R.G. n. 428/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei magistrati
Dott. Marcello BRUNO - Presidente
Dott.ssa Valeria ALBINO - Consigliere
Dott.ssa Maria Laura MORELLO - Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile d'appello avverso la sentenza N. 694/2023 del Tribunale di Massa promossa da:

in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Nicoletta Cervia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Carrara, piazza Matteotti 56, come da mandato in atti
Appellante contro

in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e Controparte_1 difesa dall'Avv. Gian Luca Francia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Carrara via Verdi n° 13, come da mandato in atti
Appellata
CONCLUSIONI DELLE PARTI:

Per l'appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis: - in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;
- in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 693/2023 emessa dal Tribunale di Massa, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “ … respinta ogni avversa eccezione e conclusione: NEL MERITO: rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata a giugno 2022, sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per
l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.; - accertare e dichiarare
l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c. ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
per l'effetto non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti, IN VIA RICONVENZIONALE : accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso al risarcimento dei danni tutti subiti dal convenuto a causa della negligenza e del comportamento illecito (ex art. 2043 cc e/o 1218 cc) del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione, oltre alla condanna ex art. 96 cpc. Con vittoria di spese e compensi. Salvis iuribus...”. e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale, nonché le statuizioni della sentenza per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. In via istruttoria, si chiede
l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello a cui si rimanda espressamente.”

Per l'appellata:
“Voglia l'ecc.ma Corte d'Appello adita, respingere tutte le domande proposte dall'appellante, in quanto infondate, inammissibili e comunque perché prive dei presupposti di legge, confermando l'impugnata Sentenza di prime cure;
vinto il compenso, oltre le spese e gli accessori di legge per questo ulteriore grado”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

intimava lo sfratto per morosità con contestuale citazione per convalida Controparte_1
dinanzi il Tribunale di Massa a affermando la Parte_1 sussistenza tra le parti di contratto di locazione ad uso diverso datato 08.06.2012, poi integrato in data 17.12.2013 e la morosità della società conduttrice per canoni impagati nella misura di € 19.092,00 fino alla data del 27.06.2022, o nella diversa misura ritenuta di giustizia.
Parte attrice, a sostegno della domanda, deduceva che: -in forza di contratto in data
08.06.2012, regolarmente registrato presso la locale Agenzia delle entrate il giorno
11.06.2012, locava, ad uso diverso dall'abitazione, a Controparte_1 [...]
l'immobile sito in Carrara via Carriona n.230 ad un canone e Parte_1 pattuito di €500,00 mensili per il primo anno, € 550,00 per il secondo anno, € 600,00 per il terzo anno e, tra il 02.06.2012 ed il 30.09.2012, di € 275,00; -con successiva modifica del contratto di locazione del 17.12.2013 veniva concesso in godimento un ulteriore vano e veniva pattuito un nuovo canone mensile, nella misura di € 700,00 oltre Iva fino al
30.09.2014 e di € 750,00 oltre Iva a decorrere dal 01.10.2014; -la conduttrice, a decorrere dal mese di ottobre 2019 iniziava a versare il canone di € 915,00 Iva compresa in due ratei e, successivamente, dal mese di agosto 2020 autoriduceva il canone ad € 600,00 mensili, mentre a decorrere dal mese di dicembre dell'anno 2020 non versava più alcunchè rendendosi, così, morosa per l'importo complessivo di € 18.045,00 a titolo di canoni insoluti a giugno 2022 compreso, oltre Istat, quota spesa imposta di Registro, utenze, interessi e spese.
Si costituiva in giudizio contestando le domande Parte_1
avverse perché generiche e non provate ed opponendosi alla convalida dello sfratto ex art. 663 c.p.c. nonché all'ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti.
Il Giudice pronunciava ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc, disponeva il mutamento del rito, ordinando che nel termine di quindici giorni venisse dato corso a procedimento di mediazione e rinviava - per la verifica della condizione di procedibilità e per la concessione dei termini di cui all'art. 426 I, comma c.p.c.- all'udienza del 9 febbraio 2023.
A seguito dell'infruttuosità della mediazione era concesso termine per le memorie ex art. 426 cpc.
La causa era trattenuta in decisione senza espletare istruttoria, sulle domande di parte attrice volte a sentire dichiarare la risoluzione, sia del contratto di locazione ad uso diverso
a data 08/06/2021 registrato al n° 2263 mod.3 in Agenzia delle Entrate, sia della modifica al contratto di locazione, a data 17.12.2013 e registrata il 18.12.2013 al n° 4273 serie 3 in
Agenzia delle Entrate, per grave inadempimento delle conduttrice Parte_1
(c) all'obbligo, salvo se altro, di pagamento dei canoni, delle utenze,
[...] interessi e spese, anche di registro;
2) confermare, conseguentemente, l'Ordinanza di rilascio già resa ex art. 665 cpc, in danno della stessa conduttrice Parte_1
e condannare, conseguentemente, la stessa conduttrice
[...] [...]
nonché i soci solidalmente e illimitatamente responsabili (ex Parte_1
art. 2267 c.c.) e , al pagamento, in favore Controparte_2 Parte_1 dell'attrice, degli impagati canoni nella misura di € 19.092,00 fino alla data del 27.06.2022.
La resistente si opponeva, domandando, in via riconvenzionale, accertare e dichiarare il locatore inadempiente agli interventi di manutenzione straordinaria e condannare lo stesso al risarcimento dei danni tutti subiti dal convenuto a causa della negligenza e del comportamento illecito del locatore da determinarsi in funzione delle spese comprovate e/o comunque ex artt. 1226 - 2056 cc, in una somma ritenuta di giustizia, oltre alla condanna ex art. 96 cpc.
Il Tribunale, con l'impugnata sentenza così statuiva: “Dichiara risolto per inadempimento grave del conduttore il contratto di locazione 8.6.2012 stipulato dalle parti e condanna
a versare a la somma di € Parte_1 Controparte_1
19.092,00 per canoni scaduti, oltre interessi ex D.Lgs 231/2002 dalle singole scadenze al saldo Condanna a rilasciare immediatamente Parte_1
l'immobile sito in Carrara Via CArriona 230, ove ciò già non sia avvenuto, secondo quanto disposto con ordinanza 25.10.2022 in favore di Respinge ogni altra Controparte_1
domanda delle parti, ivi compresa la riconvenzionale avanzata dalla convenuta Condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1
he liquida in euro 200 per esborsi e euro 5.388,00 per competenze ex dm Controparte_1
147/2022, oltre spese generali 15% e accessori di legge.”
Avverso la sentenza proponeva appello Parte_1 domandando, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza ed in riforma dell'impugnato provvedimento, rigettare tutte le domande avverse in quanto infondate in fatto e diritto ed insisteva per l'accoglimento di tutte le conclusioni dalla stessa avanzate in primo grado, che riportava integralmente.
In particolare, parte appellante si doleva: 1) della contestata nullità del contratto;
2) della ritenuta morosità considerata la legittima riduzione del canone nel periodo emergenziale;
3) del fatto che non fosse stata ritenuta sussistente e consentita la prova del pagamento in contanti;
4) del mancato riconoscimento dei danni lamentati dall'appellante ed imputabili al locatore. Si costituiva in giudizio domandando respingere tutte le domande Controparte_1 proposte dall'appellante in quanto infondate, inammissibili e comunque perché prive dei presupposti di legge, confermando l'impugnata sentenza.
Con decreto presidenziale del 07.06.24, ritenuta la sussistenza dei giusti motivi per l'adozione del provvedimento monocratico di sospensione, veniva sospesa provvisoriamente l'esecutività della sentenza appellata.
Con provvedimento del 11.07.2024, ritenuto che i motivi di doglianza non integravano i presupposti per l'accoglimento dell'istanza, veniva rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della impugnata sentenza e, per l'effetto, veniva revocato il provvedimento presidenziale del 07.06.2024.
Con provvedimento del 31.10.2024 veniva disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. e veniva fissata per la discussione del ricorso l'udienza del 25.02.2025, sostituita dal deposito di note scritte, previa assegnazione del termine per il deposito di memorie conclusive fino a 15 giorni prima dell'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve anzitutto darsi atto non vi sono contestazioni da parte appellata in ordine al fatto che abbia ratificato la costituzione in appello Parte_1
depositando idonea procura.
Con il primo motivo l'appellante si duole del mancato riconoscimento della nullità del contratto di locazione per mancanza dell'oggetto.
La sentenza appellata nel rigettare l'eccezione da' atto del fatto: che il bene locato è descritto nella premessa del contratto con indicazione dell'indirizzo civico;
che all'art. 11 della convenzione negoziale si riporta che il conduttore lo ha esaminato e lo ha trovato adatto alle proprie necessità; che una ulteriore porzione è stata concesso successivamente in locazione.
Parte appellante lamenta la circostanza – che priverebbe della possibilità di identificazione del bene - che nel medesimo immobile sia proprietaria di più locali;
che Controparte_1
non vi sia alcuna planimetria allegata al contratto di locazione, al più potendosi ritenere essa sia stata realizzata per allegarla all'integrazione del contratto del 01.12.2013, peraltro con sottoscrizione non del legale rappresentante della ( ) ma del figlio di CP_1 Persona_1
questi ( ), privo di cariche sociali. Persona_2 Orbene, premesso che effettivamente nel contratto l'immobile non è precisamente identificato (se non con riferimento al civico), non può ritenersi una mera clausola di stile quella che riferisce l'esame ed il gradimento del bene da parte del conduttore, vista la durata decennale di esecuzione del contratto. La conduzione del bene per anni, senza che in alcun modo sia stata palesata alcuna incomprensione, ed anzi la successiva integrazione contrattuale, evidentemente ratificata dall'organo rappresentativo, non possono che portare ad escludere l'assenza di difficoltà identificative del bene.
Il motivo deve pertanto essere rigettato.
Il secondo motivo afferisce alla mancata considerazione del periodo emergenziale derivante dalla pandemia covid ed il terzo al mancato computo dei versamenti in contanti, con riferimento alla lamentata morosità.
La sentenza impugnata ha statuito che : “Va infine osservato che, in ogni caso, a fronte di una morosità individuata dal locatore in euro 19.092,00 nei conteggi effettuati nelle memorie difensive finali (che non hanno trovato alcuna contestazione nelle note di parte convenuta del 1.10.2023) l'eventuale versamento in contanti – ove fosse provato, e così non è stato – lascerebbe residuare una morosità pari a quasi settemila euro, importo che, a fronte della prestazione dedotta in contratto, rappresenta circa una annualità, inadempimento che comunque integrerebbe gli estremi di cui all'art. 1455 c.c”.
La società appellante, asserendo di avere invece svolto contestazioni in ordine al mancato pagamento del canone, deduce di avere correttamente adempiuto al contratto di locazione.
In particolare evidenzia di avere provato documentalmente di avere pagato, anche nel periodo emergenziale sebbene in misura ridotta (pagamenti al 30/06/2022 pari a 30.318 € )
- per l'anno 2021 sono stati effettuati bonifici mensili per 500/415 € ciascuno nelle seguenti date 28.01.21, 17.02.21, 17.03.21, 22.04.21, 18.05.21, 18.06.21,
19.07.21,18.08.21,20.09.21, 21.10.21, 24.11.21, 21.12.21; - per l'anno 2022 sono stati effettuati bonifici mensili per 600€ ciascuno nelle seguenti date 24.01.22, 23.02.22,
23.03.22, 29.04.22, 27.05.22, 28.06.22.
L'art. 1464 c.c., per i contratti in generale, prevede che nel caso in cui la prestazione di una delle due parti del contratto sia divenuta parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta.
La residuale possibilità di poter sospendere il pagamento del canone – fino al termine del periodo di impossibilità a poter godere del bene locato – è disciplinata dal disposto dell'art. 1256 c.c. (si v l'art. 91 del DL 18/2020). Una richiesta di riduzione o di sospensione del canone deve però essere accettata dal locatore. Ogni contratto a prestazione corrispettive deve mantenere un apprezzabile equilibrio nei rapporti di forza tra le parti, suscettibile di valutazione economica.
Nella fattispecie l'appellante non ha assolto l'onere della prova in relazione ad una presunta contrazione dei propri introiti e pertanto non appare possibile verificare la reale situazione dell'attività imprenditoriale.
Per ciò, in assenza di tale prova, neppure può ritenersi inadempiente parte locatrice rispetto all'obbligo di rinegoziazione secondo buona fede, quando la conduttrice non ha prodotto elemento idonei a per valutare concretamente l'incidenza effettiva e reale dell'emergenza pandemica sulla situazione contrattuale ( in tal senso Tribunale di Roma. sez. VI civ., n. 9457/2021 del 21.05.2021; Tribunale di Palermo sez. II civ., n. 2435/2021 del
09.06.2021).
Quanto alle due ricevute, asserita prova di pagamenti in contanti, l'appellante lamenta che la sentenza appellata abbia statuito che “Ai fini della ammissibilità della prova totalmente generica e come tale inammissibile, dedotta dalla convenuta in ordine agli asseriti pagamenti in contanti, a nulla rileva il doc. 10, che attesterebbe un ridottissimo pagamento in contanti (e nulla dice sugli ulteriori e rilevanti sui quali è stata dedotta prova testimoniale)
e che è comunque stato disconosciuto da parte attrice all'udienza del 30.9.2022,del quale la convenuta non ha chiesto la verificazione, di talché non può essere utilizzato quale prova documentale nel giudizio”.
Contesta altresì l'irritualità del disconoscimento da parte di , dal momento che Persona_1
il documento è stato sottoscritto per quietanza dal figlio e non dallo stesso, instando Per_2 per l'ammissione della prova testimoniale in ordine agli avvenuti versamenti in contanti, dolendosi della mancata ammissione in primo grado per mancanza di specificità. Allega versamenti per un totale di € 12.250,00 €.
Sottolinea sul punto che “sarebbe a dir poco problematico specificare i modi e le date di pagamento a cui ha assistito il teste, nel corso di un periodo molto lungo”.
Richiama il fatto che il rito del lavoro attribuisce attraverso l'art. 421 cpc al giudice rilevanti poteri istruttori esercitabili d'ufficio pur in presenza di decadenze o preclusioni già verificatesi.
Parte appellata deduce che la stessa conduttrice ha affermato di avere versato meno del dovuto, e precisamente , che: per l'anno 2018, a fronte di un pacifico canone annuale per
€ 10.980,00 (€ 915,00 x 12), è stato versato il minor importo di € 9.150,00 con una differenza a credito del locatore per € 1.830,00; per l'anno 2019 , a fronte dello stesso canone annuo dovuto (€ 10.980,00) è stato versato il minor importo di € 6.405,00 (per impagate cinque mensilità), con una differenza a credito del locatore per € 4.575,00; per l' anno 2020, a fronte dello stesso canone annuo dovuto (€ 10.980,00) è stato versato il minor importo di €
5.673,00 (a seguito di auto riduzioni ed impagate mensilità), con una differenza a credito del locatore per € 5.307,00; per l'anno 2021, a fronte dello stesso canone annuo dovuto (€
10.980,00), è stato versato il minor importo di € 5.490,00 (per impagate sei mensilità), con una differenza a credito del locatore per € 5.490,00; per i primi sei mesi dell'anno 2022 (dopo di che, il locatore ha intimato lo sfratto de quo) a fronte di un canone dovuto pari ad €
5.490,00 (€ 915,00 x 6), è stato versato il minor importo di € 3.600,00 (a seguito di autoriduzione delle sei mensilità da € 915,00 ad € 600,00), con una differenza a credito di €
1.890,00, pari a complessivi € 19.092,00.
Premesso che l'art. 421 cpc II comma non trova applicazione alle cause in materia di locazione, in quanto l'art. 447 bis I comma cpc richiama unicamente l'art. 421 I comma cpc, vi è da dire che il riconoscimento di un “ridottissimo pagamento in contanti”, come dallo stesso appellante sottolineato, non proviene dal soggetto deputato a rappresentare la società e pertanto non è efficace, mentre l'altro documento menzionato riguarda una ricevuta dell'anno 2019, priva di numero identificativo, nella quale si fa riferimento ad un uso saltuario di un ufficio che mal si concilia con il pluriennale contratto di locazione in essere.
Quanto alla prova testimoniale del pagamento in contanti, in deroga al divieto previsto per le somme eccedenti il limite di cui all'art. 2721cc (trovando applicazione quest'ultimo al pagamento in contanti ai sensi dell'art. 2726 cc), è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni per cui la parte non abbia curato la predisposizione di documentazione scritta
(si v. Cass 7940 2020). Del resto, alla luce del richiamo di cui all'art. 2721 cc alla qualità delle parti, ai fini appunto della prevista deroga, va evidenziato che si tratta di due società, dalle quali è presumibile potersi attendere maggiore cautela. Ma, ancor prima, quand'anche si ritenesse di ravvisare la astratta ammissibilità della prova, la concreta capitolazione (“C.
Vero che ha assistito al pagamento con denaro contanti del canone di locazione dei locali di via Carriona“), risulta generica sotto ogni profilo, circostanza che non ne consente l'ammissione.
Ne consegue il rigetto dei motivi.
Quanto da ultimo al motivo d'appello afferente al mancato riconoscimento del risarcimento dei danni asseritamente patiti dalla società conduttrice, derivanti anche dall'aver sostenuto spese di manutenzione straordinaria dell'immobile non effettuate dal locatore, la società appellante asserisce che nessuno dei lavori rappresenta una miglioria, trattandosi di opere chieste al locatore e da questi non realizzate, benchè indispensabili (richiama sul punto l'art. 8 del contratto).
Assume che il locatore abbia deliberatamente provveduto a staccare le utenze dell'immobile
(contatore di corrente elettrice e dell'acqua), così ponendo in essere un grave inadempimento che determinava il danneggiamento delle attrezzature, oltre al fatto che il furto delle attrezzature avvenuto nell'anno 2015 sarebbe dipeso dalla inerzia della proprietaria, che, nonostante le richieste da parte di di apporre le inferriate alle Parte_1 finestre e una porta blindata, non vi aveva provveduto in tempo. Produce all'uopo screenshot di conversazioni avvenute e a mezzo whatsapp, denuncia di furto, fatture per acquisto di strumentazione danneggiata e conteggi per lavori svolti asseritamente a seguito delle gravi infiltrazioni avvenute nel 2012 “per arginare i danni derivanti dalle numerose infiltrazioni d'acqua piovana, che hanno danneggiato le pareti interne creando numerose e vistose macchie di umidita'”.
I capitoli di prova dedotti sul punto sono i seguenti: “A. Vero che ha assistito al riscontro della chiusura del contatore dell'acqua del bagno degli uffici da parte del locatore? Può raccontare ha cosa ha assistito ? B. Vero che ha assistito al riscontro della mancanza improvvisa di corrente elettrica negli uffici causa del distacco del contatore da parte del locatore ? Può raccontare ha cosa ha assistito ?”
La sentenza appellata ha affermato la mancanza di prova del fatto che i danni lamentati sotto il profilo dell'interruzione di corrente siano attribuibili alla parte attrice. Ancora una volta si conferma l'inammissibilità del capitolo di prova dedotto sub B in quanto privo di contenuto che consenta di individuare, oltre che la indicazione degli episodi contestati, le conseguenze degli stessi.
Anche con riferimento al furto deve escludersi il nesso causale con alcun inadempimento del locatore, vieppiù alla luce della constata idoneità dei locali, di cui viene dato atto all'art. 11 del contratto. Del resto in ordine alla statuizione di primo grado che esclude il nesso causale sotto il profilo esaminato non sono svolti concreti motivi di doglianza. Da ultimo, non sussiste prova di danni patiti a seguito di infiltrazioni e neppure di esborsi sostenuti per ovviarvi.
Ne consegue il rigetto del motivo.
Conclusivamente la sentenza appellata trova integrale conferma.
Le spese di lite del grado, che si liquidano come in dispositivo, in applicazione del DM
55/2014, aggiornato al DM 147/2022, seguono la soccombenza dell'appellante nei confronti della parte appellata, tenuto conto della natura delle questioni trattate e dell'impegno defensionale richiesto.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da per l'effetto Parte_2 conferma la sentenza n 694/2023 del Tribunale di Massa.
Condanna l'appellante alla refusione delle spese di lite del grado di appello in favore di parte appellata, che liquida in € 3966,00 per competenze, oltre 15% rimb forfet, iva e cpa come per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante.
Genova, 26.2.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Maria Laura Morello dott. Marcello Bruno