N. 385/2024 R.C.
N......................Sent.
N......................Cron
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N......................Rep. REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto:
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE III
Riunita in Camera di Consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Rossella Atzeni - Presidente
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere
Dott. Giovanna Cannata - Consigliere relatore ha pronunciato la presente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 385/2024 R.G. promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Imperia, Via Parte_1 C.F._1
Vieusseux n. 18/5, presso e nello studio dell'Avv. Erminio Annoni, che la rappresenta e difende in forza di procura in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Imperia, Via CP_1 C.F._2
Generale Manuel Belgrano n. 4, presso e nello studio degli Avv. Roberto Trevia e Tiziana Biga, che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti;

PARTE APPELLATA
AVVERSO
la sentenza n. 190/2024, emessa dal Tribunale di Imperia in data 11/03/2024;
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte appellante: “Piaccia all'Eccellentissima Corte d'Appello di Genova, contrariis reiectis, in integrale riforma della sentenza impugnata numero 190/2024 emessa dal Tribunale di Imperia in data 11/03/2024 e pubblicata in pari data, previo licenziamento di CTU rivolta al frazionamento della porzione di terreno individuata con la porzione colorata in giallo e denominata “Area da 1

cedere alla sig.ra ” sulla planimetria sottoscritta dalle parti e allegata alla scrittura Parte_1 privata di transazione inter partes in data 08/03/2013, dichiarare, o statuire con sentenza resa ex art. 2932 c.c., -che è piena ed esclusiva proprietaria della detta porzione di terreno Parte_1 colorata in giallo e denominata “Area da cedere alla sig.ra ” sulla planimetria Parte_1 sottoscritta dalle parti e allegata alla scrittura privata di transazione inter partes in data
08/03/2013, come meglio individuata nel frazionamento effettuato in corso di causa;
-che il mappale censito al F. 5, mapp. 316, sub 1 attualmente in capo a è gravato da CP_1 servitù di non realizzare nuove vedute dirette verso il mappale censito al F. 5, mapp. 316, sub. 2, attualmente in capo a;
-che il mappale censito al F. 5, mapp. 316, sub 1 attualmente in Parte_1 capo a è gravato da servitù di consentire la sopraelevazione al mappale censito al CP_1
F. 5, mapp. 316 sub. 2 attualmente in capo a di;
-inoltre condannare Parte_1 CP_1 al risarcimento di ogni danno subito da in conseguenza dell'inadempimento, danno in Parte_1 favore di medesima e da quantificarsi in via equitativa. Vinte le spese e il compenso Parte_1 per l'opera professionale di Avvocato di entrambi i gradi del giudizio oltre spese generali, CPA e IVA”. La presente causa è di valore indeterminato e conseguentemente soggetta da un contributo unificato di € 777,00 oltre diritti di cancelleria per € 27,00. Con espressa riserva di mutare la domanda in risoluzione per inadempimento con conseguente risarcimento dei danni da quantificarsi in separato giudizio”.
Per parte appellata: “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis, - previa reiezione di ogni e qualsiasi richiesta istruttoria formulata dalla appellante IG.ra ; - Parte_1 respingere l'atto di gravame così come proposto dalla IG.ra poiché inammissibile, Parte_1 improponibile e comunque infondato in fatto ed in diritto confermando in ogni sua parte la sentenza n. 190/2024, emessa dal Tribunale di Imperia l'11 marzo 2024. Vinte le spese e gli onorari di causa”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, notificato in data 21/07/2021, assumeva: Parte_1
- di essere proprietaria di un'abitazione sita in Diano Marina (IM), in via Aurelia
Ovest n. 8, censita al locale catasto al F. 5, mapp. 316, sub 2, confinante a sud con l'immobile di proprietà di (identificato al F. 5, mapp. 316, sub 1); CP_1
- che, in data 08/03/2013, le parti, allo scopo di comporre una lite sui reciproci rapporti di vicinato, stipulavano, a mezzo scrittura privata, un atto di transazione con il quale la si impegnava a non realizzare sul suo immobile nuove vedute dirette sulla proprietà CP_1
Pt_ Pt_ della e autorizzava la di eseguire sul suo immobile lavori di sopraelevazione, senza dover chiedere alcuna preventiva autorizzazione, compresa l'apertura di nuove finestre e la realizzazione di terrazzini;
Pt_
- che, inoltre, la si assumeva l'obbligo di trasferire alla una porzione di CP_1
terreno, con contestuale autorizzazione di sostarvi con qualsiasi veicolo fin da subito;

Pt_
- che la a titolo di reciproche concessioni, si impegnava a nulla pretendere o contestare in merito all'intervento edilizio intrapreso dalla in seguito a permesso di CP_1
2 costruire rilasciato in data 06/12/2012 dal Comune di Diano Marina eseguito in violazione del rispetto delle distanze legali;

- che le parti convenivano di procedere alla stipula del contratto definitivo di vendita entro e non oltre il 30/07/2013 – data entro cui la avrebbe dovuto procedere altresì al CP_1
necessario frazionamento della striscia di terreno oggetto della cessione;

- che la non dava esecuzione al contratto di transazione e neppure procedeva al CP_1
frazionamento suddetto, da ciò conseguendone il grave inadempimento rispetto agli impegni assunti;

Tutto ciò premesso, chiedeva che il Tribunale di Genova:
- previo licenziamento di C.T.U. rivolta al frazionamento della porzione di terreno individuata con la porzione denominata “Area da cedere alla sig.ra ” sulla Parte_1
planimetria sottoscritta dalle parti ed allegata alla scrittura privata di transazione, Pt_ dichiarasse, o statuisse con sentenza resa ex art. 2932 c.c.: che la era piena ed esclusiva proprietaria della anzidetta porzione di terreno;
che l'immobile di proprietà della CP_1
(preteso fondo servente) era gravato da servitù di non realizzare nuove vedute dirette verso il mappale censito al F. 5, mapp. 316, sub 2 (preteso fondo dominante) e da servitù di
Pt_ consentire la sopraelevazione al mappale censito al F. 5, mapp. 316 sub. 2, in capo alla
- condannasse la al risarcimento dei danni da quantificarsi in via equitativa. CP_1

2. ritualmente citata, si costituiva in giudizio in data 25/11/2021, contestando la CP_1
domanda attrice, di cui invocava il rigetto perché infondata in fatto e in diritto e, in via riconvenzionale, chiedeva che la transazione fosse dichiarata risolta ai sensi degli artt. 1456 e/o
1457 c.c. o che ne fosse dichiarata la nullità o l'annullabilità, dal momento che i contraenti si erano determinati a stipulare l'atto di transazione nella comune erronea convinzione della necessità di ottenere l'autorizzazione per la avvenuta sopraelevazione in quanto: a) priva di causa concreta;
b) per illiceità della causa, poiché contraria a norme imperative;
c) o, in ulteriore subordine, stipulata per un motivo illecito comune ad entrambe le parti. Infine, l'oneroso trasferimento della proprietà della porzione di terreno poteva essere qualificato come privo di causa per impossibilità sopravvenuta della prestazione.

3. Istruita la causa documentalmente, con sentenza n. 190/2024 del 11/03/2024, il Tribunale di
Imperia:
3 Pt_
- rigettava le domande formulate dalla di accertamento della proprietà e di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e la pretesa risarcitoria dalla stessa avanzata;

- dichiarava inammissibili le residue domande attoree;

- rigettava le domande riconvenzionali proposte dalla Pt_2
- compensava le spese di lite tra le parti.

4. In particolare, il Tribunale rigettava la domanda formulata dalla di nullità e/o annullabilità CP_1 della transazione perché stipulata dalle parti sull'erroneo e comune convincimento presupposto Pt_ della necessità dell'autorizzazione da parte della posto che l'errore di diritto ricadeva proprio sulla situazione costituente il presupposto della res controversa e quindi antecedente logico della transazione, conseguendone la validità della stessa;
in ordine alla domanda attrice di accertamento della proprietà, accertava che l'accordo doveva essere qualificato come un contratto preliminare di compravendita, in quanto il trasferimento della proprietà della porzione di terreno anzidetta era subordinato alla stipula di un successivo atto definitivo da concludersi entro il 30/07/2013, e non come un contratto immediatamente traslativo della proprietà. Pertanto, poiché l'atto definitivo non era stato stipulato, la proprietà del bene non era mai stata trasferita all'attrice, rendendo infondata la domanda di accertamento della proprietà. Quanto alla domanda attrice di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c, posto che la domanda riconvenzionale di accertamento dell'avvenuta risoluzione di Pt_ diritto del contratto doveva essere rigettata, atteso che la non aveva fatto valere la clausola risolutiva espressa e che il termine indicato per la stipula dell'atto di compravendita (30/07/2013) non era “essenziale” non potendo l'essenzialità essere desunta dall'espressione "entro e non oltre", il Tribunale la rigettava mancando l'indicazione dell'elemento essenziale del prezzo della vendita che non poteva essere determinato aliunde. Inoltre, in merito alla domanda di mero accertamento della servitù, asseriva che era inammissibile per difetto di agire ai sensi dell'art. 100 c.p.c., mancando una contestazione attuale e concreta del diritto dell'attore, determinante uno stato di oggettiva incertezza. Infine, rigettava la domanda risarcitoria in quanto non fondata su alcun elemento di prova.

5. Avverso detta sentenza, proponeva appello Parte_1

5.1. Con il primo motivo assumeva la violazione e falsa applicazione del disposto degli artt. 1362,
1363, 1367 e 2932 c.c., ai fini dell'interpretazione del contratto di transazione stipulato inter partes, in quanto il Giudice di primo grado, pur ritenendo correttamente che la scrittura privata sottoscritta dalle parti in data 08/03/2013 aveva natura di transazione, procedeva erroneamente a qualificare la domanda avanzata dall'appellante come relativa alla specifica esecuzione di un contratto di 4 compravendita, concernendo invece l'esecuzione dell'obbligo di concludere l'intero accordo transattivo, riguardante la costituzione delle servitù e il trasferimento immobiliare, non adempiuto dalla CP_1

5.2. Con il secondo motivo l'appellante censurava la decisione impugnata nella parte in cui ha Pt_ dichiarato inammissibile la domanda relativa all'accertamento delle servitù, ritenendo che la non avesse interesse ad agire ai sensi dell'art. 100 c.p.c., risultando sussistente la situazione di incertezza giuridica circa la sussistenza e l'efficacia dei diritti reali in questione determinata dalla condotta della che, pur non avendo contestato formalmente la validità delle servitù, aveva CP_1
sollevato eccezioni di nullità e cause di risoluzione.

5.3. Con il terzo motivo l'appellante, preso atto che nelle more del giudizio di primo grado risultava Pt_ che la aveva provveduto al frazionamento della porzione da trasferire alla individuata CP_1
come immobile sito in Comune di Diano Marina (IM) Sezione Diano Marina, foglio 5, particella
1198 con reddito dominicale Euro 0,06, agrario Euro 0,04, particella con qualità di Pt_3
classe 2, superficie 12 mq, chiedeva in via istruttoria, il licenziamento di C.T.U., volta a verificare la correttezza del suddetto frazionamento ovvero, volta al frazionamento della porzione di terreno individuata con la porzione colorata in giallo e denominata “Area da cedere alla sig.ra ” Parte_1
sulla planimetria sottoscritta dalle parti ed allegata alla scrittura privata di transazione inter partes in data 08/03/2013.

6. Con comparsa di costituzione e risposta del 02/09/2024, si costituiva in giudizio CP_1
contestando le argomentazioni avversarie, osservando che l'appellante non aveva dedotto alcun motivo di appello relativamente al rigetto della domanda di risarcimento dei danni per inadempimento, alla compensazione delle spese processuali e alla riserva di mutare la domanda in risoluzione con conseguente risarcimento in un separato giudizio, risultando inammissibile l'impugnazione per mancanza di specifica motivazione.

6.2. In secondo luogo, chiedeva la conferma della sentenza specificando che correttamente aveva interpretato l'atto come contratto preliminare, privo degli elementi essenziali, quali il prezzo della compravendita e la documentazione urbanistica ai fini della pronuncia ex art. 2932 cc e che con riferimento alle domande relative alle servitù non vi era alcuna contestazione effettiva da parte sua.

6.3. Infine, ai sensi dell'art. 346 c.p.c., riproponeva le domande ed argomentazioni non esaminate dal Tribunale.
5 7. Assegnati alle parti i termini perentori per il deposito di note scritte – contenenti la sola precisazione delle conclusioni –, delle comparse conclusionali e delle note di replica, con ordinanza del 21/02/2025, il Consigliere Istruttore rimetteva la causa al collegio per la decisione.

8. Occorre premettere che l'atto oggetto di causa, così come affermato dal Tribunale costituisce una transazione con la quale le parti hanno inteso, mediante reciproche concessioni, prevenire una controversia e regolamentare i rapporti di vicinato.
Occorre altresì premettere che la volontà delle parti va indagata secondo i principi ermeneutici indicati dal codice civile, e che la giurisprudenza di legittimità non esclude che il medesimo atto possa contenere, così come parrebbe emergere dalla sentenza impugnata, il trasferimento di un bene, nella specie una promessa di trasferimento, e la contemporanea soluzione di una controversia tra le parti (cfr Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 26874 del 20/09/2023: “Il contratto avente ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di un bene e la contemporanea definizione, in via transattiva, di alcune pendenze fra le parti, riconducibile all'ambito del contratto misto, trova la sua disciplina giuridica in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti, senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi voluti dalle parti e che concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili, con quelle del contratto prevalente. (Nella specie la S.C., in presenza di una transazione con la quale veniva, fra l'altro, trasferita la proprietà di alcuni beni, ha individuato la disciplina applicabile in quella della compravendita, in quanto la funzione economica prevalentemente conseguita era quella di consentire, mediante la vendita di beni, un proficuo esercizio dell'attività imprenditoriale)”.

8.1. Ciò posto, tuttavia, nella specie, la validità dell'accordo deve essere esclusa per illiceità della causa, in accoglimento della domanda formulata in primo grado dalla non oggetto di CP_1
disamina in sentenza, e riproposta in questo grado di giudizio.
Infatti, le parti hanno stipulato una transazione che risulta viziata in quanto derogatoria della disciplina delle distanze legali che costituisce normativa inderogabile. In particolare, come è noto, in materia di distanze nelle costruzioni l'art. 873 c.c., dispone che “le costruzioni sui fondi finitimi se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non inferiore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore”. Gli strumenti urbanistici locali possono prevedere distanze maggiori rispetto a quella minima, tuttavia, i Comuni, nel predisporre gli strumenti urbanistici locali, non hanno discrezionalità assoluta, non potendo, infatti, derogare le
6 superiori norme statali vigenti, quale il D.M. n. 1444/1968 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza tra i fabbricati…), le norme regolate dal Codice civile in merito a distanze dei fabbricati (artt. 873-877), nonché alle distanze delle finestre e vedute (artt. 900-907).
8.2 È pacifico, che la ricostruzione con sopraelevazione rispetto all'edificio preesistente costituisce una nuova costruzione – dal momento che implica un aumento di volumetria, sagoma e superficie d'ingombro, ancorché di ridotte dimensioni –, da ciò derivandone, per l'effetto, l'assoggettamento della stessa all'obbligo di rispetto delle distanze legali dal confine (ex multis, Cass., ord. n.
16804/2023; ord. n. 22493/2024).
La disciplina delle distanze, quindi, in quanto regolata da disposizioni di ordine pubblico (sia in ambito urbanistico che edilizio), non può essere modificata od elusa da accordi privati tra le parti, dal momento che le distanze tra edifici o altre costruzioni non concernono solo gli interessi delle singole parti coinvolte, ma anche, e soprattutto, la tutela della salute pubblica mirando, a titolo esemplificativo, ad evitare intercapedini dannose o pericolose, della sicurezza e dell'ordine urbano.
La Corte di Cassazione, in tema di distanze legali nelle costruzioni, statuisce, con orientamento costante, che “le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati e tali deroghe, se concordate, sono invalide, né tale invalidità può venire meno per l'avvenuto rilascio di concessione edilizia, poiché il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici” (ex multis, Cass., n. 27373/2021;
Cass. n. 26270/2018; Cass. n. 9751/10; Cass. n. 2117/04; Cass. n. 19449/2004).
Il principio è, inoltre, confermato dalla giurisprudenza amministrativa, la quale ha avuto modo di chiarire che le previsioni degli strumenti urbanistici locali relative al mantenimento di determinate distanze minime tra i fabbricati e i confini sono dirette alla tutela, non di interessi privati, bensì di interessi generali e pubblici in materia urbanistica e che, pertanto, non sono derogabili in forza di accordo tra i proprietari confinanti (ex multis, Cons. Stato, sez. IV, 14 marzo 2013, n. 1524).

8.3 Nella specie, in applicazione dei principi indicati, si ritiene, dunque, che la transazione stipulata tra le parti, avendo quale causa la deroga delle distanze previste ex lege, debba essere dichiarata nulla per causa illecita, ai sensi dell'art. 1418 c.c., poiché in violazione di principi di ordine pubblico.
7 9. Ad abundantiam, si osserva poi che, anche volendo qualificare l'atto quale contratto preliminare di compravendita immobiliare, l'obbligo di concludere un contratto eseguibile in forma coattiva, attraverso la sentenza di cui all'art. 2932 c.c., deve avere origine da un contratto preliminare ben definito, dovendo essere indicati dalle parti tutti gli elementi essenziali della futura vendita, tra cui certamente emerge il prezzo della programmata vendita (art. 1470 c.c.) e la documentazione urbanistica.
Ciò implica che il bene non solo debba essere fisicamente identificato, ma che anche i suoi aspetti giuridici e tecnici siano definiti con certezza, risultando necessaria la documentazione urbanistica, dal momento che il giudice non può adempiere al trasferimento della proprietà senza conoscere precisamente l'oggetto e la sua conformità edilizia ed urbanistica, come sancito dalla Corte di
Cassazione a Sezioni Unite (sentenza n. 23825 del 2009) che ha trattato la questione dell'identificazione del bene nell'ambito dell'azione ex art. 2932 c.c.
Occorre altresì richiamare il principio espresso dalla Suprema Corte, con l'ordinanza n.
18043/2020, con riguardo all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di divisione di edifici e terreni, pacificamente applicabile anche in relazione ai trasferimenti immobiliari, secondo cui, quando un contratto preliminare ha come oggetto la divisione di edifici e terreni, il giudice non può disporre lo scioglimento della comunione ex art. 2932 c.c. se mancano: per gli edifici, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia e, per i terreni, il certificato di destinazione urbanistica, che sono condizione dell'azione, la cui mancanza
è rilevabile d'ufficio.
Nella specie non vi è dubbio che, nonostante sia in atti il frazionamento del lotto di terreno oggetto di causa e che quindi è certa la sua identificazione, tuttavia manca il certificato di destinazione urbanistica del bene.
10. Per effetto della nullità dell'accordo transattivo stipulato tra le parti per illiceità della causa, i motivi di appello sono da rigettare integralmente, atteso che la pronuncia è assorbente di tutte le altre questioni.
11. Le spese di lite del presente grado di giudizio sono integralmente compensate tra le parti alla
Pt_ luce del fatto che la causa illecita risulta imputabile ad entrambe le parti avendo sia la che la aver avuto interesse a porre in essere un atto nullo e in ragione dei rapporti di vicinato CP_1
intercorrenti tra le parti.
8 12. Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012
n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, azione ed eccezione respinte,
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 190/2024 del Tribunale di Imperia Parte_1
in data 11/03/2024
2) in accoglimento della domanda di nullità della transazione stipulata tra le parti, riproposta nel presente grado da e non esaminata dal Giudice di prime cure, dichiara la nullità CP_1 dell'atto di transazione in data 8/3/2013;
3) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del presente grado di giudizio;

4) dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n.
115, l'appello è stato integralmente rigettato
Genova, 26/2/2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Dott. Giovanna Cannata Dott. Rossella Atzeni
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