N.R.G. 1735/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 1735/2024 promossa da:
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
GIOVANNI PARINI del Foro di Milano;

RICORRENTE contro
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
FRANCESCO MENNITI e dall'Avv. EMMA PANZARELLA, entrambi del Foro di Lamezia Terme;

RESISTENTE
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni.
Conclusioni:
- parte ricorrente: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: ✓ Accertato e dichiarato l'inadempimento del Sig. CP_1
nei termini di cui alle premesse, dichiarare risolto, ex art. 6, il contratto di locazione ad
[...] uso abitativo sottoscritto in data 23.05.2023 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Magenta al n. 002522 serie 3T in data 25.05.2023, relativo all'immobile sito in Robecco sul
Naviglio (MI), via Adua n. 14, con ogni conseguenza di legge. ✓ In ogni caso, accertare il grave inadempimento del Sig. e per l'effetto dichiarare risolto il contratto di Controparte_1 locazione dell'immobile sito in Robecco sul Naviglio (MI), via Adua n. 14, registrato presso
l'Agenzia delle Entrate Ufficio di Magenta al n. 002522 serie 3T in data 25.05.2023 ✓
Confermare il provvedimento di rilascio dell'immobile. ✓ Condannare il conduttore al pagamento di € 2.432,96, o di quell'altra somma maggiore o minore accertata in corso di causa pagina 1 di 11 quanto dovuto, a titolo di canoni di locazione e oneri accessori, oltre e rivalutazione monetaria
e interessi legali dal dovuto al saldo. ✓ Dichiarare inammissibili le domande riconvenzionali ex adverso dedotte in giudizio per il mancato rispetto dei dettami di cui all'art. 418 c.p.c. ✓
Accertare e dichiarare l'infondatezza dell'opposizione ex adverso proposta poiché infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto respingere in toto le domande svolte dal Sig. . Controparte_1
IN OGNI CASO ✓ Con vittoria di spese e compensi professionali del presente procedimento compresivi delle spese e compensi della fase sommaria.”;
- parte resistente: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, contraris reiectis - Dichiarare risolto il contratto di locazione ad uso abitativo, intercorso tra i sigg.ri in data 30 maggio CP_1 Pt_1
2024; - Dichiarare, in considerazione dell'indebito trattenimento post rilascio dell'immobile del deposito cauzionale senza giustificato motivo cessata la materia del contendere, considerato che il deposito versato al momento della sottoscrizione contrattuale copre interamente le mensilità non versate. - In via subordinata: condannare parte opponente alla restituzione della cifra versata a titolo di deposito cauzionale pari ad €1.650,00, versata dal sig. l momento della CP_1
sottoscrizione del contratto ed accertare, nel contempo, la differenza da corrispondere a parte intimante, nei limiti di valore di causa.”.
Concisa esposizione del fatto e svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato in data 08.04.2024, proprietario dell'unità immobiliare Parte_1
sita in Robecco sul Naviglio (MI), Via Adua n. 14, concessa in locazione, ad uso abitativo, a
[...]
con contratto di locazione stipulato in data 23.05.2023 e regolarmente registrato, conveniva CP_1 in giudizio il conduttore avanti l'intestato Tribunale per sentire convalidare l'intimato sfratto per morosità, atteso il mancato pagamento, a quella data, della somma di € 1.100,00 dovuta per i canoni scaduti di febbraio e marzo 2024 e di € 232,96 a titolo di spese condominiali, chiedendo l'emissione di separato decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. per i canoni “scaduti e da scadere”, spese accessorie e successive occorrende, oltre al rimborso delle spese di procedura.
Alla prima udienza del 03.05.2024, l'intimato compariva personalmente per opporsi allo sfratto, asserendo problemi di muffa all'interno dell'immobile locato, in ogni caso dichiarando a verbale che avrebbe rilasciato “a breve” l'immobile.
Il Giudice della fase preliminare, rilevato che l'opposizione non si fondava su prova scritta, con ordinanza contestualmente resa ai sensi dell'art. 665 c.p.c., ordinava il rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 03.07.2024, disponeva la conversione del rito ex art. 426 c.p.c., assegnando alle parti il termine di giorni quindici per la presentazione della domanda di mediazione e rinviando la causa pagina 2 di 11 all'udienza di discussione ex art. 420 c.p.c. del 18.12.2024, con termine per l'intimante-ricorrente fino al 18.10.2024 e all'intimato-resistente fino al 18.11.2024 per integrare i propri atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti.
La procedura di mediazione obbligatoria, regolarmente introdotta, si concludeva con esito negativo per mancato accordo come da verbale del 20.09.2024.
Entrambe le parti integravano nei termini i propri atti difensivi, mediante il deposito di memorie e documenti.
In sintesi e per quanto di interesse, la parte ricorrente, con memoria integrativa del 17.10.2024, dando atto che il conduttore aveva - nelle more - effettuato un parziale pagamento di € 550,00 (imputato al canone di febbraio 2024) e liberato l'immobile dagli arredi solo i primi di luglio 2024, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore e conseguentemente la condanna del convenuto al pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio effettivo, con conferma del provvedimento reso, vittoria di spese e compensi di giudizio.
L'intimato resistente, con memoria del 18.11.2024, eccepiva in primo luogo l'intervenuto scioglimento del contratto con la consegna materiale delle chiavi dell'appartamento in data 30.05.2024 a mani dell'agente immobiliare;
inoltre, eccepiva che, nonostante il rilascio del bene locato, il locatore continuava a trattenere indebitamente il deposito cauzionale versato pari ad € 1.650,00, il quale copriva interamente le mensilità maturate e dovute fino a quella data. In considerazione di ciò, chiedeva dichiararsi “cessata la materia del contendere” o “in via subordinata” di condannare la controparte alla restituzione del deposito cauzionale, detratto previamente quanto dovuto alla controparte, nei limiti di valore di causa.
Tentata previamente la conciliazione tra le parti (ud. 18.12.2024), non andata a buon fine (ud.
22.01.2025), la causa veniva istruita (ord. 25.01.2025) mediante l'acquisizione dei documenti prodotti ed assunzione della prova testimoniale articolata dal ricorrente (ud. 27.02.2025), calendarizzando l'udienza del 10.04.2025 per la discussione orale ex art. 429 c.p.c., con termine per brevi note conclusive.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. Alla luce delle questioni preliminari di rito che saranno oggetto di trattazione nel prosieguo, si impone una breve premessa.
1.1 Nonostante alcuni iniziali arresti in senso contrario (fra i quali Cass. n. 8411/2003 e Cass. n.
11596/2005), l'evoluzione della giurisprudenza di legittimità (come ricorda Cass. n. 7423/2017, in motivazione) è stata nel senso che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria pagina 3 di 11 domanda di accertamento e di condanna, e nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre una domanda nuova (Cass.
n. 8336/2004; Cass. n. 21242/2006; Cass. n. 23908/2006; Cass. n. 15399/2010 - si tratta di un orientamento che risale a Cass. n. 1879/1972 e che si è mantenuto costante negli anni successivi, nonostante i menzionati arresti contrari).
1.2 Si è affermato, in particolare, che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle (Cass. n.
12247/2013; Cass. n. 26356/2014).
1.3 È stato così ribadito che, posto che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c., determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento a cognizione piena, alla cui base vi è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna, è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art. 426 c.p.c., oltre alla risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, implicita nella intimazione di sfratto per morosità (cfr. Cass. n. 5566/1983), anche la condanna al pagamento dei canoni maturati successivamente all'intimazione (cfr. Cass. n. 7423/2017; Cass. n. 18686/2007).
1.4 Di conseguenza, anche l'intimato ha la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale entro il termine per il deposito della memoria integrativa (cfr. Cass. n. 13963/2005; conf. più di recente Cass. n. 17955/2021; Cass. n. 324/2023; Cass. n. 5955/2023).
Limitando tale esame di compatibilità alla domanda riconvenzionale del conduttore che sia stato convenuto con la citazione per convalida (che è la questione preliminare oggetto del contendere in questa sede), la Suprema Corte ha chiarito, con principi condivisibili, che:
- se la memoria integrativa successiva all'ordinanza ex art. 426 c.p.c. fissa il momento di preclusione della proposizione della domanda riconvenzionale, ciò significa che quest'ultima può essere proposta anche con comparsa di risposta ai sensi dell'art. 660, comma 5 c.p.c. (cfr. Cass.
n. 1425/2017);
- la necessità per il conduttore convenuto che agisce in riconvenzionale di chiedere - a pena di decadenza, come espressamente sancisce l'art. 418 c.p.c. - la fissazione di una nuova udienza di discussione, non sussiste nel caso in cui il giudizio sia iniziato con il rito ordinario (nella specie, con citazione per convalida di licenza per finita locazione) e in esso sia stata proposta la domanda pagina 4 di 11 riconvenzionale, mentre solo successivamente sia stata disposta la trasformazione del rito a norma dell'art. 426 c.p.c., giacché l'udienza di discussione fissata ai sensi di quest'ultimo articolo consente di realizzare le esigenze, sottese alla richiesta del convenuto, volte ad assicurare la regolarità del contraddittorio e la possibilità per l'attore di svolgere le proprie difese (cfr. Cass. n.
1425/2017 in motiv., che richiama conf. Cass. n. 2777/2003; si veda anche Cass. n. 22612/2016; più di recente, conf. Cass. n. 17772/2023);
- se invece la domanda riconvenzionale è proposta, per la prima volta, con la memoria integrativa depositata nei termini, dopo il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., trovano applicazione le norme processuali sulle controversie in materia di locazione ex art. 447-bis c.p.c., sicché il convenuto dovrà proporla nel rispetto delle forme previste dall'art. 418 c.p.c., comma 1 (cfr. Cass. n.
3696/2012) e dunque formulando contestualmente nella memoria integrativa, a pena di decadenza, istanza di differimento della udienza di discussione (cfr. Cass. n. 5662/2018).
1.5 A tale ultimo riguardo, va però specificato che la previsione dell'obbligo di formulare espressamente la richiesta di fissazione di una nuova udienza di discussione di cui all'art. 418 c.p.c. si riferisce esclusivamente alla domanda riconvenzionale, mentre resta esclusa dal suo ambito di applicazione l'eccezione riconvenzionale.
Come è noto, l'eccezione riconvenzionale consiste in una prospettazione difensiva che, pur ampliando il tema della controversia, è finalizzata esclusivamente alla reiezione della domanda attrice, attraverso l'opposizione al diritto fatto valere dall'attore di un altro diritto idoneo a “paralizzarlo”, a differenza della domanda riconvenzionale, con la quale il convenuto vuole conseguire la paralisi della richiesta di parte avversaria si è al cospetto di una eccezione ottenere una statuizione a sé favorevole attributiva di un determinato bene della vita e sfavorevole alla controparte (cfr. per tutte Cass. n. 16314/2007 e successiva giurisprudenza conforme).
L'eccezione riconvenzionale, attesa la sua qualità, soggiace alla previsione di cui all'art. 416 c.p.c. - e deve, perciò, essere formulata, a pena di decadenza, nella memoria difensiva - ma non a quella di cui all'art. 418 c.p.c., sicché non richiede l'istanza di spostamento dell'udienza (cfr. Cass. n. 14432/2000;
Cass. n. 9965/2001).
§2. Fermo quanto premesso in rito, nel merito si osserva quanto segue.
2.1 Il locatore ha agito in giudizio intimando lo sfratto per morosità, producendo il contratto di locazione, debitamente registrato (cfr. doc. 1) ed allegando l'inadempimento del conduttore nel pagamento di due mensilità del canone pattuito (febbraio e marzo 2024) - pari ad € 550,00 ciascuna (v. art. 5 del contratto)
- oltre che per le spese condominiali ordinarie pari ad € 232,96, dovute come da contratto (v. art. 12).
pagina 5 di 11 2.2 Il conduttore intimato, comparendo personalmente nella fase sommaria, senza l'assistenza di un difensore, sollevava generiche contestazioni in ordine alla debenza delle spese condominiali ed eccepiva presunti vizi dell'immobile locato, senza fornirne adeguata prova (tale non è il mero preventivo di spesa per asserite opere di ritinteggiatura e trattamenti antimuffa), non contestando il mancato pagamento dei canoni già scaduti alla data dell'intimazione.
Nelle more del giudizio, “proseguito” nelle forme del rito locatizio, l'intimato provvedeva - in ritardo (v. bonifico bancario del 26.03.2024) - al pagamento di un solo canone scaduto (imputando il pagamento alla mensilità di febbraio 2024), senza estinguere la morosità con riguardo al canone di marzo 2024 e alle spese condominiali insolute.
2.3 Tanto è sufficiente per ritenere integrato l'inadempimento del conduttore, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione.
Mette conto ricordare che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, è principio assolutamente consolidato in giurisprudenza, quello secondo cui: “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass., Sez. Un., n. 13533/2001; v. tra le tante, Cass. n. 22244/2022; Cass. n.
127/2022; Cass. n. 3587/2021; Cass. n. 17403/2020; Cass. n. 13685/2019; Cass. n. 25584/2018; Cass. n.
826/2015).
Il medesimo principio è applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto o tardivo adempimento (cfr. Cass. n.
2554/2023).
2.4 Va altresì osservato che alle locazioni di immobili urbani ad uso abitativo trova applicazione l'art. 5 della L. n. 392 del 1978 (richiamato anche all'art. 6 del contratto de quo), ai sensi del quale: «Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo
1455 del codice civile.».
Tale disposizione normativa stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo: infatti, a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del pagina 6 di 11 giudice, ma è predeterminata legalmente, mediante la previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno, di ordine quantitativo, afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro, di ordine temporale, relativo al ritardo consentito e tollerato, fermo restando, ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dalla imputabilità della mora debendi al dolo o alla colpa del debitore.
2.5 Nella specie, come si è detto, l'intimato non ha assolto al proprio onere della prova, dimostrando l'esatto adempimento dell'obbligazione; egli non ha, invero, contestato il mancato pagamento dei canoni alle rispettive scadenze, limitandosi ad una generica eccezione su asseriti “vizi” della cosa locata
(“proliferazione di muffa in casa”) che, oltre a non potersi ritenere provati da meri fotogrammi di due brevi conversazioni “WhatsApp” apparentemente intercorse, tra l'altro, solo con l'agenzia immobiliare
(cfr. doc. 2 e 3 fasc. res.), non risultano comunque avere impedito al conduttore di godere e servirsi ugualmente dell'appartamento, anche nel periodo successivo, sicché la sospensione del pagamento del canone non appare legittima.
2.6 Quanto agli oneri accessori dovuti al locatore a titolo di spese condominiali, come previsto dal contratto, nulla è stato eccepito, argomentato e dedotto dal conduttore in questa sede di merito, dovendosi ritenere la somma non contestata.
2.7 Da quanto sopra accertato consegue che il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere dichiarato risolto per inadempimento imputabile al conduttore.
§3. Ciò posto, quanto alla domanda di condanna del conduttore al pagamento dei canoni “scaduti e da scadere” fino alla restituzione dell'immobile locato - premesso che trattasi di una precisazione consentita della domanda già proposta dal ricorrente-intimante con l'intimazione di sfratto per morosità, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'articolo 664, comma 1, c.p.c., trattandosi di ipotesi specifica di condanna in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento - sono indubbiamente dovuti al ricorrente i canoni maturati per i mesi di marzo, aprile e maggio 2024, durante i quali si è - pacificamente - protratta l'occupazione dell'immobile da parte del conduttore.
3.1 Deve altresì essere riconosciuto al ricorrente, ai sensi dell'art. 1591, comma 1 c.c., il canone relativo al mese di giugno 2024, non potendo ritenersi una condotta apprezzabile come effettivo rilascio del bene la semplice (dichiarazione scritta di) riconsegna (unilaterale) delle chiavi dell'appartamento a mani della titolare dell'agenzia immobiliare “Studio Robecco S.a.s.”, datata 30.05.2024 (cfr. doc. 4 fasc. res.).
pagina 7 di 11 3.2 Ed infatti, per giurisprudenza consolidata, l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta generalmente a carico del conduttore dall'art. 1590 c.c., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una
“incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (cfr. Cass. n. 3399/2024; conf. Cass. n. 6467/2017; Cass. n. 8616/2006;
Cass. n. 5841/2004; Cass. n. 5270/1996).
3.3 Nello caso specifico, osta a ritenere esattamente compiuto il rilascio con la consegna delle chiavi al locatore la presenza, all'interno dell'appartamento, non di pochi beni o effetti personali, ma anche di arredo e suppellettili appartenenti al conduttore [tra cui “sicuramente una scrivania nella cameretta, un armadio, dei cartoni sicuramente non solo nell'appartamento, ma anche nella cantina. L'inventario ora non lo ricordo. Sicuramente non era solo 1 mobile ma erano diversa”, come dichiarato dal teste _1
, impiegato presso l'agenzia immobiliare Tecnocasa di Robecco S.N. e presente personalmente nel
[...]
giorno fissato per il ritiro delle cose lasciate dal conduttore], ritirati dal resistente solo i primi del mese di luglio 2024.
3.4 È evidente, pertanto, che la prestazione di riconsegna dell'immobile locato, da parte del conduttore, non possa dirsi assolta se le chiavi vengano sì riconsegnate, ma l'immobile risulti ancora ingombro dei beni e arredi e suppellettili del conduttore, non potendosi con ciò postulare quella “incondizionata” restituzione del bene, in cui consiste il proprium della prestazione di rilascio.
3.5 Pertanto, in ragione di quanto sopra accertato, il locatore ricorrente vanta nei confronti del conduttore resistente i seguenti crediti: - € 2.200,00, a titolo di canoni scaduti per il periodo di protratto godimento dell'immobile da marzo 2024 fino all'effettivo rilascio (luglio 2024 escluso); - € 232,96 a titolo di oneri accessori per spese condominiali;
così per complessivi € 2.432,96, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo, escluso il cumulo con la rivalutazione monetaria, trattandosi di debiti di valore (v. anche Cass. n. 7670/1993).
§4. Va a questo punto esaminata la questione della restituzione della somma di importo pari ad €
1.650,00, versata dal conduttore al locatore, a titolo di deposito cauzionale, alla data di stipula del contratto di locazione.
4.1 Ritiene questo Giudice che tale questione possa e debba essere vagliata nel merito del presente giudizio, non ostandovi la decadenza del convenuto dalla proposizione di una domanda riconvenzionale di restituzione, in difetto della specifica istanza di cui all'art. 418 c.p.c., così come eccepito dalla difesa del ricorrente.
4.2 Ed invero, tenendo a mente i principi di diritto in precedenza ricordati, dalla lettura delle difese spiegate nella memoria integrativa del 18.11.2024 e dal tenore delle conclusioni rassegnate nell'ordine pagina 8 di 11 dalla parte resistente, si evince che la principale volontà difensiva sia stata quella di avanzare una sostanziale eccezione di compensazione, in riferimento – per quanto qui interessa – al deposito cauzionale, pacificamente corrisposto dal conduttore ed ancora trattenuto dal locatore, nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile, il cui importo – ad avviso del resistente - sarebbe stato sufficiente per coprire quanto ancora preteso o comunque spettante al locatore per i fatti relativi al rapporto di cui è causa, tanto da comportare - sempre secondo l'ottica difensiva (v. a pag. 3 della mem. integr.) - una pronuncia dichiarativa di “cessazione della materia del contendere” in relazione alle pretese creditorie avanzate dal ricorrente.
Nel caso odierno si ha quindi che il resistente, con la richiesta di “restituzione” del deposito cauzionale, abbia inteso ottenere, se non il rigetto dell'avversa domanda di pagamento, una sua modificazione quantitativa tale da “azzerare” il credito azionato dal ricorrente, opponendo in compensazione il suo

contro

-credito rinveniente dalla restituzione del deposito cauzionale con quello derivante dall'accoglimento della domanda di condanna contro di lui proposta, mentre solo in via gradata risulterebbe relegato il carattere autonomo di “controdomanda”, volta ad ottenere, cioè, un provvedimento positivo favorevole nei suoi confronti, anche questo, però, condizionato all'eventualità
(remota) che, all'esito della compensazione delle contrapposte partite di debito e credito, residui un'esposizione a credito in suo favore.
4.3 Orbene, alla stregua di tale qualificazione processuale, l'inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata “in via subordinata” non impedisce al giudice del merito di esaminare l'eccezione di compensazione (che non necessitava, pertanto, di apposita istanza ex art. 418 c.p.c.).
4.4 Peraltro, si è altresì in presenza di una ipotesi di compensazione c.d. “impropria”, atteso che la reciproca relazione di debito-credito trae origine da un unico rapporto, per la quale, secondo i principi affermati dalla S.C., non occorre né una domanda riconvenzionale né una eccezione di compensazione perché si tenga conto anche dei debiti di chi si proclami al contempo creditore (sul potere del giudice, in caso di compensazione impropria, di attuare l'accertamento delle partite di debito e credito indipendentemente dalla proposizione di eccezione di compensazione o di domanda riconvenzionale la giurisprudenza di legittimità è consolidata;
tra le tante: Cass. n. 7474/2017; Cass. n. 16800/2015; Cass.
n. 14688/2012; Cass. n. 8971/2011; Cass. n. 7624/2010; in questo senso anche Cass. n. 14808/2004, in motivazione, che richiama Cass. n. 16561/2002 e Cass. n. 5363 e 6214 del 2004. Per la giurisprudenza di merito, in tema di compensazione impropria in materia di locazione, tra le più recenti v. Trib. Trani,
n. 225 del 25.02.2025; Trib. Palermo, n. 2631 del 29.05.2023; Trib. Napoli, n. 3807 del 12.04.2023; Trib.
Cagliari, n. 86 del 20.01.2023; Trib. Ancona, n. 333 del 09.03.2021; Trib. Roma, sez. VI, n. 15884 del
11.10.2021; id. n. 14216 del 08.10.2020; id. n. 6618 del 26.03.2019; id. n. 2606 del 01.02.2019; Corte
pagina 9 di 11 appello Genova, sez. I, n. 589 del 13.04.2018).
4.5 Nel merito, l'odierno resistente ha in ciò dedotto che, avvenuta la restituzione del bene locato in pendenza di questo giudizio, controparte non avrebbe più titolo per trattenere le somme versate a titolo di deposito cauzionale.
Invero, il diritto del conduttore alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di eventuali danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore (v. Cass. n. 18096/2019).
4.6 In questo caso, essendo il deposito cauzionale, pacificamente versato al locatore alla stipula del contratto (v. art. 11, sub. doc. 1 cit.), un credito liquido, certo e divenuto (anche) esigibile - con il rilascio effettivo dell'immobile locato, avvenuto in pendenza di giudizio - il resistente può allora esigerne la restituzione da parte del locatore. Tuttavia, dal momento che il locatore ha altresì diritto agli importi rimasti impagati (per i quali - e non solo per i danni all'immobile - il deposito cauzionale, nel contratto di locazione, assolve alla funzione di garanzia che le è propria;
cfr. Cass. n. 7360/1997; Cass. n.
14655/2002, richiamata da Cass. n. 18069/2019 cit.), la compensazione delle contrapposte partite di debito e credito si ritiene possibile e finanche doverosa, al fine di non procrastinare, senza alcun giustificato motivo, la pronuncia sul credito opposto in compensazione.
4.7 Si rileva da ultimo e per completezza che la clausola n. 11, seconda parte, del contratto di locazione
(cfr. doc. 1 cit.), in cui è stato previsto che il deposito cauzionale “come sopra costituito” non è
“imputabile in conto pigioni”, valeva tra le parti solo in pendenza del contratto, assumeva cioè una operatività circoscritta al periodo in cui il rapporto ha avuto corso (come si desume dalla previsione della sua futura restituzione – “sarà restituito” – “al termine della locazione”), non potendo impedire l'estinzione, per la parte corrispondente, delle reciproche obbligazioni liquide ed esigibili delle parti, una volta che lo stesso è cessato (in senso analogo, vedi, tra le altre, in motiv. Corte App. dell'Aquila, n.
1309/2020, conf. da Cass. n. 14976/2024; Corte App. Genova, n. 589/2018 cit.).
4.8 Sulla base di tutto quanto esposto, l'importo a credito del ricorrente di € 2.432,96 deve essere compensato con l'importo di € 1.650,00 dovuto al resistente, nei limiti di quanto eccepito;
Controparte_1
a dunque, in definitiva, condannato al pagamento in favore di dell'importo di
[...] Parte_1
€ 782,96, risultante dalla differenza dei due crediti oggetto di compensazione, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
§5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come nel dispositivo, secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147/2022 (rito locatizio, tutte le fasi, medi), assumendo lo scaglione di valore delle cause fino a € 1.100,00, adeguato ai risultati utili pagina 10 di 11 conseguiti e al contenuto effettivo della decisione (criterio del “decisum”).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Robecco sul Naviglio (MI), Via Adua n. 14, appartamento non arredato al piano secondo e cantina al piano seminterrato, identificato al Catasto Fabbricati del medesimo al Foglio 8, mapp. 187, sub. 6, cat.
A3, cl. 4, vani 4, rend. cat. € 206,58, stipulato tra e in Parte_1 Controparte_1 data 23.05.2023 e registrato il 25.05.2023 presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di
Magenta al n. 002522 – Serie 3T, per inadempimento del conduttore Controparte_1
• accertato l'effettivo rilascio dell'immobile locato alla data del 01.07.2024, dichiara cessata la materia del contendere sul punto ed assorbita la domanda di conferma dell'ordinanza di rilascio;

• accertato che il ricorrente è creditore nei confronti del resistente della somma complessiva di €
2.432,96, di cui € 2.200,00 a titolo di canoni scaduti da marzo 2024 fino al rilascio effettivo, oltre ad € 232,96 per oneri accessori insoluti, oltre interessi al saggio legale dalle singole scadenze al saldo, e che il resistente vanta nei confronti del ricorrente un controcredito dell'importo di €
1.650,00 a titolo di deposito cauzionale versato contestualmente alla stipula del contratto e divenuto esigibile alla data del rilascio effettivo, dichiara parzialmente compensate le reciproche poste creditorie e debitorie, come in parte motiva, e per l'effetto condanna Controparte_1 al pagamento in favore di della residua somma di € 782,96, oltre agli interessi Parte_1
legali dalle singole scadenze al saldo;

• condanna la parte resistente soccombente al rimborso delle spese di lite in favore della parte ricorrente vittoriosa, che si liquidano in € 76,00 per spese esenti, oltre all'ulteriore contributo unificato, se dovuto, € 641,00 per compensi (di cui € 210,00 fase studio;
€ 126,00 fase intr.; €
126,00 fase istr.; € 179,00 fase dec.), nonché il 15% rimb. forf. spese generali, IVA e CPA come per legge;

• fissa il termine di quindici giorni per il deposito della sentenza.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo a verbale alle parti presenti.
Così è deciso in Pavia, lì 10 aprile 2025 Il Giudice
dott. Giacomo Rocchetti
Depositato in Cancelleria il 10.04.2025
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