Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CA PP, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato CANONICO GOLIARDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
UG LL, UG GI, UG LD, elettivamente domiciliati in ROMA LARGO DELLA GANCIA 5, presso lo studio dell'avvocato RANIERO BERNARDINI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
UG IA NI, RA IA IA VED RI, RA IA TERESA IN FABRIZI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 120/96 della Corte d'Appello di PERUGIA, emessa il 14/03/96 e depositata il 16/05/96 (R.G. 363/92+367/92);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/01/99 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato Goliardo CANONICO;

udito l'Avvocato Raniero BERNARDINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per l'accoglimento del 1° motivo di ricorso ed il rigetto degli altri.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
SS NA e AR RE, GL, AL e MA ON esponevano che, con scrittura privata del 15 dicembre 1973, le prime due, unitamente a GI BR OR e SS SA, tutte comproprietarie all'epoca dell'immobile, avevano affittato a CI PP e a CO NC il complesso alberghiero denominato "Villa Cherubino", sito in S.MA degli Angeli, per la durata di nove anni dal 1° aprile 1974 e per un canone mensile di lire 280.000. Poco tempo dopo il CO era ritornato a San Benedetto del Tronto ed erano poi decedute la GI e SS SA, sicché attualmente comproprietari dell'immobile erano tutti gli attori. Il contratto, da qualificarsi come affitto di azienda, era cessato il 31 marzo 1983, e comunque, seppure lo si volesse qualificare come locazione di immobile destinato ad uso alberghiero, sarebbe scaduto egualmente il 31 marzo 1983, perché in corso all'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n. 392 e non soggetto a proroga. In entrambi i casi dunque il convenuto andava condannato al rilascio dell'albergo nonché di un terreno contiguo, con sovrastante casa colonica, dal CI occupato senza titolo, oltre che al risarcimento dei danni. Il convenuto replicava che il rapporto tra le parti era regolato non dalla scrittura invocata dagli attori, non perfezionata perché non sottoscritta da tutti i comproprietari, ma da altra recante la data del 31 luglio 1974, con la quale SS SA, che ne aveva la disponibilità esclusiva, gli aveva concesso in locazione l'immobile. La stessa SS, il 2 settembre 1974, gli aveva ceduto l'azienda di cui era unica titolare, e poi ne aveva disposto con un legato in suo favore. Questo contratto era ancora in vigore, perché la SS non l'aveva mai disdetto e aveva comunque manifestato la volontà di proseguire la locazione, percependo i canoni. Anche il contratto del 15 dicembre 1973, se valido, doveva qualificarsi come locazione di immobile, soggetta a proroga, per la quale non era intervenuta disdetta da parte di tutti i comproprietari, che avevano altresì manifestato la volontà di proseguire il rapporto, avendo fatto richieste di aumento del canone. Contestando di aver mai occupato il terreno e l'abitazione del colono, il CI chiedeva pertanto il rigetto di tutte le domande degli attori.
Con sentenza non definitiva del 17 maggio 1991 l'adito Tribunale di Perugia dichiarava che il contratto vigente tra le parti era quello del 15 dicembre 1973, da qualificarsi locazione di immobile, cessato il 31 marzo 1983, e pertanto condannava il CI al rilascio dei locali, tranne i 4/96 dell'immobile e l'arredo di sua proprietà. Appellavano, con separati atti, AR RE, GL e AL, nonché il CI. Si costituiva SS NA, contestando i motivi dell'appello del CI e proponendo appello incidentale. Interveniva AR MA ON, protestando la sua estraneità al giudizio per non essere comproprietaria dell'immobile in questione.
Con la sentenza ora gravata, emessa il 16 maggio 1996, la Corte perugina, in parziale riforma della sentenza impugnata, ha condannato il CI al rilascio, in favore degli attori, dell'intero immobile.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre il CI, formulando cinque censure. Resistono con controricorso AR RE, GL e AL. Le altre parti, tra cui VE MA GR e MA SA, eredi di SS NA, non si sono costituite. Le parti hanno depositato una memoria illustrativa e il CI anche delle osservazioni scritte sulle conclusioni del P.G. MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il CI, deducendo la violazione degli artt.100 e 112 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), lamenta che la Corte di merito abbia pronunciato la condanna al rilascio anche in favore di AR MA ON, sebbene costei abbia dichiarato in appello di non essere comproprietaria dell'immobile e di non avere quindi interesse al giudizio.
Il motivo è infondato.
La condanna al rilascio dell'immobile anche a favore di AR MA ON (in accoglimento di domanda in tal senso anche da lei proposta) fu emessa per la prima volta dal Tribunale e non dalla Corte d'Appello. Poteva quindi tale pronuncia essere eventualmente rimossa dal giudice del gravame, per una pretesa estraneità dell'attrice al rapporto controverso e alla stessa comproprietà dell'immobile, solo se queste ragioni fossero state dedotte, con uno specifico motivo di doglianza, dal soccombente, l'unico ad averne giuridico interesse, ossia dal CI, non avendo alcun rilievo processuale una loro postuma affermazione, "contra se", ad opera della parte sul punto vittoriosa in primo grado.
Col secondo motivo, denunciando la violazione degli artt. 101 c.p.c., 1321 e 1372 c.c. nonché motivazione insufficiente (art. 360
n. 3 e 5 c.p.c.), il CI rileva come erroneamente sia stata rigettata la sua eccezione di non integrità del contraddittorio, attesa la mancata partecipazione al giudizio, in veste di litisconsorte necessario, di CO NC, il quale sottoscrisse il contratto del 15 dicembre 1973, come conduttore, unitamente ad esso CI. Le argomentazioni addotte dalla Corte a sostegno di tale rigetto, riassumibili nell'estromissione di fatto del CO dal rapporto, non solo non attingono a precise fonti di prova, ma trascurano che l'asserito disinteresse di un contraente non fa venir meno la sua condizione di parte del contratto ne' fa cessare le obbligazioni da lui assunte, a meno che tra tutte le parti del rapporto non intervenga un accordo risolutorio. Anche questo motivo è infondato.
Non è dubbio che, qualora un immobile venga unitamente concesso in locazione con un unico contratto a più persone, debba ravvisarsi, sotto il profilo processuale, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, con la conseguente partecipazione al giudizio relativo alla pretesa cessazione del rapporto locativo di tutti i conduttori, dal momento che l'eventuale pronuncia richiesta al giudice non può essere utilmente resa nei confronti di alcuni soltanto dei conduttori medesimi (Cass. 30 maggio 1996 n. 5008). Tuttavia, nel caso in esame, viene meno il presupposto stesso del litisconsorzio necessario, ossia la compresenza di più conduttori, avendo la Corte, con motivazione congrua e adeguata, perché immune da vizi logici e da errori di diritto, accertato che, al momento dell'introduzione del giudizio, il secondo originario conduttore, CO NC, lasciando al solo CI la gestione del contratto e altresì trasferendosi altrove ad esercitare un'altra attività, "si era estromesso di fatto dal medesimo rapporto locativo": espressioni queste da interpretarsi nel senso che il rapporto col CO venne sciolto col mutuo consenso di tutte le parti (art. 1372 c.c.), manifestato tacitamente con una serie di atti concludenti, onde l'inutilità di una sua partecipazione al giudizio.
Col terzo motivo, basato sulla violazione degli artt. 1362, 1363, 1371, 1380, 1571, 1596 e 1597 c.c. e sul vizio di motivazione (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), il CI si duole che la Corte non abbia adeguatamente spiegato perché il rapporto tra le parti, di locazione immobiliare, sia regolato solo dal contratto del 15 dicembre 1973 piuttosto che da quello stipulato con SS SA il 31 luglio 1974. La Corte infatti motiva questo suo convincimento con un generico richiamo della "copiosa documentazione prodotta", cosicché non è possibile stabilire quali documenti siano stati assunti come fonti di prova ne' ricostruire l' "iter" logico seguito nell'interpretazione di tali fonti. Essa cita altresì documenti irrilevanti al fine del decidere, come le lettere del CI in data 26 ottobre 1976 e 27 marzo 1987, ma ne trascura altri assai più eloquenti, come la lettera del medesimo CI in data 10 ottobre 1975; e omette infine di valutare il carattere preliminare della scrittura datata 15 dicembre 1973 e la subordinazione della sua efficacia alla sottoscrizione, non più apposta, di tutti i comproprietari.
La Corte, prosegue il ricorrente, si chiede a qual titolo SS SA avrebbe stipulato il contratto del 31 luglio 1974, pur avendo ceduto in precedenza i suoi diritti sull'immobile a AR RE, ma dimentica che tale cessione fu parziale e che comunque priva di rilievo è l'indagine sulla proprietà dell'immobile in capo alla predetta, risultando pacifico che essa ne aveva la disponibilità e vi svolgeva, quale unica titolare, l'attività alberghiera, e per ciò stesso era legittimata a locarlo. Col quarto motivo, denunciando la violazione degli artt. 67 e 71 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e 15 bis della legge 25 marzo 1982 n. 94 (art. 360 n. 3 c.p.c.), sostiene che la Corte ha stabilito la data di cessazione del contratto 15 dicembre 1973 in base agli artt. 67 e 15 bis succitati, i quali regolano i contratti soggetti a proroga, dichiarando di condividere l'avviso del Tribunale, che però aveva ritenuto il contratto "de quo" non soggetto a proroga e quindi regolato dall'art. 71 della stessa legge sulle locazioni. Peraltro dall'applicazione degli artt. 67 e 15 bis discendeva una scadenza diversa da quella del 31 marzo 1983 stabilita nella sentenza impugnata, che per giunta ha fissato l'inizio del rapporto in contrasto con le prove, attestanti che i lavori di ristrutturazione dell'immobile si protrassero oltre il primo semestre 1974. Col quinto motivo, deducendo la violazione dell'art. 112 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.), il CI si duole che la Corte abbia omesso di provvedere sull'eccezione, riproposta nei motivi di appello, di rinnovazione del contratto del 15 dicembre 1973 per l'invalidità della disdetta, intimata da alcuni soltanto dei locatori e comunicata a uno soltanto dei conduttori, e altresì per avere i locatori manifestato la volontà di proseguire il rapporto. Col sesto mezzo infine, allegando la violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.) nonché insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 n. 5 c.p.c.), premesso che il trasferimento della proprietà dell'immobile locato, anche "pro quota", a favore del conduttore produce la corrispondente estinzione del rapporto locativo e il mutamento del titolo del godimento, che non deriva più dalla locazione ma dal diritto di proprietà o di comproprietà, onde il giudice, chiamato a pronunciare sulla cessazione del rapporto e sul rilascio dell'immobile, non può prescindere dall'accertamento di tali sopravvenute circostanze, idonee ad escludere l'obbligo di rilascio;
denuncia l'erroneità della sentenza nella parte in cui, con motivazione affatto carente, si è limitata a definire "discutibile" l'interpretazione del legato fatta dai primi giudici e in contrasto con l'atto Briganti del 5 maggio 1987, che non risulta tra i documenti prodotti dalle parti.
Di queste censure sono fondate quelle racchiuse nel terzo e nel sesto motivo.
Afferma il giudice "a quo" non potersi dubitare "che il rapporto tra le parti sia regolato solo ed esclusivamente dalla scrittura datata 15.12.1973"; facendo discendere tale certezza "univocamente dalla copiosa documentazione prodotta (per tutte si vedano le lettere del 26.10.1976 e del 27.3.1987 in cui il CI, rivolgendosi a tutte le controparti, proponeva il rinnovo del contratto di locazione), il che dimostra che lo stesso CI riteneva le attuali appellanti legittime controparti del contratto di locazione". "D'altra parte, e non è rilievo di poco conto", prosegue la sentenza impugnata, "non viene spiegato a quale titolo SS SA avrebbe potuto stipulare il contratto di affitto in data 31.7.1974, quando con atto notaio Mario Briganti del 13.10.1973 la stessa SS SA aveva trasferito in favore di AR RE ogni diritto sul complesso edilizio in via Patrono d'Italia nel Comune di Assisi di cui si tratta".
La Corte è invece dell'avviso che il Tribunale abbia errato "nel ritenere oggetto del legato in favore di CI PP da parte di SS SA, deceduta il 18.5.1987, i 4/96 della proprietà dell'immobile e degli arredi presenti nello stesso". Ed invero, secondo il giudice di merito, "a parte la discutibile interpretazione fatta dal primo giudice nel predetto senso, specie perché in contrasto con l'atto notarile notaio Briganti in data 5.5.1987, in cui tutti i residui diritti spettanti sull'immobile erano dichiarati come trasferiti a AR RE;
v'è da considerare che il presente giudizio ha per oggetto solo il rapporto di locazione relativo all'immobile Villa Cherubino, e certamente non quello relativo alla divisione dei diritti di proprietà sullo stesso tra i comproprietari, con successiva attribuzione delle quote ereditarie;
ne discende che, prescindendo dai beni lasciati in legato al CI, accertata la cessazione del contratto di locazione degli immobili, il giudice nella presente sede si deve limitare ad ordinare il rilascio di tutti gli immobili oggetto del dedotto contratto;
riservando l'esercizio dei pretesi diritti successori in altra e diversa sede".
Tutto ciò premesso, non v'è chi non veda quanto sommario sia il rinvio alla "copiosa documentazione prodotta", che andava invece attentamente esaminata, e quanto poco significativo, da solo, il cenno alle proposte di "rinnovo" (già nel 1976 per un contratto che sarebbe scaduto nel 1983) che sarebbero partite dal CI;

e soprattutto come sia stato del tutto eluso il problema del rapporto tra i due contratti, non essendosi chiesta la Corte perché, dopo avere stipulato il primo, il CI abbia concluso con la sola SS SA il secondo del 31 luglio 1974 (dal quale oggi il ricorrente spera di ricavare favorevoli conseguenze in termini di legittimazione attiva e di durata).
È altresì mancata ogni confutazione della tesi della natura solo preliminare del contratto del 15 dicembre 1973 e della sua efficacia espressamente subordinata alla sottoscrizione, non più apposta, di tutti i comproprietari.
Nemmeno avrebbe gran peso l'argomento tratto dal rogito Briganti del 13 ottobre 1973, se fosse vero, come assume il ricorrente, che SS SA sottoscrisse anche il contratto del 15 dicembre 1973, che pure è posteriore al rogito con cui si sarebbe spogliata dei diritti di comproprietà a favore di AR RE. Argomento il quale peraltro non tiene conto che per dare in locazione non occorre essere proprietario o titolare di altro diritto reale sull'immobile, ma basta averne una disponibilità di fatto, non contraria all'ordine pubblico, che consenta di trasferirne la detenzione e il godimento al conduttore. È poi principio di diritto più volte affermato da questa Corte Suprema che, anche quando venga pronunciata la risoluzione del contratto di locazione, avente ad oggetto un bene comune locato ad uno dei proprietari, per inadempimento del conduttore (e a maggior ragione è il caso di osservare, quando di tale locazione si debba semplicemente dichiarare la cessazione per la scadenza del termine), questi, avendo diritto al godimento dello stesso in proporzione della sua quota, non può essere condannato al rilascio del bene medesimo all'altro comproprietario, restando invece ai comunisti di disciplinare l'ordinaria amministrazione della cosa comune senza privare alcuno dei contitolari del bene delle sue facoltà di godimento e così eventualmente di ricorrere, in caso di persistente disaccordo, all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1105 u.c. c.c., per la nomina di amministratore (Cass.20 luglio 1991 n. 8110; conf. Cass. 22 maggio 1982 n. 3143).
Orbene, avendo il CI eccepito di essere diventato proprietario, in forza di un legato di SS SA, dei 4/96 dell'immobile, e quindi di detenerlo non più in base al contratto di locazione, ne', dopo la sua scadenza, a titolo di mero fatto, ma ormai a titolo di comproprietà, la Corte di merito avrebbe dovuto accertare tale circostanza e, una volta ritenutala rispondente al vero, dichiarare l'impossibilità di estromettere il convenuto dall'immobile a favore degli altri comproprietari, in applicazione del principio sopra ricordato.
Viceversa il giudice di merito, dopo aver definito "errata" la decisione del Tribunale di ritenere oggetto del legato i 4/96 della proprietà dell'immobile, ha omesso di dimostrare tale pretesa erroneità con una penetrante analisi comparativa del testo del legato e dell'atto Briganti "in data 5.5.1987" (che sarebbe perciò diverso da quello, precedentemente menzionato, del 13.10.1973, pure di cessione di analoghi diritti a favore della medesima AR RE), tanto più necessaria dovendosi vincere l'apparente anomalia di un legato col quale la "de cujus" avrebbe disposto "mortis causa" di beni già usciti dal suo patrimonio;
ma poi, alla fine, accantonando il problema dell'acquisizione o meno, da parte del CI, della quota di comproprietà (e infatti dichiarando espressamente di "prescindere dai beni lasciati in legato al CI"), ha respinto l'eccezione con una motivazione affatto incongrua, quasi opinando che si volesse con essa introdurre un giudizio divisorio, laddove il CI altro non se ne attendeva che il rigetto della domanda di rilascio.
Con l'accoglimento del terzo e del sesto motivo, cui consegue l'assorbimento delle questioni logicamente subordinate di cui al quarto e quinto motivo, s'impone pertanto la cassazione della sentenza impugnata, col rinvio a un giudice di pari grado, designato nel dispositivo, cui si demanda pure di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo e il secondo motivo del ricorso, accoglie il terzo e il sesto e dichiara assorbiti il quarto e il quinto;

cassa in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d'Appello di Firenze, la quale provvederà anche al regolamento delle spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso a Roma, addì 7 gennaio 1999.
Depositata in cancelleria il 23 giugno 1999.