REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore Grillo Presidente dott. Paola Barracchia Consigliere avv. Luigi Carmine Chiarelli Giudice Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 849/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio di sé stesso e dell'avv. Parte_1 C.F._1 ROBERTO ANTONUCCI, elettivamente domiciliato in BARLETTA, alla VIA LEONTINE DE NITTIS n. 17,
Appellante contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, con il patrocinio dell'avv. PASQUALE NASCA, elettivamente domiciliati C.F._3 in BARLETTA al CORSO VITTORIO EMANUELE n. 206, presso il difensore,
Appellati
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza numero 916/2024, del 24.5.2024, il Tribunale di Trani, definitivamente pronunziandosi sulla domanda proposta da con ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo Parte_2 depositato il 3.12.2018, nei confronti di e ha accolto parzialmente Controparte_1 CP_2 l'opposizione proposta dall'Avv. avverso il decreto ingiuntivo n. 1531/2018 del Tribunale di Pt_1
Trani e, dato atto dell'intervenuta prescrizione di oneri condominiali per il periodo 2010-2016, ha revocato il predetto decreto ingiuntivo, condannando il ricorrente al pagamento della minor somma di € pagina 1 di 6 43.281,51, compensando tra le parti, nella misura di 1/3, le spese legali e ponendo la restante parte non compensata, pari ad € 5.077,33, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP, a carico di
[...]
, disponendone la chiesta distrazione.. Parte_1 Con atto di citazione notificato il 21.06.2024 proponeva appello chiedendo in Parte_1 riforma dell'impugnata sentenza alla Corte: a) di accogliere la domanda di appello e riformare la sentenza impugnata nella parte in cui ha condannato al pagamento della minor Parte_1 somma di € 43.281,51, dichiarando non dovute le predette somme per i motivi indicati ai punti nn. 1 e 2; in via subordinata disporre la riduzione del canone di locazione al 50% con decorrenza dalla denuncia dei fenomeni infiltrativi;
b) di riformare la sentenza impugnata nella parte in cui condanna l'Avv. al pagamento delle spese processuali;
c) Con vittoria di spese e di onorari del doppio Pt_1 grado di giudizio, da distrarsi in favore dell'Avv. Roberto Antonucci per fattane anticipazione. In via istruttoria chiedeva, oltre a disporsi l'acquisizione del fascicolo di ufficio del procedimento civile n. 6356/2018 R.G. presso la cancelleria civile del Tribunale di Trani di ordinare, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., agli appellati il deposito delle ricevute di pagamento dei canoni corrisposti dal conduttore e di ordinare all'istituto bancario Intesa San Paolo S.p.a. – Filiale di Barletta Via Enrico Fermi, nella qualità di istituto bancario emittente degli assegni bancari intestati al Sig. il deposito della CP_2 documentazione da cui si evinca il soggetto che ha incassato gli assegni già depositati in copia e in quali date. Chiedeva infine, ai sensi dell'art. 210 C.P.C., di ordinare all'Agenzia delle Entrate il deposito delle dichiarazioni dei redditi dei Sigg.ri e CP_2 Controparte_1 Parte_3 relativamente agli anni dal 2009 al 2018 per le motivazioni specificate negli scritti difensivi e verbali di causa del giudizio di primo grado.
Con comparsa di costituzione del 16.12.2024, depositata lo stesso giorno, si costituivano gli appellati, chiedendo il rigetto dell'appello con vittoria di spese, da distrarre in favore del procuratore costituito, dichiaratosi anticipatario.
Con ordinanza del 15.1.2025 la Corte disponeva il mutamento del rito, rinviando la causa per la discussione all'udienza dell'11.6.2025, concedendo temini per il deposito di note.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è discussa e decisa con lettura del dispositivo a tale udienza.
L'appello è, ad avviso della Corte infondato e deve essere rigettato, con le conseguenze in materia di spese.
Con un primo motivo d'appello si sostiene che la sentenza impugnata abbia errato nel determinare l'importo dei canoni di locazione non pagati, essendoci prova del pagamento degli stessi.
Questa, a dire dell'appellante, sarebbe costituita dalle ammissioni della controparte contenute nella comparsa di costituzione e risposta di primo grado, del 17.06.2019, in cui (pagine 13 e 14) si leggerebbe “residuerebbe per stessa ammissione dell'opponente una differenza di € 27.400,00”.
In realtà la frase, estrapolata dall'appellante è inserita in un ragionamento più articolato e, ben lungi dal costituire un'ammissione, viene utilizzata per sostenere che anche a dar credito a quanto sostenuto dall'opponente con il suo secondo motivo d'opposizione, residuerebbe un credito di € 27.400,00.
pagina 2 di 6 Nella memoria, infatti si sostiene sia che la produzione documentale fornita da controparte per dimostrare l'avvenuto pagamento dei canoni oggetto di decreto ingiuntivo, costituita da copie di assegni privi di data, costituisca prova che sia vero che non siano state rilasciate le ricevute di pagamento per i pagamenti effettuati.
Si evidenzia poi che conteggiando i canoni dovuti per contratto, anche la tesi di controparte porterebbe all'esistenza di un credito dei locatori, sia pur inferiore.
Ad una tale argomentazione non può certo darsi valore di ammissione, come vorrebbe l'appellante.
Con un secondo motivo ci si duole della “omessa ammissione delle prove istruttorie richieste”.
L'appellante riconosce che oggetto di discussione non è il valore giuridico che un assegno privo di data abbia e quindi appaiono ultronee tutte le disquisizioni afferenti tale questione, innescate dall'aver il primo giudice, nel motivare, fatto riferimento all'argomento.
Tema del decidere è se i documenti esibiti, costituiti da copie di assegni risultanti intestati ad uno degli opposti, ma privi di date e di prova dell'avvenuto incasso, possano essere ritenuti prova di pagamenti realmente effettuati. Non c'è chi non veda che così non può essere tanto è vero che lo stesso opponente, conscio dell'inidoneità, chiedeva già in primo grado: a) di ordinare ai locatori di produrre le ricevute di pagamento corrispondenti agli assegni che assumeva versati;
b) di ordinare all'istituto emittente (Intesa San Paolo spa, già Banco di Napoli) il deposito della documentazione da cui poter evincere il soggetto autore dell'incasso degli stessi e la data in cui questo sarebbe avvenuto.
Quanto alla prima delle due richieste, l'appellante sostiene erroneamente che la controparte non avrebbe contestato l'incasso degli assegni. Così non è. Nel costituirsi in giudizio i locatori non solo hanno sostenuto che le fotocopie prodotte non costituissero prova del pagamento ma hanno definito la produzione “un maldestro tentativo di sottrarsi al pagamento dei canoni dovuti, meritevole di sanzione ex art. 96 c.p.c.. Espressamente inoltre dichiarano di aver sempre rilasciato ricevuta per tutte le somme incassate per canoni locativi, anche in contanti.
Stante la contestazione, non si può certo richiedere ai locatori di produrre la ricevuta di pagamenti che gli stessi sostengono di non aver ricevuto,
A fronte di ciò incombeva quindi sull'appellante l'onere di fornire quantomeno la prova dell'incasso degli assegni, né è possibile aggirare tale onere, atteso che era sicuramente possibile al Pt_1 correntista sottoscrittore dei titoli, procurarsi copia degli assegni incassati, pretendendo invece di fare ricorso ai limitati poteri istruttori d'ufficio previsti dall'art. 210 c.p.c..
Tale norma subordina il loro esercizio a molteplici condizioni di ammissibilità che nella fattispecie non ricorrono.
L'art. 210 c.p.c., resta uno strumento istruttorio discrezionale e residuale, cioè utilizzabile solo quando la prova del fatto non può essere acquisita aliunde e certamente non quando l'interessato possa, di propria iniziativa, acquisire una copia del documento di cui si chiede la produzione ad altri e produrla lui in causa (Vedi in tal senso Cass. n. 19475 del 6.10.2005 e in precedenza, conformi Cass. n. 9514/1999 e n. 149/2003).
Ininfluente appare poi stabilire se il proprietario dell'immobile fosse persona diversa dai locatori e chi abbia denunziato i redditi rinvenienti dalla locazione. E' quindi irrilevante la prova di tutto ciò, che pagina 3 di 6 peraltro si vorrebbe, ancora una volta, fornire facendo ricorso all'art. 210 c.p.c. dei cui limiti di applicabilità si è già detto.
Corretta appare quindi la decisione del Tribunale che ritiene che l'opposto non avesse fornito prova dell'avvenuto pagamento dei canoni intimati per i quali ha poi stabilito la condanna.
Con il terzo motivo d'impugnazione si deduce il difetto di legittimazione passiva dei sig.,ri CP_1 e
[...] CP_2
Quanto alla prima delle questioni avanzate, la stessa, già mossa in primo grado, è stata ampiamente affrontata nella sentenza di primo grado in cui si richiama il costante orientamento della Suprema Corte, anche più recentemente ribadito, secondo cui “La proprietà, in capo al locatore, della cosa concessa in godimento non costituisce presupposto per la conclusione del contratto di locazione, ma la sua carenza può assumere rilevanza - anche nei rapporti fra il locatore di un bene di proprietà altrui e il conduttore - allorché il proprietario lamenti la lesione del suo titolo e dell'insita disponibilità del godimento del bene e faccia valere i suoi diritti verso il locatore, così incidendo sul rapporto locativo.” (Vedi da ultimo Cass. n. 18486 dell'8.7.2024)
In questa sede non può che ribadirsi il convincimento del primo giudice, essendo il conduttore rimasto nel godimento dell'immobile.
Ulteriore e quarto motivo di impugnazione è il mancato riconoscimento nella decisione di primo grado del diritto alla riduzione del canone di locazione che l'appellante vorrebbe fosse riconosciuto, abbattendo della metà l'importo dello stesso, in quanto non avrebbe potuto pienamente godere dell'immobile, interessato da copiose e ripetute infiltrazioni in alcuni ambienti (due stanze e un corridoio), provenienti da un muro perimetrale.
Anche per tale domanda il primo giudice ha ritenuto che non fosse stato assolto l'onere probatorio gravante sul conduttore attore, ritenendo insufficienti la documentazione prodotta e le risultanze istruttorie.
In effetti dal riesame del materiale probatorio acquisito agli atti se emerge, con chiarezza, che un muro esterno dell'immobile oggetto di causa fosse interessato da infiltrazioni in occasione delle precipitazioni meteoriche e che l'umidità della parete ha causato nel corso della locazione alcuni corto circuiti all'impianto elettrico, ovviati con lo scollegamento della parte di impianto interessata al fenomeno, non vi è alcuna prova che ciò abbia comportato il completo mancato utilizzo delle stanze al cui servizio l'impinto era destinato che solo ove accertato, con carattere di permanenza, avrebbe potuto comportare la riduzione del canne del 50% richiesta dal conduttore.
L'intervento, frequente, di elettricisti, muratori e pittori a cui, secondo la narrazione del conduttore, sarebbe dovuto ricorrere, non ha un riscontro probatorio se non nella testimonianza del titolare della ditta che aveva realizzato l'impianto elettrico, , ascoltato all'udienza del 13.09.2022, Testimone_1 che ha sì confermato di essere intervenuto in occasione dei corto circuiti che si erano verificati, provvedendo ad eliminare l'inconveniente e di essere stato pagato dal conduttore. Negli atti del giudizio, però, non vi è documentazione tecnica e fiscale da poter riscontrare le dichiarazioni del teste e per quel che concerne, nello specifico, i lavori eseguiti e i pagamenti ricevuti.
pagina 4 di 6 Anche gli altri testi nulla hanno saputo riferire in ordine all'utilizzo degli ambienti da loro visitati durante il corso della locazione.
Né il materiale fotografico acquisito agli atti, le cui lacunosità sia in ordine all'epoca in cui le foto sono state scattate che alla loro chiarezza, già rilevata dal Tribunale, forniscono alcun elemento per poter confermare il mancato utilizzo delle stanze.
Eppure, data la persistenza del fenomeno nel tempo, ben avrebbe potuto il conduttore precostituirsi la prova dell'impossibilità di godere pienamente dell'immobile, facendo, se del caso, ricorso a un accertamento preventivo o munendosi anche solo di una relazione di parte.
Tutto lascia supporre che l'incidenza del fenomeno sulla godibilità dell'immobile avesse un impatto limitato e minore di quello che si è voluto far credere e comunque non possa essere ritenuto di tale gravità da giustificare un dimezzamento del canone locativo.
Significativo è anche il fatto che l'appellante sia rimasto nel godimento dell'immobile senza assumere per l'intera durata della locazione nessun'altra iniziativa.
In conclusione, merita conferma anche la parte della sentenza che ha rigettato la chiesta riduzione del canone per non aver il conduttore dimostrato, oltre alla reale entità del fenomeno lamentato, di non aver potuto usufruire pienamente dell'immobile, pur restandone nella detenzione.
Con un quinto ed ultimo motivo l'appellante censura la presunta mancata detrazione, dalla somma complessiva che è stato condannato a pagare dal Tribunale, dell'importo di € 2.908,17, dovuto per oneri condominiali, benché fossero stati dichiarati prescritti.
La richiesta sarebbe stata oggetto di duplicazione avendo i locatori avanzato il credito sia nella procedura di sfratto per morosità che in quella di ingiunzione, fatta oggetto di opposizione che ha originato il presente giudizio.
Dalla lettura degli atti dei due procedimenti emerge che è sì vero che i locatori, nell'intimare sfratto per morosità hanno dedotto che della stessa era parte il mancato pagamento di oneri condominiali, ma nelle conclusioni dell'atto di sfratto non vi è richiesta di emettere ingiunzione per gli stessi, per cui non sussiste alcuna duplicazione, avendo la richiesta di rimborso fatto oggetto solo dell'ingiunzione sull'opposizione alla quale si è pronunziato il Tribunale con la sentenza poi appellata.
Tutti i motivi di impugnazione non meritano accoglimento.
Al rigetto dell'appello consegue la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di lite di questo grado di giudizio, liquidate come in dispositivo con applicazione, quanto ai compensi, del D.M. n. 54/2014, come modificato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, tenendo conto di quelli medi previsti per le cause di valore compreso tra € 26.001,00 e € 52.000,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e minimi per quella di istruzione/trattazione.
Si dà atto che ai sensi del D.P.R. n.155 del 2002 art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con Parte_1 pagina 5 di 6 ricorso depositato il 21.6.2024, nei confronti di e avverso la sentenza Controparte_1 CP_2 n. 916/24 del Tribunale di Trani, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante alle spese e competenze del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 8.469,00, oltre R.S.G., i.v.a e c.a.p., come per legge;

3) Dà atto che ai sensi del D.P.R. n.155 del 2002 art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della terza sezione civile, in data 11.06.2025.
Il Presidente Dott. Salvatore GRILLO Il Giudice Ausiliario Relatore Avv. Luigi Carmine CHIARELLI
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