'importo riconoscibile alla ricorrente è limitato al minor importo tra lo speso e l'aumento di valore dell'immobile, al momento della riconsegna dello stesso e procedere alla compensazione giudiziale del suddetto importo con l'importo dovuto dalla alla a titolo Parte_1 CP_1
di corrispettivo per il godimento dell'immobile, per il rimborso degli oneri condominiali e delle utenze. Infine, in ogni caso, per i motivi indicati in narrativa, si chiede all'Ill.mo
Giudice di condannare la IG ex art 91 e 96 cpc, terzo comma.” Parte_1
Con provvedimento del 13 dicembre 2021 veniva differita la data di prima udienza tenuto conto della proposizione della domanda riconvenzionale da parte della resistente ex art
418 cpc.
Veniva ammesso ed assunto l'interrogatorio formale della ricorrente.
Frattanto, con provvedimento del 27 novembre 2023, attesa la sussistenza di ragioni di connessione oggettiva e soggettiva, veniva disposta la riunione al giudizio anteriormente
8 iscritto al 8181/ 2021 R.G. del giudizio scritto al n. 13925/21 RG pendente tra le medesime part avente per oggetto opposizione a convalida di sfratto per morosità,
nell'ambito del quale il giudice adito, attesa la ritenuta insussistenza di un valido contratto di locazione, sull'eccezione di nullità formulata dalla resistente SI.ra Parte_1
, pronunciava ordinanza di rilascio dell'immobile con riserva delle eccezioni di
[...]
parte convenuta, disponeva il mutamento di rito ed assegnava termine per il deposito di memorie integrative.
La SI.ra depositava memoria integrativa con cui formulava le Controparte_1
seguente conclusioni: “VOGLIA -in via preliminare, accertati i presupposti di cui agli artt 39 o 274 cpc, emettere i consequenziali provvedimenti così da riunire il presente procedimento a quello incardinato precedetemene dalla ricorrente recante il n rg
8181/2021 del Tribunale di IA e per il quale è già stata fissata udienza istruttoria il 3.11.2022; e per tutti i motivi esposti, accogliere le seguenti conclusioni: in via principale - rigettare tutte le domande ed eccezioni formulate dalla intimata e atteso il grave inadempimento imputabile alla previa convalida dello sfratto e Parte_1
conferma dell'ordinanza n. 10479/2021 del 20.10.2021 , dichiarare la risoluzione del contratto/rapporto locativo, pronunciare ordinanza definitiva di rilascio dell'immobile e della pertinenza di proprietà della e condannare l'intimata al pagamento CP_1
CP_ dell'importo complessivo di euro 14.435,66 , di cui euro 11.780 a tiolo di canoni dovuto e non corrisposti, euro 1520,00 a titolo di oneri condominiali dovuti e non versati ed euro 1135,66 a titolo di consumi effettuati dalla e addebitati alla Parte_1 CP_1
oltre interessi, spese e competenze professionali;
- in via subordinata, rigettare tutte le domande formulate dalla IG e previa conferma dell'ordinanza n. Parte_1
9 10479/2021 del 20.10.2021 accertare e dichiarare l'illegittima occupazione dell'immobile di proprietà della da parte della e conseguentemente CP_1 Parte_1
condannarla a rilasciare in via definitiva l'immobile; tenuto conto dell'importo ricevuto dalla per il periodo marzo 2020/settembre 2020, condannare la a CP_1 Parte_1
corrispondere alla per l'occupazione dell'immobile da ottobre 2020 al 6 maggio CP_1
2022, l'importo residuo di euro 11.780 s.e.o o il diverso e maggiore o minore importo che si terrà più equo e di giustizia alla luce del valore attribuito dalle parti e delle quotazioni immobiliari del territorio di riferimento, a titolo di indennità di occupazione;

nonché euro 1520 a titolo di rimborso degli oneri condominiali, ed euro 1.135,66 s.e.o a titolo di rimborso per i consumi effettuati, e dunque complessivamente euro 14.435,66
s.e.o s.e.o o il diverso e maggiore o minore importo che si terrà più equo e di giustizia anche ex art 2041 cc, oltre oneri scaduti e da scadere sino al definitivo rilascio, oltre interessi, spese e competenze professionali. -rigettare le eccezioni e domande formulate dalla ed in subordine, nella denegata ma non temuta ipotesi in cui il giudice Parte_1
dovesse qualificare gli interventi effettuati dalla IG come migliorie e/o lavori necessari ed urgenti, accertare e dichiarare che l'importo riconoscibile alla ricorrente è
limitato al minor importo tra lo speso e l'aumento di valore dell'immobile, al momento della riconsegna dello stesso e procedere alla compensazione giudiziale del suddetto importo con l'importo dovuto dalla alla a titolo di corrispettivo per il Parte_1 CP_1
godimento dell'immobile, per il rimborso degli oneri condominiali e delle utenze e condannare la IG a corrispondere all'intimante l'eccedenza. Infine, in Parte_1
ogni caso, per i motivi indicati in narrativa, si chiede all'Ill.mo Giudice di condannare la IG ex art 91 e 96 cpc, terzo comma.” Parte_1
10 A sua volta la parte opponente SI.ra depositava memoria Parte_1
integrativa con la quale formulava le seguenti conclusioni: “PIACCIA ALL'ILL.MO
TRIBUNALE ADITO preliminarmente dichiarare inammissibile/improcedibile e/o comunque nulla o inefficace la domanda spiegata ex adverso per i motivi rassegnati,
pronunciando l'inammissibilità e inutilizzabilità del procedimento sommario ex art. 658
e segg. c.p.c. per nullità del contratto di locazione per assenza di contratto scritto tra le parti e, comunque, dichiarare improduttiva di effetti in qualunque mondo la domanda spiegata, anche sotto il profilo della richiesta di importi per utenze in misura inferiore a quanto previsto ex lege;
in estremo subordine, ritenere la litispendenza ex art. 39 c.p.c.
stante il giudizio R.G. 81818/2021 iscritto a ruolo il 23.06.2021, per i motivi di cui in narrativa e disporre la cancellazione della causa dal ruolo;
in subordine, disporre la sospensione del presente giudizio ex art. 295 c.p.c. per quanto infra dedotto;
in ulteriore subordine, stante che la si oppone alla convalida dell'intimato sfratto per Parte_1
morosità, ai sensi dell'art. 665 c.p.c., e che chiede il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c.,
nonché, per la domanda riconvenzionale di cui infra, la fissazione dell'udienza ex art. 418 c.p.c., accertato e ritenuto il rapporto locativo sorto in data 01.02.2020 tra Parte_1
e e ritenuto che quest'ultima ha incamerato i canoni
[...] Controparte_1
locativi relativi all'anno 2020 per l'immobile sito in Gravina di IA (CT), via
Giuseppe Giusti n. 2, pur non avendo sottoscritto alcun contratto;
accertato e ritenuto che le somme anticipate dalla per i lavori straordinari effettuati nell'immobile Parte_1
della non sono state poste a scomputo dei canoni locativi 2020 e che, quindi, CP_1
vanno restituite;

ritenuto che

la locatrice è obbligata, altresì, al rimborso dell'importo pari al 50% delle spese di registrazione sostenute dalla pari, nel totale, ad Parte_1
11 €319,84; rigettare tutte le domande avverse e, in via riconvenzionale, condannare
[...]
, come sopra generalizzata, a restituire a la Controparte_1 Parte_1
somma complessiva di € 9.617,04 per quanto in narrativa, oltre alla somma di € 159,92,
quale importo pari al 50% delle spese di registrazione del contratto di locazione, oltre interessi dai pagamenti al soddisfo;
spese e compensi del presente procedimento.”
Con provvedimento del 21 marzo 2024 venivano rigettate le ulteriori richieste istruttorie formulate dalle parti per le ragioni ivi esposte cui per brevità si fa rinvio e le cause riunite venivano rinviate per la decisione all'udienza del 28 novembre 2024 di cui veniva disposta la trattazione in modalità cartolare.
Le parti depositavano le note in sostituzione dell'udienza nei termini assegnati.
Orbene, le domande proposte possono trovare accoglimento nei limiti che seguono.
Va, innanzitutto, premesso che l'immobile oggetto delle due cause riunite è stato rilasciato in data 23.06.2022, per come dichiarato dai procuratori delle parti nel verbale di udienza del 3.10.2022 relativo alla causa iscritto al n. 13295/21 RGC, e, pertanto, non vi è luogo a provvedere sulla richiesta di rilascio e/o di revoca dell'ordinanza di rilascio emessa con riserva delle eccezioni di parte intimata-opponente che, ad ogni buon conto,
laddove non fosse stata ancora eseguita sarebbe da confermare per le ragioni di seguito esposte
Invero, la concessione in godimento dell'immobile oggetto di causa ai fini della stipula di un contratto di locazione in favore della SI.ra da parte della Parte_1
SI.ra , tenuto conto delle prospettazioni e difese proposte dalle Controparte_1
parti nei due giudizi riuniti, può ritenersi incontestata.
12 Invero, la SI.ra , proprio sulla ritenuta sussistenza di un contratto Controparte_1
di locazione e sul presupposto dell'inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone pattuito, ha promosso il giudizio di convalida di sfratto per morosità.
La SI.ra , dal canto suo, pur avendo eccepito la nullità del Parte_1
contratto per difetto di forma scritta (opponendosi su tale presupposto alla richiesta di sfratto per morosità) ha, tuttavia, provveduto alla sua registrazione unilaterale e incoato il giudizio iscritto al n.8181/2021 RG al fine di far valere pretesi diritti di rimborso delle opere eseguite nell'immobile nascenti dal contratto di locazione.
Orbene, il contratto di locazione ad uso abitativo va dichiarato nullo per difetto di forma scritta ex art. 1 comma 4 della l. 431/1998 secondo cui “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”; peraltro, la stessa Suprema Corte, ha chiarito che “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, della l. n.
431 del 1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio,
attesa la "ratio" pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale “(in tal senso cfr. Cass.
Civ. Sez. U, Sentenza n.18214 del 17/09/2015).
Sebbene la giurisprudenza successiva sembri orientata a qualificare la nullità in oggetto come nullità di protezione e, dunque, di carattere relativo, in ogni caso la relativa eccezione è stata tempestivamente formulata dal conduttore.
Né può attribuirsi efficacia sanante alla registrazione tardiva unilateralmente effettuata
(cfr. Tribunale di Roma Sentenza n. 2384/2016; 21287/2013; Trib. di Milano, sent. n.
13141/2016) atteso che la forma scritta del contratto è richiesta ad substantiam e la
13 registrazione è un adempimento di carattere fiscale privo di effetti sul piano dei rapporti civilistici.
Pertanto, il contratto di locazione stipulato dalle parti verbalmente deve ritenersi affetto da nullità e, ai fini dell'esame delle domande proposte, non può tenersi conto della disciplina dettata per le locazioni validamente stipulate e registrate quanto, piuttosto, delle conseguenze derivanti dalla occupazione sine titulo.
Trattandosi di occupazione sine titulo non può, pertanto, riconoscersi né il diritto al pagamento dei canoni di locazione né il diritto al rimborso delle spese affrontate per rendere l'immobile abitabile e/o per migliorane le caratteristiche secondo quanto previsto dagli artt.1576 ss cc dovendo, piuttosto, le predette richieste essere esaminate sul piano del risarcimento del danno extracontrattuale.
In particolare, quanto alle spese sostenute, la SI.ra ha Parte_1
testualmente dedotto di avere diritto “alla restituzione delle somme anticipate per i lavori sopra descritti all'interno dell'immobile della i cui costi dovevano essere a carico della CP_1
proprietaria, e che erano stati solo anticipati dalla a scomputo dei canoni di locazione Parte_1
2020” e, pertanto, ha pur sempre fondato la richiesta su un insussistente rapporto contrattuale senza allegare di avere diritto all'eventuale risarcimento del danno corrispondente al costo delle opere eseguite e, ciò, neppure in termini di ingiustificato arricchimento (peraltro neppure configurabile secondo quanto precisato dalle Sezioni
Unite cf sentenza 5/11/2022 de 15/11/2022, n.33645 secondo cui: “Quanto appena precisato attiene all'occupazione abusiva caratterizzata dall'originario difetto di titolo e che è soggetta al regime della responsabilità di cui all'art. 2043 c.c............. E' appena il caso di aggiungere che estraneo all'occupazione sine titulo è anche il paradigma
14 dell'arricchimento senza causa (art. 2041), nel quale l'assenza di giusta causa dello spostamento patrimoniale non riveste il carattere dell'antigiuridicità, mentre la diminuzione patrimoniale che qui si fa valere corrisponde a un danno per la presenza di un fatto illecito.”).
Le domande proposte dalla ricorrente vanno, pertanto, rigettate.
Analoghe conclusioni vanno formulate in relazione alle domande proposte dalla resistente.
Come già precisato, in assenza di un valido contratto, non può riconoscersi il diritto al pagamento del canone eventualmente concordato ma neppure, tenuto conte delle allegazioni di parte resistente, il diritto al pagamento di una indennità per l'indebita occupazione.
A tale ultimo riguardo va, innanzitutto, premesso che l'occupazione in oggetto può
definirsi abusiva soltanto a far data dal mese di giugno del 2021, ovvero dalla data della missiva in atti (di cui risulta provata l'avvenuta consegna alla destinataria), con cui la parte resistente diffidava la ricorrente alla stipula di un contratto di locazione (cfr. Corte
appello Milano sez. III, 15/12/2016, n.4261 secondo cui “In materia locatizia,
l'occupazione senza titolo di un'immobile, per nullità ab origine del contratto di locazione concluso in forma verbale, comporta il sorgere in capo al proprietario di un risarcimento del danno il cui computo decorre dal momento in cui vi sia stata, da parte del proprietario, opposizione all'occupazione e, in particolare, dal momento in cui sia stata effettuata con successo la notifica dell'atto di citazione.”)
Sebbene, in astratto, l'indennità di occupazione potrebbe ritenersi dovuta dal mese di giugno del 2021 al mese di giugno del 2022 (data dell'integrale sgombero dell'immobile)
15 la relativa richiesta va, tuttavia, disattesa in concreto per assenza di prova dei relativi presupposti.
La suprema Corte ha al riguardo chiarito che (cfr S.U. della Suprema Corte sentenza del
15 novembre 2022 n.33645) “il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del 'diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo'. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire”. Per quanto sopra, ai fini del danno risarcibile, devono ricorrere due presupposti: una occupazione abusiva e ingiusta da una parte, e la perdita della concreta possibilità di godimento, dall'altra, che deve essere oggetto di espressa allegazione da parte del proprietario. “Ciò SInifica che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento.” ha quindi espresso i seguenti principi di diritto: “"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta"; ……….In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere
16 il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Il proprietario, pertanto, al fine di ottenere il ristoro del pregiudizio subito deve quantomeno allegare la volontà di utilizzare il bene o di volerlo vendere o locare (danno emergente), e quanto al danno da lucro cessante causato dalla occupazione abusiva, dovrà
specificamente fornire prova di occasioni concrete perse.
In difetto delle superiori allegazioni e tenuto conto delle contestazioni formulate dalla ricorrente la domanda di condanna al pagamento della indennità di occupazione in oggetto non può trovare accoglimento,
Può, per contro, riconoscersi il diritto di parte resistente al rimborso dell'importo di
€.1135,00 quali spese di energia elettrica e gas sostenute in relazione all'immobile detenuto dalla ricorrente, come da fatture depositate in relazione alle quali la ricorrente non ha mosso alcuna contestazione, essendosi limitata a documentare l'avvenuta voltura a proprio nome delle utenze predette per il periodo successivo a quello cui si riferiscono le predette fatture.
Va, infine, disattesa la condanna ex art. 96 c.p.c. avanzata da parte resistente per insussistenza dei relativi presupposti.
Quanto alle spese ed ai compensi dei due giudizi riuniti tenuto conto della parziale soccombenza reciproca sembrano sussistere giustificati moti per compensarle integralmente tra le parti (cfr. sul punto Cass. Civ. Sez. 1 - , Ordinanza n. 10113 del
24/04/2018 secondo cui” La nozione di soccombenza reciproca che consente la compensazione parziale o totale delle spese processuali, sottende - anche in relazione al principio di causalità - una pluralità di domande contrapposte, accolte o rigettate,
17 che si siano trovate in cumulo nel medesimo processo fra le stesse parti, ovvero l'accoglimento parziale dell'unica domanda proposta, allorché essa sia stata articolata in più capi e ne siano stati accolti uno o alcuni e rigettati gli altri, ovvero una parzialità dell'accoglimento anche meramente quantitativa, riguardante una domanda articolata in unico capo.).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nelle cause civili riunite iscritte ai nn. 8181/21
e 13295/21 RGC così provvede:
- dichiara la nullità del contratto di locazione dell'immobile oggetto di causa per difetto di forma scritta;

-conferma integralmente l'ordinanza di rilascio del predetto immobile con riserva delle eccezioni del convenuto;

- condanna la SInora al pagamento in favore della SI.ra Parte_1 [...]
del complessivo importo di €.1135,00 oltre interessi al soddisfo per le Controparte_1
causali indicate in parte motiva;

- rigetta le ulteriori domande proposte;

- -compensa integralmente tra le parti le spese ed i compensi del presente giudizio.
Il Giudice
Dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri
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