Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco - Presidente -
Dott. PETTI Giovani Battista - Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo - Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 2264/2009 proposto da:
FONDAZIONE CONSERVATORIO SANTA CHIARA 00130040504, in persona del Presidente pro tempore, Prof. Dott. Settis Salvatore, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA G. CARDUCCI 4, presso lo studio dell'avvocato RIGHI Roberto, che la rappresenta e difende giusta mandato a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro
CONSORZIO CUOIO DEPUR SPA 00667540504, in persona del Presidente del C.d.A., e legale rappresentante pro tempore sig. TE Giovanni, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PIRRO LIGORIO 9, presso lo studio dell'avvocato MULARGIA Maria Cristina, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato COMASCHI LEANDRO giusta delega a margine del controricorso;

CONSORZIO IMPIANTI SMALTIMENTO SPA 01074290501, in persona del suo liquidatore e rappresentante legale pro tempore Sig. Francioni Alessandro, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CELIMONTANA 38, presso lo studio dell'avvocato PANARITI PAOLO, che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato BROTINI CARLO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1370/2007 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, Sezione Seconda civile, emessa il 17/10/2007, depositata il 04/12/2007; R.G.N. 2889/2003. udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 17/02/2011 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato ROBERTO RIGHI;

udito l'Avvocato MARIA CRISTINA MULARGIA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ER OL, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1. La Fondazione Conservatorio di Santa Chiara, con sede in San Miniato (PI), concesse in locazione, con scrittura del 31.10.84, alla Consorzio Cuoio Depur spa un terreno di mq 59.230 di sua proprietà in loc. Casa Bonello del Comune di San Miniato, affinché la utilizzasse per discarica dei fanghi di risulta del depuratore gestito dalla seconda e per il periodo di presumibile sfruttamento della discarica, fissato in ventotto mesi, prorogabili senza corrispettivo di altri dodici.
Poiché, decorsi tali termini, era cessato il versamento di ogni corrispettivo ed il fondo - interessato da complesse operazioni di bonifica - non era stato restituito, la Fondazione citò in giudizio il Consorzio dinanzi al Tribunale di Pisa per sentirlo condannare al pagamento del compenso mensile già stabilito - ovvero di altra somma ritenuta di giustizia - a titolo di occupazione del fondo e fino all'effettiva restituzione di questo integralmente bonificato, come pure all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di disinquinare il terreno stesso o, in mancanza, al risarcimento del danno derivato dalla perdita dell'uso del terreno in ragione del suo valore venale o nella diversa somma ritenuta di giustizia.

1..2. Il Consorzio contestò la domanda, ritenendo che nulla fosse dovuto dopo la cessazione della destinazione del terreno a discarica - risolvendosi la protrazione dell'occupazione nelle operazioni di disinquinamento pure contrattualmente pattuite - e comunque chiese ed ottenne di chiamare in causa il Consorzio Impianti Smaltimento spa, cui dal 1991 competevano le operazioni di bonifica.

1.3. Quest'ultimo si costituì protestando di avere soltanto assunto l'incarico di provvedere alla manutenzione della discarica, ma la Fondazione estese nei suoi confronti le domande originariamente proposte solo nei confronti della convenuta concessionaria dell'area.

1.4. Il Tribunale di Pisa, all'esito di istruttoria tecnica ed orale, con sentenza n. 1068 del 5.11.02 rigettò la domanda, ritenendo escluso dalle parti il canone ove fosse cessata la sua destinazione a discarica ed imputando il mancato rilascio non all'inadempimento del conduttore, ma anzi alla materiale esecuzione delle obbligazioni di i bonifica pure contrattualmente previste, in nessun caso poi potendo recuperarsi le potenzialità di sfruttamento agricolo del terreno.

1.5. La Fondazione propose appello - con atto di citazione notificato il 6.12.03 - nei confronti della sola Depur, che ne protestò l'infondatezza; ma la Corte di Appello di Firenze ordinò, all'ud. 8.7.04, il mutamento di rito e l'integrazione del contraddittorio nei confronti del C.T.S., che si costituì deducendo l'intervenuto passaggio in giudicato, nei suoi confronti, della gravata sentenza.

1.6. All'esito del giudizio di secondo grado, la Corte fiorentina, con sentenza n. 1370/07 del 4.12.07, rigettò l'appello:

1.6.1. interpretando il contratto intercorso tra le parti nel senso che l'ulteriore compenso mensile per l'occupazione del terreno era stato previsto solo nell'ipotesi in cui l'attività di discarica fosse proseguita dopo i quaranta mesi espressamente pattuiti, in quanto - del resto - la conduttrice non avrebbe potuto fruire del fondo a discarica esaurita e nel tempo necessario per la bonifica;

1.6.2. ascrivendo la protrazione - per lunghissimo tempo - dell'indisponibilità dell'area non già all'inadempimento della conduttrice, ma all'esecuzione delle complesse opere di bonifica imposte dalla normativa pubblicistica: così escludendo anche ogni obbligazione risarcitoria o indennitaria in capo alla conduttrice;

1.6.3. confermando la valutazione di primo grado di infondatezza delle domande dispiegate contro il C.I.S., che non aveva avuto alcun rapporto con il Conservatorio, per essere stato incaricato dal Consorzio di provvedere della discarica nella fase successiva alla chiusura e senza assumere alcun obbligo nei confronti del locatore;

1.6.4. condividendo la statuizione di compensazione solo parziale delle spese in ragione alla ritenuta univocità delle previsioni contrattuali;

1.7. avverso tale sentenza propone ora ricorso per cassazione la Fondazione Conservatorio S. Chiara, affidandosi a tre motivi;

resistono con controricorso sia il Consorzio Cuoio Depur spa che il Consorzio Impianti Smaltimento srl (già spa), ora in liquidazione;

e, per la pubblica udienza del 17.2.11, presentate memorie dalla sola ricorrente, compaiono per la discussione orale quest'ultima e la Consorzio Cuoio Depur spa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. La ricorrente sviluppa tre motivi:

2.1. un primo, di violazione o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364 e 1366 c.c., nonché degli artt. 1571, 1590 e 1591 c.c., combinati all'art. 1322 c.c., concluso con il prescritto quesito di diritto: in quanto la Corte fiorentina malamente avrebbe interpretato il contratto, violando i canoni ermeneutici letterale e sistematico nonché il principio di buona fede, escludendo in capo alla conduttrice sia l'obbligo di restituzione del fondo allo spirare del termine fissato od all'esaurimento della potenziale ricettività del sito attrezzato a discarico, sia la spettanza di un qualsiasi corrispettivo, a carico di quella, per il tempo necessario alle opere di bonifica del sito poste a carico della medesima;

2.2. un secondo, anch'esso di violazione o falsa applicazione - ma sotto ulteriore profilo - degli artt. 1362, 1363, 1364 e 1364 c.c., nonché degli artt. 1571, 1590 e 1591 c.c., combinati all'art. 1322 c.c., concluso con il prescritto quesito di diritto: in quanto la
Corte fiorentina malamente avrebbe interpretato il contratto, violando i canoni ermeneutici letterale e sistematico nonché il principio di buona fede, nell'escludere la mora del conduttore ai sensi dell'art. 1591 c.c., anche nel caso in cui oggetto del contratto fosse un'area destinata a discarica;

2.3. un terzo, di violazione e falsa applicazione dell'art. 42 Cost., dell'art. 1 del 1^ prot. addizionale alla Convenzione Europea dei Diritti dell'Uomo e delle Libertà Fondamentali (resa esecutiva in Italia con L. 4 agosto 1955, n. 848), del D.Lgs. 5 febbraio 1997, n.22, art. 17 e della L.R. Toscana 18 maggio 1998, n. 25, art. 20,
concluso con il prescritto quesito di diritto: in quanto la corretta applicazione di tale normativa pubblicistica avrebbe comportato la necessità quanto meno di un indennizzo per la protrazione dell'indisponibilità, per un periodo oltretutto aprioristicamente indeterminabile, del terreno durante le opere di bonifica.

3. Dal canto loro, le controricorrenti resistono con separati controricorsi e precisamente:

3.1. il Consorzio Cuoio Depur spa:

3.1.1. eccepisce in via preliminare l'inammissibilità del ricorso, siccome passato per la notifica in data 20.1.09, oltre cioè il termine ordinario di impugnazione, quand'anche maggiorato della sospensione feriale;

3.1.2. contesta l'ammissibilità delle censure, a mezzo delle quali la ricorrente vorrebbe in modo inammissibile conseguire in sede di legittimità una ricostruzione del fatto storico diversa da quella operata nei gradi di merito, comunque ineccepibile all'esito della completa valutazione di tutte le risultanze istruttorie e dell'interpretazione complessiva delle clausole del contratto tra le parti intercorso;

3.2. il Consorzio Impianti Smaltimenti srl in liq.ne:

3.2.1. eccepisce il passaggio in giudicato della sentenza di appello, per la tardività della notifica del ricorso in cassazione, non applicandosi alla fattispecie la sospensione feriale del termine;

3.2.2. ribadisce il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, per la tardività del dispiegamento del gravame nei suoi confronti e non trattandosi di cause inscindibili;

3.2.3. lamenta l'inammissibilità per la struttura ed il tenore dei quesiti, siccome formulati in proposizioni complesse e riferiti a circostanze di fatto, così risultandole relative risposte insuscettibili di ricevere applicazione anche in casi ulteriori rispetto a quello deciso con la sentenza impugnata;

3.2.4. sottolinea sotto più profili la totale infondatezza delle pretese avanzate nei suoi confronti, anche sotto il profilo dell'illegittimità dell'estensione delle domande originarie e della contraddittorietà di quelle dispiegate dalla Fondazione nei suoi confronti.

4. Tutto ciò posto, in via preliminare si osserva che:

4.1. il termine ordinario per proporre il ricorso per cassazione, di un anno e quarantasei giorni dalla data della pubblicazione della sentenza di secondo grado (avutasi il 4.12.07), è venuto a scadere il giorno 18.1.09, domenica, con conseguente spostamento al 19.1.09:
ed in tale data il ricorso è stato notificato sia al C.I.S. che al Consorzio Cuoio Depur spa, sia pure in cancelleria per l'intervenuto decesso del procuratore in precedenza costituito;
comunque, trattandosi di causa inscindibile in dipendenza della formulazione delle domande, non rileverebbe ai fini della tempestività della proposizione del gravame la successiva data di notifica alla Consorzio Cuoio Depur presso la sede legale, ne' quella di ricezione del relativo plico;

4.2. dall'esame complessivo dei motivi di ricorso ed in assenza di un ricorso incidentale, neppure condizionato, risulta che nessuna doglianza è dispiegata nei confronti della sentenza di secondo grado nella parte in cui esclude la fondatezza delle pretese di chicchessia verso la Consorzio Impianti Smaltimenti: tanto comporta, con tutta evidenza, che il relativo capo delle pronunce di merito passa in giudicato e che viene meno l'interesse di tale controricorrente alla disamina di tutti gli ulteriori profili in rito e di quelli di merito sviluppati nel controricorso;

4.3. i quesiti sono formulati con un adeguato grado di specificità - e di aderenza alle peculiarità della fattispecie - ed al contempo con un idonea attitudine alla generalizzazione per casi analoghi:
tanto da soddisfare i requisiti elaborati sul punto dalla giurisprudenza di questa Suprema Corte;

4.4. non risulta peraltro riproposto il profilo del diritto alla risarcibilità della definitiva diminuzione patrimoniale derivante dalla concreta incoltivabilità dell'area: del resto, è pacifico tra le parti che lo strumento urbanistico del Comune di S. Miniato la ha ormai destinata a discarica e che comunque lo stesso uso contrattuale ne avrebbe verosimilmente comportato lo stravolgimento, se non altro temporaneo, ma per un periodo notevolmente prolungato;
tanto che tale effetto può ritenersi tra quelli che le parti avrebbero potuto o dovuto raffigurarsi come normale conseguenza dell'uso pattuito.

5. La peculiarità della fattispecie sta:

5.1. nell'oggetto del contratto intercorso tra le parti (la scrittura privata del 31.10.84 tra il Conservatorio di S. Chiara ed il Consorzio Cuoio Depur spa), che prevede la concessione "in affitto" di un terreno per il suo utilizzo quale discarica di fanghi di risulta di un depuratore, dietro corrispettivo stabilito anche in ragione della quantità di rifiuti stoccati per un tempo di ventotto mesi, prorogabili di altri dodici;

5.2. nella sussistenza di controversia sull'esistenza e sull'epoca di insorgenza dell'obbligo di restituzione del bene, invocato ora per il tempo della scadenza del periodo di esaurimento della ricettività della discarica (come vorrebbe la locatrice, che configura una mora della controparte nella restituzione), ora al contrario (come sostiene la locataria, che appunto esclude gli effetti dell'applicazione degli artt. 1590 e 1591 c.c.) all'esito del completamento della ventennale attività di bonifica dei sito, pacificamente comunque in atto sui luoghi ed effettuata anche nell'interesse del proprietario, oltretutto coobbligato ad eseguirla;

5.3. nell'interpretazione del contratto, all'esito della valutazione delle espressioni letterali adoperate dalle parti e delle risultanze istruttorie, da parte dei giudici dei gradi di merito nel senso della necessità ed al contempo della gratuità della protrazione dell'occupazione per il periodo di tempo, indeterminabile a priori, successivo allo sfruttamento attivo della discarica e necessario alla bonifica, escludendo qualunque corrispettivo a carico della conduttrice in tale intervallo, a prescindere dalla sua durata.

6. Al riguardo:

6.1. in tema di interpretazione dei contratti, è ben noto che costituisce questione di merito, rimessa al giudice competente, valutare il grado di chiarezza della clausola contrattuale, ai fini dell'impiego articolato dei diversi criteri ermeneutici: con conseguente esclusione, nel giudizio di cassazione, di una diretta valutazione della clausola contrattuale, al fine di escludere la legittimità del ricorso da parte del giudice di merito ad altri canoni ermeneutici (Cass. 15 marzo 2005 n. 5624); in sostanza, l'interpretazione delle clausole contrattuali rientra tra i compiti, esclusivi del giudice di merito ed è insindacabile in cassazione se rispettosa dei canoni legali di ermeneutica ed assistita da congrua motivazione, poiché il sindacato di legittimità può avere ad oggetto non già la ricostruzione della volontà delle parti, bensì solamente l'individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere la funzione a lui riservata, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (tra le molte, v. Cass.31 marzo 2006 n. 7597);

6.2. eppure, l'insindacabilità, in sede di legittimità (trattandosi di quaestio facti), della interpretazione delle clausole contrattuali operata dal giudice del merito trova il suo limite nella violazione evidente dei criteri ermeneutici, che viene a risolversi in errori giuridici, quando ad esempio l'interpretazione di una delle clausole contrattuali sia operata omettendone il riferimento ad altre tra quelle, nonché prescindendo dall'equo contemperamento degli interessi delle parti di cui all'art. 1371 c.c. (Cass. 17 marzo 2005 n. 5788);

6.3. deve pertanto valutarsi a questa stregua l'interpretazione complessiva data dai giudici di merito, che esclude per la concessione in godimento di un'area da destinare a discarica di rifiuti la spettanza al concedente di un qualsivoglia corrispettivo per un tempo indefinito a partire dalla scadenza del periodo di utilizzo del bene conformemente alle previsioni contrattuali ed ancorato ad un evento futuro ed incerto quale il completamento delle operazioni di bonifica.

7. Ritiene questa Corte, esaminando congiuntamente i tre mezzi di ricorso per la loro evidente interconnessione, che l'interpretazione complessiva data dai giudici del merito - e quindi la loro decisione qui impugnata - sia affetta allora da un errore di diritto e non possa essere condivisa. In primo luogo, da un punto di vista generale:

7.1. il contratto con il quale il proprietario di un terreno ne trasferisca la disponibilità a terzi per la sua destinazione a discarica di rifiuti, secondo modalità negozialmente predeterminate e del tutto peculiari (ad esempio, escavazione del terreno per consentire lo smaltimento dei rifiuti con il sistema dello stoccaggio definitivo;
corrispettivo stabilito in ragione anche dei metri cubi di riempimento dello scavo;
previsione di opere di bonifica a carico della conduttrice anche dopo la chiusura della discarica) integra gli estremi del contratto atipico cui, in via analogica, sono legittimamente applicabili le norme sulla locazione (Cass. 26 novembre 2002 n. 16679);

7.2. anche di un tale contratto atipico va quindi individuata la causa concreta, la quale definisce lo scopo pratico del negozio, la sintesi, cioè, degli interessi che lo stesso è concretamente diretto a realizzare, quale funzione individuale della singola e specifica negoziazione, al di là del modello astratto utilizzato:
infatti, la causa, "ancora iscritta nell'orbita della dimensione funzionale dell'atto", non può essere che "funzione individuale del singolo, specifico contratto posto in essere, a prescindere dal relativo stereotipo astratto, seguendo un iter evolutivo del concetto di funzione economico-sociale del negozio che, muovendo dalla cristallizzazione normativa dei vari tipi contrattuali, si volga al fine a cogliere l'uso che di ciascuno di essi hanno inteso compiere i contraenti adottando quella determinata, specifica (a suo modo unica) convenzione negoziale" (in tali espressi sensi, con argomentazioni approfondite e convincenti, si esprime Cass. 8 maggio 2006 n. 10490, ripresa tra le altre da Cass. 12 novembre 2009 n. 23941);

7.3. la causa concreta costituisce del resto uno degli elementi essenziali del negozio, alla cui stregua va valutata la conformità alla legge dell'attività negoziale effettivamente posta in essere, in riscontro della liceità (ai sensi dell'art. 1343 c.c.) e, per i contratti atipici, della meritevolezza degli interessi perseguiti dalle parti ai sensi dell'art. 1322 cpv. c.c. (Cass. 19 febbraio 2000 n. 1898);

7.4. sul punto, i controlli insiti nell'ordinamento positivo relativi all'esplicazione dell'autonomia negoziale, riferiti alla meritevolezza di tutela degli interessi regolati convenzionalmente ed alla liceità della causa, devono essere in ogni caso parametrati ai superiori valori costituzionali previsti a garanzia degli specifici interessi perseguiti (Cass. 19 giugno 2009 n. 14343): in tal senso dovendosi ormai intendere la nozione di "ordinamento giuridico", cui fa riferimento la norma generale sul riconoscimento dell'autonomia negoziale ai privati, attesa l'interazione, sulle previgenti norme codicistiche, delle superiori e successive norme di rango costituzionale e sovranazionale comunque applicabili quali principi informatori o fondanti dell'ordinamento stesso;

7.5. la causa concreta del negozio atipico di concessione in disponibilità di un'area da destinare a discarica di rifiuti, riguardo alla quale è già stata ritenuta applicabile per il criterio della c.d. prevalenza la disciplina della locazione, non si esaurisce tuttavia in questa;
l'oggetto di un tale contratto non consiste infatti nella semplice attribuzione in godimento, dietro pagamento di un corrispettivo, di un'area nuda non edificata, secondo la causa tipica della locazione, ma soprattutto nel trasferimento della disponibilità di un terreno, affinché su di esso siano effettuate le opere di trasformazione necessarie per renderlo idoneo alla gestione di discarica di rifiuti, per un tempo determinato e comunque sino all'esaurimento della potenziale recettività del sito attrezzato, con obbligo, alla scadenza, di rilascio del terreno al proprietario concedente, tenuto ad accettarlo con le eventuali alterazioni permanenti e spesso irreversibili dell'area prodotte dall'autorizzata attività di natura pubblicistica (lo smaltimento dei rifiuti costituisce pubblico servizio), anche in conseguenza delle limitazioni d'uso derivanti dai previsti vincoli imposti dall'autorità (Cass. 16679/02 cit.);
7.6. è già stato affermato, in applicazione di tali principi (sempre da Cass. 16679/02 cit.) e che sussiste allora sempre e comunque un obbligo di restituzione del bene, da parte dell'utilizzatore, tutte le volte in cui il rilascio costituisca effetto previsto dal contratto ed espressamente collegato al raggiungimento della complessa causa della convenzione atipica (ovvero qualora la destinazione del bene all'uso convenuto non risulti più possibile per sopravvenuto factum principia);

7.7. se così è, è erronea un'interpretazione del contratto atipico, perché non rispettosa del canone dell'art. 1371 c.c., e del vaglio preliminare di meritevolezza di cui all'art. 1322 c.c., in base alla quale la causa concreta possa prevedere la facoltà - per il concessionario e salvo il caso, che però qui non ricorre, di un factum principis - di trattenere indefinitamente e senza alcun corrispettivo il bene oggetto del contratto per tutta la durata delle operazioni di bonifica: in base a tale interpretazione, un tale contratto comporterebbe uno squilibrio contrattuale inaccettabile - e contrastante coi parametri costituzionali degli artt. 2, 41, 42 e 44 Cost., con conseguente non meritevolezza degli interessi perseguiti ed inefficacia del contratto ai sensi dell'art. 1322 cpv. c.c. - per l'indeterminatezza e l'unilateralità del sacrificio imposto ad una delle parti.

8. Ancora, è opportuno rilevare che:

8.1. può dirsi acquisito, se non altro sulla base di nozioni di comune esperienza, che, soprattutto in ipotesi di rifiuti altamente inquinanti, come quelli derivanti dalla lavorazione del cuoio o da particolari processi industriali con l'impiego di peculiari sostanze chimiche, lo sfruttamento di un terreno quale discarica impegna due periodi temporali ben definiti:

8.1.1. un primo, in cui la discarica può definirsi attiva, nel quale essa appunto recepisce i rifiuti stessi, che ivi vengono immagazzinati e sottoposti ad un primo trattamento finalizzato allo stoccaggio, finché la sua recettività, fissata con determinazione dell'autorità preposta, non sia esaurita;

8.1.2. un secondo, in cui, cessati l'immissione e lo stoccaggio dei rifiuti stessi, il sito deve essere bonificato e disinquinato, anche in questo caso secondo determinate prescrizioni e sotto il controllo dell'autorità preposta;

8.2. va escluso poi (sempre con Cass. 16679/02) che l'esigenza di bonifica delle discariche - che deve essere realizzata, a tutela della collettività e dell'ambiente, dagli enti territoriali e dai soggetti gestori dell'attività di smaltimento dei rifiuti - comporti necessariamente la disponibilità esclusiva dell'area da parte dello stesso gestore nel periodo successivo alla chiusura dell'impianto e sino al completamento della bonifica stessa: pertanto, non è in contrasto con la disciplina inderogabile in materia un eventuale obbligo di rilascio, quando da ciò non derivi la impossibilità o la difficoltà delle indispensabili operazioni di controllo, che deve essere espressamente dedotta;

8.3. la bonifica non comporta tuttavia mai l'eliminazione, dal sito, dei rifiuti stoccati od immagazzinati, attesa la tendenziale irreversibilità della trasformazione dell'area, ma solo la sua recuperabilità a determinati fini di sfruttamento - generalmente molto più limitati rispetto alla situazione qua ante - compatibili con la presenza in loco appunto dei rifiuti ivi scaricati;

8.4. ne consegue che l'area oggetto del contratto, benché certamente da restituire allo spirare del termine pattuito o desumibile dal negozio, non potrà mai essere restituita al concedente nelle stesse condizioni in cui si trovava prima del suo utilizzo: del resto, tale aberrante soluzione comporterebbe la necessità di reperire altra discarica per ospitarvi i rifiuti ospitati nella prima, con una inconcepibile protrazione all'infinito delle operazioni di stoccaggio in siti sempre diversi.

9. Il contratto intercorso tra la Fondazione ed il Consorzio Cuoio Depur è stato interpretato dai giudici del merito:

9.1. ritenendo, sulla base della lettura di soltanto alcune delle clausole del contratto, l'onerosità del contratto come: riferita ai soli primi ventotto mesi, prorogabili a quaranta, ovvero anche al periodo successivo, ma solo per il caso in cui la discarica non fosse stata ancora esaurita e quindi per l'ipotesi che l'utilizzo di questa fosse proseguito;

9.2. argomentando dalla previsione dell'obbligo di bonifica a carico della conduttrice dopo l'esaurimento e dalla chiusura della discarica per l'incompatibilità di un corrispettivo, il quale sarebbe stato giustificato solamente dalla protrazione dell'uso contrattuale di utilizzo a discarica, con l'impossibilità di quest'ultimo, escluso dall'avvio e dalla protrazione delle opere di bonifica. 10. Ma tale interpretazione è viziata in quanto non tiene conto:
10.1. del fatto che le parti hanno comunque avuto ben presente, come periodo di durata contrattuale, quello di quaranta mesi o quello solo eventuale e maggiore di protrazione dell'utilizzo della discarica attiva: a tal fine riferendosi al "periodo necessario per il completo utilizzo" (v. pag. 30 del ricorso), che, con tutta evidenza, non poteva essere altro che quello di utilizzo come discarica e quindi come discarica in fase attiva;

10.2. del fatto che anche il corrispettivo era costituito da due parti, una fissa ed altra, e solo questa, collegata all'effettivo utilizzo per l'immissione o stoccaggio dei rifiuti:
10.3. del fatto che, cessata la fase attiva dello sfruttamento come discarica, secondo la giurisprudenza di questa Corte, sarebbe insorto l'obbligo di restituzione del bene, in applicazione della norma dell'art. 1590 c.c.;
10.4. del fatto che non si rinviene, nella ricostruzione data dalla Corte territoriale, alcuna valida giustificazione della sussistenza di una volontà delle parti, del resto mai espressa, di imporre per un tempo indeterminabile ed indefinito a carico del concedente senza corrispettivo la protrazione dell'indisponibilità dell'area per l'espletamento di opere di bonifica in astratto compatibili anche con la restituzione del bene al concedente stesso;

10.5. del fatto che, per quanto indubitabile sia che le parti abbiano voluto una remunerazione diretta soltanto del periodo di sfruttamento a discarica, erano da valutare separatamente la sussistenza e le conseguenze di una mora nella riconsegna, perché alla relativa obbligazione contrattuale di cui all'art. 1590 c.c., sarebbe stato ricollegato l'obbligo di versare una somma pari al corrispettivo pattuito.
11. La Corte fiorentina non si è invece fatta carico:
11.1. di interpretare il contratto nel senso di contemperare equamente gli interessi delle due parti - al fine di consentirgli di reggere al vaglio di meritevolezza imposto, per fare conseguire efficacia al contratto atipico, dall'art. 1322 cpv. c.c. - e di valutare se e come la disciplina generale dell'art. 1591 c.c., potesse trovare applicazione al caso in esame, tenendo conto dell'impossibilità di una restituzione nelle medesime condizioni preesistenti e della limitazione delle possibilità di utilizzo come necessariamente tenute presenti in sede di autoregolamentazione degli interessi;

11.2. di conseguenza, di verificare la normativa applicabile all'ipotesi di ritardo nel rilascio dell'area, sia pure non più nello stato in cui si trovava prima della stipula del contratto (stato la cui tendenzialmente irreversibile non ripristinabilità poteva ragionevolmente presumersi proprio in dipendenza della destinazione contrattuale a discarica), una volta escluso che la disponibilità dovesse necessariamente, per lo svolgimento stesso delle operazioni di bonifica, rimanere esclusivamente in capo al conduttore o concessionario.
12. Resta da esaminare il profilo dell'esenzione da responsabilità della conduttrice in dipendenza dell'obbligo di eseguire i lavori di bonifica;
ma al riguardo:
12.1. sempre con Cass. 16679/02, può correttamente sostenersi che l'esigenza di bonifica delle discariche - che deve essere realizzata, a tutela della collettività e dell'ambiente, dagli enti territoriali e dai soggetti gestori dell'attività di smaltimento dei rifiuti - non comporta necessariamente la disponibilità - ed oltretutto esclusiva - dell'area da parte dello stesso gestore nel periodo successivo alla chiusura dell'impianto e sino al completamento della bonifica stessa, per cui non è in contrasto con la disciplina inderogabile in materia un eventuale obbligo di rilascio in capo al concessionario.
quando da ciò non derivi la impossibilità o la difficoltà delle indispensabili operazioni di controllo;

12.2. non può quindi condividersi, in assenza di indagini su tale punto (del resto precluse dallo sviluppo del processo e dall'intervenuta maturazione delle correlate preclusioni assertive ed istruttorie), la contraria decisione della Corte territoriale, che riconduce alla normativa pubblicistica una sorta di diritto del conduttore a mantenere la disponibilità del bene oggetto del contratto;

12.3. è infatti erronea un'interpretazione del contratto atipico di concessione in godimento di area da destinare a discarica di rifiuti, perché non rispettosa del canone dell'art. 1371 c.c., e del vaglio preliminare di meritevolezza di cui all'art. 1322 c.c., in base alla quale la causa concreta possa escludere per il concessionario o locatario, che non adduca e non dimostri l'impossibilità di procedere ai lavori di bonifica senza conservare la disponibilità del bene anche dopo l'esaurimento della ricettività, una qualunque responsabilità per il ritardo nel rilascio;

12.4. spetta peraltro al giudice del merito valutare se e come la disciplina generale posta da tale norma possa trovare applicazione al caso in esame, tenendo conto dell'impossibilità di una restituzione nelle medesime condizioni preesistenti e della limitazione delle possibilità di utilizzo come necessariamente tenute presenti in sede di autoregolamentazione degli interessi;

12.5. in particolare, il giudice del merito deve individuare, conformemente alla volontà contrattuale, nella mora del concessionario nella restituzione del bene nelle condizioni esistenti al termine della fase attiva della bonifica e salvo il suo obbligo di bonifica, la fonte di una sua responsabilità contrattuale in certo senso analoga a quella prevista dall'art. 1591 c.c.: salvo poi a verificare i limiti e l'ambito in concreto di tale analogica applicazione e quantificare in dipendenza il maggior danno in base a criteri simili a quelli elaborati dalla richiamata norma;

12.6. pare potersi solo escludere che, nel corrispettivo della protrazione ingiustificata della disponibilità oltre la scadenza desumibile dal contratto, sia considerabile la quota legata alla quantità di rifiuti stoccati, visto che, per definizione, l'attività di discarica attiva è cessata proprio con l'esaurimento della ricettività e quindi delle attività di ulteriore stoccaggio;

12.7. atterrà alla fase successiva al rilascio la prosecuzione delle attività di bonifica, che la creditrice locatrice è tenuta comunque a consentire alla controparte, obbligata nei suoi confronti in forza del contratto: non potendo invece farsi carico alla conduttrice della presenza di rifiuti inquinanti, avendo le parti previsto le opere di bonifica e comunque essendo tendenzialmente irreversibile la trasformazione del bene immobile oggetto del contratto. 13. Può così concludersi che:
13.1. è erronea, perché incongrua e non rispettosa dei principi dell'equo contemperamento delle parti e dell'efficacia del contratto atipico soltanto quando persegua interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico, l'interpretazione data del contratto atipico di concessione di bene immobile a discarica di rifiuti che, in difetto di espresse previsioni sull'identificazione di un diverso e ben identificato termine finale, escluda, una volta cessato l'utilizzo della discarica per il fine suo proprio a causa dell'esaurimento della sua ricettività, l'obbligo in capo al concessionario di riconsegnare il bene, sia pure nelle condizioni di fatto ordinariamente conseguenti all'uso normale quale discarica e cioè senza l'obbligo di restituirlo nelle condizioni preesistenti, di libertà da ogni materiale inquinante, ivi inserito in conformità alle pattuizioni contrattuali, ma nelle condizioni in cui si trova a seguito del corretto uso contrattuale quale discarica;
e salva l'obbligazione del concessionario di provvedere alla successiva bonifica, ma senza per questo trattenere l'esclusiva disponibilità del bene;

13.2. è erronea, perché incongrua e non rispettosa dei principi dell'equo contemperamento degli interessi delle parti e dell'efficacia del contratto atipico soltanto quando persegua interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico, l'interpretazione data del contratto atipico di concessione di bene immobile a discarica di rifiuti che, in difetto di espresse previsioni sull'identificazione di un diverso e ben identificato termine finale, escluda che il concessionario o locatario di una discarica, che non adduca e non dimostri l'impossibilità di procedere ai lavori di bonifica senza conservare la disponibilità del bene anche dopo l'esaurimento della ricettività, sia in mora anche ai fini dell'art. 1591 c.c., spettando peraltro al giudice del merito la liquidazione del relativo danno in base alla peculiarità della fattispecie, impregiudicati i rispettivi obblighi, dopo la riconsegna, per il concessionario di procedere alla bonifica e per il concedente di consentire all'altro di eseguire le relative operazioni;

13.3. la gravata sentenza va quindi cassata per non essersi attenuta, nell'interpretazione del contratto, ai suesposti principi. 14. Resta assorbito l'ultimo motivo, in quanto la protrazione della disponibilità si ascrive non ad un fatto autoritativo, ma alla mancata restituzione da parte del conduttore e si risolve quindi nell'ambito dell'ordinaria responsabilità contrattuale;
mentre la tendenzialmente irreversibile materiale trasformazione del bene dipende dall'uso pattiziamente convenuto e delle modifiche di rilevanza pubblicistica dell'utilizzabilità del bene non può farsi carico alcuno al concessionario, ma, a tutto concedere e ricorrendone i presupposti, all'Ente impositore dei vincoli.
15. In conclusione:
15.1. va dichiarato inammissibile il ricorso nei confronti della Consorzio Impianti Smaltimenti srl in liq.ne, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore ci questa;

15.2. il ricorso va invece accolto, nei confronti della Consorzio Cuoio Depur spa, con rinvio alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione, affinché, provvedendo anche sulle spese dell'intero giudizio e comprese quelle di legittimità, si attenga ai principi di diritto di cui ai punti 13.1. e 13.2. nei rapporti tra ricorrente e detta controricorrente.

P.Q.M.

La Corte:
dichiara inammissibile il ricorso nei confronti della Consorzio Impianti Smaltimenti srl in liq.ne e condanna la Fondazione Conservatorio di Santa Chiara, in pers. del leg. rappr.nte p.t., al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di detto controricorrente, in pers. del leg. rappr.nte p.t., liquidate in Euro 5.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi;
accoglie il ricorso tra le altre parti, con rinvio alla Corte di Appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte Suprema di cassazione, il 17 febbraio 2011. Depositato in Cancelleria il 1 aprile 2011