REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri, in funzione di giudice monocratico, esaurita la discussione orale ed udite le conclusioni delle parti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 6905/2018 promossa da:
( CF ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. Roberta Bruognolo presso la medesima elettivamente domiciliata in
TIa Viale dello Statuto n. 24B per procura in calce all'atto introduttivo
- PARTE ATTRICE

CONTRO

:
CONDOMINIO VIA CARISSIMI SC. A, B, C, D, CF: , Parte_2 P.IVA_1
in persona del suo amministratore p.t., elettivamente dom.to in TIa alla Via L. Farini n.
4 (Studio Avv. G. Malinconico) unitamente agli avv.ti Carla Di Bernardo e Salvatore La
Rocca per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE CONVENUTA
NONCHE'

CONTRO

:
, sito LATINA, alla Via Parte_3
Locatelli n. 2, C.F. in persona del Legale Rappresentante pro tempore P.IVA_2
rappresentato e difeso, dall'Avv. Fabio Di Resta e dall'Avv. Lorenzo Lupoli presso il medesimo elettivamente domiciliato in TIa, via G. Oberdan n.24, come da procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
- PARTE TERZA CHIAMATA
NONCHE'

CONTRO

:
1

Parte_4
, codice fiscale , in persona del suo Amministratore pro-tempore,
[...] P.IVA_3 elettivamente domiciliato in TIa, via G. Oberdan n.24, nello studio dell'Avv. Lorenzo
Lupoli che lo rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di costituzione
- PARTE TERZA CHIAMATA
NONCHE'

CONTRO

:
in persona del legale rappresentante pro-tempore ( P. IVA ) CP_1 P.IVA_4
con il patrocinio dell'Avv. Fabio Tonelli presso il medesimo elettivamente domiciliata in TIa Via Ulpiano 2 per procura in calce alla margine della comparsa di costituzione
- PARTE TERZA CHIAMATA
OGGETTO: RESPONSABILITA' EX ART. 2051 CC
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 17 aprile 2025, i procuratori delle parti concludevano come da verbale.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
CONTROVERSIA
Con atto di citazione notificato in data 28.12.2018, conveniva Parte_1
in giudizio all'intestato Tribunale il Controparte_2
, al fine di accertare e dichiarare la responsabilità ex. art. 2051 c.c. del
[...]
nella causazione del sinistro del 23 settembre 2017 e del conseguente danno Parte_3
e per l'effetto condannarlo al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di Euro
25.500,00, o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di risarcimento del danno .
A sostegno della domanda l'attrice deduceva che, mentre si accingeva ad accedere al porticato adibito a posto auto, antistante l'entrata della scala B dello stabile del convenuto, inciampava cadendo rovinosamente a terra, in quanto a seguito Parte_3
del continuo transito delle autovetture il terreno antistante il porticato cedeva di diversi centimetri creando un dislivello (avvallamento del terreno) tra l'asfalto e la soglia
(marciapiede) di accesso al parcheggio. Nell'interesse di parte attrice si deduceva che l'eccepito avvallamento/disconnessione/dislivello – in quanto sito tra il piano asfaltato e il marciapiede del porticato – era nascosto e quindi non visibile nè prevedibile, visto anche
2 l'orario di accadimento del sinistro avvenuto quando ormai era già buio e in un punto di scarsa illuminazione artificiale.
Si deduceva, inoltre che in conseguenza della caduta, l'attrice aveva riportato lesioni fisiche che rendevano necessario il giorno successivo il ricorso alle cure dei sanitari dell'ICOT di TIa dove le veniva diagnosticata la frattura composta del radio distale destro e frattura chiusa composta della grande tuberosità dell'omero sinistro, con una prognosi di giorni 30 con applicazione dell'apparecchio gessato alla mano destra e applicazione del tutore alla spalla sinistra, cui faceva seguito un percorso di trattamento diagnostico e terapeutico fino a guarigione.
Veniva pertanto dedotto che da lesioni erano derivati all'attrice postumi permanenti valutati in sede medico legale nella misura del 12% con conseguente quantificazione del risarcimento danni richiesto in € 25.500,00.
Parte attrice assumeva pertanto la sussistenza della responsabilità oggettiva per i fatti di causa ex. art. 2051 c.c. del convenuto, stante l'omessa manutenzione della Parte_3 zona teatro del sinistro, risultando l'avvallamento/dislivello in questione oggettivamente pericoloso quanto non visibile né prevedibile;
si deduceva altresì che l'Amministratore condominiale, successivamente al lamentato sinistro e dopo la denuncia all'assicurazione, aveva provveduto a far riparare (pareggiandolo e riportando il terreno a livello tramite aggiunta di calce/asfalto) il dislivello che aveva causato la caduta dell'attrice, al fine di evitare ulteriori danni ai condomini e/o terzi.
Si costituiva in giudizio il , Controparte_2
chiedendo il rigetto della domanda attrice ed in via preliminare eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e l'errata individuazione del convenuto per la . esistenza di un super-condominio. A tal fine si deduceva che il convenuto risultava Parte_3
formato da due palazzine, per complessive quattro scale ubicato all'interno di un più ampio complesso immobiliare tra Via Locatelli e composto da cinque palazzine CP_2
costruite in diversi tempi a partire dalla fine degli anni 80; veniva inoltre dedotto che come evincibile dal regolamento condominiale dell'intero complesso trascritto in TIa il
19.03.90, (redatto dall'originario costruttore ultimata la realizzazione delle prime due delle cinque palazzine) costituivano “proprietà comune indivisibile di tutti i Condomini, con l'estensione della comunione anche ai Condomini delle altre tre palazzine che comporranno il complesso immobiliare, l'area destinata a giardino, a cortile, a marciapiede od in genere ad aree pavimentate scoperte ed a strade comprese le rampe di accesso ai garage".
3 Si assumeva in conseguenza che i beni causa del lamentato danno appartenevano a tutte le unità del complesso immobiliare, qualificabile come super-condominio che parte attrice avrebbe dovuto citare in giudizio.
Nel merito si contestava la sussistenza della responsabilità invocata ex art.2051 cc risultando la caduta avvenuta nell'ambito del Condominio di residenza dell'attrice e mancando la dedotta situazione di insidia. Ad ogni buon conto il Parte_3 [...]
chiedeva di essere manlevato dalla Compagnia CP_2 Controparte_3
garante per la responsabilità civile nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale della domanda, ovvero nel caso in cui il convenuto condominio fosse chiamato a rispondere anche solo pro-quota del danno lamentato da parte attrice.
Pertanto il predetto chiedeva nelle conclusioni di disporre Controparte_2
l'estensione del contraddittorio a tutte le palazzine del complesso immobiliare a cui era comune la causa ovvero autorizzare il convenuto alla loro chiamata;
nel merito respingere la domanda attorea e in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domanda della sig.a , condannare tutti i convenuti in Pt_1 CP_4
ragione dei millesimi di ciascuno all'interno del complesso immobiliare, e per la quota parte eventualmente dovuta dal , condannare Controparte_2
in manleva la società che lo garantiva per la responsabilità Controparte_5
civile.
Autorizzata la chiamata in causa si costituiva il Parte_3
, sito in TIa alla Via Locatelli n. 2, eccependo in primo luogo, rispetto
[...]
alla dinamica esposta nell'atto di citazione, la propria carenza di legittimazione passiva in quanto il punto in cui la Sig.ra affermava essere inciampata non Parte_1
ricadeva nell'area di competenza del Condominio Città Giardino Pal. E. non potendo questo effettuare atti di manutenzione, conservativi o modificativi della proprietà del terzo condominio via , potendo eventualmente, direttamente o per tramite CP_2
dell'eventuale Super condominio, agire sulla pavimentazione stradale, ma non rispetto le soglie marciapiede, di esclusiva competenza del singolo condominio interessato dal porticato/posti auto. Si deduceva che tale circostanza risultava dimostrata anche dal fatto che successivamente al verificarsi del sinistro oggetto di causa, l'avvallamento incriminato era stato eliminato a cura e spese del Controparte_6
, senza avvisi preliminari o alcuna richiesta di rimborso delle spese sostenute
[...]
avanzate verso gli altri Condomini, a riprova della estraneità del Condominio Città
Giardino Pal. E dalla competenza a gestire il luogo in cui era avvenuto l'incidente.
4 Veniva evidenziato inoltre che i condomini dei tre condomìnii esistenti all'interno del lotto indicato, ovvero condomini del , condomini del Condominio Controparte_2
Città Giardino, condomini del , non avevano mai Controparte_7
costituito formalmente il super condominio né avevano una rappresentanza comune con la conseguenza che considerata la rappresentazione del sinistro effettuata da parte attrice, risultava evidente che il non fosse né custode, né Controparte_7
legittimato passivo dell'azione e che i beni causa del lamentato danno appartenevano al
, in riferimento alla mancata o non Parte_3 Controparte_6
adeguata manutenzione della soglia marciapiede.
Nel merito veniva comunque contestata la domanda attrice risultando la signora Pt_1
ben a conoscenza dello stato dei luoghi e pertanto il sinistro ascrivibile esclusivamente alla sua disattenzione.
Si costituiva il TIa Parte_4
deducendo in primo luogo l'infondatezza della domanda di manleva risultando il fatto lesivo avvenuto in un luogo di esclusiva proprietà del (convenuto) Controparte_2
non facente parte delle proprietà di fatto in comune a tutti gli altri condominii
[...]
e quindi al supercondominio, quali l'area destinata a giardino e le altre aree scoperte e le strade a servizio di tutti i condominii. Si assumeva pertanto che la parte del porticato, antistante la scala B, adibito a parcheggio del solo fosse di sua Controparte_2
esclusiva proprietà e che di conseguenza che solo lo stesso fosse tenuto alla sua cura e manutenzione, essendo la responsabilità di quanto accaduto di esclusiva competenza del perché l'attrice era caduta all'interno della sua proprietà. Controparte_2
Detto Condominio inoltre proponeva una domanda riconvenzionale e/o autonoma affinchè venisse accertata e dichiarata la costituzione e l'esistenza del supercondominio e, quindi, di un rapporto plurisoggettivo sostanzialmente unico, soggetto alle disposizioni di cui agli artt. 1117 bis c.c. e 67 disp. att. c.c., tra le cinque palazzine facenti parte del complesso immobiliare sito tra via Locatelli e a TIa, due delle quali CP_2
avevano costituito il altre due il Controparte_2 Parte_4
e l'ultima il Condominio Città Giardino Pal. E, parti tutte presenti in giudizio.
[...]
Veniva pertanto dedotta la necessità di un riconoscimento formale dell'esistenza di tale supercondominio per la loro amministrazione e gestione unitaria, sostituita fino ad allora da iniziative del singolo condominio, che non avevano però mai trovato partecipazione attiva e contributiva da parte degli altri condominii, proprio per la mancanza di riconoscimento formale e giuridico di un supercondominio.
5 Detto Condominio pertanto così concludeva:
“nel merito, rigettare la chiamata in causa dello scrivente Condominio e la domanda formulata dalla sig.ra , perché infondate in fatto ed in diritto, e Parte_1
comunque non provate, in via riconvenzionale e/o autonoma, accertare e dichiarare, con ogni relativa conseguenza di legge, nomine, obblighi ed applicazione, l'esistenza di un
Supercondominio tra via Locatelli e a TIa, costituito dai condomini delle CP_2
cinque palazzine ivi presenti e dai loro beni comuni indicati nella premessa del presente atto, che hanno formato i tre condominii parti di questo giudizio e cioè il chiamante in causa di TIa, e i chiamati in causa Controparte_2 CP_2
di via Locatelli 2 e Condominio Città Giardino Parte_4
Pal. E.
Si costituiva aderendo alla eccezione di carenza di legittimazione passiva CP_1
svolta dal Condominio assicurato, , in ragione del fatto che il danno era Controparte_2
avvenuto su area appartenente a tutte le unità del complesso immobiliare;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice si chiedeva che tutti i Condominii fossero condannati in ragione dei millesimi di ciascuno con conseguente onere di manleva della Compagnia per la sola quota di spettanza del
Condominio assicurato. Veniva comunque dedotta l'infondatezza della domanda attrice, per insussistenza di responsabilità ex art. 2051 cc ed ex art. 2043 cc, ritenendo l'evento dannoso dedotto in giudizio da ascriversi alla condotta imprudente e negligente della
, risultando l'insidia dedotta visibile ed avvistabile dall'attrice residente nel Pt_1
Controparte_2
La Compagnia terza chiamata così concludeva:
“a) in via preliminare e pregiudiziale accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva del e della , Controparte_2 CP_1
chiamata a manleva del , per tutti i motivi Controparte_2
di cui in premessa e dichiarare, pertanto, l'estromissione dal presente giudizio sia del
sia della;
b) nel merito, Controparte_2 CP_1
rigettare tutte le domande proposte dalla in quanto infondate Parte_1
in fatto, in diritto e non provate;
c) nel merito, in via subordinata, accertare e dichiarare che ha concorso fattivamente alla causazione del sinistro per Parte_1 cui è causa, con conseguente riduzione, ai sensi dell'art. 1227, co. 1, c.c., e nella misura che l'Ill.mo Tribunale riterrà di giustizia, dell'entità del risarcimento del danno;
d) in subordine, salvo gravame, nella denegata ipotesi di accoglimento anche solo parziale
6 della domanda formulata da , condannare tutti i condomìni Parte_1
chiamati in causa dal , e cioè anche il Controparte_2
e il . E, in Controparte_8 Controparte_9
ragione dei millesimi di ciascuno all'interno del complesso immobiliare e, in ragione di ciò, condannare la a manlevare il CP_1 Controparte_2
per la quota parte eventualmente dal medesimo CONDOMINIO dovuta. e)
[...]
Condannare, in ogni caso, , alle spese, competenze ed onorari Parte_1
CP_ di causa. Sentenza esecutiva. .
All'udienza di prima comparizione del 19 settembre 2019 parte attrice dichiarava di voler estendere la domanda anche nei confronti di Condominii chiamati in causa ove ritenuta sussistente la loro legittimazione passiva, con conseguente successivo adempimento della condizione di procedibilità della negoziazione assistita.
All'udienza del 14.01.2020 il e il Condominio Città Controparte_2
Giardino Pal. E aderivano alla domanda riconvenzionale di costituzione di un supercondominio avanzata dal Condominio Città Giardino Pal. C e D dando atto dell'avvio del procedimento di mediazione ad oggetto tale domanda riconvenzionale autonoma.
Espletate le prove orali ammesse alle parti, la causa veniva discussa e decisa all'udienza del 17 aprile 2025.
MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE
La domanda di parte attrice non è fondata e non risulta meritevole di accoglimento.
chiede in giudizio il risarcimento dei danni fisici derivanti dalla Parte_1
caduta mentre si accingeva ad accedere al porticato adibito a posto auto, antistante l'entrata della scala B del . Controparte_2
Secondo quanto dalla stessa dichiarato in sede di interpello, la caduta era avvenuta perché era “ andata con il piede nell'avvallamento dell'asfalto” e poi “ caduta sulla griglia che si trova sul marciapiede del posto auto, in prossimità del pilastro” ; la stessa attrice ha inoltre confermato la circostanza, ammessa dal convenuto, che dopo la sua Parte_3 caduta l 'amministratore aveva fatto “mettere una cementata per togliere il dislivello tra asfalto e posti macchina.”.
Circa lo svolgimento dei fatti la teste ha dichiarato: Tes_1
“ cap. 1 (memoria ex art. 183 VI co. n.2 Cpc di parte attrice):” Mentre scendevo le scale della scala B con il cane, ho visto volare qualcosa oltre il vetro del portone e poi aprendo il portone ho sentito dei lamenti e ha trovato la signora dolorante a terra riversa Pt_1
contro la colonna, sotto al porticato. La signora mi disse che era inciampata nel salire lo
7 scalino provenendo dalla zona asfaltata;
riconosco lo stato dei luoghi nelle foto sub. 1 allegato dell'atto di citazione”; sul cap. 5 “Io ricordo che al momento del fatto era già buio e non ricordo se il porticato fosse illuminato;
ricordo che tirava vento quella sera tanto che quando ho visto qualcosa volare pensavo che fosse un sacco nero dell
'immondizia e poi ho sentito i lamenti e mi sono accorta che era la signora ;” Pt_1
Stante l'esito della prova orale indotta dall'attrice, dal complesso degli elementi assunti in giudizio deve ritenersi che non è risultata comprovato in forma convincente il fatto storico dedotto nell'atto di citazione e la derivazione causale del sinistro dalle condizioni del luogo condominiale oggetto dei rilievi fotografici in atti.
Se è vero che risulta ormai consolidato il principio secondo cui la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, e non presunto, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode
(Cassazione civile, Sez. Unite, ordinanza n. 20943 del 30 giugno 2022), poiché il danneggiato è tenuto a fornire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e il danno che egli ha subito (oltre che dell'esistenza del rapporto di custodia) solo dopo che lo stesso abbia offerto una tale prova il convenuto deve dimostrare il caso fortuito, cioè l'esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità, sia idoneo ad interrompere il nesso causale, escludendo la sua responsabilità .
Proprio avendo ben presente gli approdi evolutivi giurisprudenziali in tema di riparto dell'onere della prova nella ipotesi di responsabilità invocata ex art. 2051 c.c., il danneggiato che domanda il risarcimento del pregiudizio sofferto in conseguenza dell'omessa o insufficiente manutenzione della cosa in custodia, o di sue pertinenze, invocando la responsabilità del custode è tenuto, secondo le regole generali in tema di responsabilità civile, a dare la prova che i danni subiti derivano dalla cosa, in relazione alle circostanze del caso concreto ( cfr. Cass. ord. 3 febbraio 2015 n. 1896; da ultimo Cass.
27 giugno 2016 n. 13222).
Certamente spetta al custode convenuto, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità, la prova dell'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa e l'evento lesivo, che presenti i caratteri del caso fortuito;
tuttavia questo onere probatorio presuppone che l'attore abbia, a sua volta, ed in
8 via prioritaria, fornito la prova della relazione tra l'evento dannoso lamentato e la cosa in custodia.
L'onere a carico della parte danneggiata consiste, dunque, nella dimostrazione del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con la cosa in custodia, onere che non può dirsi assolto nel caso concreto..
La domanda di parte attrice deve pertanto rigettarsi poiché, dall'analisi di tutti gli elementi emersi nell'istruttoria, deve ritenersi non raggiunta la prova che il fatto per cui è causa sia avvenuto per lo specifico stato dei luoghi come assunto in citazione.
Venendo all'esame della domanda riconvenzionale svolta dal Condominio “Città
D di via Locatelli 2 di TIa ed avente ad oggetto l'accertamento e Controparte_2Controparte_2
la dichiarazione di esistenza di un Supercondominio tra il Controparte_2 di TI , il Condominio “Città Giardino” scala di via Locatelli 2 e Controparte_2 Pt_4
il Condominio Città Giardino Pal. E deve ritenersi che la stessa sia inammissibile in questa sede.
Detto terzo chiamato, denominando tale domanda come riconvenzionale e/o autonoma, non ha inteso riversare in forza di tale riconoscimento le conseguenze di una eventuale condanna di parte attrice, pro-quota sui singoli Condominii ( come chiesto da ) CP_1
mentre risulta fondata l'eccezione di parte attrice di inammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dal in quanto avente Parte_4
ad oggetto la costituzione di un supercondominio e dunque sulla costituzione di un nuovo soggetto al quale non potrebbe comunque addebitarsi ex post la responsabilità per i fatti di causa.
D'altro canto, ricorre l'ipotesi della domanda riconvenzionale quando il convenuto, traendo occasione della domanda contro di lui proposta, opponga una controdomanda e cioè chieda un provvedimento positivo sfavorevole all'attore che va oltre il rigetto della domanda principale;
resta, invece, nell'ambito dell'eccezione l'istanza del convenuto diretta a far valere un suo diritto al solo scopo di escludere l'efficacia giuridica dei fatti o titoli dedotti dall'attore, ossia al fine di ottenere il rigetto della domanda.
Nel caso di specie si tratta di domanda del tutto autonoma esulante dall'oggetto del giudizio.
Pertanto, risultando tale domanda del tutto estranea all'oggetto del giudizio, la stessa deve ritenersi inammissibile.
D'altro canto, come da ultimo ribadito (Cass. 27 novembre 2023 n. 32857) , il cosiddetto supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti,
9 in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi. Rispetto a tali beni trova dunque applicazione la disciplina specifica del condominio, e perciò opera la presunzione legale di condominialità ex art. 1117 c.c. Il primo passaggio induce dunque ad affermare che, quando una strada interna o un viale di accesso siano contestualmente legati, attraverso la relazione di accessorio a principale, a più condominii di unità immobiliari o di edifici, essi sono oggetto di proprietà comune a tutti i titolari delle porzioni individuali comprese nei diversi fabbricati, ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., sempre che non risulti il contrario dal titolo. L'art. 1117 c.c. consente, infatti, all'autonomia privata di disporre espressamente, al momento stesso della formazione del (super)condominio, un diverso regime delle parti di uso comune, nel senso, cioè, sia di sottrarre alla condominialità parti elencate in tale norma, giacché necessarie o destinate all'uso comune, sia, al contrario, di convenire che taluni beni costituiscano comunque per volontà negoziale parti comuni, al fine di conferire loro una destinazione indisponibile senza il consenso di tutti e di estendervi il regime della indivisibilità ed inseparabilità che è proprio delle parti comuni indicate dall'art. 1117 c. c. e che impedisce al singolo condomino di disporre di queste parti indipendentemente dalla sua proprietà esclusiva senza il consenso degli altri.
È altresì noto che l'individuazione delle parti comuni operata dall'art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali. Tale “presunzione” dispensa il condominio o i singoli condomini dalla prova del diritto, essendo, piuttosto, onere del singolo condomino che pretenda l'appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell'art. 1117 c.c. di dare prova della sua asserita proprietà individuale, senza che, tuttavia,
a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell'atto costitutivo del , ma di alienazione compiuta dall'iniziale unico Parte_3
proprietario che non si era riservato l'esclusiva titolarità del bene. Una volta che, in difetto di titolo derogatorio, sia sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono "pro quota", senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni - la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla data dell'eseguita formalità (tra le tante, Cass. n. 3852 del 2020).
Ne consegue che, a prescindere dalla ammissibilità di tale domanda riconvenzionale, il supercondominio in questione sussiste di fatto proprio perché il supercondominio,
10 sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati;
ad esso, pertanto, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 10 dicembre 2019 n. 32237) .
Le spese di lite devono compensarsi in ragione delle reciproche soccombenze e della peculiarità della fattispecie, tenuto anche conto dell'esito delle prove orali acquisite in giudizio da cui sono stati tratti elementi di fatto rilevanti e decisivi ( emersi solo in esito alla complessità dell'accertamento istruttorio) tali da integrare le gravi ed eccezionali ragioni che giustificano l'integrale compensazione ex art. 92 cpc come interpretato dalla
Corte Costituzionale con la sent. n. 77/2018.


P.Q.M.


Il Tribunale di TIa, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della Dott.ssa Gianna Valeri ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:


P.Q.M.


a) Rigetta la domanda di parte attrice;

b) Rigetta ogni altra domanda;

c) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa in esito alla udienza del 17 aprile 2025.
Così deciso in TIa, il 17 aprile 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Gianna Valeri
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