N. R.G. 9785/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BARI
Seconda CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Andrea Chibelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9785/2016 promossa da:
, con il patrocinio dell'avv. IUELE FRANCESCO, giusta procura in Parte_1 atti;

ATTRICE contro
, con il patrocinio dell'avv. PADRONE RAFFAELE e dell'avv. Controparte_1
ROSSINI M.G. TAMARA, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. – Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riepilogarsi come segue.
I.1. – ha convenuto in giudizio dinanzi al Parte_1 Controparte_1
Tribunale di Bari, al fine di ottenere 1) la declaratoria di nullità del contratto di compravendita dell'immobile sito ad Altamura (BA) in località San Tommaso in catasto al fg. 167 p.lle 933 sub 1 e 933 sub 2 stipulato il 24/11/2005 con atto per pagina 1 di 15 notaio rep. 61203 racc. 14156, “per avere la venditrice Persona_1 ceduto un bene realizzato in violazione di legge”, con Controparte_1 conseguente condanna della convenuta alla restituzione della somma di euro
232.405 corrisposta per l'acquisto del bene, oltre interessi e rivalutazione;
2) in via gradata, la condanna della convenuta alla restituzione della somma accertata in corso di causa o a quella portata nell'atto di compravendita, nonché al risarcimento del danno morale subìto a seguito della mancata disponibilità dell'immobile ed acquisizione al patrimonio personale;
con vittoria delle spese e competenze di lite.
A sostegno della domanda, parte attrice ha allegato che:
- in data, 03/09/2004, (marito dell'attrice) aveva stipulato, con la Persona_2 convenuta, una scrittura privata per l'acquisto di un fabbricato rustico, in agro di
Altamura censito in catasto al foglio 167 p.lla 34, per sé o per persona da nominare, al prezzo di euro 232.405,00 versando un acconto di euro 120.000,00
e la restante parte da versarsi al momento della stipula del rogito;

- in data 24/11/2005, con atto per notaio di Altamura, si era pervenuti Per_1 alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento della proprietà nel quale è stato indicato il nominativo dell'odierna attrice, coniuge del quale acquirente Per_2 dell'immobile per il quale erano state versate delle somme in maniera rateale;

- in detto atto, nel quale è stato indicato il prezzo di € 100.000,00 (inferiore all'acconto versato alla stipula della scrittura e a quelli versati nel corso dell'anno in contanti) si è fatto espresso riferimento al possesso delle licenze edilizie a legittimare una vendita regolare;

- il bene immobile compravenduto era stato successivamente sottoposto a sequestro nell'ambito di un procedimento penale a seguito di ritenuta violazione del d.P.R. 380/2001;
- l'attrice era venuta a conoscenza del sequestro (operato nei confronti di
, coniuge della convenuta e amministratore della Essediemme Testimone_1
s.r.l., intestataria della licenza edilizia) solo dopo che esso era stato ratificato all'esito del processo penale, con la disposta acquisizione dell'immobile al patrimonio comunale.
pagina 2 di 15 Alla luce di tali allegazioni in fatto, l'attrice ha agito in giudizio al deliberato scopo di riottenere le somme anticipate per l'acquisto dell'immobile, oltre che il risarcimento del “danno morale per l'apprensione seguente al fatto penale oltre che a rivedere tutto il sistema di vita adeguandolo alla mancata disponibilità di un immobile che poteva essere oggetto di utilizzo economico ed in particolare a quello che, giuridicamente, sarebbe stato un reato se denunciato nei termini con delle ripercussioni sullo status personale” (così, testualmente, nell'atto introduttivo del giudizio).
I.2. – Costituendosi in giudizio, la convenuta, dopo aver preliminarmente eccepito l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione, ha contestato: 1) la carenza di legittimazione attiva dell'attrice in relazione alla domanda restitutoria (essendo le somme per l'acquisto dell'immobile state versate dal marito di quest'ultima, ); 2) Persona_2
l'intervenuta prescrizione del diritto di credito vantato dall'attrice; 3)
l'infondatezza della domanda di nullità dell'atto di compravendita.
I.3. – Esperito il procedimento di mediazione disposto dal giudice e non accolte le richieste istruttorie formulate (e dichiarato inammissibile il giuramento decisorio deferito da parte attrice), la causa è infine pervenuta all'udienza del
15/01/2025 (la prima celebrata davanti a questo giudice), all'esito della quale è stata riservata per la decisione, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
II. – L'esame delle questioni sorte nel corso del giudizio deve seguire l'ordine logico-giuridico.
II.1. – Deve essere preliminarmente disattesa la richiesta di “sospensione” del presente procedimento per l'intervenuto decesso della parte convenuta, reiterata dall'attrice negli scritti difensivi finali.
Al riguardo, preme infatti evidenziare che, in disparte il rilievo per cui la morte della parte costituita non dà luogo ad alcuna ipotesi di “sospensione” del processo (concretizzando, invece, una tipizzata ipotesi di interruzione del giudizio, alle condizioni previste dall'art. 300 c.p.c.), il decesso della convenuta è stato dichiarato solo dalla controparte (non colpita dall'evento interruttivo) ed è noto che, “in caso di morte o perdita di capacità della parte costituita a mezzo di
pagina 3 di 15 procuratore, l'omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest'ultimo comporta, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l'evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione” (Cass., Sez. Un. n.
15295/2014).
II.2. – Ciò detto, nel merito, si osserva quanto segue.
È pacifico, oltre che emergente dalle risultanze documentali in atti, che in data 28/3/2006 è stato eseguito il decreto di sequestro preventivo emesso dal
G.I.P. del Tribunale di Bari il 23/3/2006 nel procedimento iscritto al n. 4644/2006
R.G.NR. promosso, tra gli altri, nei confronti dell'odierna convenuta , CP_1 per i reati di cui agli artt. 81, 110 c.p. e 44 lett. A), B) e C) d.P.R. n. 380/2001 e avente ad oggetto le aree in cui erano state realizzate le opere oggetto del reato di lottizzazione abusiva in contestazione (doc. 1 prod. convenuta).
All'esito del giudizio dibattimentale, il Tribunale di Bari, con sentenza n.
323/2010 R.G. sent. del 28/09/2010, riconosciuta la penale responsabilità della convenuta in concorso con il coniuge in relazione alla realizzazione di Tes_1 una lottizzazione abusiva di tipo materiale, ha disposto, ai sensi dell'art. 44, co. 2,
d.P.R. 380/2001, “la confisca e l'acquisizione gratuita al patrimonio del CP_2
dei suoli censiti nel NCT di Altamura al fg. di mappa n. 167, particelle
[...] nn. 923, 924, 927, 928, 933 e 934, con tutte le opere che su di essi insistono”
(doc. 2 prod. convenuta).
L'immobile oggetto del contratto di compravendita per cui è causa è stato dunque oggetto di un provvedimento di confisca disposto in sede penale, con conseguente acquisizione al patrimonio comunale.
II.3. – Ciò premesso in punto di fatto, va innanzitutto disattesa la domanda attorea volta ad ottenere la declaratoria di nullità del contratto inter partes.
pagina 4 di 15 Al riguardo, è opportuno innanzitutto sottolineare che le emergenze processuali consentono di ricondurre la fattispecie dedotta in giudizio alla previsione di cui all'art. 30 del DPR n. 380/2001.
Come risulta dalla documentazione in atti, nel corso del giudizio penale è stato invero accertata la commissione di una lottizzazione abusiva nella forma c.d. materiale, essendo emerso – in una zona ove avrebbero dovuto essere consentite solo case coloniche e rurali – il superamento fattuale delle prescrizioni di legge attraverso la realizzazione di vere e proprie villette a schiera, previa suddivisione in lotti, sia nella tipizzazione catastale che dal punto di vista strutturale, in violazione degli strumenti urbanistici, con la creazione di un agglomerato di urbanizzazione incontrollata con conseguente trasformazione del territorio (che per esplicita previsione aveva destinazione agricola), attuata in difetto della stipula di un'apposita convenzione lottizzatoria.
La responsabilità dell'odierna convenuta è poi stata affermata anche in ragione del fatto che tutte e tre le 'villette' erano di sua proprietà, ciò dimostrando la non riferibilità dei manufatti all'attività agricola che la stessa avrebbe asseritamente inteso svolgere sui terreni di riferimento, apparendo l'intervento edilizio così realizzato non coerente con una gestione economicamente valida dell'azienda agricola oltre che indice della diversa destinazione imprimibile agli immobili alla luce dell'intervenuto elevato frazionamento dell'originaria particella.
Ora, la sentenza di condanna versata in atti non è definitiva, tuttavia il contenuto della stessa, alla luce anche delle allegazioni delle parti nel giudizio, è criticamente valutabile e quindi utilizzabile nel presente giudizio (ex plurimis
Cass. n. 10055 del 27/04/2010).
In proposito, appaiono invero convincenti, in quanto gravi plurimi e concordanti e quindi condivisibili, gli elementi indiziari enucleati dal giudice penale che provano la realizzazione del reato di lottizzazione abusiva.
Peraltro, si osserva che la sentenza è stata pronunciata all'esito del dibattimento e quindi al termine di un giudizio svolto nel contradditorio fra le parti e la convenuta non ha offerto, nel corso del presente processo, adeguati elementi pagina 5 di 15 idonei a smentire le risultanze istruttorie acquisite in sede penale, le quali convergono nel comprovare la realizzazione di una complessiva operazione volta a frazionare sia catastalmente che strutturalmente una porzione di territorio attraverso la costruzione di villette a schiera che, per la loro stessa collocazione e tipologia, escludevano la destinazione anche di una sola delle stesse a qualunque attività agricola espletanda.
Una conclusione, questa, non esclusa, nella vicenda in esame, dal rilascio del permesso di costruire – che, come noto, non determina, per ciò solo, la mancanza di illiceità di un intervento edilizio in presenza di un'accertata difformità dell'opera erigenda o costruita rispetto alla fattispecie legale (cfr. Cass. pen., Sez.
Un., 12/11/1993) – e ciò anche e soprattutto alla luce dei profili di illegittimità del titolo edilizio già rilevati in sede penale e non motivatamente confutati dalla convenuta (al riguardo, basti pensare al fatto che, come emerso all'esito del giudizio dibattimentale, il titolo abilitativo posto alla base dell'intervento edilizio in questione – la C.E. n. 3/2002, richiamata altresì nell'atto di compravendita per cui
è causa –, così come il precedente titolo edilizio di cui costituiva il rinnovo, era stata illegittimamente rilasciato in favore di un soggetto – la società di cui era legale rappresentante il marito della convenuta, , che ha poi ceduto la Tes_1 proprietà del terreno sul quale era in corso di realizzazione il fabbricato a
– privo del requisito soggettivo di coltivatore diretto richiesto CP_1 dall'art. 21 NTA per il rilascio della concessione edilizia).
Tanto chiarito, deve però rilevarsi che le previsioni di nullità contemplate dall'art. 30 d.P.R. 380/2001 hanno, sia nel secondo comma che nel nono comma, ad oggetto il trasferimento di terreni ovvero di lotti di terreni, laddove nel caso in esame il contratto aveva ad oggetto un immobile già in parte edificato (in argomento, cfr. Cass., n. 18194/2020).
Ciò non esime, avendo l'attrice posto in discussione l'effettiva ricorrenza di una causa di nullità, questo Tribunale, in base al principio "iura novit curia", dall'individuare le norme giuridiche applicabili al contratto, che, avendo ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene già edificate, vanno individuate, a seconda dell'epoca di realizzazione degli immobili, nelle previsioni pagina 6 di 15 di cui agli artt. 17 (oggi art. 46 del DPR n. 380/2001) o 40 della legge n.
47/1985.
In questa prospettiva ricostruttiva, l'atto di compravendita è tuttavia valido, poiché nel corpo del documento si richiama il titolo urbanistico (“La signora
dichiara che per la costruzione del fabbricato in oggetto sono state CP_1 rilasciate regolari concessioni edilizie n. 100 del 20 ottobre 1995 e n. 03 del 15 maggio 2002”: doc. 3 prod. attrice): il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato o alla legge urbanistica (sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, SS.UU).
II.4. – Ciò detto, passando ad esaminare la domanda restitutoria autonomamente avanzata in via gradata dall'attrice, va innanzitutto chiarito che la stessa presuppone necessariamente quella di risoluzione del rapporto contrattuale, domanda questa che deve quindi ritenersi proposta anche se non con la formula “sacramentale” (quantomeno come domanda giudiziale implicita:
Cass. n. 23819 del 16/11/2007).
Va confermato in proposito che, secondo il costante insegnamento della giurisprudenza di legittimità, la volontà di risolvere un contratto per inadempimento non deve necessariamente risultare da una domanda espressamente proposta dalla parte in giudizio, ben potendo implicitamente essere contenuta in altra domanda, eccezione o richiesta, sia pure di diverso contenuto, che presupponga una domanda di risoluzione (Cass. 7518/92;
Cass., n. 12555/2003; Cass., n. 8692/95).
La legittimazione attiva dell'odierna attrice deriva dal fatto che la stessa è la parte acquirente del contratto definitivo di compravendita oggetto del giudizio – a cui era funzionale il contratto preliminare con clausola di persona da nominare stipulato dal marito dell'attrice, promissario acquirente, con scrittura privata del
03/07/2004 (doc. 2 prod. attrice) – e, dunque, l'unica titolare dei diritti e degli obblighi dallo stesso derivanti.
È peraltro noto che, nel contratto per persona da nominare, il terzo designato subentra nel contratto per effetto della nomina e della sua contestuale pagina 7 di 15 accettazione e, quindi, acquista i diritti ed assume gli obblighi già facenti capo al contraente originario con effetto retroattivo.
Tanto chiarito, giova innanzitutto evidenziare che, nella fattispecie in esame, non possibile ravvisare un'ipotesi di evizione.
In materia di beni sottoposti a sequestro penale la Corte di legittimità ha infatti avuto modo di affermare (Cass. 7678/01 e 5243/06), con insegnamento che qui si intende confermare, che le norme che disciplinano l'evizione totale sono applicabili soltanto nel caso in cui la cosa compravenduta sia oggetto di confisca in sede penale, come misura comportante l'acquisto della proprietà della cosa stessa da parte dello Stato e lo spossessamento del compratore, e non anche nel caso in cui essa sia oggetto di sequestro, costituendo tale provvedimento semplice minaccia di evizione, destinata a concretizzarsi soltanto qualora sopravvenga il definitivo provvedimento di confisca.
Nella specie, non vi è evidenza, in atti, della definitività del provvedimento ablatorio disposto dal giudice penale in primo grado (essendo anzi documentata la proposizione del gravame in appello, pur disconoscendosi l'esito del giudizio di secondo grado).
Ciò non toglie che, nella vicenda in esame, sia ravvisabile, alla stregua delle allegazioni di parte e delle risultanze processuali, un'ipotesi di vendita di aliud pro alio.
Infatti, in tema di vendita, è configurabile la consegna di "aliud pro alio" non solo quando la cosa consegnata è completamente difforme da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, ma anche quando è assolutamente priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente, o abbia difetti che la rendano inservibile, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto (Cass. 5066/07; Cass., 9227/05; Cass.,
7561/06).
Il caso di specie rientra in questa ipotesi: non vi è infatti dubbio che un immobile ad uso abitativo – quale è quello compravenduto, per espressa previsione contrattuale –, successivamente sottoposto al sequestro e destinato pagina 8 di 15 alla confisca, diviene un bene che difetta delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico-sociale, o a quella particolare funzione che le parti abbiano assunto come essenziale e quindi che non può svolgere “la sua funzione naturale, degradando in una sottospecie del tutto diversa da quella dedotta in contratto" (cfr. Cass. n. 899/98; Cass., n. 10188/00).
In giurisprudenza, si è anche affermato che la compravendita di un immobile urbanisticamente abusivo integra un'ipotesi di aliud pro alio (Tribunale,
Roma, sezione XIII civile, sentenza 28/09/2017; si vedano altresì, Cass., n. n.
24786/2006 e Cass. n. 17140/2006 relativamente alle difformità urbanistiche dell'immobile).
Invero, allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (cfr.
Cass., n. 14900 del 29/05/2023; Cass. n. 39369 del 10/12/2021; Cass., n. 4826 del 19/02/2019; Cass., n. 30950 del 27/12/2017; Cass. n. 3851 del 15/02/2008;
Cass., n. 1391 del 11/02/1998).
Invero, secondo il condiviso indirizzo della Corte di legittimità, nella compravendita di immobili destinati ad abitazione, deve ritenersi implicitamente richiesto, come elemento integrativo e caratterizzante della identità della cosa compravenduta, il requisito della idoneità di questa ad essere abitata, e ciò sotto il profilo legale e non di mero fatto.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha infatti più volte affermato che si configura una vendita di aliud pro alio qualora, a fronte della previsione del trasferimento della proprietà di un immobile ad uso abitativo, venga materialmente consegnato un bene privo di licenza di abitabilità, essendo quest'ultima un elemento che caratterizza l'immobile in relazione alla sua intrinseca capacità ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale e, quindi,
a soddisfare i bisogni che hanno indotto, in concreto, il compratore all'acquisto
(cfr. per tutti, Cass. , 07/02/2022 , n. 3700).
pagina 9 di 15 In questo caso, infatti, non si configura un semplice vizio redibitorio, o un difetto di qualità, del bene compravenduto, ma sussiste una diversità tra cosa venduta e cosa consegnata che "... incide sulla natura e, quindi, sulla individualità, consistenza e destinazione di quest'ultima, sì da ritenere che appartenga ad un genere del tutto diverso da quello posto a base della decisione dell'acquirente di effettuare l'acquisto o che presenti i difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (cosiddetta inidoneità ad assolvere la funzione economico - sociale)".
Nella specie, risulta che la situazione in cui versava l'immobile compravenduto non era quella di una mera irregolarità urbanistica, bensì il frutto del reato di lottizzazione abusiva, già sottoposto al provvedimento di acquisizione, cd. “confisca urbanistica”, costituente il presupposto formale e sostanziale dell'acquisizione delle aree al patrimonio comunale.
Ad essere pregiudicata era dunque la stessa idoneità abitativa del bene, per i gravi profili di illegittimità posti alla base del provvedimento ablatorio disposto in sede penale.
Né risulta, nella specie, la volontà dell'acquirente di rinunciare al requisito dell'abitabilità legale dell'immobile, o di esonerare, comunque, la venditrice dal relativo obbligo.
Né è dato rivenire, sotto il profilo soggettivo, alcun atteggiamento incolpevole della parte venditrice, in ragione della accertata natura di lottizzazione abusiva materiale ascrivibile alla vicenda edificatoria imputabile anche alla convenuta, così come ricostruita dal giudice penale.
Ciò posto, qualora sussistano i presupposti di una compravendita aliud pro alio viene meno il vincolo fissato dai termini di decadenza e prescrizione di cui all'art. 1495 c.c., termini che riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per vizi o mancanza di qualità della cosa venduta. Questo in ragione del fatto che si tratta di una ipotesi più grave di inadempimento che si realizza quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella contratta o sia assolutamente priva delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente.
pagina 10 di 15 Pertanto, nella fattispecie sopra richiamata si applica la disciplina dell'azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. e di quella risarcitoria che è svincolata dall'osservanza dei più ristretti termini di cui all'art. 1495 c.c., rimanendo piuttosto soggetta all'ordinario termine di prescrizione decennale (Cass. 05/02/2016, n. 2313).
Peraltro, in tema di compravendita, il termine di prescrizione del diritto dell'acquirente alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno, derivante dalla consegna di aliud pro alio, decorre, ai sensi dell'art. 2935 c.c., non dalla data in cui si verifica l'effetto traslativo, ma dal momento in cui, rispettivamente, ha luogo l'inadempimento e si concreta la manifestazione oggettiva del danno, avendo comunque riguardo all'epoca di accadimento del fatto lesivo, per come obiettivamente percepibile e riconoscibile, e non al dato soggettivo della conoscenza della mancata attuazione della prestazione dovuta e del maturato diritto al risarcimento, potendo tale conoscenza essere colpevolmente ritardata dall'incuria del titolare del diritto (Cass., n. 1889 del 25/01/2018).
In applicazione di questi principi, nel caso di specie è da reputare che:
• oggetto del contratto di compravendita era quello di consegnare un'abitazione conforme alle norme urbanistiche;

• l'inadempimento e l'abusività dell'immobile si è palesata all'acquirente sicuramente nel momento in cui è stata data esecuzione al provvedimento di sequestro del G.I.P. (ovvero in data 28/06/2006);
• il termine decennale di prescrizione risulta validamente interrotto dalla missiva, in atti, ricevuta dalla convenuta in data 08/07/2015, con cui l'attrice, riservandosi espressamente di agire per i danni, aveva chiesto la restituzione della somma versata a titolo di prezzo di acquisto del bene (doc. 4 prod. attrice).
Deve essere dunque disattesa l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta.
L'inadempimento contrattuale giustifica allora la pronuncia di risoluzione del contratto, a norma degli artt. 1453 e 1455 c.c., non avendo peraltro la convenuta neanche provato di aver correttamente adempiuto alle obbligazioni contrattuali su di essa gravanti (emerge anzi dal contratto di vendita che la parte pagina 11 di 15 alienante aveva assicurato la regolarità delle concessioni edilizie in virtù delle quali era stata realizzata la costruzione del fabbricato compravenduto).
Ora, nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività (art. 1458 comma 1 c.c.) della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, collegata al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta a carico di ciascun contraente, indipendentemente dalle inadempienze a lui eventualmente imputabili, e, qualora questo non sia possibile, del suo equivalente. Infatti, la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto per inadempimento produce un effetto liberatorio ex nunc per le prestazioni da eseguire ed un effetto recuperatorio ex tunc per le prestazioni già eseguite.
Con la risoluzione del contratto, in forza dell'operatività retroattiva di essa ex art. 1458 c.c. si verifica infatti per ciascuno dei contraenti ed indipendentemente dalla imputabilità dell'inadempimento (che rileva ai fini risarcitori) la restitutio in integrum: tutti gli effetti del contratto vengono meno e con essi tutti i diritti che ne sarebbero derivati e che si considerano come mai entrati nella sfera giuridica dei contraenti stessi.
L'obbligazione restitutoria non ha, pertanto, natura risarcitoria, derivando dal venir meno per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione della causa delle reciproche obbligazioni (cfr. ex plurimis Cass., 19.05.03 n.7829; Cass.,
11.03.03 n.3555; Cass., 14.01.02 n.341).
Nella specie, la convenuta deve dunque essere condannata alla restituzione della somma versata a titolo di prezzo, che, in difetto della dimostrazione della corresponsione di un corrispettivo superiore (avendo l'attrice articolato sul punto un'inammissibile prova testimoniale, violativa dei limiti di cui agli artt. 2721 e ss.
c.c., così come eccepito dalla convenuta), è da ritenersi pari alla somma di euro
120.000, pacificamente versata alla convenuta per l'acquisto dell'immobile per cui
è causa (la circostanza non è oggetto di contestazione e può dunque essere posta alla base della decisione, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., anche in difetto di ulteriore riscontro probatorio).
pagina 12 di 15 Pertanto, in conseguenza dell'intervenuta risoluzione del contratto di compravendita, la convenuta va condannata a pagare all'attrice la somma di euro 120.000, oltre interessi al tasso legale dalla notifica della citazione e fino al soddisfo (v. Cass., n. 6911 del 20/03/2018).
Non può invece essere riconosciuta la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valuta e difettando sul punto ogni allegazione o prova del maggior danno subito dal solvens attore ex art. 1224 comma secondo c.c.
Va invece disattesa la pretesa risarcitoria avanzata dall'attrice.
Parte attrice domanda invero il risarcimento del danno conseguente al mancato utilizzo del bene, oltre che il ristoro del danno morale asseritamente patito per la sopravvenuta conoscenza di irregolarità-illegittimità urbanistiche, aventi anche risvolti sotto il profilo dell'illiceità penale, relative all'immobile acquistato.
Non ritiene tuttavia il giudicante che la domanda attorea sia accoglibile.
Sul punto, infatti, occorre rammentare il condivisibile insegnamento della
Suprema Corte per cui "deve tenersi per fermo il principio, solidamente ancorato al dettato dell'art. 1223 c.c., applicabile nel campo aquiliano per il tramite del disposto di cui all'art. 2056 c.c., secondo cui il danno è una conseguenza dell'illecito (ovvero dell'inadempimento), ossia della lesione dell'interesse protetto, conseguenza riguardata dall'ordinamento sotto specie di "perdita" ovvero di "mancato guadagno, collegati alla lesione dell'interesse protetto per il tramite del nesso di causalità”.
Ebbene, l'invocato pregiudizio collegato al mancato godimento dell'immobile
è del tutto privo di specifica allegazione, oltre che di prova, e quindi non può trovare riconoscimento nemmeno in via equitativa, non essendo stato neppure precisato l'utilizzo cui era destinato l'immobile nel caso di specie.
Con specifico riguardo al danno non patrimoniale, è poi sufficiente citare
Cass., Sez. Un., Sentenza dell'11.11.2008 n. 26972 ove si evidenzia che non può darsi luogo all'individuazione di un danno in re ipsa, insito nel mero fatto dell'altrui inadempimento, il cui riconoscimento snaturerebbe la funzione stessa del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo pagina 13 di 15 accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo, cosicché al risarcimento verrebbe assegnata una funzione esclusivamente sanzionatoria, mentre esso possiede, radicata nella tradizione differenzialista, una principale funzione compensativa. Può semmai ammettersi che non già il danno, ma la sua prova sia per così dire in re ipsa, e cioè - più precisamente - goda di facilitazioni agganciate al congegno presuntivo (artt. 2727 - 2729 c.c.), distinguendo tra conseguenze generalmente determinate, secondo l'id quod plerumque accidit, da una particolare lesione e conseguenze specificamente legate alla situazione del danneggiato: ma il danno, ed in particolare la “perdita, deve essere sempre oggetto di proporzionata ed adeguata deduzione da parte dell'interessato” (cfr. Cass. n. 1931/17).
Di conseguenza occorre verificare se dall'inadempienza della convenuta venditrice siano scaturite, per parte attrice, sotto il profilo personale, lesioni di entità giuridicamente apprezzabile ad interessi costituzionalmente rilevanti, che abbiano dato causa al danno-conseguenza non patrimoniale affermato da parte attrice, consistente nel danno non patrimoniale lamentato, essendo comunque richiesta al soggetto che ha subito l'inadempienza la puntuale allegazione e la prova di profili di pregiudizio scaturiti a suo carico e causalmente connessi alla lesione subita, in nome del principio della necessità, ai fini dell'ottenimento della tutela risarcitoria, di un pregiudizio di entità superiore alla soglia di normale tollerabilità imposta dal principio solidaristico (Cfr.: Cass. SS.UU. n. 26072/08), nonché dell'ormai pacifica esclusione della sussistenza in re ipsa della prova del danno non patrimoniale risarcibile nella pur accertata lesione di un diritto inviolabile della persona (cfr. Cass., n. 8421/11; Cass. n. 13614/11; Cass. n.
21865/13).
Tanto premesso, e venendo alla disamina del caso di specie, non può, in effetti, ritenersi adempiuto l'onere di specifica allegazione e prova necessario alla dimostrazione della sussistenza del pregiudizio non patrimoniale per la sopravvenuta conoscenza delle irregolarità-illegittimità urbanistiche allegato dall'attrice.
pagina 14 di 15 Benché, infatti, anche il danno non patrimoniale consequenziale all'asserita e comprovata inadempienza possa essere fornito mediante presunzioni (cfr.:
Cass. n. 16543/12), deve rilevarsi l'insussistenza di prove in ordine all'avvenuta produzione, per effetto della conoscenza della illegittimità dell'immobile acquistato, di ripercussioni negative nell'esistenza dell'attrice (rimasta peraltro pacificamente estranea al procedimento penale scaturito dall'accertamento dei rilevati abusi insiti nell'intervento edilizio che ha coinvolto l'immobile compravenduto).
III. – Le spese del giudizio vengono regolate secondo il principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.) e, liquidate in base al c.d. criterio del “decisum”, vengono determinate come da D.M. 55/2014 aggiornato al D.M. 147/2022, con riduzione del 50% delle voci di compenso spettanti per la fase istruttoria/trattazione in ragione del carattere documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bari, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- ACCOGLIE, per quanto di ragione, la domanda restitutoria formulata dall'attrice e, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita concluso tra le parti il 24/11/2005, CONDANNA al pagamento, in favore di Controparte_1
, della somma di euro 120.000, oltre interessi dalla domanda al Parte_1 saldo;

- RIGETTA ogni altra domanda;

- CONDANNA la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, delle spese di lite, liquidate in euro 786 per esborsi e in euro 11.268 per compensi difensivi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
Bari, 7 maggio 2025
Il giudice
Andrea Chibelli
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