N. R.G. 8897/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra Part Parte_2
PARTE ATTRICE
e
Controparte_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 27 marzo 2025 ad ore 13,20 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi in videoconferenza con piattaforma TEAMS:
l'avv. TOLA ANTONIO PAOLO per CP_2
l'avv. Michele Gambini dell'AVVOCATURA DELLO STATO DI FIRENZE per
Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e chiudono definitivamente il collegamento.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi degli artt. 429 e 447-bis
c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Intimata
1 OGGETTO: Locazione immobiliare ad uso diverso
CONCLUSIONI
Per l'intimante, come da memoria integrativa depositata, ossia: accertare che il contratto di locazione di cui è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Firenze, via dell'Agnolo n. 80, come più dettagliatamente identificato nelle premesse dell'atto di intimazione di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c., è cessato in data 28 dicembre 2022 per effetto di tempestiva disdetta comunicata da all' ; Parte_3 Controparte_1


2. condannare l' all'immediato rilascio dell'immobile sito in Firenze, Controparte_1 via dell'Agnolo n. 80, come più dettagliatamente identificato nelle premesse dell'atto di intimazione di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c., libero da persone e cose;

In via subordinata:


1. condannare l' al rilascio dell'immobile sito in Firenze, via Controparte_1 dell'Agnolo n. 80, 50122, Firenze, libero da persone e cose, a far data dal 29 dicembre
2026;
Per l'intimata, come da memoria integrativa depositata ossia: “Voglia l'intestato
Tribunale, dichiarare infondata l'intimazione di licenza per finita locazione degli immobili oggetto della presente controversia al 28.12.2022 o comunque a data antecedente rispetto a quella del 29.12.2026, nonché rigettare ogni altra domanda proposta dall'intimante.
Vinte le spese”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di licenza per finita locazione ritualmente notificata Pt_3 ha citato in giudizio l' per la convalida della licenza alla data del Controparte_1
28.12.2022 in relazione al compendio immobiliare sito in Firenze, via dell'Agnolo n. 80, come più dettagliatamente identificato in atti.
A sostegno della propria domanda, l'intimante ha dedotto che :
- il predetto immobile era stato concesso in locazione dal Fondo Immobili Pubblici all'Agenzia del Demanio in forza del contratto del 28.12.2004, per la durata di 9 anni, con tacito rinnovo di ulteriori 9 anni e, alla scadenza di questi ultimi, di successivi periodi di 6 anni, salvo disdetta da inviarsi almeno 12 mesi prima della relativa data di scadenza;

2 - comunicava rituale disdetta con effetto dal 28.12.2022; CP_2
- malgrado la scadenza del termine l'immobile non era stato rilasciato.
Si è costituita l' , la quale, pur confermando la ricezione della Controparte_1
disdetta per la scadenza contrattuale del 28.12.2022, si è comunque opposta alla convalida.
In particolare, l'intimata, ha in primo luogo ricostruito la vicenda contrattuale in esame, inquadrandola nell'ambito del processo di dismissione di immobili pubblici non residenziali avviato dal ai sensi del D.L. n. 351/2001 tramite la Controparte_3
costituzione di fondi comuni di investimento immobiliare cui sono stati conferiti immobili ad uso diverso da quello residenziale, di proprietà dello Stato e di alcuni enti pubblici non territoriali.
Co Dato atto che l'immobile le era stato concesso in locazione dal sulla base di contratto di locazione stipulato iure privatorum, ha richiamato il disposto dell'art. 4, commi 2-sexies e
2-septies del D.L. n. 351/2001, così come modificato dall'art. 69 del D.L. n. 104/2020, contenente le misure disposte per fronteggiare l'emergenza sanitaria causata dalla diffusione del Covid-19.
Ha quindi sostenuto in diritto che il citato comma 2-sexies aveva previsto la facoltà per l'Amministrazione di prorogare o rinnovare i contratti di locazione in questione o di stipularne di nuovi sulla base delle condizioni previste da parte di decreti attuativi del
Ministero dell'Economia e delle Finanze da adottarsi entro il 31.3.2022, e che il successivo comma 2-septies, espressamente qualificato come clausola dotata di efficacia di inserzione automatica nei contratti di specie ex art. 1339 c.c., consentiva alla Amministrazione utilizzatrice, nella specie l'Agenzia delle Entrate, in caso di mancato rinnovo, come nella fattispecie, di permanere negli immobili locati per un periodo massimo di 48 mesi a decorrere dalla data di scadenza del contratto di locazione, e quindi dal 28.12.2022, qualora non risultassero alternative locative utili, al fine specifico di evitare l'interruzione dell'attività di interesse pubblico ivi svolta;

- in tal caso l'Amministrazione utilizzatrice aveva la facoltà di permanere legittimamente nell'immobile per il periodo massimo sopra indicato a fronte della corresponsione della sola indennità di occupazione precaria, pari al canone pro tempore vigente, e senza l'applicazione di alcuna penale.
3 In fatto ha quindi allegato l'inesistenza di concrete alternative allocative utili, cosicché,
l'eventuale permanenza nell'immobile oggetto di causa da parte dell'Amministrazione utilizzatrice sarebbe legittima, quantomeno sino al 28.12.2026.
All'udienza 19.9.2024 l'Ufficio ha respinto l'istanza di emissione di ordinanza esecutiva di rilascio avanzata da ed avviato le parti a mediazione, disponendo il mutamento del CP_2
rito.
Esperito il procedimento di mediazione senza esito positivo, con la propria memoria integrativa , richiamando alcuni precedenti di merito ha contestato l'applicabilità CP_2 dell'art. 4, commi 2-sexies e 2-septies del D.L. 351/2001, introdotti dall'art. 69 del D.L.
104/2020.
ha quindi contestato l'effettiva mancanza di alternative allocative, evidenziando CP_2
comunque che sul punto nulla l'Amministrazione aveva provato e che anzi dalla stessa documentazione prodotta dalla intimata emergeva l'ammissione dell'esistenza di alternative praticabili.
La causa è stata istruita solo in via documentale.
All'udienza odierna, svolta in videoconferenza, le parti hanno discusso la causa, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
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1) l'esigibilità del diritto al rilascio dell'immobile ex art. 4 del D.L. 351/200 commi 2- sexies e septies, come introdotti dall'art. 69 del D.L.104/2020
E' documentale che il compendio immobiliare di specie, sito in Firenze via dell'Agnolo è stato concesso in locazione all' in forza del contratto in data 28.12.2004, Controparte_1
c, per la durata di nove anni, rinnovabili per altri nove e, quindi, per successivi periodi di sei anni.
Risultano circostanze altrettanto pacifiche sia il termine di scadenza contrattuale a seguito del primo tacito rinnovo, ovvero il 28.12.2022, sia l'intervenuta formale disdetta tempestivamente inviata dalla locatrice all' . Controparte_1
Parimenti è pacifico il mancato accordo sull'eventuale nuovo canone di locazione ai sensi dell'art. 17, comma 1 del contratto di locazione.
E' poi incontestato che l'immobile oggetto del presente giudizio, è oggi in uso in gran parte all'Agenzia delle Entrate, in parte all'ISTAT e in parte al Controparte_5
.
[...]
4 Tanto premesso, in punto di diritto va rilevato che alla fattispecie si applica la disciplina dettata dall'art. 4 del D.L. 351/2001, nella sua vigente formulazione a seguito dell'integrazione introdotta con l'art. 69 del D.L.104/2020, emanato nell'ambito delle misure atte a contrastare l'emergenza epidemiologica da Covid-19. In tale occasione sono stati aggiunti all'originaria disposizione, in primo luogo, il comma 2-sexies, che attribuisce all' la facoltà di prorogare o rinnovare i contratti stipulati, nonché di Controparte_1
stipularne di nuovi sulla base dei criteri che sarebbero stati previsti in appositi decreti attuativi da emanare entro il 31.3.2022. In secondo luogo, è stato poi introdotto il comma 2-septies il quale prevede, per quanto interessa che:"… in caso di mancata sottoscrizione dei contratti di cui al comma 2-sexies e di permanenza delle amministrazioni utilizzatrici in mancanza di alternative negli immobili per i quali si verifichi ogni ipotesi di scioglimento o cessazione degli effetti dei contratti di locazione previsti dal comma 2-ter, e' dovuta un'indennita' di occupazione precaria pari al canone pro tempore vigente, senza applicazione di alcuna penale, onere o maggiorazione fatto salvo l'eventuale risarcimento del danno ulteriore provato dal locatore. Le disposizioni di cui al presente comma si inseriscono automaticamente nei predetti contratti di locazione in corso, ai sensi dell'articolo 1339 del codice civile, anche in deroga ad ogni eventuale diversa pattuizione esistente e hanno efficacia per un periodo massimo di quarantotto mesi a decorrere dallo scioglimento o dalla cessazione predetti"…
Tanto premesso, osserva il giudicante che a nulla rileva ai fini dell'applicazione di tale disciplina la mancata adozione dei decreti ministeriali attuativi contenenti le condizioni contrattuali da applicarsi per il rinnovo e la proroga di contratti in essere (risulta emesso, peraltro tardivamente, il solo D.M.

3.10.2022 relativo però solo ai nuovi contratti di locazione).
Nella presente causa non è infatti in questione che il contratto di locazione sia scaduto per decorrenza del termine di durata il 28.12.2022 in presenza di tempestiva disdetta e che non è stato stipulato alcun nuovo accordo.
Trova quindi applicazione il citato comma 2-septies, che si applica, per espressa disposizione normativa, ad “ogni ipotesi di scioglimento o cessazione degli effetti” dei contratti di locazione in questione e quindi anche ai casi in cui il precedente contratto non sia stato prorogato o rinnovato.
5 Allo stesso modo, va escluso che tale normativa non sia più in vigore, in ragione della sopravvenuta dichiarazione in data 31.3.2023 della cessazione dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, nell'ambito della quale la stessa era stata introdotta.
Ciò si evince sia dal testo letterale della disposizione, che non vincola l'operatività della disciplina indicata al perdurare dell'emergenza in questione, sia dalla circostanza che gli effetti negativi della pandemia, da un punto di vista macroeconomico e quindi anche nel settore immobiliare, sono proseguiti dopo la cessazione della fase emergenziale (in questo senso Trib. Roma 30.3.2023; Trib. Ancona 23.2.2023).
Tanto premesso, ai fini della risoluzione della presente controversia risulta dirimente l'individuazione della corretta interpretazione della formulazione attualmente vigente del citato art. 4 del D.L. 351/2001 ed in particolare del comma 2-septies.
A tal fine, come del resto riconosciuto dalla stessa intimata nei propri atti difensivi e già rilevato dalla giurisprudenza cui questo Giudice aderisce, deve essere in primo luogo escluso che il citato comma produca una sorta di proroga ex lege dei contratti di locazione in questione (Trib. Roma 30.3.2023; Trib. Ancona 23.2.2023).
Come già ritenuto in analoga decisione di questo giudice (sent. N. 2786/2023), depongono a favore di tale impostazione, in primo luogo, la lettera del testo normativo, che non contiene alcun riferimento all'istituto della proroga limitandosi ad individuare la sua area di applicazione ad “ogni ipotesi di scioglimento o cessazione degli effetti dei contratti di locazione previsti dal comma 2-ter”.
D'altra parte, è espressamente previsto che nell'eventualità della permanenza della conduttrice negli immobili locati oltre la data di scadenza del contratto in assenza di valide alternative allocative, l'amministrazione non è tenuta al pagamento di un canone, bensì di una
“indennità di occupazione precaria”, da quantificarsi con riferimento al canone di locazione vigente al momento della scadenza del contratto.
In tanto può parlarsi di indennità di occupazione precaria in quanto si escluda la esistenza di un titolo contrattuale, ancorché prorogato, legittimante la detenzione dell'immobile locato.
Sotto tale profilo la disciplina richiama all'evidenza quella prevista in caso di ritardato rilascio dell'immobile locato dall'art. 1591 c.c., tenuto conto che anche in questo caso viene fatto espressamente salvo il diritto all'eventuale maggior danno subito dalla locatrice.
Alla luce di quanto sopra va pertanto senz'altro dichiarata la cessazione del contratto di locazione oggetto della presente causa alla data del 28.12.2022 in forza della tempestiva disdetta inviata dall'odierna intimante.
6 Il punto non merita ulteriore approfondimento perché la stessa difesa della PA, come emerge chiaramente anche dal carteggio che ha preceduto la presente causa, non contesta sostanzialmente la circostanza.
Da tale premessa non consegue peraltro necessariamente il diritto della locatrice al rilascio immediato (alla scadenza contrattuale).
Si ritiene infatti, in linea con parte della giurisprudenza, che il comma 2-septies debba essere inteso quale norma che, lungi dal limitarsi alla mera predeterminazione delle conseguenze economiche dell'eventuale permanenza delle amministrazioni utilizzatrici negli immobili locati, escludendo in particolare l'applicazione delle onerose penali contrattualmente previste in caso di ritardato rilascio alla scadenza, renda in realtà lo stesso inesigibile, per un periodo massimo di 48 mesi, al ricorrere della specifica condizione ivi prevista (assenza di valide e concrete alternative allocative). Ciò al fine di garantire la continuità della funzione e dei servizi pubblici e governativi ivi svolti, tenuto conto che, in caso contrario, gli stessi subirebbero un'inevitabile interruzione, con ogni ripercussione negativa conseguente per l'interesse pubblico (Trib. Napoli 2.10.2024; Trib. Parma 12.4.2024; Trib. Como 21.11.2023;
Trib. Roma 30.3.2023; Trib. Ancona 23.2.2023; Tribunale Genova sent. 17.7.2023).
In particolare a favore della sopra esposta lettura interpretativa depone in primo luogo la ratio espressa di tale disposizione.
Invero l'art. 69 del D.L. 104/2020, nell'introdurre le disposizioni in esame indica espressamente che esse sono emanate “al fine di assicurare continuità nell'operatività delle amministrazioni pubbliche correlata all'esigenza di permanere negli immobili conferiti o trasferiti ai fondi comuni di investimento immobiliare già costituiti ai sensi” della norma da ultimo citata, “anche in considerazione dell'eccezionale congiuntura economica connessa all'emergenza epidemiologica da COVID-19, nonché dei suoi effetti di alterazione dell'ordinario andamento del mercato immobiliare”.
Vi è cioè una chiara indicazione normativa delle finalità perseguite dal legislatore.
In linea con tale indicazione nel Dossier n. 281 vol. II del Servizio Studi del Senato depositato ed analizzato in sede di discussione e approvazione del citato disegno di legge di conversione del D.L. 104/2020, in relazione alla norma in questione si legge espressamente, oltre alla conferma che “l'articolo 69 introduce alcune norme volte a regolamentare
l'eventuale permanenza delle amministrazioni pubbliche negli immobili conferiti o trasferiti ai Fondi comuni di investimento immobiliare”, la chiara specificazione che “il comma 1 della disposizione in esame, aggiungendo due nuovi commi (2-sexies e 2-septies) all'articolo 4 del
7 decreto-legge n. 351 del 2001, introduce norme volte a garantire la permanenza delle amministrazioni pubbliche negli immobili conferiti o trasferiti ai Fondi comuni di investimento immobiliare” (pag. 62 del citato Dossier).
Ancora, nella Relazione del Governo al Parlamento ai fini della conversione del DL, si legge in relazione all'art. 69, che “la proposta normativa in questione, considerata la difficoltà di individuare soluzioni allocative alternative a quelle attuali per le amministrazioni statali assegnatarie degli immobili trasferiti…, stante la particolare congiuntura economica connessa all'emergenza COVID-19, nonché dei suoi effetti di alterazione dell'ordinario andamento del mercato immobiliare, è finalizzata a regolamentare l'eventuale permanenza di dette amministrazioni negli immobili già in uso… Laddove le amministrazioni permanessero negli immobili, in assenza di sedi alternative, l'indennità di occupazione sarà pari all'importo del canone sinora corrisposto, salvo il locatore non dia prova di un maggior danno subito.
Ciò ai sensi dell'articolo 1339 codice civile, sino ad un periodo massimo di 24 mesi a decorrere dalla cessazione o scioglimento dei contratti"(pag. 4 doc. 47 del fascicolo di parte intimante).
Sia la lettera della legge sia la relazione governativa che gli atti parlamentari indicano pertanto nella finalità di assicurare in ogni caso la permanenza delle amministrazioni pubbliche negli immobili locati, già oggetto di programma di dismissione immobiliare, la ratio della normativa. Ciò, ovviamente, al fine di assicurare continuità nell'operatività delle amministrazioni pubbliche, ancorché per un tempo limitato (attualmente 48 mesi) ed in difetto di diverse opportunità allocative.
In conclusione, trattasi di disciplina che non è esclusivamente finalizzata ad alleggerire gli oneri economici che l'amministrazione pubblica avrebbe dovuto accollarsi in caso di ritardato rilascio degli immobili, costituiti dalle onerose penali previste contrattualmente in tale evenienza, ma che mira in ogni caso ad assicurare la provvisoria permanenza nel godimento degli immobile per assicurare continuità di azione amministrativa.
Tale ricostruzione porta quindi a fugare anche i possibili dubbi di costituzionalità della normativa in questione. Il bilanciamento effettuato direttamente dal legislatore tra gli interessi in conflitto, pur tutti di interesse costituzionale, ovvero, da un lato, il diritto di proprietà privata e la libera iniziativa economica (artt. 41 e 42 Cost.) e, dall'altro, la tutela del buon andamento della Pubblica Amministrazione di cui all'art. 97 Cost., risulta infatti ragionevole ed ampiamente rientrante nelle valutazioni di competenza insindacabile del legislatore, stante la limitazione nel tempo prevista, al massimo pari a 48 mesi dalla scadenza del contratto, la
8 circostanza che il mancato rilascio non è a discrezione della pubblica amministrazione, ma presuppone l'assenza di alternative immobiliari idonee, la previsione di indennità di occupazione a carico dell'amministrazione, commisurata all'ultimo canone, facendo inoltre salvo l'eventuale maggior danno sofferto.
Tanto premesso, resta da verificare se nella fattispecie sia stata provata l'assenza di effettive alternative allocative immobiliari, ove trasferire gli uffici ed il personale allocato nell'immobile oggetto di causa.
La risposta è positiva.
Ad oggi, nonostante l'attività di ricerca svolta, non risulta la concreta possibilità per l'amministrazione di reperire una soluzione allocativa alternativa per gli uffici.
La convenuta ha documentato le iniziative assunte per la ricerca di soluzioni alternative in vista della scadenza del contratto relativo all'immobile per cui è causa, in relazione alla porzione di immobile utilizzata dalla sede locale dell'Agenzia delle Entrate, che occupa la gran parte del compendio e che ha condotto le ricerche anche per conto delle altre
Amministrazioni che utilizzano il fabbricato in questione (ISTAT e NOE dei CC).
Le ricerche, tuttavia, si sono concluse con esito negativo (cfr. doc. 8 convenuta).
Risulta anche che il 16.2.2022 veniva pubblicato un bando di ricerca immobiliare nell'ambito del mercato privato, ma anche questo è andato deserto (cfr. doc. 8 parte 4 e parte
5 fasc. convenuta).
Nel marzo 2023, veniva avviata una verifica, con esito negativo, della possibilità di utilizzare immobili di proprietà INPS in via Masaccio e in viale Matteotti.
E' poi documentato che la medesima Agenzia delle Entrate avviava un progetto di razionalizzazione, che prevedeva il rilascio dell'immobile di via dell'Agnolo e il trasferimento del personale presso la sede di via Santa Caterina D'Alessandria. Ciò in ragione della ritenuta esuberanza dei locali e delle strutture sinora utilizzate ed al fine di conseguire risparmi di spesa.
Tale progetto non è però andato avanti stante l'ingresso di un elevato numero di nuovi dipendenti immessi in servizio a seguito del piano di assunzioni avviato nel 2023.
Risulta dunque riscontrato, dagli atti delle amministrazioni utilizzatrici, comunque soggetti terzi rispetto alla amministrazione parte conduttrice che, ad oggi, non risultano disponibili soluzioni allocative alternative per i predetti uffici.
Con Né d'altra parte sul punto la difesa dell' può essere tacciata di genericità.
9 Non può certo onerarsi l'Amministrazione di allegare e provare l'inidoneità a tal fine di tutti gli immobili presenti sul territorio, anche ai fini di eventuali acquisti o locazioni da stipulare con proprietari privati, non avendo la stessa intimante neanche allegata la disponibilità di specifici immobili idonei.
Parimenti da disattendere è l'istanza di CTU avanzata da parte intimante.
Trattasi infatti di mezzo istruttorio avente carattere esplorativo, in mancanza di qualsivoglia elemento idoneo a contrastare gli elementi documentali prodotti dall'Amministrazione, e senza alcuna concreta allegazione circa l'esistenza di altri immobili siti in Firenze reputati idonei.
2) conclusioni sulle domande di parte attrice
Va quindi rigettata la domanda di rilascio immediato dell'immobile.
Va invece accolta la domanda di rilascio alla data del 29.12.2026.
Considerato il tempo intercorrente con la disdetta va fissata per l'esecuzione ai sensi dell'art. 56 L. 392/78 la medesima data.
3) le spese di lite
Le spese processuali della presente causa, liquidate come in dispositivo, vengono compensate tra la parti ai sensi dell'art. 92 c.p.c. in ragione delle diverse ed opposte interpretazioni date dalla giurisprudenza di merito in analoghe fattispecie.


P.Q.M.


Visto gli artt. 429 e 447 bis c.p.c.
Il Tribunale ordinario di Firenze definitivamente pronunciando, così provvede:
1)accerta la risoluzione del contratto inter partes per finita locazione alla data del
28.12.2022, RESPINGENDO ogni richiesta di rilascio immediato;

2) ordina ad Agenzia del Demanio il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose nella piena disponibilità di alla data del 29.12.2026; Pt_3
3) fissa per l'esecuzione del rilascio il termine del 28.12.2026;
4)dichiara compensate tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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