REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Chiara RI, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 15.7.2025, ha pronunciato, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ART. 127-TER C.P.C.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 41738/23,
TRA Parte
(P.I. , in persona del legale rappresentante Parte_2 P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma al piazzale Flaminio n. 9, presso lo studio dell'Avv. Salvatore Campagna, che la rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione.
– OPPONENTE –
E

Controparte_1
(P.I. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente P.IVA_2 domiciliata In Roma alla via Monte Zebio n. 28, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Ciliberti, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.
– OPPOSTA –
1 CONCLUSIONI:
- per l'opponente, “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis: ci si oppone sin
d'ora alla richiesta di esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto perché l'opposizione è fondata su prova scritta e la causa è di facile e pronta soluzione e inoltre il credito non era certo, liquido ed esigibile e il decreto ingiuntivo è stato emesso senza idonea prova scritta, tacendo circostanze e documenti fondamentali e per gli ulteriori motivi esposti in narrativa;
-in via principale, nel merito, ed in ogni caso, revocare e/o annullare e comunque dichiarare inefficace l'opposto decreto ingiuntivo perché infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa e comunque accertare e Part dichiarare che la nulla deve alla Parte_2 [...]
; - condannare l'opposta al pagamento delle spese legali in Controparte_1 applicazione delle tariffe vigenti”;
- per l'opposta, “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, previa concessione della clausola di provvisoria esecuzione, rigettare l'avversa opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto, e, per l'effetto, confermare integralmente il decreto ingiuntivo n. 10049/2023 emesso dal Tribunale di Roma. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, spese generali
(15%), IVA e C.P.A. come per legge”.

RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
odierna parte opposta, otteneva in data 6.6.2023 dal Tribunale di CP_1
Roma l'emissione del decreto ingiuntivo n. 10049/23, con cui era accolta, nei Par confronti di la sua domanda di pagamento dell'importo di € Parte_2
160.024,50, oltre interessi come da domanda e spese del procedimento monitorio, a titolo di restituzione del deposito cauzionale a suo tempo versato in relazione al contratto di locazione stipulato con l'odierna opponente (dal quale la conduttrice recedeva anticipatamente con lettera del 28.3.2022 per la scadenza del 31.7.2022).
Il decreto era notificato alla società opponente, la quale proponeva tempestiva opposizione, rappresentando:
- che, all'art. 5 del contratto, le parti prevedevano che “[...] al Conduttore è concessa la facoltà di richiedere al Locatore la realizzazione di eventuali lavori di sistemazione dell'immobile
2 e/o degli impianti ivi esistenti […] La ripartizione delle spese per la realizzazione di tali attività verrà disciplinata, volta per volta, con specifico accordo tra le Parti”;
- che, in ragione del contratto di locazione, nel quale le parti statuivano che il canone di locazione comprendeva anche la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobile, la locatrice in data 30.10.2019 sottoscriveva con la un CP_2 contratto di prestazione di servizi (pulizia, noleggi, manutenzioni, riparazioni etc.) avente ad oggetto per l'appunto l'immobile sito in Via Pietro Boccanelli n. 3 dato in locazione alla CP_1
Part
- che, nel corso della locazione, adempiva a tutti gli obblighi contrattuali Pt_2 su di essa gravanti, ivi incluso quanto disciplinato nel citato articolo n. 5, in varie occasioni, per il tramite della , effettuando presso l'immobile di Via CP_2
Boccanelli le modifiche che la richiedeva ai sensi del predetto articolo, CP_1 senza però che quest'ultima si rendesse disponibile a condividerne le spese come invece pattuito, e vedendosi costretta ad effettuare interventi di ripristino strutturale e funzionale dell'immobile e degli impianti per i danni causati dai dipendenti sia durante il rapporto locativo sia a seguito del rilascio dell'immobile; CP_1
- che, in sintesi, chiedeva ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione CP_1 interventi per € euro 45.509,00 e causava danni all'edificio di Via Boccanelli per €
86.814,00, oltre a rendere necessari, in ragione dei danni causati nel corso della locazione, ma anche durante la fase del trasloco, interventi in economia per disostruire i servizi igienici donne, per disinfestazione da cimici e formiche a causa di residui alimentari rinvenuti in tutto l'edificio, nonché per eliminare nidi di vespe per €
13.647,00, il tutto, dunque, per complessivi € 145.970,00, opponendosi alla richiesta di esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e chiedendone l'annullamento ovvero la revoca, o comunque l'accertamento dell'inesistenza di un proprio debito.
Si costituiva in giudizio la convenuta, la quale insisteva nella pretesa di restituzione del deposito cauzionale, sottolineando come l'art. 5 del contratto imponesse che la ripartizione delle spese per la realizzazione degli “eventuali lavori di sistemazione dell'immobile
e/o degli impianti ivi esistenti, finalizzati ad adeguare gli stessi alle proprie esigenze specifiche”
3 avvenisse in forma scritta, mediante specifico accordo con cui disciplinare, volta per volta, la ripartizione delle spese (accordo mai intervenuto, così come mai erano state formulate richieste in precedenza); contestando i presupposti della compensazione per carenza di liquidità ed esigibilità del controcredito eccepito;
ribadendo la richiesta di concessione della provvisoria esecutorietà del decreto opposto e domandando, in definitiva, il rigetto dell'opposizione.
Mutato il rito in quello locatizio, applicabile alle controversie in materia di locazioni, fatti integrare gli atti introduttivi, nei quali le parti meglio illustravano le rispettive posizioni, ed esperire il tentativo di mediazione, che non aveva esito positivo, auditi infine i testi sui capitoli di ammessi, la causa era rinviata per la decisione, nelle forme della trattazione scritta, all'udienza del 15.7.2025.
* * * * *
La presente controversia trae origine dalla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, azionata in via monitoria dalla conduttrice in relazione al contratto CP_1 di locazione sottoscritto con la INNOVA.
L'attrice ha prodotto, in allegato al proprio atto introduttivo, il contratto di locazione stipulato in data 7.8.2019 (cfr. all. 1 al ricorso per decreto ingiuntivo), nel quale, per quanto interessa in questa sede, è previsto:
- all'art. 4.4, il versamento, a garanzia dell'esatto adempimento del contratto, di una cauzione pari a tre mensilità del canone parametrato a 100 postazioni di lavoro (e dunque a € 53.341,50), non imputabile in conto canoni, con obbligo di restituzione a carico del locatore al termine della locazione;

- all'art. 3.4, la possibilità, per il conduttore, nel caso di attivazione della proroga ex art.

2.3 del contratto, di recedere anticipatamente dal contratto previo avviso da recapitarsi almeno sei mesi prima con lettera raccomandata;

- all'art. 4.5, la previsione che “tutte le attività di manutenzione ordinaria, straordinaria
e di adeguamento normativo degli impianti e delle strutture dell'immobile necessarie al fine di conservare l'idoneità e la sicurezza dello stesso all'uso convenuto tra le Parti saranno a carico del Locatore”;

4 - all'art. 5, inoltre, il contratto di locazione prevede la facoltà per il conduttore
“di richiedere al Locatore la realizzazione di eventuali lavori di sistemazione dell'immobile
e/o degli impianti ivi esistenti, finalizzati ad adeguare gli stessi alle proprie esigenze specifiche”, con la previsione che “La ripartizione delle spese per la realizzazione di tali attività verrà disciplinata, volta per volta, con specifico accordo tra le Parti” e l'ulteriore specificazione che “Alla cessazione per qualsiasi causa della locazione le eventuali migliorie, addizioni, riparazioni, etc., effettuate secondo quanto detto al comma precedente, resteranno acquisite al Locatore senza rimborso o indennità alcuna, ma anche senza possibilità di pretendere dal Conduttore il ripristino dell'immobile nello status quo ante”.
Ciò posto, appare opportuno ricordare che il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è un ordinario giudizio di cognizione, nel quale le parti sono gravate degli oneri probatori che conseguono all'applicazione del fondamentale principio di cui all'art. 2697 c.c: il giudizio, infatti, è teso ad accertare il fondamento della pretesa fatta valere e non se l'ingiunzione sia stata legittimamente emessa in relazione alle condizioni previste dalla legge, circostanza che rileva solo ai fini del regolamento delle spese processuali (cfr.
Cass. 23.7.2014, n. 16767; Id. 15.7.2005, n. 15037).
Nel giudizio di opposizione, inoltre, il ricorrente in sede monitoria riveste la qualità di attore, pur essendo formalmente convenuto nel giudizio oppositivo, e specularmente l'opponente assume la posizione di convenuto in senso sostanziale (si vedano ex multis
Cass. 4.3.2020, n. 6091; 25.6.2019, n. 5415; 22.6.2018, n. 16564; 4.10.2013, n. 22754; ancora 19.9.2013, n. 21466). Assumendo dunque la parte opposta, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, la posizione di attore in senso sostanziale, è costei a dover fornire la prova del credito a mente dell'art. 2697 c.c. (cfr. Cass. 27.12.2010, sezioni unite, n. 26128; Id. 3.2.2006, n. 2421: “L'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione, nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere
l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tale diritto”).
5 I principi enunciati, naturalmente, vanno coordinati con quelli affermati dalla giurisprudenza in punto di onus probandi nelle controversie, come quella che ci occupa, che traggono origine dal dedotto inadempimento di un titolo contrattuale.
Giova, sul punto, osservare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, imitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010; 9351/2007;
1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite,
13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito
è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche
a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Al conduttore, dunque, è sufficiente allegare l'inadempimento del locatore all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, la prova del versamento del quale si ritrae dal bonifico eseguito in data 13.8.2019 e prodotto quale all. sub 2 al ricorso, per far sorgere in capo al locatore l'onere di provare fatti estintivi e/o modificativi del diritto alla ripetizione.
Il deposito cauzionale, inoltre, può essere trattenuto dal locatore solo laddove questi proponga domanda giudiziale per l'accertamento dell'esistenza dei presupposti per il suo incameramento: infatti, per consolidata giurisprudenza, “In materia di locazione,
l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali - tramite la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante - sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda
6 giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione” (così Cass. 25.2.2015, n. 3882; conformi Id. 5.1.2023,
n. 194; Id. 21.4.2010, n. 9442; Id. 15.10.2002, n. 14655).
La domanda di accertamento dei presupposti per incamerare il deposito cauzionale, si osserva, può essere proposta anche in via riconvenzionale, nel giudizio di opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto per la restituzione del deposito;
come, appunto, avvenuto nel caso di specie, richiedendo l'attrice l'accertamento di nulla dovere a tale titolo in virtù del maggior credito eccepito in compensazione per le causali in precedenza indicate.
Occorre, dunque, verificare se sussista il diritto dell'attrice a trattenere il deposito cauzionale, e quindi se la stessa abbia dimostrato la sussistenza di fatti impeditivi o estintivi della pretesa creditoria, identificati nella sussistenza di un superiore controcredito: al quesito, ad avviso del Tribunale, deve darsi risposta negativa.
Presupposto per la ritenzione del deposito cauzionale è l'accertamento dell'inadempimento del conduttore alle obbligazioni contrattuali, in particolare all'obbligo, posto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In punto di onere della prova, occorre ricordare che incombe sul locatore, che pretende di incamerare il deposito cauzionale, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto (cfr. Cass., 8.3.2007, n. 5328; 21.2.2013, n. 4352; 14.8.2914, n. 17964), e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, ossia che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.
Il punto di partenza, dunque, è la descrizione della cosa operata dalle parti: il contratto, nelle premesse, afferma che l'unità immobiliare si presentava “adeguato al soddisfacimento delle esigenze manifestate da . Tuttavia, la locatrice non può CP_1 pretendere che l'immobile le sia restituito nelle stesse identiche condizioni dopo quasi tre anni di locazione (dal 1°.11.2019 al 31.7.2022): è consentito dall'art. 1590 richiamato,
7 infatti, il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità alla destinazione contrattuale (nel caso di specie, uso ufficio dotato, come espressamente indicato in contratto, di ben 163 postazioni di lavoro, e dunque destinato ad essere frequentato e utilizzato da un elevato numero di persone).
Nel caso di specie, la prova della violazione dell'art. 1590 c.c. da parte della locataria non può dirsi raggiunta.
Anzitutto, deve rilevarsi la mancata sottoscrizione tra le parti di un verbale di riconsegna, sede nella quale comunemente si contesta, da parte del locatore, la presenza di danni alla cosa locata. Ad avviso di condivisibile giurisprudenza di legittimità, emessa nella fattispecie di risoluzione anticipata del rapporto da parte del conduttore, sebbene con riferimento alla diversa obbligazione del pagamento dei canoni ancora non maturati
(ma il principio sembra conferente anche al caso dell'obbligazione della restituzione della cosa locata), è necessario che il locatore accetti la consegna con riserva (facendo nel verbale espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto): così Cass.
8.6.2017, n. 14268; Id. 8.8.2002, n. 12020.
Nel caso di specie, nessuna riserva di agire per il pagamento delle spese sostenute per colpa della conduttrice è stata formulata dalla locatrice, né nel verbale – non sottoscritto – né successivamente alla cessazione. Nemmeno sono state mosse, nel corso del rapporto, contestazioni alla conduttrice circa l'addebitabilità a costei degli esborsi sopportati dalla locatrice, né è mai stata rivolta alcuna richiesta di rimborso del dovuto: il che, alla luce della natura di società di capitali della conduttrice e dell'elevato importo dei lavori effettuati, rende scarsamente credibili gli assunti della locatrice.
In disparte queste considerazioni, neanche il materiale probatorio raccolto in giudizio può dirsi sufficiente a suffragare la pretesa dell'opponente:
La locatrice richiede di incamerare il deposito cauzionale a fronte dei lavori eseguiti per adeguare l'immobile alle esigenze del conduttore (per € 45.509,00), degli interventi di ripristino in conseguenza dei danni cagionati alla cosa locata (per € 86.814,00) e dei lavori di riparazione affrontati nel corso della locazione (per € 13.647,00).
8 Con riferimento alla prima voce, corrisponde al vero che, in ossequio a quanto previsto dall'art. 5 del contratto, l'opponente effettuava presso l'immobile locato, per il tramite della , le modifiche che la richiedeva. CP_2 CP_1
Orbene, seppure risulti provato che l'odierno ricorrente abbia effettuato gli interventi, asseritamente richiesti dalla ai sensi dell'art. 5 del contratto di CP_1 locazione, non risulta altrettanto provato l'accordo, pure richiesto dall'art. 5, in base al quale le spese relative a tali interventi sarebbero state a carico del conduttore. In base alla disposizione richiamata, difatti, le parti avrebbero dovuto accordarsi volta per volta in ordine alla ripartizione delle spese: di tale accordo non vi è prova documentale (né le caratteristiche delle parti, società di capitali, e l'elevato valore del contratto e dei lavori rendevano ammissibile una eventuale prova testimoniale sul punto).
Con riferimento alla seconda e alla terza voce, giova osservare, anzitutto, che, a seguito della restituzione dei locali (restituzione che, nella p.e.c. del 9.2.2023, l'opponente riconosce essersi verificata, non avendo del resto mai contestato alla controparte, prima dell'introduzione del giudizio, la mancata restituzione in esito al recesso: cfr. all aa al ricorso monitorio), la locatrice non ha promosso un ricorso d'urgenza per far accertare dal Tribunale le condizioni dell'immobile, né ha incaricato un tecnico di parte di redigere una perizia attestante lo stato della cosa locata;
né, ancora, ha prodotto agli atti del giudizio alcuna documentazione fotografica raffigurante i pretesi danni arrecati all'immobile.
L'opponente si è limitata a produrre documentazione contabile (fatture, pagamenti) afferente l'effettuazione di lavori sull'immobile, pretendendo di rivolgere ai testimoni domande circa l'imputabilità alla conduttrice della necessità dei lavori stessi: ma i testimoni possono riferire su fatti specifici, non certo formulare valutazioni tecniche per sopperire all'inerzia probatoria della parte che li chiama in giudizio.
A ciò aggiungasi che il contratto prevedeva, come già in precedenza esposto, non solo che la manutenzione ordinaria e straordinaria fosse a carico del locatore, ma anche che alla cessazione per qualsiasi causa della locazione le eventuali “migliorie, addizioni, riparazioni” sarebbero state acquisite dal locatore senza rimborso o indennità alcuna, ma anche senza possibilità di pretendere dal Conduttore il ripristino dell'immobile nello
9 status quo ante: anche per l'esecuzione delle riparazioni, dunque, era previsto che la locatrice, al termine del rapporto, nulla avesse a pretendere dalla conduttrice.
* * * * *
In virtù delle superiori considerazioni, pertanto, l'opposizione deve essere respinta e il decreto ingiuntivo opposto integralmente confermato.
Dalla soccombenza della parte opponente discende la condanna della stessa al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in dispositivo sulla base dei parametri medi di cui al d.m. 55/2014, aggiornato al d.m. 147/2022, per le controversie di valore ricompreso tra € 52.001,00 ed € 260.000,00 (con applicazione dei parametri minimi per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n.
10049/2023, emesso dal Tribunale di Roma in data 6.6.2023;
- condanna l'opponente alla refusione in favore dell'opposta delle spese di lite, che si liquidano in € 11.977,00 oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge
Così deciso in Roma, 12.9.2025.
Il Giudice
Chiara RI

Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott.ssa Clarissa Gola.
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