REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
R.G. 7471/2019
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione Civile - in persona del Giudice
Unico dott. Giuseppe C. Lombardo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 7471/2019 del R.G.A.C. avente ad oggetto: “tabelle millesimali”.
TRA
, elettivamente domiciliata in Napoli (NA) al C.so Parte_1
Secondigliano n. 253, presso lo studio dell'avv. Enrico Barbieri, che la rappresenta e difende, giusta procura alle liti in calce in calce all'atto di citazione;

ATTRICE
E sito in Afragola (NA), alla Via Roma n. 7 (c.f.: ) CP_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Casoria (NA), alla
Via Giuseppe Rocco n. 21, presso lo studio professionale dell'avv. Annamaria
Orefice, che lo rappresentano e difendono giusta procura in atti;

CONVENUTO
NONCHE'
, elettivamente domiciliata in Afragola (NA) al Corso Controparte_2
Enrico De Nicola n. 33, presso lo studio dell'avv. NT NI e dell'avv.
NI AT, che lo rappresentano e difendono giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;
BA VA, C.F. , e AR NT, C.F._1
C.F. elettivamente domiciliati in Afragola (NA) al Corso C.F._2
Enrico De Nicola n. 33, rappresentati e difesi da sé medesimi;

, C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_2 C.F._3
Casoria (NA) alla Trav. Michelangelo n. 14, presso lo studio dell'avv. Augusto de
Luca, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CHIAMATI IN CAUSA

, residente in [...]; CP_3
, residente in [...]; Controparte_4
CHIAMATI IN CAUSA- CONTUMACI

CONCLUSIONI
All'udienza del 11.02.2025, comparivano le parti, le quali precisavano le proprie conclusioni, di cui al redatto verbale, qui richiamate per relationem.
Il G.I., letti gli atti di causa, riservava la causa in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione, iscritto a ruolo in data 18.06.2019, l'istante,
[...]
, proprietario degli immobili facenti parte del convenuto CP_5 CP_1 sito in Afragola (NA) alla Via Roma n. 17, ovvero locale commerciale (adibito poi a palestra) al piano terra, individuato nel Catasto Fabbricati del Comune di Afragola fg. 13 – mapp. 53 – sub. 26 – mapp. 188 sub. 2 – mapp. 1398 sub. 2 (graffati), piano T, categoria D/6, r.c. 1.190,00, nonchè locale deposito al piano seminterrato
(grotta), individuato nel Catasto Fabbricati del Comune di Afragola fg. 13 – mapp.
53 – sub. 19 - piano S1, categoria C/2, classe 1, mq. 147 r.c. 349,23, deduceva l'applicazione da parte dell'amministratore p.t., ai fini della ripartizione delle spese afferenti alla manutenzione ordinaria e straordinaria, di erronee tabelle millesimali.
Ciò premesso, rilevata, altresì, la mancata approvazione da parte dell'assemblea condominiale del 23.03.2019, delle nuove tabelle millesimali, nonostante il precedente conferimento incarico ad un tecnico, ai fini della redazione delle stesse, concludeva, chiedendo al Tribunale quanto segue: - in via del tutto preliminare si chiede ai sensi dell'art. 1137 cod. civ. – stante la sussistenza dei requisiti del fumus boni iuris e periculum in mora, la sospensione della efficacia esecutiva delle delibere assembleari adottate dal
dal 2011 ad oggi ovvero di quelle delibere che l'On.le Controparte_6
Giudice adito voglia ritenere suscettibili ictu oculi di ledere irrimediabilmente gli interessi giuridici della parte istante con particolare riguardo a quelle delibere assembleari che deliberano in merito ai lavori di ristrutturazione;
2) accertare e dichiarare la nullità del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali attualmente in vigore al;
3) per l'effetto dichiarare nulle tutte Controparte_6 le delibere condominiali assunte dal dall'anno 2011 ad Controparte_6 oggi;
4) annullare e/o dichiarare nulla la delibera condominiale del 23.03.2019;
- 5) accertare la sussistenza di un condominio parziario – supercondominio e per l'effetto imporre al l'adozione di Parte_3 nuove tabelle millesimali così come risulteranno dalla c.t.u. che si vorrà nominare ovvero così come già risultato dalla relazione per la adozione di nuove tabelle millesimali adottata dall'Ing. ; Persona_1
- 6) imporre in ogni caso al la adozione di nuove Controparte_6 tabelle millesimali Giudiziarie cosi come risulteranno legittime a seguito di C.t.u.;
Con vittoria delle spese di lite, con attribuzione.
§§§ §§ §§§
Incardinato il giudizio, si costituiva il convenuto in persona CP_1 dell'amministratore p.t., il quale impugnava e contestava le avverse domande, formulando domanda riconvenzionale in ordine all'accertamento in capo a soli determinati condomini della proprietà esclusiva di parti assunte come comuni
(quali il lastrico solare).
Alla luce di quanto premesso, chiesta la chiamata in causa di AT
NI e NI NT, nonchè , , Parte_2 CP_3 CP_7
, proprietari di unità immobiliari ubicate nel complesso
[...] Controparte_4 condominiale di Via Roma 7 in Afragola, il condominio comparente convenuto condominio chiedeva:
- In via preliminare, A) rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva delle impugnate delibere assembleari In via principale, nel merito B)
Rigettare la domandata declaratoria di nullità delle impugnate delibere assembleari
C) In accoglimento della dispiegata domanda riconvenzionale accertare, sulla scorta dell'interpretazione degli atti di acquisto di tutti i condomini, la proprietà esclusiva o in comunione solo tra determinati condomini della proprietà del lastrico di copertura del fabbricato limitatamente alla porzione sormontante il piano secondo del medesimo, la proprietà dell'intera scala di risalita ai piani primo e secondo, la sussistenza di diritti di godimento in favore di alcuni condomini (diritto di utilizzo esclusivo di specifiche aree di sosta auto etc.), la proprietà dell'antro della sottostante grotta e della scala di discesa verso la stessa, la sussistenza o meno di uno o più condomini parziari e di conseguenza disporsi le rettifiche alle tabelle millesimali in uso che si renderanno necessarie all'esito dei suddetti accertamenti In via subordinata, in caso di intervenuto annullamento delle impugnate delibere, D) Sulla scorta dei medesimi accertamenti richiesti al precedente punto C) disporsi la formazione di nuove tabelle millesimali E) In accoglimento della domanda riconvenzionale dispiegata in subordine, condannarsi l'attrice sig.ra Parte_1
al pagamento, in favore del convenuto della somma di Euro
[...] CP_1
17.037,82 a titolo di oneri condominiali da pagare a saldo per lavori straordinari di gestione dovuti sino al 4° stato di avanzamento lavori approvato dal CP_1 ovvero, in subordine, a titolo di somma proporzionalmente dovuta in ragione degli effettivi millesimi riconosciuti ovvero, in ulteriore subordine, a titolo di risarcimento danni, ovvero ancora a titolo di indebito arricchimento, oltre interessi di mora.
In via Istruttoria il chiedeva di disporsi CTU tecnica per gli CP_1 accertamenti pregiudiziali richiesti, per la rettifica delle tabelle millesimali in uso ovvero per la redazione di nuove tabelle millesimali nonché per determinare quanto dovuto dall'attrice sino al saldo del 4° SAL approvato dal CP_8 vittoria di spese del giudizio, con attribuzione.
[...]
§§§ §§ §§§
All'udienza di prima comparizione, celebratasi in data 08.01.2020, le parti si riportavano ai rispettivi atti e formulavano richieste istruttorie;

Il G.I. rilevato che non si era avverata la condizione di procedibilità della domanda per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, rinvio la causa in prosieguo all'udienza del 20.03.2020, per l'espletamento di tale incombente.
Autorizzato il convenuto comparente alla chiamata in causa della totalità dei condomini, con comparsa del 10.03.2021 si costituiva in giudizio , Controparte_2
AT NI, NI NT ed , i quali aderivano integralmente Parte_2 alle difese articolate dal convenuto Condominio chiamante in causa e alle conclusioni rassegnate.
In data 19.03.2021, i chiamati in causa e NI Persona_2
NT con propria comparsa di costituzione e risposta impugnavano e contestavano tutto quanto dedotto ed eccepito da parte attrice, aderendo alle domande proposte in vai riconvenzionale dal Condominio, e dispiegando ulteriore domanda riconvenzionale chiedendo all'autorità giudiziale quanto segue:
“Accolga l'adito G.U. l'ulteriore domanda formulata, sempre in via riconvenzionale, da parte dai comparenti AT NI e NI NT ed accertata la preesistente costituzione di servitù di passaggio pedonale per l'accesso alla zona di terreno di loro proprietà esclusiva, riportata in catasto terreni di Afragola rispettivamente al foglio13, particella 6 e foglio 13, particella 8, interclusa nel fabbricato di Via Roma n. 7 in Afragola, disponga l'ampliamento della predetta servitù in larghezza ed in misura complessiva non inferiore a 2,20 metri e comunque di misura idonea per l'accesso al suddetto suolo di autoveicoli ovvero la disponga ex novo con le medesime caratteristiche”
Concessi i termini ex art. 183 comma VI c.p.c., su richiesta delle parti, espletata l'istruttoria giudiziale con C.T.U. tecnica, previa nomina di consulente nella persona dell'arch. (giusta ordinanza del 01.10.2021); Persona_3 all'udienza del 04.02.2022 il Giudice conferiva al CTU i seguenti quesiti:
“1)Descriva il C.T.U., sulla base della documentazione in atti e di quella eventualmente da acquisirsi con il consenso delle parti, i luoghi di causa, anche con rilievi grafici, fotografici e planimetrici, tentando la conciliazione delle parti;

2) accerti se il costituisce un supercondominio o Controparte_6 condominio orizzontale;
3) accerti se all'interno del si Controparte_6 configurino situazioni di fatto, tali da generare un c.d. “condominio parziario” con inevitabile creazione di apposite tabelle millesimali adatte alle varie fattispecie di spesa;

4) accerti se l'unità immobiliare di proprietà della Sig.ra costituisce Pt_1 un corpo di fabbrica separato;

5) accerti ed individui le parti comuni e i criteri di ripartizione delle spese per le parti comuni tra i condomini;

6)Accerti allo stato degli atti la proprietà del lastrico di copertura del fabbricato, dell'intera rampa di scale che da accesso alle unità abitative;
dei posti auto all'interno del cortile condominiale, dei rami che costituiscono la sottostante grotta, nonché dell'antro di accesso alla grotta medesima;

8) verifichi se il giardino intercluso di proprietà costituisca o Parte_4 meno autonoma particella.
7) verifichi se esistenti le condizioni per l'ampliamento della servitù di passaggio, già esistente, da pedonale a veicolare.
9) All'esito degli accertamenti di cui sopra, valuti se le tabelle esistenti possano
o meno esser utilizzate per la giusta attribuzione delle quote millesimali alle singole porzioni immobiliari.
10)Riferisca ogni altro elemento utile ai fini di giustizia.”
Il CTU depositava in atti relazione definitiva in data 06.11.2023 nonché relazione integrativa di cui al deposito del 03.06.2024.
A tal punto le parti rassegnavano le proprie conclusioni all'udienza del
03.01.2025, svoltasi secondo la modalità cartolare.
Preso atto delle conclusioni rassegnate, il Giudice tratteneva la causa in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c..
§§§ §§ §§§
In limine litis, deve essere dichiarata la contumacia del convenuti di
[...]
e , i quali sebbene regolarmente e ritualmente citati non CP_3 Controparte_4 si sono costituiti nel giudizio.
In via pregiudiziale va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 D.Lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, (cfr. verbale negativo di mediazione, versato in atti con deposito del 07.01.2020).
Preliminarmente, il Tribunale ritiene di accogliere domanda riconvenzionale, formulata dai convenuti e dai terzi chiamati in causa alla luce della CTU depositata in atti in data 06.11.2023 da intendersi qui richiamata per relationem.
In via preliminare, va precisato che nel corso di causa, come meglio specificato nel verbale di udienza del 14.06.2023, il comparente convenuto successivamente all'approvazione da parte dell'assemblea CP_1 condominiale, rinunciava espressamente alla domanda riconvenzionale subordinata, con la quale veniva richiesta condanna dell'attrice a titolo di risarcimento danni ovvero di indebito arricchimento, nell'ipotesi di accoglimento della domanda principale di annullamento della delibera istitutrice della tabelle millesimali richiesta all'attrice.
Ancora in via preliminare, ritiene questo Tribunale inammissibili le domande, formulate in via riconvenzionale, dagli interventori volontari AT NI e
NI NT ed afferente al riconoscimento dell'intervenuta costituzione di una servitù di passaggio veicolare, nonché relativo ampliamento.
A tal riguardo, si evidenzia che i predetti spiegavano intervento volontario, con deposito della relativa comparsa del 18 marzo 2021, benché l'udienza di prima comparizione fosse stata celebrata in data 08 gennaio 2020.
Osserva il tribunale che, benché l'intervento possa aver luogo sino a che non vengano precisate le conclusioni, il terzo non può compiere atti e/o attività processuali, che al momento della costituzione, non sono più consentiti ad alcuna altra parte.
Pertanto, deve ritenersi le stesse inammissibili, in quanto formulate oltre i limiti delle preclusioni stabilite dagli artt. 166, 167 e 183 c.p.c., che stando al previgente codice, applicabile ratione temporis, erano maturate.
§§§ §§§ §§§
Passando alla disamina della res controversa, la domanda dell'attorea è parzialmente fondata e può trovare accoglimento, nei limiti di quanto di seguito motivato.
Rileva il Tribunale che, ai fini del decidere, valore probatorio privilegiato va riconosciuto alla relazione peritale, della quale questo giudice condivide il percorso ragionamento logico – tecnico seguito dal CTU, che ha espletato l'incarico affidatigli e redatto l'elaborato peritale, con metodologia corretta ed immune da vizi logici, le cui ampie e ragionate conclusioni tecniche, rassegnate in termini decisamente rassicuranti nella relazione versata in atti, appaiono condivisibili perché sorrette da motivazioni puntuali ed orientate da un approfondito vaglio dei dati esaminati.
Nel mentre, certamente, competono a questo giudicante le valutazioni giuridiche;

Invero, l'attore contesta le tabelle millesimali, esistenti e in vigore presso il
“ , redatte, per incarico ricevuto dall'assemblea Controparte_6 condominiale, dall'ing. il 20/12/2011, evidenziandone l'erroneità Persona_4 rispetto ai valori reali dei singoli piani del Condominio sito in Afragola (NA) alla Via Roma n. 17, e, di conseguenza, l'erronea ripartizione delle spese afferenti all'ordinaria e straordinaria amministrazione.
In primo luogo, va precisato, in conformità a Cass. 19 ottobre 2023, n. 29074 ed in continuità, ex multis, con Cass. 26 marzo 2010, 7300, che è possibile distinguere tre tipologie di tabelle millesimali:
1) le tabelle convenzionali c.d. pure, caratterizzate dall'accordo con il quale i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 cod. civ. e 68 disp. att. c.c.., dando vita alla
"diversa convenzione" di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, c.c.: in tale fattispecie, l'impegno irrevocabile così assunto negozialmente impedisce ai condomini proprietari e ai loro aventi causa di chiederne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., potendo essi esclusivamente esperire l'ordinaria azione di annullamento per errore (cfr. anche Cass. 12 giugno 2001, n. 7908);
2) le tabelle convenzionali c.d. dichiarative, che si differenziano dalle prime perché, «tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale, i condomini stessi intendono… non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)»: in detta ipotesi, “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore, il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 e ss. cod. civ., ma consiste, per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
3) le tabelle c.d. assembleari, cioè quella adottate dall'organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all'uopo richiesta, le quali risultano
“pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69.
Nel caso in esame, come emerge dalla documentazione in atti e dalle difese articolate dalle parti, può affermarsi che sia incontestato che le tabelle millesimali oggetto di controversia sono quelle assunte nel lontano 2011 dalla totalità dei condomini.
Si tratta, quindi, di tabelle c.d. assembleari, che possono essere modificate ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.,
a) o con il consenso unanime di tutti i condomini;

b) o con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, co. 2, c.c.,;
b1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

b2) ovvero, quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino;

c) ovvero, in mancanza di accordo o di delibera, con sentenza del giudice ex art. 69 disp. att. c.c. (Cass. 31 marzo 2017, n. 8520).
Quindi, l'istante ha legittimamente attivato il procedimento Parte_1 giudiziario previsto dall'art. 69 disp. Att. c.c..
Oggetto del presente giudizio è, per l'appunto, l'allegata erroneità dei valori proporzionali vigenti, secondo le determinazioni dell'organo assembleare, peraltro, che risulta riconosciuta dallo stesso convenuto il quale non si è CP_1 opposto alla eventuale modifica delle stesse: al contrario, veniva conferito incarico per la “verifica delle tabelle millesimali” all'ing. . Persona_5
Tuttavia, le auspicate modifiche, in concreto, non sono state deliberate dall'assemblea condominiale indetta in data 23.03.2023, a causa di contrasti insorti in ordine alle risultanti valutazioni tecniche.
Ritenuto necessario, in corso di causa, disporre una consulenza tecnica d'ufficio, al fine di verificare se le tabelle millesimali in oggetto fossero rispondenti allo stato dei luoghi ovvero erronee;

Dall'esame della relazione peritale è emerso in maniera inequivocabile chele tabelle millesimali di primo impianto sono affette da errori, tale da rendere necessaria la redazione di nuove tabelle.
A tal proposito, il CTU incaricato, arch. , ha accertato e Persona_3 confermato che: “Considerati gli accertamenti e le indagini fin qui svolte, oggi, le tabelle in vigore non possono essere utilizzate per la giusta attribuzione delle quote millesimali alle singole porzioni immobiliari, in quanto non tengono conto del presupposto fondamentale a cui si è giunti dalle verifiche: allo stato attuale il condominio in oggetto si configura come “Supercondominio o condominio orizzontale
– parziario”, in cui si individuano unità immobiliari indipendenti che usufruiscono di parti comuni in regime di comproprietà. Per quanto esposto, è necessario pertanto, la stesura di nuove tabelle millesimali redatte sulla base della reale e attuale conformazione del in oggetto”. CP_1
Inoltre, l'ausiliario ha riferito che: “le attuali tabelle millesimali sono state redatte e controfirmate solo da un gruppo di condomini;
non sono state trascritte e riportate nei registri immobiliari con apposita nota, e infine, esse non sono state citate dal venditore in nessuno degli atti di acquisto che hanno interessato nel tempo gli immobili costituenti il condominio”.
Pertanto, constatata la sopravvenuta erroneità delle tabelle millesimali di primo impianto, il CTU ha proceduto alla redazione di nuove Tabelle millesimali, elaborate nella relazione integrativa alla C.T.U. definitiva, di cui al deposito del
03.06.2024, le cui conclusioni devono intendersi quivi richiamate integralmente.
Invero, in materia condominiale, i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale allegata ad un regolamento di carattere contrattuale possono essere rettificati per errore o modificati per sopravvenuti mutamenti dello stato dei luoghi anche con le maggioranze qualificate di cui all'art. 1136 comma 2, cod. civ. ovvero, in sede giudiziale, anche nell'interesse di uno solo dei condomini che ponga tali presupposti a fondamento della domanda.
Relativamente all'onere della prova da parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali, questi non ha l'onere di provare la reale difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del (cfr. Cass. 10 CP_1 maggio 2018, n. 11290; Cass. 25 gennaio 2018, n. 1848).
Dunque, la prospettata erroneità delle tabelle ricade nella fattispecie contemplata dall'art. 69 n. 2) disp. att. cod. civ., essendo controversa l'obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle stesse, che ai sensi della norma citata ne giustifica la revisione
(Cass., Sez. Un., 9 luglio 1997, n. 6222).
Nel caso in esame, avendo l'attore dimostrato l'esistenza di errori, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei valori millesimali degli immobili facenti parti il convenuto e atteso che tale divergenza è stata CP_1 avallata dalla relazione peritale, tale da giustificare l'annullamento e la successiva rettifica delle tabelle millesimali, la domanda va accolta.
Alla luce di quanto sin d'ora esposto, questo Tribunale ritiene non possano applicarsi le tabelle millesimali di primo impianto, redatte nel 2011 dall'ing.
ma che le stesse, previo annullamento, debbano ritenersi integralmente Per_4 sostituite dalle tabelle redatte dal Consulente incaricato, di cui alla relazione integrativa alla CTU, depositata telematicamente in data 03.06.2024, da intendersi quivi integralmente trasposte, per relationem.
Di conseguenza, parimenti meritevole di accoglimento dovrà ritenersi la richiesta di declaratoria di annullamento della delibera assembleare del
23.03.2019.
Passando alla disamina della domanda afferente alla declaratoria della nullità delle delibere assunte a decorrere dal 2011, questo Tribunale ritiene la stessa inammissibile per tardività dell'impugnazione delle delibere de quo.
Invero, il potere impugnatorio della delibera assembleare discende dall'art. 1137 c.c. prevede il termine di giorni 30, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
Orbene, tale norma va collegata anche in rapporto ai tempi di instaurazione ed espletamento del procedimento di mediazione, così come disciplinato dal D. Lgs.
n. 28/2010 dove, spirato infruttuosamente tale termine previsto, non è più possibile, per il condomino, esercitare il potere di impugnazione della delibera con il conseguente consolidarsi di quanto deliberato;
l'eccezione, tuttavia, non è rilevabile d'ufficio dal giudice ex art 2967 c.c., ma deve essere eccepita dal convenuto nel rispetto del termine di cui all'art. 167 c.p.c. (Cass. civ., II, 1 aprile
2008 n. 8449).
La procedibilità dell'azione giudiziale per le impugnazioni delle delibere assembleari è dunque subordinata all'introduzione della procedura di mediazione, così come disciplinato dall'art. 5, comma 1 bis del d. lgs. 4 marzo 2010 n. 28, prevedendo che il condomino che intende impugnare una delibera assembleare, dovrà necessariamente procedere al deposito dell'istanza di mediazione presso un organismo riconosciuto, prima di procedere alla instaurazione della domanda giudiziale. Si evidenzia che l'istante non ha fornito prova alcuna di aver provveduto alla tempestiva impugnazione, onde impedire gli effetti decadenziali della medesima.
Ne consegue che, non avendo parte istante assolto il suddetto onere probatorio, l'impugnazione è tardiva, limitatamente al profilo della paventata annullabilità delle delibere de quo, essendo trascorso il termine di cui all'art. 1137
c.c..
Da quanto argomentato ne discende la improcedibilità della domanda.
Di contra, il Tribunale ritiene di accogliere domanda riconvenzionale, formulata dai convenuti e dai terzi chiamati in causa alla luce della CTU depositata in atti in data 06.11.2023 da intendersi qui ripetuta e trascritta.
A tal riguardo osserva il giudicante che dall'esame della relazione redatta dal
CTU, depositata in atti, è emerso gli immobili oggetto di causa fanno parte di un corpo di fabbrica, prevalentemente ad uso residenziale, costituito in condominio
(“ ”), e ubicato lungo Via Roma al civico n°7 (già n°17) del Controparte_6
Comune di Afragola (NA), composto da tre piani fuori terra e uno interrato.
Rispondendo al secondo quesito, l'ausiliario ha accertato quanto segue: “ è possibile dedurre che il “ ”, rappresenti un esempio Controparte_6 tipico di “supercondominio o condominio orizzontale”, costituito dai due corpi di fabbrica indipendenti: uno principale a destinazione essenzialmente residenziale prospiciente Via Roma con struttura in muratura, l'altro realizzato in aderenza in fondo al lotto, a sinistra entrando dal portone di Via Roma, a destinazione commerciale avente accesso anche dalla Pineta Comunale”.
Il consulente evidenzia, altresì, come nel caso del “ ”, Controparte_6 si è di fronte alla formazione di un condominio parziario, formato da due corpi di fabbrica, uno principale a destinazione essenzialmente residenziale, prospiciente
Via Roma, con struttura in muratura, l'altro realizzato in aderenza in fondo al lotto,
a sinistra entrando dal portone di Via Roma, a destinazione commerciale, avente accesso anche dalla Pineta Comunale”.
Nello specifico, in ordine alla domanda promossa in via riconvenzionale, il
CTU incaricato ha evidenziato che il lastrico solare è di proprietà dei possessori delle unità immobiliari che formano l'intero secondo piano;
ragion per cui, lo stesso, ad oggi, risulta di proprietà di , e , Parte_5 Parte_2 CP_3 proprietari, rispettivamente, delle unità immobiliari ad uso residenziale e indicati catastalmente con i: SUB 10, SUB 11 E SUB 29. Avuto riguardo alla rampa di scale di accesso alle unità abitative (Sub 25), a seguito dell'accertamento eseguito agli atti di proprietà, emerge che l'intera rampa di scale (“A”), comprensivo del suolo sul quale è stata edificata, costituisce bene comune a servizio delle sole unità immobiliari interessate, cioè quelle che ne traggono vantaggio, e precisamente gli immobili facenti parte del piano terra posto a destra dell'atrio di ingresso, nonché delle unità immobiliari al primo e secondo piano, aventi quali proprietari , , , CP_3 Parte_2 Controparte_2 [...]
e e . CP_9 CP_10 CP_11 Per_6
Segnatamente: dal piano terra al primo piano in comune tra , , Parte_2 CP_3 Pt_5
, e con servitù di passaggio di
[...] Parte_6 Controparte_4 Pt_2
, e per i diritti dei locali
[...] CP_3 Parte_6 Controparte_2 al piano terra;
e dal piano primo al secondo piano in comune tra i sigg.ri: Pt_2
, , con servitù di passaggio di ,
[...] CP_3 Parte_5 Parte_2 [...]
, e per i diritti dei locali al piano CP_3 Parte_6 Controparte_2 terra.
Con riferimento alla proprietà dei posti auto siti all'interno del cortile condominiale, il CTU concludeva evidenziando che il posto auto individuato col n°1
è di proprietà , il posto auto n°2 di proprietà , e infine il posto CP_3 Parte_2 auto n°3 di proprietà ; Parte_5 relativamente alla CORTE A SINISTRA (SUB 23), il CTU, a seguito della verifica dei titoli di proprietà, individuava tre posti auto in comproprietà tra
AT NI e NI NT, un posto auto di proprietà di Parte_1
ed, infine, un posto auto di proprietà di
[...] Controparte_4
Per quanto attiene il primo locale deposito, indicato catastalmente col SUB
19, e posto frontalmente scendendo la rampa della scala “B”, il CTU accertava che lo stesso risulta di proprietà di mentre il locale deposito (grotta) Parte_1 risulta attualmente di comproprietà tra e , , Parte_2 CP_3 Parte_5 nonché AT NI, NI NT e . Controparte_2
In ultimo, avuto riguardo alla proprietà antro di accesso alla grotta (SUB 16), il CTU evidenzia che lo stesso costituisce bene comune come la scala “A”, di comproprietà di in quanto proprietaria del locale deposito SUB 19, Persona_7 nonché dei sigg.ri e , , AT NI e Parte_2 CP_3 Parte_5
NI NT e , in quanto comproprietari del secondo locale Controparte_2 deposito non censito catastalmente e collocato subito a destra scendendo la rampa della scala, e cioè esso costituisce bene comune ai condomini.
Di converso, il giardino privato di comproprietà Parte_6 costituisce autonoma particella catastale.
§§§ §§ §§§
In considerazione della natura e delle ragioni della decisione, reciproca soccombenza, sussistono giustificati motivi per dichiarare integralmente compensate le spese di lite.
Le spese della espletata CTU, liquidate come da decreto in atti, debbono porsi in via definitiva a carico di tutte le parti, in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico dott. Giuseppe C. Lombardo, definitivamente pronunciando nella causa R.G.
n. 7471/2019, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- Dichiara la contumacia di , in Controparte_12 quanto non costituiti, nonostante la regolare instaurazione del contraddittorio;

-Accoglie parzialmente la domanda promossa da , alla luce Parte_1 delle motivazioni di cui alla parte motiva;

- Dispone la revisione delle tabelle millesimali di primo impianto e che le stesse siano annullate e sostituite da quelle redatte dal CTU, arch. Per_3
, da intendersi qui richiamate per relationem;

[...]
- Accoglie la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti e dai terzi chiamati in causa, alla luce delle motivazioni di cui alla parte motiva
- compensa integralmente le spese di lite;

- pone le spese di C.T.U., in solido e pro quota, a carico di tutte le parti in causa;

- rigetta ogni altra domanda.
Sentenza esecutiva ex lege.
Manda alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Così deciso in Aversa, 30 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe C. Lombardo