TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Seconda Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce, Sezione Seconda Civile, in funzione di Giudice Unico e in persona del dott. Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 5443 dell'anno 2017, vertente
TRA
(c.f.: , in persona del Parte_1 P.IVA_1
socio accomandatario (c.f.: , Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Tommaso Millefiori, nel cui studio legale in Lecce
(LE) alla via Mannarino n. 11/A ha eletto domicilio, come da procura in atti;

– ATTRICE e CONVENUTA in Riconvenzionale–
E
(c.f.: ), in persona del Sindaco pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, rappresentato e difeso dal Prof. avv. Gabriella De Giorgi Cezzi, presso il cui studio legale in Lecce alla via G. Paladini n. 50 ha eletto domicilio, come da procura in atti;

– CONVENUTO e ATTORE in Riconvenzionale– All'udienza dell'8.4.2025 celebrata con trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., precisate le conclusioni dalle parti processuali come riportate nelle note scritte dalle stesse depositate ed allegate al verbale cui ci si riporta, la causa è stata discussa e decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato e depositato in data 22.05.2017, la società conveniva in giudizio il Parte_1 [...]
deducendo in particolare: CP_1
- che, a seguito di vendita mediante pubblici incanti indetta dal di CP_1
nel mese di novembre 2011 si aggiudicava l'assegnazione CP_1
dell'immobile sito in Torre Dell'Orso alla via Cile (denominato “Ex Masseria
Dell'Orso) con determina n. 80 del 9.11.2011 a firma del Dirigente dell'UTC di per l'importo di € 476.200,00; CP_1
- che la stipula del rogito notarile era subordinata al perfezionamento della pratica di frazionamento dell'area sulla quale insisteva l'immobile aggiudicato;

- che l'inerzia del convenuto nel perfezionamento dell'iter di frazionamento –
avvenuto solo in data 28.04.2015 – e la sussistenza di un contratto di locazione a favore della società Wind Telecomunicazioni SpA su una porzione della medesima area determinavano l'impossibilità di procedere in tempi congrui al trasferimento del bene libero da ogni vincolo;

- che, a fronte di tali circostanze, l'attrice instaurava il procedimento ex art. 696-
bis c.p.c. iscritto al ruolo generale del Tribunale di Lecce al numero 7646
dell'anno 2013 al fine di accertare i danni subìti, ivi compreso il danno conseguente alla mancata utilizzazione dell'immobile ed alla mancata attuazione del proprio progetto imprenditoriale al quale l'acquisto era finalizzato;

- che la società attrice, prima di adire le vie giudiziarie, diffidava senza esiti in data 21.02.2017 il convenuto a procedere al trasferimento del bene ed al risarcimento del danno, come quantificato dal CTU.
La società attrice chiedeva quindi, previo accertamento dell'inadempimento da ritardo rispetto agli obblighi assunti in sede di aggiudicazione del bene immobile oggetto di giudizio, di condannare il convenuto al risarcimento del CP_1
danno quantificato in euro 227.973,50 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia e di emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà del bene immobile aggiudicato;
in subordine chiedeva di dichiarare risolto il relativo rapporto contrattuale con condanna del convenuto alla restituzione della somma pari a euro 412.000,00 già versati, oltre interessi, e al risarcimento del danno, con vittoria delle spese di lite ivi comprese le spese inerenti al pregresso procedimento di ATP.
Con comparsa ritualmente depositata si costituiva il Controparte_1
opponendosi alle domande formulate dall'attrice e contestando tutto quanto ex
adverso dedotto;
formulava quindi le proprie conclusioni, chiedendo, in via preliminare, di dichiarare il difetto di giurisdizione del giudice ordinario e nel merito chiedeva di dichiarare l'infondatezza della domanda;
in subordine chiedeva la riduzione del danno asseritamente subìto dall'attrice ai sensi dell'art. 1227 e chiedeva in via ulteriormente gradata il rigetto della domanda ex art. 2932
c.c. e di risoluzione del rapporto contrattuale;
infine eccepiva l'inadempimento della controparte, chiedendo pertanto in via riconvenzionale la sua condanna al pagamento del residuo del prezzo dell'immobile oggetto di aggiudicazione, con vittoria di spese e competenze di lite.
Con memoria depositata in data 15.6.2020 la società attrice rinunciava alla domanda costitutiva ex art. 2932 c.c. per il lungo periodo di tempo trascorso dall'aggiudicazione, insistendo per tutte le residue domande già proposte con l'atto introduttivo del giudizio, con vittoria delle spese di lite da distrarsi al difensore antistatario.
Con nota depositata in data 11.3.2022 il comunicava di Controparte_1
aver disposto la restituzione alla società attrice dell'importo pari a euro
413.760,00 versato da quest'ultima a parziale pagamento del prezzo di aggiudicazione.
Istruita la causa con l'acquisizione dei documenti ritualmente depositati dalle parti processuali, all'udienza dell'8.5.2025 svoltasi con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., una volta precisate le conclusioni dalle parti processuali con note scritte allegate al verbale, la causa è discussa e decisa ex art. 281 sexies c.p.c..
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1 – In via preliminare occorre rigettare l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice adito.
Secondo un constante orientamento della giurisprudenza di legittimità, condiviso dal Giudicante, “in tema di procedure ad evidenza pubblica, la controversia
relativa alla responsabilità della p.a. per il danno derivante dalla lesione
dell'affidamento del privato nella correttezza dell'azione amministrativa, spetta al giudice ordinario, anche in relazione alla fase procedimentale – in cui la p.a.
agisce secondo regole di rilievo pubblicistico – che intercorre tra
l'aggiudicazione provvisoria, al termine della procedura di selezione della migliore offerta, e l'aggiudicazione definitiva, cui segue di regola il contratto,
laddove a fondamento della domanda risarcitoria sia posta una responsabilità
per violazione dei doveri di correttezza e buona fede, senza contestare la
legittimità dell'esercizio della funzione pubblica ma la correttezza del comportamento complessivamente tenuto dall'Amministrazione, atteso che il
presupposto della giurisdizione del giudice amministrativo, anche nelle materie
di giurisdizione esclusiva, è sempre che la controversia inerisca ad una
situazione di potere dell'amministrazione e che la causa petendi si radichi nelle
modalità di esercizio del potere amministrativo” (Cass. SS.UU. n. 13595/2022).
Nel caso di specie, infatti, parte attrice lamenta un danno derivante non dall'esercizio o dal mancato corretto esercizio di un potere autoritativo – a fronte del quale l'aggiudicatario sarebbe titolare di un interesse legittimo – bensì un danno asseritamente cagionato dal comportamento tenuto dall'amministrazione comunale successivamente al provvedimento di aggiudicazione definitiva del bene immobile oggetto di causa.
Ne consegue la sussistenza della giurisdizione del giudice ordinario, con conseguente rigetto dell'eccezione sollevata dal convenuto. CP_1
2 – In via principale la società attrice ha chiesto che sia accertato e dichiarato l'inadempimento del a causa del tardivo espletamento Controparte_1
degli adempimenti propedeutici al trasferimento del bene aggiudicato in proprio favore con determina dirigenziale comunale n. 80 del 9.11.2011 al prezzo di euro
476.200,00 a seguito di asta pubblica.
Tale domanda è fondata.
Come da risultanze documentali in atti, è risultato che la società attrice,
dichiarata aggiudicataria con verbale del 9.11.2011 dell'immobile oggetto di causa, attendeva diversi anni per l'espletamento delle procedure di frazionamento e regolarizzazione catastale necessarie ai fini della stipula del rogito notarile traslativo del diritto dominicale sul bene immobile aggiudicato al termine dell'asta pubblica indetta dal nell'ambito di Controparte_1
un'operazione di dismissione di parte del proprio patrimonio immobiliare.
Sul punto, nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta all'eccezione sollevata dal convenuto che ha imputato il relativo ritardo a difficoltà e CP_1
problematiche tecniche sollevate al riguardo dall , trattandosi Controparte_2
di questioni che l'amministrazione comunale avrebbe dovuto affrontare e risolvere anche prima di decidere di vendere l'immobile, in osservanza del principio di buona amministrazione vigente in ambito pubblicistico e dei canoni di diligenza, correttezza e buona fede ai quali deve conformarsi il comportamento dei contraenti nella fase negoziale.
Deve quindi evidenziarsi l'inadempimento dell'ente comunale convenuto che non curava con diligenza il disbrigo di una pratica amministrativa funzionale al trasferimento del bene immobile aggiudicato, trattandosi di un procedimento che non può ragionevolmente avere una durata superiore a 30 giorni, come dichiarato dal consulente tecnico nominato in sede di procedimento ex art. 696-bis c.p.c., a fronte dei 41 mesi impiegati nel caso di specie dal , Controparte_1
essendo stata perfezionata la pratica di frazionamento soltanto in data 28.4.2015;
inoltre, su parte del terreno oggetto di vendita, alla data dell'aggiudicazione insistevano diritti personali di godimento a favore di una terza società (Wind
Telecomunicazioni SpA) che aveva installato apparati di radiofonia rimossi soltanto a distanza di tempo.
Tali circostanze connotano il comportamento assunto dall'amministrazione comunale come contrario ai canoni di correttezza e buona fede nell'esecuzione delle obbligazioni assunte in sede di gara con l'aggiudicazione del bene immobile alla società attrice, costituendo tale comportamento fonte di responsabilità in capo all'amministrazione medesima per i danni subiti dalla società aggiudicataria a causa del ritardo oggetto di contestazione nel presente giudizio.
2.1 - Quanto alla domanda di risarcimento del danno occorre evidenziare quanto segue.
La sussistenza del danno può ritenersi sussistente in re ipsa, in quanto derivante dal fatto stesso della mancata disponibilità del bene immobile aggiudicato a fronte del pagamento della quasi totalità del prezzo di aggiudicazione.
Ai fini della sua concreta e corretta quantificazione appaiono utilizzabili, come criterio di orientamento per la valutazione equitativa del danno all'attualità, i criteri applicati nella stima peritale depositata in sede di ATP.
Secondo il relativo elaborato il lucro cessante subito dalla società attrice per la mancata utilizzazione del bene immobile oggetto di causa può essere quantificato nel valore calcolato sull'intera superficie di 480 mq al canone di mercato di €
5,9/mq/mese; sulla base di tele criterio di orientamento il Giudicante reputa equo un ristoro in termini equitativi pari alla somma complessiva di € 105.000,00, da cui detrarre l'importo di € 34.012,32 stabilito nell'elaborato peritale quale somma corrispondente al tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di adeguamento strutturale necessari per l'utilizzazione economica dell'immobile.
Alla somma netta, pari a euro 70.987,68, quantificata all'attualità, devono essere inoltre aggiunti gli interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo meramente compensativi dei tempi processuali.
Quanto invece al danno emergente la società attrice non ha offerto alcuna prova in merito, considerato peraltro che la stessa ha dimostrato in giudizio la persistenza alla data di proposizione della domanda giudiziale del suo interesse all'acquisizione tardiva dell'immobile oggetto di aggiudicazione, chiedendo l'emissione di una sentenza costitutiva ai fine del trasferimento giudiziale del diritto di proprietà sull'immobile oggetto di causa.
Occorre evidenziare in merito che il Comune di si era anche CP_1
dichiarato disponibile alla stipula del contratto di vendita avendo invitato la società attrice, con note prot. 1587 del 21.1.2014 e n. 18468 dell'11.9.2014, a procedere alla nomina del notaio rogante ai fini della relativa stipula.
Tali circostanze precludono l'accoglimento della residua domanda di risoluzione, finalizzata alla dichiarazione di inefficacia dell'aggiudicazione dell'immobile, apparendo tale domanda in realtà determinata da un rinnovato apprezzamento in ordine alla convenienza economica del relativo acquisto. Ne consegue l'accoglimento della domanda attorea limitatamente al risarcimento del danno da lucro cessante, in considerazione della possibilità di addivenire
(anche se tardivamente) alla stipula del contratto traslativo del diritto di proprietà
sull'immobile aggiudicato sin dal 28.4.2015 in quanto regolarmente frazionato ed accatastato nonché libero dal vincolo costituito dal contratto di locazione con la società Wind Telecomunicazioni SpA.
In favore della società attrice deve, altresì, includersi quanto liquidato al CTU
ing. nell'ambito del procedimento ex art. 696 bis c.p.c. pari ad euro Persona_1

2.501.05 euro;
infatti, la giurisprudenza è unanime nel ritenere che “le spese per
la consulenza tecnica preventiva ex art. 696-bis c.p.c., rientrando nelle spese
stragiudiziali sopportate dalla parte prima della lite, non hanno natura
giudiziale, con la conseguenza che non danno luogo ad un'autonoma
liquidazione da parte del giudice che ha disposto la consulenza, ma devono
essere liquidate all'esito del giudizio di merito, come danno emergente, purché provate e documentate” (Cass. n. 30854/2023).
Deve essere infine accolta la domanda riconvenzionale spiegata dal CP_1
convenuto, dovendo la società attrice versare in favore del di CP_1
l'intero prezzo di aggiudicazione dell'immobile oggetto di causa ai CP_1
fini della successiva stipula del relativo contratto di vendita, con l'aggiunta degli interessi legali meramente compensativi dei tempi processuali.
Quanto alle spese di lite ritiene il Giudicante che non sussistono nel caso di specie i presupposti per derogare al generale principio della soccombenza,
sancito dall'art. 91 c.p.c. dovendo il convenuto rifondere le spese processuali in favore della società attrice, con compensazione delle stesse in misura pari a 1/3
in ragione dell'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Spese liquidate in dispositivo secondo parametri prossimi ai valori medi tariffari applicabili ratione temporis.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, in funzione di Giudice Unico, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sulle domande proposte dalla società in persona del socio Parte_1
accomandatario , nei confronti del , in Parte_1 Controparte_1
persona del Sindaco pro tempore, così provvede:
1) rigetta l'eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario;

2) accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara l'inadempimento del e lo condanna al risarcimento Controparte_1
del danno in favore della società attrice con il pagamento della somma equitativamente determinata di euro 65.000,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

3) accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna la società
attrice al versamento in favore del di del prezzo di CP_1 CP_1
aggiudicazione dell'immobile pari a euro 476.200,00, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al saldo;

4) condanna il alla refusione delle spese di lite in favore Controparte_1
di parte attrice che compensa in misura pari a 1/3 e che liquida per l'intero in euro 3.019,05 per spese, in euro 13.630,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario del 15% sui compensi, IVA e CAP come per legge, da distrarsi al difensore antistatario.
La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Così deciso in Lecce il 9.5.2025.
IL GIUDICE
dott. Francesco CAVONE
Sentenza redatta con la collaborazione del dott. Valentino Pirelli, funzionario addetto all'Ufficio per il Processo del Tribunale di Lecce.