REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Dott.ssa Francesca Savignano ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 40672/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in VIA MOLINETTO DI LORENTEGGIO 15 20094 CORSICO , presso lo studio dell'avv. COLOSIMO JENNIFER, dalla quale è rappresentata e difesa
INTIMANTE-RICORRENTE contro
(C.F. , elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in via VIA REGGIO, 5 20122 MILANO, presso lo studio dell'avv. DI STEFANO
IVANA EMILIA NINFA, dalla quale è rappresentato e difeso
INTIMATO-RESISTENTE
OGGETTO: locazione – sfratto per morosità
CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE: In via preliminare:
- accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione ipso iure del Contratto di locazione stipulato in data 29/09/2022 e registrato in data 07/11/2022 avente a oggetto l'immobile situato in via
Monzese - Segrate posto al piano terzo, scala 1, composto da due locali e servizi con annesso vano solaio al piano sottotetto, il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di Segrate al Foglio 9, mappale 61, subalterno 12, scala 1, piano 3-4, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 R.C. euro
336,99, in virtù della clausola 6 del predetto contratto.
1

- in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ill.mo Giudice non dovesse riconoscere l'intervenuta risoluzione de iure del contratto suddetto, accertare, in ogni caso il grave inadempimento del Conduttore ex art. 1455 c.c., anche visto l'art. 5 L. 392/1918, dichiarare per l'effetto risolto il Contratto di locazione stipulato in data 29/09/2022 e registrato in data
07/11/2022 avente a oggetto l'immobile situato in via Monzese - Segrate posto al piano terzo, scala 1, composto da due locali e servizi con annesso vano solaio al piano sottotetto, il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di Segrate al Foglio 9, mappale 61, subalterno 12, scala
1, piano 3-4, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 R.C. euro 336,99
Nel merito:
- accertare e dichiarare per tutti i motivi di cui in narrativa il diritto della signora
[...]
alla restituzione dell'Immobile di propria proprietà e dunque ordinare Parte_1
l'immediato rilascio in favore della stessa dell'immobile situato in via Monzese civico 48/50 accesso condominiale / civico 46 entrata pedonale in Segrate posto al piano terzo, scala A, composto da due locali e servizi con annesso vano solaio al piano sottotetto, il tutto censito al
Catasto Fabbricati del Comune di Segrate al Foglio 9, mappale 61, subalterno 12, scala 1, piano
3-4, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 R.C. euro 336,99.
- fissare a breve la data dell'esecuzione;
- accertare e dichiarare, per ragioni esposte, l'assoluta infondatezza delle domande formulate tutte, anche riconvenzionali, dal signor , per l'effetto rigettarle in Controparte_1 quanto infondate in fatto e in diritto;

- condannare, se così ritenuto, il signor al risarcimento del Controparte_1 danno ex art. 96 c.p.c. per la somma ritenuta di giustizia.
In ogni caso:
- con riserva di ogni e più ampia azione per il recupero dei canoni di locazione e così ogni altra ragione di credito nei confronti del signor;
Controparte_1
- con vittoria di spese e compensi professionali a carico di parte avversaria.
In via istruttoria: ammettersi prova orale premessa la locuzione “Vero che” sui paragrafi nn. 10,
12, 13, 15, 17, 18, 19 e 20 di cui alla parte espositiva della memoria difensiva. Si indica come testimone: (C.F. ), residente in [...] - Testimone_1 C.F._3
Lacchiarella (PV). Con riserva di formulare prova contraria.

PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE: Nel merito
a) Respingere la domanda di risoluzione per grave inadempimento avanzata da parte locatrice;

b) In via riconvenzionale, accertata la presenza di vizi dell'immobile locato ex artt. 1578-1581 c.c., dichiarare l'esonero di parte conduttrice dal pagamento delle mensilità richieste da parte attrice e/o quanto meno a far data dal mese di aprile 2024 sino ad oggi e conseguentemente condannare la Sig.ra a ripristinare l'immobile locato in uno stato Parte_1 tale da servire all'uso pattuito nel contratto, con condanna della stessa, ai sensi dell'art. 614 bis
c.p.c. al pagamento di una somma di denaro, determinata dal Giudice, per ogni giorno di ritardo in esecuzione dei lavori nel termine assegnato dal Tribunale,
c) Sempre in via riconvenzionale, condannare altresì la Sig.ra al Parte_1 risarcimento dei danni derivanti dall'evento sinistroso del 15.04.2024 al sig. sia a CP_1
2 tiolo di danno emergente che di lucro cessante, e quantificati nella somma che verrà ritenuta di giustizia oltre interessi dal dovuto al saldo e rivalutazione monetaria.
In ogni caso: con vittoria di spese di lite, oltre spese generali IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria:
Si chiede che venga nominato un Consulente Tecnico d'Ufficio, dotato di idonee competenze affinché, valutata la documentazione in atti, acquisita l'eventuale ulteriore documentazione dovesse occorrere ed espletati i sopralluoghi e accertamenti ritenuti necessari e/o opportuni, determini la causa e/o natura dell'incendio divampato nei locali dell'appartamento de quo e quantifichi l'entità di tutti i danni esito del sinistro occorso dì 15 aprile 2024, compiendo una stima dei lavori necessari al ripristino dell'immobile nelle condizioni ante sinistro, pronunciandosi anche sul periodo di tempo necessario all'esecuzione degli interventi emendanti. Il tutto anche ai fini di una eventuale composizione conciliativa, conferendo l'incarico e, quindi, a norma del comb. disp. degli artt. 696 bis comma primo e 696 ultimo comma c.p.c., fissando udienza di comparizione delle parti anche in modalità remoto.
Si chiede altresì ammettersi a prova contraria sulle circostanze n. 10)12)13)15)17)18)19) e 20 di cui alla memoria autorizzata di controparte la Sig.ra residente in [...].
Si chiede ai sensi e per gli effetti dell'art. 210 cpc l'esibizione in giudizio dell'Ape riferita all'immobile in contestazione e richiamata nel doc. 1 di controparte.


Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato , quale Parte_1
acquirente del bene, ha intimato a lo sfratto per Controparte_1 morosità relativamente all'immobile sito in via Monzese n.50 - Segrate (MI) posto al piano terzo, scala A, condotto in locazione dalla parte intimata ad uso abitativo in forza di contratto sottoscritto il 29 settembre 2022, deducendo il mancato pagamento della somma di € 4.386,00 per canoni ed oneri accessori maturati nei mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e luglio 2024.
L'intimato si è costituito in giudizio e si è opposto alla convalida, riferendo che, nella notte tra il
15 ed il 16 aprile 2024, nella cucina dell'appartamento si era sviluppato un “incendio di notevoli dimensioni, scaturito con ogni più alta probabilità dalla mancata messa a norma ed in sicurezza dell'impianto elettrico” e che la madre, con lui convivente, per mettere in salvo sé stessa e l'altro figlio, si era rotta un piede e non aveva più potuto lavorare come colf a chiamata.
Ha eccepito l'esistenza di vizi, deducendo che l'impianto elettrico è fatiscente e, verosimilmente, non a norma, “con fili elettrici a vista e senza un vero e proprio quadro elettrico”, né la cosiddetta
“messa a terra”, ed ha chiesto di essere esonerato dal pagamento del canone o che questo venga, almeno, ridotto.
3 Ha chiesto, in via riconvenzionale, di accertare la causa e la natura dell'incendio, di quantificare i danni occorsi e di condannare la parte locatrice ad eseguire i lavori necessari a ripristinare lo stato dell'immobile in modo da servire all'uso pattuito ed a risarcire il pregiudizio patito a titolo di danno emergente e di lucro cessante (voci non altrimenti specificate e/o dettagliate), oltre al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo, ai sensi dell'art. 614 bis cpc..
Avendo l'intimante insistito per l'emissione dell'ordinanza di convalida, nonostante l'opposizione dell'intimato, il giudice non ha convalidato lo sfratto ed ha disposto il mutamento del rito;
entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
L'intimante ha chiesto di dichiarare risolto il contratto anche di diritto, in forza della clausola risolutiva espressa pattuita all'art. 6 del contratto, e in subordine, per inadempimento, stante la morosità accumulata.
Espletata, con esito negativo, la procedura di mediazione, all'odierna udienza la causa, istruita documentalmente, è stata discussa e decisa mediante pubblica lettura del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. Le domande del locatore sono fondate.
Ciascuna parte deduce, a fondamento delle proprie domande, l'inadempimento dell'altra: la locatrice, quello di pagamento del corrispettivo per il godimento del bene locato, il conduttore, quello di consegnare una cosa idonea all'uso pattuito ed immune da vizi, nonché di provvedere alle riparazioni necessarie a consentirne l'uso secondo la destinazione negoziale.
Occorre, pertanto, provvedere alla comparazione dei contrapposti inadempimenti, al fine di valutarne la gravità e le ripercussioni sul sinallagma contrattuale, secondo un criterio cronologico e di proporzionalità.
A tale riguardo, è certo che l'inadempimento del conduttore all'obbligazione pecuniaria, che è quella principale cui egli è tenuto, è senz'altro anteriore (febbraio 2024) all'incendio ed ai danni da esso causati (15-16 aprile 2024) ed è anche di gravità tale da giustificare la risoluzione contrattuale, sia in base ad un criterio legale (l'art. 5 della L. n. 392/1978 prevede che il mancato pagamento, decorsi venti giorni dalla scadenza, di un solo canone di locazione costituisce grave inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c.), sia in forza della clausola risolutiva espressa, pattuita all'art. 6, che ricalca esattamente la norma ora richiamata.
Al contempo, la sospensione totale del pagamento del canone è pure sproporzionata, giacché, mentre la locatrice ha continuato a fornire pressocché interamente la propria prestazione
(consentire al conduttore di mantenere la detenzione ed il godimento dell'immobile, salvo la
4 cucina), per contro, il conduttore ha interamente omesso la propria, pur continuando ad abitare l'appartamento, ciò che ha senz'altro provocato un significativo squilibrio del sinallagma contrattuale.
Il contratto deve, perciò, essere risolto per inadempimento del resistente, ai sensi dell'art. 1455
c.c..
Essendo venuto meno il legittimo titolo per il godimento del bene, il resistente deve essere condannato al rilascio, in favore della parte ricorrente.
Tenuto conto delle circostanze del caso (tempo trascorso dall'inizio dell'inadempimento, destinazione abitativa dell'immobile), il termine per l'esecuzione viene fissato entro il 16 maggio
2025.
Le domande riconvenzionali del conduttore non meritano accoglimento.
L'art. 1588 c.c., al primo comma, stabilisce che “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”.
La regola replica quella posta dall'art. 1218 c.c. e pone a carico del conduttore una presunzione di responsabilità, superabile solo con la prova, da parte sua, che la perdita, il deterioramento o l'incendio si sono verificati per causa a lui non imputabile. A tal fine, non è sufficiente, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, la sola dimostrazione di aver diligentemente custodito il bene locato.
Nel caso in esame, il resistente non ha fornito alcuna prova della non imputabilità a sé dell'incendio, e nemmeno ha articolato adeguati mezzi istruttori, essendosi limitato a chiedere indagini tecniche a mezzo di un CTU e l'ammissione di prova contraria sui capitoli avversi, sicché la presunzione di responsabilità a suo carico non è stata superata.
La domanda di accertamento dei vizi dell'immobile deve essere respinta e, analogamente, quelle conseguenti di “esonero” dal pagamento dei canoni e di risarcimento dei danni, peraltro nemmeno specificati nella entità, tipologia ed ammontare.
Le spese di giudizio vanno poste a carico della parte soccombente e, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta, si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
5 1) dichiara risolto per inadempimento della parte resistente-intimata il contratto di locazione sottoscritto in data 29 settembre 2022, relativo all'immobile adibito ad uso abitativo, sito in via
Monzese n.50 - Segrate (MI) posto al piano terzo, scala A;

2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e Controparte_1
nella disponibilità di , l'immobile suddetto;
Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 16 maggio 2025;
4) rigetta le domande riconvenzionali formulate dalla parte resistente;

5) condanna la parte intimata-resistente a rifondere all'intimante-ricorrente le spese di giudizio, liquidate in € 98,00 per esborsi ed € 2.000,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
Milano, 16/04/2025
Il Giudice
Francesca Savignano
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