N. R.G. 2815/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente dr. Antonio Corte Consigliere dr. Arnaldo Martinengo Villagana Palatino
di Villachiara Ragazzoni Consigliere rel ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2815/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA DEI TIGLI, 2 Parte_1 C.F._1
20020 ARESE presso lo studio dell'avv. TOGNONI PATRIZIO RENATO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Piazza del Carmine Controparte_1 P.IVA_1
1 27100 Pavia presso lo studio dell'avv. MONTI AURELIO, che la rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. MONTI EDOARDO ( ) PIAZZA C.F._2
CARMINE N. 1 27100 PAVIA;

APPELLATA
pagina 1 di 16 sulle seguenti conclusioni:
Per Parte_1
Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni diversa istanza disattesa e reietta:
IN VIA PRINCIPALE e NEL MERITO: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1258/24 emessa dal Tribunale di Pavia, Sezione III
Civile, Giudice Dott. Forcina, nell'ambito del Giudizio n. R.G. 5439/2023, depositata in data
10.09.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
“- accertare e dichiarare che a seguito della risoluzione del contratto di locazione Controparte_1
è tenuta alla restituzione pro-quota a favore dell'odierno attore dei macchinari e attrezzature
[...] presenti nell'immobile sito in NA EL (PV), Via Cavour n. 222, o, in subordine, nel caso in cui gli stessi non fossero asportabili senza nocumento, del corrispettivo valore in denaro e conseguentemente
- condannare alla restituzione pro quota a favore dell'odierno attore dei macchinari Controparte_1
e attrezzature presenti nell'immobile sito in NA EL (PV), Via Cavour n. 222 o, in subordine, nel caso in cui gli stessi non fossero asportabili senza nocumento, del corrispettivo valore in denaro
- accertare e dichiarare che a seguito della risoluzione del contratto di locazione Controparte_1
è tenuta alla corresponsione, per la sola quota di competenza dell'odierno attore, dei canoni di locazione e l'indennità di occupazione del periodo intercorrente tra il giorno 01.04.2021 e il giorno
24.11.2021, data in cui si è addivenuti alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, per un importo complessivo di € 5.225,00 già rivalutato, o il diverso importo che verrà ritenuto di legge ad istruzione probatoria esaurita e conseguentemente
- condannare a corrispondere, per la sola quota di competenza dell'odierno Controparte_1 attore dei canoni di locazione e l'indennità di occupazione del periodo intercorrente tra il giorno
01.04.2021 e il giorno 24.11.2021, data in cui si è addivenuti alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, l'importo complessivo di € 5.225,00 già rivalutato, o il diverso importo che verrà ritenuto di legge ad istruzione probatoria esaurita.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa”.
IN VIA ISTRUTTORIA: si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello che qui si riportano:
“- ammettere CTU volta ad
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1. individuare e descrivere tutti gli impianti e le attrezzature installate nella riseria, verificando se siano o meno funzionanti;



2. verificare la presenza e la funzionalità delle macchine indicate all'art. 1 del contratto di locazione del 21 ottobre 2010 (appartenenti a parte locatrice) e la presenza di macchine installate da parte conduttrice in sostituzione di quelle già appartenenti a parte locatrice e di cui al menzionato art. 1 del contratto di locazione (che eseguano lo stesso tipo di lavorazione seppur essendo più moderne in senso qualitativo e quantitativo);


3. verificare quali macchine tra quelle indicate nel contratto di locazione intervenuto tra le parti ad esclusione di quelle installate da parte del conduttore in sostituzione di quelle già appartenenti alla parte locatrice di cui all'art. 1 del summenzionato contratto di locazione, sono separabili e quindi asportabili senza nocumento della cosa locata;



4. determinare il valore delle macchine e attrezzature, tutte funzionanti, di proprietà di parte locatrice, di quelle installate in sostituzione di quelle già appartenenti alla parte locatrice e di quelle installate dal conduttore che non siano separabili senza nocumento della cosa locata.
Si indica sin d'ora quale consulente di parte signor Via Galileo Galilei 55, Gaggiano Persona_1
(MI).
- ammettere prova per testi sui seguenti capitoli di prova da intendersi preceduti dalla locuzione “E' vero che”:


1. L'immobile situato in NA EL (PV), Via Cavour n. 220 concesso in locazione in data 21 ottobre 2010 alla era stato locato con impianti e attrezzature funzionanti che Controparte_1
consentivano la pilatura da risone a riso brillato;



2. All'interno della riseria al momento della sottoscrizione del contratto di locazione del 21 ottobre
2010 con la erano presenti i seguenti macchinari: Controparte_1
Al piano terra
- n. 1 separatore Paffy Minghetti, 5 piani con 60 canali;

- n. 1 sbramino di ripasso Minghetti a dischi rivestiti di smeriglio;

- n. 1 sbiancatrice Minghetti da 100 mm con relativo cono di scorta;

- n. 3 sbiancatrici Minghetti da 80 mm e un cono di scorta.
Al primo piano
- n. 1 separatore ad alveoli da mm60, lunghezza mt. 3 per riso e rotture;

- n. 1 separatore, calibratore mezzagrana corpetto.
pagina 3 di 16 Al secondo piano
- n. 1 separatore, calibratore per granaverde composto da tre cilindri;

- n. 1 plansichter per setacciatura del riso lavorato con variatore di velocità Marzorati;

- n. 1 gruppo separatori riso lavorato da rotture e risetti composto da 1 separatore alveolare da mm
600 mt. 2,60, 1 separatore grana gessata da mm 700 lungo mt. 2,65, 1 separatore alveolare da mm 700 lungo mt. 2,40 e 1 separatore grana gessata da mm 600 lungo mt 2,20;


3. In data 27 maggio 2021 la signora per il tramite del suo procuratore Parte_2
richiedeva relativamente a quanto di sua competenza la restituzione delle macchine ed Parte_1
attrezzature presenti nella riseria in quanto non oggetto di compravendita del contratto preliminare sottoscritto in data 6 maggio 2021, nonché del successivo contratto definitivo di compravendita.
4. è stata immessa nel possesso degli immobili acquistati a far data dalla stipula Controparte_1 del rogito notarile del 24 novembre 2021 e tutti i macchinari indicati all'art. 1 del contratto di locazione del 21 ottobre 2010 erano ancora presenti.
Si indicano a testi:
- SI. , residente in [...]; Testimone_1
- SI.ra , residente in [...]; Testimone_2
- SI. residente in [...]; Controparte_2
- SI. , residente in [...], Cascina Cascinino n. 1, int. B;
CP_3
- SI.ra , residente in [...]; Testimone_3
- SI.ra , residente in [...], P.zza Del Santuario n. 15. Testimone_4
Ci si oppone alle istanze istruttorie come formulate da controparte in quanto:
- il capitolo n. 1 è generico ed implica delle valutazioni non demandabili al teste;

- i capitoli n. 2 e 3 sono formulati negativamente.
Si chiede altresì di essere ammessi a prova contraria sui capitoli eventualmente ammessi di controparte con i testi sopraindicati.
In ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa.
Per Controparte_1
1) dichiarare inammissibile o comunque rigettare l'appello;
2) spese e compensi rifusi.
In via istruttoria
Solo occorrendo, si insiste nelle istanze istruttorie già formulate nel giudizio di primo grado (comparsa
pagina 4 di 16 di costituzione 1° grado doc. B;
note conclusive doc. C) e riportate dal Giudice a pag. 3 e 4 della sentenza impugnata (doc. A) che si trascrivono.
Si domanda l'ammissione di prova per interrogatorio e testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che presso la sita in Via Cavour n. 222 a NA EL seguenti Controparte_1
macchinari siti al secondo piano:
- n. 1 separatore calibratore per grana verde composto da tre cilindri,
- n. 1 gruppo separatori riso lavorato da rotture e risetti composto da 1 separatore alveolare da mm
600 mt 2,60, 1 separatore grana gessata da mm 700 lungo mt. 2,65, 1 separatore alveolare da mm 700 lungo mt 2,40 e 1 separatore grana gessata da mm 600 lungo mt 2,20, sono ancorati all'immobile fin dalla loro installazione e comunque da prima del 2021 e sono composti da colonne metalliche che si conficcano nel solaio interpiano al di sotto dello strato di pavimento e da tubazioni fisse che li collegano con gli altri macchinari della linea produttiva di lavorazione del riso?
2) Vero che i macchinari non menzionati nell'art. 1 del contratto di locazione 21.10.2010 (doc. 1 che si mostra al teste) siti presso la riseria di via Cavour n. 222 a NA EL costituiscono una nuova linea produttiva di lavorazione del riso (impianto di tipo Sataki) azionata non più da un unico motore con multiple cinghie di trasmissione, ma da più motori con eliminazione delle cinghie e sono incorporati ed ancorati all'immobile?
3) Vero che i macchinari menzionati nell'art. 1 del contratto di locazione 21.10.2010 (doc. 1 che si mostra al teste), ad eccezione di quelli indicati al precedente capitolo di prova n. 1), consistenti in separatori, sbramini, sbiancatrici sono presenti presso la riseria di via Cavour n. 222 a NA
EL e non sono utilizzati da in quanto affiancati da un nuovo impianto Controparte_1 incorporato all'immobile di cui al capitolo di prova n. 2)?
Si indicano a testi:
- dott. agr. con studio in viale Partigiani n. 32 a Pavia;
Testimone_5
- ing. residente in [...] a Novara;
Testimone_6
- residente in [...] a NA EL. Testimone_7
Nella denegata ipotesi di ammissione della CTU richiesta da controparte, si indica quale proprio CTP il dott. agr. (C.F.: ), pec: mail: Testimone_5 C.F._3 Email_1
e si domanda al Giudice in sede di formulazione del quesito: Email_2
- di non considerare quei macchinari che controparte indica essere di proprietà della parte conduttrice
(cioè la convenuta in realtà ex conduttrice) separabili e asportabili senza Controparte_1
pagina 5 di 16 nocumento della cosa locata (punto 3 della richiesta istruttoria di controparte pag. 10 citazione);
- di limitare l'accertamento e la stima del CTU ai macchinari indicati nell'art. 1 del contratto di locazione del 21.10.2010 che non siano porzioni materiali incorporate all'immobile, anche se “a scopo transitorio” (art. 812 c.c.), e siano quindi parte integrante dell'immobile, e, qualora fossero beni mobili, che non siano a servizio o ornamento dell'immobile (artt. 817 e 818 c.c.) e quindi non siano funzionali alla destinazione dell'immobile a riseria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Con ricorso depositato in Cancelleria il 10 ottobre 2024 il signor da PE Parte_1
(AL), nella sua dichiarata qualità di cessionario dei diritti facenti capo alla signora Parte_2
come da scritture prodotte in atti (doc. 1 e 2), appellava la sentenza n. 1258/2024 del 10
[...]
settembre 2024, pubblicata il 10.9.2024, con la quale il Tribunale di Pavia, definendo la causa n.
5439/2023 di Rg. dal medesimo promossa nei confronti della società - al fine Controparte_1
di vedere accertare e dichiarare che, a seguito della risoluzione, avvenuta il 6 maggio 2021, del contratto di locazione di immobile situato in NA EL (PV), via Cavour n. 220, destinato ad opificio uso riseria e dotato di macchine, impianti ed attrezzature che consentivano la pilatura da risone a riso brillato, a suo tempo stipulato il 21.10.2010 con i proprietari, fra cui i danti causa jure hereditatis della signora di cui egli era divenuto procuratore Parte_2
e, poi, cessionario, era tenuta alla restituzione pro-quota in suo favore dei Controparte_1 macchinari e attrezzature presenti nell'immobile sito in NA EL (PV), Via Cavour n.
222 o in subordine, nel caso in cui gli stessi non fossero asportabili senza nocumento, del corrispettivo valore in denaro e conseguentemente condannare alla restituzione Controparte_1 pro quota a favore dell'odierno attore dei macchinari e attrezzature presenti nell'immobile, indicati nel contratto di locazione intervenuto tra le parti o in subordine, nel caso in cui gli stessi non fossero asportabili senza nocumento, del corrispettivo valore in denaro, nonché accertare e dichiarare che a seguito della risoluzione del contratto di locazione era Controparte_1
tenuta alla corresponsione, per la sola quota di competenza di esso attore, dei canoni di locazione
e dell'indennità di occupazione del periodo intercorrente tra il giorno 01.04.2021 e il giorno
24.11.2021, data in cui si era addivenuti alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, per un importo complessivo di € 5.225,00 già rivalutato, o il diverso importo ritenuto di legge ad istruzione probatoria esaurita e conseguentemente, condannare la convenuta a corrispondere, per la sola quota di sua competenza, i canoni di locazione e l'indennità di occupazione del periodo pagina 6 di 16 intercorrente tra il giorno 01.04.2021 e il giorno 24.11.2021, data in cui si era addivenuti alla stipula dell'atto definitivo di compravendita, pari all'importo complessivo di € 5.225,00 già rivalutato, o al diverso importo che verrà ritenuto di legge ad istruzione probatoria esaurita -, ne aveva rigettato le domande, con condanna del medesimo al rimborso delle spese di lite in favore della controparte.

1.2 Costituitasi l'appellata con comparsa del 3 febbraio 2025, con la quale resisteva al gravame, all'odierna udienza del 19.2.2025 – tenutasi in presenza dei rispettivi procuratori, previa sostituzione del relatore con decreto del Presidente di Sezione del 4 febbraio 2025 -, inutilmente tentata la conciliazione, veniva disposta la discussione orale delle parti, ad esito della quale la
Corte ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.

2.1 Con il primo motivo l'appellante censura l'impugnata sentenza per violazione del disposto degli artt. 112 e 113 cpc;
ciò, in quanto il Giudice a quo ha pronunciato la sua decisione facendo ricorso al principio della ragione più liquida, richiamando l'ordinanza n. 363 del 9.1.2019 della quinta sezione della Cassazione, peraltro, a dire del procedente, non agevolmente applicabile al caso di specie, anche perché le proprie domande non erano state svolte in via subordinata fra loro, per cui si sarebbe dovuto seguire quanto previsto dal citato art. 112 cpc, per cui il Tribunale si sarebbe dovuto pronunciare su tutte le pretese azionate in giudizio, così che non si giustifica la scelta, limitativa, di basarsi solo sulla questione ritenuta di più agevole soluzione.

2.2 Tale motivo è infondato.

2.3 E', infatti, jus receptum, costituente granitico orientamento del Supremo Collegio, più volte fatto proprio anche da questa Corte (per tutte, cfr. le sentenze n. 1751/2024; 434/2024, n. 257/2024, n.
1863/23, n. 1692/2023, n. 3474/2022, n. 1032/22, n. 837/21; n. 470/2021; n. 283/2021; n.
3082/2020), che il giudice adìto sia libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove o risultanze che ritenga più attendibili ed idonee alla sua formazione, essendo sufficiente, ai fini della congruità della motivazione del relativo apprezzamento, che da questa, come ben rinvenibile nella fattispecie, risulti compiuta una valutazione dei vari elementi acquisiti al giudizio, considerati nel loro complesso, rientrando nei compiti propri del decidente stabilire quale degli stessi sia, nel caso concreto, più funzionalmente pertinente allo scopo di concludere l'indagine sollecitata dalle parti, con conseguente potere del medesimo di basarsi esclusivamente su quanto ritenga, motivatamente, rilevante e influente per la formazione del giudizio richiestogli e di negare ingresso a questioni pagina 7 di 16 ritenute del tutto superflue o defatigatorie (v., oltre a Cassazione Civile, Sez. 5, ordinanza n. 363 del

9.1.2019 richiamata dal primo decidente: Cassazione Civile, ordinanze 8 agosto 2019, n. 21210; n.
16467 del 4 luglio 2017 e n. 742 del 19 gennaio 2015); quanto sopra, ben potendo applicare la ragione più liquida (per tutte: cfr.: Cassazione Civile, Sez. 2, ordinanza n. 693 del 9.1.2024, precedute da: Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 9936 dell'8 maggio 2014).

3.1 Con il secondo motivo il signor si duole della erronea valutazione da parte del Tribunale di Pt_1 quanto previsto dall'art. 1447 cc e delle prove documentali acquisite, con difetto di motivazione sul punto;
quanto sopra, laddove ha ritenuto che con la stipula del contratto preliminare, avvenuta il 6 maggio 2021, le parti, nello stesso momento in cui avevano convenuto la contestuale risoluzione del contratto di locazione, avessero inteso fare cessare gli effetti giuridici derivanti dal rapporto di conduzione, conclusione cui il primo decidente è pervenuto senza avere esternato il proprio ragionamento logico-giuridico; ciò, in quanto, a dire del procedente, la risoluzione di tale vincolo negoziale non ha certamente comportato la rinuncia della parte locatrice al pagamento del canone non corrisposto per il periodo dal 1.4.2021 al 6.5.2021 e dell'indennità di occupazione per il periodo successivo, fino al 24.11.2021 (data del rogito definitivo), da liquidarsi per legge dopo il venire meno della locazione, da lì in avanti l'immobile essendo risultato detenuto dal locatario senza titolo;
ed, oltretutto, il primo decidente si è limitato a considerare la questione dell'indennità ex art. 1591 cc, senza nulla avere statuito in merito alla domanda di versamento del canone per il periodo antecedente, dal 1.4.2021 al 6.5.2021, la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita fra locatori e conduttrice non presupponendone il venire meno, per il complessivo importo (fra canoni pregressi ed indennità) di € 5.225,00; quanto detto, laddove si consideri che la controparte ha continuato a trattenere l'immobile sino alla stipula del rogito definitivo, esercitandovi anche attività di impresa, e che tra le parti non era intervenuto alcun accordo che possa fare supporre una siffatta rinuncia, a nulla valendo, d'altra parte, che la convenuta nel preliminare fosse stata autorizzata all'esecuzione di lavori al silo per lo stoccaggio della lolla del riso (situato nell'area sud della proprietà e con accesso esterno indipendente), intervento che non richiedeva il necessario possesso dell'intera area della riseria, con la conseguenza che non vi era alcuna esigenza che la resistente rimanesse detentrice dei beni promessile in vendita.

3.2 Del resto, prosegue il non è supportato da alcun fondamento giuridico quanto opinato dal Pt_1
Tribunale, nell'ambito di un'interpretazione soggettiva e non motivata, con riferimento alla portata degli art. 3 e 4 del contratto di locazione, che, a dire dello stesso, dal punto di vista logico, pagina 8 di 16 presupponevano la permanenza della proprietà dell'immobile in capo alla parte locatrice, venuta meno la quale per effetto di una pattuizione cronologicamente successiva alla stipula della locazione, l'obbligo restitutorio delle macchine e delle innovazioni congiuntamente all'immobile non aveva più ragione d'essere; trattasi, per l'attore, di affermazioni contrarie non solo alla logica, ma anche al diritto, in quanto i macchinari presenti all'interno dell'immobile erano, e sono, di proprietà della parte locatrice, rimasta in capo alla stessa anche dopo la vendita del fabbricato, in quanto esclusi da siffatto accordo negoziale, come ribadito da parte sua con missiva del 27.5.2021 inviata alla conduttrice (doc. 3 del fascicolo del procedente), nemmeno presa in considerazione dal primo decidente, a tacere che anche i cugini della signora con dichiarazione di Parte_2 circa sette mesi successivi alla vendita dell'immobile, avevano confermato come di loro spettanza la proprietà dei beni mobili contenutivi (doc. 8 del fascicolo di primo grado).

3.3 D'altra parte, aggiunge l'appellante, il Giudice a quo è incorso in gravissimo errore laddove ha confuso l'azienda, disciplinata dall'art. 2555 cc, con la destinazione d'uso dell'immobile de quo, con conseguente sviamento da quanto previsto dall'art. 1477 cc;
quanto sopra, avendo ritenuto che l'essere stato descritto l'oggetto del contratto di compravendita come “fabbricato adibito a riseria”, con la precisazione che “quanto venduto si intende trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con tutti i diritti e gli obblighi relativi, così come pervenuto e posseduto fino ad oggi dalla parte venditrice e suoi danti causa, con ogni accessorio, accessione, servitù attive e passive….”, bastasse per concludere che le parti avessero inteso trasferire un immobile adibito a riseria includendovi ogni accessorio funzionale a detta destinazione, circostanza, per il primo decidente, ulteriormente confermata dall'avere i contraenti specificato detta destinazione dell'immobile, mentre, al contrario, la dicitura presente nell'atto notarile di compravendita di “fabbricato adibito a riseria” altro non è che l'individuazione della destinazione catastale dell'immobile, di cui erano stati solo specificati il tipo di utilizzo e le attività che si sarebbero potute svolgere al suo interno, senza che ciò possa comportare che nel trasferimento fossero compresi i beni strumentali, quali macchinari ed attrezzature di proprietà di parte venditrice, non espressamente indicati e che non possono considerarsi pertinenze del fabbricato secondo quanto stabilito dall'art. 817 cc.; quanto sopra, non essendo beni a servizio dello stesso, ma solo strumentali a servizio di un'attività di impresa, laddove idonei a produrre reddito ed in quanto tali iscritti nello stato patrimoniale del bilancio aziendale, così come non si possono definire accessori o accessioni, non essendo incorporati né all'immobile, né al suolo, ancorchè
pagina 9 di 16 alcuni degli stessi, per potere meglio assolvere il compito per cui sono stati realizzati, necessitino di essere ancorati a delle masse elevate come pavimenti e soffitti del fabbricato, come probabilmente avvenuto per il gruppo di separatori elencati nel contratto di locazione e situati al secondo piano, corrispondenti, per la controparte, a due fotografie riportate a pag. 13 della comparsa di costituzione in prime cure e di cui non si ha certezza, non essendo stata eseguita una CTU sui macchinari, al pari di quelli visibili nei due video dalla stessa prodotti, che potrebbero essere stati acquistati dalla Riseria Carnevali srl in sostituzione di precedenti macchinari del locatore e che la convenuta non intende, comunque, restituire. Tali ancoraggi, comunque, secondo l'attore, non determinano una incorporazione del macchinario al suolo e, men che meno, all'immobile, potendosene disporre la rimozione con semplici interventi, come è stato possibile per quelli divenuti obsoleti e sostituiti con altri più efficienti, circostanze da cui se ne sarebbe dovuta ritenere l'esclusione dal contratto di compravendita intercorso fra le parti, come, del resto, confermato dalla perizia tecnica richiamata nel rogito, commissionata, dopo il preliminare, dalla resistente per l'estimazione del valore del solo immobile e con espressa esclusione dei macchinari (doc. 9, stesso fascicolo), quantificato dall'incaricato in € 195.000,00, somma alla quale, più o meno, è stato acquistato (€ 198.000,00), oltretutto senza computarvi il silo della lolla di riso ed indicando come
“agricola” la destinazione dello stesso, anziché “opificio”, con evidente sottostima. E, pertanto, non
è condivisibile, secondo il quanto riportato a pag. 7 della sentenza gravata, ove il Tribunale, Pt_1 anche contraddicendosi nel suo ragionamento logico, ha ritenuto che “il fatto che la stima si sia concentrata solo sull'immobile e non anche sui beni mobili ivi presenti non comporta che le parti abbiano voluto escludere questi ultimi dalla compravendita”, così pervenendo ad una conclusione errata, dato che parte locatrice si è sempre riconosciuta proprietaria dei macchinari e delle attrezzature presenti nella riseria, tant'è vero che ne ha sollecitato la restituzione.

3.4 D'altra parte, prosegue l'appellante, non è nemmeno prospettabile un'ipotesi di violazione dell'art. 79 della l. 392/78, relativamente ad un presunto vantaggio patrimoniale ulteriore per la parte concedente rispetto al canone, né uno svantaggio per il locatario, l'essere stata pattuita nel contratto di locazione la restituzione di macchinari e attrezzature efficienti e funzionanti come lo erano all'inizio del rapporto di conduzione, patto concordato e sottoscritto, vòlto unicamente a preservarne l' ingente valore di fronte alla loro rapida usurabilità e obsolescenza.

3.5 Con il terzo motivo il signor si duole dell'errore di diritto, a suo dire, compiuto dal primo Pt_1 decidente in merito alla ritenuta non invocabilità nella fattispecie dell'art. 1591 cc, in quanto, pagina 10 di 16 secondo il giudicante, da un lato, con la stipula del contratto preliminare il rapporto di locazione era stato risolto, di modo che l'occupazione da parte della resistente per il periodo successivo non trovava più ragione nel precedente contratto, e, dall'altro lato, detta occupazione non era comunque avvenuta contro la volontà dei proprietari.

3.6 Tali convinzioni del Tribunale, secondo il procedente, contrastano con la pec del 27.5.2021 già
menzionata (doc. 3 del suo fascicolo di primo grado), disattesa dalla controparte, con la quale la conduttrice era stata messa in mora, con richiesta di rilascio dei locali, con conseguente diritto della proprietà di vedersi corrispondere l'indennità ex art. 1591 cc in discussione fino alla stipula del contratto definitivo di compravendita, periodo nel quale, di fatto, al locatore era stato anche impedito di accedere ai locali per visionare e concordare la restituzione dei propri macchinari e delle attrezzature presenti;
ed, infine, il primo decidente non si è neppure pronunciato sulla propria domanda di condanna della convenuta alla corresponsione del pregresso ed ultimo canone di locazione, inerente il periodo dal 1.4.2021 al 6.5.2021, mai versato dalla , con violazione del CP_1 disposto di cui all'art. 112 cpc.

4.1 Tali motivi, che, in quanto strettamente connessi, possono esaminarsi congiuntamente, non colgono nel segno.

4.2 Vale, al riguardo, in primis, evidenziare come la pacifica risoluzione consensuale del contratto di locazione nel contesto del preliminare del 6 maggio 2021 senza salvezza del credito per canoni già scaduti in tale momento, stante l'effetto chiaramente novativo di detto accordo, ha comportato il superamento della relativa questione;
del resto, laddove i proprietari avessero inteso pretendere il pagamento di tali canoni – di fatto assorbiti dalle nuove pattuizioni intercorse, nell'ambito della modificata regolamentazione economica delle rispettive ragioni -, secondo l'id quod plerumque accidit, lo avrebbero dichiarato espressamente in tale sede negoziale.

4.3 Quanto all'indennità ex art. 1591 cc per il periodo compreso fra il preliminare ed il rogito di compravendita definitivo (24.11.2021), va osservato come i promittenti venditori non abbiano manifestato alcuna univoca volontà di esigere medio termine la restituzione dei locali, nemmeno ipotizzata nel più volte richiamato preliminare, a tacere che il tempo intercorso fra quest'ultimo e il contratto definitivo di compravendita, come fondatamente eccepito dall'appellata fin dal processo di prime cure, sul punto non idoneamente smentita dall'appellante, e comunque documentato in atti
(v. il doc. 2 di parte procedente, pag. 3), è stato determinato dalla necessità dei locatori, promittenti pagina 11 di 16 venditori, di rendere l'immobile concretamente alienabile, per cui – nell'ambito di una regolamentazione dei rapporti fra le parti ispirata a buona fede - non si può certo ritenere sussistente una responsabilità in proposito dell'appellata, a tacere della facoltà, testualmente attribuita all'ex conduttrice in seno allo stesso preliminare (art. 4, doc. 2, stesso fascicolo), di eseguire nel frattempo
“ingenti ed urgenti interventi” di manutenzione straordinaria del silo per la lolla del riso, che presupponeva il permanere del possesso del fabbricato in capo alla E di ciò, Controparte_1
si trova riscontro anche nel rogito notarile (doc. 4, stesso fascicolo), in cui le parti hanno precisato
(art. 10) che la parte acquirente viene immessa oggi nel possesso giuridico di quanto acquistato, con ogni effetto utile e oneroso, in quanto il possesso materiale risultava già in capo alla società
giusta contratto di locazione stipulato il 21.10.2010….risolto in data 6 CP_1 CP_1 maggio 2021”, ancora una volta senza che gli alienanti avessero manifestato proprie riserve relativamente ai pregressi canoni ante preliminare o circa pretese di indennità di sorta per il possesso del compendio immobiliare nel periodo intermedio fra i due accordi negoziali in questione, che, anzi, gli altri venditori ex comproprietari pro quota del medesimo (signori e Tes_1
hanno riconosciuto non dovuti dalla convenuta in seno alla dichiarazione del 13 giugno 2022 CP_2
prodotta dallo stesso appellante (doc. 8); quanto unilateralmente comunicato al riguardo dal Pt_1
non in proprio, ma quale procuratore della signora nella missiva del 27.5.2021 inviata Parte_2 all'appellata (doc. 3 di parte appellante) risulta, pertanto, destituito di fondamento.

4.4 Venendo agli impianti, macchinari ed attrezzature, la Corte condivide quanto ritenuto dal Giudice a quo, il quale correttamente ha rilevato come con l'atto di compravendita (doc. 4 di parte attrice) le parti avessero inteso trasferire un complesso immobiliare includendovi ogni macchinario ed accessorio, nello stesso momento in cui avevano specificato – come già nel preliminare più volte richiamato – che l'oggetto della compravendita non era un semplice, generico, opificio, bensì un
“fabbricato adibito a riseria su tre piani… collegati tra loro”, quindi un immobile avente una ben precisa destinazione d'uso, pacificamente già in essere in tale momento, il tutto censito al Catasto
Fabbricati del Comune di NA EL, via Cavour 220, al foglio 10, con particella 829, categoria D1, R.C. 7178,10.

4.5 Orbene: in proposito va osservato che la categoria “D1” di accatastamento, secondo le tabelle di correlazione dell'Agenzia delle Entrate, viene assegnata proprio ad opifici e fabbricati destinati ad attività industriale che utilizzino macchinari fissi e permanenti, utili per trasformare la materia prima da destinare alla vendita. L'avere, quindi, le parti precisato nel rogito che il complesso pagina 12 di 16 immobiliare di cui trattasi rientrava in detta categoria, dimostra ictu oculi come le stesse avessero inteso alienare, e comunque di ciò fossero ben consapevoli, un fabbricato nelle sue varie componenti, compresi i macchinari e gli impianti necessariamente legati alla riseria e ad essa funzionali, quali quelli rivendicati dall'appellante - il quale ne ha, peraltro, ammesso in questa sede, sia pure per alcuni di essi, l'ancoraggio “a delle masse elevate come pavimenti e soffitti”, il che vale a riconoscere che sono infissi -, circostanza quest'ultima, d'altra parte, ricavabile dall'esame delle fotografie annesse alla relazione peritale del geom. del 10.11.2021 allegata Persona_2 al rogito sub. lettera “D” (doc. 5 del fascicolo di primo grado di parte appellata), a nulla valendo che il tecnico non li abbia espressamente valutati ai fini estimativi, in quanto evidentemente privi di autonoma rilevanza economica rispetto al fabbricato e a prescindere dallo stesso e, non ultimo, consideratone, per loro natura, il rapido assoggettamento ad usura ed obsolescenza, come riconosciuto dalla difesa dello stesso procedente (v. righe in neretto di pag. 12 del ricorso in appello) e come anche desumibile dal tenore di quanto comunicato dai signori e nella Tes_1 CP_2
già menzionata scrittura del 13.6.2022 (doc. 8 di parte attrice), in cui i medesimi ebbero a dichiarare che detti macchinari si sarebbero potuti demolire e/o smaltire da parte della Controparte_1
così confermando l'assenza di un loro interesse, anche da un punto di vista economico, al riguardo e di nulla avere da pretendere, perciò, da quest'ultima.

4.6 Sovviene, del resto, al riguardo, anche la giurisprudenza, di merito e di legittimità, in materia, per la quale, da un lato, l'attribuzione della rendita catastale ad un cespite classificato in categoria D è effettuata mediante stima diretta, tenuto conto degli impianti fissi e di tutte le componenti che, essendo idonee a descrivere l'unità stessa ed influenti rispetto alla quantificazione della relativa rendita, contribuiscono in via ordinaria ad assicurare all'immobile una specifica stabile autonomia funzionale e reddituale (v. Cassazione Civile, Sez. 5, ordinanza n. 12791 del 23.5.2018), dall'altro lato, ai fini della determinazione della rendita catastale, rilevano anche le componenti impiantistiche funzionali alla destinazione del bene (cfr. Cassazione Civile, Sez. 5, ordinanza n.
29788 del 19.11.2024), dall'altro lato ancora, gli impianti, se stabilmente infissi al suolo pertinenziale o al manufatto principale, costituiscono parte integrante dello stesso (cfr., mutatis mutandis: Cassazione Civile, Sez. 5, sentenza n. 22582 del 9.8.2024), dall'altro lato ancora, i componenti non separabili senza pregiudizio alla funzione precipua vanno inglobati tra gli elementi idonei a descrivere l'unità immobiliare e ad incidere sulla determinazione della rendita, analogamente a tutte le componenti prettamente immobiliari o infisse o unite, in qualsiasi modo, al
pagina 13 di 16 suolo, che consentono di assicurare, in via ordinaria, un'autonomia funzionale e reddituale stabile, ivi compresi turbine, serbatoi, ciminiere, ventilatori, caldaie e tutti gli altri impianti mobili che, ai sensi dell'art. 1 quinquies del d.l. 44/2005, convertito, con modificazioni, nella legge 88/2005, contribuiscono a determinare la rendita catastale, trattandosi di parti essenziali, volte a realizzare un unico bene complesso, la cui assenza altererebbe le caratteristiche complessive della struttura, che non potrebbe essere più considerata conforme alla sua destinazione (v. Cassazione Civile, Sez.
5, ordinanze n. 27196 del 15.9.2022 e n. 3277 del 5.2.2019 e sentenza n. 24924 del 6.12.2016).

4.7 Calati al caso di specie i surriferiti princìpi, cui la Corte intende dare seguito, trova piena conferma quanto sul punto ritenuto dal Giudice a quo, con congrua ed idonea motivazione del suo convincimento, nella sentenza gravata, immune dalle censure sollevate dall'appellante; ciò, anche laddove ha sottolineato come le parti, nello stesso momento in cui avevano specificato nei contratti
– preliminare e definitivo - la precisa funzione economica e produttiva dell'immobile, avevano inteso includervi ogni bene funzionale a detta destinazione;
ciò, anche perché nessuna diversa volontà dei contraenti può trarsi dalle scritture negoziali in questione relativamente ai macchinari ed agli impianti inerenti e collegati all'attività della riseria;
da qui, anche il superamento delle istanze probatorie formulate in giudizio dal procedente, peraltro palesemente inammissibili ed ininfluenti (la CTU risultando ictu oculi esplorativa e, comunque, non utilmente conducibile, atteso il tempo trascorso, mentre le prove orali vertono su capitoli del tutto generici, valutativi o vòlti a fare esprimere da teste proprie opinioni soggettive e, per altra parte, riguardano circostanze da comprovare documentalmente).

5.1 Le considerazioni che precedono, assorbenti ogni altra domanda, istanza, eccezione e questione di causa, portano al rigetto dell'appello proposto dal signor avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Pavia n. 1258/2024, pubblicata il 10 settembre 2024, che, per l'effetto, va integralmente confermata.

5.2 Le spese del presente grado di giudizio, che si determinano come in dispositivo, applicati i parametri medi introdotti con d.m. n.55/2014, come integrati dal DM 37/2018 e adeguati dal DM.
147/2022, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua natura e all'attività difensiva in concreto svolta (in sostanza, senza fase istruttoria e con limitata attività di trattazione, tale da giustificare la riduzione al 50% del compenso per detta fase), seguono la soccombenza.

5.3 Ricorrono i presupposti della responsabilità aggravata del procedente ex art. 96, terzo comma, cpc,
pagina 14 di 16 attesa la palese infondatezza dei motivi di ricorso, che rende incompatibile l'impugnazione con un quadro ordinamentale diretto, da una parte, a garantire universalmente l'accesso alla tutela giurisdizionale dei diritti (art. 6 CEDU e, dall'altra, ad assicurare la ragionevole durata del processo, con ciò realizzando il diritto al rimedio effettivo: le azioni meramente dilatorie e defatigatorie, quali quella in esame, ostacolano l'attuazione di questo diritto, in quanto integrano una condotta oggettivamente valutabile come abuso del processo, consistente nell'avere agito pretestuosamente;
ai sensi del terzo comma della norma citata, questa condotta si presta, di conseguenza, ad essere sanzionata con la condanna del soccombente al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata a titolo di sanzione di carattere pubblicistico, senza che risulti necessario il riscontro dell'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave previsto nei precedenti commi (Cassazione, Sez. 2, ord. n. 17960/21; Sez. 3, n. 22208 del 4.8.2021; Sez.

6-3 n. 29812 del 18.11.2019), per somma che si ritiene congruo quantificare nella fattispecie in € 3.000,00, pari a circa il 50 % delle spese di lite liquidate nel dispositivo.

5.4 L'attore va altresì condannato ex art. 96, quarto comma, cpc, come introdotto dal D.lvo n. 140/2022
e modificato dalla legge 197/2022, al pagamento in favore della cassa delle ammende della somma che, rapportata al caso concreto, si quantifica in € 1.000,00.

5.5 Sussistono, infine, i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art.13 comma 1 - quater del D.P.R. 30 maggio 2002 numero
115, così come modificato dall'articolo 1 comma 17 della legge 24/12/2012 numero 228.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
; Parte_1
-appellante-
CONTRO
; Controparte_1
-appellata/o avverso la sentenza del Tribunale di Pavia n. 1258/2024, pubblicata in data 10/09/2024, così provvede:
pagina 15 di 16 1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 6.734,00 per compensi, di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 1.735,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. condanna altresì l'appellante a pagare alla controparte ex art. 96, terzo comma, c.p.c. la somma di €
3.000,00 a titolo di responsabilità aggravata, nonché la somma di € 1.000,00 a favore della cassa delle ammende;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 19/02/2025.
Il Consigliere est. La Presidente
dr. Arnaldo Martinengo Villagana dott.ssa Laura Sara Tragni
Palatino di Villachiara Ragazzoni
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