N. R.G. 211/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Fiorenzo Zazzeri ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 211/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZATI MASSIMO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. ZATI SIMONA ( ) VIA SANTA REPARATA 40 50129 FIRENZE;
, C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA SANTA REPARATA 40 50129 FIRENZEpresso il difensore avv.
ZATI MASSIMO
ATTORE/I contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ROSSI ELENA Controparte_1 C.F._3 e dell'avv. MURRU FRANCESCO ( ) VIA ZOTTI 15 48123 RAVENNA;
C.F._4
( ) VIA EMILIA 267 40068 SAN LAZZARO DI Parte_2 C.F._5
SAVENA; , elettivamente domiciliato in VIA DI SAN LUCA 35 40135 BOLOGNApresso il difensore avv. ROSSI ELENA
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi .
pagina 1 di 7 MOTIVI DELLA DECISIONE
con atto del 23.11.20 notificato il 9.12.20 intimava a sfratto in Parte_1 Controparte_1 relazione ad immobile sito in Bagno a Ripoli, Via di San Romolo n. 115, locato con decorrenza dal

9.12.19 e prima scadenza all' 8.12.22, deducendo la morosità della stessa nel pagamento del canone mensile di € 2.000,00 riguardo ai mesi di sett.,ott. e nov. 2020; esponeva altresì la che la Pt_1 aveva cessato il pagamento del canone dall'aprile del 2020 , ma in data 19.10.20 aveva pagato CP_1 l'importo di € 8.000,00 che era stato imputato a pagamento dei canoni più vecchi.
La si opponeva alla convalida con comparsa in cui veniva esposto: che oltre al canone di CP_1 locazione era previsto anche il pagamento di € 225,00 mensili per la manutenzione del giardino , ma il rapporto con la ditta incaricata si era risolto nel marzo del 2020; che l'immobile era stato locato per essere destinato ad abitazione principale della ma anche per lo svolgimento da parte della CP_1 stessa di attività ricettiva ed agricola;
che dalle mensilità dovute a partire dal mese di marzo dovevano essere detratte € 2.549,80 che erano state pagare dalla al giardiniere;
che l'immobile era stato Pt_1 consegnato in pessimo stato di manutenzione per quanto concerne gli impianti elettrico, idrico, termico e gas,e la , che d'altronde si trovava all'estero, si era resa inadempiente agli obblighi di Pt_1 manutenzione di cui agli artt. 1575 e 1576 nonché all'obbligo di rimborso delle spese sostenute dalla conduttrice per gli interventi urgenti ai sensi dell'art. 1577 : che la ai sensi dell'art. 1460 c.c. ed CP_1 in relazione al credito di € 10.000,00 della per canoni da settembre 2020 a gennaio 2021 ., Pt_1 fatto salvo il versamento di € 638,20 eseguito il 9.2.21, aveva compensato per il resto il credito della locatrice con gli importi versati ad imprese che avevano eseguito lavori di manutenzione straordinaria;
che a partire dal febbraio del 2021 la versava il canone mensile ridotto di € 1.000,00 essendo CP_1 risultato l'immobile non idoneo allo svolgimento dell'attività commerciale di B&B ed agricola ma in parte anche all'uso abitativo;
che le carenze dell'immobile avevano inciso negativamente sulla redditività dell'impresa agrituristica.
Il 29.9.21 la rilasciava l'immobile come da accordo intervenuto al riguardo con la CP_1 Pt_1
Veniva quindi disposto il mutamento di rito ed il passaggio al rito locatizio.
Con la memoria integrativa la chiedeva la pronuncia di risoluzione del contratto per Pt_1 inadempimento della alle obbligazioni contrattuali e la condanna della al pagamento CP_1 CP_1 della somma di € 23.856,80 per canoni ed oneri maturati alla data del rilascio dell'immobile, € 10.337,02 per danni arrecati all'immobile ed ai mobili ivi presenti ed € 20.734,36 a titolo di risarcimento del danno causato dalla per mobili asportati dall'immobile locato o comunque CP_1 mancanti alla data del rilascio.
La con la memoria integrativa chiedeva il rigetto delle domande della in ragione delle CP_1 Pt_1 proprie eccezioni di compensazione e riduzione del canone e chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento della agli obblighi di cui agli artt. 1575 , 1576 e Pt_1
1577c.c., con la conseguente condanna della alla restituzione del deposito cauzionale, al Pt_1 pagamento di € 2.995,00 a titolo di rimborso di intervento di manutenzione straordinaria commissionato dalla nonché al risarcimento dei canni causati. CP_1
La causa, istruita con l'interrogatorio formale della convenuta, prove testimoniali e consulenza tecnica, è stata decisa all'udienza del 30.1.25 come da dispositivo.
Il contratto di locazione ha avuto ad oggetto unità immobiliare, nonché giardino, resede,magazzino, bosco e uliveto.
È stata espressamente prevista la destinazione ad uso abitativo dell'immobile ai sensi dell'art. 2 comma 3 L. n. 431/98, con facoltà per la conduttrice di sublocare l'immobile e durata iniziale dal 9.12.19 all'8.12.22. pagina 2 di 7 Nella proposta di locazione accettata e sottoscritta dalle parti prima della stipula del contratto di locazione era stato previsto lo svolgimento di attività turistico ricettive ed agricole e che la conduttrice Parte si munisse di polizza per la responsabilità civile per attività di
Lo svolgimento di attività di ospitalità turistica può in effetti ritenersi compresa nella facoltà di sublocazione riconosciuta alla conduttrice nel contratto di locazione.
Riguardo alle attività agricole deve darsi atto che la era titolare dell'Azienda Agricola Novae CP_1 avente ad oggetto dichiarato la coltivazione di ortaggi ed altre piante , l'allevamento di ovini e caprini ed attività di affittacamere , con denuncia di inizio di attività peraltro presentata solo il 3.3.20( v. visura in atti doc. 3 . CP_2
Non è stato peraltro allegato alcun documento contabile attestante la rilevanza economica di tale attività.
In effetti nel contratto era stata semplicemente autorizzata l'attività di lavorazione delle materie prime già presenti, la gestione delle attività agricole e la raccolta diretta dei frutti e delle olive( art. 10).
Significativo appare d'altronde che nella proposta di locazione prima e nel contratto di locazione( art. 5) fosse espressamente prevista, tra gli oneri a carico del conduttore, la spesa di € 225,00 mensili per il corrispettivo dell'impresa incaricata della manutenzione del giardino e del terreno.
Ciò che conferma in sostanza come l'uso prevalente dell'immobile fosse costituito da quello abitativo per la CP_1
In base al disposto dell'art. 80 L. n. 3927/8 deve quindi ritenersi che il contratto di locazione in oggetto deve essere soggetto alla disciplina degli immobili locati per uso abitativo.
Rileva quindi in proposito il disposto dell'art. 5 L. n. 392/78 in base al quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c..
Lo sfratto per morosità è stato intimato per il mancato pagamento dei canoni di settembre, ottobre e novembre del 2020, dopo che la morosità protrattasi da maggio ad agosto del 2020 era stata estinta con pagamento di € 8.000,00 nell'ottobre del 2020( v. bonifico del 16.10.20 doc. 20 CP_2
Riguardo al pagamento dei canoni per il periodo anteriore al 16.10.20 deve altresì essere tenuto presente che la su incarico della , con bonifici del 24.3.20 e del 29.4.20 ( doc. 6 CP_1 Pt_1 CP_2 aveva saldato fattura di € 2.549,80 della ditta incaricata della manutenzione del giardino e l'intesa tra le parti era che tale importo sarebbe andato a compensare il canone di marzo e parte di quello di aprile( doc. 5 CP_2
Risulta dagli atti che la non ha pagato i canoni neppure per i mesi di dicembre e gennaio del CP_1
2021, mentre dal mese di febbraio fino al rilascio ha pagato la minor somma di € 1.000,00.
La peraltro con riferimento al periodo settembre 2020-gennaio 2021, pur deducendo CP_1 inadempienze contrattuali della per vizi dell'immobile, ha in sostanza implicitamente Pt_1 riconosciuto di dover pagare il canone pattuito poiché ha contestato la sussistenza della morosità in ragione di eccezione di compensazione per pagamenti effettuati per riparazioni urgenti ed interventi di manutenzione straordinaria che sarebbero state a carico della Pt_1
In realtà , considerando la documentazione allegata dalla non risulta la prova che alla data CP_1 della scadenza dei canoni in questione la stessa potesse eccepire in compensazione crediti liquidi ed esigibili di pari importo.
Al riguardo deve in effetti essere considerato in primo luogo che nel contratto di locazione era espressamente previsto che erano a carico della parte conduttrice le riparazioni agli impianti di acqua,
pagina 3 di 7 gas, luce , sanitari e marmette e piastrelle di pavimentazione e rivestimento( art. 10) e, inoltre, che la parte conduttrice aveva assunto la responsabilità riguardo al mantenimento dell'impianto termico autonomo( art. 11).
Inoltre l'art. 1577 c.c. stabilisce che quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore , questi è tenuto a darne avviso al locatore: se si tratta di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Orbene, dalla corrispondenza whatsapp intercorsa tra le parti ed allegata dalla ( doc. 23) risulta CP_1 che ancora a metà del novembre del 2020 nessuna fattura era stata trasmessa dalla alla , CP_1 Pt_1 anche perché il commercialista della le stava ancora preparando. CP_1
Né risulta la data in cui la avrebbe eseguito i pagamenti. CP_1
Considerazioni ulteriori debbono poi essere fatte riguardo alle fatture allegate.
La fattura n. 14/20 del 7.10.20 di € 4.480,00 della ditta RV per lavori di “manutenzione straordinaria e messa in sicurezza “( doc. 14 che sarebbero stati svolti nel periodo agosto- CP_2 settembre risulta intestata all'Azienda Agricola Novae ed è del tutto generica , non è stata confermata in giudizio , non risulta la prova del pagamento e che di tali lavori sia stata avvisata la Pt_1
La fatt. n. 19/20 emessa dalla ditta AT EF per l'importo di € 3.600,00( doc. 15) concerne anch'essa lavori di vario genere qualificati come di messa in sicurezza e manutenzione straordinaria e che sarebbero stati eseguiti tra aprile e settembre del 2020.
Senonché neppure tale fattura è stata confermata in giudizio e contiene indicazioni del tutto generiche che non sono certamente di per sé indicative dell'urgenza dell'intervento e della riconducibilità a vizio dell'immobile e, anzi, indica interventi riguardo all'impianto di fornitura dell'acqua che in base al contratto erano a carico della parte conduttrice : né risulta che ai sensi dell'art. 1577 c.c. degli interventi sia stata avvisata la locatrice.
Considerazioni analoghe riguardano la fatt. 41/A/20 della ditta LE di del 16.12.20 Controparte_3 di € 732,00 ( doc. 16 che concerne riparazione dell'impianto elettrico relativa all'impianto di CP_2 irrigazione e fornitura di materiali quali interruttori per lo stesso impianto: risulta infatti trattarsi di interventi relativi ad impianti le cui riparazioni erano a carico della parte conduttrice e dei quali in ogni caso non risulta essere stato dato avviso alla Pt_1
Risulta quindi dagli atti che alla data di notifica dell'intimazione di sfratto ,il 9.12.20, sussisteva la morosità della nel pagamento del canone per tre mensilità , morosità che faceva seguito a CP_1 quella già sanata in ottobre e relativa ad alcuni mesi precedenti e che , ai sensi dell'art. 5 L. n. 392//78 giustificava la risoluzione del contratto.
Deve pertanto essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione tra le parti per inadempimento della CP_1
Gli effetti della risoluzione retroagiscono alla data della domanda e pertanto da tale data la conduttrice risulta obbligata nei confronti della locatrice ai sensi dell'art. 1591 c.c. fino al rilascio(Cass. 20894/14).
Consequenziale è evidentemente il rigetto della domanda di risoluzione del contratto proposta dalla
CP_1
La ha chiesto in via riconvenzionale anche la condanna della al pagamento in suo CP_1 Pt_1 favore dell'importo della fattura 5/20 della ditta Dinache di € 2.995,00 concernente interventi vari eseguiti preso l'immobile( doc. 17).
Valgono al riguardo le considerazioni già svolte.
pagina 4 di 7 La fattura non è stata confermata in giudizio, non risulta la prova documentale del pagamento e neppure che la sia stata avvisata dell'intervento. Pt_1
Allo stesso modo deve essere respinta la domanda riconvenzionale della per il risarcimento dei CP_1 danni che avrebbe subito riguardo alla redditività dell'attività ricettiva svolta presso l'immobile nel 2020 in conseguenza delle dedotte inadempienze contrattuali della Pt_1
In effetti , a prescindere da ogni considerazione riguardo alla rilevanza e sussistenza delle dedotte inadempienze e della notoria incidenza negativa sulle attività economiche delle misure restrittive adottate nel 2020 per fronteggiare l'epidemia di Covid19, deve essere osservato che nessun concreto riscontro documentale e contabile è stato fornito dalla del danno asserito, essendosi limitata ad CP_1 allegare relazione tecnica stragiudiziale del tutto generica, non supportata nelle sue valutazioni da alcun riferimento specifico a fatti concreti(doc. 51).
In relazione alla durata del rapporto fino al rilascio dell'immobile, pari a 22 mesi, la ha dedotto Pt_1 un proprio credito complessivo di € 48.950,00, deducendo anche come dovuto in tale periodo l'importo mensile di € 225,00 inizialmente pattuito come compenso per la ditta che doveva curare la manutenzione di giardino e terreno.
In realtà risulta dagli atti che a partire dal marzo del 2020 il rapporto con tale ditta si è interrotto poiché la non era soddisfatta dell'operato dell'impresa ed al riguardo la ha manifestato il suo CP_1 Pt_1 consenso e non risulta che l'impresa sia stata sostituita ( v. scambio e-mail doc. 42-43 Mor.).
Pertanto dall'importo complessivo di € 48.950,00 , comprensivo di € 225,00 mensili per l'impresa incaricata dalla di mantenere giardino e terreno, deve essere detratta la somma di € 4.275,00 Pt_1 per 19 mensilità per un importo restante di € 44.675,00.
E' pacifico che la ha versato a titolo di canoni la somma complessiva di € 25.093,20. CP_1
Risulterebbe quindi una differenza di € 19.581,80.
Deve però essere considerato che , come già è stato esposto, risulta dagli atti che la ha versato CP_1 per conto della la somma di € 2.549,80 all'impresa incaricata all'inizio del rapporto di curare la Pt_1 manutenzione del giardino , con l'intesa di imputare tale pagamento ai canoni di marzo ed aprile del 2020.
Pertanto anche tale importo deve essere detratto dal credito della per canoni, che quindi Pt_1 ammonta ad € 19.032,00.
Importo che la deve essere condannata a pagare in favore della con gli interessi dalle CP_1 Pt_1 scadenze al saldo.
La ha anche proposto domanda di risarcimento dei danni che la avrebbe arrecato Pt_1 CP_1 all'immobile locato e mobili ivi collocati per complessivi € 10.337,02.
In particolare la ha dedotto: a)un danno di € 2.376,00 per ripristino di pavimentazione e pareti Pt_1 che ha reso necessario attività di imbiancatura ed intonacatura( doc. 15);b) di €. 1427,00 per riparazione della cucina in ghisa( doc.16); c)di €. 914,02 per la riparazione del citofono( doc. 17);d) di
€. 4.850,00 per il ripristino del resede e del parco che circondano la villa in quanto lasciati in stato di abbandono( doc. 13);e) di € 219,60 per la necessità di rimuovere un grosso fuco di calabroni formatosi col tempo in un annesso esterno dell'edificio( doc. 14); f)di € 550,00 per le spese di smaltimento di materiali abbandonati nel fondo( bidoni in metallo, una fresa , un cassone in ferro-doc.18).
E' noto che l'art. 1590 c.c. dispone: che il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta , in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti , salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto;
che in mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione;
che pagina 5 di 7 il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà .
L'unità immobiliare è stata locata come arredata ( nel contratto è stato menzionato anche elenco dei mobili che avrebbe dovuto essere allegato al contratto ma che in realtà non sussiste) e nel contratto è stato semplicemente dichiarato che la parte conduttrice, dopo averla visitata, l'ha trovata adatta all'uso convenuto( art. 9).
Nel verbale di rilascio del 29.9.21 non è stata fatta alcuna descrizione dello stato dell'immobile e le parti si sono limitate a far salve le rispettive pretese.
Per la stima del danno è stata espletata consulenza tecnica ( il consulente tecnico d'ufficio-CTU- dopo il deposito della prima relazione ne ha depositata una seconda solo per correggere il totale errato di altre somme contenuto nella prima ) .
Deve essere tenuto presente che il sopralluogo sul posto è stato effettuato dal CTU il 29.5.24, quindi oltre due anni e mezzo dopo il rilascio, e che l'unità immobiliare risultava ripristinata e priva di arredi e suppellettili.
Il CTU ha quindi formulato il parere soltanto sulla base delle risultanze processuali ( prove documentali, testimonianze ed interrogatorio della convenuta).
In esito alle indagini svolte il CTU ha stimato il danno complessivo in € 6.261,00.
E' evidente che in mancanza di un accertamento tecnico svolto al momento del rilascio e dovendosi fare riferimento a valutazioni compiute soprattutto sulla base di riscontri fotografici e, per giunta, parziali , la stima del danno non possa che essere equitativa( art. 1226 c.c.).
Ritiene pertanto il giudicante, anche in considerazione del fatto che per lo smaltimento dei rifiuti sono stati allegati meri preventivi che oscillano da € 550,00 ad € 4.500,00 e che il CTU ha riconosciuto € 2.200,00, di liquidare in via equitativa ed onnicomprensiva il danno in questione in € 5.000,00.
La lamenta altresì il danno derivante dall'asportazione di elementi di arredo della casa, di cui si Pt_1 sarebbe resa responsabile la CP_1
In proposito deve in primo luogo essere tenuto presente che il GIP del Tribunale di Firenze con sentenza dell'8.5.23 ai sensi dell'art. 425 comma 3 c.p.p. ha dichiarato non doversi procedere nei confronti della quale imputata del reato di cui all'art. 646 c.p. perché i fatti non sussistono. CP_1
Già è stato esposto che il contratto non indica gli elementi che arredavano l'unità immobiliare al momento dell'inizio della locazione.
La richiama a sostegno della domanda le foto dell'unità immobiliare pubblicate dall'agente Pt_1 immobiliare per promuovere la locazione( doc. 19), le foto degli elementi che sarebbero stati asportati dalla prima dell'inizio del rapporto( doc. 20), le foto che sarebbero state scattate dalla Pt_1 Pt_1 il giorno prima della consegna dell'immobile alla allorché vi si era recata accompagnata da CP_1 tale , poi deceduta e quindi non sentita come testimone ( doc. 21),le foto scattate in Persona_1 occasione di sopralluogo presso l'immobile della il 17.7.21 ( doc. 23B) e quelle scattate in Pt_1 contraddittorio tra le parti e scambiate tra le stesse in occasione del rilascio( doc. 22A).
L'elenco dei mobili che sarebbero stati sottratti è stato formulato dalla nel doc. 23A. Pt_1
La circostanza che la abbia effettuato un sopralluogo presso l'immobile nel luglio del 2021 ed Pt_1 abbia scattato delle foto è stata confermata dalla in sede di interrogatorio formale. CP_1
Per il resto non sussiste certezza riguardo agli elementi di arredo che si trovavano presso l'immobile all'inizio del rapporto.
Le foto pubblicate nel sito web per pubblicizzare l'immobile ai fini della locazione documentano pagina 6 di 7 evidentemente una situazione anteriore al rapporto( il teste ha riferito che le foto furono scattate Tes_1 nella primavera del 2019) e non sussiste la prova che gli stessi elementi di arredo fossero presenti anche all'inizio del rapporto.
Tanto più che è pacifico che la prima dell'inizio della locazione ha asportato alcuni elementi Pt_1 di arredo.Significativa è l'e-mail del 28.11.19 ( doc. 34 con la quale indicando alla taluni CP_2 CP_1 beni che intendeva asportare dichiarava altresì che la stessa agli oggetti rimanenti avrebbe potuto trovare una nuova casa.Ciò che è certamente indicativo in ogni caso della mancanza di interesse della per le suppellettili varie degli accessori della cucina. Pt_1
In tal senso il giudicante deve quindi discostarsi dal parere del CTU che ha accreditato anche le foto della pubblicità del 2019 come parametro di riferimento.
Non vi è d'altronde neppure la prova che le foto che la asserisce essere state scattate il giorno Pt_1 prima della consegna dell'immobile alla siano in effetti state scattate nella data indicata . CP_1
Pertanto le uniche foto attendibili ai fini del confronto con quelle scattate dopo il rilascio sono quelle riferite al sopralluogo del 17.7.21.
In ragione delle risultanze processuali risulta quindi riconoscibile solo il danno per l'apparecchio televisivo, il lettore DVD e la lavatrice risultati mancanti( presumibilmente in quanto rimasti danneggiati durante il rapporto).
Il danno relativo può essere liquidato in via equitativa ad oggi in € 3.000,00.
Pertanto la deve essere condannata a pagare in favore della a titolo di risarcimento CP_1 Pt_1 danni la somma complessiva di € 8.000,00.
Le spese di lite , liquidate come in dispositivo in ragione del valore della controversia, dell'attività svolta e dei parametri di cui al DM55/14 , vengono compensate nella misura di un terzo per la parziale reciproca soccombenza e distratte per la parte dovuta in favore degli Avv.ti Massimo Zati e Simona Zati , difensori di parte attrice che hanno fatto istanza ai sensi dell'art. 93 c.p.c..
Per la stessa ragione le spese di consulenza tecnica vengono poste per metà a carico di ciascuna parte.

PQM

Il Tribunale dichiara la risoluzione del contratto di locazione tra , Parte_4 locatrice, e , conduttrice, avente ad oggetto immobile sito in Bagno a Ripoli, Via di Controparte_1
San Romolo n. 115 per inadempimento della conduttrice;
condanna a pagare in Controparte_1 favore di la somma di € 19.032,00 a titolo di canoni oltre interessi dalle Parte_4 scadenze al saldo;
condanna a pagare in favore di la Controparte_1 Parte_4 somma di € 8.000,00 a titolo di risarcimento danni;
respinge le domande riconvenzionali proposte da;
condanna la parte convenuta a pagare, previa compensazione nella misura di un Controparte_1 terzo,le spese di lite che liquida in € 3.165,87 per spese, € 5.000,00 per compenso ed € 750,00 per spese generali e che distrae in favore degli Avv.ti Massimo Zati e Simona Zati;
pone le spese di consulenza tecnica per metà a carico di ciascuna parte.
Firenze, 30 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Fiorenzo Zazzeri
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