REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.sa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.sa Arianna Sbano Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio del 19 giugno 2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n.850/2024 R.G., vertente
TRA
p.iva , con sede legale in San Benedetto del Tronto (AP) con l'Avv.to Fabio Parte_1 P.IVA_1
Aquili, Email_1
-appellante-
CONTRO
c.f. con l'avv. Antonio Pimpini, Controparte_1 C.F._1
Email_2
- appellato-
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato in data 11 settembre 2024, società conduttrice, ha proposto Parte_1
appello avverso la sentenza n. 451/2024, depositata il 21 giugno 2024, con la quale il Tribunale di Ascoli
Piceno, nelle cause riunite RG 7/2019, RG 1128/2021 e RG 1083/2021, ha totalmente rigettato le domande dalla stessa formulate nei confronti del locatore Controparte_1
Riassuntivamente, con le azioni proposte, chiedeva che fosse dichiarato Parte_1
l'inadempimento del locatore per la mancata esecuzione dell'opera prevista a suo carico dall'art. 6, n. 7)
pagina 1 di 9 del contratto di locazione, con conseguente diritto per la società conduttrice al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1218 c.c.
Inoltre, la società conduttrice domandava che venisse dichiarata la risoluzione del contratto, o in subordine la riduzione del canone di locazione, in quanto il locatore, asseverando negligentemente l'opera prevista all'art. 6 comma 4) – di spettanza della conduttrice, avrebbe causato vizi nell'immobile locato, riducendo così la possibilità di fruire del bene, con conseguente diritto al risarcimento ai sensi dell'art. 1578 c.c.
Il Tribunale ascolano ha ritenuto infondate le pretese della società conduttrice ed ha invece accolto la domanda riconvenzionale formulata dal locatore nell'ambito del Controparte_1
procedimento RG 1083/2021 di vedersi pagati i canoni maturati e rimasti impagati, determinati nella misura di euro 23.400,00
La vicenda trae origine dal contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra CP_1
quale locatore e quale conduttrice avente ad oggetto un'immobile di proprietà
[...] Parte_1 del primo, sito nel comune di San Benedetto del Tronto. L'uso pattuito era esclusivamente commerciale per l'esercizio di bar, gelateria, yogurteria, snack bar, piccola ristorazione per la durata di sei anni con rinnovo tacito per la medesima durata in caso di mancata disdetta almeno 12 mesi prima della scadenza.
Il contratto prevedeva degli oneri aggiuntivi a carico di ciascuna delle parti. Nello specifico, all'art. 6 punto 4) il conduttore si impegnava a realizzare una tettoia in legno situata nell'area esterna scoperta lato sud in materiale di colorazione opaca, per la superficie lato tetto/cielo, e, trasparente per quelle laterali (punto 6). Mentre con il successivo punto 7) il locatore si obbligava a realizzare, a sua cura e spese, l'area tecnica esterna al lato sud-est, a condizione che vengano rilasciati i necessari titoli autorizzatori di legge e nei tempi necessari al loro rilascio da parte degli Enti ed autorità competenti.
La società conduttrice traeva a giudizio il locatore al fine di accertarne l'inadempimento in relazione a ciascuno dei due punti.
Le questioni possono essere sommariamente così riassunte.
Nel procedimento n. 7/2019, si discute sull'inadempimento contrattuale della parte convenuta. La società conduttrice imputa al proprietario di non aver realizzato l'opera prevista dall'art. 6 punto 7) del contratto di locazione, non per mancanza di autorizzazioni, ma per sua inerzia. Il locatore convenuto eccepisce di avere adempiuto i propri oneri contrattuali e nessun profilo di colpa può attribuirglisi, poiché le richieste per ottenere le autorizzazioni comunali sono state respinte, così esonerandolo da responsabilità.
pagina 2 di 9 Nel giudizio n. 1183/2021, la società conduttrice chiede la risoluzione del contratto di locazione commerciale o la riduzione del canone, oltre al risarcimento dei danni, in base all'art. 1578 c.c. Sostiene che la demolizione del manufatto (previsto dall'art. 6 punto 4) del contratto) ordinata dal Comune sia dovuta a un errore progettuale imputabile al locatore, configurando un vizio della cosa locata che ne compromette l'uso e giustifica lo scioglimento del contratto o la riduzione del corrispettivo e comunque giustifica la sospensione del pagamento dei canoni.
Nell'ambito dello stesso giudizio n. 1183/2021, il convenuto propone domanda riconvenzionale per ottenere 23.400 euro a titolo di canoni di locazione non pagati da settembre 2020 a settembre 2021.
L'attrice contesta la legittimità della domanda, sostenendo che avrebbe dovuto essere proposta nel procedimento n. 1128/2021 r.g., avviato con opposizione a decreto ingiuntivo, trattandosi dello stesso rapporto contrattuale.
Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo n. 1128/2021, infine, si discute sul diritto della società a ottenere il risarcimento delle spese sostenute dalla stessa per la realizzazione e Parte_1
successiva demolizione del manufatto in quanto per legge dovute dal proprietario, quale soggetto tenuto a presentare la SCIA e la documentazione necessaria per ottenere il permesso a costruire.
Il Tribunale ha rigettato tutte le pretese della società conduttrice accertando che alcuna inadempienza contrattuale possa ascriversi al locatore così statuendo:
I I. Respinge la domanda proposta dalla società attrice nel procedimento n. 7/2019 r.g.;
II II. Revoca il decreto ingiuntivo opposto nel procedimento n. 1128/2021 r.g. Accerta il credito dell'attrice nella minor somma di 488,00 euro oltre interessi
III III. Respinge la domanda proposta da parte attrice nel procedimento n. 1083/2021 r.g.,
IV IV. Accoglie la domanda riconvenzionale di parte convenuta nel procedimento n. 1083/2021 r.g., e accerta il credito della stessa per la somma di 23.400,00 euro oltre interessi
V V. NN parte attrice parte attrice al pagamento, a favore della convenuta, della somma di 22.912,00 euro oltre interessi
VI VI. NN parte attrice (giudizio n. 7/2019) al pagamento delle spese di giudizio a favore dell'altra parte che liquida nella somma di 3.809 euro, oltre accessori dovuti per legge.
VII VII. NN parte attrice (giudizio n. 1128/2021) al pagamento delle spese di giudizio a favore dell'altra parte che liquida nella somma di 3.809 euro, oltre accessori dovuti per legge.
VIII VIII. NN parte attrice (giudizio n. 1083/2021) al pagamento delle spese di giudizio a favore dell'altra parte che liquida nella somma di 2.540 euro, oltre accessori dovuti per legge. pagina 3 di 9 Pone le spese di consulenza in via definitiva a carico dell'attrice
L'appellante ha impugnato la decisione criticando l'iter giuridico motivazionale seguito dal primo
Giudice in ordine alle statuizioni di cui ai procedimenti RG 7/2019 e RG 1083/2021 mentre non è oggetto di gravame la statuizione relativa alla Revoca il decreto ingiuntivo opposto nel procedimento n.
1128/2021 r.g. Accerta il credito dell'attrice nella minor somma di 488,00 euro oltre interessi su cui dunque risulta formato il giudicato.
Si è costituta la parte appellata, resistendo al gravame di cui ha chiesto il rigetto.
All'odierna udienza, fissata con la modalità della trattazione scritta, la Corte si è riservata la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appellante denuncia l'erronea applicazione delle norme di diritto, la inesatta valutazione dei fatti e la carenza di motivazione asseritamente operata dal Tribunale nella parte in cui ha ancorato la decisione sul solo discrimen della qualifica formale di “area tecnica” del vano da costruire in base al disposto dell'art. 6 punto 7) del contratto, senza tenere conto che la reale volontà della conduttrice consisteva nell'avere a disposizione uno spazio ulteriore dove collocare le attrezzature per la produzione dei gelati, indipendentemente dalla qualifica tecnica o urbanistica del detto vano aggiuntivo. Eccepisce che l'unica modalità per soddisfare tale esigenza era quella di presentare una richiesta di ampliamento ai sensi della
L.R. N.22/2009 (Piano Casa) come in effetti messo in atto dal proprietario. Allega, infatti, che lo stesso locatore si era attivato in tal senso presentando la domanda di permesso a costruire in data 18.05.2012 ai sensi della L.R. N.22/2009 (Piano Casa) ed ottenendo un riscontro positivo da parte dell'Amministrazione a cui tuttavia non erano seguiti gli adempimenti di integrazione istruttoria da parte del locatore lasciando così decadere la pratica edilizia. CP_1
Pertanto, l'appellante denuncia l'errore del Tribunale nella parte in cui non ha considerato che lo sviluppo della pratica di ampliamento secondo il piano casa era l'unica modalità per ottemperare ai doveri contrattuali assunti dal locatore (al punto 7) e avrebbe ottenuto alla società conduttrice il vano desiderato per collocarvi i macchinari o comunque avrebbe ottenuto una “più ampia superficie locata rispetto all'attuale” il cui utilizzo avrebbe permesso di avere maggiore spazio all'interno del locale e collocarvi ulteriori slot machine con ogni conseguenza in termini di ritorno economico.
La doglianza non ha pregio.
Dalla lettura del compendio probatorio in atti appare con sufficiente grado di certezza che le parti abbiano inteso concordare con la clausola di cui all'art. 6 punto 7) che utilizza, peraltro, un termine del tutto generico e poco diffuso in edilizia (come sottolineato anche dal CTU), la realizzazione di un 'vano tecnico' o volume tecnico, come precisato in perizia, esterno al fabbricato ove alloggiarvi delle pagina 4 di 9 apparecchiature, condizionando la realizzazione del manufatto alla concessione da parte del Comune di
San Benedetto del Tronto delle relative autorizzazioni.
Risulta accertato in punto di fatto, in quanto circostanza ammessa dalla stessa conduttrice, che la società locataria intendeva installare all'interno dell'area tecnica, apparecchiature frigorifere o comunque impianti a servizio del Bar dalla stessa gestito.
La circostanza trova conferma anche nella prima proposta di contratto inviata a mezzo email dal sig. in cui era espressamente prevista “un'area tecnica esterna”. Parte_2
Pertanto, appare chiaro che la conduttrice era interessata alla realizzazione non di un ampliamento della superficie utile interna, ma di un vano tecnico esterno per il contenimento di impianti.
Parimenti, dalle risultanze istruttorie può ricavarsi che anche il locatore aveva interesse alla sola costruzione di un'area tecnica esterna, per la realizzazione della quale si era già attivato in epoca anteriore al contratto di locazione per cui è causa. Nella Relazione tecnica del 4.04.2012 (per la manutenzione straordinaria eseguita nell'edificio in via dei Laureati, SBT, di proprietà a firma dell'arch. CP_1
, la richiesta edilizia descrive la realizzazione di un “vano tecnico, anche temporaneo, Persona_1
a servizio del negozio, destinato ad ospitare gli impianti necessari all'attività lavorativa”, sottolineando che “la funzione strumentale del volume tecnico, facilmente removibile, una volta terminata la sua funzione il proprietario si impegna, alla cessazione dell'attività, di rimuovere il volume e di ripristinare lo stato dei fatti”, con ciò dimostrando l'interesse dell'istante non ad un ampliamento del volume del negozio, ma piuttosto alla realizzazione di un piccolo vano tecnico, anche prontamente rimovibile, a miglior servizio dell'attività commerciale. A tale richiesta il locatore aveva ottenuto, tuttavia, un diniego per violazione dei parametri volumetrici.
Contrariamente all'avviso della società appellante, non può ritenersi di poco conto, ai fini della decisione, la definizione della natura dello spazio in questione: Superficie Utile o Volume Tecnico, posto che si tratta di elementi edilizi differenti per finalità e disciplina.
Per volume tecnico (o locale/area tecnica) si intende, infatti, un volume adibito ad ospitare un impianto o parte di esso che, per ragioni di funzionalità, di igiene o di sicurezza non potrebbe essere allocato nella volumetria assentita o comunque assentibile;
esso corrisponde ad una opera priva di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale in quanto è destinata solo a accogliere, anche per la sua consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima. (cfr Allegato A del RET pubblicato in data
16/11/2016 in Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana). Pertanto, per la sua natura 'accessoria' non
è superficie computabile né abitabile essendo destinata ad ospitare solo impianti, come chiarito anche dal CTU.
pagina 5 di 9 Alla luce delle risultanze documentali e delle condotte successive alla stipula del contratto, non sussistono seri dubbi circa la volontà espressa dalle parti nell'art. 6 punto 7) del contratto di locazione di voler realizzare un'area tecnica intesa come vano (volume) tecnico da eseguirsi lungo il lato sud-est del locale, destinato ad ospitare impianti e attrezzature funzionali all'attività commerciale della conduttrice.
Peraltro, la società conduttrice era consapevole della difficoltà di costruzione di tale vano, come riferito dall'TO , che escussa all'udienza del 16 luglio 2019 afferma: “Io avevo messo Persona_1
Parte al corrente la che non sapevo che il volume tecnico sarebbe stato autorizzato e feci mettere la condizione nel contratto, a condizione che venissero inseriti i titoli autorizzativi”.
Successivamente, ai fini degli adempimenti contrattuali, il sig. – tramite il tecnico CP_1
incaricato, arch. – aveva inoltrato al Comune una richiesta di parere preventivo per Persona_1 la costruzione dell'ampliamento. Tuttavia, con provvedimento del 6 ottobre 2015, l'ufficio tecnico comunale aveva espresso parere negativo sulla proposta in quanto violativa dei parametri volumetrici, come già in precedenza espresso.
Sul punto, l'appellante contesta l'utilità del tentativo compiuto dal locatore nel 2015 con la nuova richiesta edilizia, ritenendolo giuridicamente irrilevante ai fini dell'adempimento contrattuale. Infatti, secondo la sua prospettazione, l'unica pratica edilizia idonea a soddisfare gli obblighi assunti contrattualmente era quella presentata nel 2012, ai sensi del Piano Casa Regionale (L.R. 22/2009, ex L.
10/91), già accolta dal Comune, ma rimasta incompleta per esclusiva inerzia del locatore, che non aveva provveduto a depositare la documentazione integrativa richiesta.
La tesi sostenuta dalla società appellante non può essere accolta.
Anzitutto la domanda edilizia del 2012, presentata ai sensi del Piano Casa, non corrisponde agli obblighi contrattuali assunti dal locatore. Come risulta dalla Relazione Tecnica allegata alla domanda edilizia stessa, infatti, l'ampliamento richiesto non era funzionale all'uso commerciale pattuito, bensì era finalizzato ad una ristrutturazione ai fini del contenimento energetico, ai sensi del D.Lgs. 192/2005.
In particolare, si legge nella RELAZIONE TECNICA a firma del tecnico Persona_1 che l'intervento consisteva nella realizzazione di un vano in alluminio e vetro basso emissivo, con schermatura solare, ricavato sotto al balcone esistente, con un incremento volumetrico del 10%:
Nell'ottica di una ristrutturazione puntuale ai fini del contenimento energetico, si chiede la realizzazione di un ampliamento ad est di un vano, circoscritto al di sotto della proiezione del balcone superiore, da realizzarsi in alluminio a taglio termico e vetro basso emissivo nell'osservanza del D.Lgs 192/05 sul contenimento energetico, schermato da un brisesoleil in legno. (…) L'incremento è del 10% del volume dell'intero unità immobiliare allo stato attuale.
pagina 6 di 9 Alla luce della documentazione agli atti, si evince che la finalità perseguita dal locatore non era adempiere a obblighi contrattuali, bensì accedere ai benefici previsti dal Piano Casa per accrescere il valore dell'immobile.
L'intervento progettato rispondeva a logiche di efficientamento energetico e valorizzazione patrimoniale dell'unità immobiliare, e non alla realizzazione del vano tecnico previsto contrattualmente a servizio dell'attività conduttrice.
Pertanto, il completamento della pratica edilizia non può essere interpretato come adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di locazione, poiché le finalità effettive dell'intervento edilizio erano estranee alla funzione pattuita tra le parti.
Si tratta proprio della pratica cui si faceva cenno al paragrafo precedente che non era stata presentata subito dopo la stipula del contratto di locazione in 9 quanto i tecnici comunali avevano già anticipato all'Arch. , figlia del convenuto che non sarebbe stata approvata. Persona_1 CP_1
Non solo, lo avevano anche scritto a latere di altra pratica edilizia come da nota prot. N. 19425 del
19/04/2012 e succ.
In ogni caso, anche ove si volesse ritenere tecnicamente possibile la realizzazione del vano aggiuntivo secondo il Piano Casa, la definizione della pratica edilizia avrebbe determinato una nuova e diversa superficie utile del locale, mai prevista né pattuita nel contratto di locazione.
Inoltre, la pretesa della società conduttrice di ottenere una “più ampia superficie locata” si traduce in una modifica unilaterale dell'oggetto contrattuale, inammissibile sul piano giuridico, in violazione del principio del consenso bilaterale alla modifica dei patti negoziali.
Alla luce dei fatti e della documentazione, non è possibile trarre profili di inadempimento contrattuale da parte del locatore, il quale si è adoperato attivamente per ottenere i necessari titoli edilizi e ha dimostrato la propria diligenza nel tentativo di adempiere, nei limiti delle possibilità tecniche e normative. Pertanto il motivo è infondato e va rigettato.
L'appellante censura poi la decisione impugnata nella parte in cui ha escluso la responsabilità del locatore per inadempimento delle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., nonché ai sensi dell'art. 1578 c.c. per aver determinato con la propria condotta il verificarsi dei vizi della cosa locata. Deduce, infatti, di aver proceduto a proprie spese all'esecuzione della tettoia in legno secondo quanto pattuito nell'art. 6 n. 4) del contratto e che tali lavori erano stati asseverati dal tecnico di parte del Persona_1
lasciando intendere alla stessa società conduttrice che l'opera rispondesse ai canoni di legge.
[...]
Sicchè denuncia la decisione del Tribunale di escludere la responsabilità del locatore quanto meno a titolo di colpa.
pagina 7 di 9 La doglianza non coglie nel segno.
Come correttamente rilevato dal Giudice di prime cure, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene locato siano adeguate allo svolgimento dell'attività che intende esercitare, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative e che “La mancata autorizzazione amministrativa non può essere imputata al locatore, se non vi è patto contrario”. (Cass. civ., sez. III, 30 aprile 2019, n. 11350). Inoltre,
“Il rischio del mancato rilascio delle autorizzazioni incombe sul conduttore, anche in caso di collegamento negoziale con altri contratti”. (Cass. civ., sez. III, 4 maggio 2021, n. 11662).
L'articolo 1463 del Codice Civile inoltre prevede la risoluzione del contratto quando la prestazione diventa impossibile per causa non imputabile al debitore. Tuttavia, la giurisprudenza distingue due situazioni: impossibilità oggettiva della cosa locata (ad esempio, distruzione materiale); Sopravvenienze amministrative o legali che impediscono l'uso del bene per l'attività specifica del conduttore.
Nel secondo caso, salvo patti contrari, il rischio del mancato utilizzo ricade sul conduttore. Come affermato dalla Cassazione (Cass. civ., sez. III, 11 marzo 2010, n. 5899), il mancato rilascio delle autorizzazioni amministrative non determina la nullità del contratto di locazione se il bene resta idoneo a un uso astrattamente lecito e conforme alla destinazione urbanistica.
Pertanto, era onere della società conduttrice realizzare l'opera secondo lo stato dell'arte e verificarne la corrispondenza alle norme urbanistiche in vigore, come da obbligo assunto in sede di contratto di locazione.
Quanto, poi, alla allegata responsabilità del direttore dei lavori, la stessa appare poco comprensibile, non avendo il proprietario, unico evocato in giudizio, assunto tale qualifica.
Con il terzo motivo di gravame, infine, la società conduttrice eccepisce l'inammissibilità della domanda riconvenzionale formulata dal locatore nella memoria di costituzione nell'ambito del procedimento RG 1083/2021 in quanto priva della richiesta di spostamento dell'udienza.
La doglianza è palesemente infondata in quanto la richiesta risulta regolarmente espressa nella memoria di costituzione del 14 settembre 2021.
In forza dei suesposti argomenti, assorbito ogni altro motivo di gravame, peraltro inammissibile, essendo formulato non in relazione alla sentenza di primo grado ma alle argomentazioni della controparte, l'appello va rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 La Corte così provvede: 1) Rigetta l'appello; 2) condanna la società appellante a rifondere all'appellato le spese del presente giudizio che si liquidano nella misura di euro 5.000,00 per onorari oltre accessori di legge;
3) dichiara la parte appellante tenuta al pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello già versato per l'impugnazione, salvo eventuali motivi di esenzione.
Ancona, 19 giugno 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Arianna Sbano dott. Luigi Santini

Provvedimento redatto con la collaborazione della dott.ssa Giada Di Gaspare, addetta UPP
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