REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dr. Luigi Reale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 105/2022 promossa da:
, C.F. Parte_1 C.F._1 assistito dall'avv. PINELLI MARIO;
elettivamente domiciliato in VIALE G. CARDUCCI 1 62019 RECANATI, presso il difensore nei confronti di
C.F. ; Controparte_1 C.F._2
, C.F. C.F. , Parte_2 C.F._3 assistiti e difesi dall'avv. VIOLONI ALESSANDRO elettivamente domiciliato in VIA MARSALA 10 60121 ANCONA, presso il difensore;

, CP_2
Controparte_3

[...] quali eredi di deceduta nelle more del giudizio: Persona_1 non assistiti né difesi --- CONTUMACI
OGGETTO: esecuzione specifica art. 2932 c.c.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 20.12.24 riportandosi all'atto introduttivo ed alla memoria ex art. 183 c.p.c.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli art.li 132 c.p.c. e
118 disp. att. c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18/6/2009.
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pagina 1 di 5 1 – Fondata, e per questo da accogliersi, la domanda subordinata avanzata nelle forme dell'art. 702 bis c.p.c (convertito poi in rito ordinario all'udienza del 03.05.2022) da Parte_3
(promissario acquirente) nei confronti di (usufruttaria) e e Parte_2 Controparte_1
(nudi proprietari;
e per quest'ultima, i di lei chiamati all'eredità , e Per_1 CP_2 CP_3
, tutti convenuti in riassunzione all'esito del decesso della parte in data 25.08.2023) intesa CP_3 alla pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c. del trasferimento della proprietà di cui al preliminare in data 28.5.2021 relativo all'appartamento sito a Porto Recanati in Via Dante Alighieri n. 4 distinto al Catasto dl medesimo Comune al fg. 16, part. 280, sub. 15, cat. a/3.
1.1 - Invece da respingersi, in quanto infondata, la domanda avanzata dall'attore in via principale intesa ad accertare la natura immediatamente traslativa del medesimo contratto del
28.05.2021.
1.2 - Da respingere altresì, in quanto infondata, la domanda riconvenzionale, subordinata all'accoglimento della domanda attrice, dell'aumento del prezzo di compravendita parametrato alle spese per migliorie (euro 7.932,57) asseritamente apportate all'immobile.

2 - Ricostruendo in fatto in base alla documentazione riversata in atti (non disconosciuta):
-in data 20.05.2021 l'attore sottoscriveva proposta d'acquisto dell'immobile sopra individuato per il tramite dell'agenzia immobiliare Aritè, al prezzo complessivo di euro 150.000,00 di cui euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria -da corrispondersi tramite assegno non trasferibile da consegnare all'intermediario (come si legge in contratto “all'affiliato”) entro la data del 26.06.2021- e la restante parte (euro 135.000,00) alla sottoscrizione dell'atto notarile (cfr. art. 6 della proposta d'acquisto rubricato “condizioni di pagamento”); la proposta veniva accettata dai convenuti (tutti) in data 27.05.2021;
-in data 28.05.2021 l'attore sottoscriveva la detta proposta per conoscenza dell'intervenuta accettazione dei proprietari dell'immobile, come risulta dal preliminare allegato in atti (sul punto, inammissibile in quanto tardivamente sollevata solo nelle repliche conclusionali, oltre che infondata, la doglianza dei convenuti relativa alla mancata prova della conoscenza dell'accettazione da parte del convenuto);
- in data 23.06.2021 l'attore consegnava all – nelle mani di la CP_4 Persona_2 somma di euro 15.000,00 tramite assegno postale n. 7242209701-12 all'ordine di Parte_2
(cfr. all. 3 citazione – assegno con contestuale ricevuta); dunque nel termine stabilito in contratto;

pagina 2 di 5 - con raccomandata del 20.11.2021 l'attore convocava controparte dinnanzi al Notaio dr. per la stipula del definitivo (data appuntamento 01.12.2021); nessuno dei promittenti CP_5 venditori era presente alla convocazione.
3 – In diritto, va innanzitutto chiarita la natura di contratto preliminare dell'accordo in questione: non solo perché nel contratto viene fissata la forma di un successivo atto pubblico per il trasferimento della proprietà con il relativo termine (15.11.2021); ma anche perché dal contenuto della proposta di acquisto emerge che “… la presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) allorché il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del venditore. L'accettazione d'intenderà conosciuta dal Proponente con la sottoscrizione apposta in calce della presente…”.
4 – Proseguendo, nel merito, inammissibile il recesso (impropriamente in costituzione definito “risoluzione”) esercitato, peraltro dalla sola in data 04.06.2021 per il tramite del Parte_2 proprio difensore (pec indirizzata all'agenzia immobiliare); tale facoltà (recesso) non solo non era pattuita nel contratto preliminare;
non solo il caso di specie non integra alcuna delle ipotesi previste dalla legge (revoca dell'accettazione della proposta di acquisto giunta a conoscenza del proponente prima dell'accettazione stessa); non solo espressa da una sola delle parti venditrici, ma soprattutto perché inviata a soggetto diverso (agenzia immobiliare) dalla controparte contrattuale.
4.1 - Inoltre, diversamente da come asserito dai convenuti, inapplicabile l'art. 34, co. 4 del
D.Lgs 206/2005, richiamato dall'art. 7 del contratto preliminare, applicabilità asserita dai convenuti al fine di legittimare il recesso esercitato dalla in data 04.06.2021 cioè entro i Parte_2
15 giorni dalla conclusione del contratto: le norme sul codice dei consumatori sono previste a tutela del solo promissario acquirente, e non invece a favore del promissario venditore (quali sono gli odierni convenuti), quando questo, come nella specie, agisce per scopri estranei all'esercizio d'impresa.

5 - Invocando l'applicabilità dell'istituto della presupposizione e della conseguenziale risoluzione, asseriscono i convenuti che la proposta d'acquisto era stata da loro sottoscritta sul presupposto –rivelatosi poi erroneo- della disponibilità da parte dell'Agenzia di altri immobili da acquistare con le specifiche richieste dalla Parte_2
5.1 - La circostanza non emerge dal contenuto del contratto.
pagina 3 di 5 La presupposizione (avvenimento futuro e incerto, taciuto dalle parti ma dato per presupposto, da cui dipende l'efficacia del contratto) legittima la risoluzione contrattuale solo quando la situazione di fatto, presupposto imprescindibile della volontà negoziale, sia evincibile dal contenuto del contratto.

6 - Premesso inoltre che l'agenzia immobiliare non è parte del rapporto contrattuale in esame, ma mero mediatore della vendita immobiliare, sono irrilevanti tutte le doglianze riferite dai convenuti circa eventuali inadempimenti di questa, terza estranea, al mandato di agenzia come anche alla invocata presupposizione.
Segnatamente: mancata consegna dell'assegno di euro 15.000,00; mancata individuazione di un'immobile da acquistare alle specifiche richiesta dalla Parte_2
6.1 – Queste circostanze avrebbero al più rilevato se l fosse stata convenuta in CP_4 manleva o in sede risarcitoria dai promittenti venditori.

7 - Altresì irrilevante la mancata intestazione dell'assegno di caparra a tutti i promittenti: ciò ha rilevanza nei rapporti interni tra i creditori solidali e non costituisce inadempimento del promissario acquirente.
8 – Ne segue che la differenza di prezzo in capo all'acquirente è pari ad euro 135.000,00, tenuto conto dell'importo della caparra di euro 15.000,00 e del prezzo di vendita di euro
150.000,00.

9 - Da respingere la riconvenzionale non solo perchè i promittenti venditori non hanno provato, e neppure dedotto alcun capitolo di prova sul punto, la riferibilità degli interventi di cui alla fattura n. 279/2021 del 24.11.2021 allegata in giudizio (finestre in pvc e portone) all'immobile oggetto del preliminare;
ma anche perché l'intervento migliorativo è stato realizzato nelle more dell'obbligo di sottoscrizione del definitivo contratto di compravendita dell'immobile e dunque senza rispettare il principio della buona fede contrattuale anche perché senza comunicare l'intervento a controparte e senza il consenso di quest'ultima.
10 - Le spese del giudizio seguono la soccombenza. Liquidazione in dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando, nella contumacia di , CP_2
e , in accoglimento della domanda avanzata da , CP_3 CP_3 Parte_1
a nato ad [...] il [...] (c.f. Parte_4 Parte_1
), la piena ed intera proprietà dell'immobile sito a Porto Recanati in Via C.F._1
pagina 4 di 5 Dante Alighieri n. 4 distinto al Catasto dl medesimo Comune al fg. 16, part. 280, sub. 15, cat.
a/3°, cl. 2, vani 6,5, già di , nata ad [...] il [...] (c.f. Parte_5
), usufruttuaria, di nato a [...] il [...] (c.f. C.F._3 Controparte_1
), , nata in [...] in data [...] (c.f. C.F._2 Persona_1
), tutti nudi proprietari in pari quota, subordinatamente alla prova del C.F._4 pagamento da parte di della somma di euro 135.000,00 in favore di , Parte_1 Parte_2 ed eredi;
ORDINA al sig. Conservatore dei RR.II. la Controparte_1 Persona_1 trascrizione del presente provvedimento all'esito della prova dell'intervenuto pagamento;

RESPINGE la domanda riconvenzionale;
ND , e gli Parte_2 Controparte_1 eredi di , in solido, al pagamento delle spese del giudizio che liquida in Persona_1 favore di in euro 9.000,00, a titolo di compenso professionale, oltre rimborso Parte_1 forfettario, cap, iva e spese documentate.
Macerata, 18 aprile 2025
Il Giudice dr. Luigi Reale

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