N. 1128/2024 R.G.
TRIBUNALE di PISTOIA
Udienza del 20 maggio 2025
Oggi, davanti al Giudice dott.ssa Elena Piccinni sono comparsi:
- per parte ricorrente: l'avv. Enrico Panicucci;

- per parte resistente: l'avv. Simone Silvestrini.
Il G.U. visto l'art. 429 c.p.c., invita la parte a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte ricorrente conclude come in memoria conclusionale autorizzata depositata il
07/05/2025.
Il procuratore di parte resistente conclude come in memoria conclusionale autorizzata depositata il
08/05/2025.
I procuratori delle parti si richiamano alle proprie deduzioni, istanze, eccezioni e conclusioni come in atti.
Il Giudice dà lettura del dispositivo cui segue il deposito contestuale della sentenza. N. 1128/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, nella persona del Giudice unico dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta sub n. 1128/2024 R.G.A.C. vertente tra
(C.F. ), in persona dei Curatori Parte_1 P.IVA_1 dott. e dott. rappresentato e difeso dall'avv. Enrico Panicucci del Parte_2 Parte_3
Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliato sia presso il domicilio digitale sia presso il suo studio in Montecatini Terme, Piazza XXIV Maggio Email_1
n. 7/8/9 giusta procura in atti;

- parte ricorrente –
e
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Simone Silvestrini del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Pistoia, Largo Molinuzzo n. 13, giusta procura in atti;

- parte resistente -
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione.
Conclusioni di parte ricorrente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 07/05/2025:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Pistoia, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione avversaria:
a) accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione di cui è causa a norma dell'art. 1456 c.c., ovvero ed in ipotesi dichiarare risolto il medesimo contratto per inadempimento imputabile alla conduttrice CP_1
b) per l'effetto ordinare a in persona del suo legale rappresentante, il rilascio CP_1 dell'immobile locato;

c) condannare in persona del suo legale rappresentante al pagamento di quanto dovuto CP_1
in favore del , a titolo di canoni non pagati ed oneri accessori Parte_1 non rimborsati, da liquidarsi, tenuto conto del pagamento eseguito banco judicis, in tesi nell'importo di 113.015,10 euro (i canoni) e 48.228,43 euro (gli oneri), od in ipotesi nel diverso importo rispettivamente di 64.175,10 euro (i canoni) e 9.943,07 euro (gli oneri), ovvero e comunque nella misura inferiore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia;

d) in ogni caso oltre interessi, da liquidarsi al tasso moratorio previsto dal D. Lgs. 231/2002 dal dovuto al saldo, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia;

e) con vittoria di spese e compensi professionali da liquidarsi secondo i parametri di legge.
In via istruttoria: omissis”.
Del procuratore di parte resistente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata il 08/05/2025:
“In via istruttoria: omissis.
Nel merito.
Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: CP_2
In via principale:
- Rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 12.04.2023, nonché la richiesta di ingiunzione sulla base di quanto documentato, dedotto ed eccepito in fatto e in diritto;

- respingere la richiesta di risoluzione del contratto di locazione in quanto infondata in fatto e in diritto e per l'effetto dichiararne la piena efficacia nei termini contrattuali in essere ed accertare e dichiarare l'avvenuta estinzione del credito vantato da parte ricorrente per compensazione del credito vantato da con le somme dovute a titolo di canoni di locazione a e CP_1 Parte_1
per avvenuto pagamento dei canoni successivi alla dichiarazione di fallimento;

- dichiarare non dovuti gli oneri accessori in quanto non determinati da parte ricorrente né determinabili.
In via subordinata e nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della richiesta principale:
- Accertare e dichiarare l'avvenuta prescrizione dei canoni di locazione dal 02.07.2015 al
31.07.2018 o quel termine che sarà determinato in corso di causa e ridurre quindi per
l'equivalente importo non dovuto, la somma richiesta ed accertata in corso di causa relativamente ai canoni;

- Accertare e dichiarare la non debenza degli oneri accessori in quanto non qualificati e determinati e dimostrati nel loro ammontare, e comunque dichiarare l'avvenuta prescrizione biennale, determinando di conseguenza importo effettivamente dovuto.
In via ulteriormente subordinata e qualora non venga accolto quanto dedotto in via principale ed agli esiti dell'accertamento di quanto effettivamente dovuto in termini di an e di quantum per i motivi sopra esposti: – Concedere alla comparente un congruo termine per procedere al saldo di quanto effettivamente dovuto
Con vittoria di spese e compensi di causa”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione ritualmente notificato il Fallimento conveniva in Parte_1
giudizio la società per sentire convalidare lo sfratto per morosità della conduttrice, CP_1
inadempiente al mese di gennaio 2024 nel pagamento sia dei canoni di locazione per complessivi €
123.263,10 sia dei servizi a comune tra tutte le unità immobiliari ripartite pro quota
(condizionamento, energia tremo bagni, trattamento aria, gestione parti comuni quali pulizia scala e corridoi, illuminazione, riscaldamento/raffreddamento, manutenzione generale, portierato e gestione amministrativa) per complessivi € 48.228,43 -, della porzione di complesso immobiliare sito in
Pistoia, Via Bure Vecchia Nord n. 115 (cd. Pallavicini Center), posta al piano secondo – uso direzionale-, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al foglio 206, particella 664 sub. 30, cat. A/10, classe 4, vani 10,5-, R.C. € 4.392,47-, comprensiva di cinque posti auto individuati ai nn. 376/377/378/379/380, oggetto del contratto di locazione del 02/07/2015 registrato in data 30/07/2015 Ufficio Entrate di Pistoia, con richiesta di condanna al rilascio immediato dell'immobile e di emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo di € 171.491,53 per canoni e oneri scaduti, oltre quelli a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi ex D.lgs.
231/2002 e spese.
Si costituiva in giudizio la società opponendosi all'intimato sfratto, da un lato, CP_1
contestando la sussistenza di alcuna morosità per canoni di locazione maturati ante dichiarazione di fallimento risalente al 09/02/2022, essendo stati i relativi importi tutti estinti per compensazione con il corrispettivo delle attività di consulenza prestate nel corso degli anni in favore della
[...]
in virtù del contratto di consulenza del 09/09/2011 in prosecuzione di precedente Parte_1 incarico conferito all'av. nel 2009 per un importo complessivo di € 188.780,00 oltre Iva alla CP_3
data del 31/12/2020, ed essendo stati pagati i canoni di locazione maturati successivamente, in favore della Curatela, in ogni caso eccependo ex art. 2948 n. 3 c.c. la prescrizione quinquennale del credito per canoni locativi dal 02/07/2015 al mese di luglio 2018; dall'altro lato, contestando il credito per oneri accessori e rimborso utenze e servizi, non disciplinati nel contratto di locazione, in assenza di specifica rendicontazione e in difetto di prova delle spese effettivamente sostenute dalla proprietà, in ogni caso eccependo ex art. 6 L. 841/1973 la prescrizione biennale delle somme eventualmente maturate prima del mese di luglio 2021. Celebrata l'udienza comparizione parti, concessi i termini per note difensive e differita la causa ad udienza successiva, in occasione della quale parte intimata consegnava al procuratore dell'intimante l'assegno n. 6080007218-12 dell'importo di € 9.119,37 da imputarsi quanto ad € 8.784,00 ai canoni per i mesi da luglio 2023 a dicembre 2023 compresi ed € 335,37 per interessi legali maturati sino a maggio 2024, all'esito il Giudice, accertata la insussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665, disponeva il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnava alle parti i termini per l'avvio della procedura di media-conciliazione e fissava udienza ex art. 420 c.p.c. il giorno 29/10/2024.
La causa è stata istruita documentalmente.
Dunque, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa, e all'esito ha dato lettura del dispositivo, provvedendo al deposito contestuale della presente sentenza.
Nel merito
Sulle domande di parte ricorrente
1. La domanda di parte ricorrente di declaratoria di risoluzione di diritto ex art. 1456 c.c. del contratto di locazione del 02/07/2015 è infondata e pertanto va rigettata.
Il contratto di locazione in commento prevede testualmente all'art.

2.2.4 che “In caso di mancato pagamento del canone, decorso il termine massimo di tolleranza di trenta giorni dalle convenute scadenze, la locatrice avrà diritto di richiedere la risoluzione del contratto, fermo restando
l'obbligo per quest'ultima di corrispondere alla locatrice quanto dovuto”, ancora, al successivo art.

5.2 prevede che “…la violazione anche di una sola delle dette clausole da parte della conduttrice dà diritto alla locatrice di richiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c.”-.
Emerge, dunque, per tabulas che il contratto non contiene alcuna clausola risolutiva espressa in senso tecnico (id est: “il contratto si intenderà risolto in caso di…”), limitandosi le pattuizioni sopra richiamate a riconoscere il diritto della locatrice a richiedere la risoluzione del contratto, contraddittorio rispetto al tenore letterale della clausola il richiamo operato dall'art.

5.2. al disposto di cui all'art. 1456 c.c.-.
Conseguentemente, deve ritenersi priva di effetti giuridici la missiva inviata dalla Curatela alla società in data 24/07/2023, come ribadita nel contenuto dalla successiva comunicazione CP_1
del 15/09/2023 (docc. 22 e 23 di parte intimante).
2. La domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Anzitutto, il Tribunale rileva che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
Ciò posto, nel caso di specie risulta per tabulas che la società e la società Parte_1
hanno stipulato il contratto di locazione del 02/07/2015, registrato in data 30/07/2015 al CP_1
n. 4402 serie 1T Ufficio Entrate di Pistoia, avente ad oggetto la porzione di complesso immobiliare sito in Pistoia, Via Bure Vecchia Nord n. 115 (cd. Pallavicini Center), posta al piano secondo – uso direzionale-, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al foglio 206, particella 664 sub. 30, cat. A/10, classe 4, vani 10,5-, R.C. € 4.392,47-, comprensiva di cinque posti auto individuati ai nn. 376/377/378/379/380 (doc. 1 di parte intimante).
Il canone di locazione (decorrente dal 10/07/2015) è stato pattuito in € 21.120,00 annui, da corrispondersi in canoni mensili consecutivi d € 1.760,00 ciascuno, ridotto ad € 1.200,00 mensili per i primi nove anni e quindi per i primi centootto mesi locatizi, tenuto conto dei costi che la conduttrice si era impegna a sostenere per l'ultimazione delle opere relative all'unità locata.
Deduce il Fallimento ricorrente che la conduttrice si è resa morosa nel pagamento sia dei canoni di locazione per € 123.263,10 (di cui € 6.384,00 per l'anno 2015 e il resto per canoni relativi agli anni dal 2016 al gennaio 2024 incluso) sia degli oneri accessori per € 48.228,43 (alla data dell'intimato sfratto) con ciò integrando grave inadempimento idoneo a giustificare la convalida dello sfratto e l'ordine di rilascio dell'immobile de quo.
Di converso, la società resistente ha contestato la sussistenza della morosità, quanto ai canoni di locazione per avvenuta estinzione del debito maturato sino alla data di apertura del fallimento per compensazione con il corrispettivo dovutole per l'attività di consulenza svolta in favore della società di cui al contratto del 09/09/2011, insussistente invece alcun debito Parte_1
per mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo successivo, e quanto agli oneri accessori per omessa rendicontazione e per difetto di prova delle spese effettivamente sostenute dalla proprietà.
Orbene, le doglianze di parte resistente non risultano fondate.
Con riferimento all'inadempimento contestato in relazione al pagamento dei canoni di locazione, è fatto pacifico ex art. 115 c.p.c. che la società non vi abbia provveduto con riferimento CP_1 alle intere annualità 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 e 2021, oltre a parte dell'annualità 2015 (docc. 2
– 10 di parte intimante) per complessivi € 123.263,10-. Di contro, sono stati e vengono tutt'ora pagati in corso di causa i canoni del mese di gennaio 2024 in poi, ed è stata sanata – sempre in corso di causa - la morosità relativa i mesi da luglio a dicembre 2023 compresi.
Pertanto, ad oggi l'ammontare dei canoni di locazione scaduti e impagati, detratti i pagamenti
(anche contabilizzati) in corso di causa, ammonta ad € 113.015,10 oltre interessi dalle singole scadenze al saldo (al netto dell'importo di € 335,37 pagato all'udienza del 04/06/2024).
Ancora, il ha documentato l'ammontare delle spese per i servizi a comune a carico della Parte_1 società e rimaste impagate per complessivi € 48.228,43-, producendo le fatture o pro CP_1
forma di volta in volta inviate nel corso degli anni alla conduttrice, munite in calce di specifico prospetto riportante il dettaglio dell'addebito – così sconfessando l'assunto di parte resistente secondo cui la locatrice avrebbe omesso qualsivoglia rendicontazione di tali voci di spesa - (docc.
11 – 19 di parte intimante).
In particolare, dalla lettura di tali documenti, emerge che per il “condizionamento”, l'“acqua calda bagni” e il “trattamento aria”, il consumo è oggetto di lettura singola e viene elaborato da apposito software, mentre la spesa per “gestione parti comuni” è ripartita proporzionalmente alle dimensioni della singola unità.
Tali prospetti non risultano essere stati specificamente contestati dalla resistente quanto a voci di spesa e relativa quantificazione.
Si tratta peraltro di criteri oggettivi, ragionevoli e da ritenersi accettati, perché pacificamente mai contestati al momento della loro ricezione da parte della fin dall'instaurazione del CP_1
rapporto nel 2015.
Con l'ulteriore precisazione che, con riferimento alla fonte dell'obbligo di pagamento di tali spese, la stessa si rinviene direttamente nella legge: difatti, l'art. 41 della L.392/78 prevede espressamente che anche ai contratti di locazione per uso diverso da quello abitativo si applicano le disposizioni degli artt. da 7 a 11 di detta legge, dunque anche l'art. 9, che pone interamente a carico del conduttore gli oneri accessori, ovverosia le spese ivi dettagliatamente elencate e fra queste appunto quelle specificamente indicate nei resoconti allegati alle fatture o pro-forma per cui è causa.
In conclusione, l'importo complessivamente maturato per mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori pari ad € 161.243,53-, per il suo ammontare e la sua riferibilità a plurime mensilità, certamente è tale da integrare il requisito della gravità dell'inadempimento imputabile alla società conduttrice.
Di contro, non risulta acquisita la prova della effettiva sussistenza del controcredito asseritamente vantato dalla società CP_1
Anzitutto, il Tribunale rileva che il contratto di consulenza del 09/09/2011 riguarda prestazioni che la società si sarebbe impegnata a svolgere in favore della sino CP_1 Parte_1
al termine dei lavori previsto per il mese di settembre 2012; il compenso pattuito è di € 120.000,00 oltre Iva, con onere semestrale a carico della di presentare alla committente un rapporto CP_1
sulle attività eseguite e sulle conseguenti prospettive (doc. 3 di parte intimata). Trattasi di contratto in prosecuzione di quello risalente all'anno 2009 (doc. 4 di parte intimante).
Nessuna prova è stata offerta in relazione alla proroga dell'efficacia del contratto successivamente al settembre 2012, inammissibile la prova orale articolata dalla parte resistente sul punto perché in violazione di quanto previsto dall'art. 2721 c.c.-. Peraltro, alcun riferimento si riviene nel contratto di locazione del 2015 in relazione alla volontà delle parti di portare in compensazione il credito per canoni di locazione con il credito di per attività di consulenza, all'uopo inammissibili le CP_1
prove orali articolate dalla resistente perché in violazione degli artt. 2722 e 2723 c.c.-.
Risulta documentalmente che per l'attività di consulenza della in favore di CP_1 [...]
sia stato regolarmente versato il relativo corrispettivo;
è in atti la fattura n. 242/1 Parte_1 del 17/10/2011 per complessivi € 72.600,00 e la relativa distinta di bonifico a saldo del 19/10/2011
(doc. 25 di parte intimante), e la fattura n. 9/1 del 10/10/2012 per complessivi € 72.600,00 e la relativa distinta di bonifico a saldo del 19/01/2012 (doc. 26 di parte intimante).
Nessuna prova, invece, è stata offerta dalla resistente circa l'effettivo svolgimento di ulteriore attività di consulenza non coperta dai pagamenti documentati dal , non risultando Parte_1
nemmeno in atti alcuno dei report semestrali previsti in contratto. All'uopo inammissibile perché assolutamente generica la prova orale articolata dalla parte resistente.
Difatti, non possono ritenersi tali le registrazioni contabili aggregate dell'una e dell'altra società i cui importi non coincidono (€ 128.780,00 per e € 227.625,64 per Parte_1 CP_1
e soprattutto si tratta di registrazioni di fatture da emettere per e fatture da ricevere per
[...] CP_1
(docc. 10 e 11 di parte intimata). Si ripete, infatti, che la società nonostante la Pt_1 CP_1
contestazione della veridicità della registrazione da parte del , non ha offerto alcun Parte_1 elemento (fattura, preavviso di notula, etc.) a sostegno di detta registrazione, né ha allegato contratti, scambi di corrispondenza, pareri o quant'altro idoneo a confermare l'avvenuta prestazione di attività consulenziale.
Nello specifico, dalla lettura dei documenti in atti, emerge che nella contabilità già al CP_1
31/12/2017 risulta presente e riportata dagli anni precedenti la voce 'fatture da emettere nei confronti di questa si incrementa negli anni successivi ed al 31/12/2021 risulta Parte_1 complessivamente pari a € 227.626,00-. Nella contabilità invece, Parte_1 all'improvviso, solo il 30/9/2020, viene registrata una sopravvenienza passiva per fatture da ricevere da per € 128.780,00-. CP_1
Anche a voler ritenere che improvvisamente il 30/9/2020 avesse registrato Parte_1
soltanto il debito residuo verso dopo aver compensato il restante debito con i propri CP_1
crediti per canoni, la tenuta della contabilità sarebbe comunque palesemente irregolare, e dunque tale da rendere assolutamente inattendibili quelle registrazioni.
In considerazione di ciò, a norma dell'art. 2710 c.c., ed anche a prescindere dalla valenza delle scritture non bollate né vidimate e dalla opponibilità alla Curatela, non è possibile trarre la prova del credito da dette registrazioni, neppure in via presuntiva.
Evidenziate a tal proposito anche le dichiarazioni rese dai Sindaci della società Parte_1
a verbale o in sede di audizione di fronte ai Curatori:
[...]
a) nel verbale del Collegio Sindacale del 01/07/2019 i Sindaci chiedono all'Amministratore Unico di assumere iniziative per il recupero del credito (di rilevante importo) verso (doc 28 di CP_1
parte intimante); circostanza che esclude che questo fosse da ritenere compensato con controcredito alcuno;

b) in sede di audizione di fronte ai Curatori, nel rispondere alla domanda a che cosa si riferisca la partita registrata nel 2020 a debito di per fatture da ricevere da Parte_1 CP_1 per € 128.780,00-, il Collegio in persona del suo Presidente ha risposto testualmente: “rispetto a si tratta di lavori dalla stessa eseguiti sull'immobile condotto in locazione (per l'ultimazione CP_1
o la personalizzazione) … il Collegio ha più volte chiesto che venisse fornita documentazione di dettaglio che attestasse l'entità del credito vantato senza che venisse mai fornita” (cfr. le risposte alle domande 12 e 14 del verbale di audizione del 08/04/2022 - doc. 29 di parte intimante).
A conforto delle considerazioni che precedono, deve richiamarsi anche l'ordinanza pronunciata dal
Tribunale di Firenze - Sezione specializzata delle Imprese in data 07/06/2024, punto D) (doc. 32 di parte ricorrente). Pertanto, in assenza di prova dell'esistenza del controcredito, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa regolarmente registrato per grave inadempimento della società conduttrice.
3. Dall'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto di locazione discende l'accoglimento della domanda di condanna della società al rilascio dell'immobile sito in CP_1
Pistoia, Via Bure Vecchia Nord n. 115, il quale dovrà avvenire entro e non oltre la data del
15/09/2025, data ritenuta congrua al fine di consentire alla medesima la liberazione dell'immobile.
4. Inoltre, accertato l'inadempimento della conduttrice, la resistente deve essere condannata al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori scaduti e impagati.
All'uopo, tuttavia, debbono ritenersi fondate le eccezioni di prescrizioni quinquennale e biennale sollevate dalla dovendosi per tale ragione rideterminare il credito vantato dal CP_1 Parte_1 nei confronti dell'odierna resistente, infondate perché prive di supporto giuridico le deduzioni del secondo cui l'eccezione di prescrizione non sarebbe a lui opponibile. Parte_1
Quanto all'eccezione di prescrizione quinquennale ex art. 2948 n. 3 c.c. dei canoni di locazione scaduti e impagati, la stessa è fondata, atteso che è documentale che la prima richiesta di pagamento degli stessi risale al 24/07/2023 (doc. 22 di parte intimante), dovendosi pertanto ritenere prescritti i canoni di locazione scaduti dal 2015 fino al mese di luglio 2018 per complessive 36 mensilità pari ad € 50.304,00-, al netto di € 2.400,00 versati dalla conduttrice nel 2015 (doc. 2 di parte intimante).
Dunque, il credito per mancato pagamento dei canoni di locazione ammonta ad € 72.959,10
(123.263,10 - € 50.304,00) cui deve detrarsi l'importo versato dalla resistente in corso di causa e imputato ai canoni di locazione dell'anno 2023 per € 8.784,00 e così € 64.175,10-.
Quanto, poi, all'eccezione di prescrizione biennale ex art. 6 L. 841/1973 - in deroga al disposto dell'art. 2943 n. 3 del codice civile, che sancisce la prescrizione quinquennale (in tal senso cfr. Cass.
12 aprile 2006; conf. Cass. 10 Febbraio 2003 n. 1953 e Cass. 29 gennaio 2003 n. 1292) - degli oneri accessori scaduti e impagati, la stessa è fondata sempre sull'evidenza documentale costituita dalla prima richiesta di pagamento del 24/07/2023 (doc. 22 di parte intimante), dovendosi pertanto ritenere prescritti gli oneri scaduti dal 2015 al luglio 2021, con conseguente determinazione del credito residuo in favore del in € 9.943,07 (docc. 16, 17 e 18 di parte intimante). Parte_1
Dunque, il Tribunale condanna la società al pagamento in favore della parte ricorrente CP_1 della somma complessiva di € 74.118,17 oltre interessi ex D.lgs. 231/2002 dalle singole scadenze al saldo effettivo (al netto dell'importo di € 335,37 pagato all'udienza del 04/06/2024).
Importo questo che, anche a fronte della detrazione delle somme prescritte, integra certamente il requisito della gravità dell'inadempimento imputabile alla conduttrice.
Sulla domanda di parte resistente La domanda subordinata della società di concessione di un congruo termine per CP_1
procedere al saldo di quanto effettivamente dovuto, onde evitare la pronuncia di risoluzione de contratto va rigettata in quanto irrituale.
Spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque vengono poste interamente a carico della parte resistente.
Esse vengono liquidate secondo i parametri medi di cui al DM 55/214 come modificato dal DM
37/2018 e poi dal DM 147/2022, fatta applicazione del criterio del decisum (€ 74.118,17), quanto alla fase sommaria solo per la fase studio della controversia, e quanto alla fase locatizia con riferimento alla sola fase introduttiva e decisionale, per quest'ultima ridotto il parametro del 30% data la pronuncia della presente sentenza con rito ex art. 429 c.p.c. , anche considerato il rigetto della domanda di accertamento dell'intervenuto risoluzione di diritto del contratto. Medesimi parametri per la liquidazione del compenso per la procedura di mediazione, esclusa la fase di conciliazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Elena Piccinni definitivamente pronunciando nella presente vertenza ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così pronuncia:
a) rigetta la domanda di accertamento della risoluzione del contratto di locazione ex art. 1456 c.c.;
b) in accoglimento della domanda formulata dalla ricorrente accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento della conduttrice del contratto di locazione del 02/07/2015, registrato in data
30/07/2015 al n. 4402 serie 1T Ufficio Entrate di Pistoia, avente ad oggetto la porzione di complesso immobiliare sito in Pistoia, Via Bure Vecchia Nord n. 115 (cd. Pallavicini Center), posta al piano secondo – uso direzionale-, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Pistoia al foglio 206, particella 664 sub. 30, cat. A/10, classe 4, vani 10,5-, R.C. € 4.392,47-, comprensiva di cinque posti auto individuati ai nn. 376/377/378/379/380;
c) ordina a il rilascio dell'immobile di cui al capo b) entro la data del 15/09/2025; CP_1
d) condanna al pagamento in favore della parte ricorrente della somma complessiva di € CP_1
74.118,17 oltre interessi ex D.lgs. 231/2002 dalle singole scadenze al saldo effettivo (al netto dell'importo di € 335,37 pagato all'udienza del 04/06/2024);
e) rigetta la domanda di di concessione di un congruo termine per sanare la morosità; CP_1
f) condanna la parte resistente alla refusione delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate come di seguito:
- per la fase sommaria: in € 2.478,00 per compensi professionali € 406,50 per anticipazioni, oltre il
15% spese generali, CPA e IVA come per legge;
- per la fase locatizia: in € 7.629,10 per compensi professionali, (compresi quelli per la fase di mediazione) € 1.032,28 per anticipazioni (comprese quelle per la fase di mediazione), oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 20 maggio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni