N. R.G. 1719/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LODI
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1719/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. RECAGNI Parte_1 P.IVA_1
LUCIANA
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
PETRARA GIOVANNI ALBERTO
RESISTENTE
Conclusioni
Conclusioni per Parte_1
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
- accertare e dichiarare la violazione da parte della SI.ra , degli obblighi Controparte_1
posti a suo carico dal contratto di intermediazione immobiliare intercorso fra essa convenuta e la società 13 srl;
Parte_1
- per l'effetto condannare la SI.ra al pagamento della somma di € Controparte_1
6.466,00 oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;

pagina 1 di 10 - accertare e dichiarare accertare il diritto della ricorrente al risarcimento degli ulteriori danni sopportati a causa dell'inadempimento della SI.ra degli obblighi posti a Controparte_1
suo carico dal contratto di intermediazione immobiliare intercorso fra essa convenuta e la società Immobiliare 13 srl;

- per l'effetto condannare la SI.ra al pagamento della somma di € Controparte_1
9.760,00 oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;

- In via istruttoria […]”
Conclusioni per Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione,
- “In Via Preliminare: accertare e dichiarare che la presente controversia non risulta di pronta soluzione, ai sensi dell'Art.281 decies c.p.c. e per l'effetto disporre la conversione del
Procedimento Semplificato di Cognizione in rito ordinario ai sensi e per gli effetti dell'Art.281 duodecies c.p.c.;
- In Via Principale e nel Merito: Accertare e Dichiarare, per tutte le ragioni esposte in narrativa,
l'annullabilità - ai sensi dell'Art.1428 c.c. - del contratto di intermediazione immobiliare sottoscritto da - in persona del Legale Rappresnetante Pro-Tempore - e dai Parte_1
SIg.ri e e per l'effetto Rigettare tutte le domande Controparte_1 Parte_2
formulate dalla Società Immobiliare 13 S.r.l. – in persona del Legale Rappresentante Pro-
Tempore - nei confronti della SI.ra in quanto infondate tanto in Fatto Controparte_1
quanto in Diritto;

- In Via Subordinata: nella sola e denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse ritenere valido ed efficace il contratto sottoscritto dalle parti in data 26.10.2022 nonché operante la clausola penale di cui all'Art.9 del citato Accordo Contrattuale, Voglia procedere per tutte le ragioni esposte in narrativa ai sensi dell'Art.1384 c.c. alla riduzione della clausola penale de qua secondo la misura ritenuta di giustizia nonché Rigettare per tutte le ragioni esposte in narrativa la domanda risarcitoria avente ad oggetto gli asseriti ulteriori danni patiti, formulata da - in persona del Legale Rappresentante - nei confronti Parte_1 CP_2
della SI.ra in quanto infondata tanto in Fatto quanto in Diritto;
Controparte_1
- In ogni caso: Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, spese generali, Iva e C.p.a. inclusi e liquidazione delle stesse secondo i parametri tabellari di cui al D.M. n.55/2014 tenuto conto della complessità della causa e dell'attività effettivamente svolta dal difensore, nonché
pagina 2 di 10 ulteriori interessi, ex Art.1284 comma 4 c.c. - così come modificato dall'Art.17 della L.162/2014
- sull'importo così determinato pari a quelli previsti dalla legislazione speciale in materia di ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali dal deposito della Sentenza sino al soddisfo;

- In Via Istruttoria: […]”
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132 c.p.c. si fa rinvio agli atti delle parti e ai verbali di causa.
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 9.6.2023, ha adito Parte_1 il Tribunale di Lodi domandando l'accertamento della violazione da parte di Controparte_1
del contratto di intermediazione immobiliare relativo all'immobile di proprietà di quest'ultima sito in Cerro al Lambro, via Toscanini n. 5, nonché la condanna della resistente a corrispondere la somma di € 6.466,00 a titolo di penale e quella di € 9.760,00 quale risarcimento per gli ulteriori danni patiti.
Nel giudizio così radicato si è costituita la quale, in via principale, ha Controparte_1 domandato il rigetto del ricorso stante l'annullabilità del contratto di intermediazione immobiliare per errore essenziale e, in subordine, ha chiesto la riduzione dell'importo pattuito a titolo di clausola penale;
parte resistente inoltre ha chiesto il rigetto della domanda risarcitoria formulata dalla società ricorrente.
2. Al fine di decidere in ordine alla fondatezza della domanda di parte ricorrente, occorre ricostruire brevemente i fatti per cui è causa.
Dalla documentazione presente in atti si evince che i coniugi e Controparte_1 Pt_2
con contratto sottoscritto in data 26.10.2022, hanno conferito ad
[...] Parte_1
l'incarico di mediazione finalizzato alla vendita di un immobile di loro proprietà, sito in Cerro al
Lambro via Toscanini n. 5, costituito da una villetta bifamiliare con giardino e box pertinenziale, al prezzo di € 265.000,00 (cfr. doc. 1 ricorrente). Per quanto qui interessa, l'incarico è stato conferito a in esclusiva fino all'11.11.2023, con tacito rinnovo salvo recesso, e le Parte_1
parti hanno pattuito un compenso per la mediazione pari al 2,5%, oltre iva, sul prezzo di vendita.
Le parti, inoltre, hanno pattuito una penale sia per l'ipotesi di inadempimento del venditore sia per l'ipotesi di inadempimento dell'agente immobiliare;
nel primo caso la penale è stata fissata in una somma pari all'80% della provvigione, mentre nel secondo caso in una somma pari alla provvigione.
pagina 3 di 10 Il 14.2.2023 ha formulato una proposta di acquisto dell'immobile al Testimone_1 prezzo richiesto dai venditori, ossia € 265.000,00, consegnando contestualmente un assegno bancario di € 5.000,00 a titolo di cauzione (cfr. doc.

3-4 parte ricorrente). In pari data,
[...]
si è obbligata a riconoscere all'agenzia immobiliare € 8.000,00, oltre iva, a Testimone_1
titolo di provvigione (cfr. doc. 5 parte ricorrente).
Con raccomandata del 14.2.2023 l'agenzia immobiliare ha comunicato ai venditori la proposta di acquisto ricevuta da (cfr. doc. 6 parte ricorrente); proposta che non è Testimone_1
stata accettata da e A tale ultimo riguardo è pacifico – in Controparte_1 Parte_2
quanto circostanza dedotta da parte ricorrente e confermata dalla resistente (cfr. pag. 5 comparsa)
– che il figlio dei venditori ha contattato telefonicamente l'agenzia immobiliare comunicando che i propri genitori medio tempore avevano già venduto l'immobile.
3. Orbene, deve ritenersi pacifico, in quanto circostanza non contestata oltre che documentalmente provata, che e hanno sottoscritto un Controparte_1 Parte_2
contratto di mediazione immobiliare, con il quale hanno dato incarico a di trovare Parte_1
un acquirente per il loro immobile sito in Cerro al Lambro.
3.1 Ciò posto, deve essere esaminata anzitutto la domanda di accertamento dell'annullabilità del contratto formulata dalla resistente, in quanto preliminare alla verifica della fondatezza della domanda di parte ricorrente, avente ad oggetto il pagamento della penale.
in particolare, ha domandato l'annullamento del contratto, assumendo di Controparte_1 essere caduta in errore sull'identità del soggetto con cui ha concluso il contratto. La ricorrente, infatti, ha allegato che al momento della sottoscrizione del contratto oggetto di causa la stessa e il marito avevano già dato l'incarico di intermediazione immobiliare a un'altra agenzia immobiliare
(Tempocasa) e che, pertanto, quando l'agente di 13 si era presentato da loro avevano Parte_1 erroneamente creduto di stare ancora trattando con l'agenzia Tempocasa.
3.2 Com'è noto, ai sensi dell'art. 1428 c.c. l'errore è causa di annullamento del contratto quando è essenziale ed è riconoscibile dall'altro contraente.
L'errore, dunque, deve essere anzitutto “essenziale”, ossia deve incidere sul processo formativo del consenso dando origine ad una rappresentazione distorta della realtà che induce la parte a manifestare la propria volontà in modo errato. Per quanto qui interessa, ai sensi dell'art. 1429 c.c.
l'errore è essenziale “quando cade sull'identità o sulle qualità della persona dell'altro contraente, sempre che l'una o le altre siano state determinanti del consenso”.
pagina 4 di 10 L'errore poi deve essere “riconoscibile”. Al riguardo, l'art. 1431 c.c. stabilisce che “L'errore si considera riconoscibile quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevarlo”.
L'onere di provare la sussistenza dell'errore incombe sulla parte che assume di essere caduta in errore: “la parte che deduce di essere incorsa in di un errore di fatto sulla natura di un contratto
e ne chiede l'annullamento (..) ha l'onere di dimostrare l'essenzialità dell'errore e la sua riconoscibilità dalla controparte con l'uso dell'ordinaria diligenza” (Cass. civ. n. 10815/2004).
3.3 Ebbene, nel caso in esame non solo non può ritenersi raggiunta la prova dell'errore sull'identità della parte contraente in cui sarebbero incorsi e Controparte_1 Pt_2
ma neppure che tale errore fosse riconoscibile da controparte.
[...]
Anzitutto, si osserva che nel contratto di mediazione risulta indicato in modo chiaro, comprensibile ed inequivocabile – anche grazie all'utilizzo di una dicitura in epigrafe a caratteri cubitali e di una dicitura in grassetto nella parte iniziale del contratto (cfr. doc. 1 parte ricorrente)
– che l'incarico è stato conferito “all'agenzia di mediazione immobiliare Parte_1 con sede a MELEGNANO (MI), via SOLFERINO n° 8”, affiliata “MAKECASA”, e non
[...] all'agenzia Tempocasa.
Peraltro, in atti non risulta alcuna prova – neppure indiziaria – dell'esistenza di un precedente incarico dato all'agenzia immobiliare Tempocasa: non solo non è stato prodotto il contratto di mediazione con tale agenzia, ma non risulta nessun tipo di comunicazione tra l'agenzia
Tempocasa e i due proprietari ovvero i di loro figli (i quali avrebbero intrattenuto i rapporti con tale agenzia).
E ancora, nessuna prova è stata data in ordine alla vendita dell'immobile che sarebbe stata fatta proprio per il tramite di Tempocasa. Anzi, dalla documentazione allegata da parte ricorrente – e non contestata dalla resistente – si evince che l'immobile in questione è ancora di proprietà di
(doc. 12 e 13 parte ricorrente). Controparte_1
Da ultimo, nessuna rilevanza può essere riconosciuta in tale sede al certificato medico di a firma del geriatra dott. nel quale si dà atto del Controparte_1 Persona_1
decadimento cognitivo di cui la signora è affetta. Tale documentazione, infatti, non è da sola sufficiente a dimostrare un eventuale stato di incapacità della resistente al momento della conclusione del contratto, di cui peraltro non è stato chiesto l'annullamento per questo motivo.
pagina 5 di 10 Infine, quand'anche dovesse ritenersi provato l'errore essenziale in cui sono incorsi i coniugi e al momento del conferimento dell'incarico a Controparte_1 Parte_2
, in ogni caso la domanda di annullamento del contratto non potrebbe essere Parte_1
accolta, tenuto conto del fatto che nulla è stato allegato – né tanto meno provato – da parte resistente in ordine alla riconoscibilità dell'errore.
Tale domanda pertanto non merita accoglimento.
4. Ciò posto, attesa la piena validità del contratto di mediazione sottoscritto dalle parti, occorre verificare se sussistono i presupposti per il riconoscimento a Immobiliare 13 della penale, pari ad
€ 5.300,00, oltre iva, pattuita espressamente dalle parti all'art 9 del contratto di mediazione (doc.
1 parte ricorrente).
Parte ricorrente, in particolare, ha domandato il pagamento della penale stante il rifiuto ingiustificato manifestato dai due proprietari di accettare la proposta d'acquisto formulata da per un importo pari a quello chiesto dai medesimi (€ 265.000,00; cfr. Testimone_1
doc. 4 parte ricorrente).
A fronte di ciò la resistente ha dedotto che in realtà poco dopo la sottoscrizione del mandato il figlio dei proprietari, aveva revocato l'incarico dato dai genitori a 13. Testimone_2 Parte_1
Tale circostanza, tuttavia, non può ritenersi provata alla luce dell'istruttoria orale espletata in corso di causa e della documentazione presente in atti.
Anzitutto, si osserva che non possono essere utilizzate le dichiarazioni testimoniali rese da
[...]
e figli di e Ai sensi dell'art. 246 Tes_2 Testimone_3 Controparte_1 Parte_2
c.p.c., infatti, “Non possono essere assunte come testimoni le persone aventi nella causa un interesse che potrebbe legittimare la loro partecipazione al giudizio”; l'incapacità a deporre dunque si verifica quando il teste è titolare di un interesse personale, attuale e concreto, che lo coinvolge nel rapporto controverso, alla stregua dell'interesse ad agire di cui all'art. 100 c.p.c., tale da legittimarlo a partecipare al giudizio in cui è richiesta la sua testimonianza (Cass. civ. n.
167 del 05/01/2018).
Nel caso in esame è indubbio che i due testimoni, in quanto eredi del condebitore solidale deceduto nelle more della fase stragiudiziale della controversia, sono portatori Parte_2
di un interesse personale, attuale e concreto all'esito della causa.
In ogni caso, anche a voler ritenere – come sostenuto da parte resistente – che Controparte_3 venuto a sapere dell'incarico dato dai genitori a , abbia contattato l'agenzia per Parte_1
pagina 6 di 10 revocare il mandato, tale revoca dovrebbe ritenersi tamquam non esset, essendo emerso dall'istruttoria orale che durante una telefonata fatta all'ufficio di Controparte_4 [...]
, ha insistito affinché venissero mantenuti affissi alla sua casa i cartelli di Parte_3
Makecasa visto che “la casa era la sua e faceva quello che voleva lui e non quello che volevano i suoi figli”. Tale circostanza è stata confermata sia da , impiegata presso l'agenzia Testimone_4
di , la quale ha dichiarato “confermo anche la presente circostanza Parte_3 Parte_1 in quanto anche tale telefonata l'ho ricevuta io”, sia da agente immobiliare Testimone_5
e socio di , il quale ha riferito “Mi ricordo di aver parlato di questa telefonata, Parte_1
non ricevuta da me, sempre con il collega . Sono ad ogni modo sicuro che tale Testimone_6 telefonata è sopraggiunta prima che l'agenzia ricevesse la proposta di acquisto per l'immobile messo in vendita dai signori (cfr. verbale udienza del 29.11.2024). Parte_4
Ulteriore conferma della prosecuzione del mandato anche dopo l'asserita revoca dello stesso ad opera di la si ricava dalle conversazioni whatsapp allegate da parte ricorrente – Testimone_2
non contestate nel contenuto da parte resistente – dalle quali si evincono i costanti contatti tenuti tra dicembre 2022 e gennaio 2023 dagli agenti immobiliari con i figli dei proprietari, al fine di concordare gli appuntamenti per mostrare l'immobile a potenziali acquirenti (cfr. doc. 11 parte ricorrente). Tale documentazione – pur non avendo l'efficacia della scrittura privata prevista dall'art. 2702 c.c. – al pari delle e-mail rientra tra le riproduzioni informatiche e le rappresentazioni meccaniche di cui all'art. 2712 c.c. (Cass. civ. ord. n. 11606/2018) e forma piena prova dei fatti rappresentati, salvo disconoscimento: “i messaggi “whatsapp” e gli “sms” conservati nella memoria di un telefono cellulare sono utilizzabili quale prova documentale e, dunque, possono essere legittimamente acquisiti mediante la mera riproduzione fotografica, con la conseguente piena utilizzabilità dei messaggi estrapolati da una “chat” di “whatsapp” mediante copia dei relativi “screenshot”, tenuto conto del riscontro della provenienza e attendibilità degli stessi (Cass. Sez. U, Sentenza n. 11197 del 27/04/2023).” (Cass. civ. ord. n.
1254/2025).
Nel caso di specie parte resistente si è limitata ad eccepire l'inutilizzabilità di tali messaggi, senza disconoscerne il contenuto, che attesta con tutta evidenza i continui contatti tra i figli dei venditori e l'agente immobiliare finalizzati a far vendere l'immobile. Contrariamente a quanto dedotto da parte resistente, inoltre, dall'esame dei messaggi non si evince alcun atteggiamento pagina 7 di 10 scostante da parte dei figli dei venditori, i quali appaiono sempre disponibili nel far fissare gli all'agenzia.
Deve pertanto ritenersi che nel momento in cui ha sottoposto ai venditori la Parte_1
proposta di acquisto proveniente da stava ancora svolgendo il mandato Tes_1 Testimone_1
professionale affidatole con il contratto del 26.10.2022. Spetta pertanto a 13 la Parte_1
penale atteso il rifiuto ingiustificato dei venditori a concludere la vendita.
4.1 Tutto ciò considerato, deve essere esaminata la domanda subordinata di parte resistente, la quale ha chiesto la riduzione dell'importo della penale ai sensi dell'art. 1384 c.c. Parte resistente, in particolare, ha dedotto l'eccessività della penale tenuto conto del fatto che l'attività dell'agenzia si sarebbe dovuta arrestare in data 17.11.2022, ossia pochi giorni dopo il conferimento dell'incarico.
La domanda non è fondata e non merita accoglimento.
Come noto, secondo un costante e condivisibile orientamento giurisprudenziale, la riduzione della penale ad opera del Giudice è subordinata all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova – incombenti sulla parte istante – circa le circostanze idonee dimostrare l'eccessività della penale (cfr., ex multis, Cass. civ. 34021/2019; Cass. civ. 8071/2008).
Nel caso in esame parte resistente si è limitata a domandare la riduzione dell'importo della penale, limitandosi a dedurre che l'attività dell'agenzia si sarebbe dovuta arrestare in data
17.11.2022.
Tale elemento – peraltro smentito dall'istruttoria esperita in corso di causa e dalla documentazione versata in atti – non è di per sé sufficiente a far ritenere manifestamente eccessiva la penale.
Al riguardo peraltro si osserva che la penale è stata chiesta per un inadempimento dei venditori giunto nel momento in cui l'agenzia immobiliare aveva correttamente adempiuto al proprio mandato procurando ai venditori un'offerta di acquisto conforme alla loro richiesta e pertanto in un momento in cui all'agente sarebbe ormai spettato l'intero compenso per l'attività svolta.
E ancora, si osserva che nel caso in esame non ricorre alcuno significativo squilibrio tra le parti contrattuali, essendo stata prevista analoga penale (pari peraltro all'intera provvigione) per il caso di inadempimento dell'agente.
Conseguentemente, deve ritenersi che abbia diritto ad ottenere il pagamento Parte_1 Parte_1
della penale e, pertanto, deve essere condannata a corrispondere alla società Controparte_1
pagina 8 di 10 ricorrente € 6.466,00 (pari a € 5.300,00 oltre iva al 22%), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
5. infine ha domandato il risarcimento dell'ulteriore danno subito a causa del Parte_1 rifiuto ingiustificato dei venditori di accettare la proposta d'acquisto proveniente da
[...]
. Testimone_1
Com'è noto, l'art. 1382 c.c., nel disciplinare la clausola penale, prevede espressamente che le parti possano pattuire “la risarcibilità del danno ulteriore”.
Quanto all'ulteriore danno, valgono le ordinarie regole probatorie (artt. 1218 e 2697 c.c.), non potendo in tal caso il creditore beneficiare dell'esonero dall'onere di provare il danno riguardante la sola penale. Orbene, incombe su chi domanda il risarcimento l'onere di allegare e provare la fonte legale o convenzionale dell'obbligazione che si allega totalmente o parzialmente inadempiuta, il danno e il nesso causale tra inadempimento (totale o parziale) e danno, mentre incombe su controparte l'onere di provare di aver adempiuto esattamente ovvero di non avere potuto adempiere per causa a sé non imputabile (cfr., ex multis, Cass. civ. S.U. 30 ottobre 2001,
n. 13533).
Quanto alla prova del danno, la Suprema Corte ha affermato che “In tema di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, il danno risarcibile coincide con la perdita o il mancato guadagno conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, la cui delimitazione è determinata in base al giudizio ipotetico sulla differenza tra la situazione dannosa e quella che sarebbe stata se il fatto dannoso non si fosse verificato” (Cass. civ. 26.09.2016 n. 18832).
5.1 Facendo applicazione di tali principi al caso in esame deve anzitutto ritenersi ammissibile la domanda risarcitoria del ricorrente, in quanto le parti, nel disciplinare la penale per il caso di inadempimento, hanno espressamente previsto che “Resta salva la facoltà per l'AGENTE
IMMOBILIARE di agire per il maggior danno” (cfr. art. 9 contratto;
doc. 1 parte ricorrente).
Parte ricorrente inoltre ha provato (documentalmente) di aver perso, per effetto del rifiuto ingiustificato dei venditori, la somma di € 9.760,00, pari alla provvigione che Testimone_1 si era obbligata a corrispondere all'agenzia (€ 8.000,00 oltre iva al 22%; doc. 4 parte
[...] resistente). Tale somma esprime il mancato guadagno patito dall'agenzia immobiliare, immediatamente riconducibile alla decisione dei venditori, che, di contro, non hanno fornito al
Tribunale alcun elemento volto a dimostrare il proprio incolpevole inadempimento.
pagina 9 di 10 Conseguentemente parte resistente deve essere condannata a corrispondere alla ricorrente la somma di € 9.760,00, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.
6. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al D.M.
147/2022 per le fasi di studio, introduttiva e istruttoria e ai parametri minimi per la fase decisionale, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico di parte resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, difesa, eccezione, deduzione disattesa, così provvede:
- condanna a corrispondere a a titolo di penale, la Controparte_1 Parte_1 Parte_1 somma di € 6.466,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna a corrispondere a a titolo di risarcimento Controparte_1 Parte_1 Parte_1
del danno, la somma di € 9.760,00, oltre interessi legali dalla sentenza al saldo;

- condanna alla rifusione delle spese di lite a favore di Controparte_1 Parte_1 che si liquidano in complessivi € 264,00 per spese ed € 4.227,00 per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, iva e cpa.
Lodi, 9 giugno 2025
Il Giudice dott.ssa Giulia Isadora Loi
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