REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati: dr. Giuseppe De Tullio - Presidente dr. Massimo Sensale - Consigliere avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 1089/2019/CC, avverso la sentenza n. 14/2019 del
Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, pubblicata il 21 gennaio 2019, notificata il giorno 8 febbraio 2019,
TRA
(C.F.: , nata il [...] ad [...], Parte_1 CodiceFiscale_1 ove risiede in Via Giacinto Gigante n. 8/10, rappresentata e difesa dall'avv. Elena Maria Nonno (C.F.:
; PEC: e dall'avv. Ugo CodiceFiscale_2 Email_1
Nonno (C.F.: ; PEC: , entrambi del foro di Napoli, CodiceFiscale_3 Email_2
come da procura speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente il ricorso d'appello;
APPELLANTE PRINCIPALE
E
(C.F.: ), nato il [...] a [...], ove CP_1 CodiceFiscale_4
risiede in Via Litorale Maronti, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Di Meglio (C.F.: (C.F.:
PEC: , del foro di Napoli, come da procura CodiceFiscale_5 Email_3
speciale ad litem apposta su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la memoria difensiva d'appello.
APPELLATO-APPELLANTE INCIDENTALE
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - Con l'atto di citazione ritualmente notificato il 24 luglio 2014, citava in CP_1
giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, al fine di Parte_1
1 ivi sentire accogliere le seguenti testuali conclusioni: “accertarsi e dichiararsi che la convenuta sta procedendo alla eliminazione e/o sensibile riduzione delle garanzie del credito vantato nei suoi confronti da , mediante iniziative finalizzate alla vendita del complesso immobiliare CP_1
denominato “Casa Bianca”; - in seguito a tale declaratoria, dichiararsi la decadenza della convenuta dal beneficio del termine per l'adempimento, rappresentato dal momento della sopravvenuta morte della , ai sensi dell'art. 1186 c.c., o comunque, dichiararsi Parte_1 la vessatorietà della clausola contrattuale di cui all'art. 5 del contratto di locazione del 01.11.1998
e, per l'effetto, condannarsi la medesima all'immediato pagamento in favore dell'attore della somma di lire 320.000.000 (pari ad euro 165.266,21) oltre interessi legali dal 01.11.1998 al soddisfo;
- condannarsi in ogni caso la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, dell'importo di euro
692.507,81 o di ogni altra somma maggiore o minore come sarà determinata in corso di causa, oltre CP_ interessi legali e rivalutazione, per gli ulteriori lavori eseguiti dal all'immobile de quo, come sopra descritti e quantificati nella allegata relazione tecnica a firma del geom. e Controparte_2
per gli esborsi sostenuti dall'attore per le domande di sanatoria edilizia e per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica n. 24/013, atti di cui la sta beneficiando, facendoli Parte_1
propri innanzi al TAR Campania (cfr. allegato ricorso), anche a titolo di indebito arricchimento;
- in ogni caso, anche in considerazione delle ulteriori somme dovute dalla convenuta all'attore per le successive opere di miglioramento della struttura all'insegna “Casa Bianca”, costituirsi ope judicis, idonea garanzia specifica sui beni della , garanzia che si indica nell'ipoteca Parte_1 giudiziale sull'immobile “Casa Bianca” e sull'immobile di proprietà della convenuta sito in Ischia alla via Giacinto Gigante, per un ammontare proporzionato al credito già riconosciuto ex adverso, oltre spese ed interessi, nonché alle ulteriori somme descritte per i susseguenti lavori di miglioria del complesso de quo;
- in subordine, accertarsi e dichiararsi il diritto dell'attore-creditore alla ritenzione dell'immobile Casa Bianca fino all'integrale pagamento dell'intero credito vantato nei confronti della convenuta per tutte le addizioni e migliorie apportate all'immobile in questione, ai sensi e per l'effetto del combinato disposto degli artt. 1152, 1592 e 1593 c.c.; il tutto, in ogni caso, con il favore di spese e compensi da assegnarsi ai sottoscritti procuratori antistatari.”
A sostegno delle proprie domande l'attore allegava: a) di avere rilevato in locazione dalla convenuta mediante il contratto del 15 aprile 1985, regolarmente registrato, il fabbricato ubicato a
Barano d'Ischia, posto a confine con l'arenile della spiaggia denominata “Maronti”, destinato ad attività alberghiera con l'insegna “Pensione Casa Bianca”; b) di avere eseguito in più riprese una serie di lavori di ristrutturazione e di adeguamenti strutturali sull'immobile locatogli, che all'atto della sua consegna si trovava nelle condizioni di un rudere, come dimostrato dalle prodotte documentazioni fotografiche;
c) di avere promosso il contenzioso finalizzato a conseguire il rimborso delle somme
2 anticipate per l'esecuzione dei lavori de quibus; d) di avere definito tale controversia mediante il contratto di locazione del giorno 01 novembre 1998, con il quale le parti contraenti avevano rinnovato il rapporto locatizio e convenuto, tra l'altro, con la pattuizione di cui al relativo art. 5, che la proprietaria avrebbe corrisposto al conduttore la somma di £ 320.00.000, pari ai vigenti € 165.266,21, per gli eseguiti lavori edili di cui innanzi, già realizzati entro tale data, e che la corresponsione di tale importo sarebbe dovuta avvenire successivamente al decesso della prima, a cura dei suoi eredi, ma non del germano e della madre;
e) di essere stato condannato al rilascio dell'immobile de Per_1
quo a causa di accertati abusi edilizi realizzati sullo stesso mediante la sentenza resa dal Tribunale di
Napoli il 7 novembre 2012, confermata dalla sentenza pronunciata il 25 ottobre 2013 dalla Corte di
Appello di Napoli;
f) di avere realizzato dopo il giorno 01 novembre 1998 ulteriori interventi edili sull'immobile locatogli, del valore di € 496.596,00, inerenti alla piscina, alla sala ristorante, alla sauna, alla cucina, ai tre locali adiacenti alla piscina, alla sala superiore in ferro, alla tettoia, al fabbricato al primo piano e al secondo piano;
g) di aver anticipato le somme per le istanze di condono e per l'autorizzazione paesaggistica per un totale complessivo di € 30.645,60; h) di essere pertanto creditore dell'importo complessivo di € 692.507,81 a titolo di indebito arricchimento senza causa da parte della locatrice, che aveva manifestato l'intenzione di avvalersi di tali opere edili innanzi al
T.A.R. della Campania, essendosi opposta all'ordinanza n. 70 del 20 dicembre 2013 di demolizione delle stesse, pronunciata dall'U.T.C. del Comune di Barano d'Ischia.
1.2. - Con la comparsa di risposta ritualmente depositata il 28 novembre 2014, si costituiva in giudizio , eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza dell'avversa domanda, Parte_1
di cui richiedeva il rigetto, in quanto la clausola di differimento del pagamento della somma di £
320.000.000, pari ai vigenti € 165.266,21, non sarebbe più efficace, ai sensi dell'art. 1458 c.c., per essere stato risolto il contratto di locazione, al cui interno la stessa è contenuta, in forza della sentenza n. 497/2012 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, per il grave inadempimento del conduttore, spiegando la domanda riconvenzionale tesa a conseguire la condanna dell'attore al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di € 318.126,00, di cui: a) € 7.064,00 (pari ad €
883,00 x 8) pretesa a titolo di indennità d'occupazione per l'omesso versamento dei canoni locativi negli otto mesi di cui al periodo compreso tra il mese di novembre dell'anno 2013 ed il 5 luglio 2014, data dell'esecuzione del rilascio dell'immobile locato;
b) € 311.062,00, pretesa a titolo di risarcimento del danno subito, per non avere conseguito il canone di locazione di mercato, pari ad € 4.500,00 mensili e ad € 54.000,00 annui, nel periodo di 7 anni e 2 mesi, compreso tra il 6 aprile 2007, data di deposito del ricorso finalizzato all'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione, ed il 5 luglio 2014, giorno dell'esecuzione del rilascio, avendo conseguito sino all'ottobre
2013 il minor canone di € 883,00 mensili e di € 10.596,00 annuali.
3 1.3. - Disposto mediante l'ordinanza del 13 aprile 2018 il mutamento di rito, ai sensi dell'art. 426 c.p.c.; depositate dalle parti le memorie difensive integrative;
dichiarata l'utilizzabilità della sola ordinanza del T.A.R. della Campania relativa al ricorso di contro l'ordine di Parte_1
demolizione n. 70/2013, in quanto documentazione sopravvenuta;
rinviato il procedimento all'udienza del 21 gennaio 2019 per la discussione orale;
all'esito di quest'ultima e dopo la camera di consiglio la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 14/2019, di cui veniva data lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pubblicata in pari data, con la quale il Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, così testualmente disponeva: “- In parziale accoglimento della domanda, dichiara la nullità della clausola sospensiva del pagamento prevista a carico della debitrice, che subordina lo stesso alla sua morte e a carico di eredi non identificati, che non fossero la madre ed il fratello, di cui all' art. 5 del contratto del 1.11.1998; - Rigetta le altre domande dell'atto introduttivo;
- Rigetta la domanda riconvenzionale;
- Compensa le spese di giudizio.”
In particolare, il primo giudice decideva come da sopra riportato dispositivo, avendo ritenuto:
a) infondata l'eccezione d'inefficacia della clausola di differimento del pagamento della somma di £ 320.000.000, pari ad € 165.266,21, per essere stato risolto il contratto di locazione, al cui interno la stessa è contenuta, in forza della sentenza n. 497/2012 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, per il grave inadempimento del conduttore, sia perché “manca nel contratto una clausola risolutiva espressa, ai sensi dell'art. 1456 c.c. che preveda la risoluzione automatica” sia perché “La sentenza predetta ha dichiarato risolta la locazione rinnovatasi, a causa degli abusi edilizi consumati successivamente dall'attore e perciò ha dichiarato risolto il contratto di locazione, oggetto della novazione, per il periodo successivo al periodo dell'1.11.1998, non stabilendo nulla in relazione alla separata e distinta clausola relativa al corrispettivo alle opere realizzate prima di quella data e in relazione a cui la locatrice ha mostrato la volontà di mantenerle per sé”;
b) nulla, ai sensi dell'art. 1355 c.c., la condizione sospensiva meramente potestativa dell'adempimento, perché farebbe dipendere dalla mera volontà del debitore, che non ha legittimari,
l'obbligazione di pagamento, subordinandolo alla sua esclusiva volontà di nominare l'erede, che eventualmente accetti la chiamata alla eredità, essendo pure priva di giusta causa ed avendo carattere vessatorio;

c) infondata la domanda di pagamento delle somme pretese dall'attore a titolo di indebito arricchimento senza causa che si sarebbe prodotto in favore della locatrice, non potendosi quest'ultima avvalere delle opere realizzate, essendone stata ordinata la demolizione a carico del conduttore con la sentenza n. 427/2012 del Tribunale di Napoli, sezione distaccata di Ischia, passata in giudicato;

4 d) non provata la domanda riconvenzionale.
2. - L'APPELLO
2.1. - Avverso tale sentenza notificata il giorno 8 febbraio 2019, ai fini della decorrenza del termine breve di cui all'art. 325 c.p.c., con il ricorso depositato il 7 marzo 2019, notificato il 13 maggio 2019 unitamente al consequenziale decreto di comparizione delle parti pubblicato il 13 marzo
2019, proponeva appello innanzi a questa Corte, sulla base di due motivi di Parte_1
gravame, chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “1) in riforma della impugnata sentenza ed in accoglimento del primo motivo di appello, rigettare la domanda proposta dall'attore in primo grado tesa alla c.d. declaratoria di decadenza della dal Parte_1
beneficio del termine e/o comunque alla c.d. declaratoria di nullità per mancanza di giusta causa o per la sussistenza di condizione meramente potestativa e/o per “vessatorietà” della clausola contrattuale sospensiva del pagamento di cui all'art. 5 del contratto di locazione del 01.11.1998; riformarsi, pertanto, la sentenza nel senso della declaratoria di piena validità ed efficacia della intera clausola contrattuale di cui all'art. 5 della locazione 01.11.1998 e quindi anche della c.d.
“sospensiva del pagamento” all'evento morte della . 2) in riforma della Parte_1
impugnata sentenza ed in accoglimento del secondo motivo di appello accogliere le domande riconvenzionali spiegate in primo grado dalla odierna appellante;
3) confermare nel resto la impugnata sentenza nel senso del rigetto delle ulteriori domande spiegate in primo grado dall'attore;
4) condannare parte appellata alla rifusione in favore della signora CP_1 Parte_1
delle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio con attribuzione ai sottoscritti
[...] difensori antistatari.”
2.2. - Con la memoria difensiva ritualmente notificata e depositata il 13 settembre 2019, si costituiva in giudizio l'appellato, contestando i motivi di gravame, di cui richiedeva il rigetto, proponendo l'appello incidentale avverso la sentenza de qua, sulla base di due motivi di gravame, chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “

1. quanto all'appello principale: rigettarsi integralmente il gravame proposto dalla ricorrente , in quanto improponibile, Parte_1
inammissibile, improcedibile e comunque infondato, in punto di fatto e di diritto, per tutte le ragioni meglio esposte in premessa e quivi da intendersi per integralmente richiamate e trascritte, confermandosi, sul punto, consequenzialmente, la sentenza impugnata;

2. quanto all'appello incidentale: in parziale e limitata riforma della pronuncia impugnata, previo slittamento della prima udienza di discussione originariamente prevista per il 24.9.2019, e qualora non si ritenga quello di cui al punto a) mero errore materiale, si chiede, in ragione della declaratoria di nullità disposta dal primo capo della sentenza di primo grado, condannarsi la all'immediato Parte_1 pagamento, in favore dell'attore, della somma di £ 320.000.000 - (pari ad € 165.266,21) - oltre gli
5 interessi legali dall'1.11.98 al soddisfo;

3. in accoglimento dell'ulteriore appello incidentale, sempre previo slittamento della udienza di comparizione già disposta, dichiararsi che la resistente, mediante il ricorso al Tar della Campania avverso la ordinanza 70/2013, ha manifestato la volontà di avvalersi
CP_ delle opere edilizie realizzate dal in essa menzionate a titolo di indebito arricchimento e di volerle ritenere per sé avvalendosi della domanda di condono edilizio da costui presentata al Comune di Barano d'Ischia e di essere tenuta a rifondere al medesimo le spese della pratica di condono edilizio ed il costo di realizzazione delle predette opere ai sensi dell'art. 2041 c.c., e per l'effetto, condannarsi in ogni caso la convenuta al pagamento, in favore dell'attore, dell'importo di euro
496.596,00, o di ogni altra somma maggiore o minore come sarà determinata in corso di causa, oltre
CP_ interessi legali e rivalutazione, per gli ulteriori lavori eseguiti dal all'immobile 'de quo', come sopra descritti e quantificati nella allegata relazione tecnica a firma del Geom. , e Controparte_2 per gli esborsi sostenuti dall'attore per le domande di sanatoria edilizia e per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, atti di cui la sta beneficiando, facendoli propri, innanzi Parte_1
al TAR Campania (cfr. allegato ricorso), a titolo di indebito arricchimento anche attraverso CTU, che verifichi la congruità delle cifre indicate dal perito predetto;
- rigettarsi, in ogni caso le domande riconvenzionali spiegate dalla odierna ricorrente in primo grado e in questa sede reiterate e in denegata ipotesi di loro accoglimento, in via gradata, si chiede che l'adito Collegio, ove ritenga di condannare l'appellato al pagamento della indennità richieste, si chiede che tale somma sia CP_ compensata con la maggior somma dovuta dalla al . - il tutto con vittoria d spese e Parte_1 compensi di entrambi i gradi di giudizio, con attribuzione.”
2.3. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado, con il decreto presidenziale pubblicato e comunicato il 31 dicembre 2024 veniva fissata la discussione orale della causa, ai sensi dell'art. 437 c.p.c., per l'udienza collegiale del 21 gennaio 2025, cui seguiva la discussione orale in tale udienza, nonché la camera di consiglio e la decisione della causa, come da dispositivo letto e depositato in pari data nella medesima udienza.
3. - ESAME DEI MOTIVI DEI GRAVAMI PRINCIPALE ED INCIDENTALE
3.1. - Con il primo motivo di doglianza la parte impugnante principale censurava la sentenza gravata, per avere, a suo dire, il primo giudice errato nell'interpretare la clausola sospensiva del pagamento, di cui all'art. 5 del contratto di locazione stipulato il giorno 01 novembre 1998, oltre che nel dichiararne la nullità, essendo la stessa perfettamente valida ed efficace, dovendo essere correttamente qualificata quale “pactum de non pretendo”, con conseguente trasferimento dell'onere di pagamento a carico degli eredi di , non potendo essere ritenuta, come Parte_1 erroneamente stabilito nella decisione appellata, quale: a) clausola “vessatoria”, essendo contenuta in un contratto di locazione stipulato tra due parti e non in un contratto per adesione, circostanza
6 quest'ultima che renderebbe inapplicabili gli artt. 1341 e 1342 c.c., essendo la stessa consequenziale alla libera determinazione delle parti contraenti al momento della sottoscrizione del negozio giuridico in questione, nel rispetto del principio dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c.; b) condizione sospensiva meramente potestativa, priva di giusta causa e con alea ricadente esclusivamente in capo al creditore, atteso che la condizione sospensiva ivi consacrata (individuata nella morte della locatrice), cui è condizionata l'obbligazione di adempimento, non dipenderebbe dalla “mera volontà del debitore” ma discenderebbe da un evento certo (la morte della debitrice) e determinato (esecuzione dell'adempimento a carico degli eredi della locatrice-debitrice).
3.2. - Con il secondo motivo di critica la parte appellante principale si doleva della pretesa violazione dei principi di disponibilità e di valutazione delle prove di cui agli art. 115 e 116 c.p.c. e dell'errore in cui sarebbe incorso il giudice di prime cure, per avere ritenuto sfornita di prova la domanda riconvenzionale mirata a conseguire la condanna dell'attore al pagamento dei danni per mancata restituzione, ex art. 1591 c.c., in favore della convenuta, della complessiva somma di €
318.126,00, di cui: a) € 7.064,00 (pari ad € 883,00 x 8) pretesa a titolo di indennità d'occupazione per l'omesso versamento dei canoni locativi negli 8 mesi di cui al periodo compreso tra il mese di novembre dell'anno 2013 ed il 5 luglio 2014, data dell'esecuzione del rilascio dell'immobile locato, nonostante il contratto di locazione contenente l'indicazione dell'ammontare del canone e il processo verbale di esecuzione del rilascio fossero agli atti del giudizio;
b) € 311.062,00, pretesa a titolo di risarcimento del maggior danno subito, per non avere conseguito il canone di locazione di mercato, pari ad € 4.500,00 mensili e ad € 54.000,00 annuali, così come accertato e determinato all'interno della prodotta relazione peritale del c.t.u., dr. ing. nel periodo di 7 anni e 2 mesi, compreso Per_2 tra il 6 aprile 2007, data di deposito del ricorso finalizzato all'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione, di fatto accolta, ed il 5 luglio 2014, giorno dell'esecuzione del rilascio, avendo conseguito sino all'ottobre 2013 il minor canone di € 883,00 mensili e di € 10.596,00 annuali, con un maggior danno annuale, stimato in ragione di € 43.404,00.
3.3. - Con il primo motivo di gravame l'appellante incidentale denunciava, in primis, il preteso errore materiale in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado ovvero, in subordine, la violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c. da parte del medesimo, per avere, a suo dire, quest'ultimo omesso di pronunciarsi sulla domanda di condanna della locatrice-convenuta al pagamento della complessiva somma di £ 320.000.000, ora € 165.266,21, oltre interessi legali e rivalutazione, così come pattuito nella clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione intercorso inter partes, nonostante l'intervenuto accoglimento della domanda dichiarativa della nullità di tale clausola, ivi contenuta, sospensiva dell'obbligazione di pagamento della suddetta
7 somma, prevista a carico della debitrice, che lo subordina alla morte di quest'ultima, ponendolo a carico di eredi non identificati, che non fossero la madre ed il fratello.
3.4. - Con il secondo motivo d'appello l'impugnante incidentale lamentava la pretesa violazione degli artt. 2041 e 1150 c.c. da parte del Tribunale, per avere, a suo dire, erroneamente escluso la condanna della convenuta al pagamento, in suo favore, della complessiva somma di €
496.596,00 o di ogni altra somma maggiore o minore da determinare in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione, a titolo di costo d'esecuzione dei lavori edili eseguiti sull'immobile locatogli successivamente al novembre dell'anno 1998, nonché dell'ulteriore importo di € 30.645,60 per l'intervenuto pagamento delle oblazioni e degli oneri concessori relativi alle istanze di sanatoria edilizia presentate, sul presupposto che le opere edili de quibus fossero state realizzate senza autorizzazioni amministrative, non avendo considerato che per le medesime opere fossero state presentate plurime istanze di sanatoria e che si fosse indebitamente arricchita Parte_1
sine causa, essendo stato provato che la stessa volesse ritenerle e farle proprie, avendo proposto innanzi al T.A.R. della Campania il ricorso, al fine di vedere annullata l'ordinanza di demolizione n.
70/2013 emessa dal Comune di Barano d'Ischia, avendo in quel giudizio dichiarato di volersi avvalere delle istanze di sanatoria presentate da e non ancora oggetto di valutazione e definizione CP_1 da parte dell'autorità amministrativa competente.
3.5. - I motivi d''impugnazione principale ed incidentale possono essere trattati congiuntamente, in considerazione della loro connessione.
3.6. - Premesso che: a) la locazione ha natura di contratto ad esecuzione continuata, che si concreta nella corresponsione del canone, integrata dal godimento del bene protrattosi nel tempo
(Cass. civ., Sez. III, 02/04/1996, n. 3019); b) la contestata clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione de quo è del seguente tenore letterale: “la , fin da ora, autorizza espressamente Parte_1
e formalmente il ad effettuare lavori di addizione e miglioria dell'immobile sopra CP_1
descritto, senza bisogno di comunicazioni alla stessa, la quale presta il proprio consenso a tanto in maniera incondizionata;
il costo dei lavori di miglioria e di addizione sarà determinato in base ai documenti fiscali comprovanti l'effettiva effettuazione dei lavori medesimi da parte del Piro;
le migliorie e le addizioni saranno rimborsate al Piro al momento della cessazione della locazione, resta inteso che al saranno rimborsate anche le addizioni e le migliorie in premessa CP_1
quantificate in lire 320.000.000 oltre gli interessi legali a partire dal 01.11.1998, per i lavori realizzati all'immobile della fino alla data attuale;
in ogni caso, tali somme potranno Parte_1
essere richieste dal Piro solo a morte della agli eredi della stessa ad Parte_1 esclusione del germano e della madre tuttora in vita”; c) mediante la sentenza n. 497/2012, Per_1
depositata il 7 novembre 2012, da ritenere passata in cosa giudicata per difetto di contestazione sul
8 punto, resa nel procedimento promosso da contro , il Tribunale Parte_1 CP_1
di Napoli dichiarava la risoluzione della locazione, di cui è causa, per il grave inadempimento contrattuale del conduttore, per avere quest'ultimo realizzato plurimi abusivi interventi edilizi sul cespite immobiliare concessogli in locazione, così testualmente provvedendo: “1) dichiara risolto il contratto di locazione tra le parti e per l'effetto condanna il resistente al rilascio in favore della ricorrente dell'immobile di cui al contratto di locazione stipulato tra le parti del presente giudizio lì
1.11.1998; 2) condanna il resistente al risarcimento del danno in favore della ricorrente, che si liquida in € 34.000,00, oltre interessi come in parte motiva;
…”; d) ai sensi del comma 1 dell'art. 1458 c.c. “La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”; tanto premesso, la Corte ha formato il suo convincimento per il quale, al di là delle contrapposte posizioni delle parti circa la pretesa validità ed efficacia ovvero invalidità ed inefficacia della clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione in questione, così come allegate nei rispetti motivi sub 1) dei distinti appelli, principale ed incidentale, ritiene, in forza della disposizione normativa di cui al comma 1 dell'art. 1458 c.c., sia intervenuta la risoluzione con efficacia ex tunc anche di tale clausola, contenuta nel contratto di locazione già dichiarato risolto giudizialmente, secondo il principio di cui all'antico brocardo “simul stabunt, simul cadent”.
Pertanto, va disattesa qualsivoglia contrapposta pretesa fondata sulla ritenuta efficacia o sull'inefficacia di tale clausola per le ragioni innanzi specificate.
3.7. - L'assunta decisione sulla rilevata ed intervenuta risoluzione della clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione determina l'assorbimento dei rispettivi motivi sub 1), di cui ai distinti appelli, principale ed incidentale.
3.8. - Parzialmente fondato è il secondo motivo di gravame principale limitatamente alla parte in cui mira a conseguire, ai sensi dell'art. 1591 c.c., il corrispettivo del canone Parte_1
di locazione convenuto, a partire dal mese, a decorrere dal quale veniva omesso il pagamento dello stesso, fino all'effettiva consegna dell'immobile oggetto della locazione, dovendosi correttamente ritenere che la parte conduttrice inadempiente sia tenuta a corrispondere alla parte locatrice adempiente l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento della cosa locata per il periodo compreso sino all'effettiva restituzione.
Infatti, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, è documentalmente provato il rapporto locatizio con la determinazione del canone, il cui importo alla data del novembre dell'anno 2013, a seguito dei periodici aggiornamenti ISTAT, ascendeva ad € 883,00 mensili, circostanza mai contestata dall'attore, per cui non avendo provveduto ad effettuare il pagamento di tale CP_1
9 canone per 8 mensilità, inerenti al periodo compreso tra il novembre dell'anno 2013 ed il 5 luglio
2014, data dell'effettiva esecuzione del rilascio, documentata dal processo verbale in atti, a firma dell'Ufficiale giudiziario procedente, il medesimo va condannato al pagamento, in favore di
, della complessiva somma di € 7.064,00, [pari ad € 883,00 (canone mensile) Parte_1
x 8 (mensilità)], oltre agli interessi a far data dalle singole scadenze mensili di occupazione.
Non provata, di contro, è la seconda parte del primo motivo d'appello principale contenente la doglianza finalizzata all'accoglimento dell'ulteriore pretesa risarcitoria del maggior danno, atteso che, pur avendo l'impugnante principale documentato che alla data del deposito del ricorso risalente al 6 aprile 2007, finalizzato a conseguire la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, il valore di locazione del cespite immobiliare locato fosse di €
4.500,00 mensili, così come accertato e determinato nell'elaborato peritale del c.t.u. nominato in quel giudizio, non risulta essere stato richiesto di essere provato né è stato provato che un qualsivoglia potenziale soggetto fosse stato interessato a rilevare tale immobile sulla base del canone locatizio di cui innanzi, per cui sul punto la convenuta-appellante non ha assolto all'onere probatorio a suo carico, ex art. 2697 c.c.
3.9. - Anche il secondo motivo d'impugnazione incidentale non merita di essere accolto, essendo destituito di fondamento logico-giuridico, se soltanto si consideri che: a) mediante la già richiamata sentenza n. 497/2012, depositata il 7 novembre 2012, passata in cosa giudicata, resa nel procedimento promosso da contro , il Tribunale di Napoli aveva Parte_1 CP_1
dichiarato risolto il contratto di locazione per grave inadempimento contrattuale del conduttore, per avere quest'ultimo realizzato plurimi abusivi interventi edilizi sul cespite immobiliare concessogli in locazione, così come rilevati dal c.t.u. nominato in quel procedimento;
b) con la successiva sentenza n. 493/2021 del T.A.R. della Campania era stato respinto il ricorso promosso da Parte_1
per l'annullamento dell'ordinanza n. 70 del 20 dicembre 2013, con la quale il Comune di
[...]
Barano d'Ischia aveva ordinato la demolizione delle opere edilizie abusive nella stessa specificate, avendo altro c.t.u., nominato in quella sede giurisdizionale, verificato la realizzazione sine titulo di una congerie di interventi edilizi, non riconducibili alle domande di condono del 2003-2004, attraverso i quali, nel corso del tempo, si era determinata una radicale trasformazione dell'assetto originario dei luoghi, così come ab initio assentito con la licenza del 1963, nei seguenti termini compendiati nella relazione peritale acquisita agli atti: I) intero piano seminterrato di mq 155; II) vasta porzione del piano terra pari a mq 245, a fronte della superficie di 160,2 mq “formanti oggetto di istanza di condono, al netto della superficie di ampliamento della piscina per mq 16”; III) copertura in ferro, laminati plastici e paglia nella zona solarium per mq 44; IV) pavimentazioni della superfici scoperte, “talora ricavate mediante scavo di terrapieno”.
10 Pertanto, risulta del tutto evidente che tali opere, realizzate da in difetto delle CP_1
previste autorizzazioni amministrative, non possono essere ritenute miglioramenti ed addizioni, come disciplinate dai rispettivi artt. 1592 e 1593 c.c., apportate alla res locata dal conduttore, attributive delle indennità a carico del locatore ivi previste, configurando, al contrario, la violazione da parte del conduttore dell'obbligo di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzazione della cosa locata, avendone fatto un uso negligente, per avere alterato lo stato del cespite immobiliare locato, sotto il profilo strutturale, tipologico, funzionale e di decoro, così violando l'obbligazione principale posta a suo carico dal disposto normativo di cui all'art. 1590 c.c., il cui inadempimento non solo giustificava la sopra richiamata risoluzione giudiziale del contratto di locazione ma è pure di per sé sufficiente ad indurre a ritenere che alcun arricchimento senza causa si sia determinato in capo alla locatrice-convenuta-appellante principale, in considerazione dell'inequivocabile circostanza per cui tutto ciò che è stato abusivamente costruito è oggetto dell'ordinanza di demolizione, che dovrà essere eseguita.
4. - CONCLUSIONI
Pertanto, sulla base di quanto innanzi, assorbiti i rispettivi motivi sub 1) delle contrapposte impugnazioni, il secondo motivo di gravame principale va accolto nei limiti di quanto innanzi, con la contestuale reiezione del secondo motivo d'appello incidentale e la consequenziale parziale riforma della sentenza impugnata.
5. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
5.1. - L'accoglimento parziale del secondo motivo del gravame principale importa la rideterminazione delle spese del doppio grado del giudizio, in considerazione dell'esito complessivo della lite, atteso che, in base al principio di cui all'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese. (Cass. civ., Sez. III, Sent., 29 ottobre 2019, n. 27606; Cass. civ., Sez. III, Ord., 12 aprile 2018, n. 9064; Cass. civ., Sez. VI - 3, Ord., 24 gennaio 2017, n. 1775).
5.2. - Considerata la reciproca soccombenza, a seguito della reiezione di plurime reciproche domande e dell'accoglimento in minima parte della domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta, sussistono i presupposti ai sensi del comma 2 dell'art. 92 c.p.c., vigente ratione temporis, per disporre la compensazione integrale tra le parti delle spese del doppio grado del giudizio.
5.3. - La reiezione dell'impugnazione incidentale costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico di dell'ulteriore importo a titolo di CP_1 contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello incidentale, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. 24 dicembre 2012,
n. 228.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle impugnazioni, principale ed incidentale, proposte avverso la sentenza n. 14/2019 del Tribunale di
Napoli, sezione distaccata di Ischia, pubblicata il 19 gennaio 2019, in parziale accoglimento dell'appello principale e dell'originaria domanda riconvenzionale, così provvede:
1) dichiara già risolta con efficacia ex tunc la clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione del giorno 01 novembre 1998, intercorso tra e , già dichiarato Parte_1 CP_3
risolto giudizialmente mediante la sentenza n. 497/2012 del Tribunale di Napoli, depositata il 7 novembre 2012, passata in cosa giudicata;

2) condanna al pagamento della complessiva somma di € 7.064,00, a titolo CP_1
d'indennità d'occupazione per il periodo compreso tra il mese di novembre dell'anno 2013 ed il 5 luglio dell'anno 2014, in favore di , oltre agli interesso legali, con decorrenza Parte_1 dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo;

3) rigetta l'appello incidentale e l'originaria domanda attrice;

4) compensa interamente tra le parti le spese del doppio grado del giudizio;

5) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di CP_1 dell'ulteriore importo del contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione incidentale.
Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della Corte di Appello di
Napoli, in data 21 gennaio 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr. Giuseppe De Tullio
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