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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito della scadenza dei termini ex art. 190 c.p.c. concessi all'udienza di precisazione delle conclusioni, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 14042 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2019
TRA
nato a [...] il [...] – C.F. Parte_1
– ed ivi res.te alla Via Valle dei Fontanili n. 270, elett. C.F._1 dom.to in Roma alla Via Gregorio VII n. 225 presso lo studio dell'Avv.
Gianfranco Di Meglio, che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce
( – PEC: – Fax C.F._2 Email_1
06.58365282)
ATTORE
E
, nato a [...] il [...], C.F. CP_1
, e residente in [...] e C.F._3 CP_2 (P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore SI.
[...] P.IVA_1
con sede legale in Roma alla Via Cesena n. 58, entrambi rappresentati CP_3 e difesi, sia congiuntamente che disgiuntamente dall'Avv. Massimo Buccioni (C.F. E ; . fax 065812472) e C.F._4 Emai_2 Email_3 dall'Avv. Francesco Morosetti (C.F. - C.F._5
– PEC: Email_5
) ed elettivamente domiciliati in Roma Email_6 presso lo studio di quest'ultimo sito in Via Fonteiana n. 49, giusta delega in atti, procuratori che dichiarano di voler ricevere le comunicazioni di legge al seguente indirizzo pec: e Email_6
Email_7
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- CONVENUTI –
NONCHÈ
, nato a [...] il [...] – C.F. Parte_1
ed ivi res.te alla Via Valle dei Fontanili n. 270; C.F._1 Pt_2 nato a [...] il [...] – C.F. e
[...] C.F._6 res.te in Roma alla Via AE RU n. 10, Vill. 6, int. 19; , Parte_3 nata a [...] il [...] – C.F. e res.te in Roma alla Via C.F._7 AE RU n. 10, Vill. 6, int. 19; tutti elett. dom.ti in Roma alla Via Gregorio VII n. 225 presso lo studio dell'Avv. Gianfranco Di Meglio, che li rappresenta e difende giusta mandato in calce ( – PEC: C.F._2
– Fax 06.25496016) Email_1 CHIAMATI IN CAUSA SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI
Come in atti.
MOTIVI DI FATTO ED DIRITTO DELLA DECISIONE
ARTT. 132, 127 TER E 281 QUINQUIES C.P.C.
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. Con atto di citazione del 15/2/2019 il SI. ha convenuto Parte_1 in giudizio dinanzi al Tribunale Civile di Roma il SI. e la CP_1 [...] per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: CP_4
“Voglia l'On.Le Tribunale adito, accertata e dichiarata la proprietà piena ed esclusiva del SI. della porzione di giardino di circa mq 45,52 Parte_1 occupata dal SI. ed ora dalla società e accertata e CP_1 Controparte_5 dichiarata l'occupazione senza titolo, precaria e gratuita, da parte di questi ultimi di detta porzione di giardino:
1) condannare il SI. in solido con la a rilasciare la CP_1 Controparte_5 porzione di giardino medesima nella piena e libera disponibilità e godimento del proprietario SI. ; Parte_1
2) condannare il SI. in solido con la al pagamento CP_1 Controparte_5 di un'indennità di locazione pari ad € 150,00 mensili, rapportata a locazioni
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similari di immobili urbani con destinazione commerciale, salvo quella diversa misura maggiore o minore che sarà ritenuta e liquidata di giustizia ed in via ancora più subordinata liquidata in via equitativa, dal settembre 2008 e fino alla data dell'effettivo rilascio;

3) condannare il SI. in solido con la al risarcimento del CP_1 Controparte_5 maggior danno in favore del concludente, da liquidarsi in separata sede, in caso di opposizione al richiesto rilascio.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”.
A sostegno di ciò ha esposto e dedotto:
-il SI. con atto di compravendita del 23/03/2004 a rogito del Parte_1
Notaio in Roma acquistava l'appartamento sito in Roma Via Persona_1
AE RU con accesso dal civico n. 10, piano terreno, int. 1, composto di ingresso – corridoio, una camera, cucina e bagno e giardino a livello esclusivo di mq 137,34 (Registrato Ufficio Entrate Roma 2 il 29/03/2004 al n. 5694/1T) (doc.
1);
- subentrato il SI. nel contratto di locazione stipulato l'1/11/1995 tra i Pt_1
SIg.ri e rappresentati dal procuratore speciale Geom. Parte_4 CP_6
ed il SI. avente ad oggetto l'appartamento sito in Parte_5 CP_1
Roma Via AE RU 10 villino 6 int. 1 (doc. 2), alla scadenza contrattuale il SI. eseguiva lo sfratto per finita locazione nei confronti del conduttore Pt_1
SI. come da V.I.P. dell'Ufficiale Giudiziario del 19/09/2008 (doc. CP_1
3).
Tuttavia porzione del giardino a livello esclusivo, pertinenza del detto appartamento, per la superficie di mq 45,52 restava di fatto nella detenzione precaria e gratuita del SI. , come da piantina planimetrica CP_1 sottoscritta dall'attore che si produce (doc. 4), e tale situazione è restata immutata sino ad oggi.
- Occorre precisare che all'epoca il SI. era conduttore del locale sito in CP_1
Roma Via Augusto BA 47 ad uso commerciale: “negozio alimentari”, ed il medesimo SI. utilizzava, come tutt'ora utilizza, la suddetta porzione del CP_1 giardino de quo come pertinenza di fatto del negozio, alloggiandovi al suo interno attrezzature varie.
A tale occupazione di fatto e senza titolo è subentrata lo scorso anno la società A.
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che ha continuato a gestire il negozio di generi alimentari. CP_5
- il SI. invitava più volte il SI. a regolarizzare la sua posizione o Pt_1 CP_1 con contratto di locazione o a rilasciare detta porzione di giardino.
- a tutt'oggi né il SI. né la società omologa, da lui parimenti gestita assieme CP_1 al legale rappresentante suo figlio, hanno stipulato alcun contratto CP_3 di locazione, né hanno provveduto a rilasciare l'immobile occupato, tantomeno hanno provveduto a pagare alcuna indennità di occupazione da sempre richiestagli in forma bonaria dall'odierno attore.
- il SI. esperiva dinanzi l'Organismo di Mediazione Forense di Roma Pt_1 procedimento di mediazione n. 4472/2018 che si concludeva negativamente il
12/12/2018 con il verbale che si produce in uno all'istanza ed al fascicolo di parte
(docc. 5, 5a, 5b).
Instaurato il contraddittorio si è costituito in giudizio , CP_1 nato a [...] il [...], C.F. e residente in C.F._3
Roma alla Via dei BA n. 54 nonchè per (P.IVA Controparte_5
), in persona del legale rappresentante pro tempore SI. P.IVA_1 CP_3
con sede legale in Roma alla Via Cesena n. 58 contestando in fatto ed in
[...] diritto l'avversa domanda chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni:
“In via preliminare: per le ragioni di cui al presente atto, autorizzare la chiamata in causa del
in Roma, sia in persona del legale Controparte_7 rappresentante pro tempore Avv. Pacifico Angelo, con sede alla Controparte_7
[...
, vill. N. 6 - 00168 Roma, sia nella persona dei singoli condomini, di cui si chiede di essere autorizzati ad avere i nominativi dall'amministratore pro tempore stesso, ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., disponendo, per l'effetto, lo spostamento della prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini dell'art.163 bis c.p.c. al fine di dichiarare acquisita in favore del SI. per intervenuta prescrizione CP_1 acquisitiva ventennale così come descritto nel presente atto, la piena ed esclusiva proprietà della porzione di giardino dell'area esterna condominiale di forma rettangolare che ha ingresso indipendente su via BA in Roma (accanto al civico 47/B), che prosegue estendendosi, parallela, a via RU ed arriva sino allo spigolo della sporgenza del muro condominiale di Via RU stessa
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delimitata da un muro di mattoni con sovrastante ringhiera, che separa il giardino di pertinenza della proprietà del sig. del SI. e, per l'effetto, Pt_1 previa individuazione catastale con relativo censimento ed attribuzione di subalterno della medesima area oggetto di usucapione da espletata CTU, ordinare al Conservatore Roma I la trascrizione della emananda sentenza e la relativa annotazione ed eventuale voltura catastale presso l'Agenzia delle Entrate competente;
per l'effetto: rigettare le avverse richieste in quanto infondate, pretestuose e destituite di ogni fondamento in fatto e diritto, per i motivi di cui sopra, in via preliminare di merito autorizzare la chiamata in causa del SI. , nato a [...]
Milano il 10.08.1936 (CF ), residente in [...]
/ Residenza Fiori – Segrate - Milano 2 , ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., disponendo, per l'effetto, lo spostamento della prima udienza di comparizione allo scopo di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini dell'art.163 bis c.p.c. al fine di accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità e/o comunque accertare e dichiarare l'errore, anche parziale, dell'atto di compravendita del 23.03.2004 tra il sig. e il sig. Controparte_8
, repertorio n. 64118, raccolta 12416 a firma del notaio di Roma Parte_1
Giuseppe Fuà nella parte in cui ha incluso alla proprietà dell'interno 1 la porzione di giardino oggetto di causa, di proprietà condominiale, precisamente pag. 2, lettera a, dell'atto di compravendita.
In ogni caso, con il favore delle spese di lite di cui gli scriventi difensori si dichiarano antistatari.”.
A sostegno di ciò esponevano e deducevano che:
“1) In data 01.07.1983 il SI. stipulava con la proprietà, contratto CP_1 di locazione ad uso commerciale per l'immobile “locale terreno sito in Roma alla via Augusto BA, 47/B composto di un vano, antigabinetto e gabinetto”, con una durata di anni 6 + 6 (doc. n. 2);
2) All'esito della scadenza dei complessivi dodici anni del contratto di locazione di cui al punto sub 1, in data 01.11.1995, veniva stipulato un ulteriore contratto di locazione tra le parti ad uso commerciale della durata di anni 6+6 per il
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medesimo immobile (doc. n. 3);
3) Ancora una volta, alla scadenza degli ulteriori 12 anni (e così per 24 anni complessivi di locazione), in data 23.10.2007 (doc. n. 4) e, successivamente, in data 15.11.2012 sino a tutt'oggi, il contratto di locazione de quo veniva rinnovato, senza soluzione di continuità (doc. n. 5);
4) Dunque, il sig. come comprovato per tabulas (doc dal n. 2 al n. CP_1
5), ha condotto in locazione, l'immobile commerciale sito in Roma alla via
Augusto BA, ai civici da 45/C a 47/B, per complessivi 36 anni, ove ivi ha sempre svolto l'attività di rivendita di beni alimentari, così come risultante dalla
Visura camerale storica della ditta individuale , iscritta al CP_1 registro dell'imprese dal 18.05.1982 (doc. n. 6);
5) L'unità immobiliare condotta in locazione a far data dal 1983 dal SI. CP_1
è composta da n. 4 numeri civici insistenti su Via Augusto BA,
[...] precisamente ai nn. 45C, 47, 47A e 47B (vedi foto doc. n. 7, 8 e 9);
6) Nei prefati locali, il sig. ha quindi sempre svolto, ininterrottamente, CP_1 vendita di beni alimentari;

7) adiacente a tali locali, precisamente confinante con il civico 47B, insiste un'area esterna condominiale, di forma rettangolare, utilizzata dal SI. sin CP_1 dall'inizio della locazione, ossia sin dal 1983, quale deposito;

8) Siffatta area esterna, priva di numero civico, con entrata indipendente adiacente al civico n. 47/B, come ben visibile dalla videata stampata da google maps, doc. n. 9, è dunque sempre stata utilizzata ab origine (dunque dal 1983 a tutt'oggi) dal sig. nello svolgimento della propria attività di CP_1 bottega per il deposito di cartonati, pallet (anch'essi visibili dalla foto, doc. n. 9) nonché per la allocazione delle macchine motori dei banchi frigo ubicati all'interno dell'attività commerciale del sig. CP_1
9) Risulta determinante descrivere tale area esterna di forma rettangolare (che per meglio far comprendere il perimetro della stessa, la scrivente difesa, oltre ad allegare foto da google maps, ne ha elaborato una fedele rappresentazione grafica – ossequiante delle delimitazioni catastali originarie - pure allegata al presente atto, doc. 10, ove è rappresentata, con il reticolato color rosso, la porzione di giardino privato annesso all'appartamento interno 1 e, in colore viola, vi è la rappresentazione della porzione di giardino/area condominiale
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utilizzata dal SI. che : CP_1
(i) ha ingresso indipendente su via BA (come da foto google maps, doc. 9), dotato di serratura le cui chiavi sono nel possesso esclusivo del solo SI. CP_1

[...]
(ii) prosegue estendendosi, parallela, a via RU (doc. 10);
(iii) ed arriva sino allo spigolo della sporgenza del muro condominiale di Via
RU stessa (come da piantina che si allega – doc. n. 10 -, e da foto di google maps, con vista da Via BA, doc. n. 9 e da Via RU, doc. n. 11 e 12);
(iv) delimitata da un muro di mattoni con sovrastante ringhiera, che separa il giardino di pertinenza della proprietà del sig. del SI. (appartamento, int. Pt_1
1);
10) Tale area, da sempre utilizzata, goduta e posseduta, in via esclusiva, dal SI.
è inequivocabilmente, area comune di proprietà del;
CP_1 CP_7
11) Tale area è da oltre vent'anni delimitata da mura di mattoni e cancello, la cui chiave di accesso è nel possesso esclusivo del SI. nonché la predetta area CP_1
è protetta da pensiline/tenda da sole impermeabili che riparano dagli agenti atmosferici il materiale ivi depositato (doc. n. 14);
12) Tale condizione di delimitazione ed utilizzo dello spazio, GIAMMAI
CONTESTATA DA , ha di fatto, impedito agli altri Parte_6 condomini di accedere e fare uso dell'area esterna de qua;

13) Da tutto quanto sin qui riferito, nonché comprovato per tabulas, come meglio vedremo nel prosieguo, il SI. agisce per vedersi dichiarare la prescrizione CP_1 acquisitiva della area esterna sopra descritta, di proprietà condominiale (doc. n.
10), che, quest'ultimo, ha usucapito in ragione del possesso esclusivo prolungato
e continuato per oltre 20 anni;

14) Ebbene, al fine di far comprendere i reali accadimenti, è appena il caso di ripercorrere la storia relativa alla costruzione dell'edificio, sito nel Comune di
Roma alla via AE RU n. 10 (dove instano i locali commerciali condotti in locazione dal , mediante la relazione tecnica redatta ed asseverata dal CP_1 geometra (doc. n. 13) e quindi: CP_9
(i) con autorizzazioni comunali degli anni '60, la società S.T.E.C.E.R., in qualità di proprietaria del terreno sito in Roma, in via AE RU, angolo Via
Augusto BA e Via Giuseppe Girolami, costruiva un intero edificio composto,
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per quel che qui interessa, da Piano Terra: n.5 Attività Commerciali e n. 2
Appartamenti con Giardini: precisamente appartamento interno 1 (cfr allegato n.
4 della relazione Geom. , doc. n. 13, evidenziato in rosso) e appartamento CP_9 interno 2 (cfr allegato n. 4 della relazione Geom. , doc. n. 13, evidenziato in CP_9 color petrolio); Nonché - Piano Primo: n.4 Appartamenti;
Piano Secondo: n.4
Appartamenti; Piano Terzo: n.4 Appartamenti;
Piano Quarto: n.2 Appartamenti;

Piano Quinto: n.1 Appartamento e n.5 Soffitte;

(ii) L'edificio era anche dotato di Spazi Condominiali quali Androne, Vano Scala ed Area Esterne (lungo Via Augusto BA, parte di Via AE RU e parte di Via Giuseppe Girolami);
15) In siffatto contesto, in data 23.03.2004 quando ormai era già intervenuta
l'usucapione da parte del per la porzione condominiale oggetto di causa, il CP_1
SI. diveniva proprietario dell'appartamento interno 1, posto al Parte_1 piano terra;

16) A questo punto, giova ritornare a ripercorrere la storia dell'edificio interrotta al capitolo sub 2 della presente memoria, con riguardo alla porzione immobiliare interno 1, acquistata dal nel 2004 (cfr allegato n. 4 della relazione Geom. Pt_1
, doc. n. 13, evidenziato in rosso); CP_9
17) Tanto premesso è appena il caso di specificare, a questo punto, che con
Denuncia di Accatastamento (cfr All. 2 della relazione del Geom. , doc. n. CP_9
13) del 18/10/1962 la proprietà depositava presso il Catasto la Parte_7
Planimetria dell'Unità Immobiliare (appartamento interno 1) censita in Catasto di Roma al foglio 197, particelle 504/505, sub.5/-, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani e rendita di € 480,30;
18) In detta denuncia di accatastamento risalente all'anno della costruzione dell'edificio (All. 2 della relazione del Geom. , doc. n. 13) veniva CP_9 esattamente delimitata l'area di pertinenza dell'appartamento in questione, ossia
l'unica porzione di giardino afferente a detto appartamento;

19) Infatti, come è di facile evidenza, dall'originaria planimetria catastale di impianto del 1962 (all. n. 2 della relazione tecnica del Geom. , doc. n. 13) CP_9 la porzione di giardino di pertinenza dell'immobile interno 1 è limitata all'area afferente l'appartamento stesso e si estende sino allo spigolo della sporgenza del muro condominiale di Via RU stessa (all'altezza del bagno), ove, come
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dimostrato dalla piantina stessa, vi è un muro di mattoni che delimita e separa nettamente le due porzioni di giardino (ossia, quella dell'interno 1 da quella condominiale); sostanzialmente, come evincibile dalla planimetria originaria catastale, il giardino dell'appartamento interno 1, non ricomprende, in alcun modo, l'area condominiale utilizzata in modo esclusivo dal sig. così come CP_1 sopra descritta;

20) In altre parole, la planimetria originale di impianto del 1962 dell'intero edifico di via Persusini 10, non ricomprende, in alcun modo, la porzione di area condominiale (rappresentata con il colore viola del doc. n. 10), oggetto di causa, in ogni caso utilizzata in modo esclusivo dal sig. così come sopra descritto;
CP_1
21) Stranamente, il 15/03/2004 interveniva una Variazione Catastale (All. 3, alla relazione del Geom doc. n. 13) – in difetto di qualsivoglia titolo a CP_9 supporto della stessa - ove il sig. (allora proprietario Parte_4 dell'appartamento interno 1) depositava una nuova planimetria catastale, con riguardo all'appartamento interno 1, con causale “Esatta Rappresentazione
Grafica” che, in spregio a detta causale, sostanzialmente ed arbitrariamente – invece - ampliava tout court il giardino della predetta unità immobiliare (int. 1), includendo così l'area esterna che sino a quel momento era stata, indiscutibilmente, spazio condominiale nel possesso esclusivo del dal 1983; CP_1
22) E' appena il caso di specificare ed evidenziare all'Ill.mo Giudicante i comportamenti, sia consentito riferire, in mala fede, adottati da parte del venditore sig. e da parte dell'attore con riguardo alla Parte_4 Pt_1 porzione di giardino oggetto di causa e segnatamente:
(i) l'arbitraria variazione catastale (comunque in assenza di qualsivoglia titolo) che interveniva 14 gg. prima dell'atto di compravendita (allegato 1, fascicolo
) tra il sig. e il SI. , come evidenziato al punto sub. Pt_1 Parte_4 Pt_1
21;
(ii) la procura allegata all'atto di compravendita del 26.02.2004, rilasciata dalla parte venditrice al procuratore incaricato alla vendita sig. Parte_4 CP_10
(all. 1 fasc. di parte dell'attore), ove dall'esame della prefata (parte integrante dell'atto di compravendita), si evince che il proprietario sig. , nel CP_8 nominare il predetto procuratore, [ossia a 27 giorni dal rogito ed a 19 giorni dalla arbitraria variazione catastale di cui al punto sub. 21 e 22(ii)], conferiva,
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INSPIEGABILMENTE, il seguente testuale potere: “il procuratore potrà anche decidere se cedere o meno la porzione di terrazzo lastricato a livello stradale di circa 30 mq. Confinante con la via RU, la Via BA, e con il locale commerciale di bua BA n. 47/B ed altro terrazzo scoperto a giardino in accessorio con l'appartamento int. 1 al civico 10 di Via RU”; orbene, una procura conferita in tali termini, evidenzia, chiaramente, ad avviso di chi scrive,
l'assenza di proprietà di tale porzione di terrazzo;
parrebbe quasi conferire al procuratore mandato ad inserire, laddove fosse riuscito in tale intento, all'interno dell'atto di compravendita anche quella porzione di giardino, a questo punto, consciamente ed indiscutibilmente, non di pertinenza dell'immobile interno 1
(oggetto di vendita);
(iii) la circostanza che ben prima dell'acquisto dell'appartamento int. 1 il SI.
(acquirente) fosse ben conscio che, la porzione di giardino oggetto della Pt_1 presente controversia fosse unità staccata e separata dall'appartamento int. 1, che si stava appropinquando ad acquistare, stante il muro di mattoni che delimitava il confine tra la porzione di giardino annessa alla proprietà int. 1 e la porzione di giardino di proprietà condominiale, da sempre utilizzata in maniera esclusiva dal avendo, il : (A) ovviamente effettuato, prima CP_1 Pt_1 dell'acquisto, i sopralluoghi presso l'immobile stesso e (B) gestito nel locale ubicato sulla Via dei BA n. 45 (raffigurato al documento 10 in colore fucsia, dunque nel locale simmetricamente opposto e speculare rispetto alla bottega del
dai primi anni del 1980 (dalla famiglia sig. ), locale, anch'esso, CP_1 Pt_1 con adiacente area condominiale esterna, del tutto speculare a quella usucapita dal ovvero strutturalmente delimitata anch'essa da muro di confine che CP_1 separa nettamente la porzione di giardino annessa all'appartamento interno 2
(raffigurata nella piantina al doc. n. 10 in reticolato azzurro, come da foto google maps che si allega, doc. 10A) dall'area condominiale da lui stesso utilizzata
(raffigurata nella piantina al doc. n. 10 in verde chiaro). Per cui, è verosimile nonché assolutamente pacifico che il fosse perfettamente a conoscenza Pt_1 dell'esatta conformazione dell'edifico, con particolare riguardo al piano terreno, posto che l'attore, al pari del utilizza, anch'esso, la porzione di giardino CP_1
(rappresentata in verde chiaro al doc. n. 10) che, inspiegabilmente, per quest'ultimo risulta perfettamente scissa dalla porzione di giardino
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dell'appartamento interno 2 (doc. n. 10, rappresentata in reticolato color petrolio) di proprietà di un terzo, mentre, per quella utilizzata dal (doc. n. CP_1
10, area condominiale in colore viola), il ritiene essere annessa (in Pt_1 assenza di titoli come sopra specificato) all'appartamento interno 1, di sua proprietà. alla stregua di tutto quanto sopra esposto, non v'è chi non veda, il comportamento, sia da parte dell'acquirente sia da parte del venditore, evidentemente in mala fede con riguardo alla porzione di giardino oggetto di causa che, inspiegabilmente e sine titulo, è stato oggetto del contratto di compravendita dell'appartamento int. 1;
23) Indi per cui, la porzione di giardino, oggetto della presente controversia, è stata arbitrariamente inserita nell'atto di compravendita di cui sopra, nonostante non esista, a quanto è dato sapere, qualsivoglia delibera condominiale e/o atto notarile che ne ha precedentemente trasferito la proprietà dal alla CP_7 proprietà dell'interno n. 1;
24) a dare sostegno ai fatti sopra rappresentati, interviene l'elaborato peritale redatto dal geometra sig. , il quale, nelle proprie conclusioni, ha CP_9 rappresentato che, contrariamente a quanto delineato e definito nell'originaria planimetria catastale di impianto depositata nel 1962, l'appartamento int. 1 è stato erroneamente venduto con una porzione di giardino estranea all'appartamento acquistato (interno 1 – cfr allegato 2 e allegato 3 alla relazione del geom. , doc. N. 13); CP_9
25) in disparte quanto sopra, assolutamente comprovato per tabulas (contratti di locazione e visura camerale, doc. Da 2 a 6) è che sin dall'anno 1983, il sig. ha utilizzato, senza soluzione di continuità, per lo svolgimento della CP_1 propria attività, l'area esterna condominiale, sopra descritta, usucapendola, avendone avuto il possesso per oltre 20 anni;

26) invero, ai fini dell'usucapione, è richiesto il possesso, continuo, non interrotto, non viziato da violenza o clandestinità ai sensi dell'art. 1163 c.c.;
27) requisiti tutti, ictu oculi, ricorrenti nella fattispecie de qua;

28) Questi i fatti di causa>>
Autorizzata la chiamata si sono costituiti in giudizio i terzi chiamati
, e col Parte_1 Parte_2 Parte_3 medesimo difensore che hanno precisato le seguenti conclusioni:
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“Voglia il Tribunale – in accoglimento della domanda attrice – rigettare tutte le domande del SI e dell perché CP_1 CP_5 infondate Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio”. Restavano contumaci il e gli altri condomini. CP_7 Concessi i termini ex art. 183 c.p.c., ammesse ed espletate l'interrogatorio formale e le prove testimoniali nonché c.t.u. sui fatti di causa, la causa è stata trattenuta in decisione all'esito della scadenza dei termini ex art. 190 c.p.c., concessi all'udienza di precisazione delle conclusioni tenuta con trattazione scritta. III. La domanda attorea è meritevole di accoglimento. Le allegazioni difensive del sono totalmente fondate. Pt_1
Oggetto della controversia è il rilascio di una porzione di mq. 45,52 del giardino di complessivi mq. 137,34 quale pertinenza accessoria dell'appartamento int. 1 di proprietà dell'attore SI. Parte_1 detenuto dal convenuto SI. e dalla sua omonima società. CP_1 Secondo quanto è emerso all'esito del giudizio: l'appartamento int. 1 di proprietà del SI. fa parte dei due Parte_1 fabbricati di civile abitazione siti in Via AE RU n. 10, distinti in Villino n. 5 e n. 6, costruiti nei primi anni '60 dalla società STECER, che curò l'accatastamento originario dei due fabbricati in data 18/10/1962 in base ai progetti approvati quantunque gli edifici fossero ancora in costruzione. I due fabbricati furono ultimati nel 1964 e quello distinto come Villino n. 6 fu acquistato nel suo complesso da cielo a terra in comproprietà dai SIg.ri
, , Controparte_11 Persona_2 Persona_3
(madre di e e Per_4 Persona_2 Per_3 Persona_5 rappresentati per procura notarile dall'Ing. . Persona_6 La c.d. comproprietà concesse in locazione a terzi i vari T_ appartamenti e negozi, tra cui – intorno agli anni 1980 – al SI. CP_1
[...]
La società e trascrisse il regolamento di Condominio CP_12 prodotto in giudizio con le relative planimetrie catastali (richiamato nei successivi atti di compravendita fra cui in quello del SI. Parte_1 come tale avente valore contrattuale, nonché nell'atto costitutivo del Condominio). Infatti tale regolamento fu redatto ad istanza della società STECER dal Pers Notaio con verbale dell'1/03/1963 e trascritto il 05/03/1963 in reg. part. 13553 della Conservatoria RR.II. di Roma. Siffatto regolamento è stato sempre utilizzato per regolare i rapporti tra i fabbricati villino n. 5 e n. 6 relativamente alla individuazione e manutenzione delle parti comuni, contrassegnate da apposita planimetria a colori allegata al regolamento stesso. Le parti comuni e quindi condominiali risultano rappresentate con il colore blu, mentre di diverso colore giallo sono le parti di proprietà privata fra cui l'intero giardino di pertinenza dell'appartamento int. 1 del villino 6 poi acquistato dal SI.
Parte_1
Dal 1964 sino al 1997, data di divisione (a rogito del Notaio delle Per_7 unità immobiliari costituenti il villino n. 6, questo fabbricato denominato
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per comodità “comproprietà ”, come detto, fu gestito in diritto di T_ comproprietà tra i vari soggetti che la componevano mediante locazione delle varie unità immobiliari costituite da appartamenti e negozi fra cui l'appartamento ed il negozio condotti dal convenuto SI. . CP_1
Avvenuta la divisione tra i comproprietari, ma prima che i singoli condividenti assegnatari procedessero alle vendite delle singole unità immobiliari, fu presentata da parte del SI. Persona_2 dante causa del SI. una variazione catastale denominata Parte_1
“per esatta rappresentazione grafica” (così riportata in atto di compravendita) relativa all'appartamento int. 1 del villino n. 6, e così anche di altre unità immobiliari assegnate ai singoli condividenti. Ciò perché le unità stesse non erano rispondenti graficamente all'accatastamento originario effettuato dalla STECER e come meglio specificato nelle note conclusive a trattazione scritta del 27/12/2023 – note 2 e 3. L'appartamento int. 1 con l'intero giardino di pertinenza, come risultante dalla planimetria allegata al contratto di compravendita del tutto conforme alla planimetria allegata al Regolamento contrattuale sopra richiamato, venne assegnato in diritto di piena proprietà al SI.
[...]
e da questi venduto al SI. in data Persona_2 Parte_1
23/03/2004, con atto a rogito del Notaio in Roma, che quindi Persona_1 acquistava l'appartamento sito in Roma Via AE RU con accesso dal civico n. 10, piano terreno, int. 1, composto di ingresso – corridoio, una camera, cucina e bagno e giardino a livello esclusivo di mq 137,34 (Registrato Ufficio Entrate Roma 2 il 29/03/2004 al n. 5694/1T) (doc. 1). Pertanto, il giardino in discussione (contrassegnato in planimetria allegata al regolamento di condominio con il colore giallo) non è mai stato né di fatto né di diritto bene di proprietà condominiale. Tant'è vero che il Condominio risulta documentalmente essere stato costituito per il fabbricato villino n. 6 solo nel gennaio 2003, mediante assemblea dei comproprietari di appartamenti e negozi facenti parte del villino n. 6, regolamentato dal Regolamento di Condominio originario di tipo contrattuale innanzi evocato, redatto dalla società STECER, richiamato nei singoli contratti di compravendita sia del SI. Pt_1 che degli altri condomini del fabbricato villino n. 6.
[...]
All'epoca della comproprietà e della successiva divisione e vendita T_ al SI. il SI. era conduttore Parte_1 CP_1 dell'appartamento int. 1 villino n. 6 con detto giardino e del limitrofo negozio commerciale in Via Augusto BA n. 47, sempre della comproprietà , locato ad uso commerciale. T_ In questo modo il SI. di fatto utilizzò il giardino per la propria CP_1 attività, allocandovi frigoriferi ed altre attrezzature, aprendo un varco in una finestra (priva di affaccio) del negozio aggettante sul giardino medesimo e realizzò un cancello carrabile di accesso al giardino stesso dalla pubblica strada tutto abusivamente sia pure con la tolleranza della comproprietà e del procuratore speciale SI. T_ Parte_5 Venduto, come detto, dal SI. l'appartamento Persona_2 int. 1 al SI. nell'anno 2004 e divenuto il SI. Parte_1 CP_1 conduttore del neo acquirente dell'appartamento medesimo, il SI. Pt_1
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nell'anno 2008 per liberare l'appartamento int. 1 fu costretto a promuovere sfratto per finita locazione che si concluse con verbale di rilascio dell'immobile in data 19/09/2008. Ma in tale occasione il SI. CP_1
che in precedenza (due giorni prima) aveva realizzato nel
[...] giardino un muro divisorio in corrispondenza dell'apertura esistente ab origine in detto giardino, non rilasciò la porzione oggi in contestazione, riservandosi di rilasciarla in seguito (circostanza poi dal medesimo smentita in occasione del suo interrogatorio formale) avendo in tale parte del giardino stesso allocato, si ribadisce, frigoriferi, attrezzature e merci della propria limitrofa attività commerciale. Quando il SI. ha chiesto al SI. il rilascio di detta porzione Pt_1 CP_1 di giardino, questi si è opposto vantando su di esso per la prima volta il diritto di usucapione in occasione della notifica dell'atto di citazione del SI. per cui è causa, pur essendosi in precedenza sempre ritenuto Pt_1 di fatto e di diritto conduttore del negozio e dell'appartamento nella sua interezza comprensivo del giardino di mq. 137,34. La porzione è una pertinenza della proprietà, essa consiste in una cosa, accessoria, asservita funzionalmente ed in maniera durevole all'utilità (instrumentum) o ad ornamento (ornamentum) di un'altra cosa, principale. Tale relazione di funzionalità strumentale (che si instaura) di fatto costituisce vincolo pertinenziale quando la stessa sia conseguenza di un atto di destinazione posto in essere dai soggetti a ciò legittimati (art. 817 comma 2 c.c.) L'atto di destinazione, in particolare, consta di un profilo soggettivo: dichiarazione di volontà di operare tale destinazione, e di un profilo oggettivo: estrinsecazione della suddetta volontà in un comportamento oggettivamente valutabile e riconoscibile da terzi. Nel regime giuridico delle pertinenze delineato all'art. 818 c.c. (a conferma del fatto che la pertinenza in uno con la cosa principale va a formare un'unità in senso economico e giuridico) si prevede, segnatamente al comma 1, l'automatica estensione degli effetti degli atti e dei rapporti giuridici relativi alla cosa principale anche alla cosa accessoria, rectius: pertinenza. Così, per esempio, l'acquisto a titolo derivativo della cosa principale comprenderà anche quello della pertinenza;
similmente l'acquisto a titolo originario, per usucapione, della cosa principale vedrà esteso il possesso ad usucapionem della cosa anche alla sua pertinenza (viceversa finché dura la destinazione non è configurabile un'usucapione separata della sola pertinenza). Il comma 2 dell'articolo de quo consente che la pertinenza sia oggetto di separati atti o rapporti giuridici;
vicenda questa che rappresenta una cessazione della qualità di pertinenza per cessazione della destinazione. Da tali premesse ne discende che l'acquisto della cosa principale da parte di terzi comprende anche quello della pertinenza, e ciò non potrebbe essere diversamente in ossequio alla lettera del comma 1 dell'art. 818 c.c. Il medesimo comma tuttavia conclude con una clausola di riserva: se non è diversamente disposto. Se in passato tale norma, secondo un'interpretazione giurisprudenziale, consentiva la cessazione del legame funzionale anche mediante un atto del proprietario, antecedente all'atto di alienazione della cosa principale, di cessazione della destinazione (Cass.
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12 aprile 1999, n. 3574), l'orientamento più recente ha sancito che solo una volontà espressa in tal senso del proprietario, negoziale, e non desumibile aliunde può valere all'esclusione della pertinenza dall'atto di acquisto della cosa principale (Cass. 2531/199 e Cass. 6230/2000). (Altalex 24/07/2007)” In giurisprudenza: - Con sentenza della Cassazione Civile - Sezione II – n. 3069 del 13/02/2006 è stato motivato e statuito che “………non potendo certo la destinazione di un bene a pertinenza considerarsi come uno dei modi di acquisto della proprietà (per usucapione). Ne discende che la natura pertinenziale del bene non ne consente l'acquisto della proprietà per usucapione. Inoltre, il SI. non ha mai posseduto uti dominus sia perché non vi è CP_1 mai stata interversione nel possesso ma egli si è sempre considerato e comportato come conduttore, e come tale ha sempre utilizzato il giardino nella sua interezza e da ultimo nella sua porzione. Peraltro, non sarebbe comunque decorso il termine ventennale utile per usucapire la porzione di giardino decorrente dal 2008 epoca di sfratto del SI. dall'appartamento int. 1. CP_1
Il giardino non è mai stato bene condominiale. Invero, è stato dimostrato che l'area in contestazione è porzione di maggior consistenza del giardino di pertinenza dell'appartamento di proprietà del SI. sito al Parte_1 pian terreno del fabbricato in Roma in Via AE RU (distinto con il villino n. 6) con accesso dal civico n. 10 distinto con l'int. 1 composto “di ingresso corridoio, una camera, cucina e bagno e giardino a livello esclusivo di mq. 137,34”, acquistato in diritto di piena proprietà con atto di compravendita a rogito del Notaio in Roma del 23/03/2004, Persona_1 al quale contratto è allegata la pianta planimetrica e catastale dell'appartamento e dell'intero giardino di mq 137,34 e costituisce parte integrante del contratto stesso, planimetria conforme a quella allegata all'originario Regolamento contrattuale trascritto dalla Stecer, società costruttrice, ed in seguito applicato anche al Condominio. Né l'amministrazione del né i condomini hanno mai Controparte_13 curato la manutenzione della porzione di giardino rivendicata dal SI. proprio perché non è mai stata bene di proprietà condominiale e CP_1 tant'è che, all'esito dello sfratto subito dal SI. da parte del suo CP_1 locatore, i condomini del villino n. 6 soprastanti l'area in discussione sono stati costretti a diffidare direttamente e personalmente il SI. Pt_1 con racc.ta del 18/02/2020 (doc.7) e solo per conoscenza
[...] all'Amministratore del Condominio perché quest'ultimo assumesse i provvedimenti più opportuni in difetto di intervento manutentivo del proprietario . Pt_1
Il Servizio Ispettivo e di Disciplina dell'Edilizia Privata del Municipio Roma XIV in persona del Direttore Dr. ha notificato Controparte_14 la determinazione dirigenziale Rep. n. CT/1043/2021 dell'11/6/2021 al sig.
“in qualità di responsabile” e al SI. “in CP_1 Parte_1 qualità di proprietario non responsabile” con cui ha disposto “l'immediata sospensione dei lavori edilizi in Roma Via Augusto BA 47”atteso che
“in Roma, località Via Augusto BA 47 è stata accertata l'esecuzione dell'attività urbanistica – edilizia consistente in: realizzazione abusiva di
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un'apertura sul perimetro di un'area catastalmente classificata «giardino» con installazione di un cancello metallico lungo mt. 3,00 circa e altro mt. 2,00 circa …..eseguita in violazione di norme di legge e di regolamento ….. precisamente art. 19 L.R. Lazio n. 15/08 s.m.i. Quanto innanzi rassegnato e documentalmente provato ha formato oggetto della perizia tecnica di parte asseverata con giuramento redatta dall'Arch. (doc. 8) che ha comprovato documentalmente Persona_8
l'appartenenza della porzione di giardino di che trattasi in diritto di proprietà esclusiva in capo al SI. essendo la porzione Parte_1 stessa parte di maggior consistenza di mq. 137,34 dell'area costituente accessorio e pertinenza dell'appartamento int. 1 di proprietà dell'attore per acquisto fattone dal SI. . Vedasi nel Persona_2 dettaglio la perizia dell'Architetto prodotta sub. n 8) in atti Persona_8 di causa e le sue note critiche allegate alla CTU dell'Arch. Per_9
In conclusione, la porzione di giardino rivendicata in diritto di proprietà dal SI. per possesso ultraventennale non è mai stata bene CP_1 di proprietà bensì porzione di più ampia pertinenza e CP_15 consistenza costituente il giardino di proprietà privata del SI. Pt_1
come tale mai oggetto di possesso esclusivo uti dominus da parte
[...] del SI. e, comunque, non vi è mai stato un formale atto di CP_1 interversione nel possesso ed, in ogni caso, non sono trascorsi 20 anni di pacifico possesso uti dominus per usucapirlo, ferma restando l'eccezione di inammissibilità di tale domanda in quanto pertinenza priva di propria autonomia giuridica e di rilevanza economica non suscettibile di usucapione. L'ampiezza del giardino nella sua estensione e consistenza progettuale corrisponde alla planimetria di variante prot. n. 9096 del 30/06/1964, come richiesta dalla società Stecer, e resa definitiva con parere favorevole della Commissione Urbanistica del 05/08/1964 a firma dell'Ispettore Capo dell'Edilizia Privata Arch. (allegato 2 perizia CTU). Persona_10
Pertanto, viene confermato l'assunto in atti di compravendita dell'intero fabbricato da cielo a terra tra la società Stecer costruttrice ed i soggetti rappresentati dall'Ing. con le procure già citate in atti, Persona_6 configuranti nel complesso la c.d. comproprietà . T_ Quindi il tutto è documentalmente comprovato da atti formali e la richiesta di variante è stata accolta e approvata dall' Controparte_16 con variazione del 15/03/2004 pratica n. RM0192961 in atti in pari data come esatta rappresentazione grafica prot. 127771/2004, senza modifica alcuna della consistenza dell'immobile. Va precisato altresì che la variazione per errata rappresentazione grafica non ha determinato una variazione sostanziale essendo restata invariata la consistenza dell'immobile, tre vani erano e tre vani sono rimasti. In merito all' “incremento sia del classamento (passato da 2 a 3) che della Rendita catastale”, occorre rilevare che non sono stati determinati dalla variazione presentata il 15/03/2004 bensì dalla circostanza che il tecnico ha dovuto uniformarsi e proporre in base al DM 701/1994 il già preesistente classamento in classe terza dell'intero edificio, precedentemente validato, come si può evincere da atti notarili di compravendita, addirittura come risulta dall'atto di divisione del Notaio
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del 09/07/1997 già in atti di causa e comunque allegato dal CTP Per_7
Arch. alle proprie controdeduzioni. Persona_8
In data 15/03/2005 l' con prot. RM0194534 in Controparte_17 atti in pari data ha confermato la variazione del classamento e quindi della rendita catastale come proposta con prot. 241781/2005 in conformità del citato DM 701/1994 così come proposto dal tecnico e Persona_11 ripetesi in conformità del classamento dell'intero fabbricato già in essere da oltre 15 anni. Nel corso dell'istruttoria processuale sono state interrogate le parti in causa che hanno confermato le rispettive posizioni e sono stati escussi vari testimoni hinc et hinde addotti e di costoro meritano di essere menzionati i contenuti delle deposizioni del Geom. già procuratore Parte_5 speciale della comproprietà sino all'anno 2005, e della SI.ra T_
, amministratrice del dalla sua CP_18 Controparte_19 costituzione, avvenuta nell'anno 2003, sino all'anno 2009 epoca di sue dimissioni dall'incarico di amministratrice.
- Il Geom. all'udienza del 18/10/2023 è stato escusso come Parte_5 testimone ed ha puntualmente dichiarato quanto segue:
“…indifferente premetto di conoscere tutte le parti e i chiamati in causa da circa 40 anni, dal 1980, in quanto fui nominato gestore e poi procuratore e successivamente con procura notarile dai SIg.ri CP_20
, , ,
[...] Persona_5 Persona_3 Controparte_8 per la comunione dal 01/05/1980 al 2005…” .
[...] T_ Sul capitolo di parte attrice circa l'occupazione della porzione di giardino per cui è causa ha così risposto: “Che io sappia il SI. era un CP_1 inquilino della c.d. comproprietà fino al luglio 1997, tra cui l'int. 1 T_ indi vi è stata una divisione tra i comproprietari dell'immobile di Via AE RU 10 villino 6, per effetto del quale l'int. 1 fu assegnato a di cui io ero procuratore amministrativo, Controparte_8 procuratore alle vendite era Successivamente CP_10 CP_1 continuò a detenere tutto l'int. 1 in locazione in uno al giardino nonché agli altri distinti locali e negozi commerciali tra cui ai nn. 45, 45c, 47a, 47b attiguo al giardino dell'int.

1. Poi ha acquistato Parte_1
l'appartamento di cui all'int. 1 nel 2004. I frigoriferi dell'attività commerciale di esercitata…erano posti prima che arrivassi CP_1 nel 1980 su porzione del giardino di cui all'interno sotto il balcone del soprastante appartamento int. 6…e il SI. utilizzava, CP_1 almeno sino a tutto il 2005, in cui sono stato procuratore della comproprietà , tutto il giardino dell'appartamento int. 1 come T_ deposito dei negozi. Vi era un motorino, dei pancali, dei frigoriferi, un canone che dava fastidio, negli anni 90 in occasione del rinnovo contrattuale fu raggiunto l'accordo che gli avrei permesso di togliere una porzione di terreno più alto, di pavimentarlo in cemento per circa 2 mt, 1,20 mt era già pavimentato sin dall'origine, per utilizzarlo meglio purché lasciasse un'aiuola di almeno un metro prospicente la via RU…guardando la foto n. 9 allegata alla perizia dunque il CP_1 pavimentò in cemento la porzione con la seconda tenda in plastica e la porzione aperta continuando come inquilino (erroneamente indicato condomino in verbalizzazione) ad utilizzare tutto il giardino
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dell'appartamento int. 1; adr: avevo saputo che l'int. 1 abitasse il fratello di quando sono arrivato nel 1980 vi era che CP_1 CP_1 utilizzava l'appartamento di cui all'int. 1, in parte come ufficio ed in parte come deposito dei locali commerciali locatigli di cui all'int.1 da 47b a scendere;
dal civico 47b di Via Augusto BA non si accedeva, almeno dal 1980 al 2005 – in cui ho lavorato come procuratore della comproprietà
, al giardino di cui all'int. 1 di Via RU 10. Al giardino di cui T_ all'int. 1 di Via RU 10 si accedeva tramite l'appartamento nonché tramite un cancello da me, n.q. di procuratore, non autorizzato che si trova al lato prospicente l'area di Via Augusto BA. La società costruttrice dell'immobile aveva costruito e lasciato tale cancelletto di circa 80-90 cm;
per terra c'è ancora la lastra della soglia di travertino, successivamente, dopo che col rinnovo contrattuale, datato 1993/1995, autorizzai il a sbancare il giardino, questi sbancò un pezzo di muro CP_1 su mia autorizzazione per fare entrare il mezzo meccanico bob-cat e disse che il fabbro aveva realizzato un cancello poco più grande che attualmente ancora esiste, come ho verificato ieri che sono passato sul posto. Tale cancello non ha alcun numero civico perché non autorizzato dall'Ente locale (Municipio) né accatastato, né citato nel regolamento di Condominio. Quel cancello andrebbe sostituito con chiusura tramite un muro, cosa che riferii all'acquirente (ndr Mollica) in sede notarile in cui ero presente n.q. di procuratore amministrativo della comproprietà
”. Adr dell'Avv. Di Meglio: “Il SI. utilizzava quella porzione T_ CP_1 di giardino n.q. di conduttore dell'appartamento int. 1, dunque non si è mai trattato di occupazione priva di titolo sino almeno a tutto l'anno 2005…documentazione negli archivi relativa alla prova che fosse già conduttore di tale immobile prima del rinnovo del contratto di locazione del 1983…durante la locazione il SI. teneva bene il giardino e lo CP_1 manuteneva sino a tutto il 2005; successivamente alla cessazione dell'incarico del 2005, ho saputo dai parenti che abitano là che continuava ad utilizzarlo normale sino alla cessazione dello locazione e che dopo non ha voluto rilasciare una porzione del giardino, quella che va dalla copertura con le tende sino al cancello e che poi tale zona non è stata più manutenuta e versava in stato di abbandono. Lo ho anche constatato personalmente nelle occasioni in cui mi sono recato nell'immobile a fare visita a mia suocera deceduta nel 2019. Preciso che le lamentele risalgono agli ultimi 6/7 anni, grossomodo a ritroso da oggi, questo stato di abbandono l'ho constatato anche personalmente dal balcone e dalla finestra di mio cognato nei sei/sette anni in cui ci sono state le lamentele”. Sul capitolo b): “...ho appreso dal SI. (rectius: Pt_8 Pt_2 Pt_2 mio cognato, che abita ed è titolare di immobile in Via RU n. 10 int.9 che il SI. non ha voluto rilasciare una porzione di quel giardino - CP_1 quella coperta in foto con le tende sino alla porzione che dà sul cancello - e si lamentavano perché fosse rimasto del tutto in stato di abbandono, con collocazione sullo stesso di masserizie, condizionatori, pancali, robaccia. Questa circostanza mi è stata riferita anche dal nuovo amministratore di condominio Avv. Angelo Pacifico. Inoltre, sino al 2019 andavo anche a trovare mia suocera che abitava al secondo piano ed ho constatato dal
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balcone e dalla finestra che giacevano masserizie, condizionatori, pancali e quant'altro. Sul capitolo d) Vero che il locale negozio di generi alimentari sito in Via Augusto BA nn. 45c, 47, 47a e 47b da Voi e dalla vostra società gestito sino al 2020 è sempre stato privo di giardino come pertinenza del locale stesso di ciò al relativo contratto di locazione da voi stipulato sin dal 1983; in origine con il Geom. quale Parte_5 procuratore…della denominata comproprietà : è vero, lo so con T_ certezza perché ero amministratore della comproprietà ”. Sul T_ capitolo e): “Nulla so direttamente, mio cognato mi ha riferito che anche in assemblea ne hanno parlato in quanto accusavano di aver lasciato Pt_1 l'immobile sporco e questi rispondeva che dipendeva da che CP_1 non lo voleva rilasciare e che non lo manuteneva. Ciò sempre per l'epoca successiva a quando il ha lasciato l'attività commerciale nel CP_1
2018/2019 circa”.
“Sul capitolo f) Vero che il SI. nei primi anni 80 ha CP_1 condotto in locazione l'appartamento distinto con l'int. 1…ed ha detenuto come conduttore e non come possessore l'intero giardino nella sua piena estensione di mq 137,34: così risponde: è vero” Sul capitolo g): il cancelletto attuale “... è stato apposto dal senza CP_1 autorizzazione, allorché negli anni 90/95, in sede di rinnovo del contratto, lo autorizzai a sbancare porzione del giardino. In tale occasione notai una porzione di muretto divisorio fatto di blocchetti di tufo non intonacato dove finiva il terreno, alto circa quaranta centimetri con una ringhiera. Esso è visibile in parte nella seconda foto della pagina 26 della perizia di parte attrice. Ma non è proprio lo stesso muretto poiché questo appare intonacato. La successiva porzione di muro e di ringhiera non esisteva sino a tutto il 2005 né l'ho mai vista anche successivamente perché vi era la copertura e non si vedeva dal balcone di mia suocera”. Sul capitolo h): “sì lo confermo, del resto la prima amministratrice del costituito nel gennaio 2003, era la mia moglie CP_7 CP_18
Nel regolamento di condominio sono allegati dei grafici in cui
[...] sono indicate le parti comuni in colore celeste mentre tutte le parti private sono evidenziate in giallo;
inoltre all'art. 5 del regolamento di Condominio, che il Giudice autorizza a visionare in ausilio della memoria nel contraddittorio delle parti, è espressamente affermato che le zone di distacco destinate a giardini annesse agli appartamenti seminterrato - catastalmente piano terra - colore giallo di cui alla planimetria B) non sono di proprietà comune. Le spese del giardino di pertinenza del piano terra interno 1 gravavano solo sulla proprietà”. Sul capitolo i): “sì è vero, prima che io arrivassi (ndr il , dal civico 45 CP_1 c, di cui era inquilino, eliminò un bagno in cui vi era una finestra. Siffatta finestra è stata completamente aperta e trasformata in una porta in lamiera ed inferriata da cui si accedeva sul giardino. Ciò non è stato autorizzato da me ma tollerato dal precedente amministratore,
[...] che mi confermò la creazione. Mio cognato mi ha Pt_9 Persona_12 detto che dopo lo sfratto dai civici dei negozi è stato ripristinato dal proprietario la finestra e, penso anche il muro”. Persona_13
- All'udienza del 22/11/2023 è stata poi escussa come testimone la SI.ra che ha puntualmente dichiarato quanto segue: “...sono la CP_18
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moglie del SI. che era il procuratore della comproprietà Parte_5
dal 1980 al 2005, sono la sorella di chiamata in causa T_ Parte_3
e affittuaria, avvisata della facoltà di astenersi intendo Parte_10 testimoniare, sono stata amministratrice del quando si è CP_7 costituito, dal 2003 fino al 2009. Successivamente sono stati amministratori del Condominio la signora e poi l'Avv. Persona_14
Angelo Pacifico che è attualmente amministratore. Conosco le parti che erano inquilini della comproprietà ed indi dei singoli proprietari T_ quando la comproprietà è stata divisa;
successivamente ha Pt_1 acquistato l'immobile nel 2004 dal SI. ; ero Controparte_8 anche cliente dell'attività di alimentari e di supermercato esercitata da nei negozi sottostanti ai nostri studi professionali, ricordo CP_1 ai civici 45, 47 a, 47 b di Via Augusto BA in Roma;
tali negozi erano in affitto;
egli aveva in affitto sia i locali sia l'immobile di proprietà di Pt_1 di cui all'int. 1 di Via AE RU, il cui accesso è dal
[...]
Successivamente il SI. ci ha CP_7 Controparte_8 comunicato che l'appartamento era stato venduto al SI. nel 2004, Pt_1 con la locazione in corso;
non so quando l'appartamento sia stato riconsegnato al sig. dal SI. Pt_1 CP_1
All'inizio un fratello del SI. abitava nell'appartamento, CP_1 successivamente l'appartamento è stato utilizzato per allocare merci del negozio, me lo hanno detto lo stesso Spesso mi sono recata sul CP_1 giardino dell' appartamento sia per i controlli del gas sia per la pulizia delle fogne, vi erano dei pallet, dei cartoni, c'era un po' di roba nell'esercizio commerciale, era sporco, non ricordo se vi fosse un motorino, vi erano due frigoriferi sotto al balcone dell'interno 6, dal lato dell'appartamento. Il giardino era adiacente ai negozi e si accedeva mediante un cancello su via BA. In origine vi era un cancello piccolo della società costruttrice, circa ottanta - novanta centimetri, grande quasi come una porta, visto che vi era lo studio della società costruttrice;
in occasione di un rinnovo contrattuale della locazione dei negozi, il ha CP_1 richiesto di ampliare il cancello e l'Avv. Andrea Dinacci, fiscalista della comproprietà , a cui il procuratore versava mensilmente gli T_ Pt_5 affitti, disse al procuratore di consentire al di allargare un poco Pt_5 CP_1 il cancello. Diversamente il ha realizzato il cancello anche CP_1 attualmente esistente molto più ampio del precedente e del dovuto. Dal cancello si arrivava al giardino dell' appartamento che poi, sempre su iniziativa del era stato messo in collegamento con i negozi. Invero il CP_1 negozio aveva una finestra prospicente al giardino che il ha CP_1 trasformato in porta d'acciaio, senza avere l'autorizzazione della comproprietà giardino, inoltre, nel regolamento del Parte_11 condominio sono indicati con il colore giallo e come proprietà afferente alle unità immobiliari private, nel caso dell'interno 1. Infatti il SI.
[...] sapeva che il giardino fosse il suo. Adr del Controparte_8
Giudice: il giardino era un po' pavimentato con cemento ed in parte era in terreno;
ha sbancato il terreno per sua comodità, non ricordo CP_1 quando…preciso che il giardino era completamente libero e percorribile ed ad un certo punto è stato eretto un muretto con una ringhiera fino al termine del negozio, a disposizione dello stesso. Tale muretto divideva
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integralmente il giardino rimasto a servizio dell'appartamento dalla porzione rimasta a servizio del negozio. Non so chi lo abbia eretto…frequentavo lo stabile e dal terrazzo dello studio che affacciava sul giardino nonché meglio dal terrazzo di mia madre, che abitava nell' immobile, la signora deceduta nel 2019, ho visto che è Persona_15 stato eretto il muretto che prima non c'era. Vi erano delle tende che in parte coprivano il giardino. Il muretto è stato eretto nel 2008 pochi giorni prima dello sfratto. In realtà nel 2007 sono stati fatti lavori di restauro dello stabile e sono stati apposti ponteggi con i tubi innocenti proprio nel giardino, dal lato di Via RU e dal lato di Via BA. Il giardino era tutto libero sicché non vi era il muretto. collocava cose del negozio CP_1 nel giardino prospicente la porta finestra dell'immobile…Adr. Nel regolamento di condominio, il giardino era di colore giallo e vi è un articolo che dice che le parti di proprietà erano indicate di colore giallo;
nel regolamento ci sono i disegni da cui si ricava che quel giardino era di pertinenza dell'interno 1; ho visto il regolamento;
nel contratto di locazione dell'appartamento era indicato il giardino;
nel contratto di locazione del negozio il giardino non è indicato;
questo lo so perché riscuotevo io gli affitti e ho portato proprio io i contratti a registrare all'Agenzia delle Entrate;
Adr. Quando è stata divisa la comproprietà
è stato necessario fare un allineamento catastale tra le situazioni T_ reali ed il catasto;
Adr. La porzione di giardino adiacente al negozio in affitto a non faceva parte del negozio;
invece il negozio CP_1 corrispondente di dall'altra parte dello stabile, sul lato sinistro, ha Pt_1 una porzione di giardino a sé stante, asservita al negozio dalla nascita del 1963; conosco che è mio cognato;
Adr. Il signor Testimone_1 Pt_1 ha una tabaccheria e si è lamentato con me del fatto che il SI. CP_1 occupasse una parte del suo giardino, con pancale, con cose dell'attività ma che però gli aveva promesso di liberarlo quando avesse cessato l'attività commerciale, terminata forse nel 2019, allorquando ha aperto un'altra attività commerciale nei pressi di Via BA, in via Giuseppe Girolami a 100 metri da dove stava prima…non so se vi sia ancora la porta finestra di metallo che accede sul giardino…” Sul capitolo a) della memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 cpc così risponde:
“certo me lo ha detto il sig. e lo vedo ancora adesso quando mi Pt_1 affaccio dal balcone di mia sorella, è abbandonato vi è una siepe di rincosperma. Credo che non lo abbia mai lasciato anche quando si è trasferito all'altro negozio. Mia sorella che si lamenta della sporcizia e dell'abbandono”. La SI.ra ha poi confermato tutti gli altri capitoli Pt_3 prova, c), c1), d), f), h). Le sopraestese deposizioni dei testi di parte attrice sono assolutamente attendibili, precise e conferenti ed è errato e falso l'assunto della difesa dei convenuti secondo cui la circostanza che i testi addotti siano imparentati tra loro inficerebbe l'attendibilità delle loro testimonianze. Invero, i testimoni SIg.ri e hanno dichiarato di Pt_5 Pt_3 Tes_1 essere parenti tra loro ma di essere indifferenti all'oggetto della causa non avendo alcun interesse patrimoniale né di altro tipo. Anzi le loro testimonianze sono precise e puntuali in quanto hanno rivestito per lunghi anni delle cariche specifiche: il SI. quale procuratore Parte_5
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speciale e poi generale della comproprietà dal maggio 1980 al T_ dicembre 2005; la SI.ra è stata amministratrice del CP_18
Condominio dall'epoca della sua costituzione nell'anno 2003 all'anno 2009 e, comunque, precedentemente a tale incarico era integrata nello studio tecnico-amministrativo del marito Geom. e quindi aveva rapporti con Pt_5 gli inquilini della comproprietà , tra cui il SI. , in T_ CP_1 quanto provvedeva alla riscossione degli affitti e delle quote di gestione delle spese comuni e di riscaldamento, nonché alla registrazione dei contratti. Nel 2004 il Geom. quale procuratore generale della comproprietà Pt_5
per la gestione amministrativa, congiuntamente all'Avv. Dinacci T_ Andrea, quale procuratore generale della comproprietà per la T_ gestione fiscale e le vendite - verificato che a seguito della divisione della comproprietà per atto Notaio nel 1997, versato in atti di causa, vi Per_7 erano delle difformità catastali c.d. “per esatta rappresentazione grafica” rispetto all'impianto catastale del 1962 per diverse e varie unità immobiliare, assegnate ai singoli condividenti - i prefati Geom. e Avv. Pt_5 incaricarono il Geom. affinchè presentasse le CP_10 Persona_11 variazioni e rettifiche del caso per tutti gli immobili interessati, tra cui l'appartamento int. 1 per cui è causa. Pertanto, non si comprende quale siano gli interessi privati diretti e patrimoniali dei suddetti testi in tale fattispecie, a nulla rilevando la non regolarità catastale e la sua variazione, e l'estrapolazione di frasi non rilevanti e non contestualizzate nell'ambito dell'intera escussione testimoniale rende infondate le doglianze della difesa di parte convenuta che avrebbe dovuto riportare le intere testimonianze e non frasi estrapolate ad usum delphini. Pertanto si ribadisce l'attendibilità, concordanza e puntualità oggettiva delle deposizioni testimoniali di parte attrice. Lo stesso non può dirsi delle testimonianze di parte convenuta in quanto il SI. è l'attuale compagno della ex moglie (SI.ra Tes_2 Testimone_3
, citata ma non escussa) del convenuto SI. ed il
[...] CP_1
SI. nulla può sapere dei fatti di causa dal 1988 in poi a seguito Tes_2 della intrapresa relazione affettiva con la ex moglie del e quindi dal CP_1 1988 non ha più frequentato il negozio. Tale testimonianza, pertanto, non è rilevante al fine della prova del tempo utile per usucapire l'immobile, ferma restando l'impossibilità di usucapire una pertinenza come ampiamente dimostrato. Parimenti dicasi per la testimonianza della SI.ra perché il periodo Tes_4 di cui parla va dal 1983 al 2010 ed in ogni caso non poteva sapere se il SI.
era inquilino o proprietario della porzione di giardino. CP_1
La testimonianza della SI.ra individua l'arco Testimone_5 temporale in cui è stata dipendente (cassiera) nel negozio del SI. CP_1 dal 1985 al 2021, tuttavia deve precisarsi che nel 2020 il è stato CP_1 sfrattato per morosità da Via BA ed il negozio spostato in Via Giuseppe Girolami 12, ma non è stato accertata l'interversione del possesso della porzione di giardino in quanto il SI. era in possesso CP_1 delle chiavi in qualità di conduttore e tra l'altro la stessa SI.ra Tes_5 dichiara di non sapere se era proprietario o meno.
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Per effetto di quanto detto la domanda riconvenzionale va rigetta in quanto non dimostrata nei suoi presupposti. V. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, d'ufficio, in assenza di nota specifica considerato l'apprestamento di assistenza e difesa di più parti con identica posizione processuale e valutata, infine, l'importanza ed il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di medi tariffari del dichiarato valore della controversia (v. Cass. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 03/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum). La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90. Poiché pertanto tale provvisoria esecutorietà promana direttamente dalla legge, non è necessario fare espressa menzione di ciò nel dispositivo) Questi Motivi Il Tribunale ordinario di Roma, sezione civile sesta, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, ogni contraria domanda, istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede:

1. accoglie la domanda per quanto di ragione e previo accertamento che spetta a la proprietà piena ed esclusiva della porzione di giardino di circa Parte_1 mq 45,52 di cui è causa, condanna ed il l.r.t.p.t. della società CP_1 [...]
che la occupano sine titulo, all'immediato rilascio al della CP_5 Pt_1 stessa, libera da persona e sgombera da cose,
2) condanna, per le ragioni di cui in motivazione, in proprio e la CP_1 [...] in persona del l.r.p.t. al pagamento, in solido, in favore di parte attrice CP_5 di un'indennità pari a euro 100,00 mensili dal settembre 2008 e fino alla data dell'effettivo rilascio;

3) rigetta, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda riconvenzionale di nonché la domanda per chiamata in causa;
Parte_1
4) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;
5) condanna i convenuti in solido, SI. e la omonima società CP_1 [...]
in persona del l.r.p.t. al pagamento delle spese di lite in favore di CP_5
e dei chiamati in causa in solido che liquida di ufficio in € 12.185,60 Parte_1
(con aumento del 60% per ciascuna parte) per compensi professionali, oltre esborsi per spese vive di notifica, di contributo unificato euro 237,00, di marca da bollo euro
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27,00, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge, oltre spese di c.t.u.;
6) pone le spese di ctu come liquidate come da separato decreto in atti, interamente a carico delle parti convenute in solido.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito e per quanto di competenza.
Così deciso in Roma, lì 2/12/2024
Il Giudice Unico
(dott.ssa Maria Flora Febbraro)
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