REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI L'AQUILA
riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati: dott. Silvia Rita Fabrizio Presidente dott. Alberto Iachini Bellisarii Consigliere relatore dott. Federico Ria Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello n. 1217 / 2023 RG , trattenuta in decisione con ordinanza del 26.2.2025,
promossa da e entrambi elettivamente domiciliati in Chieti Scalo, alla via P. Parte_1 Parte_2 De Virgiliis n.6, presso lo studio dell'Avv. Carla Ciminelli che li rappresenta e difende giusta procura speciale in calce all'atto di appello;

Appellanti
contro in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e Controparte_1 difeso dall'Avv. Prof. Alberto Giulio Cianci ed elettivamente domiciliato presso il suo studio, in Roma, Via Conca d'Oro, 285, giusta procura alle liti rilasciata per atto separato materialmente unito alla comparsa di risposta;

Appellato
avverso la sentenza n. 575/2023 depositata il 26.4.2023 dal Tribunale di Pescara nel procedimento civile n.749/2021, avente ad oggetto impugnazione delibere assembleari.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte appellante:
“ Accogliersi le questioni pregiudiziali contenute alle pagine 2 – 4 dell'atto di citazione in primo grado, e quindi accogliersi pregiudiziale richiesta di pronuncia atta ad accertare e dichiarare che la CP_ gestione del e dei quattro condominii , ed , Controparte_2 CP_3 Pt_3 Pt_4 da parte dell'attuale Amministratore, si è attuata dal 18.06.2013 a tutt'oggi in completa violazione della legge di Riforma del di cui alla legge 220 del 2012, di talchè tutte le delibere di CP_1 nomina e di gestione condominiale contenute nelle delibere del Supercondominio e in CP_1 quelle del devono ritenersi radicalmente nulle, in toto o in parte, per Controparte_5 violazione dei principi della “trasparenza” e della “immediata verifica” dei conti di gestione, oltre che di tutta la normativa vigente.
Le questioni pregiudiziali contenute alle pagine 2 – 4 dell'atto di citazione in prime cure erano le seguenti:
“D) che gli esponenti – preliminarmente al merito - propongono all'attenzione dell'On. Tribunale le seguenti questioni pregiudiziali incidentali instando per una pronuncia che accerti e dichiari che la CP_ gestione del Supercondominio e dei quattro condominii , ed , CP_1 CP_3 Pt_3 Pt_4 da parte dell'attuale Amministratore, si è attuata dal 18.06.203 a tutt'oggi in completa violazione della legge di Riforma del Condominio di cui alla legge 220 del 2012.

D1) La riforma del Condominio di cui alla Legge 220/2012 ha istituzionalizzato l'istituto del
“Supercondominio” con il combinato disposto di cui al nuovo art. 1117-bis cod. civ., per il quale
“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari (come nel ns. caso) o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117”, e al nuovo art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., (dichiarato inderogabile dal successivo art. 72) per il quale “Nei casi (di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di ottanta), “ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore”. D2) dal 18.06.2013 – entrata in vigore della Legge 220 del 2012 – l'Amministratore nelle vesti della “ ” non si è mai attivato per Parte_5 adeguare la realtà del Supercondominio de quo – costituito da quattro condominii ( , CP_3 Pt_3 CP_ ed ) e da più di ottanta partecipanti – alla nuova normativa che pone a “ciascun Pt_4 condominio” l'obbligo inderogabile di designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea dei rappresentanti per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore del Supercondominio”. D3) conseguentemente a tale mancata attivazione contra legem dell'Amministratore, sono trascorsi più di sette anni dal 18.06.2013 durante i quali la gestione ordinaria e la nomina dell'Amministratore del Supercondominio sono effettuati NON dalla assemblea dei rappresentanti designati da ciascun condominio con la maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore dell'edificio, MA dalla vecchia assemblea generale ante riforma di tutti gli ottanta partecipanti, che deliberava l'approvazione dei rendiconti e la nomina dell'Amministratore IC (per il supercondominio ed i quattro condominii) con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, assemblea non più esistente in quanto esclusa dalla normativa post riforma relativamente ai
Supercondominii over sessanta. D4) Alla stregua di quanto sopra balza evidente la differenza di competenza tra la vecchia assemblea generale dei condomini che deliberava la nomina di un IC amministratore per cinque entità ( + quattro condominii) e l'approvazione di un IC rendiconto Controparte_2 per le stesse cinque entità, e la nuova assemblea dei rappresentanti dei quattro condominii che può deliberare solo la nomina dell'amministratore del sessanta, e l'approvazione Parte_6 del solo rendiconto del , nel rispetto del principio della TRASPARENZA, grazie Controparte_2 CP_ al quale ora ciascuno dei quattro condominii ( , ed ) ha competenza per CP_3 Pt_3 Pt_4 deliberare la nomina del proprio amministratore e l'approvazione dei propri rendiconti, con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, di cui al comma 2° dell'art. 1136 c.c. D5) Aggiungasi l'altro dato obiettivo che da più di sette anni dal 18.06.2013, l'Amministratore CP_ continua ad amministrare “contra legem” i quattro condominii ( , ed ) sulla CP_3 Pt_3 Pt_4 base delle delibere annuali della vecchia assemblea generale di tutti gli ottanta condomini, non più esistente per i supercondominii over sessanta come spiegato al punto D3) che precede, che dopo la riforma sono diventate assolutamente nulle / inesistenti, invece che sulla base di delibere annuali delle singole assemblee ordinarie di ciascuno dei quattro condominii, uniche competenti per la nomina degli amministratori di ciascuno dei quattro condominii e per la valida approvazione dei bilanci preventivi e consuntivi di ciascuno dei quattro condominii.
D6) Nella giurisprudenza di legittimità le Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. civ., sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806) hanno stabilito che debbono qualificarsi NULLE le delibere dell'assemblea condominiale: 1) prive degli elementi essenziali;
2) con oggetto impossibile od illecito, contrario all'ordine pubblico, alla morale od al buon costume;
3) con oggetto che non rientra nella relativa competenza;
4) che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
5) comunque invalide in relazione all'oggetto. Nel nostro caso, pertanto, debbono qualificarsi NULLE tutte le delibere annuali assunte – dal 18.06.2013 a tutt'oggi
– dalla vecchia assemblea generale dell'intera compagine di più di ottanta condomini (non più esistente per i supercondominii over sessanta) aventi ad oggetto – che non rientra nella relativa competenza, oltre che impossibile e contrario all'ordine pubblico – la nomina di un IC amministratore per cinque entità (supercondominio + quattro condominii) e l'approvazione di un IC rendiconto per le stesse cinque entità, in violazione del nuovo principio della “ trasparenza
” e del nuovo art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., (dichiarato INDEROGABILE dal successivo art. 72), per il quale “Nei casi (di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di ottanta), “ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore” (del solo ). Controparte_2
D7) Aggiungasi che il socio amministratore non risulta aver mai adempiuto Parte_7 all'obbligo di cui all'art. 71 bis, comma 5° e comma 3°, disp. att. c.c., relativo all'aggiornamento professionale di cui al D.M. 13.08.2014 entrato in vigore il 09.10.2014. Al riguardo univoca giurisprudenza ha affermato che: “Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 allo 08 ottobre 2015 e così di seguito per gli anni successivi;
seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo. E' pacifico in giurisprudenza che la mancata frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di nel senso che l'amministratore non potrà CP_1 assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina deve ritenersi NULLA“ (Trib. Padova 24 marzo 2017 n°818).
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello.”
Per parte appellata:
“IN VIA PRELIMINARE: - dichiarare inammissibile l'appello, a fronte del mancato deposito, da parte dell'appellante, della Sentenza di primo grado (art. 3472 c.p.c.), qualora il suo contenuto non sia ricostruibile in modo inequivoco dalla Citazione in appello Pt_1
IN VIA PRINCIPALE: - rigettare l'appello, in quanto infondato in fatto e in diritto. e, per l'effetto,
- confermare la Sentenza di primo grado. IN VIA ISTRUTTORIA: - rigettare le istanze istruttorie di controparte in quanto inammissibili e/o irrilevanti ai fini della decisione (v. par. II.9); - dichiarare inammissibili i nuovi documenti di controparte depositati nel presente Giudizio di appello.
Con vittoria delle spese di lite, diritti ed onorari.”
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con la sentenza oggi impugnata il Tribunale di Pescara così ebbe a decidere:

PQM

:
Il Tribunale di Pescara, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 [...]
, in persona dell'amministratore "pro tempore", ogni Controparte_6 ulteriore istanza, difesa ed eccezione disattesa, così provvede: a) rigetta le "questioni pregiudiziali incidentali" sollevate dagli attori;

b) dichiara la nullità delle delibere assembleari del 16.12.2019, 5.2.2020, 30.7.2020, 4.9.2020 e 3.11.2020;
c) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Questi i fatti e lo svolgimento del processo in primo grado come sintetizzati dal Primo Giudice.
“Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio, dinanzi a questo Tribunale, il di Controparte_6
, in persona dell'amministratore "pro tempore", e proponevano impugnazione avverso CP_6 le delibere assembleari del 16.12.2019, 5.2.2020, 30.7.2020, 4.9.2020 e 3.11.2020.
In particolare, il condomino e comproprietario, unitamente alla ex coniuge Pt_1 [...]
di un'unità immobiliare del Condominio " facente parte del condominio Parte_8 CP_3 [...]
, impugnava tutte le suindicate delibere chiedendo, in via "pregiudiziale incidentale" - CP_1 ritenuta la natura di supercondominio del complesso condominiale e delle quattro palazzine che lo CP_ compongono (condominii , e ) -, accertarsi e dichiararsi che la gestione da CP_3 Pt_3 Pt_4 parte dell'amministratore era stata attuata, sin dal mese di giugno 2013, in violazione della legge di riforma del 2012, che aveva disciplinato i "supercondomini" (art. 1117 bis cc) nonchè stabilito (art. 67 disp. att. cc) che quando i condòmini sono più di 60 (come nella specie), ciascun condominio deve nominare un proprio rappresentante che poi parteciperà alle assemblee del;
Controparte_2 sempre in via pregiudiziale, il eccepiva il mancato assolvimento dell'obbligo di formazione Pt_1 periodica da parte dell'amministratore in carica, dott. , la cui nomina pertanto Parte_7 doveva ritenersi nulla. L'attore impugnava, inoltre, le suddette delibere assembleari per gli ulteriori motivi di cui all'atto introduttivo, cui più diffusamente si rimanda e che verranno più specificamente indicati ed esaminati nel prosieguo. La quale esclusiva proprietaria di un Pt_2 appartamento sito nel medesimo condominio " ", impugnava le sole delibere del 30 luglio CP_3
2020, del 3 settembre 2020 e del 3 novembre 2020 per le medesime ragioni prospettate dal e Pt_1 lamentava, quale ulteriore motivo di annullamento, la sua mancata convocazione a tali assemblee. Costituitosi in giudizio, il contestava puntualmente l'assunto avversario, di cui CP_1 chiedeva il rigetto. In particolare, il convenuto rappresentava che le questioni relative alla pretesa natura di supercondominio del complesso “ e al ritenuto mancato assolvimento dell'obbligo di CP_1 formazione periodica da parte del suo amministratore erano già state oggetto di accertamento in altri giudizi instaurati (e definiti con efficacia di giudicato) tra le stesse parti.
Eccepiva, altresì, il difetto di legittimazione attiva nonché la mancanza di interesse ad agire della poichè alle assemblee dalla stessa impugnate era stato convocato il soggetto ( Pt_2 Per_1
ex coniuge dell'attrice) che dall'anagrafe condominiale e dalle risultanze della pubblicità
[...] immobiliare risultava proprietario dell'appartamento.”
Seguiva la decisione oggi impugnata, con cui il Tribunale dichiarava nulle le 5 delibere assembleari dopo aver rigettato le cosiddette questioni pregiudiziali incidentali. La sentenza è stata impugnata dagli attori in primo grado (che ne hanno chiesto la parziale riforma) il 27.11.2023 per motivi che si vanno ad esaminare e rivolti contro la decisione di disattendere le
“questioni “, così definite dagli appellanti, da essi riepilogate ai punti da D1 a D7 delle suestese conclusioni.
Il costituitosi, ha resistito al gravame. CP_1
Con ordinanza del 26.2.2025 questa Corte ha riservato la causa a sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Va in primo luogo rilevato il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado nella parte in cui ha dichiarato la nullità di 5 deliberazioni dell'assemblea condominiale.

2.L'appello è volto, quanto alle questioni da D1 a D6, in sostanza a far accertare che l'appellato avesse natura di supercondominio, presupposto per sentir dichiarare nulle, CP_1 testualmente, “ tutte le delibere annuali assunte – dal 18.06.2013 a tutt'oggi – dalla vecchia assemblea generale dell'intera compagine di più di ottanta condomini (non più esistente per i supercondominii over sessanta) aventi ad oggetto – che non rientra nella relativa competenza, oltre che impossibile e contrario all'ordine pubblico – la nomina di un IC amministratore per cinque entità (supercondominio + quattro condominii) e l'approvazione di un IC rendiconto per le stesse cinque entità, in violazione del nuovo principio della “ trasparenza ” e del nuovo art. 67, comma 3°, disp. att. c.c., (dichiarato INDEROGABILE dal successivo art. 72), per il quale “Nei casi (di supercondominio) di cui all'articolo 1117-bis c.c., quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta (nel ns. caso sono più di ottanta), “ciascun condominio” deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma del codice (maggioranza intervenuti + 2/3 del valore dell'edificio), il proprio rappresentante all'assemblea (dei rappresentanti) per la gestione ordinaria delle parti comuni a “più condominii” e per la nomina dell'amministratore” (del solo ).” Controparte_2

3.Il Tribunale, al riguardo, aveva opinato quanto appresso.
“Ciò posto, si tratta di esaminare, in primo luogo, la questione avente ad oggetto la natura del Condominio ed accertare, in particolare, se lo stesso possa essere qualificato come CP_1
"supercondominio". La figura del supercondominio ricorre nel caso in cui "i beni di cui all'art. 1117 c.c. siano comuni ad una pluralità di edifici distinti, ciascuno dei quali costituente un condominio autonomo, purché fra beni comuni e beni oggetto di proprietà esclusiva sussista un rapporto di accessorietà in virtù di un collegamento materiale o funzionale".
La novella del 2012 ha statuito l'applicabilità al supercondominio delle disposizioni del condominio, in quanto compatibili, con conseguente assoggettamento alla suddetta normativa della regolamentazione degli spazi comuni tra diversi condominii (o comunque di edifici non riuniti in condominio), che altrimenti ricadrebbero nella disciplina della comunione. Tuttavia, qualora quegli spazi comuni siano già ricompresi, per effetto di disposizione contenuta nel titolo o nel regolamento, nella disciplina condominiale, tale figura non trova applicazione.
In questi sensi si è espressa la Suprema Corte, affermando che "anche per effetto dell'art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione" (Cass.
n. 32237/19). Ed ancora: "Il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto;
il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio" (Cass. n. 2279/19).
Ora, nel caso in esame la tesi di parte attrice si pone in contrasto con quanto previsto dal regolamento condominiale, in atti, predisposto dall'originario costruttore del complesso immobiliare ed allegato agli atti di compravendita dei singoli immobili, da cui si evince la volontà di non attribuire natura condominiale propria ai singoli edifici, riservandola all'intero complesso. Infatti, già nell'intestazione del regolamento la qualifica condominiale viene riferita all'intero complesso, cui si attribuisce la denominazione di , mentre si specifica che "ad ogni Parte_9 singolo stabile viene dato un nome caratteristico per le dovute distinzioni". Il regolamento unifica le quattro palazzine in un unico condominio, regolando sia i rapporti all'interno dei singoli edifici che quelli dell'intero condominio, prevede una gestione condominiale unitaria, con assemblea ed amministratori unici e l'apertura di un unico conto corrente postale. Va altresì evidenziato che nel corso degli anni al suddetto regolamento è stata data costante attuazione, nel senso che le assemblee sono state sempre convocate e tenute in maniera unitaria, coinvolgendo tutti i condòmini delle quattro palazzine;
inoltre, risulta dalla prodotta documentazione che in più occasioni è stata avanzata la proposta di modificare il regolamento medesimo, suddividendo l'attuale condominio in quattro distinti condominii, coincidenti con le singole palazzine, proposta che, tuttavia, non ha mai conseguito le maggioranze di legge (si vedano i verbali delle assemblee del 1 agosto 2017 e del 18 marzo 2019, prodotte dal convenuto). In definitiva, deve essere esclusa la natura di supercondominio del " , CP_1 CP_1 conformemente, peraltro, a quanto ritenuto dalle precedenti pronunce emesse dai giudici di merito già investiti della questione (cfr. Tribunale di Pescara, 27 giugno 2019 e 4 luglio 2019, nonché
Corte Appello di L'Aquila, 22 ottobre 2019 e 14 marzo 2022, tutte in atti).
Conseguentemente, prive di pregio devono ritenersi le doglianze (comuni a tutte le delibere impugnate) con cui si lamenta la violazione delle norme disciplinanti il suddetto istituto, tra cui la mancata accensione di quattro distinti conti correnti, la confusione dei patrimoni tra le quattro palazzine (non potendosi ritenere sussistente, per quanto sopra, alcun obbligo di tenere contabilità separate), la mancata attribuzione di un distinto codice fiscale e la nomina di un proprio rappresentante, censure che tutte presuppongono l'esistenza, appunto, del supercondominio. Analogamente, non può ritenersi sussistente alcuna violazione dell'art. 67, comma 3, disp. att. cc.
Per quanto concerne l'asserito, mancato assolvimento dell'obbligo di formazione periodica da parte dell'amministratore condominiale, trattasi di questione che non assume alcun rilievo in questa sede, in cui si verte non in tema di revoca dell'amministratore bensì di impugnazione di delibere assembleari, sulla cui validità non si ritiene possa incidere la mancata formazione (cfr. Tribunale Milano, 27 marzo 2019, n. 3145)…….Le spese del giudizio vengono integralmente compensate tra le parti, attesa la parziale, reciproca soccombenza.”
Ciò premesso, valga quanto segue.
PRIMO MOTIVO DI APPELLO: Viene lamentato il rigetto delle "questioni pregiudiziali incidentali" sollevate sul presupposto che la succitata decisione sarebbe ingiusta per omesso approfondimento della fondatezza delle tesi attrici, tutte fondate sulla nuova normativa inderogabile di ordine pubblico e rilevanti alla stregua dei seguenti articoli:
1) art. 67 dis. att. cod. civ., per il quale “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, “ciascun condominio” (= o o CP_3 Pt_3 CP_
o [quest'ultimo al cancello posteriore del territorio ha la propria targa da cinquanta Pt_4 anni: “ ”]) deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto Controparte_7 comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore (del )”; Controparte_2
2) art. 1117 bis cod. civ., per il quale “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità CP_ immobiliari (= o o o ) o di edifici abbiano parti comuni ai sensi CP_3 Pt_3 Pt_4 dell'articolo 1117”;
3) art. 72 disp. att. cod. civ., per il quale ““I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c

2.Gli appellanti, il cui interesse ad agire appare invero discutibile, perseverano nel sostenere tesi già disattesa da questa Corte, da ultimo, con sentenza del 14.3.2022, n. 394, ai cui principi questo
Collegio non può che dare continuità, trattandosi, peraltro, di quelli espressi anche nella sentenza oggi gravata.
Essi erano i seguenti.
“la difesa di parte appellante critica la decisione del primo giudice che ha veduto nell'esistenza di un titolo diverso, il regolamento condominiale, una ragione ostativa all'accertamento dell'esistenza di un supercondominio….A tal proposito l'appellante richiama la norma di cui all'articolo 155 disp. att. c.c. alla stregua della quale cessano appunto di produrre effetti quelle previsioni dei regolamenti condominiali che sono contrarie alle disposizioni indicate nell'ultimo comma dell'articolo 1138 c.c. e nell'articolo 72 delle disp. att. c.c. Il regolamento condominiale non potrebbe quindi impedire il rispetto delle regole imposte dalla presenza di un supercondominio. In ogni caso, asserisce l'appellante… nessun regolamento condominiale potrebbe contravvenire alle regole stabilite dalla legge circa il procedimento assembleare da adottare da parte dei condomini per le proprie deliberazioni. Per il supercondominio, ai sensi degli articoli 1117-bis e 67 disp. att. c.c., è previsto che le delibere dell'assemblea ordinaria e quelle di nomina degli amministratori siano prese dall'assemblea dei rappresentanti dei singoli condominii e non dall'assemblea generale dei condomini, ragion per cui il procedimento seguito per l'approvazione della deliberazione impugnata è in violazione della legge, anche se conforme dal regolamento condominiale. Ciò è tanto più vero, secondo l'appellante, considerando che la modalità di approvazione mediante rappresentanti di ciascun condominio è dettata dalla legge per l'ipotesi in cui vi siano almeno 60 condomini, circostanza soddisfatta nel caso presente in cui ne figurano 89….
In punto poi di costituzione del supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. (Cass. n. 14791 del 3.10.2003; n. 9096 del 7.07.2000). L'emersione giurisprudenziale dell'istituto del supercondominio è stata normata con la recente novella del 2012 che ha statuito l'applicabilità delle disposizioni del condominio, in quanto compatibili, superando il minoritario orientamento che riteneva il supercondominio disciplinato dall'istituto della comunione.
Lo scopo di questa figura - prima giurisprudenziale e poi legislativa - è proprio quello di agglutinare alla normativa del condominio, la regolamentazione di spazi comuni tra diversi condominii (o comunque edifici non riuniti in condominio) che altrimenti ricadrebbero nella disciplina della comunione. Tuttavia, è chiaro che quando quegli spazi comuni serventi siano già compresi per effetto di disposizione contenuta nel titolo o nel regolamento, nella disciplina condominiale, tale figura non trova applicazione. In proposito soccorre la giurisprudenza della Corte di Cassazione
(Cassazione civile sez. II - 10/12/2019, n. 32237), secondo la quale, anche nei casi in cui abbia ritenuto esistente de facto i connotati del supercondominio: “anche per effetto dell'art. 1117-bis c.c., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica del condominio, anzichè quella generale della comunione.” Il principio di diritto è pacifico.
È dunque da verificare se e cosa prevedano il titolo ovvero il regolamento. È vero, come sottolinea la difesa dell'appellato , che il primo capoverso del Regolamento Condominiale recita: CP_1
“Il complesso di tutte le palazzine è denominato , mentre ad ogni singolo Parte_9 stabile viene dato un nome caratteristico per le dovute distinzioni” (doc. 1 produzione appellato primo grado, p. 2). Non vi è menzione di condomini o amministrazioni autonome delle singole CP_ palazzine, , ed . L'Amministrazione è sempre unica e riferita al Pt_4 CP_3 Pt_3
“complesso”, salvo che per gli artt. 35, 36 e 37 che disciplinano i criteri per la ripartizione delle spese (riferite al complesso e alle singole palazzine) ex art. 1123 c.c. II.20. Si legge nel regolamento, denominato “Regolamento di condominio del complesso costruito e costruente dalla impresa Geometra in località ). “Il complesso di tutte Controparte_8 CP_6 CP_1 le palazzine è denominato “ ” mentre ad ogni singolo stabile viene dato un Parte_9 nome caratteristico per le dovute distinzioni. Art.

1. Il presente regolamento redatto e approvato dall'unico originario proprietario di tutto il complesso di palazzine, realizzato e da realizzare sul terreno a tale scopo acquistato dal Geom.
, farà parte integrante dei relativi contratti di vendita e di affitto. Controparte_8 Art. 20. Amministratore condominio. Nomina dell'amministratore.
Art. 21. Compiti dell'Amministratore. L'Amministratore deve inoltre provvedere [...] ad aprire un conto corrente postale intestato al Condominio [...]
Art. 26. Assemblea dei condòmini. [...]
Art. 35. Trattandosi di un complesso di palazzine in parte realizzate e in parte da realizzare, la tabella millesimale […] sarà ricavata proporzionalmente alle quote di ciascuna proprietà costituente l'intero complesso”.
A questo argomento si aggiunge il rilievo fondato sull'articolo 61 disp. att. c.c. nel quale si legge:
“Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.” La disposizione dimostra che la normativa codicistica contempla anche l'ipotesi di un condominio che consista di più edifici e che, per contro, l'esistenza di un condominio non coincide con l'esistenza di un edificio separato, potendo più edifici confluire in un unico condominio senza, perciò, costituire necessariamente un condominio.
Del resto la questione dello scioglimento del per la formazione di plurimi condominȋ, è CP_1 stata sottoposta all'assemblea dei condomini che nelle delibere del 16 luglio 2014 (doc. 3 convenuto primo grado), del 1° agosto 2017 (doc. 4 convenuto primo grado) e del 15 marzo 2019 (doc. 9 convenuto, primo grado) ha sempre escluso lo scioglimento: “l'assemblea all'unanimità dei presenti delibera di non voler costituire per ogni palazzina che comprende le unità immobiliari che costituiscono il “né i codici fiscali, né i conti correnti, né la gestione CP_1 CP_1 contabile separata per palazzina, il tutto rimanendo allo stato attuale”, dichiarando di non voler costituire condominii separati, né di voler sciogliere il condominio confermando il CP_1 Condominio unico esistente allo stato attuale fin dall'origine, risalente alla fine degli anni '60”. Che più edifici possano dar luogo alla formazione di più condomini con eventuale supercondominio o di un solo condominio complesso, secondo la volontà dei condomini è affermazione comune in giurisprudenza (Cassazione civile sez. II, 18/09/2015, (ud. 29/01/2015, dep. 18/09/2015), n.18344):
“Al riguardo, basta qui richiamare i condivisi principi affermati da questa Corte, secondo cui "in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio elencate in via esemplificativa - se il contrario non risulta dal titolo - dall'art. 1117 c.c., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la nozione di condominio in senso proprio e configurabile non solo nell'ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 c.c.; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacchè, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. - che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi - è possibile la costituzione "ab origine" di un condominio fra fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali;
dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi,
è rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del "supercondominio"" (Cass. n. 8066 del 18/04/2005, Rv. 580046).”
Il ragionamento non è infirmato dalla natura contrattuale del regolamento condominiale, trascritto nei registri immobiliari e accettato dallo stesso appellante, all'atto dell'acquisto dell'immobile la cui proprietà è titolo per agire in giudizio (doc, 1 attore, primo grado, pag. 3 art. 2 dove si fa riferimento all'acquisto con diritti ed obblighi di cui al regolamento condominiale). Nemmeno ha pregio il diverso argomento secondo cui l'esistenza di un condominio complesso, che consta di più edifici, sarebbe in contrasto con la riforma della normativa condominiale introdotta con la legge n.
220/2012 posto che questa, come visto, non impone la costituzione di un supercondominio per la sola esistenza di edifici plurimi che già formano un condominio. Il richiamo all'articolo 155, comma 2, disp. att. c.c. è inconferente poiché nel caso qui considerato non ricorre né una violazione dell'articolo 1138, ultimo comma né un conflitto del regolamento condominiale con gli articoli 63, 66, 67 e 69 delle medesime disp. att. c.c. In particolare, l'articolo 67 disp. att. c.c. che impone una procedura di deliberazione in sede ordinaria a mezzo di rappresentanti di ciascun condominio, quando il numero dei condomini superi i sessanta, ha come sostrato fattuale e normativo proprio l'esistenza di più condominȋ che, come visto, in questo caso non ricorrono. Con inversione logica l'argomento dell'appellante adombra come presupposto ciò che invece dovrebbe provare, ossia che il regolamento condominiale violi le regole dettate dalla riforma per i supercondomini laddove proprio l'esistenza di un supercondominio non risulta giuridicamente sussistente né necessaria.
Accertato che non sussistono i presupposti di legge per dichiarare che si è di fronte a un supercondominio, le censure dell'appellante che investono le deliberazioni riguardanti i punti nn. 1, 2, 3 e 5 della delibera assembleare impugnata in quanto carenti di quella pluralità di informativa e di rendicontazione contabile, oltre che di conti correnti che dell'esistenza del supercondominio sono il precipitato, appaiono ovviamente sguarnite di sostegno giuridico ovvero, in una parola, infondate. “

3.Questa decisione viene qui integralmente richiamata.
Si può solo ribadire che la norma di cui all'art. 1117-bis non vale ad escludere la figura del condominio unico, costituito da unità immobiliari articolate su più edifici, se il titolo lo prevede.
Ed invero : “costituisce principio fermo, al quale il Collegio intende dare continuità, l'affermazione secondo la quale al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (cfr. Cass. Sez. 2, n. 17332/2011). Nel caso in esame il titolo c'è ed è costituito dal regolamento del Condominio appellato, che prevede come: “Il complesso di tutte le palazzine è denominato , mentre ad Parte_9 ogni singolo stabile viene dato un nome caratteristico per le dovute distinzioni”, per cui il condominio è costituito da appartamenti siti in più palazzine ed è pertanto condominio complesso in quanto composto da unità immobiliari situate in più edifici, non un supercondominio, configurabile quando singoli edifici, costituiti in altrettanti condominii, abbiano in comune talune parti. L'art. 61 disp. att. c.c., del resto, prevede che un condominio si possa avere anche in caso di un gruppo di edifici, tanto da consentirne lo scioglimento e la divisione in condomini separati ove i singoli edifici abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il che non è mai avvenuto nel caso in esame.
Ed invero, ancora dalla delibera assembleare del 1° agosto 2017 e da quella del 15 marzo 2019 emergeva come: “l'assemblea all'unanimità dei presenti delibera di non voler costituire per ogni palazzina che comprende le unità immobiliari che costituiscono il né i Controparte_1 codici fiscali, né i conti correnti, né la gestione contabile separata per palazzina, il tutto rimanendo allo stato attuale”. Tanto ritenuto, va rigettata la tesi sostenuta nel motivo D1, con cui gli appellanti invocano contro ogni evidenza la normativa sul supercondominio e sul procedimento di nomina dell'amministratore quando i condomini sono più di 60, dato che il è un unico condominio Controparte_1 complesso. Ne deriva la conseguenziale infondatezza di tutte le argomentazioni svolte nei motivi da D2 a D6, trattandosi di doglianze basate tutte sulla sussistenza di un supercondominio e, quindi, di 4 condomini autonomi.

4.Col la doglianza di cui al punto D7) gli appellanti assumono che l'amministratore Parte_7
non risulta aver mai adempiuto all'obbligo di cui all'art. 71 bis, comma 5° e comma 3°,
[...] disp. att. c.c., relativo all'aggiornamento professionale di cui al D.M. 13.08.2014 entrato in vigore il 09.10.2014 e che la mancata frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina deve ritenersi nulla.

5.Anche a tal riguardo questa Corte si è già pronunciata con la già citata sentenza del 14.3.2022, n.
394, il cui contenuto viene qui ritrascritto e richiamato senza che vi sia, francamente, più nulla da aggiungere.
“A prescindere dall'opponibilità del giudicato esterno, tuttavia, l'appellato replica affermando che i due soci dell'associazione professionale nominata come amministratore erano esenti dall'obbligo di formazione iniziale stante che secondo l'articolo 71-bis disp. att. c.c.: “A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”. Innanzitutto, è condivisibile il rilievo secondo cui l'assolvimento degli obblighi di formazione periodica dell'amministratore debba essere ottemperato anno per anno, purchè nell'anno solare (come prescrive il D.M. del Ministero della Giustizia 13 agosto 2014, n. 140 secondo cui “gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale” (art. 5, D.M. Giustizia 13 agosto 2014, n. 140). Importa che sia rispettato il requisito di continuità della formazione annuale senza che ciò implichi che la formazione venga completata prima di ciascuna nomina. Altrimenti ragionando, seguitando una simile ipotesi si giungerebbe con una reductio ad absurdum a dover ammettere che nessun amministratore di condominio potrebbe essere nominato validamente all'inizio dell'anno dovendo completare la formazione continua il primo gennaio di ciascun anno sì da poter essere nominato validamente il due di gennaio di ciascun anno. Con maggiore ragionevolezza deve sostenersi che l'amministratore nominato il 9 ottobre 2018, nella persona del socio , nel caso che si discute, che non avesse completato la Parte_7 formazione entro l'anno 2018, sarebbe poi decaduto. Poiché invece lo stesso appellante non contesta l'esistenza di un certificato attestante la frequenza di un corso annuale di aggiornamento tenuto da nei giorni 11/19/20 ottobre 2018 Parte_7 come anche da sempre per i giorni 11/19/20 ottobre 2018, è patente anche Parte_10 l'infondatezza di questo motivo. Allo stesso risultato si perviene se si considera il periodo annuale come decorrente dal momento del corrispondente giorno dell'anno precedente poiché se per l'appellante il Dott. è Parte_7
“in possesso di certificazione solo per l'anno dal 9/10/2017 all'8/10/2018” (Citazione in appello, p. 16), allora il periodo dal 9 ottobre 2018 all'8 ottobre 2019 è pienamente coperto dall'attestato del corso seguito nei giorni 11, 18 e 19 gennaio 2019, con esame sostenuto il 19 gennaio 2019 (doc. 13, produzione parte convenuta in primo grado, p. 1).
Ciò è sufficiente a rigettare il quinto motivo di appello e solo per completezza si segnala che appare persino dubbio che la pretesa mancata formazione possa avere riflessi sulla validità della delibera e non sulla sola revoca dell'amministratore (in questo senso si è espresso Tribunale Milano sez. XIII, 27/03/2019, (ud. 27/03/2019, dep. 27/03/2019), n.3145).”
Dette considerazioni valgono ad evidenziare la infondatezza della doglianza persino a prescindere dalla decisione al riguardo assunta in primo grado , laddove il Tribunale ha reputato che “Per quanto concerne l'asserito, mancato assolvimento dell'obbligo di formazione periodica da parte dell'amministratore condominiale, trattasi di questione che non assume alcun rilievo in questa sede, in cui si verte non in tema di revoca dell'amministratore bensì di impugnazione di delibere assembleari, sulla cui validità non si ritiene possa incidere la mancata formazione.” Decisione ribadita anche dalla Sentenza del Tribunale di Pescara 4-20 dicembre 2023, R.G.
3560/2021, resa ancora una volta tra le stesse parti: “Per quanto concerne l'asserito, mancato assolvimento dell'obbligo di formazione periodica da parte dell'amministratore condominiale, trattasi di questione che non assume alcun rilievo in questa sede, in cui si verte non in tema di revoca dell'amministratore bensì di impugnazione di delibere assembleari, sulla cui validità non si ritiene possa incidere la mancata formazione (cfr. Tribunale Milano, 27 marzo 2019, n. 3145)”.
SECONDO MOTIVO DI APPELLO: Viene lamentata come ingiusta la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, ciò poiché, già ritenuta la fondatezza della impugnativa delle cinque delibere dichiarate tutte nulle, la fondatezza delle questioni pregiudiziali fondate sulla nuova normativa inderogabile di ordine pubblico avrebbe imposto la condanna del alle spese. CP_1

1.La censura non ha pregio, apparendo corretta la decisione di compensare le spese tra le parti, attesa la reciproca soccombenza, in quanto se è vero che 5 delibere vennero dichiarate nulle, la non comune infondatezza di tutte le argomentazioni spese per far emergere l'esistenza di un supercondominio rendeva palese la soccombenza degli attori, oggi appellanti, su un capo autonomo di domanda.
L'appello deve essere, quindi, respinto e tale esito comporta l'applicazione (come al dispositivo) della sanzione di cui all' art. 13 comma quater DPR 115/2002.
Quanto alle spese, esse seguono la soccombenza e vengono liquidate a carico degli appellanti in solido in base al compenso medio previsto per le cause di valore indeterminabile, euro 9.991,00, maggiorato per manifesta fondatezza delle difese di parte appellata, ossia nella misura di euro
14.000,00, oltre spese generali, cpa ed Iva come per legge. A questo deve aggiungersi la condanna degli appellati, in solido, ex articolo 96, comma 3, c.p.c., al pagamento in favore del di somma liquidata equitativamente in euro 7000,00, nonché CP_1 al pagamento ex art. 96/4 cpc in favore della cassa delle ammende di somma pari ad euro 2500,00. Ciò in quanto l'appello, manifestamente infondato, ha costituito ulteriore iniziativa giudiziaria assunta per motivi sempre relativi alla qualificazione giuridica di supercondominio ovvero alla mancanza di idoneità della formazione dell'amministratore, nonostante le precedenti azioni siano state tutte rigettate: con decreto di primo grado del Tribunale di Pescara R.G. 139/2019 V.G., con decreto di questa Corte d'Appello di L'Aquila R.G. 239/2019, con sentenza sulla domanda di revocazione di questa Corte d'Appello di L'Aquila R.G. 1306/2019, con ulteriore sentenza di questa Corte del 14.3.2022, , n. 394 , oltre che con sentenze del Tribunale di Pescara 26-31 luglio 2023 n. 1090, 4-20 dicembre 2023 n. 1693 e con ordinanza 25-26 settembre 2023 R.G. 342/2023.
Decisioni che hanno riguardato sempre le medesime questioni qui poste, reiterate in appello dopo il rigetto pronunciato con la sentenza gravata.
A questo atteggiamento e alla proposizione di motivi manifestamente infondati, non è estraneo un connotato gravemente colposo ed abusivo nell'uso dello strumento processuale che non può essere ignorato dal giudicante ai fini della configurazione della grave colpa di cui all'articolo 96, comma 3, c.p.c.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:
1)rigetta l'appello e conferma la gravata sentenza;
2)regola le spese e le condanne ex art. 96 cpc come in parte motiva;

3)dichiara che gli appellanti, in solido, sono tenuti al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in misura pari a quello già dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in camera di consiglio il 3.3.2025.
Il Consigliere relatore ed estensore Alberto Iachini Bellisarii
Il Presidente
Silvia Rita Fabrizio