SENT.N°_______
R.G. N° REPUBBLICA ITALIANA 1003/2021
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Cron. N°________ La Corte di Appello di Bari - Seconda Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
Rep. N°
1) dott. Filippo Labellarte Presidente ________ OGGETTO:
2) dott. Luciano Guaglione Consigliere Vendita di beni
immobili
3) avv. Giuseppe Dellosso Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente -----------------------------------------------------------------
S E N T E N Z A D E F I N I T I VA
nella causa civile di nuovo rito, di appello avverso la sentenza n. 2097/2021 resa inter partes
dal Tribunale di Bari, I^ sez. civile, repert. n. 3667/2021, pubblicata il 31/5/2021 notificata a mezzo p.e.c. dall'avv. Francesco Fumarola il 4/6/2021 resa nell'ambito del procedimento di primo grado iscritto con numero di R.G. 96000307/2010,
tra nato a [...] il [...] rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1
Giuseppe Angiuli che lo rappresenta e lo difende in forza di una prima procura per atto a rogito del notaio conferita il 15/7/2009 in Castellana Grotte (rep. n. 74958) Persona_1
nonchè in forza di successiva procura conferitagli per atto a rogito del notaio Persona_2
in Fasano il 26/5/2011 (rep. n. 82061),
- appellante principale -
nei confronti di rappresentato e difeso dall'avv. Francesco Fumarola, Controparte_1
- appellato ed appellante incidentale -
nonchè nei confronti di
dott. rappresentato e difeso dall'IN GE;
Controparte_2
1 dott. rappresentato e difeso dagli avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Controparte_3
Gugliotta;
- terzi chiamati/appellati -
* * * * * *
All'udienza collegiale in videoconferenza del 02.02.2024 la causa è passata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. sulle conclusioni dei procuratori delle parti, come formulate in atti e precisate a verbale di udienza, come di seguito:-----
per l'appellante: in riforma della sentenza n. 2097/2021 (repert. n. 3667/2021) resa inter
partes dal Tribunale di Bari, I^ sez. civile, pubblicata in data 31/5/2021, notificata a mezzo
pec all'appellante il 4/6/2021, per tutti i motivi esposti nel presente atto di gravame così
provvedere nel merito: in via istruttoria, ove ritenuto necessario, disporre c.t.u. sulle
condizioni di sordo e muto dell'odierno appellante;
in via istruttoria, nel caso di ritenuta
accoglibilità dell'appello, disporre la integrale rinnovazione delle operazioni peritali di c.t.u.
già svoltesi in primo grado con riguardo al calcolo dei frutti civili percepiti dal possessore
a far data dalla sua immissione nel possesso dei beni per cui è causa e delle Controparte_1
indennità da corrispondersi al medesimo possessore per le trasformazioni da questi eseguite
medio tempore sugli immobili oggetto di causa, alla luce delle dedotte gravi irregolarità che
hanno contraddistinto la c.t.u. in primo grado, e della sua palese inattendibilità (condivisa e
attestata anche dal giudice di prime cure); in via preliminare e nel merito, accertare e
dichiarare l'integrale inammissibilità e/o nullità della prova per testi svolta in primo grado su
richiesta del terzo chiamato a mezzo dei testi , Controparte_3 Testimone_1
e , come articolata nella sua memoria ex art. 183, comma Testimone_2 Testimone_3
6, n. 3) c.p.c., depositata il 19/1/2012; sempre in via preliminare e nel merito, accertare e
dichiarare la nullità della prova orale svolta in primo grado su richiesta dell'allora convenuto
per mezzo del teste stante l'intervenuta decadenza ai sensi Controparte_1 Testimone_4
dell'art. 104 disp. att. c.p.c. per l'omessa citazione dello stesso teste in occasione dell'udienza
dell'8/4/2014; ai sensi dell'art. 346 c.p.c., accogliere tutte le domande ed eccezioni già 2 proposte in primo grado dall'odierno appellante, ivi incluse quelle ritenute assorbite dal
Tribunale di Bari in conseguenza del rigetto della domanda di nullità dei due contratti di
compravendita, che qui di seguito si riportano integralmente: accertare e dichiarare la nullità
e/o l'inefficacia dell'atto di vendita per rogito notaio in Martina Franca stipulato il CP_2
12/10/1990 (rep. n. 46616 – racc. n. 11943), per le causali già indicate nell'atto di citazione
in primo grado e pertanto dichiarare nullo il trasferimento di proprietà del fabbricato
destinato ad attività artigianale sito in agro di Locorotondo alla contrada Pozzo Allegro n.
307, piano terra (all'epoca del rogito segnato in catasto fabbricati: foglio 9 – p.lla 383 sub 5,
erroneamente indicato dal notaio col sub 7), unitamente alla circostante sezione di terreno
(all'epoca del rogito segnata in catasto terreni: foglio 9 – p.lla 407) ed alla ulteriore
pertinenza non espressamente menzionata nell'atto; accertare e dichiarare la nullità e/o
l'inefficacia dell'atto di vendita per rogito notaio in Martina Franca stipulato il CP_3
29/1/2001 (rep. n. 55649 – fascicolo n. 14877), per le causali già indicate nell'atto di citazione
in primo grado e pertanto dichiarare nullo il trasferimento di proprietà del piccolo locale ad
uso laboratorio artigianale sito in agro di Locorotondo alla c.da Pozzo Allegro n. 307/A, piano
terra, della superficie di mq 6, unitamente alla circostante piccola area pertinenziale di mq 66
(in catasto edilizio urbano: foglio 9, p.lla 383 sub 6, cat. C/3, classe 3); per l'effetto, accertare
e dichiarare che l'appellante è il titolare esclusivo del diritto di piena Parte_1
proprietà su tutti i beni immobili di seguito descritti tenendo conto della loro attuale
consistenza e dei loro attuali identificativi catastali: a) fabbricato destinato ad attività
commerciale sito in Locorotondo, c.da Pozzo Allegro n. 307, piano terra, della superficie
catastale di mq 86,00, censito al catasto fabbricati, comune di Locorotondo, foglio 9, p.lla n.
407 sub 1, categoria C/1, classe 1, rendita € 1.088,17; b) fabbricato destinato ad attività
artigianale sito in Locorotondo, c.da Pozzo Allegro n. 307, piano terra e piano primo, della
superficie catastale di mq 160,00, censito al catasto fabbricati, comune di Locorotondo, foglio
9, p.lla n. 407 sub 2, categoria C/3, classe 3, rendita € 644,54; c) ente urbano della
complessiva superficie catastale di mq 1.308,00, censito al catasto terreni, comune di 3 Locorotondo, foglio 9, p.lla 407; d) piccolo locale ad uso laboratorio artigianale sito in agro
di Locorotondo alla c.da Pozzo Allegro n. 307/A, piano terra, della superficie di mq 6,
unitamente alla circostante piccola area pertinenziale di mq 66, censito al catasto fabbricati,
comune di Locorotondo, foglio 9, p.lla 383 sub 6, cat. C/3, classe 3, rendita € 24,17; e)
accertare la inesistenza e/o la nullità delle dichiarazioni di quietanza attribuite all'appellante
in relazione al prezzo degli immobili oggetto di causa o comunque accertare l'insussistenza di
alcun accordo delle parti sul prezzo dei due contratti di vendita e, pertanto, dichiarare che lo
stesso appellante non è tenuto a corrispondere alcunché all'appellato Parte_1
a titolo di restituzione del prezzo delle due compravendite;
f) accertare e Controparte_1
dichiarare la malafede del possessore e appellato grave ex art. 1147, comma Controparte_1
1, cod. civ. ovvero la sua colpa grave ex art. 1147, comma 2, cod. civ. e condannarlo alla
restituzione e/o al rilascio in favore dell'appellante di tutti i beni Parte_1
immobili descritti al punto sub 5-c) nonché al pagamento di tutti i frutti naturali e civili
percepiti e percipiendi dagli stessi beni a far data dall'acquisto del rispettivo possesso,
secondo le somme ritenute di giustizia ed anche ricorrendo a criteri equitativi ex art. 1226
cod. civ., in ogni caso con la maggiorazione del danno da svalutazione monetaria e degli
interessi legali al saggio ex art. 1284, comma 4, cod. civ. da computarsi dal dì dei rispettivi
atti di vendita e sino all'effettivo soddisfo;
rigettare le domande riconvenzionali formulate in
primo grado dall'odierno appellato , giacchè infondate sia in fatto che in Controparte_1
diritto e comunque non provate;
nel caso di condanna dell'appellante al Parte_1
pagamento delle indennità per le addizioni e/o migliorie a favore dell'appellato CP_1
, contenere tali indennità nella sola misura dovuta al possessore di malafede, ai sensi
[...]
del combinato disposto ex artt. 936, comma 2 e 1150, comma 3, cod. civ. ed in ogni caso nel
rispetto dei giusti criteri di computo dettati dalla giurisprudenza della Suprema Corte di
Cassazione (cfr. Cass. civ., sent. 8657/2006; 11300/2007); sempre nel caso di condanna
dell'appellante al pagamento delle indennità per le addizioni e/o Parte_1
migliorie a favore dell'appellato , disporre in ogni caso la compensazione di Controparte_1 4 tali somme con quanto dovuto dallo stesso a titolo di frutti civili da lui Controparte_1
percepiti e di quelli ulteriori percipiendi fino all'effettiva e futura immissione dell'appellante
nel possesso dei beni oggetto di causa;

6. in ogni caso, condannare gli odierni appellati, in
solido fra loro, al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, da
distrarsi a favore del sottoscritto difensore che se ne dichiara anticipatario ai sensi dell'art.
93 c.p.c. e porre sempre a loro carico le spese della c.t.u. svolta nella fase di primo grado del
giudizio; in via meramente subordinata e per il caso di rigetto dell'appello, disporsi quanto
meno una ripartizione pro-quota tra le parti delle spese della c.t.u. svolta nella fase di primo
grado.
per l'appellato : in via principale rigettarsi l'appello perché infondato in Controparte_1
fatto e diritto e per l'effetto confermarsi integralmente la sentenza impugnata;
- B) In via
gradata, ove accolti i motivi di appello in via principale ex adverso proposti, così provvedere:
- in via istruttoria insiste nella richiesta di rinnovazione di CTU, riportandosi alle proprie
osservazioni trasmesse a mezzo p.e.c. al CTU in data 10.3.2019 e successive deduzioni a
verbali di udienza;
in rito, in accoglimento delle eccezioni preliminari di prescrizione della
azione di nullità relativa e/o annullamento ex art. 1442 cod.civ., convalida del contratto ex
art. 1444 cod.civ., conversione dell'atto pubblico ex art.2701 cod. civ., rigettarsi la domanda
attrice; nel merito, rigettarsi le domande proposte da parte attrice perché improponibili,
inammissibili, prescritti i relativi diritti, infondate in fatto e diritto, per i motivi tutti esplicitati
in corso di causa;
ed ancora in via gradata, nella denegata ipotesi di accoglimento della
domanda di declaratoria di nullità degli atti pubblici per cui è causa e salvo gravame, ed in
accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata nella comparsa di costituzione e
riposta in prime cure e in questa sede reiterata sub lett.G 6 A), dichiararsi la intervenuta
usucapione dei beni de quo per cui è causa in favore di esso ai sensi e per Controparte_1
gli effetti dell'art. 1159 cod. civ. sui beni appresso specificati:
5 - 1) Fabbricato destinato ad attività commerciale sito in Locorotondo, c.da Pozzo Allegro
n.307, piano terra, della superficie catastale di mq 86,00, censito al catasto fabbricati, comune
di Locorotondo, foglio 9, p.lla n. 407 sub 1, categoria C/l, classe 1, rendita € 1.088,17;
- 2) Fabbricato destinato ad attività artigianale sito in Locorotondo, c.da Pozzo Allegro n.307,
piano terra e piano primo, della superficie catastale di mq 160.00, censito al catasto
fabbricati, comune di Locorotondo, foglio 9, p.lla n.407 sub 2, categoria C/3, classe 3, rendita
€ 644,54; ente urbano della complessiva superficie catastale di mq 1.308,00, censito al catasto
terreni, comune di Locorotondo, foglio 9, p.lla 407; Piccolo locale ad uso laboratorio
artigianale sito in agro di Locorotondo alla c.da Pozzo Allegro n. 307/A, piano terra, della
superficie di mq 6, unitamente alla circostante piccola area pertinenziale di mq 66, censito al
catasto fabbricati, comune di Locorotondo, foglio 9, p.lla 383 sub 6, cat. C/3, classe 3, rendita
€ 24,17.
In via gradata, sui beni immobili come sopra specificati sub n. l e 2 ex art. 1158 cod. civ., con
ordine di trascrizione della emananda sentenza presso l'Agenzia del Territorio Servizi di
Pubblicità Immobiliare e con esonero di responsabilità del Conservatore.
In via estremamente gradata, in ipotesi di accoglimento della domanda di nullità e di rigetto
della riconvenzionale di usucapione e salvo gravame, condannarsi parte appellante, ai sensi
e per gli effetti della domanda riconvenzionale proposta in prime cure e reiterata con il
presente atto sub lett.G6B), alla restituzione in favore del del prezzo di Controparte_1
vendita corrisposto pari a Lire 22.000.000 per il primo atto pubblico e Lire 5.000.000 per il
secondo atto pubblico, somme a convertirsi in euro e a maggiorarsi di interessi dal dì degli
atti pubblici al giorno di effettivo soddisfo, unitamente alla condanna di parte appellante al
pagamento in favore di parte appellata della indennità ex art. 1150 cod.civ. per migliorie,
addizioni e ampliamenti apportati
alle unità immobiliari oggetto di compravendita, nella misura di €.359.370,00 per le unità
immobiliari oggetto del primo atto pubblico (atto del 12.10.90 per Notar di Martina CP_2 6 Franca - rep. 46616 - racc.11943) o quella somma diversa quantificata a mezzo CTU ed
€.18.130,00 per le unità immobiliari oggetto del secondo atto pubblico (atto del 29.1.2001 per
Notar di Martina Franca rep. n.55694 - fasc. n. 14877) o quella somma diversa CP_3
quantificata a mezzo CTU, oltre interessi di legge. Sempre nella denegata ipotesi di
accoglimento delle domande attrici e di rigetto della riconvenzionale di usucapione, ed in
accoglimento della domanda di garanzia proposta in prime cure e successivo atto di chiamata
di terzo e reiterata con il presente atto sub lett.G6C), condannarsi i Notai Controparte_2
e , in virtù della richiamata responsabilità contrattuale ed Controparte_3
extracontrattuale come in narrativa meglio precisata, a tenere indenne da Controparte_1
ogni esiziale conseguenza di lite,
manlevandosi lo stesso da quanto eventualmente sarà tenuto a corrispondere al Parte_1
, anche a titolo di rimborso dei frutti percepiti, nonché a corrispondere al predetto
[...]
, anche a titolo di risarcimento danni, la somma pari al valore di mercato Controparte_1
degli immobili oggetto di restituzione, (al netto delle restituzioni e indennità che Parte_1
sarà tenuto a corrispondere al ), e precisamente €.377.776,95 (o
[...] Controparte_1
quella somma diversa accertata a mezzo CTU) per le unità immobiliari oggetto dell'atto
pubblico del 12.10.1990 (successivamente ampliate e migliorate) da parte del Notaio CP_2
al netto delle restituzioni e indennità da corrispondersi da parte del
[...] Parte_1
in favore del e €.21.179,45 (o quella somma diversa accertata a
[...] Controparte_1
mezzo CTU) per le unità immobiliari oggetto dell'atto pubblico del 29.1.2001
(successivamente ampliate e migliorate) da parte del Notaio , al Controparte_3
netto delle restituzioni e indennità da corrispondersi dal in favore del Parte_1
, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese e competenze di giudizio Controparte_1
da distrarsi in favore
del sottoscritto difensore che si dichiara anticipatario.
per l'appellato dott. : rigettare l'appello siccome infondato in fatto e in diritto;
CP_2
rigettare, comunque, ogni avversa domanda così come proposta nei confronti di CP_2 7 per intervenuta prescrizione e, comunque, perché inammissibile, improponibile ed CP_2
improcedibile, oltre che infondata sia in fatto che in diritto;
condannare l'appellante e/o chi
di ragione al pagamento delle spese e dei compensi di causa del presente grado di giudizio da
distrarre in favore del sottoscritto procuratore antistatario;

per l'appellato dott. rigettare l appello proposto dal Sig. , CP_3 Parte_1
perché infondato in fatto e in diritto in tutti i suoi motivi di gravame così come proposti, per
le ragioni espost e nel presente atto di costituzione e negli atti difensivi del giudizio di primo
grado. Con vittoria, di spese, onorari e competenze, comprese spese generali, IVA e CPA come
per legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 30 marzo/1 aprile 2010 conveniva Parte_1
in giudizio, dinanzi alla sezione distaccata di Putignano del Tribunale di Bari, il suo germano al fine di sentire dichiarare la nullità e/o inefficacia degli atti pubblici di Controparte_1
vendita del 12.10.90 e 29.1.2001, in conseguenza della violazione in entrambi i casi degli obblighi formali imposti dalla legge notarile (artt. 48-56-57-58, legge 16 febbraio 1913, n. 89)
a tutela dei soggetti sordomuti e analfabeti (duplice condizione contestualmente posseduta dall'attore), e relativi trasferimenti immobiliari, con la nullità delle dichiarazioni di quietanza del prezzo di vendita dei due trasferimenti, con conseguente condanna del convenuto alla restituzione dei beni immobili de quo, al pagamento dei frutti naturali e civili con relativi accessori, a far data dall'acquisto del possesso.
A tal proposito, l'attore allegava che negli atti di stipula dinanzi al Notaio non era stato assistito da due interpreti né l'atto era stato stipulato alla presenza dei due testimoni pure previsti dalla precitata normativa.
Si costituiva in giudizio il quale si opponeva alla domanda attrice, Controparte_1
contestandone i presupposti in fatto e diritto eccependo altresì l'intervenuta prescrizione delle azioni proposte e spiegando, in via gradata, domanda riconvenzionale in ordine alla usucapione dei beni de quo e alla indennità per migliorie e addizioni apportate agli immobili. 8 Inoltre, la difesa del convenuto proponeva altresì chiamata di terzo ex art. 167 c.p.c. e 269
c.p.c., dichiarando di voler essere garantito e manlevato dai notai che avevano rogitato i due atti pubblici nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice.
Si costituivano in giudizio sia il dott. che il dott. associandosi alle eccezioni CP_2 CP_3
proposte da parte convenuta, ossia confermando la regolarità dei due atti pubblici rogati.
Il giudice del Tribunale di Bari all'esito delle prove orali (interrogatorio formale del convenuto e prove testimoniali) e la c.t.u. tecnica a mezzo dell'ing. con la sentenza Persona_3
impugnata rigettava la domanda della parte attrice ritenendo non provato da parte dell'attore
lo status di sordomuto, e condannava l'attore al pagamento in favore dell'avv. Francesco
Fumarola e dell'avv. IN GE, entrambi anticipatari, rispettivamente difensore del convenuto e del terzo chiamato in causa nonché in favore del terzo Controparte_2
chiamato in causa , delle spese del giudizio, ponendo Controparte_3
definitivamente in capo all'attore le spese di c.t.u. già liquidate con decreto del 14 gennaio
2021, con obbligo di rimborso in favore delle controparti di quanto a tale titolo versato al consulente.
Con atto di appello notificato il 28.6.2021, ha proposto gravame avverso Parte_1
la sentenza suindicata con cinque motivi.
Si è costituito in giudizio riproponendo in sede di appello ex- art.346 c.p.c. Controparte_1
tutte le eccezioni e domande riconvenzionali proposte primo grado e assorbite a seguito del rigetto della domanda attrice.
Si sono costituiti gli appellati, dottori e chiedendo il rigetto dell'appello e CP_2 CP_3
la condanna alle spese.
La causa è stata riservata per la decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
°°°°°°°°°
Motivi della decisione
Preliminarmente ad ogni altra questione sollevata dalle parti, occorre esaminare la questione della nullità dei due atti pubblici di vendita del per rogito notaio in Martina Franca CP_2 9 stipulato il 12/10/1990 (rep. n. 46616 – racc. n. 11943), e per rogito notaio in Martina CP_3
Franca stipulato il 29/1/2001 (rep. n. 55649 – fascicolo n. 14877), in quanto l'appellante in sede di gravame allega un travisamento del contenuto delle prove (soprattutto di quelle documentali) offerte sullo status di sordo-muto dell'odierno appellante da parte del giudice di primo grado, nonché su di una non corretta interpretazione logico-giuridica da parte del giudice di primo grado delle norme ex artt. 56 e 57 della legge notarile.
L'appellante sostiene di essere riuscito a fornire la prova incontestabile del suo status di sordomuto attraverso una serie di documenti che proverebbero in modo inoppugnabile la sussistenza dello status di sordomuto in capo a fin dalla sua infanzia, o Parte_1
comunque a far data da un momento senz'altro antecedente a quello della stesura del primo atto di compravendita per cui è causa, ossia il 12/10/1990, e che tali documenti non sarebbero stati disconosciuti dalla difesa delle parti avverse.
Quindi, sostiene la difesa dell'appellante, con una soglia di udito quasi nulla, Parte_1
non avrebbe correttamente inteso il complesso significato di ben due atti notarili
[...]
che lo riguardavano, il tutto quantunque entrambi tali atti siano stati stipulati senza il prescritto intervento di testimoni e di un interprete aduso a comunicare con il linguaggio dei segni e senza che lo stesso soggetto sordomuto fosse stato invitato a dare lettura degli atti (com'è prescritto dall'art. 56, l. n. 89 del 1913) ovvero ad intervenire direttamente nella stesura dei due rogiti mediante una dichiarazione vergata di suo pugno (com'è imposto dall'art. 57, l. n. 89 del 1913).
Mentre, a dire del convenuto la documentazione versata dall'attore non Controparte_1
confermerebbe lo status di sordomuto assunto all'epoca degli atti pubblici, in quanto le certificazioni nell'anamnesi riporterebbero dichiarazione assertive di , Parte_1
rese nell'evidente conflitto d'interessi in quanto asserzioni miranti ad ottenere trattamenti pensionistici, che sarebbe pienamente capace di intendere e volere e, quindi, in grado di esprimere la propria volontà e di cui il Notaio aveva comunque dato lettura spiegando alle parti il tipo di atto.
10 Inoltre, lo status di assoluto sordomutismo non sarebbe stato comprovato da parte attrice né
con una perizia di parte, né con una CTU e, pertanto, non risulterebbero comprovati i rigidi requisiti previsti dall'art.56 Legge notarile (che prevede che la parte sia interamente priva dell'udito) e il Decreto Ministeriale del 5.2.1992 che richiede che la perdita uditiva sia pari o superiore ai 75 db nell'orecchio migliore.
La difesa del dott. sostiene, invece, che il giudice di primo grado avrebbe tenuto CP_2
conto della circostanza che in data 17.06.1977 l'attore aveva sottoscritto l'accettazione della donazione ricevuta dal padre , atto che fu stipulato senza l'assistenza di alcun CP_4
interprete (i testimoni, infatti, erano presenti per la natura liberale del negozio), e che in quanto titolare di patente di guida rilasciata il 17.06.1992 non sarebbe indicata alcuna particolare prescrizione circa i requisiti uditivi, che avrebbe frequentato la scuola elementare, quantomeno fino al terzo anno (così come ricordato dal convenuto), e soprattutto di non aver riferito di essere sordomuto dalla nascita ma dall'infanzia, come sarebbe emerso dalla stessa documentazione medica prodotta dall'attore, e precisamente dalla relazione medica a firma del dott. la quale rimanda solamente ad una prima certificazione della patologia Persona_4
effettivamente risalente al 1975 (epoca in cui l'attore aveva già 18 anni).
Il dott. dal canto suo, nelle proprie difese conferma quanto dedotto dal suo Collega, e CP_3
contrariamente a quanto sostenuto da parte attrice in merito al proprio stato psicofisico, allega che all'epoca dei fatti era pienamente capace di intendere e volere, Parte_1
perfettamente consapevole che stava liberamente procedendo alla vendita di un proprio bene,
nonché capace di esprimersi e soprattutto di udire la lettura dell'atto. Quindi, l'attore, come motivato dal giudice di primo grado sarebbe al momento della redazione degli atti impugnati capace di leggere e scrivere e potesse intendere la lettura degli atti e “interloquire con il notaio
rogante ed i presenti per la richiesta di chiarimenti” tanto da non richiedere l'intervento di persone terze all'atto in ausilio del disponente, in quanto le prove documentali in atti comproverebbero che l'attore, in data 29 gennaio 2001, non era né integralmente privo di udito
11 (presupposto indispensabile per l'applicazione delle menzionate norme della Legge notarile),
né analfabeta ma pienamente consapevole del negozio che si accingeva a concludere.
Ciò premesso, il Collegio rileva che la parte attrice ha agito in giudizio, in primo luogo, per sentir dichiarare la nullità degli atti notarili stipulati in data 12.10.90 a rogito del Notaio dott.
e del 29.1.2001 a rogito del Notaio dott. per omesso rispetto delle CP_2 CP_3
prescrizioni formali di cui agli artt. 56 e 57 della legge n. 89/13.
L'art. 56 della legge 16 febbraio 1913 n. 89 ("Ordinamento del Notariato e degli Archivi
Notarili") recita: "se alcuna delle parti è interamente priva dell'udito, essa deve leggere l'atto
e di ciò si farà menzione nel medesimo. Ove il sordo non sappia leggere, deve intervenire
all'atto un interprete, che sarà nominato dal Presidente del Tribunale tra le persone abituate
a trattare con esso e che sappia farsi intendere dal medesimo con segni e gesti (omissis...)".
Il successivo art. 57 dispone: "se alcuna delle parti sia un muto o un sordomuto, oltre
l'intervento dell'interprete prescritto nell'articolo precedente, si osserveranno le seguenti
norme: il muto o sordomuto, che sappia leggere e scrivere, deve egli stesso leggere l'atto e
scrivere alla fine del medesimo, prima delle sottoscrizioni, che lo ha letto e riconosciuto
conforme alla sua volontà; se non sappia o non possa leggere e scrivere, sarà necessario che
il linguaggio a segni del medesimo, sia inteso anche da uno dei testimoni, o che altrimenti
intervenga all'atto un secondo interprete giusta le norme stabilite nei due capoversi
dell'articolo precedente".
A norma dell'art. 58 della medesima legge: "l''atto notarile è nullo, salvo ciò che è disposto
dall'art. 1316 del Codice Civile: (omissis...)4. se non furono osservate le disposizioni degli artt
(omissis...). 56, 57".
Quest'ultima disposizione prevede, dunque, una nullità di forma espressamente correlata alla mancata adozione di specifiche formalità che devono essere rispettate dal notaio rogante al cospetto di un soggetto sordo, muto o sordomuto.
Per tale via si rende, perciò, necessario esaminare il merito della controversia e prioritariamente l'eccezione di nullità degli atti pubblici intercorsi tra , dante causa, e il Parte_1 12 germano giacché stipulati in violazione delle disposizioni inderogabili di Controparte_1
cui al combinato disposto degli art. 56,57 e 58 Legge n. 89/1913 (Legge Notarile) in quanto tale normativa prevede specifiche garanzie per le persone sorde o sordomute durante la stipula di atti notarili, statuendo che l'atto notarile stipulato in loro violazione debba essere dichiarato nullo.
In particolare, l'articolo 56 della Legge Notarile stabilisce che una persona completamente priva dell'udito deve leggere personalmente l'intero atto e i relativi documenti allegati e di ciò
deve darsi atto nel medesimo, mentre se la persona non è in grado di leggere deve essere presente un interprete che conosca il linguaggio dei segni.
Sotto tale profilo mette conto di richiamare un risalente, ma sempre condivisibile arresto della
Suprema Corte, secondo cui la lettura dell'atto da parte del sordo è necessaria, non solo quando
è "affetto da sordità totale", ma anche "quando la minorazione sia talmente grave da impedire,
pur con l'uso di speciali apparecchiature, quella percezione uditiva che possa dargli la comprensione di ciò che è stato inserito nell'atto come manifestazione della sua volontà"(così
in motivazione Cass. n.24726/2019)
Se, invece, una persona è muta, la citata Legge Notarile prevede specifiche disposizioni per garantire che l'atto sia valido e che la volontà della persona sia chiaramente espressa.
Ed infatti, secondo l'articolo 57, se una delle parti è muta (o sordomuta), devono essere seguite alcune specifiche regole: se la persona sa leggere e scrivere deve leggere e sottoscrivere l'atto personalmente, riconoscendolo conforme alla sua volontà; se la persona non sa leggere e scrivere o non può farlo è necessario che il linguaggio dei segni della persona sia compreso da uno dei testimoni, oppure deve essere presente un secondo interprete, nominato con decreto del Presidente del Tribunale competente.
L'interprete deve giurare di adempiere fedelmente al suo compito e il notaio deve menzionare nell'atto che ogni dichiarazione resa dalla parte è stata realizzata tramite l'interprete.
La mancata osservanza di suddette disposizioni può portare, ai sensi dell'art 58 della citata Legge, alla nullità dell'atto. 13 Nel dibattere sui limiti di applicazione dei citati articoli, dottrina e giurisprudenza sono giunte ad affermarne la non operatività laddove la menomazione fisica sia corretta mediante dispositivi meccanici, oppure nel caso in cui la parte non sia completamente muta e riesca a comunicare con il notaio.
Va, invece, ritenuta opportuna la sua applicazione quando il linguaggio della parte è del tutto incomprensibile per il notaio, all'uopo rammentando che, comunque, l'art. 57 non richiede che tali menomazioni raggiungano un grado massimo (così come per la sordità).
Ne consegue che la peculiare disciplina trova applicazione qualora l'individuo si trovi comunque nell'impossibilità di esprimere, con parole da tutti comprensibili, il proprio pensiero.
In questo caso, si ritiene che la documentazione in atti, peraltro non disconosciuta, e in particolare la perizia di parte a firma del dott. , specialista in otorinolaringoiatria Persona_4
con l'allegato e specifico grafico di esame non disconosciuto (doc. n. 10 e 11 del fascicolo
attoreo di primo grado), datata 9/12/2011 si legge: “che per quanto attiene al grado del deficit
uditivo da cui è affetto l'odierno appellante l'esame audiometrico tonale evidenzia una
ipoacusia neurosensoriale di grave entità bilaterale prevalente a sinistra dove sono presenti
solo residui uditivi su alcune frequenze con scomparsa della soglia uditiva a carico di diverse
frequenze (250-4000 e 8000 Hz); anche a destra sulla frequenza 8000 Hz non vi è alcun
residuo uditivo con una soglia media di riferimento sulle frequenze fondamentali di 80-85 db
a destra, mentre a sinistra risulta di 90-95 db. Le caratteristiche audiologiche dell'esame da
me effettuato in considerazione dei valori di soglia uditiva espressi – con peraltro maggiore
estrinsecazione da un lato sulle frequenze più importanti per il linguaggio e scomparsa
addirittura dei valori di soglia sui 250 Hz a sinistra e pari a 85 dB a destra – configurano di
fatto quella che viene definita a tutti gli effetti una ipoacusia profonda».
Mentre, per ciò che attiene al “mutismo” da cui è pacificamente affetto , Parte_1
nella stessa perizia a firma dott. si legge quanto appresso: «L'esame foniatrico di base Per_4
mette in luce un linguaggio marcatamente iposviluppato con una importante componente
disartica oltre a numerose dislalie, che di fatto rendono pressoché impossibile qualsiasi forma 14 di dialogo strutturato anche su argomenti estremamente semplici (…). Un linguaggio così
ipoevoluto può solo derivare da una profonda ipoacusia che si instaura nei primissimi anni di
vita, periodo molto particolare in cui si sviluppano ed evolvono i normali meccanismi di
apprendimento, quindi articolazione e successivamente espressione del parlato (…).
Da ciò si può ricavare, in assenza di un processo rieducativo che non risulta da nessun documento della storia clinica del paziente, un deficit psico-intellettivo che può essere, come correttamente rilevato dallo specialista, “di grado variabile che induce a ritenere una
riduzione del soggetto della capacità del paziente della possibilità di una sufficiente
comunicazione anche su argomenti di contenuto semplice”.
Quindi, è sicuramente affetto da sordità profonda che gli ha impedito un Parte_1
normale apprendimento del linguaggio parlato, non porta protesi acustiche, né risulta aver mai effettuato riabilitazione logopedica esprimendosi pacificamente attraverso il linguaggio dei segni e, quindi, l'eloquio è possibile solo attraverso i gesti e la lettura labiale.
Ebbene, poiché al momento della stipula dei contratti Parte_1
di compravendita immobiliare, in cui era coinvolto quale parte venditrice degli immobili sopra citati, era sicuramente privo sia dell'udito che della parola, la loro validità presupponeva la necessaria applicazione delle disposizioni innanzi richiamate, senza alcuna possibilità di deroga.
Ed, in particolare, i notai roganti avrebbero dovuto dare applicazione alle disposizioni di cui all'art. 57 Legge n. 89/1913, a mente del quale il sordomuto, che sappia leggere e scrivere, deve egli stesso leggere l'atto e scrivere alla fine del medesimo, prima delle sottoscrizioni di tutti i soggetti intervenuti nell'atto, che lo ha letto e riconosciuto conforme alla sua volontà.
Di ciò non vi è traccia negli atti pubblici.
La mancata sottoscrizione dell'atto da parte della persona sorda o sordomuta, che attesti di averne letto e compreso il contenuto, compromette la validità dell'atto stesso, poiché la sottoscrizione è una garanzia fondamentale per assicurare che la volontà della persona sia stata correttamente espressa e compresa. 15 La ratio della norma è, dunque, quella di consentire a tutti i sottoscriventi, non solo al sordomuto ed all'interprete, di rendersi conto dell'intero contenuto di quanto verbalizzato e di mettere in condizioni le controparti di verificare che il sordomuto abbia preso compiuta e consapevole cognizione del negozio concluso (Cass. Civ., Sez. III, n. 15710/2006; Cass. Civ.,
Sez. III, n. 4844/2003; Cass. Civ., Sez. III, n. 108/ 2002).
Di conseguenza, la menzione della lettura dell'atto da parte del sordomuto e la dichiarazione di conformità dell'atto stesso alla propria volontà non costituiscono una attività di menzione a rilevanza soltanto formale, ma documentazione di sequenza di comportamenti, la cui osservanza è prevista a tutela di interessi sostanziali di tutti i contraenti ed è proprio garantita dall'esatta riproduzione nell'atto di tali comportamenti, anche nella loro scansione logico -
temporale.
Non si dimentichi, tra l'altro, che il tenore letterale dell'art. 57, fra le modalità da seguire da parte del notaio nel caso in cui una parte sia un muto, indica anche la presenza necessaria di un interprete, che per il rinvio all'art. 56, deve avere i requisiti necessari per essere testimone.
Anche in questo caso, la Legge Notarile, nel richiedere la partecipazione all'atto di un interprete, mira a porre il notaio nelle condizioni di intendere la volontà delle parti capaci di esprimersi con un sistema di segni a lui non familiare.
Orbene, nella specie, risulta per tabulas che alla stipula degli atti pubblici de quibus sia intervenuta una parte acclaratamente sordomuta, con una soglia di udito quasi nulla, che non ha apposto la dichiarazione vergata di suo pugno di cui al secondo capoverso del citato articolo prima delle sottoscrizioni di tutte le parti intervenute, né è stata supportata dall'assistenza di un interprete a tal l'uopo nominato.
E', pertanto, evidente che tali atti non corrispondano al modello normativamente previsto per l'atto pubblico in cui intervenga un muto od un sordomuto e che, pertanto, dovrà trovare applicazione la previsione dell'art. 58 della succitata Legge, con conseguente declaratoria di nullità degli atti impugnati.
16 Di nessun pregio è l'eccezione delle parti appellate, secondo cui l'invalidità oggetto di causa dovrebbe essere qualificata nei termini della annullabilità, comportando l'inosservanza delle formalità previste dalla legge a fronte dello stato di sordomutismo la nullità dell'atto per violazione di norma imperativa.
Né a contrarie conclusioni può condurre il fatto che non sia stato nominato un amministratore di sostegno che dimostrerebbero che la menomazione da cui era affetto il non CP_1
assurgeva a livelli tali da imporre le cautele prescritte dalla legge notarile, in quanto ciò che in questo caso rileva e che l'eloquio è possibile solo attraverso i gesti e la lettura labiale, ossia che era affetto da sordomutismo. CP_1
Nel caso di specie, non risulta dal contenuto del rogito notarile che la parte, chiaramente afferra da sordomutismo al momento dell'atto, era in grado di esprimersi con un linguaggio comprensibile, tanto da rifiutare l'assistenza di un interprete, né vi è traccia dello stato fisico circa la condizione di sordità, che il notaio rogante avrebbe dovuto accertare secondo i dettami dell'art. 56, legge notarile.
Quindi, il Collegio ritiene, in conclusione, la sicura violazione del disposto di cui all'art. 57
della stessa legge notarile la quale anche in presenza di una sordità non integrale avrebbe in ogni caso imposto ai due notai di far rendere al soggetto una dichiarazione scritta vergata di suo pugno da inserire in calce ad ambo i rogiti attestante la sua piena comprensione del loro contenuto in quanto ritenuto capace di leggere e scrivere.
Tanto non è avvenuto sia in occasione della stipula dell'atto a rogito del notaio in CP_2
data 12/10/1990 che in occasione della stipula dell'atto a rogito del notaio in data CP_3
29/1/2001.
Ciò impone una inevitabile declaratoria della nullità di entrambi gli atti pubblici oggetto di causa, poiché nella chiusa del rogito, non si rileva la dichiarazione munita di fede privilegiata
(art. 2700, cod. civ.), che il venditore ha letto l'atto alla presenza del pubblico ufficiale incaricato.
17 Va dichiarata, quindi, la nullità degli atti pubblici ed ordinata l'annotazione della presente sentenza a margine delle relative trascrizione ex art. 2655 c.c.
L'accertata nullità degli atti pubblici conseguente al mancato rispetto delle prescrizioni a tutela dei sordomuti impone di verificare se, in accoglimento della domanda di restituzione e quella riconvenzionale di usucapione avanzata dal convenuto nel primo grado di giudizio, e riproposta in questa sede ex art. 346 c.p.c., possa farsi applicazione del principio di conservazione degli atti giuridici, convertendo formalmente l'atto in una scrittura privata come previsto dall'art
2701 c.c., peraltro, richiesto specificatamente dallo stesso convenuto nella Controparte_1
sua comparsa di costituzione anche in sede di appello.
Difatti, tra le eccezioni proposte da in via riconvenzionale al capo B2 della Controparte_1
comparsa di risposta, si rileva la questione della conversione dell'atto nullo.
Ciò detto, l'art. 58, L. n.89/1913, se da un lato colpisce con la nullità l'atto notarile per vizio formale, dall'altro lato,non esclude in via assoluta la validità sostanziale del negozio,
ammettendo che quell'atto notarile, pur non potendo avere l'efficacia dell'atto pubblico ex art.2699 c.c, possa comunque valere come scrittura privata. (Cass. 7264/2011). “La nullità di
un atto pubblico notarile per difetti formali (nella specie, mancanza di data) non esclude che
il medesimo possa valere come scrittura privata, a condizione che il documento sia sottoscritto
dalle parti;
tale convertibilità, non essendo un fatto esterno - modificativo o estintivo di un
diritto - non deve formare oggetto di un'eccezione in senso proprio, poiché costituisce un
elemento intrinseco della previsione normativa, per cui l'esame della questione non è precluso
anche se proposto per la prima volta in sede di giudizio di rinvio” (Cass. n. 7264/2011).
Tuttavia, perché tale conversione possa verificarsi, occorre:
a) che l'atto pubblico sia inefficace come tale per difetto di formalità (queste ipotesi coprono qualunque vizio dell'atto,);
b) che le parti abbiano voluto l'atto - anche non pubblico – (se il consenso fosse stato dato ioci
causa, mancherebbe non la forma ma la sostanza stessa dell'atto);
18 c) che il negozio giuridico non richieda ad substantiam la forma dell'atto pubblico, sia per disposizione di legge (v. art. 2699) sia per volontà di parti, le quali sono libere di subordinare la sostanza del negozio ad una data forma, purché ciò non urti contro la disposizione dell'art. 2698 c.c..
Ebbene , nella specie, risultando accertata la violazione delle prescrizioni previste dalla legge notarile per l'ipotesi in cui il contraente sia affetto da sordomutismo e rilevato che il trasferimento immobiliare, a fronte dell'alternativa prevista dall'art. 1350 c.c., non richiedeva ad substantiam l'adozione dell'atto pubblico, la questione che resta da affrontare riguarda la conformità dell'atto alla volontà dei contraenti.
Ritiene la Corte che il consenso degli stipulanti riferito al contenuto del documento risulti adeguatamente e compiutamente manifestato dalla sottoscrizione apposta.
Vero è che manca l'attestazione da parte del predetto contraente di avere letto l'atto e di riconoscerlo conforme alla propria volontà.
Nondimeno, il Collegio ritiene che fosse in grado di leggere e scrivere Parte_1
(sottoscrive buste paga, quietanza i pagamenti, è titolare di patente di guida, firma le procure
ai difensori e gli atti notarili, ha frequentato almeno ai primi anni la scuola elementare) e,
peraltro, come desumibile dal contenuto degli atti difensivi delle parti non versava neppure in stato di incapacità di intendere e volere.
La sottoscrizione - che nell'atto pubblico, ove preceduta dalle dichiarazioni di cui si è detto, è
diretta a consentire al soggetto sordomuto la verifica della conformità del contenuto alla sua volontà ed alle controparti di verificare se il predetto abbia effettivamente compreso il tenore dell'atto (Cass. 1571/2006) -, ove apposta in calce alla scrittura privata, è ex sé sufficiente a dimostrare la corrispondenza dell'atto alla volontà dei contraenti.
L'atto scritto, richiesto dalla legge "ad substantiam" e non "ad probationem" per la validità dei negozi definitivi e preliminari di vendita di immobili o di quota di immobili, deve essere rappresentato da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà. 19 E dalla sottoscrizione apposta da soggetto, capace di intendere e volere e pure di leggere e scrivere, può tranquillamente trarsi la prova della volontà di trasferire gli immobili oggetto dei rogiti.
Quindi, va accolto per quanto di ragione l'appello principale, e va accolto per quanto di ragione anche l'appello incidentale di , dichiarando che gli atti sottoscritti da Controparte_1
in data 12/10/1990 davanti al Notaio e in data 29/1/2001 Parte_1 CP_2
davanti al Notaio hanno valore di scritture private autenticate. CP_3
In conseguenza della riforma della sentenza di primo grado sono da rideterminare le spese processuali del doppio grado di giudizio.
La Corte ritenuto che la declaratoria di nullità degli atti pubblici a rogito dei Notai e CP_2
e l'accoglimento, per quanto di ragione, dell'appello incidentale di , CP_3 Controparte_1
comporti una situazione di reciproca soccombenza, compensa integralmente le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio tra le suddette parti.
Inoltre, non sussistendo alcun accoglimento della domanda di manleva nei confronti dei Notai
roganti, chiamati in causa da , anche le spese del doppio grado nei confronti Controparte_1
di quest'ultimi, possono essere integralmente compensate tra le parti in causa in conseguenza della riforma della sentenza di primo grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari - Seconda Sezione Civile -, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e sull'appello incidentale proposto da Parte_1
avverso la sentenza n. 2097/2021 resa inter partes dal Tribunale di Bari, I^ Controparte_1
sez. civile, repert. n. 3667/2021, pubblicata il 31/5/2021 notificata a mezzo p.e.c. dall'avv.
Francesco Fumarola il 4/6/2021 così provvede:
1) in riforma della sentenza di primo grado, dichiara la nullità, per inosservanza e violazione, da parte dei notai roganti, delle disposizioni della legge notarile relative ad atti conclusi da soggetti sordo-muti dell'atto di compravendita stipulato per rogito
notaio in Martina Franca stipulato il 12/10/1990 (rep. n. 46616 – racc. n. CP_2 20 11943)) e per rogito notaio in Martina Franca stipulato il 29/1/2001 (rep. n. CP_3
55649 – fascicolo n. 14877), ordinando al Conservatore di procedere all'annotazione della presente sentenza a margine della trascrizione degli atti pubblici di cui sopra;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale del convenuto (capo B2 comparsa appellato) , dichiara che gli atti sottoscritti da Controparte_1 Parte_1
davanti al Notaio in data 12.10.1990 e Notaio del 29.01.2001 davanti CP_2 CP_3
al Notaio hanno valore di scritture private autenticate;
CP_3
3) rigetta, per l'effetto, la domanda di restituzione dei beni oggetto degli atti pubblici;

4) dichiara assorbita la domanda di manleva proposta da nei confronti Controparte_1
dei dott.ri e così come di ogni altra domanda proposta dall'appellante CP_2 CP_3
incidentale nei confronti di;
Parte_1
5) compensa integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio e di CTU tra tutte le parti in causa;

Così deciso in videoconferenza il 08.04.2025
Il Giudice ausiliario relatore
avv. Giuseppe Dellosso
Il Presidente
dott. Filippo Labellarte

21