REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce
Seconda Sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente
Dott. ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 582 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023 promossa da
(P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di Lecce, giusta mandato allegato all'atto di costituzione in primo grado, presso cui è ope legis domiciliata
appellante
e
(P.I. ), in persona del Sindaco pro tempore, Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesca Traldi, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliato presso la Cancelleria della Corte d'Appello di Lecce-Sez. Civile
appellato
1 P.I. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_2 P.IVA_3 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Maurizio Pinca, giusta mandato allegato all'atto di costituzione in primo grado, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Galatone, Via Garibaldi, n. 42
appellata
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate nei termini assegnati e da note scritte depositate ex art. 127 ter cpc in sostituzione dell'udienza collegiale del 25.02.2025
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MOTIVAZIONE

1. Con sentenza n. 1695/2023 pubblicata in data 06.06.2023, il Tribunale di Lecce, accogliendo parzialmente la domanda proposta da nei confronti dell Controparte_2 Parte_1
e del accertava e dichiarava la responsabilità ex art. 1489 c.c. dell' Controparte_1 Parte_1 per la sussistenza di un vincolo idrogeologico e di vincoli geomorfologici sul bene
[...] compravenduto e, per l'effetto, condannava la convenuta a corrispondere in favore dell'attrice la somma complessiva di € 195.974,14, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda sino al soddisfo.
Ed invero.

1.2.Con atto di citazione del 05.02.2015, conveniva in giudizio, innanzi al Controparte_2
Tribunale di Lecce, l' e il al fine di ottenere l'accertamento Parte_1 Controparte_1 della responsabilità ex art. 1489 c.c. dell' per la sussistenza sul bene compravenduto Parte_1 di vincoli idrogeologici e geomorfologici ignoti all'acquirente, perché non dichiarati dalla amministrazione venditrice, nonché la condanna della stessa ex art. 1480 c.c. alla restituzione del prezzo della compravendita nella misura pari alle spese sofferte dall'acquirente per l'ottenimento del nulla osta dell' ammontanti complessivamente a € 375.504,88. La società attrice chiedeva altresì CP_3
l'accertamento della responsabilità risarcitoria ex art. 1223 e 1218 c.c. dell per i Parte_1 danni colposamente causati alla stessa, pari complessivamente ad € 520.306,03 e, per l'effetto, la condanna dell' convenuta al pagamento in proprio favore della somma di € 895.810,91. In Pt_1 subordine – e in via alternativa o eventualmente concorrente con quella dell'
[...] chiedeva l'accertamento della responsabilità risarcitoria ex art. 2043 c.c. del Controparte_4 per aver ammesso di riportare la sussistenza dei vincoli idrogeologici e Controparte_1 geomorfologici sul Certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto di acquisto, ingenerando
2 l'incolpevole affidamento della parte acquirente, con condanna dell'ente locale al ristoro del danno pari ad € 520.306,03.
A sostegno delle proprie ragioni, l'attrice esponeva di aver acquistato dall , a seguito Parte_1 di aggiudicazione in una procedura d'asta, un suolo interamente recintato di mq.

3.840 circa sul quale insistevano due vecchi manufatti, - un ex serbatoio dell'acquedotto da tempo in disuso e un fabbricato adibito ad ex abitazione del custode, che risultava occupato, costituito da ripostiglio e corridoio - sito nel Comune di Località San Lazzaro, via Lepanto, censito nel N.C.E.U. al fg. 10, p.lla 328, al CP_1 prezzo di € 1.526.500,00 interamente corrisposto, con successiva formalizzazione del trasferimento con atto pubblico per Notar del 24.03.2010. In detto rogito la società acquirente aveva dichiarato Per_1 di effettuare l'acquisto per la realizzazione di un intervento edilizio di tipo residenziale e l'Agenzia del
Demanio aveva consegnato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di in CP_1 data 12.03.2010, dal quale emergeva che il suolo insisteva su un'area tipizzata “B-10” di tipo residenziale, senza alcuna menzione sulla sussistenza di un vincolo idrogeologico e di vincoli geomorfologici sul bene. rappresentava che, a seguito dell'istanza di permesso di costruire, presentata al Controparte_2
Comune di in data 31.05.2011, il responsabile del procedimento aveva richiesto l'acquisizione CP_1 del nulla osta dell'Autorità di Bacino della , essendo la zona interessata da un vincolo idrogeologico CP_3
e da vincoli geomorfologici. Esponeva, quindi, che l'Autorità di Bacino, contattata per l'ottenimento di detto nulla osta, aveva chiesto integrazioni e nuove indagini, sicché per poter edificare la società era stata costretta a commissionare tali indagini alla SIT & A S.r.l. , nonché a demolire i manufatti per le verifiche necessarie e a svolgere una serie di attività successivamente prescritte, sostenendo in tal modo varie spese non previste e non preventivate, alle quali doveva aggiungersi anche il danno derivante dalla perdita delle agevolazioni fiscali godute in sede di rogito notarile, per il ritardo nella realizzazione dell'interventi essendo ex lege la società obbligata a dare inizio all'edificabilità dello stesso terreno entro il termine di 5 anni dall'acquisto, nonché il danno da perdita di chance conseguente al blocco del capitale investito.

1.3. Con comparsa di costituzione e risposta del 04.06.2015, si costituiva in giudizio l' Parte_1
la quale eccepiva, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva, stante
[...]
l'affidamento riposto sulla correttezza del certificato di destinazione urbanistica emesso dal Comune di e imputando ad esso la responsabilità del suo mancato aggiornamento. Nel merito, in via CP_1 principale, chiedeva il rigetto della domanda attorea e, in subordine, in caso di accoglimento della domanda proposta, spiegava domanda di manleva nei confronti del Controparte_1

1.4. Con comparsa dell'08.06.2015 si costituiva in giudizio il il quale eccepiva, in Controparte_1 via preliminare, l'inammissibilità della domanda risarcitoria proposta da parte attrice, potendo quest'ultima venire agevolmente a conoscenza dei vincoli usando l'ordinaria diligenza. Nel merito, chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese.
La causa veniva istruita a mezzo di prova testimoniale e consulenza tecnica.
3 1.5. Il giudice di prime cure riteneva fondata la domanda attorea, qualificata come azione estimatoria di riduzione del prezzo, rappresentando il vincolo idrogeologico e i vincoli geomorfologici delle limitazioni sul diritto di proprietà del fondo e, dunque, oneri non conosciuti, né facilmente conoscibili dalla società acquirente, la quale aveva legittimamente riposto il proprio affidamento nella correttezza del certificato di destinazione urbanistica depositato dall , non essendo stata la sussistenza di tali Parte_1 vincoli in altro modo comunicata. Sosteneva il Tribunale che i vincoli in questione, essendo stati imposti con delibera dell'Autorità di Bacino della del 30/11/2005 n. 39 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale CP_3 dell'11.01.2006 n. 8 e con delibera dell'Autorità di Bacino della del 20.05.2008 n. 25, anch'essa CP_3 pubblicata in Gazzetta Ufficiale, dovevano essere conosciuti dal soggetto pubblico venditore, sul quale gravava l'obbligo di garanzia della cosa venduta da vizi e il conseguente dovere di informare il soggetto privato acquirente della sussistenza di tali limiti. Dunque, se poteva ritenersi riposto un legittimo affidamento nella correttezza del certificato di destinazione urbanistica da parte dell'acquirente, non poteva, viceversa, giustificarsi il comportamento del soggetto pubblico venditore tenuto a conoscere i vincoli gravanti sul suolo messo in vendita e ad informarne l'acquirente. Per tali ragioni, il giudice di prime cure rigettava la domanda di manleva spiegata dall' nei confronti del Parte_1 CP_1
ribadendo che il soggetto pubblico era tenuto a conoscere la sussistenza di vincoli CP_1 paesaggistici e a comunicarli all'acquirente.
Passando alla quantificazione del danno, il Tribunale, aderendo alle conclusioni del CTU, sosteneva che dovevano essere risarcite dall' le spese sostenute per le indagini richieste alla Parte_1 [...] dall'Autorità del Bacino, pari a € 75.526,64, con esclusione delle ulteriori spese non Controparte_2 fatturate in quanto generiche e non necessarie. A tale somma veniva aggiunto l'importo di € 18.000,00, come quantificato dal CTU, sostenuto per la realizzazione di opere di fondazione e durante l'esecuzione dello scavo, per effetto delle prescrizioni dell'Autorità di Bacino e, considerata l'impossibilità per la società attrice di edificare nei tempi previsti nell'atto notarile, a causa delle indagini e prescrizioni richieste dall'Autorità di Bacino, la somma di € 74.000,00 per le maggiori imposte di registro catastale e ipotecaria, la somma di € 22.297,50 per sanzioni e la somma di € 6.150,00 per interessi dovuti all'Erario.
Complessivamente la somma da risarcire ammontava, dunque, ad € 195.974,14.
Stante l'assenza di prova in ordine all'invocato danno da perdita di chance, quest'ultimo non veniva riconosciuto.
Alla luce dell'accoglimento della domanda proposta dall'attrice in via principale, il giudice di prime cure non si pronunciava sulla domanda spiegata in via subordinata nei confronti del la Controparte_1 cui chiamata in causa veniva ritenuta giustificata, ai fini della compensazione delle spese di lite, dall'accertata omissione dei vincoli nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dall'ente comunale.
Le spese di CTU venivano definite secondo soccombenza.
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4 2. Con atto di citazione notificato il 10.07.2023, ha proposto appello avverso la Parte_1 sentenza suindicata, affidandosi a tre motivi di gravame, e segnatamente:
a) Vizio di motivazione. Violazione e falsa applicazione dell'art. 1489 c.c.: l'appellante deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure accoglie l'azione estimatoria, ma condanna l' al risarcimento del danno in favore della Parte_1 Controparte_2 nella somma di € 195.974,14 sulla scorta della considerazione secondo la quale sarebbe stato
[...] legittimo l'affidamento riposto nella correttezza delle informazioni contenute nel certificato di destinazione urbanistica per il privato, ma non per l'ente pubblico, mentre a dire della deducente,
i vincoli idrogeologici e geomorfologici che caratterizzavano l'area ove era sito l'immobile sono stati imposti da atti pubblici, recepiti da atti aventi portata normativa, sia mediante adozione di apposita variante al P.R.G. comunale e integrazione al P.A.I., sia in sede regolamentare (art. 5, ultimo comma, del Regolamento Edilizio del Comune di , tale che la loro conoscenza CP_1 doveva presumersi anche da parte dell'acquirente del bene, che, quale soggetto interessato
(peraltro qualificato, trattandosi di società operante nel settore dell'edilizia), poteva agevolmente venirne a conoscenza usando l'ordinaria diligenza. Dunque, trattandosi di vincoli conoscibili all'atto dell'acquisto, il giudice avrebbe dovuto ritenere inapplicabile al caso di specie l'art. 1489
c.c.;
b) Vizio di motivazione. Mancato riconoscimento del difetto di legittimazione passiva dell' . Violazione del disposto di cui all'art. 30 del d.P.R. 6 giugno Parte_1
2001, n. 380: l'appellante deduce l'erroneità della decisione impugnata anche nella parte in cui il giudice di prime ha rigettato la domanda di garanzia spiegata dalla medesima nei confronti del sul presupposto che l'Agenzia del fosse tenuta a conoscere la Controparte_1 Pt_1 sussistenza di vincoli e a comunicarla all'acquirente. Sostiene invece l'appellante di essere obbligata ad allegare agli atti di compravendita i certificati di destinazione urbanistica rilasciati dagli enti competenti, ma di non essere tenuta a verificarne l'esattezza, sicché non poteva essere addebitato all' il mancato aggiornamento dello strumento urbanistico, essendo il Comune Pt_1
l'unico soggetto al quale spetta la pianificazione, regolamentazione ed aggiornamento delle informazioni, detenute e certificate dal medesimo all'occorrenza, pertanto gli eventuali pregiudizi subiti dalla dovevano essere addebitati in via esclusiva, o comunque Controparte_2 prevalente, al per aver emesso un certificato di destinazione urbanistica Controparte_1 errato o non aggiornato;

c) Sulle spese di lite. Vizio di motivazione. Violazione e falsa applicazione dell'art. 91 c.p.c.:
l'appellante censura la sentenza anche nella parte relativa alla condanna della medesima al pagamento delle spese di lite, sostenendo che, se il giudice di prime cure avesse valutato
5 correttamente il compendio istruttorio, avrebbe respinto ogni domanda o, comunque, statuito la soccombenza del Controparte_1

2.1. Ritualmente costituito, il eccepisce, in via preliminare, l'inammissibilità ex art. Controparte_1
342 c.p.c. dell'appello e, nel merito, conclude per il rigetto dell'impugnazione, con conferma della sentenza resa in primo grado.

2.2. Si è costituita anche la quale contesta le censure mosse dall'appellante alla Controparte_2 sentenza impugnata e conclude per il rigetto dell'appello, riproponendo, in via gradata ai sensi dell'art. 346 cpc, in caso di accoglimento dell'appello, la domanda subordinata di accertamento della responsabilità ex art. 2043 c.c. del per aver ammesso di riportare la sussistenza dei Controparte_1 vincoli idrogeologici e geomorfologici sul Certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto di acquisto, ingenerando l'incolpevole affidamento della parte acquirente, con condanna dell'ente locale al ristoro del danno.
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3. Alla udienza del 07.03.2024 il Cons. Istruttore, accoglieva l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza formulata dall'appellante e, ritenuto di non dover procedere ai sensi dell'art. 350 bis cpc, fissava innanzi a sé, ai sensi dell'art.352 c.p.c., l'udienza di rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni;
nonché per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito delle note di replica.
All'esito, sulle conclusioni come innanzi precisate, alla udienza del 25.02.2025 la causa stante il tempestivo deposito di note di trattazione scritta, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
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4.Eccezioni preliminari
Va disattesa l'eccezione di inammissibilità ex art. 342 cpc. La società appellata deduce, invero, che l'atto di appello è stato formulato in modo del tutto generico, senza una precisa indicazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, nonché delle relative doglianze.
L'eccezione non merita accoglimento.
Ed invero, dalla lettura dell'atto introduttivo si evince che l'appellante ha sufficientemente indicato gli errori in cui, a suo dire, è incorso il Tribunale con particolare riferimento, come si vedrà, alla mancata ammissione di mezzi istruttori rilevanti ai fini della decisione, alla ricostruzione del fatto e alla valutazione delle prove assunte, così consentendo un'adeguata individuazione delle questioni e dei punti contestati della pronuncia impugnata, delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e la loro rilevanza ai fini della decisione, nonché offrendo specifiche argomentazioni per confutare il percorso motivazionale del primo Giudice. Del resto, la stessa Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con ordinanza n. 36481 del
13.12.2022, ha recentemente chiarito che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando
6 alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra
l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.
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5. Quanto al merito l'appello della è fondato e va pertanto accolto. Parte_2
Nell'ottica della ragione più liquida, infatti, è fondato il primo ed assorbente motivo di appello che censura la sentenza nella parte in cui il giudice di prime cure ha accolto l'azione estimatoria di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c.- ancorchè poi abbia erroneamente ricondotto la fattispecie al risarcimento del danno e non già ad una riduzione del prezzo -. La censura è ancorata al fatto che il tribunale avrebbe dovuto considerare che laddove i vincoli siano stati recepiti e trasfusi nei piani regolatori generali, ove approvati e pubblicati, assumono portata normativa e si presumono legalmente conosciuti, tale che la loro conoscenza doveva presumersi anche in capo all'acquirente del bene, rendendo irrilevante la condotta del venditore, pur silente sui vincoli gravanti sull'immobile compravenduto, e quindi trattandosi di vincoli conoscibili all'atto dell'acquisto, il giudice avrebbe dovuto ritenere inapplicabile al caso di specie l'art. 1489 c.c. e disattendere la domanda.
Tale censura è fondata: l'azione di riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. c.c. doveva essere disattesa, a nulla rilevando il mancato richiamo dei vincoli paesaggistici e idrogeologici nell'atto di compravendita, da ritenersi noti alle parti in quanto recepiti e riportati nel P.R.G. Infatti il vincolo imposto dalla Autorità di
Bacino della con delibera del 30.11.2005 n. 39 era stato pubblicato nella G.U. dell'11.1.2006 n. 8 e CP_3 quello imposto con delibera del 20.5.2008 n. 25 era stato anch'esso pubblicato in G.U.: in tal caso ed in ossequio al consolidato orientamento giurisprudenziale, è esclusa l'applicabilità dell'azione ex art. 1489
c.c. allorquando i vincoli paesaggistici e idrogeologici siano stati recepiti e trasfusi nei piani regolatori generali che, ove approvati e pubblicati, si presumono legalmente conosciuti. I vincoli - idrogeologico e geomorfologico - in ogni caso una volta inseriti nel piano regolatore hanno portata ed efficacia erga omnes avendo valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo;
pertanto, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come “oneri non apparenti”, gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e pertanto non sono invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.
Nel caso di specie quindi i vincoli in questione non giustificano – con assorbimento di ogni altro rilievo pure dedotto nel motivo scrutinato - la domanda di riduzione del prezzo.
La Cassazione (sez. II, 23/02/2012, n.2737) ha già in passato affermato che << le prescrizioni del p.r.g., una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, e come tali sono assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari;
sicché i vincoli da essi imposti non
7 possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile ai sensi dell'art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto.>>. Anche di recente la Suprema Corte (sez. II, sent. 15/01/2024, n.1441) ha ribadito che << I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto>>
Tale principio è costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Sez. 2, n. 19812, 04.10.2004,
- “Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell'atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l'ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l'obbligo di garanzia derivante dall'art. 1489 c.c. “ - ed ancora Cass. Sez. 2, n. 14289 04/06/2018; - “Non è del pari dubbio che il piano regolatore generale abbia portata normativa e, pertanto, i vincoli paesaggistici, inseriti nelle sue previsioni, una volta approvati e pubblicati nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli in tal modo imposti, a differenza di quelli inseriti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, secondo l'art. 1489 cod. civ., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore, che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto”.
La clausola di stile inserita in un contratto di vendita con la quale il venditore garantisce la libertà dell'immobile da «iscrizioni, trascrizioni pregiudizievoli, vincoli ed oneri in genere» si riferisce agli oneri e i vincoli non apparenti, rilevabili dal compratore solo attraverso particolari indagini. Non può, invece, riferirsi a vincoli imposti da atti aventi forza di legge, qual è il piano regolatore generale, assistiti da una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti i cittadini ed efficacia erga omnes. Diversamente, qualora il vincolo sia imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il suo carattere particolare, può presumersi la conoscenza solo da parte del proprietario del bene e non del compratore, il quale potrà avvalersi della tutela fornita dall'art. 1489 c.c..
La censura va quindi accolta e tanto comporta la riforma della sentenza, con il rigetto della domanda perchè non ricorrono i presupposti per una riduzione del prezzo, con conseguente assorbimento di ogni altra doglianza, anche in punto di spese di lite, che meritano in conseguenza della presente pronuncia una diversa regolamentazione in appello.
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8 6. L'accoglimento dell'appello impone al Collegio la disamina della domanda di risarcimento del danno ex art. 2043 cc, avanzata in primo grado dalla società nei confronti del Controparte_2 CP_1
e reiterata in questa sede ex art. 346 cpc, in quanto assorbita dalla decisione di accoglimento della domanda principale in primo grado.
Tale domanda va tuttavia disattesa.
La condotta colpevole ascrivibile alla Amministrazione comunale sarebbe legata al fatto che nel certificato di destinazione urbanistica, rilasciato alla e da questa allegato all'atto di vendita, Parte_2 non sarebbero stati menzionati i vincoli idrogeologici e geomorfologici esistenti sul bene, che hanno comportato un esborso maggiore e dunque un danno per la società acquirente.
Di tale danno la invoca il ristoro a carico del per l'affidamento CP_2 Controparte_2 CP_1 incolpevole riposto sulla veridicità del CDU e sulla omessa menzione di vincoli.

6.1. Va chiarito che la responsabilità della pubblica amministrazione per il danno derivante dalla lesione dell'affidamento sulla correttezza dell'azione amministrativa - avente quale presupposto il mancato rispetto dei doveri di correttezza e buona fede gravanti sulla P.A. - va inquadrato nello schema della responsabilità "relazionale" (o "da contatto sociale qualificato", idoneo a produrre obbligazioni ai sensi dell'art. 1173 c.c.), sia nel caso in cui nessun provvedimento amministrativo sia stato emanato, sia in caso di emanazione di un provvedimento lesivo, sia nell'ipotesi di emissione e successivo annullamento di un atto ampliativo della sfera giuridica del privato. In proposito, la Suprema Corte ha avuto modo di ricordare che, nel caso in cui viene introdotta dinanzi al giudice ordinario una domanda risarcitoria nei confronti della pubblica amministrazione per l'illegittimo esercizio di una funzione pubblica, il giudicante deve procedere in ordine successivo alle seguenti indagini:
1) in primo luogo, deve accertare la sussistenza di un evento dannoso;

2) deve poi stabilire se l'accertato danno sia qualificabile come ingiusto, in relazione alla sua incidenza su di un interesse rilevante per l'ordinamento, a prescindere dalla qualificazione formale di esso come diritto soggettivo;

3) deve, inoltre, accertare, sotto il profilo causale, mediante l'applicazione dei criteri generali della causalità adeguata, se l'evento dannoso ingiusto sia riferibile ad una condotta della pubblica amministrazione;

4) deve verificare, infine, se l'evento dannoso sia imputabile ad una responsabilità della PA, considerando che l'imputazione non può avvenire sulla base del mero dato obiettivo della illegittimità del provvedimento, ma richiedendo, in sostanza, una più penetrante indagine in ordine alla valutazione della colpa, requisito essenziale della responsabilità ex art 2043 c.c..
Nell'ottica della valutazione dell'elemento soggettivo, invero, la tutela dell'affidamento presuppone in ogni caso la legittimità dell'aspettativa del privato alla "stabilità" degli atti dell'amministrazione e a tale riguardo è necessario affinché sorga la responsabilità della PA che l'affidamento da parte del privato sia incolpevole. Occorre cioè che il privato provi sia il danno-evento (la lesione della libertà di
9 autodeterminazione negoziale), sia il danno-conseguenza (le perdite economiche subite a causa delle scelte negoziali illecitamente condizionate), sia i relativi rapporti di causalità rispetto alla condotta scorretta che si imputa all' amministrazione e, dunque, che dimostri come il comportamento scorretto dell' amministrazione abbia rappresentato, secondo la logica civilistica del «più probabile che non», la condicio sine qua non della scelta negoziale rivelatasi dannosa e, quindi, del pregiudizio economico di cui si chiede il risarcimento.
In altri termini, il privato deve fornire la prova che quelle scelte negoziali non sarebbero state compiute ove l'amministrazione si fosse comportata correttamente.

6.2. Tanto non ricorre nel caso di specie se si considera il peculiare iter negoziale, che trae origine da una gara pubblica, all'esito della quale la è risultata aggiudicataria dell'immobile. Controparte_2
Se pure effettivamente il C.D.U. del Comune di del 12.3.2010 omette l'indicazione dei vincoli CP_1 idrogeologici e geomorfologici, tale omissione non determina alcuna responsabilità per il perché CP_1 la produzione del certificato di destinazione urbanistica è avvenuta solo in un momento successivo alla gara ed alla aggiudicazione, nella fase cioè del rogito notarile, quando quindi la scelta di partecipare alla gara e la determinazione della offerta economica ritenuta conveniente erano state già effettuate dalla società, sicché l'omissione non ha inciso né sulla determinazione della società a partecipare alla gara, né sulla sua aggiudicazione, né in alcun modo sulla sua volontà di acquistare il bene;
una volta che l'aggiudicazione era divenuta definitiva e le parti erano in sede di redazione dell'atto pubblico di trasferimento, alcuna incidenza causale ha determinato l'omessa indicazione dei vincoli né sulla formalizzazione dell'acquisito né sul prezzo. Peraltro, la società non avrebbe ormai potuto né sottrarsi all'acquisto, né ridurre il prezzo offerto. Ed infatti, una volta firmato il verbale al termine dell'asta, diventa impossibile rinunciare all'aggiudicazione, perché tale atto formale segna il momento in cui l'aggiudicatario si impegna irrevocabilmente all'acquisto dell'immobile, accettando condizioni che non possono essere annullate o modificate successivamente: la firma sul verbale costituisce, insomma, un impegno definitivo e inderogabile a procedere con l'acquisto dell'immobile aggiudicato.
Tanto rende del tutto priva di incidenza causale la omissione contenuta nel più volte menzionato C.D.U.
È vero che il certificato di destinazione urbanistica, in quanto atto amministrativo redatto da un pubblico ufficiale, avente carattere dichiarativo (e non costitutivo degli effetti giuridici che dallo stesso risultano),
è astrattamente idoneo per la sua provenienza da pubblico ufficiale a creare un affidamento ed a risolversi, in caso di errori ed omissioni, in un illecito civile. Infatti, il C.D.U. viene redatto dal reparto tecnico del
Comune sulla base del Piano Regolatore Generale e del Piano Urbanistico Comunale, all'interno dei quali si evidenziano eventuali vincoli ad uno specifico utilizzo del terreno. Nel C.D.U. sono contenute, infatti, le informazioni quali dati catastali (foglio e particella), destinazione urbanistica, parametri urbanistici, vincoli, che riguardano il bene, e che permettono di identificare l'area, la sua destinazione urbanistica ( in base a quella che il PRG assegna ad un'area) e tutte limitazioni all'uso libero dell'area di proprietà privata
10 per tutelare un certo interesse pubblico. I vincoli quindi, possono essere dovuti a varie motivazioni
(interesse paesaggistico, rischio idrogeologico, fascia di rispetto per i cimiteri,...) e possono essere imposti sia dal PRG per determinati scopi a livello comunale sia da altre autorità per scopi specifici. In tal caso, il
PRG, pur non avendoli determinati, li recepisce. Lo scopo di questo certificato è doppio, poiché esso serve a tutelare sia un interesse pubblico sia uno privato. Il primo consiste nello sviluppo ordinato del territorio. Attraverso la richiesta di C.D.U. il viene informato della contrattazione relativa ai CP_1 terreni, mettendolo nella condizione di controllare il rispetto degli strumenti urbanistici e di difendere le proprie decisioni. Infatti, in questo modo, il cerca di prevenire il reato di lottizzazione abusiva. CP_1
L'interesse privato, invece, si riferisce alla corretta e consapevole contrattazione tra le parti. Infatti, il
C.D.U. permette di informare l'acquirente sulle caratteristiche del terreno che sta per comprare, soprattutto riguardo alla possibilità di costruire o meno su di esso e a quali condizioni.
Ciò detto, nella specifica vicenda la mancata indicazione dei idrogeologici e geomorfologici nel C.D.U. del non ha comportato in capo alla società acquirente un affidamento incolpevole, considerato CP_1 che la avrebbe dovuto, secondo l'ordinaria diligenza, predisporre prima della Controparte_2 partecipazione all'asta un “piano di fattibilità” dell'intervento, acquisendo tutte le informazioni necessarie a calibrare l'offerta economica di acquisto, ivi inclusa la presenza di vincoli sull'area; ne viene che il maggiore esborso reso necessario per la presenza dei vincoli ed il ritardo nella realizzazione dell'opera connesso agli adempimento ulteriori, pure determinati dalla presenza dei vincoli e dalla necessità di nulla osta della non è evento dannoso causalmente ricollegabile in via diretta alla omessa CP_3 indicazione dei vincoli anzidetti nel C.D.U., perché il certificato è stato prodotto solo in sede di atto notarile di trasferimento, quando cioè l'attività di aggiudicazione era già stata espletata, e quindi molto dopo l'espletamento della necessaria attività tecnico-economica preparatoria della partecipazione alla gara;
tanto, unitamente al fatto che in ogni caso si tratta di vincoli che, inseriti nelle previsioni di piano regolatore, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", assistita cioè da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, esclude ogni profilo di affidamento incolpevole in capo alla perché questa avrebbe Controparte_2 dovuto usando l'ordinaria diligenza acquisire aliunde e ben prima del rogito la conoscenza dei vincoli, indipendentemente ed a prescindere dalla produzione del certificato di destinazione urbanistica del 2010.
Anche questa domanda va pertanto disattesa.
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7. Consegue, in accoglimento dell'appello, la riforma della sentenza con il rigetto della domanda risarcitoria proposta sia in via principale nei confronti della , che in via alternativa Parte_1
e/o concorrente nei confronti del Controparte_1
La riforma della sentenza comporta – con assorbimento del motivo inerente il regime delle spese di lite
– la caducazione del capo della pronuncia relativo alle spese giudiziali poste a carico della CP_5
[...] , essendo necessario un nuovo regolamento da parte del giudice d'appello anche delle spese di
[...] primo grado. Ed invero, “ Il giudice d'appello allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere
d'ufficio a una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia e tenuto presente, altresì che in base al principio fissato dall'art. 336, comma 1, c.p.c. , la riforma della sentenza ha effetto anche sulle parti dipendenti dalla parte riformata, sì che la riforma, anche parziale, della sentenza di primo grado determina la caducazione ex lege della statuizione sulle spese.” (Cassazione civile, sez. III, 13/04/2010, n. 8727 e di recente
Cassazione civile sez. trib., 03/09/2024, n.23639).

7.1.Le spese del doppio grado spettanti alla , liquidate come in dispositivo, vanno Parte_1 poste quindi a carico della secondo il criterio della soccombenza (ex art. 91 Controparte_2
c.p.c.) individuata ex post, con riguardo al processo considerato unitariamente, cioè all'esito della controversia decisa dal giudice dell'impugnazione e non dei singoli segmenti (grado e fase) del giudizio, per l'infrazionabilità della domanda.

7.2. Resta ferma, invece, pur all'esito di una valutazione complessiva della lite, la compensazione delle spese di primo grado sostenute dal apparendo condivisibile la considerazione del tribunale sulla CP_1 rilevanza ai fini della spese della pacifica sussistenza della omissione dei vincoli nel certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal per la obiettiva controvertibilità in fatto della vicenda CP_1 cui tale omissione ha dato causa. Le medesime considerazioni giustificano, nonostante la soccombenza, una integrale compensazione anche delle spese di questo grado fra la società ed il CP_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall , in Parte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato il 10.07.2023 nei confronti di in persona del legale rappresentante pro tempore, e in Controparte_2 Controparte_1 persona del Sindaco pro tempore, avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. 1695/2023, pubblicata il
06.06.2023, così provvede:

1. Accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma della sentenza appellata, rigetta la domanda risarcitoria proposte da con citazione del 5.2.2015 nei confronti Controparte_2 dell' ; Parte_1

2. Rigetta anche la domanda risarcitoria proposta nei confronti del Controparte_1

3. Condanna alla refusione delle spese di lite del doppio grado in favore Controparte_2 dell' , spese che liquida in € 8.000,00 per il primo grado ed in € 7.500,00 per Parte_1 il grado di appello, il tutto oltre accessori di legge e di tariffa;

4. Pone definitivamente a carico di le spese della c.t.u. di primo grado. Controparte_2
12 5. Conferma nel resto;

6. Compensa integralmente le spese di questo grado fra
[...]
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 4 marzo 2025.

Il Consigliere est.
Dr. Consiglia Invitto
e Controparte_2 CP_1
Il Presidente
Dr. Antonio Francesco Esposito
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