REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
R.G. 219/2023
La Corte D'Appello di Trento, 2^sez. Contenzioso Ordinario, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Dott. Lorenzo Benini Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 28 novembre 2023 da
(C.F. , Parte_1 C.F._1 Pt_2
),
[...] C.F._2 Parte_3
( ), rappresentati e difesi, come da procure in atti, CodiceFiscale_3
dall'avv. PEZZE' ALESSANDRO elettivamente domiciliati presso lo
Studio in Trento, via C. Dordi, 25 e con domicilio digitale eletto presso il seguente indirizzo pec: Email_1
appellanti
contro
(C.F. ), assistito e difeso Controparte_1 C.F._4
dall'Avv. FERRARI ALFREDO presso il cui studio in Trento, Via
Manzoni n. 1 ha eletto domicilio come da procura a margine atto di citazione di primo grado appellato CONCLUSIONI:
Per parte appellante
In integrale riforma dell'impugnata sentenza n. 924/2023 dd. 03.11.2023 del Tribunale di Trento, rigettarsi integralmente ogni avversaria domanda perché infondata in fatto e in diritto o, in subordine, ridursi congruamente le somme eventualmente dovute dai convenuti all'attore tenutosi conto dell'effettiva incidenza degli eventuali vizi accertati.
Con condanna dell'appellato alla restituzione di quanto nel frattempo eventualmente percepito in forza della provvisoria esecuzione dell'impugnata sentenza, maggiorato degli interessi legali.
Con vittoria, o quantomeno compensazione, di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizi.
Per parte appellata
Respingere l'appello interposto da , e Parte_1 Parte_2 [...]
, in quanto infondato in fatto ed in diritto, con integrale Parte_3
conferma della sentenza del Tribunale di Trento sentenza n. 924/2023 dd.
02.11.2023, pubblicata in data 03.11.2023, ex adverso impugnata;

2) in ogni caso e comunque: a) condannare a pagare in Parte_1
favore di l'importo, come risultante in corso di causa, per Controparte_1
spese tecniche, costi e oneri, necessari per la sanatoria/regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche della p.m. 3 della p.ed. 6140 C.C. Villazzano descritte nella perizia dell'ing. dd. 10.4.2019, oltre interessi Persona_1
legali dal dì del dovuto sino al saldo;

b) condannare , e a Parte_1 Parte_3 Parte_2
pagare in favore di l'importo, come risultante in corso di Controparte_1
pag. 2/26 causa, per spese tecniche, costi e oneri, necessari per la sanatoria/regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche della p.m. 3 della p.ed. 6140 C.C. Villazzano ulteriori rispetto a quelle descritte nella perizia dell'ing. dd. 10.4.2019 e di cui in narrativa, nonché per lo Persona_1
spostamento della tubazione del gas di proprietà di Parte_4
interrata nel giardino della p.ed. 6140 C.C. Trento, oltre interessi legali dal dì del dovuto sino al saldo;

c) condannare , e a Parte_1 Parte_3 Parte_2
pagare in favore di un importo corrispondente al valore Controparte_1
della quota di proprietà altrui della parte di p.f. 1228/1 C.C. Trento come evidenziata nella planimetria sub doc. 16, come verrà determinato in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni;
il tutto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino al saldo;

d) condannare il signor , e Parte_1 Parte_3 Pt_2
a risarcire l'attore di ogni e qualsiasi danno subito nella vicenda
[...]
per cui è giudizio, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo;

e) spese e compensi di assistenza legale rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e 22% I.V.A. sull'imponibile;
3) spese e compensi di avvocato del grado d'appello rifusi, oltre 15% rimborso forfettario ex D.M. n. 55 dd. 10.03.2014, oltre 4% C.N.P.A. e
22% I.V.A. sull'imponibile.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione portato alla notifica in data 7 gennaio 2021, CP_1
conveniva in giudizio , e
[...] Pt_1 Parte_3 Parte_2
esponendo che: con contratto preliminare del 28.02.2019 si era obbligato pag. 3/26 ad acquistare da , e l'immobile Pt_1 Parte_3 Parte_2
contraddistinto dalla p.m. 3 della p.ed. 6140 c.c. Villazzano e dalla p.f.
1228/28 c.c. Villazzano al prezzo di € 520.000,00; successivamente alla conclusione del preliminare erano emerse le irregolarità urbanistiche descritte nella perizia dd. 10.04.2019 a firma dell'ing. Persona_1
tuttavia a fronte della impossibilità di di differire la Parte_1
stipula del contratto definitivo all'esito della regolarizzazione, per la necessità di incassare tempestivamente il prezzo di compravendita pattuito, le parti avevano concordato di stipulare il contratto definitivo di compravendita con contestuale sottoscrizione di scrittura privata del
06.05.2019 con cui avevano pattuito che una volta divenuto CP_1
proprietario dell'immobile, avrebbe presentato al Comune di Trento domanda di sanatoria/regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche descritte nella perizia dell'ing. tramite tecnici di sua fiducia Persona_1
ed al contempo si sarebbe fatto carico delle spese Parte_1
tecniche e di ogni altro onere derivante dalle pratiche anzidette e comunque delle irregolarità menzionate, impegnandosi al pagamento diretto di quanto necessario;
in data 06.05.2019 era stato sottoscritto l'atto di compravendita;
egli aveva incaricato il proprio tecnico di fiducia, ing.
di elaborare il progetto finalizzato alla presentazione della Persona_1
domanda di regolarizzazione edilizia dell'immobile compravenduto, anticipando i costi come da fatture in atti, al pari del compenso versato nella misura di € 824,72 all'ing. per rilievi e Controparte_2
misurazioni; nonostante i solleciti, si era rifiutato di farsi Parte_1
carico del pagamento dei costi sostenuti dal come si evinceva dalla CP_1
comunicazione inviata in data 09.08.2019 .
pag. 4/26 Deduceva che l'inadempimento da parte di alla Parte_1
obbligazione assunta con la scrittura privata del 06.05.2019 gli aveva reso impossibile proseguire le pratiche di sanatoria e/o regolarizzazione dell'immobile compravenduto, se non anticipando le relative spese tecniche ed i relativi oneri, di cui si ignorava l'ammontare complessivo . Allegava che erano emerse ulteriori irregolarità urbanistiche, successivamente accertate dallo stesso ing. nonché irregolarità catastali (v. doc. Per_1
14), per i quali l'attore invocava la garanzia ex art 1489 c.c. con onere dei venditori di sostenere i costi di regolarizzazione e sanatoria. Aggiungeva che, successivamente alla compravendita, l'acquirente aveva accertato la presenza, nel giardino della p.ed. 6140 c.c. Trento, di una tubazione del gas di proprietà di interrata ad un metro di profondità, senza Parte_4
che risultasse una servitù di passaggio intavolata;
lamentando che ostacolava il godimento del giardino, deduceva che i relativi costi di spostamento della tubazione, con ricollocazione sotto la stradina di accesso p.f. 1228/1 c.c. Trento, dovessero essere posti a carico dei venditori ai sensi dell'art 1489 c.c.. Evidenziava infine che dall'integrazione redatta dall''ing. del 27.01.2020 era emerso che una porzione di circa 26 Per_1
mq dell'immobile compravenduto, corrispondente alla parte sud – ovest del giardino recintato, insisteva sulla p.f. 1228/1 c.c. Trento, in comproprietà tra diversi soggetti, tra cui anche per 1/4 (v. doc. 16); chiedeva CP_1
quindi la condanna dei convenuti ai sensi degli 1478 e 1480 c.c. al pagamento dell'importo corrispondente al valore della quota di proprietà altrui del p.f. 1228/1 c.c. Trento oltre al risarcimento dei danni, maggiorato di interessi legali e rivalutazione monetaria.
pag. 5/26 Si costituivano , ed eccependo Pt_1 Pt_2 Parte_3
l'inadempimento dell'attore che non aveva presentato istanza di regolarizzazione in conformità all'obbligo assunto con lo scritto del
06.05.2019 nonostante fossero decorsi due anni dalla compravendita;
e non aveva fornito adeguate informazioni sull'ammontare della spesa necessaria nè sull'andamento delle pratiche di regolarizzazione come invece previsto al punto 3). Deducevano che mancava l'attestazione di presentazione agli uffici comunali della relazione tecnica dell'ing.
depositata priva di sottoscrizione , e che non era stato Per_1
documentato l'effettivo pagamento delle spese tecniche, di cui si contestava comunque il quantum. Negavano la fondatezza della azione di garanzia promossa in ragione della dichiarazione liberatoria rilasciata dallo stesso in sede di sottoscrizione del contratto di compravendita del
06.05.2019; in ogni caso eccepivano la decadenza dall'azione di garanzia, non essendo stati denunciati gli asseriti vizi nel termine di cui all'art. 1495
c.c., nonché la prescrizione dell'azione di garanzia in quanto promossa solo con l'atto di citazione notificato nell'aprile 2021, ovvero ben oltre il termine annuale dalla consegna dell'immobile avvenuta il 06.05.2019 e comunque oltre quello decorrente dall'avvenuta conoscenza degli asseriti ulteriori vizi;
infine contestavano la rilevanza degli asseriti vizi, in relazione agli artt. 1489 e 1490 c.c.. Negavano che la presenza della tubazione del gas di proprietà di costituisse un Parte_4
impedimento al godimento della casa. Contestavano la domanda risarcitoria in relazione ad una porzione dell'immobile compravenduto, considerato che la vendita era avvenuta a corpo e non a misura. Chiedevano quindi il rigetto delle domande di parte attrice ed in subordine in ipotesi di pag. 6/26 accoglimento delle richieste attoree, domandavano la riduzione delle somme eventualmente dovute dai convenuti all'attore “tenutosi conto dell'effettiva incidenza degli eventuali vizi accertati”.
All'esito della istruttoria, articolatasi con audizione di testi e con CTU, con sentenza n 924/2023, il Tribunale di Trento condannava a Parte_1
pagare ad l'importo di € 17.728,92 a titolo di spese Controparte_1
tecniche, costi e oneri per la sanatoria e regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche della p.m. 3 della p.ed. 6140 c.c. Villazzano, oltre ad interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;
condannava , e Pt_1 Parte_3
, in solido, al pagamento ex art. 1489 c.c., in favore di Parte_2
di € 9.287,30 a titolo di spese tecniche, costi e oneri per lo Controparte_1
spostamento della tubazione del gas di proprietà di interrata Parte_4
nel giardino della p.ed. 6140 c.c. Trento, oltre ad interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo;
condannava
, e , in solido, al pagamento ex artt. Pt_1 Parte_3 Parte_2
1478 e 1480 c.c., in favore di , dell'importo di € 5.911,65, Controparte_1
corrispondente al valore della quota di proprietà altrui della parte di p.f.
1228/1 c.c. Trento, come evidenziata nella planimetria sub doc. 15) parte attorea. Condannava infine i convenuti a rifondere all'attore le spese del grado comprensive degli esborsi e della spese di CT , ponendo a loro carico le spese di CTU in via definitiva.
Con riferimento alla domanda formulata nei confronti di Parte_1
volta ad ottenere la condanna al pagamento delle spese tecniche, costi ed oneri necessari per la sanatoria e regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche della p.m. 3 della p.ed 6140 c.c. Villazzano, così come accertate dall'ing. nella perizia del 10.04.2019, osservava Persona_1
pag. 7/26 che con la scrittura privata datata 6 maggio 2019 le parti avevano pattuito che dopo l'acquisto dell'immobile per il tramite di tecnici Controparte_1
di sua fiducia avrebbe presentato al domanda di Controparte_3
sanatoria delle irregolarità urbanistiche risultanti nella perizia redatta dall'ing. in data 10.04.2019 e la domanda di Persona_1
regolarizzazione degli scarichi all'Ente gestore, entro il tempo tecnico necessario, adottando le procedure che comportassero il minor onere possibile;
avevano inoltre convenuto che “le spese tecniche ed ogni e qualsiasi onere derivante dalle pratiche di cui al punto a) che precede e, comunque, dalle irregolarità di cui in premessa, saranno a carico solamente di il quale si era impegnato al pagamento Parte_1
diretto di quanto necessario, evitando a anche la sola Controparte_1
anticipazione di quanto dovuto agli Enti ed ai professionisti”. Prendeva atto che con la comparsa di costituzione aveva ammesso di Parte_1
non avere provveduto al pagamento.
Riteneva infondati i profili di inadempimento imputati all'attore, osservando che la scrittura privata del 6 maggio 20219 non prevedeva a suo carico il reperimento di preventivi di spesa;
mentre l' omessa presentazione da parte del della domanda di sanatoria CP_1
/regolarizzazione entro i tempi tecnici necessari era conseguente all'incontestato rifiuto di di anticiparne i relativi costi;
Parte_1
escludeva infine che fossero stati posti a carico del specifici CP_1
obblighi informativi mentre gli era stata riconosciuta piena facoltà di incaricare tecnici di propria fiducia .
Prendeva inoltre atto che il CTU aveva rilevato che tra le difformità rilevate dall'ing. alcune erano riconducibili allo stato legittimo, Per_1
pag. 8/26 in ragione del mutato contesto normativo, dal momento che successivamente la L.P. 30 marzo 2021 aveva introdotto gli artt. 86 bis e
86 ter della legge urbanistica Provinciale n. 5/2015, i quali hanno valorizzato delle tolleranze. Il perito aveva inoltre accertato che altre difformità erano sanabili e che infine vi erano degli aspetti privi di conformità alla disciplina vigente, ma che , non essendo contrastanti con rilevanti interessi urbanistici, avrebbero potuto essere oggetto di procedura di regolarizzazione, tecnicamente “fiscalizzazione dell'abuso”, ai sensi dell'art. 129 della L.P. 1/2008.
Sottolineava che nei confronti di la domanda trovava Parte_1
titolo nella scrittura privata sottoscritta dalle parti, per cui era infondata la contestazione dei presupposti di cui all'art 1489 c.c. in ragione della dichiarazione dell'acquirente contenuta nel contratto definitivo di non avere eccezioni sullo stato dell'immobile che era stato visionato e trovato di proprio gradimento. Pertanto, condannava a pagare Parte_1
all'attore le spese tecniche, i costi e gli oneri accessori nella complessiva somma di € 17.728,92, oltre interessi dalla domanda al saldo, per la sanatoria/regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche della p.m. 3 della p.ed. 6140 c.c. Villazzano descritte nella perizia dell'ing. ed Persona_2
accertate dal C.T.U.
Riteneva fondata anche la domanda di pagamento delle spese tecniche, costi ed oneri relativi allo spostamento della tubazione del gas di proprietà di interrata nel giardino della p.ed. 6140 c.c. Trento, oltre Parte_4
ad interessi legali. Osservava che sulla scorta delle indicazioni fornite dalla stessa , il CTU aveva dato atto della presenza, nel Parte_4
giardino insistente sulla p.m. 3 della p.ed. 6140 c.c. Trento, di una pag. 9/26 tubazione del gas di proprietà di interrata ad un metro di Parte_4
profondità; aveva quindi individuato il tracciato della tubazione ed aveva affermato che “la tubazione costituisca un gravame nella misura in cui è asservita alle quattro unità residenziali ora alimentate …” . Ricordato che le parti venditrici avevano garantito che l'immobile era libero da oneri ed aggravi pregiudizievoli, diritti di prelazione, ipoteche, servitù, ad eccezione delle servitù apparenti al Libro Fondiario, riteneva pregiudizievole la presenza di tale manufatto di proprietà di non risultante dal Pt_4
Libro Fondiario. Sottolineava inoltre che la conduttura interrata non era visibile in superficie, né comunque conoscibile al momento della compravendita da parte del che ne aveva avuto contezza solo in CP_1
epoca successiva, come dichiarato dalla teste di parte attrice
[...]
. Respingeva poi l'obiezione di parte convenuta secondo cui CP_4
l'acquirente non poteva invocare la garanzia , in quanto aveva dichiarato in contratto di non avere eccezioni sullo stato dell'immobile avendolo visionato e trovato di proprio gradimento, rilevando che la dichiarazione riguardava lo stato di fatto e non di diritto e di converso l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto era libero da pesi o diritti reali o personali di godimento esonerava l'acquirente dall'onere di qualsiasi indagine. Respingeva le eccezioni di decadenza proposte ai sensi dell'art 1495c.c. in quanto non applicabili alla fattispecie di cui all'art
1489 c.c. Liquidava pertanto in € 9287,30 oltre interessi e rivalutazione l'importo per spese tecniche, costi e oneri per lo spostamento della tubazione del gas di proprietà di interrata nel giardino della Parte_4
p.ed. 6140 c.c. Trento.
pag. 10/26 Accoglieva infine la domanda di condanna dei convenuti al pagamento in favore del di “un importo corrispondente al valore della quota di CP_1
proprietà altrui della parte di p.f. 1228/1 c.c. Trento come evidenziata nella planimetria sub doc. 16” proposta ai sensi dell'art 1480 c.c.
Prendeva atto che il CTU aveva accertato che una porzione dell'area, seppure fosse ricompresa nella recinzione ed accorpata al resto del giardino, insisteva sul p.f. 1228/1 c.c. Trento, in comproprietà con altri soggetti;
mentre i venditori l'avevano venduta come se fosse stata in proprietà esclusiva , per cui dovevano essere condannati al pagamento di un importo pari al valore della quota della porzione della p.f. 1228/1 che era stato determinato dal CTU in € 5.911,65.
Con atto di citazione notificato il 28 novembre 202,3 , ed Pt_1 Pt_2
proponevano appello chiedendo, in riforma della Parte_3
impugnata sentenza, il rigetto delle domande di controparte o, in subordine, la riduzione della somme eventualmente dovute dai convenuti, tenuto conto dell'effettiva incidenza degli eventuali vizi accertati, con condanna dell'appellato alla restituzione di quanto nel frattempo eventualmente percepito in forza della provvisoria esecuzione dell'impugnata sentenza, maggiorato degli interessi legali. Con vittoria oppure compensazione di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
Si costituiva chiedendo il rigetto dell'appello con conferma Controparte_1
della impugnata sentenza. Riproponeva le domande di primo grado.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa veniva riservata al
Collegio per la decisione con provvedimento del 18 dicembre 2024 .

pag. 11/26 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo gli appellanti impugnano la condanna di Parte_1
a pagare ad l'importo determinato dal CTU per la
[...] Controparte_1
regolarizzazione dell'immobile. Deducono che con “la scrittura integrativa del 06 maggio 2019 entrambe le parti avevano assunto delle obbligazioni ma il era stato inadempiente dal momento che CP_1
aveva omesso di presentare l'istanza di sanatoria/regolarizzazione, come pure di acquisire di più preventivi al fine di consentire al convenuto la corretta valutazione circa “il minor onere possibile”. Deducono che l'inadempimento di giustificava ai sensi dell'art. 1460 c.c. il CP_1
rifiuto della prestazione da parte di Parte_1
Lamentano che il Tribunale nell'imputare a il mancato Parte_1
pagamento delle spese, sul presupposto che tale condotta avesse giustificato l'omessa presentazione della domanda di regolarizzazione, ha tuttavia omesso di valutare che si era limitato ad incaricare il CP_1
proprio tecnico di fiducia a cui aveva versato delle somme per attività espletata inutilmente senza tuttavia avere preventivamente acquisito vari preventivi al fine di sostenere il minor onere possibile, come invece previsto nell'accordo . Ricordano che tali profili, contestati da Pt_1
nella missiva del 09 agosto 2019 , denotano che aveva
[...] CP_1
agito in violazione del canone della buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375
c.c., per cui era a lui ascrivibile la colpa grave che, in termini di risarcibilità del danno, comportava l'applicazione dell'art. 1227 c..
Sotto altro profilo evidenziano che la CTU ha accertato che gran parte delle contestate irregolarità sono infondate, e tale aspetto conferma ulteriormente che la richiesta dell'acquirente era contraria a buona fede.
pag. 12/26 Al contempo stigmatizzano che il CTU si è limitato a stimare i costi di regolarizzazione ma obiettano che la condanna del avrebbe potuto Pt_1
essere pronunciata solo a fronte della liquidazione degli oneri da parte della Amministrazione comunale a seguito di domanda di regolarizzazione che non era stata presentata. Censurano quindi una non corretta valutazione dei fatti ed una violazione degli artt. 1175, 1375 e 1225 c.c., degli artt. 111
Cost e 132 n. 4 c.p.c. per aveva disposto la condanna di al Parte_1
pagamento di spese di regolarizzazione mai sostenute, nonché del principio dispositivo di cui all'art. 115 c.p.c. per avere quantificato l'entità della condanna su un calcolo meramente presuntivo, senza adeguata motivazione.
In subordine, ripropongono la richiesta di liquidare l'importo in misura minore, lamentando che il Tribunale aveva disatteso tale istanza.
In secondo luogo, deducono che la richiesta relativa alle ulteriori irregolarità catastali, formulata dopo la stipula del definitivo, era inammissibile e non poteva essere accolta dal momento che l'acquirente aveva dichiarato di “non avere eccezioni circa lo stato di quanto trasferito, avendolo visionato e riscontrato di proprio gradimento” con effetto liberatorio nei confronti degli odierni convenuti. Censurano che erroneamente la sentenza ha ricondotto la domanda di parte acquirente integralmente allo scritto integrativo del 06.05.201. Ripropongono le eccezioni di decadenza e prescrizione ex art 1495 c.c. e contestano il riconoscimento degli interessi su somme che la controparte non aveva versato.
Osserva la Corte che non è contestato che in data successiva alla sottoscrizione di contratto preliminare relativo ad una immobile ad uso pag. 13/26 abitativo ed area destinata a giardino, il promissario acquirente aveva acquisito contezza di plurime irregolarità alla luce della relazione di parte redatta dall'ing. E' inoltre documentato che con scrittura privata Per_1
del 6 maggio 2019, coeva alla stipula del definitivo, le parti avevano concordato di stipulare comunque la compravendita ed avevano previsto che una volta divenuto proprietario dell'immobile, CP_1
avrebbe presentato, tramite tecnici di propria fiducia, al di Trento CP_3
domanda di sanatoria/regolarizzazione delle irregolarità urbanistiche descritte nella perizia dell'ing. si sarebbe Persona_1 Parte_1
fatto carico delle spese tecniche e di ogni altro onere derivante dalle pratiche anzidette e comunque delle irregolarità menzionate, impegnandosi al pagamento diretto di quanto necessario, evitando al persino la CP_1
anticipazione di quanto dovuto agli enti e ai professionisti.
Con missiva indirizzata a del 27 giugno 2019 l'avvocato Parte_1
Ferrari, quale legale del aveva sollecitato il pagamento di una CP_1
pro forma dell'ing che stava curando la pratica di Per_1
regolarizzazione ; e con successiva missiva del 30 luglio 2019 aveva sollecitato il pagamento dei maggior compensi richiesti dal per la Per_1
medesima pratica, ed aveva richiesto i documenti necessari alla regolarizzazione degli scarichi.
In data 9 agosto 2019 aveva lamentato di non avere Parte_1
avuto un preventivo degli oneri che avrebbe dovuto sostenere ed aveva denunciato un comportamento poco collaborativo del tecnico del Bonetti, prospettando di sperare nell'intervento della impresa costruttrice per la risoluzione delle irregolarità.
pag. 14/26 Anche negli scritti difensivi, la contestazione della domanda di pagamento dei costi per la regolarizzazione è stata proposta imputando al e CP_1
plurime condotte inadempimenti , che tuttavia non sussistono alla luce tenore della scrittura privata del 6 maggio 2019, che costituisce il titolo della domanda proposta nei confronti di Parte_1
Infatti la clausola 1 prevedeva che per il tramite di Persona_3
tecnico/ tecnici di sua fiducia avrebbe presentato domande di regolarizzazione urbanistica risultanti dalla relazione dell'ing Per_1
datata 19.4.2019, a cui le parti facevano espresso riferimento, nonché di regolarizzazione degli scarichi “e ciò entro il tempo tecnico necessario ed adottando le procedure che comportino il minor onere possibile”. La clausola 2 stabiliva che le spese tecniche ed ogni onere derivante dalle pratiche di regolarizzazione urbanistica e relativa agli scarichi sarebbero stati sostenuti da essendo in premessa stato esplicitato che Parte_1
la stipula del rogito, antecedentemente alla regolarizzazione era stata da lui richiesta avendo la necessità di incassare il prezzo senza indugio;
era inoltre precisato che si impegnava al pagamento diretto, Parte_1
evitando al anche solo la anticipazione . CP_1
Come correttamente evidenziato dal Tribunale, la doglianza di Pt_1
in relazione alla mancata acquisizione di vari preventivi appare
[...]
infondata in quanto non vi è alcuna previsione in tal senso nella citata scrittura privata, dal momento che l'inciso richiamato dalla difesa degli appellanti richiedeva che fossero adottate le procedure che comportassero il minor onere possibile. Al contempo, la previsione che l'acquirente si avvalesse di tecnici di sua fiducia è incompatibile con la tesi del , Pt_1
che invece avrebbe comportato che la scelta fosse determinata dalla pag. 15/26 convenienza dei preventivi. In ogni caso, appare oculata la decisione del di affidare l'incarico di predisporre le pratiche all'ing , CP_1 Per_1
che aveva redatto la relazione dell'aprile 2019, a cui le parti avevano fatto riferimento nella scrittura privata del 6 maggio 2019, e che quindi aveva già conoscenza della vicenda.
Parimenti infondata è la contestazione di ritardo nello svolgimento delle pratiche, atteso che dai documenti in atti emerge che già nel giugno 2019,
e quindi a distanza di meno di due mesi dalla vendita , il tecnico aveva svolto dell'attività attività che era proseguita anche nel luglio, come confermato dall' emissione di proforma e fatture a cui aveva fatto riferimento il legale del nel sollecito di pagamento. Inoltre, deve CP_1
convenirsi con il Tribunale che la mancata presentazione della domanda si pone come conseguenza dell'omessa anticipazione da parte dell'appellante dei relativi oneri, a cui egli si era obbligato in modo chiaro ed inequivoco con modalità che evitassero “a anche la Controparte_1
sola anticipazione di quanto dovuti agli Enti ed ai professionisti”.
Sotto altro profilo, dalla relazione peritale depositata in primo grado si evince che solamente alcune delle irregolarità segnalate nella relazione datata 10 aprile 2019, richiamata nella scrittura privata del 6 maggio 2019, sono state ritenute, anche in ragione di una modifica normativa,
“riconducibili allo stato legittimo”; al contempo il CTU ha ravvisato che altre fossero sanabili mentre ha individuato alcuni manufatti ( vano accessorio lavanderia wc a piano terra e servizio igienico al sottotetto) effettivamente privi di conformità, per i quali ha precisato che dovevano essere “oggetto di procedura di regolarizzazione, tecnicamente pag. 16/26 “fiscalizzazione dell'abuso”, ai sensi dell'art. 129 della L.P. 1/2008 e sarebbero stati soggetti al pagamento del contributo di costruzione.
Non è pertanto condivisibile l'enfatizzazione operata nei motivi della accertata regolarità dei alcuni manufatti , dal momento che il CTU, all'esito della attenta analisi dei rilievi operata nella relazione del 10 aprile
2014, ha confermato la necessità di procedere alla “regolarizzazione” dei restanti quantificando le competenze spettanti per la presentazione della pratica e liquidando gli oneri di legge, calcolati sulla base della normativa di settore con precipuo riferimento agli importi determinati dal
. Ha pertanto indicato in € 17.503,92 l'importo Controparte_3
complessivo dei costi da sostenere per la complessiva pratica.
Deve sottolinearsi come l'articolata ricostruzione operata dal CTU, e condivida dal Tribunale, non è stata oggetto di specifica contestazione nei motivi, in cui non si rinvengono argomentazioni atte a contestare e confutarne l'impostazione ovvero aspetti di tale ricostruzione , essendosi la difesa limitata ad obiettare che la richiesta di controparte non fosse conforme al canone della correttezza, senza indicarne le ragioni .
Non è fondato neppure il rilievo che il rimborso avrebbe potuto essere disposto solo a consuntivo, mentre nello specifico l'acquirente non aveva presentato la domanda e comunque la PA non aveva liquidato gli oneri.
Infatti la scrittura privata prevedeva che avrebbe dovuto farsi Pt_1
carico delle spese, sollevando anche dall'anticipo, per cui non era CP_1
richiesta la prova dell'avvenuto esborso. Al contempo nella liquidazione il
CTU ha fatto riferimento alle tariffe professionali, per i compensi, ed agli importi applicati dall'ente pubblico , senza che la difesa degli appellanti abbia formulato osservazioni o suggerito correzioni ovvero detrazioni .
pag. 17/26 Va pertanto confermato in € 17.503,92, l'importo per la regolarizzazione di quanto segnalato nella relazione a firma ing. al cui pagamento Per_1
va condannato in forza dell'obbligazione assunta con la Parte_1
scrittura privata del 6 maggio 2024. Di conseguenza sono infondate le eccezioni di decadenza e prescrizione riproposte da Parte_1
richiamando la disciplina codicistica, che quindi non vengono esaminate nel merito. Non vertendosi in una fattispecie risarcitoria, non sono pertinenti i richiami all' art.1225 né all'art. 1227, con riguardo ad una dedotto comportamento colposo del creditore.
Va poi rilevato che trattandosi di debito di valuta, correttamente il
Tribunale ha riconosciuto gli interessi in misura legale dalla messa in mora, individuata dalla proposizione della domanda.
Infine va rilevata la carenza di interesse degli altri venditori a svolgere impugnazione di tale capo, non essendo stata pronunciata condanna nei loro confronti per importi ulteriori rispetti a quelli relativi alle irregolarità indicate nella relazione richiamata nella scrittura privata del 6 maggio
2019.
Con il secondo motivo, gli appellanti censurano l'accoglimento della domanda con cui sono stati condannati ai sensi dell'art 1489 c.c. al pagamento delle spese di spostamento della tubatura del gas insistente sotto il giardino di proprietà attorea. Obiettano che non è stata dimostrata l'esistenza di oneri o diritti in favore di terzi, dal momento che nel corso della CTU era emerso che la tubatura era destinata principalmente a servire l'unità abitativa dell'attore , in quanto la diramazione che serve le unità dei vicini è posizionata sulla p.f. 1228/1 comune agli stessi.
Deducono che non aveva dimostrato di avere diritto a chiedere lo CP_1
pag. 18/26 spostamento della tubazione. Censurano inoltre che non è stato dimostrato che tale tubazione integri l'ipotesi dell'aggravio a favore di terzi, essendo la tubazione che corre sotto il giardino attoreo principalmente a servizio dell'unità abitativa di ma neppure che si tratti di onere che CP_1
diminuisca il libero godimento della cosa compravenduta.
In secondo luogo, rilevano che ai sensi dell'art 1489 c.c. l'attore avrebbe potuto chiedere la risoluzione del contratto oppure la diminuzione del prezzo e che non era corretta la condanna al pagamento delle somme stimate per lo spostamento, considerato inoltre che non era stato provato il presupposto logico-giuridico del consenso degli aventi diritto allo spostamento della servitù né dei comproprietari della p.f. 1228/1 in cui avrebbe dovuto essere collocato il nuovo tracciato.
Infine rilevano che i testi escussi avevano confermato che la tubazione era in loco da epoca antecedente all'acquisto dell'immobile da parte dei e deducono che tale elemento escludeva l'elemento soggettivo Pt_1
della colpa richiesto dall'art 1498 c.c. Censurano inoltre che non è stata qualificata la natura del debito, se a titolo risarcitorio ovvero restitutorio;
contestano il riconoscimento di rivalutazione ed interessi, nonostante si tratti di costi non ancora sostenuti.
Il motivo non può trovare accoglimento.
In occasione delle operazioni peritali il CTU, avvalendosi anche di una planimetria fornita da , ha accertato la presenza nel p.ed. Parte_4
6140, per circa 65 metri lineari, di una condotta che risulta a servizio di quattro unità , ivi compresa quella del CP_1
Evidenziato che gli appellanti non contestano l'ubicazione nei termini accertati, va parimenti sottolineato che nel contratto di compravendita non pag. 19/26 ne era stata dichiarata la presenza mentre i venditori avevano garantito che il bene fosse libero da pesi e servitù ad eccezione di quelle presenti nel libro . Inoltre risulta dagli atti, e non è peraltro contestato, Parte_5
che tale servitù non è iscritta .
Contrariamente a quanto obiettato dalla difesa dei venditori, la circostanza che la condotta sia a servizio non solo della abitazione dell'appellato, ma anche di quelle di terzi, che sono ad essa allacciate in prosecuzione, conferma che si tratta di un peso a carico del fondo acquistato dal
Inoltre, trattandosi di condotta del gas interrata non può essere CP_1
messo in dubbio che la relativa presenza comporta limitazioni nella fruizione sia dell'area occupata sia di quella “ di rispetto” per motivi di sicurezza;
mentre nel caso di spostamento il CTU ha ritenuto che la permanenza del residuo ferroso nel sottosuolo non avrebbe condizionato il godimento del giardino come tale e, in una teorica prospettiva di opere edilizie che prevedano scavi, la rimozione dei tratti interferenti con le opere non avrebbe comportato oneri aggiuntivi. Va poi aggiunto che il CTU non ha sollevato dubbi né ha ravviato ostacoli allo spostamento del tubo, individuando il sedime della stradina in comproprietà come luogo adatto.
Ciò premesso, deve fondatamente ritenersi che la domanda con cui ha chiesto la condanna dei venditori al pagamento delle somme CP_1
necessarie allo spostamento della condotta vada qualificata quale risarcimento del danno , che al capo 4 delle conclusioni di primo grado era stata formulata come riferita in modo omnicomprensivo “ad ogni e qualsiasi danno subito nella vicenda per cui è giudizio, oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo”.
pag. 20/26 Con un indirizzo che può ritenersi consolidato la Suprema Corte ha affermato che "nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489" ( Cass 14595/2020;
Cass 4786 2007; 16053/2002 ; 1352/1996). Ed al contempo ha precisato che tale domanda trova la disciplina dei presupposti nell'art 1489 c.c. (
Cass 29367 2011).
Sul punto la Cassazione ha inoltre chiarito che “Alla garanzia di cui al citato art. 1489, c.c., concernente gli oneri ed i diritti dei terzi, che non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto (salvo che il compratore non ne abbia avuto conoscenza), non può sottrarsi il venditore che tali oneri o diritti abbia taciuti, a meno che egli non provi l'effettiva conoscenza della controparte. (Cass. 09/09/1978, n. 4076; Cass.
06/08/1983, n. 5287). Ne consegue che non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso (cfr., per tutte, Cass. 4/02/2003, n. 1613;
Cass. 22/02/1996, n. 1352). …… Orbene, in tema di obbligazioni, lo stato soggettivo di buona fede non è idoneo di per sé solo, ad escludere,
l'imputabilità dell'inadempimento, essendo a tal fine necessaria, per converso, la prova da parte del debitore, che l'inadempimento stesso sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa
pag. 21/26 oggettivamente non imputabile all'obbligato, situazione, quest'ultima, non riconducibile alla mera condizione psicologica di buona fede del debitore,
e rapportabile, invece, all'impegno di cooperazione che l'obbligato stesso
è tenuto ad applicare. (Cass. 14595/2020; Cass 9278/1999 ).
Alla luce degli evidenziati principi, non essendo stato provato che fosse a conoscenza della presenza della conduttura, che in quanto CP_1
interrata non era visibile, non sarebbe comunque sufficiente ad escludere la responsabilità la circostanza che i venditori non fossero edotti della presenza. Per completezza di motivazione, va poi aggiunto che tale tesi non può ritenersi confermata sulla base della deposizione del teste Tes_1
titolare della società che aveva venduto la casa, che si è limitato
[...]
ad affermare “non ricordo con esattezza ma penso che le tubature del gas fossero già esistenti al momento del mio acquisto …” riferendo quindi in termini dubitativi una circostanza che non sarebbe peraltro dirimente.
Conclusivamente deve convenirsi con il Tribunale che sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno, liquidato nell'importo stimato per lo spostamento della conduttura.
Trattandosi di debito di valore, correttamente sono stati riconosciuti al oltre agli interessi anche la rivalutazione monetaria. CP_1
Con il terzo motivo, gli appellanti impugnano la condanna al pagamento del minor valore dell'immobile in ragione della circostanza che una parte del giardino risulta insistere su un mappale in comproprietà. Deducono che avevano alienato la proprietà esclusiva della p.m. 3 della p.ed. 6140 C.C.
Trento e la quota di comproprietà pari a 12/48 della p.f. 1228/1; la vendita, come previsto dall'art. 4 del contratto di compravendita, era avvenuta a corpo e non a misura, senza quantificazione pertanto di un prezzo pag. 22/26 parametrato alla superficie. Contestano quindi l'applicabilità degli artt.
1478 e 1480 c.c., come affermato in sentenza , dovendosi la fattispecie ricondurre al disposto dell'art 1538 c.c. per cui la domanda avrebbe dovuto essere formulata in termini di revisione del prezzo ed avrebbe potuto essere accolta solo a fronte della dimostrazione puntuale dei requisiti richiesti dalla norma in questione, che nello specifico era mancata, dal momento che il minor valore accertato in € 5.911,65, pari a circa l'uno per cento del prezzo di vendita pari ad € 520.000,00 era inferiore al parametro del ventesimo . previsto dalla norma. Contestano la liquidazione del perito sia in quanto operata secondo il criterio della misura, mentre avrebbe dovuto essere applicato quello proporzionale corretto;
sia lamentando che sarebbero stati valorizzati i dati indicati dal nonostante la contestazione mossa dai venditori sul punto. CP_1
Il motivo va accolto nei seguenti termini.
Con la relazione datata 27 gennaio 2020 l'ing tecnico di parte Per_1
sulla base di una accurato confronto fra le mappe catastali CP_1
depositate e lo stato di fatto risultante dalla ortofoto, aveva rilevato che una porzione di giardino con i relativi muretti e recinzioni, stimata in mq
26, insisteva sul p.f 1228/1 , di cui era stata ceduta all'acquirente solo una quota e che quindi era in comproprietà con altri soggetti trattandosi di strada comune di accesso . Il CTU ha confermato il predetto stato dei luoghi, che invero non è stato in alcun modo contestato dalla difesa dei venditori , le cui difese si sono concentrate sulla qualificazione della fattispecie e sulla quantificazione della somma riconosciuta all'acquirente anche in ragione della estensione dell'area .
pag. 23/26 Appare condivisibile la prospettazione formulata dagli appellanti diretta ad escludere che si verta in una ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui, dal momento che i venditori con l'atto del 6 maggio 2019 hanno trasferito la proprietà esclusiva della proprietà dell'immobile tavolarmente identificato dalla p.m. 3 della p.ed. 6140 in P.T. 6983 II C.C.
Trento e la quota di comproprietà della p.f. 1228/1, conformemente ai propri titoli di provenienza.
Tuttavia l'acquirente è stato indotto a ritenere di avere acquisito in proprietà esclusiva una area maggiore di quella effettiva, siccome ricomprendente anche la porzione che ,seppure pacificamente inglobata nel giardino, insiste sulla p.f. 1228/1 e quindi è in comproprietà con altri.
L'area è stata determinata dal CTU come pari a mq 27,17 , sulla base di misurazione operata sulla mappa catastale in carenza di riscontri fisici certi, per cui non coglie nel segno la difesa degli appellanti nel lamentare che il perito si sarebbe adeguato acriticamente alla indicazione del tecnico del CP_1
A fronte di tale rilevante divergenza dell'estensione del giardino rispetto ai dati catastali, determinata da una situazione di fatto, vale a dire la recinzione in essere, non coincidente con lo stato dei confini, imputabile alla parte venditrice, è fondata la domanda di risarcimento dei danni proposta dal al punto tre delle conclusioni di primo grado . CP_1
La liquidazione non può essere operata nella misura del valore dell'area stimata dal CTU in € 5911,65 per la quota di proprietà dei terzi, non trattandosi di riduzione del prezzo ma di risarcimento , che va commisurato al minore godimento dell'area in caso di ripristino dello stato di fatto pag. 24/26 conformemente allo stato di diritto. Pertanto va determinato in via equitativa in € 4000,00.
In ragione della riforma della sentenza impugnata si impone anche d'ufficio,, un nuovo regolamento delle spese processuali, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite
(ex plurimis Cass.27606/2019).
A fronte dell'accoglimento delle domande proposte da sia pure CP_1
con una riduzione nel quantum, va formulata la valutazione in termini di soccombenza dei venditori , ed e Pt_1 Pt_2 Parte_3
quindi ne va confermata la condanna alla rifusione a favore del CP_1
delle spese di primo grado, nei termini di cui alla sentenza;
vanno inoltre condannati a rifondere all'appellato le spese del presente grado liquidate in
€ 2058,00 per fase di studio, € 1.418,00 per fase introduttiva, € 3045,00 ,00 per fase istruttoria ed € 3470 ,00 per fase decisionale e quindi complessivamente in € 9991,00 oltre spese generali, CA ed Iva come per legge


P.Q.M.


La Corte d'Appello, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di
Trento n. 924/2023 , che conferma nel resto ,
condanna , e , in solido, Parte_1 Parte_3 Parte_2
al pagamento a favore di della somma di € 4000,00 con Controparte_1
riferimento della porzione di giardino insistente sul p.f. 1228/1 c.c. Trento, come evidenziata nella planimetria sub doc. 15) parte attorea.
pag. 25/26 Condanna , e , in solido Parte_1 Parte_3 Parte_2
fra loro, a rifondere ad le spese del presente grado per Controparte_1
complessivi in € 9991,00 oltre spese generali, CA ed Iva come per legge
Così deciso nella camera di consiglio della 2^sez. Contenzioso Ordinario, in data 5/02/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
pag. 26/26