REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott. Fabio D'Amore,
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 6278 del ruolo generale per gli affari contenziosi civili dell'anno 2022, promossa da
(C.F.: ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. TOSANO UMBERTO in forza di procura allegata all'atto di citazione;

attrice
contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
BASSO MICHELE in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

convenuto

In punto: vendita di cose immobili;

Conclusioni delle parti: come da note scritte di precisazione delle conclusioni depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.;
MOTIVI DELLA DECISIONE
Premesso che la presente sentenza viene redatta senza “la concisa esposizione dello svolgimento del processo” e con motivazione consistente nella
“succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi”, così come previsto dagli artt.
132, comma 4, c.p.c. e 118, comma 1, disp. att. c.p.c. nel testo introdotto dagli artt.
45, comma 17, e 52, comma 5, della legge 18 giugno 2009 n. 69;
considerato che per consolidata giurisprudenza, nel motivare concisamente la sentenza ai sensi delle norme citate, il giudice non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le tesi prospettate e le prove prodotte o acquisite dalle parti, ben potendosi limitare ad esporre in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla (Cass. 17145/2006);
richiamata la pronuncia della Suprema Corte (S.U. 642/2015), secondo la quale nel processo civile non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata;

richiamato il contenuto dell'atto di citazione e della comparsa di costituzione e risposta e quello delle ulteriori memorie depositate dalle parti, il Giudice osserva quanto segue.
È circostanza pacifica e documentata che con atto di compravendita in data
20.5.2021 (doc. 2 di parte attrice) ha acquistato da Parte_1 CP_1
un'unità immobiliare sita in Comune di Verona, Via Dora Baltea n. 4/6,
[...] composta da due appartamenti (uno al piano terra ed uno al primo piano) e da un negozio (al piano terra), come meglio identificati in atto di citazione.
Nell'atto di compravendita il venditore ha espressamente dichiarato: “che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, e in particolare che non sussistono difformità rilevanti” (art. II) e “che non sono intervenuti fatti che rendessero necessario successivo ulteriore provvedimento urbanistico di sanatoria” (art. VII).
L'attrice ha convenuto in giudizio il venditore, , allegando: Controparte_1
i) che all'esito di un sopralluogo effettuato in data 15.6.2021 con i propri tecnici erano state scoperte le seguenti difformità, immediatamente denunciate al venditore (e segnatamente: l'esistenza di un bagno nascosto, ricavato nel sottoscala al pian terreno, non rappresentato nelle planimetrie catastali;
l'altezza dell'intero negozio posto al piano terra di circa 2,70 metri, anziché 3,55 metri come previsto);
ii) che all'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n.
9333/21 R.G. di questo Tribunale (doc. 11 di parte attrice) il C.T.U. nominato, geom. aveva accertato l'esistenza degli abusi contestati da essa attrice e CP_2
“la presenza di ulteriori opere eseguite in difformità dall'ultimo stato autorizzato” e provveduto alla quantificazione dei costi per la relativa regolarizzazione edilizia. In conseguenza di quanto precede, ha chiesto di condannare il convenuto a pagare la somma di euro 38.550,68 Iva inclusa, o la diversa somma ritenuta di giustizia, pari ai costi per la regolarizzazione edilizia e catastale dell'immobile e al minor valore dello stesso rispetto al prezzo corrisposto per il suo acquisto, oltre interessi legali dalla data dell'atto di compravendita all'instaurazione del presente giudizio e nella misura di cui al d.lgs. 231/2001 dalla domanda giudiziale al saldo.
Costituendosi in giudizio, il convenuto ha contestato la fondatezza delle domande attoree eccependo, in particolare, che l'attrice era a conoscenza delle difformità lamentate già prima dell'atto di compravendita del 20.5.2021 per aver più volte visitato l'immobile assieme ad un tecnico di propria fiducia.
All'esito del procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n.
9333/2021 R.G. di questo Tribunale, il C.T.U. nominato, arch. ha Persona_1 concluso che “Successivamente l'ultimo stato autorizzato con la Concessione /
Autorizzazione in Sanatoria per opere abusive rilasciata in data 28/04/1994 dal
Comune di Verona relativa la domanda n. 9096/02/06, Prot.n. 39942 (relativa la domanda di sanatoria presentata il 31/07/1968 da ) sono intervenute Parte_2 modifiche edilizie, relative gli immobili oggetto del presente procedimento, che rendono necessari provvedimenti edilizi di sanatoria. Non è stato tuttavia possibile determinare l'epoca esatta di realizzazione delle singole opere eseguite in difformità.
Si attesta l'esistenza degli abusi contestati da parte della sig.ra Parte_1
e precisamente l'esistenza di un bagno ricavato nel vano scala al piano terra e la minore altezza del controsoffitto del negozio rispetto a quanto riportato nell'ultimo stato autorizzato. Si è rilevata inoltre la presenza di ulteriori opere eseguite in difformità dall'ultimo stato autorizzato, così come in dettaglio esposto.
Lo stato di fatto degli immobili oggetto del presente procedimento, in conseguenza delle modifiche edilizie intervenute successivamente l'ultimo stato autorizzato, presenta altresì difformità rilevanti dalle planimetrie catastali depositate tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dare luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetria catastali.”.
In particolare, il C.T.U. ha accertato le seguenti difformità rispetto alla rappresentazione delle planimetrie catastali ed all'ultimo stato autorizzato:
A) con riferimento all'abitazione a piano terra (mapp. 77, sub 2):
1) All'interno del vano cucina è stata realizzata una parete di cartongesso (al grezzo e priva su un lato dei pannelli di cartongesso a completamento) che suddivide il vano cucina in due distinti vani tra loro collegati tramite apertura. Il nuovo vano realizzato
(sup. calpestabile m.1,10x2,25) costituisce in pratica zona di disbrigo per l'accesso al bagno e separazione dal vano adibito a cucina;

2) Non risulta presente il locale accessorio con accesso diretto dal cortile, tale difformità interesserebbe in parte anche l'immobile identificato al Foglio 327, Mapp.
77, Sub. 1 – p.t., Cat. C/6, risultando lo stesso (dalla documentazione catastale) edificato in aderenza. L'immobile sub.1, garage, non risulta tuttavia oggetto del presente procedimento;

B) con riferimento al negozio a piano terra (mapp. 77, sub 3):
3) All'interno del vano ad uso negozio è presente un controsoffitto a doppia altezza
(in parte h. m. 3.20, in parte h.m. 2,77) ispezionabile, a pannelli di tamponamento in cartongesso, completo di impianto di illuminazione ad incasso. L'altezza originale del locale, non considerato il controsoffitto, è pari a m. 3.55;
4) Le pareti laterali del vano ad uso negozio sono state parzialmente rivestite da pannellature in cartongesso. Le misure attuali del locale, considerato l'ingombro delle pannellature perimetrali in cartongesso sono m. 4,85 x 4,21;
5) All'interno del vano ad uso negozio è presente una partizione leggera dotata di porta, ad uso sgabuzzino, assimilabile tuttavia ad elemento di arredo amovibile;

6) All'interno del vano ad uso negozio è stata realizzata una apertura. Da tale apertura si accede ad un vano (esterno all'immobile sub.3) realizzato ad uso bagno nel vano scale al piano terra di ingresso all'immobile sub.4;
C) Con riferimento all'abitazione ai piani terra (vano scale) e primo (mapp. 77, sub 4):
7) Nel vano scale di ingresso, al piano terra all'immobile sub.4, è stato realizzato un vano ad uso bagno (sup. calpestabile m.0,98x1,50 per h.2.07). Tale vano è collegato internamente all'immobile sub.3 di cui costituisce locale accessorio;

8) Al piano primo è stata realizzata una parete di separazione, dotata di porta, sul pianerottolo di arrivo al piano primo, tra il vano scale e la zona di ingresso dell'immobile;
D) Con riferimento alle zone comuni del fabbricato e prospetti (mapp. 77, sub 2/3/4):
9) Sulla falda del tetto orientata a nord‐ovest (lato cortile comune) è stato realizzato un lucernario di limitate dimensioni ad illuminazione degli ambienti sottostanti del sottotetto;

10) L'andamento attuale delle falde di copertura del tetto risulta difforme dalla raffigurazione di progetto, in particolare si evidenzia come la terminazione della testata del tetto al lato nord‐est dell'edificio non sia a falda inclinata (come invece raffigurato nello stato autorizzato);
E) nonché ulteriori difformità minori che in parte non necessitano del previo rilascio di titolo abilitativo edilizio, delle quali il C.T.U. non ha tenuto conto nella stesura della propria relazione ritenendo i relativi costi di regolarizzazione già ricompresi in quelli quantificati per le opere principali eseguite in difformità. Dal punto di vista giuridico la fattispecie, per come prospettata, va corretta- mente inquadrata nell'ambito dell'art. 1489 c.c. La giurisprudenza di legittimità è costante, infatti, nell'affermare che “Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina, secondo la giurisprudenza di questa corte, l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità” (Cass. 10947/2012).
Ai sensi dell'art. 1489 c.c. la responsabilità del venditore è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti perché ove il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità (Cass. 8500/2013).
In particolare, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore,
l'apparenza dei pesi gravanti sul bene è equiparata alla conoscenza effettiva a condizione che risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. È infatti, nozione acquisita in dottrina e giurisprudenza che l'apparenza menzionata nella norma in esame è sinonimo di facile riconoscibilità da parte di un uomo di media diligenza (Cass. 21384/2005).
Posto che, sotto il profilo della relativa disciplina giuridica, eventuali difformità del bene compravenduto rispetto al progetto o allo stato comunque assentito dalla pubblica amministrazione sono equiparate, in base alla giurisprudenza richiamata, all'esistenza di pesi (oneri e diritti di natura privatistica o limitazioni di natura pubblicistica) gravanti sul bene compravenduto, va osservato che la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza della difformità rispetto allo stato assentito dalla pubblica amministrazione quanto nel caso in cui si tratti di difformità apparenti che il compratore avrebbe potuto conoscere con l'ordinaria diligenza.
In particolare, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore,
l'apparenza dei pesi gravanti sul bene (o delle difformità rispetto allo stato assentito dalla pubblica amministrazione) è equiparata alla conoscenza effettiva a condizione che risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l'acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell'immobile. È infatti, nozione acquisita in dottrina e giurisprudenza che l'apparenza menzionata nella norma in esame è sinonimo di facile riconoscibilità da parte di un uomo di media diligenza (Cass. 21384/2005).
La definizione del concetto di «apparenza» in termini di conoscibilità con la diligenza normalmente rapportabile alla natura e all'importanza dell'affare conduce a ritenere, da un versante, che ai fini dell'esclusione della garanzia non sia necessaria la percepibilità «a prima vista» dei pesi o delle difformità e, dall'altro, che la diligenza richiesta debba estendersi fino al punto di imporre all'acquirente la conoscenza della normativa di carattere tecnico in materia edilizia o l'esecuzione di rilievi volti a verificare eventuali difformità non dichiarate tra quanto assentito e quanto realizzato.
Per l'utile esperimento dell'azione di cui all'art. 1489 c.c., è necessario dunque che il compratore non abbia avuto conoscenza dell'esistenza dei pesi gravanti sul bene venduto (o delle difformità) e non ne potesse avere con l'ordinaria diligenza.
La garanzia, così delineata, è sicuramente derogabile, stante l'espresso richiamo agli artt. 1487 e 1488 c.c. ad opera dell'art. 1489 c.c.
Nella giurisprudenza, anche di legittimità, si rinvengono tuttavia affermazioni contrastanti in ordine alla valenza da attribuire alla dichiarazione che il venditore abbia effettuato in contratto circa l'inesistenza di pesi sul bene o di difformità rispetto allo stato assentito dalla pubblica amministrazione.
In particolare, parte della giurisprudenza ha affermato che “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità” (Cass. 57/2018; Cass.
2856/1995).
Altra parte della giurisprudenza ha affermato, invece, che “Se il venditore ha espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l'indice di edificabilità, il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico che riduca la cubatura realizzabile, può avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1489 cod. civ. in tema di cosa gravata da oneri non apparenti, essendo il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore”
(Cass. 10184/2014). Ciò posto, va osservato il primo orientamento richiamato non è condivisibile perché finisce per negare ogni effetto alla dichiarazione mendace o inesatta circa l'inesistenza di pesi sul bene o di difformità rispetto allo stato assentito dalla pubblica amministrazione, benché la stessa attenga evidentemente al contenuto dell'impegno traslativo non esattamente adempiuto dal venditore. Al contrario, deve ritenersi che, ove il venditore abbia falsamente dichiarato in contratto l'assenza di pesi o difformità,
a tale dichiarazione, debba essere riconosciuto quantomeno l'effetto di esonerare l'acquirente dall'onere (al fine di avvalersi della garanzia in esame) di effettuare le verifiche altrimenti imposte dall'ordinaria diligenza. Con la conseguenza che l'acquirente potrà avvalersi della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. non solo in relazione agli oneri e alle difformità ignorati e non apparenti ma anche in relazione a quelli ignorati benché apparenti, in quanto riconoscibili con l'ordinaria diligenza, perché i pesi o le difformità sono resi non agevolmente riconoscibili delle non veritiere asserzioni del venditore. La garanzia resta, invece, ovviamente esclusa in relazione ai pesi e alle difformità effettivamente conosciute dall'acquirente (apparenti o meno).
Venendo alla fattispecie in esame, dall'istruttoria orale espletata è emerso che le difformità evidenziate ai punti 6 e 7 non erano sicuramente note all'attrice.
I testi hanno confermato, infatti, che il bagno realizzato nel sottoscala non è stato fatto visionare durante la visita all'immobile (testi ) e che al momento della Testimone_1 visita lo spazio sotto il vano scale era inaccessibile poiché davanti ad esso erano accatastati mobili e altri ingombri raffigurati nelle fotografie sub doc. 22 di parte attrice
(testi e ). Testimone_1 Testimone_2
Deve parimenti escludersi che l'attrice fosse a conoscenza delle difformità evidenziate ai punti 9 e 10, non essendo stati addotti elementi che consentano di ritenere che essa fosse stata resa edotta o comunque a conoscenza delle difformità relative alla presenza del lucernario o all'andamento della falda di copertura del tetto.
Risulta invece per tabulas che già prima dell'acquisto l'attrice era venuta a conoscenza delle difformità evidenziate ai punti 1 e 2, alle quali si riferisce il preventivo per il ripristino dello stato dei luoghi a firma del geom. (punti 2 e 3) Tes_1 allegato alla e-mail inviata dall'attrice all'immobiliare Stecco il 20.4.2021 (doc. 18 di parte attrice).
Deve presumersi inoltre che l'attrice fosse venuta a conoscenza anche delle ulteriori difformità sopra evidenziate perché è circostanza pacifica che la stessa ha visionato più volte l'immobile prima dell'acquisto, anche alla presenza di un proprio tecnico di fiducia, e non è credibile che il tecnico abbia rilevato le difformità indicate nel computo metrico predetto e non si sia avveduto invece delle altre difformità, tra le quali, in particolare, la mancanza del locale accessorio con accesso diretto dal cortile
(punto 2), la realizzazione di una parete di separazione, dotata di porta, sul pianerottolo di arrivo al piano primo, tra il vano scale e la zona di ingresso dell'immobile (punto 8) e la presenza nel locale ad uso negozio di controsoffitto e rivestimenti in cartongesso (punti 3 e 4).
Con riferimento alle difformità note all'attrice prima della stipula dell'atto di compravendita va tuttavia osservato che al punto 7 della proposta di acquisto formulata il 22.3.2021, accettata dal venditore il 26.3.2021 (doc. 20 di parte attrice),
è espressamente previsto che “eventuali difformità a livello catastale e/o progettuale verranno sanate da parte venditrice prima del rogito notarile”. Proprio tale pattuizione rende irrilevante la precedente conoscenza di alcune difformità da parte dell'attrice poiché l'impegno espressamente assunto dal convenuto di sanare le difformità catastali e/o progettuali esistenti (rispetto al quale lo stesso risulta inadempiente) appare senz'altro idoneo a fondare il legittimo affidamento dell'attrice circa il fatto che, al momento dell'atto di compravendita (rilevante ai fini dell'operatività della garanzia di cui all'art. 1489 c.c.), le difformità precedentemente note fossero state sanate dal convenuto e, dunque, in ordine alla veridicità della dichiarazione resa dal venditore in ordine all'assenza di difformità rilevanti” (art. II), con conseguente responsabilità di quest'ultimo ai sensi dell'art. 1489 c.c.
Con riferimento, invece, alle azioni esperibili dall'acquirente, l'art. 1489 c.c. menziona espressamente soltanto le azioni dirette ad ottenere la risoluzione del contratto o, in alternativa, la riduzione del prezzo ma all'acquirente va riconosciuto altresì, in base ai principi generali in materia di responsabilità contrattuale, il diritto al risarcimento del danno (ove sussista quantomeno la colpa venditore) perché detto diritto trova fondamento nelle norme generali in materia di inadempimento (art. 1218 e 1223 c.c.), applicabili alla fattispecie in esame anche per effetto del richiamo ad esse operato dall'art. 1479 c.c., richiamato dall'art. 1480 c.c., a sua volta espressamente richiamato dall'art. 1489 c.c. (Cass. 1104/1996; Cass. 2498/1986).
La giurisprudenza di legittimità si è pronunciata in tal senso, affermando che:
- “Ai sensi dell'art. 1489 c.c., la domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore. (Cass. 29367/2011).
- “Nel caso di cosa gravata, come nella specie, da diritti di godimento da parte di terzi, sono invece applicabili l'art. 1489 cod. civ. - che disciplina la responsabilità del venditore nel caso in cui la cosa compravenduta sia gravata da diritti personali di godimento di terzi - ed eventualmente, nei limiti del richiamo ivi compiuto, gli artt. 1480, 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488. Per il richiamo compiuto da tale norma all'art. 1480, e da questa all'art. 1479, che a sua volta richiama l'art. 1223, anche in tale caso all'acquirente può spettare il risarcimento del danno secondo le regole generali”
(Cass. 5455/2003, in motivazione).
- “Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti e da oneri reali, ai sensi dell'art. 1489 cod. civ., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, il quale presuppone la colpa, provata o presunta, del venditore, ai sensi delle norme generali di cui agli artt. 1218 e 1223 cod. civ.. La risoluzione della vendita per impossibilità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1463 cod. civ., è viceversa fondata ex art. 1256 su un inadempimento determinato da impossibilità della prestazione non imputabile al debitore. Pertanto, proposta dal compratore domanda di risoluzione della vendita ex art. 1489 cod. civ., incorre nel vizio di extrapetizione ex art. 112 cod. proc. civ. la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta (Cass. 1104/1996).
All'attrice spetta pertanto il risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle difformità presenti nell'immobile acquistato, pari ai costi sostenuti per la regolariz- zazione edilizia e catastale dello stesso, come documentati sin dall'atto di citazione
(compresi tra l'ipotesi “di minima” e quella “di massima” previste nella relazione di accertamento tecnico preventivo) in complessivi euro 32.242,00, di cui:
- euro 2.800,00 oltre CPA 5% per presentazione LA (doc. 6 di parte attrice);
- euro 1.000,00 per oblazione LA (docc. 6 - 7 di parte attrice);
- euro 18.000,00 oltre IVA 22% per costi per progetto (doc. 11 di parte attrice);
- euro 3.000,00 oltre CPA 5% per competenze rettifica sanatoria (doc. 12 di parte attrice);
- euro 600,00 oltre CPA 5% per perizia giurata rettifica sanatoria (doc. 12 di parte attrice);
- euro 197,00 per diritti Comune di Verona rettifica sanatoria (doc. 12 di parte attrice);
- euro 1.000,00 per oblazione rettifica sanatoria (doc. 12 di parte attrice);
- euro 1.300,00 oltre CPA 5% per planimetrie catastali (docc. 11-12 di parte attrice).
Su tale somma sono dovuti interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma 1,
c.p.c. dal giorno dell'atto di compravendita (20.5.2021) e al tasso di cui agli artt. 1284, comma 4, c.c. e 5 del d.lgs. 231/2001 dalla domanda giudiziale (9.10.2022).
In virtù della sua soccombenza il convenuto va condannato, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., a rifondere all'attrice le spese processuali, con i compensi liquidati ai sensi del d.m. 55/2014 – in base alla natura e al valore della controversia, all'attività prestata, al numero, all'importanza e alla complessità delle questioni trattate – in complessivi euro 7.616,00 oltre accessori come per legge.
All'attrice spetta altresì la rifusione delle spese relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo, quantificati in complessivi euro 6.308,68, di cui:
- euro 3187,00 per spese di C.T.U. (di cui euro 2.500,00 per compenso, oltre CPA 4%
e IVA 22%, ed euro 15,00 per anticipazioni: docc. 13-15 di parte attrice);
- euro 2.491,68 per le spese legali della procedura di A.T.P. (doc. 16 di parte attrice);
- euro 630,00 per spese C.T.P. (doc. 17 di parte attrice).


P. Q. M.


Il Tribunale di Verona, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, ogni contraria domanda, eccezione ed istanza disattese o assorbite, così provvede:
a) accerta e dichiara che gli immobili oggetto dell'atto di compravendita del
20.5.2021 di cui è causa presentavano le difformità descritte nella relazione depositata nel procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n.
9333/2021 R.G. di questo Tribunale e conseguentemente condanna CP_1
a pagare a la somma di euro 32.242,00
[...] Parte_1 oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284, comma 1, c.p.c. dal 20.5.2021 e al tasso di cui agli artt. 1284, comma 4, c.c. e 5 del d.lgs. 231/2001 dal 9.10.2022;
b) condanna a rifondere a le Controparte_1 Parte_1 spese processuali, che liquida in euro 560,80 per esborsi ed euro 7.616,00 per compensi, oltre spese generali 15%, C.p.a. ed IVA (se dovuta) come per legge;

c) condanna a rifondere a le Controparte_1 Parte_1 spese relative al procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n.
9333/2021 R.G. di questo Tribunale, che liquida in complessivi euro 6.308,68.
Così deciso in Verona, il 28.3.2025
Il Giudice
(dott. Fabio D'Amore)