Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. VI CALFAPIETRA - Consigliere -
Dott. Rafaele CORONA - Rel. Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LI CO, IN AR, elettivamente domiciliati in ROMA VIA COL DI LANA 28, presso lo studio dell'avvocato PAOLO MARRONE, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO VIA CASAL BIANCO 31-33 in persona dell'Amm.re pro-tempore sig. TO VI, NT NZ, NI CA, LI NA, DE LU AR UI, DE LU CO, DE LU NZ, DE LU NA, nella qualità di eredi di DE LU OV e D'AN TI, DE LU NA in proporio e quale erede di SI LO in uno con SI IL, SI AR DE, SI AN IT, SI NO, e infine i sigg.ri OM LU, OM RT e OM LT nella qualità di eredi di DE LU LM, già erede di DE LU OV e D'AN TI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA L.MANCINELLI 65, presso lo studio dell'avvocato NELLO DE PONTE, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 496/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 07/02/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/10/911 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito l'Avvocato STEFANO ALEANDRI, per delega dell'avv. P. MARRONE, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Dario CAFIERO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con distinte citazioni notificate il 22 marzo 1985, il condominio dell'edificio in Roma, via Casal Bianco nn. 3133, in persona dell'amministratore in carica, ed i condomini VI TO, CA NI, NA LI, PI De CA, in proprio e quale erede di EL RO, VI, AR LE, AR TA e SI RO, quali eredi di EL RO, AR UI, PI, IR, NC e VI De CA, quali eredi di VA De CA, EU De AN convennero, davanti al Tribunale di Roma, i condomini NC LI e MA MM. Esposero che i convenuti si erano appropriati di un'area condominiale e l'avevano trasformata in veranda.
Domandarono la condanna alla restituzione, previa demolizione delle opere eseguite, ed il risarcimento dei danni.
NC LI e MA MM contestarono la proprietà condominiale dell'area e l'addebito di averla trasformata in veranda, assumendo di averla ricevuta nell'attuale stato di fatto;
chiesero il rigetto delle pretese avverse.
Istruita la causa con consulenza tecnica e con la produzione di documenti, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 3683 del 1993, respinse la domanda e compensò le spese. Decidendo sull'appello principale proposto dal condominio e dai condomini VI TO, CA NI, NA LI, PI De CA, in proprio e quale erede di EL RO, VI, AR LE, AR TA e SI RO, quali eredi di EL RO, AR UI, PI, IR, NC e VI De CA, quali eredi di VA De CA, EU De AN, e sull'appello incidentale avanzato da NC LI e MA MM, la Corte d'Appello di Roma, con sentenza 21 settembre 1995 - 7 febbraio 1996, in totale riforma ordinò agli appellati di restituire l'area condominiale occupata, al fine di consentire al condominio il ripristino dello status quo, e condannò gli appellati nelle spese.
Ricorrono per cassazione NC LI e MA MM;

resistono con controricorso il condominio dell'edificio in Roma, via Casal Bianco nn. 31 - 33, in persona dell'amministratore in carica, ed i condomini VI TO, CA NI, NA LI, PI De CA, in proprio e quale erede di EL RO, VI, AR LE, AR TA e SI RO, quali eredi di EL RO, AR UI, PI, IR, NC e VI De CA, quali eredi di VA De CA, EU De AN.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Non può essere accolto il primo motivo di ricorso, con il quale i ricorrenti deducono violazione e falsa interpretazione degli artt. 113, 102, 354 comma 1 cod. proc. civ. e 1117 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. Secondo i ricorrenti, violazione delle norme sul litisconsorzio necessario, non rilevata nel giudizio di merito, determina la nullità dell'intero procedimento.
Per la verità, la società costruttrice aveva edificato il terrazzo a livello dell'appartamento di proprietà dei ricorrenti, poggiandolo sul terrapieno costruito sul terreno circostante la palazzina, che risulta appartenere in comunione ai proprietari delle due palazzine. Con la presente controversia è stata dedotta in giudizio una situazione sostanziale plurisoggettiva, che deve essere definita in maniera unitaria nei confronti di tutti i proprietari del terreno suddetto. Donde il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i comproprietari degli appartamenti.
L'assunto è destituito di fondamento.
Per giurisprudenza costante, ciascun condomino, senza l'autorizzazione o l'intervento di altri condomini, può esercitare le azioni a tutela della proprietà comune. (Cass. , Sez. II, 31 maggio 1990, n. 5122; Cass. , Sez. II, 5 giugno 1990, n. 5391; Cass., Sez.II, 22 giugno 1979, n. 3507). Poiché, nel caso di specie, l'azione a tutela della proprietà comune è stata proposta dai condomini nominativamente indicati nello svolgimento del processo, il difetto di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari appare del tutto irrilevante.
2.- Il rigetto del primo motivo comporta l'assorbimento del secondo, con il quale i ricorrenti deducono violazione e falsa interpretazione degli artt. 113 e 75 cod. proc. civ. e degli artt.1130 e 1131 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ.
È certamente vero che l'amministratore del condominio non ha la legittimazione attiva ad esperire le azioni reali riguardanti le parti comuni (cfr. Cass., Sez. II, 24 aprile 1993, n. 4856; Cass., Sez. II, 16 aprile 1992, n. 4679; Cass. , Sez. II, 16 aprile 1993, n. 4530) e che l'azione di rivendica può essere proposta dall'amministratore soltanto se autorizzata da tutti i condomini. Ma appurato l'esercizio dell'azione da parte di un certo numero di condomini interessati, resta superata la censura, secondo cui la domanda di rivendicazione della proprietà del bene poteva essere proposta dall'amministratore soltanto se autorizzata da una delibera assembleare, che nella specie non e stata assunta.

3.1 Deve essere accolto, invece, il terzo motivo, con il, quale i ricorrenti deducono violazione e falsa interpretazione degli artt. 113, 115 e 132 n. 4 cod. proc. civ.; violazione e falsa interpretazione degli artt. 817, 818, 2699 e 2700 cod. civ. , in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. La veranda - assumono i ricorrenti - è stata realizzata contestualmente alla costruzione dell'appartamento e ad esso è stata unita funzionalmente e strutturalmente siccome sua pertinenza. La palazzina è stata costruita dalla cooperativa OM SE per la gestione INA CASA, cui è succeduto lo IACP, che ha venduto l'appartamento ai coniugi LI con atto ricevuto dal notaio Federici in Roma in data 11 marzo 1982, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e, quindi, con le sue pertinenze. Del resto, poiché i rapporti giuridici, che hanno per oggetto la cosa principale, comprendono anche le pertinenze, lo stesso condominio aveva conteggiato nella ripartizione dei millesimi la superficie delle verande tra le proprietà esclusive dei signori LI.

3.2 Quello che, impropriamente, si definisce come "rapporto pertinenziale", per designare la relazione di fatto tra due beni i quali si trovano in rapporto di strumentalità o complementarità funzionale, insorge come conseguenza dell'atto o del comportamento di destinazione del bene (accessorio), astrattamente idoneo a servire l'altro bene (principale).
In seguito alla destinazione operata dal proprietario della cosa principale, per volontà di legge hanno origine gli effetti giuridici e, in particolare, quelli espressi dalla regola stabilita dall'art.818 comma 1 cod. civ., per cui "gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze".
Allo stesso modo in cui le pertinenze si costituiscono, allorché si realizza la connessione funzionale tra il bene principale e quello accessorio il rapporto viene meno allorché la relazione funzionale cessa. Il che può avvenire per fatto materiale, quale il perimento della cosa principale o il sopraggiungere della inidoneità della cosa accessoria ad adempiere alla funzione strumentale. Può avvenire, altresì, per volontà del proprietario della cosa principale, contraria ed opposta a quella della destinazione: vale a dire, per effetto della manifestazione della volontà diretta a interrompere il rapporto tra il bene principale e quello accessorio. Tale volontà si esplica in due modi: con la espressa esclusione della pertinenza in un atto avente ad oggetto la cosa principale;
altrimenti, con un atto giuridico riguardante separatamente la pertinenza, ai sensi dell'art. 818 comma 2 cod. civ. Soltanto in questi due casi segue l'effetto di staccare il regime giuridico del bene principale da quello del bene accessorio e viene meno la destinazione.

3.3 Dalla sentenza impugnata (pag. 8) risulta che la. veranda venne costruita dalla coop. OM SE, che le conferì la destinazione a servire l'appartamento successivamente acquistato dai coniugi LI, tramite un comportamento di fatto univoco e concludente. La cooperativa, nella qualità di proprietaria unica dell'intero immobile (edificio ed aree limitrofe), certamente era legittimata ad assegnare alla terrazza la destinazione pertinenziale, istituendo così il rapporto di servizio consistente nella nuova utilità.
A questo punto è pur vero che lo IACP, il quale subentrò alla cooperativa nella proprietà dell'immobile, poteva interrompere il rapporto pertinenziale, che legava la veranda all'appartamento. Ma a norma dell'art. 818 comma 3 cod. civ., da parte del proprietario IACP occorreva un atto idoneo in concreto ad escludere la destinazione, vale a dire l'esclusione esplicita della pertinenza in un atto avente ad oggetto la cosa principale;
ovvero, il compimento di un atto giuridico riguardante separatamente la pertinenza. Il che dalla sentenza impugnata non risulta essere avvenuto.
In difetto di ciò, non si ha ragione di ritenere che per la veranda sia venuto meno il rapporto pertinenziale e che il bene suddetto non possa tuttora considerarsi come pertinenza dell'appartamento.
Sul punto la sentenza deve essere cassata e la causa rimessa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma, la quale giudicherà anche sulle spese del giudizio di legittimità attenendosi al principio di diritto esposto sopra, secondo cui una volta che il proprietario della cosa principale ha destinato la cosa accessoria al servizio durevole della prima, con la conseguenza che gli atti aventi ad oggetto la cosa principale si estendono anche alla cosa accessoria, per considerare venuto meno il rapporto pertinenziale deve accertarsi l'intervento di un atto del proprietario di cessazione della destinazione: vale a dire, l'esclusione esplicita della pertinenza in un atto avente ad oggetto la cosa principale;

ovvero, un atto riguardante solo e separatamente la pertinenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte:
rigetta il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, accoglie il terzo motivo e cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rimette la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Roma anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 27 ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 12 aprile 1999