N. 2519 anno 2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Monica Lorenzini, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 2519 dell'anno 2023 e vertente TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. FRANCESCONI SILVIA presso il cui studio, sito Parte_1 in , è elettivamente domiciliato, giusta procura allegata all'atto introduttivo;

attore CONTRO
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 esso il cui studio, sito in è elettivamente domiciliata , giusta procura allegata alla comparsa;
convenuta

OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 25 marzo 2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Va premesso che all'odierno giudizio è applicabile l'art. 58, co. 2, L. n. 69/2009, per effetto del quale la stesura della sentenza segue l'art. 132 c.p.c., come modificato dall'art. 45, co. 17, L. n. 69/09. Pertanto, lo
“svolgimento del processo” viene richiamato solo nei limiti di quanto necessario ed opportuno per una migliore comprensione delle motivazioni della presente decisione. Con atto di citazione ritualmente notificato vocava in giudizio dinanzi al Tribunale Parte_1 di Terni per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “in via principale, Controparte_1 considerato che la Sig.ra si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto Controparte_1 definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 14.10.2022, accertare il grave inadempimento della Sig.ra e la legittimità del recesso comunicato dal con nota CP_1 Pt_1 dell'11.04.2023 (cfr. all.to 10) e, per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal Sig. o in quella maggiore o minore somma che Parte_1 sarà accertata nel corso del giudizio, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge. - in via subordinata, nella denega ipotesi di mancato accoglimento della domanda formulata in via principale, accertare il grave inadempimento della Sig.ra alle obbligazioni assunte con la Controparte_1 sottoscrizione del contratto preliminare del 14.10.2022, e per l'effetto pronunciare la risoluzione del contratto preliminare del 14.10.2022, con condanna della convenuta alla restituzione degli importi versati dal Sig. in adempimento delle obbligazioni assunte con la sottoscrizione del contratto Pt_1 medesimo, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al saldo, nonché al risarcimento del danno patrimoniale come dedotto in citazione, nella misura di Euro 7.954,40, o in quella maggiore
o minore somma che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal

dì del dovuto al saldo. In ogni caso con vittoria di spese di lite e compenso professionale da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario. “ A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che: a) con contratto preliminare stipulato in data 14 ottobre 2022 la signora si impegnava a vendere il proprio appartamento sito in Terni via Controparte_1
Filippo Turati 22/1 ( di i Terni, Foglio 124, particella 658, sub 46 e foglio 124, particella 658, sub 109), libero da cose e persone alla data del rogito da stipularsi entro il 31 gennaio 2023, al signor il quale a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del preliminare Parte_1 versava a parte promittente venditrice la somma di € 10.000,00 con assegno bancario;
il prezzo concordato della compravendita era di € 163.000. b) l'unica condizione che prevedeva il contratto era che all'acquirente fosse accolta la richiesta di mutuo bancario. C) Nel mese di febbraio 2023 le parti si accordavano per la Per_ stipula del rogito presso il notaio di Terni per il giorno 24 febbraio 2024, presente il funzionario della erogatrice del mutuo;
d) La promittente venditrice però, poche ore prima dello scadere Controparte_2 etto, manifestava alla di avere difficoltà a lasciare l'abitazione per il Parte_2 giorno concordato e chiedeva di procastinare la data del rogito;
e) Il termine veniva quindi differito al 17 marzo 2023 ma, a pochi giorni dalla suddetta data, la signora dichiarava alla ( che CP_1 Parte_2 nel frattempo le aveva proposto un appartamento in comodato nelle more dell'acquisto di un altro immobile) di non volere procedere alla vendita del suo appartamento;
f) rimasti inevasi tutti i tentativi di convincere la signora a rispettare il preliminare sottoscritto, parte attrice si vedeva costretta ad CP_1 Per_ invitare quest'ultima d l notaio per il giorno 28 marzo 2023 ma, naturalmente, anche in tale data, la promittente venditrice non compariva;
g) seguiva una missiva dell'avvocato Spoldi alla agenzia in cui si dichiarava che la signora “atteso che come da proposta di vendita ritualmente sottoscritta Pt_2 CP_1 dalle parti, tale convocazione doveva avvenire entro il 31 gennaio 2023… ciò posto, atteso il carattere essenziale del termine predetto, risulta evidente l'inadempimento di parte acquirente”. H) Parte attrice, a mezzo del proprio legale, rispondeva contestando il carattere essenziale del termine apposto e sottolineava come detto termine era stato in realtà differito più volte su unica richiesta della parte promittente venditrice. I) A tal punto, parte attrice a mezzo del proprio legale, comunicava alla signora l proprio recesso dal contratto preliminare e per l'effetto CP_1 chiedeva alla stessa la restituzione del do caparra ai sensi dell'art 1385 c.c. l) seguiva invito alla negoziazione assistita che rimasta senza esito, portava al seguente giudizio. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto Controparte_1 della domanda attorea. A tal fine esponeva la natura di termine essenziale della data apposta nel preliminare e contestava la circostanza che i vari differimenti fossero stati dovuti a volontà della promittente acquirente. La causa veniva istruita documentalmente, con l'interpello e le prove per testi e quindi sulle conclusioni in epigrafe specificate, trattenuta in decisione.
Giova, preliminarmente, evidenziare che, pacifica ed incontestata l'esistenza del contratto preliminare del 31 gennaio 2023, parte attrice ha chiesto di recedere dal contratto e la restituzione del doppio della caparra ai sensi dell'art 1385 c.c mentre, parte convenuta ha invocato l'inutile decorso del termine essenziale fissato al 31 gennaio 2023. Al riguardo, preme osservare che l'espressione contenuta nel contratto (“ al rogito notarile che verrà Per_ stipulato, a semplice vostra convocazione, entro il 31 gennaio 2023 presso lo studio del notaio Terni ) non consente di essere interpretata quale pattuizione di un termine essenziale. Sul punto, va richiamato l'orientamento consolidato della Suprema Corte a mente del quale “il carattere essenziale del termine non può desumersi dalla mera locuzione di stile –entro e non oltre- che lo abbia accompagnato, in quanto tale indicazione vale di per sé soltanto a fissare una data e non è significativa della improrogabilità di detto termine che deve risultare, anche alla stregua di specifiche ed inequivoche espressioni dell'oggetto del contratto, la cui utilità economica andrebbe perduta a causa dell'inutile decorso del termine pattuito” (v. Cass., n. 6086/1999; Cass., n. 14426/2016; Cass., n. 25549/2007). Nel caso in esame non emerge alcun elemento che consenta di ritenere che l'inutile decorso del termine avrebbe determinato la perdita dell'utilità economica del contratto.
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Va comunque precisato che all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato che, successivamente al termine per la stipula del definitivo ( 31 gennaio 2023), parte convenuta ha manifestato per fatti concludenti la volontà di procastinare il termine previsto nel contratto di compravendita La testimone di parte attrice, , dipendente della ha Testimone_1 Controparte_3 dichiarato che il differimento del rogito “l in quanto non avev ilità CP_1 di liberare l'immobile” ed inoltre “ si è vero, chiedeva la signora un altro differimento del rogito dopo il 24 febbraio CP_1
2023, ero presente anche io” “ la data era stata spostata la 17 3, l'agenzia nella mia persona lo ha comunicato a
( testimonianza resa alla udienza del 5 novembre 2024) Pt_1
Il testimone di parte attrice , il quale nella veste di dipendente della , Testimone_2 CP_2 ha confermato che “ il signor insistette molto per trovare una soluzione;
era molto disponibile a trovare una Pt_1 soluzione pur di acquistare l'appar er la figlia” ed ancora “ si è vero, il mutuo è stato deliberato i clienti hanno pagato le spese e poi non è andato a buon fine ed è stato annullato” ( testimonianza resa alla udienza del 5 novembre 2024) Alla udienza del 10 dicembre 2024, sentito il teste di parte attrice , lo stesso Parte_3 dichiarava “ In data 3 marzo 2022 io ricevetti per mezzo di un collega che seguiva tatto con la CP_1 signora che mi chiedeva se era possibile procastinare la data dell'atto e trovare un nuovo accordo con i Controparte_1 promitt ra chiamai il signor che mi autorizzò a fornire il numero alla signora per dare Pt_1 CP_1 loro la possibilità di trovare un accordo”; alla stessa udienza il teste di parte attrice , dipendente Testimone_3 all'epoca dei fatti della agenzia ha dichiarato “ si lo confermo ero p gnora Pt_2 [...] un assegno di € 10.000,00” CP_1 La condotta della convenuta quindi è espressione dell'interesse manifestato rispetto all'adempimento tardivo, ovverosia posteriore alla scadenza del termine, che ben può essere interpretata in termini di rinuncia al termine originariamente pattuito per fatti concludenti, atteso che tale rinuncia non richiede il rispetto della forma scritta. I testi sentiti, sulla cui coerenza ed attendibilità non vi è motivo di dubitare hanno confermato la tesi di parte attrice mentre l'interpello della convenuta è apparso contraddittorio ed elusivo. La domanda proposta ex art. 1385 c.c. è fondata, atteso che l'attore ha provato fatti di inadempimento della convenuta di non scarsa importanza. Risulta, del resto provato sulla base delle dichiarazioni testimoniali assunte che parte attrice si è attivata sin dal mese di febbraio 2023 al fine di procedere alla stipula, contattando il notaio, ottenendo la erogazione del mutuo dalla , nonché infine sollecitando in ogni modo la parte convenuta a CP_4 presentarsi dal notaio per la stipula definitiva;
Ciò posto, secondo la previsione dell'art. 1385, 3° co c.c., la parte che ha subito l'inadempimento ed ha versato la caparra, può recedere dal contratto ed esigere il doppio della medesima. Il comportamento tenuto dalla convenuta ed il conseguente inadempimento contrattuale ha fatto scaturire il diritti di parte attrice alla condanna del versamento del doppio della caparra.
Segue la condanna della convenuta alla restituzione dell'importo corrisposto a titolo di caparra confirmatoria pacificamente pari ad euro 10.000,00, oltre al pagamento di ulteriori € 10.000,00 quale doppio della caparra medesima.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022).

P.Q.M.



Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in accoglimento della domanda di parte attrice, accertato l'inadempimento della signora Controparte_1 condanna parte convenuta alla restituzione al signor della som Parte_1 quale somma derivante dal doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo effettivo.
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- condanna parte convenuta a rimborsare in favore di parte attrice le spese processuali, che liquida in complessivi € 3.500,00 oltre spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e C.A.P. come per legge da distrarsi a favore del procuratore dichiaratosi antistatario
Terni, 25/03/2025 Il Giudice
dott.ssa Monica Lorenzini
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