REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Trento
Sezione Civile
N. R.G. 2129/2022
Il giudice del Tribunale di Trento, dott.ssa Enrica Poli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al N. R.G. 2129 del ruolo generale dell'anno 2022 promosso da
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 con l'Avv. LODOVICO FABRIS e dall'Avv. LUIGI MARIA POLLONIATO, per procura alle liti allegata telematicamente all'atto di citazione;

ATTORE
contro
C.F. , in persona dell'Amministratore Controparte_1 C.F._2
di sostegno C.F. ; CP_2 C.F._3 con l'Avv. ANDREA CENEDESE, per procura alle liti allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
Oggetto: scioglimento di comunione ordinaria
Conclusioni delle parti: Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni all'udienza tenutasi in forma scritta in data 13-11-2024, con note da intendersi qui integralmente trascritte
per parte attrice: “NEL MERITO: voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione ordinare, ai sensi dell'art. 1111 c.c., lo scioglimento della comunione dell'immobile descritto in narrativa e individuato all'Ufficio del Libro Fondiario di Fiera di Primiero, Comune Catastale 400 Tonadico II, Partita Tavolare
125, Particella Edificiale 151 sub 1 e 10 con assegnazione a norma dell'art. 720 c.c. della quota di un 1/5 a e con determinazione del conguaglio spettante al Parte_1 condividente, tenuto conto delle somme già versate, seppur a titolo di caparra, e del concreto valore di mercato della quota di 1/5 di proprietà di Ordinarsi Controparte_1 al Conservatore del Libro Fondiario di Fiera di Primiero l'annotazione dell'emananda sentenza costitutiva e la conseguente intavolazione del diritto. Spese e compensi professionali interamente rifusi. IN VIA ISTRUTTORIA: riservata ogni produzione e allegazione”; per parte convenuta: “in via pregiudiziale: rilevata la natura personale dell'azione ex art. 2932 Cod. Civ., dichiarare la propria incompetenza per territorio in favore del
Tribunale di Treviso;
nel merito ed in principalità: accertata l'induzione di CP_1
a sottoscrivere l'accordo dd. 18-12-21 abusando della sua condizione psichica e
[...] dichiarata per l'effetto la nullità dello stesso, rigettare la domanda proposta dall'attore ai sensi dell'art. 2932 Cod. Civ.; nel merito ed in subordine: accertato, ai sensi dell'art. 428 Cod. Civ., lo stato di incapacità naturale di al momento della Controparte_1 sottoscrizione ed annullata la scrittura dd. 18-12-21, rigettare la domanda proposta dall'attore ai sensi dell'art. 2932 Cod. Civ.; nel merito ed in via ulteriore: all'esito del rigetto della domanda ex art. 2932 Cod. Civ., rigettarsi l'avversa domanda di divisione ai sensi dell'art. 720 Cod. Civ. poiché infondata provvedendo, per l'ipotesi in cui l'attore insistesse nella domanda ex art. 1111 Cod. Civ., in conformità al disposto dell'art. 1114
Cod. Civ. determinando l'eventuale conguaglio dovuto;
in ogni caso: con refusione di spese, diritti ed onorari di causa, oltre a spese generali ed oneri fiscali e previdenziali di legge;
in via istruttoria: si insiste nuovamente affinchè il CTU venga chiamato a chiarimenti (in particolare sui due aspetti evidenziati a verbale nell'udienza 17-01-24:
“coefficienti di correzione della superficie” e mancato rispetto del quesito sub 5 in ordine ai criteri di divisibilità), contestando la correttezza della metodologia utilizzata dal CTU ed i conseguenti esiti della sua relazione»”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Sui fatti di causa.
L'attore agisce in giudizio esponendo:
-di aver formalizzato il 15-12-2021 proposta irrevocabile di acquisto di appartamento sito a Primiero-San Martino di Castrozza -C.C. 400 Tonadico II, P.T. 125 p.ed. 151 p.m.
n. 1 (Catasto Fabbricati Comune di Primiero di San Martino di Castrozza fg 29 – p.ed.
151 sub 1 e sub 10)- nei confronti di quale proprietaria per la quota di 4/5, CP_3
e del convenuto quale proprietario della quota di 1/5; Controparte_1
-che l'agente immobiliare incaricato riceveva l'accettazione della proposta, con ciò concludendosi preliminare di compravendita per il corrispettivo di euro 350.000,00 con termine per la stipula del definitivo entro il 10-3-2022;
-di aver conseguentemente provveduto al pagamento delle caparre confirmatorie, per pag. 2/18 l'importo di euro 28.000,00 in favore di e di euro 7.000,00 in favore di CP_3
Controparte_1
-di aver in seguito appreso informalmente che quest'ultimo non avrebbe adempiuto all'obbligo assunto per asserita mancanza di capacità a contrarre e di aver, quindi, provveduto a formale invito per la stipula innanzi a notaio per la data del 31-3-2021;
-che detto invito veniva riscontrato dalla figlia del sig. con affermazione CP_1 dell'incapacità di adempiere in capo al padre;

-di aver concluso in data 31-3-2022 contratto definitivo di compravendita con
[...]
in relazione alla quota di proprietà pari a 4/5; CP_3
-di aver in seguito appreso che in data 9-3-2022, il giorno prima della data fissata per il rogito, la moglie del promissario acquirente aveva depositato ricorso Controparte_1 per l'avvio di procedura di amministratore di sostegno, conclusasi con la nomina in tale veste della figlia, sig.ra CP_2
-che l'immobile è indivisibile e non suscettibile di utilizzo separato;

-che e avevano conferito in data 24-2-2018 incarico per la CP_3 Controparte_1 vendita dell'immobile per cui è causa, senza che tuttavia nel corso degli anni fossero giunte proposte di acquisto per importo superiore a quello da ultimo offerto;

-che le coordinate bancarie ai fini del versamento della caparra furono comunicate dalla moglie del convenuto;

-che sussiste l'obbligo in capo al promittente alienante di procedere alla conclusione del contratto di compravendita, da attuarsi ai sensi dell'art. 2932 c.c.;
-che sussiste altresì il diritto dell'attore, comproprietario, di procedere alla divisione dell'immobile ex art. 1111 c.c., con assegnazione ex artt. 1116, 720 e 718 c.c. attesane l'indivisibilità; conclusivamente richiedendo disporsi il trasferimento del diritto di proprietà in capo al convenuto per la quota di 1/5 in capo al convenuto;
in subordine, procedersi allo scioglimento della comunione con assegnazione ex art. 720 c.c. all'attore della quota in capo al convenuto e determinazione del conguaglio secondo valori di mercato, previa detrazione dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria.
Nel costituirsi in giudizio in persona dell'amministratore di sostegno, il convenuto allega che:
pag. 3/18 -l'immobile de quo è stato utilizzato, personalmente e con familiari, sulla base di accordi con la sorella comproprietaria la quale in più occasioni aveva CP_3
proposto al convenuto di procedere alla divisione con creazione di due distinti appartamenti oppure all'acquisto della relativa quota, con esito sempre negativo;

infine, convinceva il fratello di procedere onde reperire potenziali CP_3
acquirenti e in data 24-2-2018 i due proprietari conferivano a tal fine incarico ad agente immobiliare per la durata di un anno, con previsione di tacito rinnovo per ugual periodo e per una sola volta, salvo disdetta, con scadenza al 3-7-2020;
-il convenuto ha visto un progressivo decadimento cognitivo accompagnato da deficit mnesici e alterazioni umorali e nel giugno 2020 veniva sottoposto a visita geriatrica, al cui esito veniva diagnosticato un “decadimento cognitivo lieve”, situazione ulteriormente aggravatasi con diagnosi in data 30-11-2021 di “un iniziale processo demenziale” e in data 18-1-2022 di “Deficit cognitivi multipli (soprattutto a carico della memoria e della pianificazione e giudizio) in iniziale demenza”;
-Laura il 12-12-2021 informava il compagno di dell'esistenza CP_1 CP_2
di una proposta di acquisto e quest'ultimo, il 16-12-2021, la sconsigliava di proseguire nella trattativa;

-il giorno successivo il convenuto comunicava alla sorella di non voler vendere CP_3
la propria quota;

-seguiva il 18-12-2021 una richiesta minacciosa di a mezzo di CP_3 messaggio a moglie del convenuto, il quale ultimo, recatosi in seguito Persona_1
dalla sorella, sottoscriveva la proposta di acquisto e poco più tardi la moglie inviava Per_1
alla sorella gli estremi del conto corrente;

-appreso dell'accettazione della proposta di vendita, chiedeva CP_2 chiarimenti al padre, il quale negava l'intervenuta accettazione;

- con e-mail del 4-3-2022 il notaio era informato che il convenuto non avrebbe preso parte alla stipula del definitivo e in data 10-3-2022 veniva dato avvio alla procedura di amministrazione di sostegno;
tutto quanto sopra premesso in fatto il convenuto
-eccepisce l'incompetenza territoriale in ordine alla domanda principale ex art. 2932
c.c., in quanto di natura personale, con individuazione del giudice territorialmente pag. 4/18 competente, ex artt. 18, 19 e 20 c.p.c., nel Tribunale di Treviso, escludendo altresì
l'applicazione dell'art. 28 c.p.c. in ordine alla clausola n. 8 di cui alla proposta di acquisto, in quanto non specificamente sottoscritta ex art. 1341 c.c.;
-deduce l'invalidità del contratto e la sua nullità ex art. 1418, comma 2, c.c. per coartazione della volontà ad opera della sorella delineando fattispecie ex CP_3
art. 643 c.p. e allegando al contempo che, seppur non possibile affermare che l'odierno attore fosse compartecipe dell'intento di potrebbe assumersi la conoscenza CP_3 delle condizioni del convenuto atteso il legame familiare per essere il fratello dell'attore,
, marito di , nipote di e CP_4 Parte_2 CP_3 Controparte_1
-deduce altresì l'invalidità del contratto ex art. 1425, comma 2, c.c. attese le condizioni di ridotta o minorata capacità di e considerato il pregiudizio Controparte_1
atteso il valore di stima per euro 1.500,00 al metro quadro in luogo di quello pari ad euro
3.000,00 al metro quadro secondo la quotazione minima di cui alle rilevazioni OMI, da ritenersi inoltre la mala fede in capo all'attore in ragione della conoscenza delle condizioni di salute del convenuto in quanto cognato della nipote;

-osserva, quanto alla domanda di assegnazione dell'intero immobile, che quest'ultima integra eccezione alla regola, in quanto tale subordinata ad accertamento rigoroso,
l'immobile essendo nel caso concreto agevolmente divisibile;
conclusivamente richiedendo la dichiarazione di incompetenza territoriale in favore del Tribunale di Treviso;
nel merito la dichiarazione di invalidità dell'accordo per abuso della condizione psichica di e, in subordine, ex art. 428 c.c. e per Controparte_1
l'effetto il rigetto della domanda attorea ex art. 2932 c.c.; il rigetto della domanda di divisione, provvedendosi in subordine ex art. 1114 c.c. con determinazione dell'eventuale conguaglio dovuto.
In sede di udienza del 21-12-2022 il difensore di parte attrice ha dichiarato di rinunciare alla domanda ex art. 2932 c.c. anche alla luce della documentazione concernente la procedura di amministrazione di sostegno, successivamente conosciuta, mentre il difensore del convenuto ha contestato l'ammissibilità della rinuncia, insistendo nell'eccezione di incompetenza e nelle domande riconvenzionali spiegate.
Concessi termini ex art. 183, comma 6, c.p.c. e depositate le rispettive memorie istruttorie, la causa è stata istruita a mezzo di C.T.U. e, previa precisazione delle pag. 5/18 conclusioni delle parti, trattenuta in decisione come da ordinanza del 14-11-2024 con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Sulle questioni pregiudiziali e sulle domande riconvenzionali.
Per ciò che concerne l'eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale adito in ordine alla domanda attorea ex art. 2932 c.c., la difesa del convenuto deduce la competenza del Tribunale di Treviso in relazione al criterio di cui all'art. 18 c.p.c., per essere il convenuto residente in Cornuda (doc. 1 conv.), e a quello ex art. 20 c.p.c., per essersi il contratto preliminare concluso con la conoscenza dell'accettazione della proposta in capo al proponente, residente in Castelcucco, l'obbligazione, inoltre, dovendo eseguirsi presso il domicilio del debitore, in ogni caso in Treviso, altresì eccependo la nullità della clausola di deroga di competenza contenuta nell'accordo (doc. 2 att.; doc. 9 conv.).
La difesa attorea ha in senso contrario sostenuto l'inapplicabilità dell'art. 1341 c.c., rilevando la predisposizione del testo contrattuale ad opera dell'agenzia immobiliare incaricata dal medesimo convenuto e in ogni caso le parti avendo discusso il contenuto dell'accordo.
Ciò precisato, l'eccezione del convenuto è, in primo luogo, infondata nel merito.
Come, infatti, si evince dalla lettera dell'accordo contrattuale (spec. doc. 9 conv.; cfr. anche doc. 2 att.), sia la proposta sia l'accettazione della stessa risultano indicate come intervenute in San Martino di Castrozza, non revocabile in dubbio essendo che le parti possano convenire il luogo in cui il contratto debba intendersi concluso. La lettera dell'accordo reca peraltro all'art. 7 specifica disciplina in ordine alle modalità di conclusione del contratto, prevedendosi, in particolare, la possibilità della comunicazione dell'accettazione al proponente per il tramite dell'agente immobiliare, con sede in San
Martino di Castrozza, come avvenuto in concreto sulla base delle riferite emergenze documentali dell'accordo.
In secondo luogo e in via dirimente, vale comunque osservare che la domanda ex art. 2932 c.c. è stata oggetto di rinuncia, con ciò risultando espunta dal thema decidendum, senza necessità di accettazione ad opera delle restanti parti del giudizio (Cass. Sez. Un.,
07/02/2024, n. 3453; Sez. 3, 19/12/2019, n. 33761
pag. 6/18 Sez. 3, Sentenza n. 23749 del 14/11/2011).
Deve quindi rammentarsi che, secondo l'ormai consolidato orientamento della
Suprema Corte (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 18126 del 13/09/2005), che ha trovato applicazione anche con specifico riferimento al caso di rinuncia a domanda nel corso del giudizio (Cass. Sez. Un., 07/02/2024, n. 3453 cit.) oltre che con riferimento ad ipotesi di competenza (Cass. Sez. 6, Ordinanza n. 29218 del 12/11/2019;
Sez. 6, Ordinanza n. 4059 del 01/03/2016; Sez. 2, Ordinanza n. 16667 del 16/07/2010), il principio di irrilevanza delle sopravvenienze, in conformità alla ratio sottesa all'art. 5
c.p.c., è diretto a favorire la pertuatio iurisdictionis ac competentiae, non potendo trovare applicazione ove il fatto sopravvenuto abbia attribuito la giurisdizione o la competenza al giudice adito anche laddove al momento della proposizione della domanda ne fosse stato privo.
Il superiore principio, statuito sin dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 18126/2005 cit., non è posto in discussione dalla giurisprudenza menzionata dalla difesa dal convenuto, né da quella più risalente, da ritenersi comunque anche in ipotesi superata alla luce della successiva giurisprudenza di legittimità, né dalla più recente pronuncia Cass.
n. 21620/2024, intervenuta in applicazione dell'art. 5 c.p.c. in senso confermativo della ordinanza di incompetenza in forza della precisazione circa la mancata verificazione al momento della relativa pronuncia del fatto (rinuncia ex art. 306 c.p.c.) determinativo in ipotesi della sopravvenuta competenza del giudice adito, precisazione che stante la necessità conferma l'orientamento ormai risalente fatto proprio dalla Suprema Corte.
L'eccezione di incompetenza territoriale non può, pertanto, trovare accoglimento.
Attesa la rinuncia, la domanda ex art. 2932 c.c. non è oggetto del presente giudizio, ciò altresì determinando l'assorbimento delle domande riconvenzionali in quanto spiegate dal convenuto, sulla base sia della loro strutturazione formale, sia della complessiva disamina delle difese, in via strumentale al rigetto della domanda oggetto di rinuncia.
Per completezza si rileva ad ogni modo che le stesse risulterebbero altresì infondate.
Anche a prescindere dagli esiti di archiviazione dei procedimenti instaurati in sede penale di cui la difesa attorea ha riferito negli scritti conclusionali (comparsa conclusionale att., pag. 8), vale considerare, quanto alla domanda di nullità dell'accordo preliminare in relazione alla fattispecie di cui all'art. 643 c.p., che la stessa difetta nel pag. 7/18 presente giudizio di idonea enucleazione già in punto di allegazione.
In primo luogo, il convenuto ipotizza un'eventuale “coartazione” della volontà del convenuto ad opera non dell'attore, bensì della precedente comproprietaria CP_3
Se, da un lato, non è dato evincere, nemmeno in punto di allegazione, un ipotetico fine di procurare a sé un profitto in capo alla sorella (la quale del resto ha proceduto in autonomia alla conclusione del contratto definitivo di compravendita per la rispettiva quota: doc. 5 att.), dall'altro lato, nessun elemento concreto appare delineato in riferimento a un'eventuale partecipazione dell'attore alla pretesa coartazione, che anzi la rispettiva difesa sembra diversamente escludere (cfr. comparsa di costituzione, pag. 10) e che comunque in nessun modo potrebbe articolarsi sulla base di mere relazioni di conoscenza.
Peraltro anche la pretesa “coartazione” è rimasta priva di dimostrazione alcuna, del tutto generica e inconcludente l'offerta di prova orale al riguardo, volta a dimostrare semmai una discussione all'interno della famiglia del convenuto in ordine alla destinazione dell'immobile.
Detta “coartazione” è peraltro in via esauriente smentita dalle emergenze documentali di causa e, in particolare, dalla conversazione scritta fra la comproprietaria CP_3
e la moglie del convenuto, risalente alla data del 18-12-2021 (doc. 14 Persona_1 att.), ossia alla data di sottoscrizione dell'accettazione, da cui è dato evincere la rivendicazione della prima rispetto al proprio diritto di cessione della rispettiva quota unitamente peraltro alla conferma del corrispettivo diritto del convenuto di non procedere alla vendita (cfr. doc. 14 att. cit.: “Libero Germano di opporsi, libera io di procedere tramite avvocato al giudice” … “Fammi sapere se fermo la pratica iniziata e se CP_1 firma la proposta d'acquisto o se continuo a procedere con la pratica” … “Fammi solo sapere la decisione di ). CP_1
Appare, quindi, smentita la mancata partecipazione dei familiari del convenuto alle vicende relative alla vendita dell'immobile e trova anzi riscontro documentale la conferma della libertà di scelta del convenuto, dovendo del resto attribuirsi alla moglie e non al convenuto personalmente l'invio delle coordinate ai fini del versamento della caparra confirmatoria in esito all'accettazione della proposta (docc. 3 e 14 att.).
Da escludere è comunque l'individuazione di un pregiudizio sotto il profilo oggettivo, tenuto conto che, a fronte del corrispettivo offerto di euro 70.000,00 quanto alla quota del pag. 8/18 convenuto, il Consulente nominato, le cui conclusioni questo Tribunale fa proprie in quanto adeguatamente e sufficientemente motivate (anche come infra motivato), ha individuato il valore di mercato di detta quota alla data del 18-12-2021 in euro 88.730,00
(C.T.U. dd. 22-12-2023, pag. 29). Trattasi di una differenza non significativa ai fini de quibus, anche in considerazione del fatto che, come pacifico fra le parti, l'immobile, pur oggetto di incarico per la vendita già nell'anno 2018 (doc. 4 conv.), non era stato interessato da altre offerte di acquisto.
Le emergenze di causa complessivamente considerate valgono, pertanto, ad escludere la prefigurabilità di qualsivoglia effetto negativo nella sfera patrimoniale del convenuto, tenuto conto di offerta per corrispettivo di poco inferiore a quello stimato quanto alla quota del convenuto (di una più significativa differenza potendo discorrersi semmai con riferimento alla sorella comproprietaria per 4/5, ciò altresì concorrendo quale indizio negativo contrario sia al profilarsi di un pregiudizio sotto il profilo obiettivo, attesa la ragionevole riferibilità alla comproprietaria di una valutazione ponderata anche in ordine al quantum ai fini della conclusione dell'accordo preliminare, sia alla configurabilità dell'intento di procurare ad alcuno un profitto con pregiudizio di altri) in uno all'assenza di ulteriori offerte e, non da ultimo, ai pregressi e vani tentativi di divisione in sede negoziale.
Le superiori considerazioni rendono superfluo e assorbono il vaglio in ordine al riscontro di un'effettiva incapacità o comunque vulnerabilità al momento della sottoscrizione, seppur non possa non rilevarsi, nonostante la documentazione medica attestante un'alterazione delle capacità critiche sin dal novembre 2021 (doc. 6 conv.), che il convenuto, come detto, risulta aver interloquito in ordine alla vendita non isolatamente, bensì unitamente alla moglie, circostanza non oggetto di specifica contestazione, ciò incrinando la verosimiglianza di un possibile “abuso” da parte di terzi.
La fondatezza della domanda in punto di nullità ex art. 643 c.p. è, per quanto sopra, esclusa financo per difetto di idonea allegazione e comunque smentita in via documentale, oltre che comunque non supportata da adeguata offerta di prova.
Per ciò che concerne la domanda ex artt. 1425, comma 2, e 428 c.c., se, da un lato, i superiori rilievi in ordine al corrispettivo offerto escludono la ricorrenza di pregiudizio ai fini dell'invocato annullamento, dall'altro lato, priva di alcuna dimostrazione è rimasta la pag. 9/18 configurabilità di un'eventuale mala fede in capo all'attore, il quale peraltro risulta aver agito a mezzo di agente immobiliare, fermo che una situazione di mala fede in nessun modo potrebbe articolarsi sulla base di un mero dato di conoscenza fra le parti (peraltro assunta soltanto in ragione della circostanza per cui la nipote del convenuto Parte_2
sarebbe moglie di , fratello dell'attore) senza che sia nemmeno
[...] CP_4
stata dedotta e resa oggetto di offerta di prova circostanziata un'effettiva e concreta frequentazione fra le parti.
La domanda del convenuto sarebbe per ciò solo in parte qua priva di alcun fondamento.
Per tutto quanto sopra, le domande riconvenzionali, da ritenersi assorbite alla luce della rinuncia alla domanda ex art. 2932 c.c., risultano comunque altresì prive di fondamento.
3. Sulla domanda di divisione.
Controversa fra le parti è la divisibilità dell'immobile per cui è causa, in particolare l'attore, comproprietario per la quota di 4/5, richiedendo l'assegnazione a sé dell'intero bene, salvo conguaglio, il convenuto, invece, comproprietario per la quota di 1/5, instando per la divisione in natura.
Vale premettere che, se lo scioglimento della comunione è oggetto di diritto potestativo in capo ai comunisti con preferenza per la divisione in natura e con conseguente disamina dei presupposti di non divisibilità secondo i parametri dettati dalla giurisprudenza di legittimità, la divisione in natura, al di fuori di una convergenza negoziale fra le medesime parti, non può sortire l'effetto di rideterminare l'entità delle quote spettanti ai comunisti nella relativa estensione antecedente alla fase di scioglimento, come del resto deriva dalla stessa lettera dell'art. 1114 c.c. che, infatti, dispone che la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa “in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti”.
Ciò precisato, il bene può intendersi comodamente divisibile, ai sensi dell'art. 720 c.c. applicabile anche alla comunione ordinaria in ragione del rinvio di cui all'art. 1116 c.c.
(Cass. Sez. 3, 18/10/2001, n. 12758; Sez. 2, 27/10/2000, n. 14165; cfr. anche Cass.
Sez. 2, 04/02/2004, n. 2100), laddove sia suscettibile di divisione fisica, sia possibile pag. 10/18 formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, la divisione non comporti la creazione di servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo, la divisione non porti infine ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero.
Il requisito della non comoda divisibilità non si esaurisce nella mera possibilità materiale di frazionare il bene in più porzioni, richiedendo che ciascuna proporzione, sia pure in proporzione della sua entità, sia idonea ad assolvere la stessa funzione economica del tutto (cfr. Cass. Sez. 2, 15/12/2016, n. 25888: “In tema di divisione giudiziale di compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero. Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che, malgrado la naturale ed agevole divisibilità di un bene immobile, costituito da due locali con ingressi indipendenti, ne aveva dichiarato la non comoda divisibilità, per la stretta connessione economica e funzionale dei locali medesimi, l'uno, adibito a deposito, strumentale all'altro, utilizzato come negozio”; Cass.
Sez. 2, 28/07/2021, n. 21612: “In tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi - secondo un accertamento riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e completa - non siano
"comodamente" divisibili e, cioè, allorché sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando pur risultando il frazionamento materialmente
pag. 11/18 possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero. Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in presenza di due immobili aventi una notevole differenza di valore, li ha assegnati ad uno solo dei condividenti sul presupposto che una divisione che avesse previsto due quote formate, ognuna, da uno dei beni avrebbe comportato il versamento di un conguaglio tale da assorbire in modo significativo una delle due quote, vanificando in tal modo l'obiettivo dell'effettiva divisione in natura”).
Deve peraltro escludersi la comoda divisibilità del bene laddove le singole porzioni, in corrispondenza all'entità delle quote dei comunisti, non siano tali da poter conservare la funzionalità dell'intero (nel caso concreto abitativa) in quanto a ciò ostino le prescrizioni locali regolamentari;
del resto, come anche di recente precisato,
“l'accertamento del giudice di merito circa la comoda divisibilità di un immobile va condotto in base al criterio oggettivo della concreta possibilità di ripartirlo senza pregiudizio per il suo valore economico, così da poter attribuire a ciascun condividente un'entità autonoma e funzionale, valutando la fattibilità dell'intervento edilizio necessario per la divisione in relazione alle caratteristiche del bene e la compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, avuto riguardo sia alla normativa nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali, particolarmente in caso di vincoli storico- ambientali” (Cass. Sez. 2, 18/10/2024, n. 27040).
Ciò premesso, la Consulenza tecnica acquisita in corso di causa, con motivazione analitica ed esaustiva, ha rilevato che il compendio oggetto di comunione si integra di appartamento su due piani, nella specie a piano interrato rinvenendosi locali accessori
(ripostiglio, stanza, w.c., taverna) con finestre tipo bocca di lupo e al piano terra i locali di alloggio (cucina, soggiorno, corridoio, cinque stante e due bagni), oltre a posto macchina accessorio (C.T.U. del 22-12-2023, pagg. 9 e seg.). Trattasi, quindi, nel caso concreto di immobile con destinazione abitativa integrato da locali accessori al piano seminterrato e di spazio pertinenziale accessorio con funzione di posto macchina.
In punto di stima, il Consulente, secondo metodica ampiamente motivata, ha pag. 12/18 proceduto a disamina comparata con riferimento allo specifico comune di ubicazione, nonché applicato coefficienti di riduzione in relazione ai locali con funzione accessoria, nella specie individuando la superficie commerciale abitativa in 144,64 mq complessivi, con riduzione del valore di mercato secondo coefficiente di differenza pari a 0,50 quanto a “locali seminterrati/interr. taverne, lavanderia e stireria” (assunti, quindi, per mq
36,00), secondo coefficiente di 0,30 quanto al locale ripostiglio (per mq 1,62) e di 0,40 quanto al posto macchina per 9,96 mq (C.T.U., pag. 22).
Il Consulente nominato ha altresì offerto esaustivo riscontro alle osservazioni del consulente di parte convenuta, sottolineando l'inutilizzabilità della perizia sottoposta da quest'ultimo in quanto redatta sulla base di un sopralluogo meramente esterno e con assunti erronei in ordine all'effettiva consistenza dei locali interni (cfr. C.T.U., pagg. 30-
31: “- a pag.

3 - per la redazione della stima è stato eseguito “sopralluogo tecnico esterno” presso l'immobile (sopralluogo solo esterno); -a pag.

4 - la valutazione è stata eseguita considerando “a piano seminterrato due stanze, uno stanzino e un w.c. oltre
a…”; a riguardo questo consulente riferisce che i locali accessori all'abitazione si trovano a piano interrato e, come indicato sugli elaborati di progetto, risultano essere: zona vano scala con scaletta a chiocciola per il piano terra, ripostiglio, stanza, w.c. e taverna”), oltre che sulla base di parametri di riferimento relativi al mercato di Comuni diversi da quello di effettiva ubicazione (C.T.U., pag. 31: “-a pag. 15 è riportato –
“…poiché tale indagine, per la tipologia immobiliare residenziale e per il lasso di tempo trattato, non ha fornito alcun atto nell'ambito dell'intero territorio comunale del comune di Primiero San Martino Castrozza, si è ampliata la ricerca alla macroarea del Primiero,
con particolare attenzione ai vicini comuni di Mezzano e Imer…”; Questo Pt_3 Pt_4
consulente può riferire che, al contrario di quanto sopra-riportato, per la redazione della valutazione ha potuto rilevare gli atti di tre compravendite (compravendite avvenute tutte in zona strettamente limitrofa all'immobile da stimare – Via Crode Rosse- San Marino di Castrozza (TN) ved. pag. 19 e pag. 20 del presente scritto) e indicare, così, tre comparabili -Comparabile -A- : G.N. 745/2020 d.d. 15/07/2020 Prezzo di vendita €
225.000,00= -Comparabile -B- : G.N. 260/2023 d.d. 11/03/2023 Prezzo di vendita €
200.000,00= -Comparabile -C- : G.N. 230/2023 d.d. 28/02/2023 Prezzo di vendita €
185.000,00= Alla luce di quanto sopra, lo scrivente ritiene che la valutazione del
pag. 13/18 sottoscritto sia del tutto congrua ed in linea con la giusta quotazione degli immobili, destinati ad alloggio con accessori, compravenduti in loco”).
La valutazione operata dal Consulente nominato, con portata puntuale e circostanziata, lungi dal venir incrinata dalla differente stima prodotta da parte convenuta, stigmatizza semmai l'erroneità e l'imprecisione dei parametri assunti da quest'ultima, le conclusioni raggiunte nella presente sede in sede peritale venendone quindi confermate anche per l'accuratezza e per il maggior grado di precisione.
Sprovvisto di alcun supporto tecnico appare, inoltre, il rilievo critico in ordine ai coefficienti di correzione adottati dal C.T.U., il consulente di parte convenuta del resto proponendo una determinazione di valore all'esito di un'ipotetica ristrutturazione, con individuazione di costi a tal fine per ammontare cospicuo pari ad euro 346.624,00 (cfr. osservazioni CTP convenuto) e con metodica del tutto inconferente rispetto all'oggetto del giudizio divisorio, ossia il bene immobile nella sua effettiva e attuale consistenza.
Per quanto sopra, devono essere innanzitutto appieno condivise le conclusioni cui è pervenuto il Consulente nominato in punto di valore dell'immobile, determinato in euro
467.000,00 e, quindi, per euro 373.600,00 quanto alla quota di 4/5 in capo all'attore e di euro 93.400,00 quanto alla quota di 1/5 in capo al convenuto (C.T.U., pag. 28).
La Consulenza ha, inoltre, consentito di determinare l'estensione della superficie netta abitabile in complessivi 123,77 mq e quella dei locali accessori al piano seminterrato in
66,21 mq, oltre a 22,09 mq quanto al posto macchina (C.T.U., pagg. 25 seg.), con conseguente corrispondenza alla quota del convenuto di 24,75 mq quanto ai locali destinati all'alloggio e di mq 13,24 quanto ai locali accessori (oltre a 4,42 mq quanto al posto macchina), a fronte di quelli afferenti alla quota attorea, pari a 99,02 quanto ai locali di alloggio e a 52,97 quanto ai locali accessori, oltre a 17,67 mq in ordine al posto macchina.
Si è rilevato, inoltre, che, secondo le norme regolamentari locali, l'estensione minima richiesta quanto a superficie abitabile ai fini di alloggio non può essere inferiore a 50,00 mq, con l'ulteriore previsione, in caso di aumento delle unità immobiliari, della necessità di garantire un posto auto aggiuntivo rispetto a quelli esistenti (C.T.U., pagg. 25 e seg.), evidenziandosi, in sede di risposta alle osservazioni del consulente di parte convenuta, che, quanto alla quota del convenuto, “la superficie abitabile attribuibile non
pag. 14/18 permetterebbe di raggiungere, per una nuova unità, i 50 mq ai sensi dell'art. 37 del regolamento edilizio comunale;
in aggiunta, considerata la limitata superficie destinata
a parcheggio, risulterebbe anche difficile/impossibile garantire un nuovo posto macchina in proprietà con caratteristiche dimensionali conformi alla normativa di settore (m 5,00
x 2,50). Il CTP geom. nelle proprie osservazioni ha allegato anche la pianta CP_5 dell'alloggio di piano terra con evidenziata la parte di abitazione che potrebbe essere assegnata alla parte convenuta “alloggio con superficie maggiore a 50 mq”; effettivamente misurando la parte evidenziata in verde dal medesimo CTP si ricava la superficie netta che corrisponde a mq 57,75. Tale superficie di alloggio risulta essere addirittura più del doppio della quota di diritto spettante alla parte convenuta (quota di alloggio spettante a parte convenuta: 1/5 pari a mq 24,75)” (C.T.U., pagg. 32-33).
Il bene immobile per cui è causa, appartamento e posto macchina avvinti fra loro da vincolo pertinenziale, risultano, pertanto, non comodamente divisibili sotto una pluralità di profili.
In primo luogo e in via invero dirimente, ostano alla divisibilità le prescrizioni regolamentari locali, non oggetto di contestazione fra le parti, che precludono la possibilità di enucleare in corrispondenza alla quota del convenuto (pari a 1/5) una superficie abitabile sufficiente onde consentire l'individuazione di una porzione con requisiti di abitabilità e, quindi, suscettibile di assolvere alla stessa funzione economica dell'intero. In considerazione della superficie abitativa dell'appartamento, anche laddove assunta nel suo complesso e come comprensiva dei locali al seminterrato (per mq 189,98), la quota spettante al convenuto (1/5 e, quindi, 37,99) non consentirebbe comunque di pervenire al dato minimo richiesto ai fini della idoneità funzionale della porzione a fini abitativi. Sulla base di criteri di omogeneità e quindi apprezzata la superficie effettivamente qualificata a fini abitativi (mq 123,77), la porzione spettante al convenuto sarebbe anzi inferiore alla metà dell'estensione richiesta dalle prescrizioni locali a detti fini. E ciò anche a prescindere dal dato preclusivo dell'indisponibilità di un posto autonomo ulteriore.
In secondo luogo, la divisione in natura non potrebbe essere perseguita laddove alla medesima corrispondesse l'attribuzione di porzioni, per struttura e per il rispettivo valore, del tutto disancorate e non coincidenti con l'entità delle rispettive quote di comproprietà,
pag. 15/18 senza che ciò possa essere surrogato da un conguaglio ove tale da assorbire in modo significativo una delle due quote, pena, in difetto, la vanificazione dell'obiettivo dell'effettiva divisione in natura in relazione alla consistenza delle quote.
Del resto, come osservato anche dal C.T.U., la soluzione indicata dal consulente di parte convenuta -con enucleazione di attribuzione di superficie abitativa per 57,75 mq- corrisponderebbe all'attribuzione di quota relativa all'appartamento (per superficie abitabile complessiva pari a 189,98 mq) di quasi 1/3; ove poi si consideri che la porzione pretesa dal convenuto afferisce ai soli locali con destinazione abitativa (per superficie di
123,77 mq) la richiesta inciderebbe per circa il 46% dell'alloggio. Il che esclude la prefigurabilità di una comoda divisibilità del bene attesa l'impossibilità di formare due porzioni corrispondenti alle rispettive quote e tali da consentire ai condividenti l'uso dell'immobile avuto riguardo anche alla destinazione concreta delle sue componenti interne.
Sotto altro profilo vale osservare che, parametrata la misura della superficie netta abitabile individuata dal convenuto ai fini della divisione in natura (57,75 mq di 123,77 mq) su quella abitativa commerciale complessiva (144,64 mq), quella richiesta risulterebbe, quindi, pari a 67,49 mq commerciali, per misura che, oltre a incidere per quota di oltre 1/3 (35% circa) sull'intera superficie commerciale (192,22 mq), corrisponderebbe a valore pari ad euro 163.955,50 (=67,49*2.429,33), con residuo di porzione in capo all'attore di soli 124,73 mq commerciali per valore di euro 303.010,30.
In definitiva, si realizzerebbe una notevole e definitiva incidenza (oltre che qualitativa) quantitativa in riduzione della quota effettivamente spettante a quest'ultimo (4/5) al contempo con attribuzione al convenuto di porzione per valore quasi doppio rispetto a quella di cui è titolare (per euro 93.400,00).
La divisione giudiziale è diretta ad attuare il diritto dei condividenti a conseguire una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quella spettante singolarmente sulla massa. Né revocabile in dubbio è che la comoda divisibilità del bene non può che essere apprezzata in riferimento alle quote effettivamente appartenenti ai condividenti, senza che la previsione di conguagli possa sortire, in difetto di volontà negoziale in tal senso, in un mutamento significativo e dirimente di dette quote, pena in difetto la vanificazione dello stesso obiettivo di divisione in natura in corrispondenza alle effettive pag. 16/18 quote proporzionali.
L'esito preteso dal convenuto non potrebbe, pertanto, sortire in esito a uno scioglimento giudiziale, potendo se del caso conseguirsi per il tramite di una condivisione negoziale, che, peraltro, sulla base delle emergenze di causa (doc. 19 conv., da cui peraltro parimenti si evince l'enucleazione di valori del tutto disancorati dall'effettiva entità delle quote di comproprietà), appare essere stata vagliata con la precedente comproprietaria con esito negativo a fronte del rifiuto dello stesso convenuto.
Per tutto quanto sopra, le conclusioni in punto di non comoda divisibilità dell'immobile cui il C.T.U. è pervenuto vanno integralmente condivise, ciò comportando, ai sensi dell'art. 720 c.c., l'attribuzione dell'immobile non comodamente divisibile per l'intero nella porzione spettante al maggiore quotista, ossia all'attore comproprietario per la quota di 4/5, con riconoscimento del conguaglio in favore del convenuto determinato in sede peritale in euro 93.400,00.
Nessuna contestazione è, infine, mossa da parte convenuta circa la ricezione dell'importo di 7.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria in data 20-12-2021 (doc. 3 att.), di cui l'attore ha richiesto computo a decurtazione del conguaglio dovuto, quest'ultimo da determinarsi, dunque, per l'importo finale di euro 86.400,00.
4. Sulle spese di lite.
In considerazione dell'opposizione proposta dal convenuto alla domanda di assegnazione dell'attore, poi ritenuta fondata con la presente sentenza (Cass. Sez. 2,
24/01/2020, n. 1635; Sez. 2, 08/10/2013, n. 22903), la natura della causa giustifica la compensazione delle spese di lite soltanto parziale e nei limiti della metà, con condanna, quindi, del convenuto alla rifusione in favore dell'attore delle spese, liquidate, secondi i criteri di cui al D.M. n. 55/2014, nei parametri medi per la fase di studio (euro 3.544,00)
e introduttiva (euro 2.338,00) e in quelli minimi per la fase istruttoria (euro 5.205,50), in difetto di assunzione di prova orale, e per quella decisionale (euro 3.082,00), in difetto di esame di questioni diverse rispetto a quelle oggetto di vaglio nelle precedente fasi, per il finale importo, previa compensazione per la metà, di euro 7.084,75, oltre rimborso delle spese (per contributo unificato, marca e spese di notifica come da nota dd. 23-2-2025 di parte attrice), nei limiti della metà, per l'importo complessivo di euro 399,85; oltre pag. 17/18 rimborso forfetario delle spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A.
Sulla base dei superiori criteri vanno altresì definitivamente regolate le spese di
C.T.U., come liquidate in corso di causa (decreto 4-5-2024), da porsi quindi a carico di parte convenuta per la quota di 1/2 oltre quella di 1/5 (pro quota) e a carico dell'attore per la residua parte (4/5 di 1/2).


p.q.m.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione o istanza disattesa o assorbita, così provvede
1. in accoglimento della domanda di divisione e di assegnazione, attribuisce
- a la proprietà del 1 Parte_1 CP_6
p.m. 1 p.ed. 151 P.T. 125 II C.C. 400 Tonadico II conguaglio dare: € 86.400,00
e
-a LOTTO 2 Controparte_1
conguaglio avere: € 86.400,00
2. condanna il convenuto a rimborsare all'attore le spese di lite, liquidate, previa compensazione parziale per la metà, in € 7.084,75, oltre anticipazioni e spese per €
399,85, oltre a rimb. forf. nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. pone le spese di C.T.U., come liquidate in corso di causa, definitivamente a carico dell'attore per la quota di 2/5 e a carico del convenuto per la quota di 3/5.
Così deciso in Trento, 10/04/2025
Il Giudice
Enrica Poli
pag. 18/18