Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Cons. Relatore -
Dott. Donato CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso n. 146/1997 R.G. proposto da:
FALLIMENTO della società di fatto da AR MO, AR OL, IO AR e DE IA VI, nonché dei soci in proprio, in persona del curatore avv. Angelo Prete, elettivamente domiciliato in Roma, via Livio Andronico n. 24, presso l'avv. Emilio Romagnoli , che lo difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OP OS, elettivamente domiciliato in Roma, viale delle Milizie 114, presso l'avv. Lucia Buononato, difeso dall'avv. Ermando Franco, giusta delega in atti;

- controricorrente -

contro
TE AR SA, SE ON Lazzaro,
- intimate -
e sul ricorso n. 786/1997 R.G. proposto da:
TE AR SA, SE ON Lazzaro, in persona di TE OS, per procura speciale notaio Grispigni Manetti di Bassano del Grappa del 23 dicembre 1996, elettivamente domiciliato in Roma, via Dora n. 1, presso l'avv. M. Athena Lorizio, difeso dall'avv. Domenico Bellantuono, giusta delega in atti;

contro
FALLIMENTO della società di fatto da AR MO, AR OL, IO AR e DE IA VI, nonché dei soci in proprio;

OP OS;

- intimati -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Bari n. 583/86 del 27 marzo 1996, deliberata il 10 aprile 1996 e pubblicata il 7 giugno 1996 (R.G.940/93).
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18 novembre 1998 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Udito l'Avv. E. Romagnoli, per la ricorrente principale e l'avv. D. Bellantuono per le ricorrenti incidentali;

Udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VI Gambardella, che ha concluso chiedendo il rigetto di entrambi i ricorsi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto 24 MARZO 1975 OP OS conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Taranto, IO MO e AR AR. Premesso di essere coltivatore diretto proprietario di terreno confinante con il fondo che SE RO ON, rappresentata dalla madre TE SA AR, aveva venduto ai convenuti con scrittura privata del 6 febbraio 1974, senza prima notificargli la comunicazione prevista dall'art. 8, l. 26 maggio 1965 n. 590, l'attore spiegava nei confronti dei convenuti domanda di accertamento del diritto al riscatto del fondo in questione. Costituitisi in giudizio IO MO e AR AR, resistevano alla avversa domanda, chiedendone il rigetto.
Esponevano i convenuti, infatti, che sul fondo oggetto della compravendita era insediato l'affittuario AV FI, i cui diritti erano stati poi altrimenti soddisfatti.
TE SA AR, chiamata in giudizio dai convenuti, che avevano proposto in suo confronto domanda di garanzia, nel chiedere il rigetto di ambedue le domande, deduceva parimenti che, in base all'art. 7, comma 2, n. 2), l. 14 agosto 1971 n. 817, l'attore non avrebbe potuto vantare diritto di prelazione perché nel fondo, al momento della vendita, era insediato l'affittuario AV FI, il quale, con scrittura 3 maggio 1974 aveva rinunziato, dietro compenso, all'esercizio del diritto a lui spettante. La domanda di riscatto, rigettata dal tribunale di Taranto, veniva dichiarata proponibile, con sentenza non definitiva 14 luglio 1979 della Corte di appello di Lecce, passata in giudicato, ed accolta con sentenza definitiva del 7 novembre 1981, che accertava non esservi stato insediamento d'un coltivatore diretto sul fondo oggetto del riscatto.
Cassata sul punto, da questa Suprema Corte di cassazione, la pronuncia 7 novembre 1981, con sentenza 30 maggio 1985 n. 3364, e riassunto da OP OS il giudizio in confronto di AR MO e IO AR, nonché di TE AR SA e di SE RO ON davanti alla corte di appello di Bari, giudice di rinvio, si costituivano in giudizio AR MO e TE EO;

quest'ultimo in proprio e quale procuratore di TE AR SA e di SE RO ON, nonché il curatore del fallimento di AR OL e MO, nonché della società di fatto fra loro e BB AR.
Svoltasi l'istruttoria del caso, la corte d'appello di Bari, con sentenza 21 aprile 1989, rigettava la domanda di riscatto. Riteneva, infatti, la corte d'appello che, alla data della vendita, intervenuta il 6 febbraio 1974, sul fondo era insediato AV FI, che solo a vendita già avvenuta e in forza del successivo accordo del 3 maggio 1974 aveva lasciato il terreno.
Proposto ricorso per cassazione da parte di PA OS questa Corte, con sentenza 3 aprile 1993 n. 4038, cassava la sentenza impugnata e rimetteva le parti innanzi alla stessa la Corte di appello di Bari, altra sezione.
In esito al giudizio di rinvio la Corte di appello di Bari, con sentenza 27 marzo 1996, deliberata il 10 aprile 1996 e pubblicata il 7 giugno 1996, in accoglimento dell'appello e riforma della sentenza dei primi giudici dichiarava il PA proprietario del fondo oggetto di controversia, per effetto dell'esercito riscatto, emettendo altresì ogni altro provvedimento consequenziale. Per la cassazione di tale pronuncia hanno proposto ricorso principale il fallimento della società di fatto tra AR MO, AR OL, BB AR e DE IA VI, affidato a 2 motivi, nonché ricorso incidentale TE SA AR e SE RO ON, in persona del procuratore speciale TE OS, affidato a un unico motivo.
Resiste, con controricorso OP OS.
Sia il ricorrente principale che i ricorrenti incidentali hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. I vari ricorsi avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell'art. 335 c.p.c.

2. Con accennato in parte espositiva, oggetto di ricorso per cassazione è la sentenza 7 giugno 1996 della Corte di appello di Bari, pronunciata in sede di rinvio disposto da questa Corte regolatrice con sentenza 3 aprile 1993 n. 4038. L'art. 7, comma 2, n. 2), l. 14 agosto 1971, n. 817 ebbe, in quell'occasione, ad affermare questa Corte, va interpretato nel senso che l'insediamento sul fondo d'uno dei soggetti indicati dalla norma è di ostacolo al sorgere del diritto di prelazione in capo al confinante proprietario coltivatore diretto solo quando, al momento della conclusione delle trattative col terzo acquirente, quell'insediamento non solo sia già in atto, ma sia destinato a perdurare, sicché il diritto invece sussiste quando il concedente abbia ottenuto dal coltivatore insediato nel fondo, in concomitanza con le trattative condotte con il terzo aspirante all'acquisto, la rinunzia a valersi del diritto alla continuazione del rapporto ed a quello di prelazione a lui eventualmente spettante. La sentenza impugnata - ha, ancora - evidenziato questa Corte nella ricordata occasione, ha considerato che il colono aveva continuato a raccogliere, nell'estate del 1974, il prodotto della semina del 1973 e che non v'era prova che l'accordo, che appariva intervenuto il 6 maggio 74 tra concedente e colono, e quindi in epoca posteriore al contratto di vendita del 6 febbraio 1974, fosse in realtà avvenuto in precedenza.
Rileva, però, a ragione il ricorrente, che la sentenza ha omesso:
a) di considerare l'elemento indiziario, rappresentato dalla affermazione contenuta nella comparsa 20 maggio 1981 depositata per l'alienante TE AR SA, in cui il suo difensore aveva scritto che "il rilascio del fondo e la rinunzia alla prelazione erano già state definite all'atto della scrittura del 6 febbraio 1974 per cui la successiva scrittura 3 maggio 1974 non fece che consacrare gli accordi già raggiunti"; b) di considerare che la data 3 maggio 1974, apposta alla scrittura intervenuta tra il colono ed il proprietario alienante, non era opponibile al terzo proprietario confinante in ragione del disposto dell'art. 2704 cod. civ., mentre la circostanza che l'8 maggio 1974 risultasse incassato l'assegno di importo corrispondente a quello indicato nella scrittura poteva valere a dimostrare solo che quella scrittura non era posteriore all'8 maggio 1974; c) di considerare, ancora, che l'avere il colono operato la raccolta del prodotto nell'estate del 1974 non era dimostrativo del fatto che, alla conclusione delle trattative, il protrarsi dell'insediamento del colono si prospettasse come destinato a continuare per l'ulteriore durata del contratto e non ne fosse stata invece programmata la cessazione in concomitanza e per effetto della vendita.
La sentenza impugnata - ebbe a statuire questa Corte - va in conclusione cassata sul punto per difetto di motivazione e violazione degli artt. 7, comma 2 n. 2), l. 14 agosto 1971 n. 817 e 2704 cod. civ. e il giudice di rinvio, applicando il principio di diritto che risulta dalla richiamata interpretazione dell'art. 7 citato rinnoverà l'esame degli elementi risultanti dalle prove assunte, in vista dello stabilire se da esse risulti o no che il rilascio del terreno da parte del colono, pur avvenuto in epoca posteriore alla vendita, abbia costituito oggetto di un accordo intervenuto con il proprietario alienante già prima della conclusione delle trattative con il terzo acquirente. Preso atto di quanto sopra il giudice del rinvio ha osservato che "l'attenta disamina delle complessive risultanze acquisite nell'arco delle molteplici fasi dell'ultra ventennale procedimento, convince il collegio dell'ampia sufficienza probatoria del diritto del OP al riscatto del fondo trasferito dalla TE agli ARGENTI IO".
Allo scopo i giudici del rinvio hanno evidenziato che nel contratto di vendita 6 febbraio 1974 la venditrice aveva garantito apertis verbis che non esistevano persone che potessero vantare diritti di prelazione e di riscatto ai sensi delle leggi in vigore e che quindi i diritti dell'affittuario AV erano stati tacitati, come confermato, implicitamente, altresì, dalle impostazione e dalla condotta difensiva sia della TE che degli ARGENTI - IO.

3. Nel censurare nella parte de qua la riassunta pronuncia, con il primo motivo la ricorrente curatela denuncia "violazione e falsa applicazione degli artt. 384 e 115 c.p.c.; artt. 2729, 2730 c.c.;
art. 23 legge 11 febbraio 1971, n. 11, 2113 c.c.; 409 c.p.c.;
art. 8 legge 26 maggio 1965, n. 590 e art. 7 legge 14 agosto 1971, n. 817, omessa o insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.". Si osserva, infatti:
3. 1. nella pronuncia rescindente era stato demandato ai giudici di rinvio l'esame di tutti gli elementi risultanti dalle prove assunte, e non dei soli elementi indiziari privilegiati in concreto dalla Corte di appello di Bari;

3. 2. i giudici del rinvio, in particolare, non hanno tenuto presenti "le molteplici prove testimoniali assunte nelle precedenti fasi del giudizio, e, più specificamente, con particolare riguardo alla individuazione del momento in cui l'accordo tra la proprietaria ed il detentore del fondo si sia effettivamente concluso, della testimonianza resa in giudizio personalmente dal colono ... AV FI, che innanzi alla corte di Lecce dichiarò che la vendita del fondo avvenne a sua insaputa e che egli ne fu informato solo in un momento successivo, precisando altresì che l'accordo per la rinuncia alla prelazione fu comunque posteriore alla vendita";
3. 3. in violazione di quanto in molteplici occasioni affermato da questa Corte regolatrice (da ultimo Cass., 17 maggio 1995, n. 5412) i giudici del merito hanno fatto esclusivo riferimento agli elementi indiziari rappresentati da alcune affermazioni contenute negli atti difensivi delle parti, riconoscendo loro un valore quasi confessorio;

3. 4. "la rinuncia alla prosecuzione del rapporto, concordata tra le parte venditrice e il colono AV, non essendo stata posta in essere con l'assistenza delle organizzazione professionali, era invalida, e come tale suscettibile di essere posta nel nulla con effetto retroattivo". "Se ciò è vero - prosegue parte ricorrente - appare evidente che perde importanza, ai fini dell'individuazione dell'esistenza di un diritto di prelazione in capo al proprietario confinante, lo stabilire se l'accordo per il rilascio e la rinuncia a prelazione si perfezionò contestualmente alla vendita (come sostiene il OP) o invece alla data risultante dalla scrittura privata prodotta dalla parte venditrice: la nullità della convenzione deve infatti fare ritenere che il rapporto fosse ancora in essere anche, se si vuole, solo a livello potenziale, quantomeno per il periodo di tempo previsto dall'art. 2113 c.c. e, per quel che riguarda la rinunzia alla prelazione, anche oltre detto termine. Solo allo scadere di detto periodo, e dunque solo con il venire meno della possibilità di impugnativa dell'atto da parte del colono stipulante, il diritto può dirsi effettivamente rinunciato e solo a quella data si deve fare riferimento ai fini della individuazione di eventuali altri aventi diritto".

4. Il motivo, la cui fondatezza è riconosciuta, altresì, dalle ricorrenti incidentali, non può trovare accoglimento. Sotto nessuno dei dedotti profili.
4. 1. In primis deve escludersi - in linea di fatto - che i giudici del merito abbiano reso la loro pronuncia esclusivamente sulla base di quegli elementi indiziari trascurati nel precedente giudizio (pur esso di rinvio), del tutto trascurando tutti gli elementi probatori in atti.
Non solo - infatti - la decisione impugnata, come si è riferito sopra. ha testualmente affermato "l'attenta disamina delle complessiva risultanze acquisite nell'arco delle molteplici fasi dell'ultra ventennale procedimento, convince il collegio ...", ma dalla lettura della decisione in questione si ricava che la stessa è pervenuta alla conclusione - ora contestata dalla ricorrente principale - sulla base di molteplici altri elementi, oltre quelli indiziari denunciati dalla difesa della ricorrente, in particolare il contratto 6 febbraio 1974, nonché la condotta di tutte le parti coinvolte nella complessa vicenda prima e successivamente alla proposizione del presente giudizio, e tutti gli altri elementi probatori in atti, indicati dalle parti come rilevanti al fine del decidere (scrittura del 3 maggio 1974, nonché assegno in questa menzionato).
4. 2. La deduzione sopra riassunta sub 2. 2., ancora, è per un verso, inammissibile, per altro, comunque, totalmente infondata. 4. 2. 1. Quanto al primo profilo deve ribadirsi, in conformità ad un insegnamento giurisprudenziale e dottrinario più che consolidato che il ricorrente per cassazione che denunci l'esistenza di vizi della sentenza correlati al rifiuto, opposto dal giudice di merito, di dare ingresso a mezzi istruttori ritualmente introdotti, o - comunque - l'omessa valutazione, da parte del giudice del merito, di una certa deposizione ha l'onere, da un lato, di dimostrare la sussistenza di un nesso eziologico tra l'errore addebitato al giudice e la pronuncia emessa in concreto che senza quell'errore sarebbe stata diversa, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo sulla decisività delle prove (Cass. 11 marzo 1997 n. 2176), dall'altro, di indicare specificamente, nel ricorso, le deduzioni di prova che asserisce disattese, onde consentire, al giudice di legittimità, la verifica, sulla sola base di tale atto di impugnazione, e senza necessità di (inammissibili) indagini integrative, della validità e decisività delle disattese deduzioni, e senza che, all'uopo, possa svolgere alcuna funzione sostitutiva il riferimento, per relationem, ad altri atti o scritti difensivi presentati nei precedenti gradi del giudizio, per il principio così detto di "autosufficienza" del ricorso per cassazione (Cass. 2 agosto 1997 n. 7177). Nella specie, per contro, in violazione dei riferiti principi, la ricorrente:
- da un lato si è limitata, genericamente (e, quindi,
inammissibilmente) a lamentare che i giudici del merito avrebbero trascurato di valutare "molteplici prove testimoniali assunte nelle precedenti fasi del giudizio", senza altra indicazione;

- dall'altra, quanto più in particolare alla deposizione del AV, la ricorrente, pur indicando l'interpretazione data da essa concludente a una tale deposizione (o, comunque, il significato suo "ultimo") ha omesso di trascrivere, nel ricorso - come era suo preciso onere - il contenuto delle dichiarazioni rese dal teste e dei capitoli sui quali lo stesso era stato interrogato. 4. 2. 2. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, la deduzione è infondata in linea di fatto, risultando implicita - dal contesto degli argomenti svolti dalla Corte di appello di Bari - l'irrilevanza, al fine del decidere della dedotta deposizione. Avendo, infatti, i giudici del merito accertato - in linea di fatto - che certamente l'accordo TE - AV era anteriore (o, comunque, coevo) alla vendita TE - AR - IO è palese l'irrilevanza, al fine del decidere delle dichiarazioni rese dal AV e della precisazione di costui che "l'accordo per la rinuncia alla prelazione fu comunque posteriore alla vendita" (certo essendo - come puntualmente sottolineato dalla sentenza in questa sede impugnata - che alla data del 3 maggio 1974 certamente la TE non era più proprietaria del fondo e, pertanto, eventuali accordi da questa conclusi con il AV in tanto erano produttivi di effetti, in quanto costituivano l'esecuzione di accordi precedenti, intervenuti tra le stesse parti, atteso che altrimenti, non essendo, alla detta data - 3 maggio 1974 - la TE proprietaria del fondo in discussione, erano privi di efficacia di sorta eventuali accordi tra questa e il conduttore, potendo, eventualmente, questo ultimo validamente rinunciare al contratto, nonché al diritto di riscatto solo nei confronti dei nuovi proprietari concedenti del fondo). 4. 3. Non vi è stata, ancora, alcuna violazione, da parte dei giudici di merito, dell'insegnamento contenuto in Cass. 17 maggio 1995 n. 5412, nonché nella giurisprudenza di questa corte regolatrice, circa il valore probatorio delle affermazioni contenute negli scritti difensivi di causa.
Premesso, in particolare, che occorre nettamente distinguere a seconda che le ammissioni siano contenute in scritti difensivi sottoscritti - in calce o a margine - oltre che dal difensore ad litem, anche dalla parte, dalla eventualità che lo scritto provenga esclusivamente dal procuratore, si osserva che mentre nella prima ipotesi ben può essere attribuito dal giudice valore confessorio a tali dichiarazioni, dovendo presumersi che la parte abbia avuto la piena conoscenza delle stesse e ne abbia assunto - anch'essa - la titolarità (Cass. 23 luglio 1997 n. 6909), nella seconda le dichiarazioni sfavorevoli alla parte, pur non avendo valore confessorio, costituiscono elementi indiziari che possono essere liberamente valutati dal giudice per la formazione del suo convincimento (Cass. 23 luglio 1997 n. 6909, nonché Cass. 17 marzo 1998 n. 2849 e, in precedenza, Cass. 17 maggio 1995 n. 5412, resa con riferimento a dichiarazioni contenute . nella comparsa di risposta).
Non controverso quanto sopra si osserva che nella specie i giudici del merito non hanno in alcun modo attribuito valenza confessoria - cioè quale ammissione di fatti sfavorevoli alla parte rappresentata e favorevoli alla controparte - al contenuto degli scritti difensivi del 21 giugno 1978. del 15 e del 20 maggio 1981.
I giudici del merito, infatti, hanno tratto dalle dichiarazioni contenute in detti scritti difensivi, meri elementi indiziari. Specie considerato che dette "affermazioni" (circa l'epoca in cui sarebbero state tacitate le pretese del AV sul fondo oggetto di controversia) trovano conferma - giusta la lettura degli atti di causa compiuta dai giudici del merito, non sindacata dalla difesa della ricorrente principale e non sindacabile comunque in questa sede - nel contratto di compravendita del 6 febbraio 1974 e nella stessa condotta, successiva, tenuta dalle parti di questo. 4. 4. Quanto all'ultimo profilo di censura svolto nel primo motivo, e sopra riassunto sub 3. 4, lo stesso da una parte appare inammissibile, dall'altro, infondato.
4. 4. 1. Non risulta - in particolare - che nelle precedenti fasi del giudizio sia mai stato oggetto di contestazione, o di esame, da parte dei giudici aditi, la validità - o meno - dell'accordo a suo tempo intervenuto tra il AV e la concedente TE, e avente ad oggetto la rinuncia, da parte del primo, al diritto di prelazione di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, nonché al contratto di colonia inter partes.
È palese, pertanto, la novità della deduzione in questione (sollevata per la prima volta in sede di ricorso per cassazione avverso la seconda sentenza di rinvio, emessa dalla corte di appello).
4. 4. 2. Anche a prescindere da quanto precede, comunque, l'assunto è infondato, alla luce delle considerazioni che seguono. L'art. 7, della l. 14 agosto 1971 n. 817, nell'attribuire il diritto di prelazione di cui all'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, "al coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi - offerti in vendita", prevede - in particolare - che tale diritto in tanto sorge, in quanto sui fondi offerti in vendita "non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti".
Benché, stando alla lettera della norma in esame, è sufficiente - al fine di escludere il sorgere del diritto di prelazione del confinante - che sul fondo offerto in vendita siano "insediati" coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti, è assolutamente certo, presso una giurisprudenza più che consolidata di questa corte regolatrice:
- che è privo di conseguenze di sorta - ai fini che ora interessano - un insediamento del coltivatore meramente di fatto, cioè in assenza di un titolo giustificativo (Cass. 26 gennaio 1987 n. 732;
Cass. 28 gennaio 1987 n. 808; Cass. 1 luglio 1987 n. 5766;
Cass. 5 agosto 1987 n. 6744);
- che, altresì, non è sufficiente ad escludere il diritto di prelazione del confinante, un insediamento precario, come, ad esempio, la temporanea presenza di un affittuario predisposta e attuata al [solo] fine di escludere l'altrui diritto di prelazione (Cass. 9 agosto 1995 n. 8717) o la presenza di un conduttore, sul fondo, allorché prima, o durante e comunque anteriormente alla conclusione delle trattative del concedente con il terzo aspirante all'acquisto l'affittuario abbia già rinunciato ad avvalersi del diritto alla continuazione del rapporto (Cass. 3 aprile 1993 n. 4038), come nell'ipotesi in cui il conduttore, già insediato sul fondo, prima dell'atto di vendita di questo, abbia rinunciato al contratto, ancorché impegnandosi al rilascio per una data successiva alla vendita (Cass. 18 marzo 1994 n. 2590). In altri termini - come si ricava dalla ratio della disposizione in esame - l'insediamento, sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché tale insediamento, da un lato, sia legittimo [cioè in forza di un titolo giustificativo], dall'altro, non sia caratterizzato dalla precarietà, cioè dalla provvisorietà, da ultimo, sia caratterizzato dalla "stabilità", ancorché non si richieda che sia in atto già da un certo tempo.
In pratica, a fronte dei due concorrenti interessi, da un lato, del conduttore alla conservazione della propria azienda agricola, dall'altro, quello del confinante al conglobamento di fondi limitrofi, il legislatore privilegia il primo e in questa ottica, pertanto, trova giustificazione e fondamento la giurisprudenza di questa Corte - che merita, in questa sede continuità - secondo cui solo un insediamento "stabile" e "non precario" giustifica il sacrificio dell'interesse del proprietario del fondo finitimo al conglobamento del suo terreno con quello in vendita (cfr., in tale senso, ad esempio, oltre Cass. 10 ottobre 1992 n. 11087, Cass. 3 giugno 1992 n. 6771; Cass. 6 agosto 1991 n. 8579; Cass. 7 giugno 1990 n. 5432; Cass. 5 agosto 1997 n, 6744). Quanto precede, peraltro, non importa che in tanto è escluso il diritto di prelazione del confinante in quanto il contratto del conduttore insediato sul fondo abbia durata "indeterminata" (ossia non sia previsto un termine finale di scadenza), ne' - tantomeno - che il contratto in corso sia soggetto a una durata "quindicennale", a norma dell'art. 1, l. 3 maggio 1982 n. 203. Occorre - come accennato - un requisito totalmente diverso è cioè la "stabilità" del rapporto agrario, ossia la sua "non precarietà" (da ultimo in questo senso, ad esempio, Cass. 26 ottobre 1998 n. 10626). Pacifico quanto sopra è palese che nel caso concreto tale "stabilità" faceva certamente difetto, atteso che il AV aveva rinunciato al contratto, con una rinuncia che si sarebbe - comunque - consolidata (come in realtà si è consolidata) trascorso il breve termine di sei mesi dal rilascio del fondo.

5. Con il secondo motivo la ricorrente, denunziando "violazione e falsa applicazione degli artt. 1489, 1479, 1218 e 1483 c.c., insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360, nn. 3 e 5 c.p.c." censura la sentenza gravata nella parte in cui questa ha affermato "quanto .. all'azione di garanzia esperita dagli AR - IO - ... va osservato che al di là della contestazione formale fatta dalla difesa TE - SE in ordine alla decadenza di essa per mancata riproposizione dell'apposita domanda nel giudizio di rinvio svoltosi a seguito della sentenza della S.C. del 30 maggio 1985, n. 3364, bisogna rilevare che essa (domanda di garanzia) non è fondata".

6. Oppone - in limine - la difesa delle ricorrenti incidentali che la censura è inammissibile.
Si osserva, infatti, che "la mancata impugnazione della eccepita decadenza della domanda di garanzia si riflette sulla impugnazione del rigetto della garanzia stessa, non essendo logicamente e giuridicamente possibile l'esame della fondatezza o meno della garanzia, prima di averne valutato l'ammissibilità o meno per via della mancata riproposizione nel giudizio di rinvio innanzi ricordato".
"Vi è stato - proseguono le controricorrenti - omesso esame su un punto decisivo della controversia, sotto l'aspetto che il riconoscimento della decadenza della domanda di garanzia, avrebbe precluso l'esame del merito della stessa, esaurendosi così la funzione giurisdizionale della stessa corte del merito". "Non essendo stato proposto ricorso per cassazione da parte del ricorrente fallimento sullo omesso esame circa la decadenza della domanda di garanzia - concludono le controricorrenti - si è formato il giudicato interno sul rigetto della domanda medesima da parte della corte del merito, con la conseguenza che va dichiarato inammissibile il secondo motivo di ricorso del fallimento ricorrente, proposto con riferimento al solo rigetto della domanda di garanzia".

7. La deduzione non coglie nel segno.
Come esattamente rileva la difesa delle ricorrenti incidentali, la Corte del merito è incorsa in omessa pronuncia, ex art. 112 c.p.c., in ordine all'eccezione di decadenza, della curatela fallimentare, dalla domanda di garanzia (atteso che questo profilo delle difese delle parti doveva essere esaminato con precedenza, rispetto a quelle relative alla fondatezza nel merito della domanda). Deve escludersi - peraltro (a prescindere dal considerare che la ricorrente principale ha espressamente dedotto e argomentato che l'eccezione di decadenza dalla domanda di garanzia appariva comunque infondata) - che dalla omessa impugnazione del detto capo della sentenza gravata derivino, affatto, le conseguenze sollecitate dalle ricorrenti incidentali.
Allorché in particolare, i giudici del merito hanno affermato che la domanda di garanzia, a prescindere dalla decadenza in cui era incorsa la curatela fallimentare, era infondata nel merito, gli stessi, - da un lato non hanno esaminato una eccezione della parte TE - TA, - dall'altro, hanno rigettato la domanda della curatela fallimentare.
È palese, pertanto, certo che solo la parte soccombente può proporre impugnazione, avverso le statuizioni a sè sfavorevoli contenute nella sentenza (cfr. art. 100 c.p.c.) che esattamente, e correttamente, la ricorrente principale non ha impugnato l'omessa pronuncia, sull'eccezione di controparte, compiuta dalla corte di appello, essendo, in pratica, sul punto, rimasta vincitrice (ed essendo inammissibile una censura, da parte sua, nei termini prospettati dalle ricorrenti incidentali).
Era, per contro, onere della TE e della SE proporre ricorso incidentale, condizionato, avverso l'omesso esame della eccezione di decadenza e, in difetto, deve dichiararsi formato il giudicato sul punto, con conseguente, impossibilità - anche nell'eventualità dovesse trovare accoglimento il secondo motivo di ricorso formulato dalla ricorrente principale - per la TE e la SE di eccepire nel giudizio di rinvio la decadenza in questione.

8. Premesso quanto sopra si osserva che il motivo in esame, pur se ammissibile sotto il profilo riferito sopra, è inammissibile sotto altro, assorbente.
I giudici del merito - in particolare - hanno rigettato la domanda di garanzia sul rilievo, da una parte, che nella specie era inapplicabile l'art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri e da diritti di godimento di terzi), atteso che il fondo acquistato non era affatto gravato da oneri, reali o personali, non apparenti e non dichiarati, anche atteso che la precaria detenzione del fondo da parte del AV era obiettivamente e agevolmente percepibile dagli acquirenti, dall'altra, che non poteva invocarsi l'art. 1479 c.c., atteso che non solo il fondo era, al momento della vendita, certamente nella piena proprietà della parte alienante, ma tenuto presente - altresì - che nessun danno giuridicamente apprezzabile possono lamentare gli acquirenti, tenuto presente che hanno diritto a ricevere la somma di lire 40 milioni (da loro pagata all'atto dell'acquisto) e che il OP ha validamente loro offerto mediante deposito presso un notaio.
È palese, in buona sostanza, che i giudici del merito hanno invocato, a fondamento della propria statuizione (rigetto della domanda di garanzia proposta dalla curatela del fallimento) due autonome rationes decidendi, ognuna di questa idonea a sorreggere il loro decisum:
- da un lato, in particolare, hanno ritenuto inapplicabili, alla fattispecie le disposizioni in tema di evizione, nonché quelle in tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, - dall'altro - contemporaneamente - hanno evidenziato che comunque la domanda de qua non poteva trovare accoglimento tenuto presente che "nessun danno giuridicamente apprezzabile possono lamentare" gli acquirenti e per essi la curatela fallimentare. Pacifico quanto precede si osserva che la ricorrente curatela con il motivo in esame ha denunciato in questa sede esclusivamente la prima parte della statuizione denunciata, cioè una delle due rationes decidendi invocate dai giudici di merito (quella relativa alla inapplicabilità, nel caso di specie, delle norme sulla vendita di cosa altrui o comunque sulla garanzia per evizione dovuta dal venditore) - lamentandone pretesa contraddittorietà di motivazione nonché erroneo richiamo delle riferite norme, anziché quella di cui all'art. 1483 c.c. - trascurando di censurare l'altra ratio decidendi (assenza, in concreto di un danno risarcibile, la cui esistenza doveva essere provata dalla parte che sollecita la garanzia e che non può essere verificata d'ufficio dal giudice). È palese pertanto, in conclusione sul punto, la inammissibilità della deduzione in esame, tenuto presente - in conformità ad una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice, che quando la sentenza del giudice del merito è fondata su più ragioni autonome, tra loro distinte ed indipendenti, ciascuna logicamente e giuridicamente sufficiente a sorreggerla, l'omessa impugnazione col ricorso per cassazione di una di tali ragioni rende inammissibile, per difetto di interesse, la doglianza relativa all'altra o alle altre, atteso che l'eventuale accoglimento del ricorso stesso non toccherebbe le ragioni non censurate e la decisione impugnata resterebbe quindi ferma in base ad esse (Cass. 8 agosto 1996 n. 7264. Nello stesso senso, tra le altre, Cass. 28 marzo 1997 n. 2770, nonché Cass. 17 gennaio 1998 n. 374 e Cass. 18 aprile 1998 n. 3951. Per la giurisprudenza anteriore, nello stesso senso, Cass. 23 dicembre 1995 n. 13101).

9. Quanto, da ultimo, al ricorso incidentale, con lo stesso si denuncia la "violazione - da parte del giudice del rinvio - dell'art. 91 c.p.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c. anche in difetto di una specifica giustificazione della condanna delle venditrici al pagamento delle spese processuali delle varie fasi del giudizio", atteso che le spese di causa non potevano essere poste a carico di esse concludenti, non ritenute soccombenti. 10. Anche tale ricorso deve rigettarsi.
In ordine alla posizione - nel presente giudizio - delle alienanti TE - SE si devono - nettamente - distinguere i rapporti tra queste e gli acquirenti IO - AR (prima e la curatela fallimentare, dopo) e tra queste e l'attore OP. Quanto ai primi, le alienanti TE - SE sono risultate totalmente vittoriose, essendo stata rigettata la domanda di garanzia proposta dagli acquirenti IO - AR e i giudici del merito hanno disposto, tra le parti, la totale compensazione di tali spese, con una pronuncia certamente non sindacabile in questa sede di legittimità (e, peraltro, neppure censurata, atteso che il motivo di ricorso riguarda unicamente il capo con il quale - previa parziale compensazione nella misura del 50% - sono state poste in solido a carico delle TE - SE e della curatela fallimentare le spese di lite sostenute dal OP). Quanto al secondo rapporto correttamente i giudici del merito hanno ritenuto la soccombenza delle TE - SE nei confronti del OP, atteso che le prime, nel corso del lungo giudizio, lungi dal limitare le proprie difese al fine di sostenere l'infondatezza della domanda di garanzia (proposta nei loro confronti dagli acquirenti IO e AR), hanno sostenuto - contro il OP - le tesi difensive degli acquirenti, in particolare negando, come anche del resto in questa sede, che il OP fosse titolare di un diritto di prelazione sul fondo oggetto di contestazione. Certo che in ordine a tali difese la TE e la SE sono risultate totalmente soccombenti (essendo stato accertato, in esito al giudizio, il diritto di prelazione e di riscatto del OP) è evidente che esattamente i giudici del merito hanno le hanno condannate, in solido con la curatela attuale ricorrente principale, al pagamento delle spese del giudizio, previa loro parziale compensazione.
E ciò in puntuale applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 91 e 97 c.p.c. Deve, infatti, al riguardo, ulteriormente confermarsi, da una parte, che il soggetto che interviene in un giudizio tra altre parti, facendo propria la posizione di uno dei contendenti ed assumendo attiva posizione di contrasto verso l'altro, resta soggetto al principio della soccombenza, ai fini della regolamentazione delle spese, prescindendo da ogni questione sulla legittimazione o sull'interesse ad intervenire (Cass. 23 luglio 1997 n. 6880), dall'altra, che al fine della condanna in solido di più soccombenti alle spese di giudizio ai sensi dell'art. 97 c.p.c. il requisito dell'interesse comune è identificabile oltreché in una indivisibilità o solidarietà del rapporto sostanziale anche nella identità delle questioni sollevate o dibattute ovvero nella convergenza di atteggiamenti difensivi diretti a contrastare la pretesa avversaria (Cass. 24 giugno 1996 n. 5825). 11. Sussistono giusti motivi onde disporre, tra le parti, la compensazione delle spese di questa fase del giudizio.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta.
Spese compensate.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 18 novembre 1998. Depositata in Cancelleria il 26/3/1999.