Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Angelo GIULIANO - Presidente -
Dott. Vittorio DUVA - Consigliere -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Mario FINOCCHIARO - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TT UC, elettivamente domiciliato in Roma, via della Giuliana n. 73, presso l'avv. Massimo Antinucci, che lo difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TT NA, elettivamente domiciliato in Roma, via Livio Andronico n. 24, presso l'avv. Emilio Romagnoli, che la difende unitamente e disgiuntamente all'avv. LO Recchi, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Roma, sezione specializzata agraria n. 2725/95 del 7 ottobre 1994 - 3 febbraio 1995 (R.G. 2758/92).
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 4 febbraio 1999 dal Relatore Cons. Mario Finocchiaro;

Uditi l'avv. M. Antinucci per il ricorrente e l'avv. E. Romagnoli per la controricorrente;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele Palmieri, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinte scritture - entrambe in data 1 gennaio 1974 e registrate il 6 dicembre 1977 - TT UC, titolare di enfiteusi perpetua su una tenuta agricola in Fara Sabina concedeva in affitto alla sorella TT NA e al fratello TT LO, quest'ultimo titolare di diretto dominio sulla medesima tenuta, due distinte porzioni di terreno, estese ciascuna ettari 38. 10. 90. circa per il canone annuo di lire centoventimila. Successivamente, con atto 2 marzo 1979 TT UC, affrancata l'intera tenuta, donava alla sorella NA la nuda proprietà di alcune porzioni di questa per complessivi ettari 41. 48.80 e al fratello LO la nuda proprietà di metà indivisa di altre porzioni per complessivi ettari 84. 05. 84, nonché di due fabbricati con la previsione che i donatari avrebbero conseguito il possesso di tali terreni alla morte del donante.
Nelle more di un giudizio, promosso da TT UC nei confronti della sorella NA per conseguire la revoca della donazione sopra descritta, con atto 29 settembre 1989, TT NA conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Rieti, sezione specializzata agraria, TT UC: premesso che il convenuto, su incarico ed a spese di essa istante, affittuaria dei terreni in questione, aveva provveduto alla loro gestione e si era rifiutato di cessare tale attività, occupando - altresì - contro la volontà di essa attrice, parte dei terreni, l'attrice chiedeva che l'adito tribunale, dichiarata l'esistenza - tra le parti - di un contratto di affitto agrario, condannasse il convenuto al rilascio del fondo, al rendiconto, al versamento della differenza, rispetto a quanto ricavabile dalle terre secondo buona tecnica, al risarcimento dei danni.
Costituitosi in giudizio il convenuto resisteva alle avverse domande eccependo che il contratto di affitto invocato da controparte era simulato, perché stipulato al solo scopo di evitare il costituirsi di un diritto di prelazione da parte dei vicini, in caso di vendita - in favore dei fratelli LO e NA - di porzioni della tenuta agricola e chiedeva - pertanto - in via riconvenzionale, fosse dichiarata la simulazione del contratto di affitto in questione. Svoltasi l'istruttoria del caso il tribunale con sentenza 4 novembre 1991 - 6 aprile 1992 rigettata la domanda principale accoglieva quella riconvenzionale.
Gravata tale pronuncia dalla soccombente TT NA, la Corte di appello di Roma, sezione specializzata agraria, con sentenza 7 ottobre 1994 - 3 febbraio 1995, in totale riforma della decisione dei primi giudici dichiarava l'efficacia del contratto di affitto oggetto di controversia, condannando TT UC al rilascio in favore della conduttrice TT NA. Osservavano i giudici di secondo grado - in termini opposti rispetto a quanto ritenuto dal tribunale - che gli atti provenienti dall'attrice non rendevano affatto verosimile la simulazione del contratto di affitto, specie tenuto presente che la condotta delle parti - e, in particolare, la circostanza che la cura e la coltivazione da parte di TT UC, per conto e nell'interesse della sorella affittuaria, del fondo oggetto di controversia - aveva il proprio fondamento e la sua razionale giustificazione nei sentimenti di naturale solidarietà che regnavano tra le parti senza ombra di dubbio sino al 1989 (come documentato, altresì, dalla circostanza che TT UC aveva donato alla sorella la nuda proprietà di parte del proprio fondo), epoca nella quale tali rapporti si incrinarono per fatti totalmente estranei a quelli relativi alla conduzione dei terreni stessi.
Quanto, ancora, alle prove testimoniali ammesse dal tribunale e le cui risultanze erano state invocate dai primi giudici a suffragio della conclusione adottata, le stesse erano inammissibili, atteso, da un lato, che malamente era invocato l'art. 1417 c.c., dettato con riguardo alla simulazione relativa dei contratti e non applicabile qualora si deduca, come nella specie, la simulazione assoluta del contratto, dall'altro, che non sussistevano le condizioni di cui all'art. 2724 n. 1 c.c. Il risultati di tale inammissibile prova, comunque, osservavano ancora i giudici di secondo grado, non consentivano affatto di pervenire - attraverso i fatti riferiti dai testi - a conclusioni diverse da quelle esposte.
Per la cassazione di tale pronuncia ha proposto ricorso, affidato a 4 motivi TT UC: resiste con controricorso, illustrato da memoria, TT NA.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente, denunciando "violazione degli artt. 1325 n. 2, 1343, 1418, comma 2, violazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c." lamenta che la corte di appello pur avendo indicato tra le eccezioni da lui formulate in grado di appello - e, in prime cure nelle note a verbale dell'udienza del 5 novembre 1990 - anche quella di nullità del contratto di affitto inter partes per carenza di causa, non avrebbe poi preso in esame tale difesa, evidenziando che non essendo necessari - al riguardo - nuovi accertamenti di fatto, questa Corte può, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., ovviare alla omessa pronuncia su tale deduzione da parte del giudice del merito e dichiarare, di conseguenza, la nullità del contratto di affitto 1 gennaio 1974 per mancanza di causa, con cassazione senza rinvio della sentenza gravata.

2. La deduzione è infondata.
Premesso che la controversia de qua, svoltasi in sede di merito innanzi alla sezione specializzata agraria, è stata trattata - giusta la puntuale previsione di cui agli artt. 47, comma 1, della l. 3 maggio 1982, n. 203 e 9, comma 1, l. 14 febbraio 1990, n. 29 - secondo il rito di cui agli artt. 409 e seguenti c.p.c., si osserva che giusta la testuale previsione di cui all'art. 416, comma 2, c.p.c. nelle controversie soggette al rito in questione "la costituzione del convenuto si effettua mediante deposito in cancelleria di una memoria difensiva nella quale devono essere proposte, a pena di decadenza le eventuali domande in via riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili di ufficio".
Poiché - per

contro

- è pacifico, per stessa ammissione dell'attuale ricorrente, che nella specie la eccezione di nullità per mancanza di causa del contratto oggetto di controversia è stata introdotta in causa da esso concludente - convenuto in primo grado - non nella memoria difensiva di cui all'art. 416 c.p.c. ma nelle "note a verbale di udienza del 5 novembre 1990" è - pertanto - tardivamente, è palese che esattamente i giudici di appello non hanno preso in esame tale deduzione, ancorché ribadita da TT UC in grado di appello.
Ciò tenuto presente, da un lato, che nelle controversie soggette al rito del lavoro non sono ammissibili in grado di appello nuove eccezioni non rilevabili di ufficio, non proposte in primo grado [cfr. art. 437, comma 2, prima parte, c.p.c.], dall'altro, che non sussiste omessa pronuncia su un capo di domanda (o su una eccezione) allorché questa è stata inammissibilmente introdotta in causa e non sussisteva, pertanto, nessun dovere per il giudice adito di pronunciarsi sulla stessa (tra le tantissime in tale senso, Cass. 4 novembre 1995 n. 11517).

3. Con il secondo motivo il ricorrente denunciando "violazione degli artt. 1417, 2724 nn. 1 e 2, 1723 comma 2, c.c., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c." censura sotto diversi profili la sentenza gravata.

3.1. Lamenta, in primis il ricorrente che "costituisce illogicità, errore di valutazione delle prove e vizio di motivazione anche con errore di diritto, riferire a ...le affermazioni [fatte da TT NA fuori dal giudizio] un valore di fatti provati, quando risulta dalla sentenza impugnata la contestazione della loro verità [da parte] di UC TT nella sua memoria di costituzione".

3.2. Contemporaneamente il ricorrente sottolinea come i giudici del merito abbiano respinto l'eccezione di simulazione solo sotto il profilo dell'esame delle dichiarazioni in giudizio ed extragiudiziali di TT NA per escluderla, senza ricercare altri elementi di prova, che pur aveva acquisito e risultanti dalla complessa motivazione, che avrebbero potuto condurre a diversa decisione.

3.3. Sempre sul punto il ricorrente osserva TT UC "tiene a comprendere quale delle due motivazioni radicalmente contrapposte, assolutamente incompatibili tra loro, sia esatta e vera, da rispettare ed obbedire quella - secondo il ricorrente da censurare, cassare, esecrare - della Corte di appello di Roma e quella del tribunale di Rieti emessa nella contestualità della istruttoria e decisione, che è senza dubbio logico e conseguente che qui si trascrive ..." "la Suprema Corte - conclude il ricorrente sul punto - può nei suoi poteri, per l'art. 360 n. 5 c.p.c. valutare anche le due motivazioni e trarne le debite conseguenze".

3.4. Erroneamente - ancora - giusta gli assunti del ricorrente i giudici di secondo grado hanno escluso che la prova testimoniale espletata in primo grado fosse ammissibile sotto il profilo di cui all'art. 2724 c.c., senza considerare che l'atto di donazione del 2 marzo 1979, successivo al contratto di affitto 1 gennaio 1974 costituiva senza ombra di dubbio principio di prova scritta della simulazione dell'affitto (al fine di evitare la prelazione spettante, altrimenti, ai proprietari confinanti).

4. Il motivo è infondato. Sotto tutti i profili in cui si articola.

4.1. Contrariamente a quanto assume il ricorrente, i giudici di appello, ben lungi dall'attribuire valore probatorio alle dichiarazioni rese, fuori dal giudizio, da TT NA e dal ritenere pienamente provate le circostanze di fatto da questa riferite, ha affermato "secondo questa corte, gli atti provenienti da NA forniscono elementi tutt'altro che idonei a sostenere la tesi della simulazione dello stipulato contratto di affitto". Premesso - in particolare - che "chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento" [art. 2697, comma 1, c.c.] si osserva che nella specie la domanda di simulazione (del contratto oggetto di controversia), proposta dall'attore TT UC contro la convenuto TT NA è stata rigettata perché sfornita di qualsiasi prova. Non avendo le dichiarazioni rese dalla convenuta fuori dal giudizio spiegato alcuna rilevanza in causa [e, in particolare, non avendo affatto affermato i giudici del merito che la domanda attrice doveva rigettarsi perché la convenuta aveva dato la prova - ai sensi dell'art. 2697 comma 2 c.c. - a mezzo di dichiarazioni rese fuori dal processo, di "fatti" che dimostravano la "inefficacia" o la "modificazione" degli assunti dell'attore, nel qual caso la censura ora in esame poteva anche avere un qualche fondamento] è palese che la deduzione in esame deve disattendersi.

4.2. Per quanto attiene al secondo profilo, della censura in esame e, in particolare, allorché si afferma che "la Corte di appello di Roma, in base al principio che alcuno può costituire, con le proprie dichiarazioni prove a suo favore doveva indagare se sussistevano altre prove sicure delle affermazioni di NA TT da ricavarsi oltre ed indipendentemente dalle parole del ricorso e degli altri suoi atti difensivi e non lo ha fatto", la deduzione è inammissibile.
Escluso - infatti - che i giudici del merito abbiano dedotto, dalle dichiarazioni a sè favorevoli rese dalla convenuta, elementi di prova a sua favore gli stessi non avevano alcun dovere di verificare - sulla base degli atti, se quanto da costei dichiarato rispondeva, o meno, al vero.
Anche a prescindere da quanto precede - inoltre - con tale profilo della deduzione in esame il ricorrente - contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di legittimità - pretende, inammissibilmente, una nuova lettura delle risultanze di causa da parte di questa Corte, diversa da quella fatta propria dai giudici del merito.

4.3. Parimenti inammissibile è il terzo profilo, del secondo motivo di ricorso e con il quale, in particolare, si deduce - come anticipato - la contraddizione esistente tra la motivazione della sentenza di primo grado e quella in questa sede impugnata. Giusta i principi generali del vigente codice di rito, la sentenza di secondo grado, specie nell'ipotesi giunga ad una conclusione opposta, rispetto a quella fatta propria dal primo giudice, si sostituisce alla pronunzia emessa da questo.
È palese, pertanto, che in sede di ricorso per cassazione non può invocarsi - ne' per censurarla ne', eventualmente, per sostenerne l'esattezza - la sentenza dei primi giudici (anche tenuto presente che con il ricorso per cassazione possono denunciarsi esclusivamente vizi contenuti nella sentenza di secondo grado, al riguardo cfr., ad esempio, Cass. 25 ottobre 1997, n. 10541, specie in motivazione). Anche a prescindere da quanto precede non può non evidenziarsi che sotto il profilo di cui all'art. 360 n. 5 c.p.c. può denunciarsi - quale motivo di cassazione - l'eventuale "contraddittoria motivazione" della sentenza impugnata quando le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire la individuazione della ratio decidendi, cioè la identificazione del procedimento logico giuridico posto a base della decisione adottata (Cass., 23 luglio 1994, n. 6868, nonché Cass., 13 settembre 1997, n. 9089, specie in motivazione, tra le tantissime) e non - certamente - allorché esiste "contrasto" tra la motivazione della sentenza impugnata e la diversa motivazione della sentenza di primo grado.

4.4. Quanto all'ultimo profilo della censura sviluppato nel motivo (erronea applicazione dell'art. 2724 c.c. da parte dei giudici di appello, allorché hanno escluso che l'atto di donazione 2 marzo 1979 costituisse "principio di prova scritta" della simulazione del contratto di affitto 1 gennaio 1974) si osserva che perché sussista il principio di prova per iscritto che rende ammissibile la prova testimoniale a norma dell'art. 2724 n. 1 c.c., è necessario non solo che la scrittura di riferimento provenga dalla persona contro cui essa è fatta valere o da un suo rappresentante, ma anche che sussista un nesso eziologico tra lo scritto e il fatto controverso, dal quale scaturisca la verosimiglianza di quest'ultimo, non essendo sufficiente un vago riferimento ad esso contenuto nel documento (Così, recentemente, Cass., 7 aprile 1998, n. 3583. Non diversamente, in precedenza, Cass., 24 gennaio 1992, n. 802). Non controverso quanto precede esattamente i giudici del merito hanno ritenuto che nel caso concreto facesse difetto un qualsiasi nesso eziologico tra lo scritto [atto di donazione del 1979] e il fatto controverso [simulazione del contratto di affitto agrario del 1974], dal quale scaturisca la verosimiglianza di quest'ultimo. Infatti:
- l'art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590 prevede il diritto di prelazione in favore dell'affittuario, del mezzadro, del colono o del compartecipante del fondo oggetto di "trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi";
- lo stesso diritto è previsto, altresì, a favore del "coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita, purché sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti" (art.7 della legge 14 agosto 1971, n. 817);
- certo che in caso di "donazione" di un fondo agricolo non sussiste il diritto di prelazione, ne' a favore dell'affittuario insediato sul fondo, ne' del proprietario di fondi confinanti con quello donato (cfr. Cass. 18 luglio 1991, n. 7969, nonché Cass., 18 dicembre 1986, n. 7679), è palese che non esiste alcuna - pur remota - relazione tra il contratto di donazione e il contratto di affitto "simulatamente" concluso esclusivamente al fine di evitare il sorgere del diritto di prelazione in capo a terzi;

- ne' - ancora - è rilevante, in qualche modo, l'assunto secondo cui in un primo momento era intenzione dell'attuale ricorrente cedere il fondo in questione alla sorella mediante [simulato] atto di vendita e che appunto in vista di questo - mai perfezionato e, che, pertanto non può certamente valere come prova scritta ai sensi dell'art. 2724 c.c. - era stato stipulato il contratto di affitto, al fine di evitare la prelazione da parte di proprietari di fondi finitimi;

- come è pacifico in causa è certo che TT NA non ha - e non ha mai avuto - la qualifica di coltivatore diretto: è palese, pertanto, che anche nell'ipotesi il fratello le avesse "venduto" i terreni in questione, il contratto di affitto tra i due fratelli non era affatto strumento idoneo a paralizzare la prelazione, e il riscatto, da parte di eventuali confinanti "coltivatori diretti" (atteso che il diritto di prelazione del confinante coltivatore diretto è escluso allorché sul fondo venduto è insediato - a titolo di affitto - un coltivatore diretto e non, certamente, qualora l'affittuario, come nella specie, sia conduttore non diretto coltivatore, cfr. Cass., 12 luglio 1991, n. 7779).

5. Con il terzo motivo, denunziando "violazione dell'art. 1372 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c." il ricorrente assume che per effetto della donazione (della nuda proprietà del fondo) intervenuta tra le parti nel 1979 le parti hanno consensualmente sciolto e estinto il contratto di affitto del 1974 che, pertanto, è cessato alla data del 2 marzo 1979, atteso che ogni contratto tra le parti può essere dalle stesse successivamente posto nel nulla, come è avvenuto nella specie con riguardo al contratto di affitto. Specie considerato che l'art. 1372 c.c. deve essere interpretato nel senso che il contratto, come la legge, ha una sua efficacia nel tempo e un contratto successivo può, per incompatibilità, estinguere un contratto precedente.
Sempre con tale motivo il ricorrente lamenta un vizio della motivazione della sentenza impugnata sotto il profilo che non provato il fatto, fondamentale, che esso concludente coltivasse in nome e per conto della sorella il terreno affittato, rimane priva di fondamento la proposizione fatta propria dalla Corte di appello che i due contratti sono compatibili e possono coesistere. Infatti, si osserva, in mancanza della detta prova, non è più fondata la domanda di riconsegna che presuppone una consegna inesistente.

6. Al pari dei precedenti, il motivo è infondato.
In entrambe le proposizioni in cui sostanzialmente si articola.

6.1. Con l'atto 2 marzo 1979 - come pacifico - TT UC ha donato alla sorella la "nuda proprietà" dei terreni oggetto di controversia, riservandosene l'usufrutto: è palese, per l'effetto che non esiste, tra i due contratti (rispettivamente di affitto e di donazione) quella incompatibilità - logica e giuridica - denunziata dal ricorrente e esattamente i giudici del merito hanno escluso che nel perfezionarsi della donazione dovesse ravvedersi una implicita risoluzione "consensuale" del contratto di affitto. Come noto - infatti - l'usufruttuario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l'usufrutto (art. 982 c.c.) e, pertanto, in via esclusiva [salvo che eccezionalmente il nudo proprietario non abbia la disponibilità di fatto del bene stesso] la facoltà di stipulare, con terzi, contratti di affitto aventi ad oggetto fondi rustici oggetto del suo diritto (cfr. Cass., 4 giugno 1997, n. 4966, nonché Cass., 14 febbraio 1994, n. 1455 e Cass. 21 giugno 1993, n. 6857). Deriva, palesemente, da quanto sopra - come anticipato - da un lato, che la circostanza che TT UC, aveva ceduto ad altri la nuda proprietà dei terreni in questione, non importava in alcun modo il venire meno del contratto di affitto a suo tempo stipulato (avendo il concedente, comunque, mantenuto il possesso dei terreni), dall'altro, che non esiste alcuna incompatibilità nel fatto che TT NA sia, nello stesso tempo, nuda proprietaria e affittuaria dei terreni in discorso.
Il "nudo proprietario" non vanta ne' il possesso, ne' la detenzione, della cosa oggetto del suo diritto: è palese, pertanto, che nulla si oppone perché lo stesso sia [contemporaneamente] titolare di un diritto personale di godimento sulla cosa stessa o per averlo acquistato - come nella specie - anteriormente all'acquisto della nuda proprietà, o per effetto di un contratto stipulato, con l'avente diritto, successivamente.

6.2. Come osservato in parte espositiva TT NA ha proposto la presente causa contro il fratello al fine di ottenere, da questi, la consegna del fondo oggetto del contratto di affitto 1 gennaio 1974.
Ha proposto, in altri termini, una domanda di esecuzione del descritto contratto di affitto.
Pacifico quanto sopra è evidente che a norma dell'art. 2697, comma 1, c.c. era onere dell'attrice, al fine di vedere accolta la propria domanda, unicamente dimostrare di avere concluso un valido contratto di affitto.
Correttamente, pertanto, i giudici del merito, ritenuta la validità del contratto in questione, hanno accolto la domanda attrice, con condanna di TT UC al rilascio del fondo, pur non essendo stata raggiunta alcuna prova che costui coltivasse il fondo in nome e per conto della sorella.
L'obbligo, infatti, dell'attuale ricorrente di consegnare il fondo in discussione alla sorella non deriva dal pregresso - contestato - accordo inter partes in forza del quale TT NA ha consegnato il fondo a TT UC perché lo coltivasse "in nome e per conto della sorella", ma dal fatto che TT UC ha concesso tale fondo in affitto alla sorella con contratto valido e produttivo di effetti, non posto nel nulla dalle circostanze sopravvenute e, in particolare, per effetto dell'acquisto, da parte della affittuaria della nuda proprietà sullo stesso fondo.

7. Con il quarto, e ultimo, motivo, il ricorrente denunziando "violazione degli artt. 2934 e 2946 c.c. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c." censura la sentenza gravata nella parte in cui questa - esaminando l'eccezione di prescrizione del diritto di consegna del fondo affittato da parte della affittuaria - ha affermato che non sono prescrittibili le facoltà che formano il contenuto del diritto soggettivo, nella specie la facoltà dell'affittuaria di disporre essa del fondo.
Tale principio - assume il ricorrente - è in contrasto con quanto statuito da questa Suprema Corte nella propria sentenza 19 luglio 1985 n. 4266, secondo la quale "il diritto alla consegna del bene compravenduto ... insorge con la conclusione del contratto e resta quindi soggetto a prescrizione ... tenendo conto che ... quel diritto è autonomo rispetto agli altri costituiti con il contratto e non è qualificabile come mera facoltà inerente al diritto di proprietà".

8. Al pari delle precedenti la deduzione è infondata. Il contratto di affitto di fondo rustico - come si ricava dal coordinamento degli artt. 1571, 1615 e 1628 e seguenti c.c. - è il contratto con il quale una parte [concedente] si obbliga a far godere, per un certo periodo, un fondo agricolo all'altra parte [affittuario] e quest'ultima si obbliga a curarne la gestione in conformità della destinazione economica della cosa e nell'interesse della produzione, alla luce della normativa speciale in materia (leggi 11 febbraio 1971, n. 11 e 3 febbraio 1982, n. 203, ecc.) corrispondendo alla prima un corrispettivo.
Non controverso quanto precede è palese che malamente è invocata - nella specie - una presunta prescrizione del diritto della affittuaria TT NA a conseguire la detenzione del fondo oggetto di causa al fine del godimento (e dello sfruttamento) del fondo stesso, ex artt. 2934 e 2946 c.c. Come implicitamente ammette la stessa difesa del ricorrente, il contratto di affitto dell'1 gennaio 1974 non solo non è "prescritto", ma non è neppure, in qualche modo, venuto meno, o è, al momento, improduttivo di effetti (ad esempio per essere stato dichiarato nullo o per essere stato risolto, o per essere sopravvenuta la scadenza del termine legale o convenzionale di durata).
È palese, pertanto, che è irrilevante, al fine dell'accoglimento della domanda di esecuzione del contratto stesso, proposta dall'affittuaria, che questa non abbia mai avuto la detenzione del fondo o che, eventualmente, avendola avuta una volta, se ne sia privata. Trattandosi nella specie di un contratto di durata la proposta domanda di "esecuzione" dello stesso non potrà che avere efficacia per il futuro [salvo l'eventuale diritto al risarcimento dei danni per il mancato godimento del fondo per gli anni passati] ma giammai il concedente potrà opporre la "prescrizione" del diritto dell'affittuario alla consegna della cosa.
Del resto come si ricava dal combinato disposto di cui agli artt. 1575 e 1617 in caso di affitto il locatore non solo è tenuto a consegnare la cosa alla parte affittuaria (adempimento in tesi suscettibile di prescrizione, nell'ipotesi il conduttore non lo solleciti per il tempo di cui all'art. 2946 c.c.), ma anche di "garantirne il pacifico godimento durante la locazione". Palesemente tale ultimo obbligo deve essere adempiuto non all'inizio della locazione ma per tutta la sua durata e non è - quindi - suscettibile di prescrizione (Analogamente, nel senso che in tema di locazione, il diritto del conduttore al mantenimento da parte del locatore del buono stato locativo della cosa permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane l'illecito dal quale sorge l'obbligo, della riparazione, Cass., 16 luglio 1994, n. 6705). Malamente, infine, è invocato negli scritti di causa - a sostegno dell'assunto in esame - l'insegnamento contenuto nel precedente di questa Corte costituito da Cass., sez. un., 19 luglio 1985, n. 4266, secondo cui il diritto alla consegna insorge con la conclusione del contratto e resta quindi soggetto a prescrizione con decorso dalla data della sua stipulazione.
Tale principio è stato - infatti - enunciato con riferimento al diritto alla consegna di un bene compravenduto, cioè con riguardo ad un contratto ad effetti istantanei e non con riferimento [come nella fattispecie ora in esame] ad un contratto di durata.

9. Risultato infondato in ogni sua parte il proposto ricorso deve rigettarsi, con condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso, condanna la ricorrente al pagamento delle spese di questa fase, liquidate in lire 5.000, oltre lire 2.000.000 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della III sezione civile della Corte di cassazione il giorno 4 febbraio 1999. DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 MAGGIO 1999.