REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord – II SEZIONE CIVILE, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Luca
Stanziola , ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come
modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, applicabili ai giudizi già pendenti)
nella causa iscritta al n. 1928 del Ruolo Generale A.C. dell'anno 2020,
avente ad oggetto: Cause relative alla validità o efficacia del
contratto o di singole clausole
vertente
TRA
(C.F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., con il patrocinio dell'avv. SELLITTO GIOVANNI,
elettivamente domiciliato in Napoli alla piazza G. Bovio n. 22 presso il difensore avv. SELLITTO GIOVANNI giusta procura rilasciata in corso di causa,
PARTE ATTRICE
e
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._2
NAPPI ANDREA DOMENICO, elettivamente domiciliati in Nola alla
Via Giordano Bruno n. 50 presso il difensore avv. NAPPI ANDREA
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 1 di 32 DOMENICO, giusta procura in atti,
PARTE CONVENUTA
in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_3
quale incorporante “ , Controparte_4
ovvero rappresentata e difesa dall' avv. Controparte_5
GIOVANNI ALBERTO PELUSO il quale ai sensi dell'art. 16 sexies del
D.L. 90 del 24/06/2014 dichiara che il proprio “domicilio digitale” è
PEC , Email_1
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 02/01/2025 le parti costituite concludevano con note ex art. 127 ter c.p.c., da intendersi in questa sede come integralmente richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso proposto dinanzi al Tribunale di Napoli ex art. 702 bis c.p.c. in persona dell'Amm.re Giudiziario, Parte_1
rappresentava: - che il complesso edilizio sito in Castel Volturno denominato “Green Village” (loc. Lago Patria), di sua proprietà, unitamente ai beni mobili e immobili, conti correnti e altre utilità
economiche, era stato sottoposto a sequestro preventivo con decreto del
Tribunale di Napoli 27.01.2012; - che con successivo decreto di sequestro preventivo ex art. 321 c.p.p. del 11.05.2012, venivano sottoposti a misura cautelare tutte le quote societarie della
[...]
- che con contratto di compravendita stipulato in data 30 Parte_1
giugno 2011 con atto per notar ( Rep.n.117.087 Persona_1
– Racc.n.24.524) vendeva a ed Parte_1 Controparte_1
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 2 di 32 a la “porzione immobiliare facente parte del complesso CP_2
turistico ricettivo denominato GREEN VILLAGE, sito in Castel
Volturno, alla via Domitiana, km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei
virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso e
precisamente: - unità immobiliare adibita a residence sita al piano terra, dell'edificio “10”, scala “A”, composta da vani catastali 5,5
(cinque virgola cinque), con annessa corte esclusiva su tre lati, confinanti, nell'insieme, con area comune subalterno 1 da più lati, con vano scala e con unità immobiliare subalterno 119, riportata nel
Catasto Fabbricati del Comune di Castel Volturno al foglio 50,
particella 5445, sub.118, categoria A/2, classe 7, vani 5,5, rendita
catastale euro 653,32, via Domitiana s.c., piano T, scala A, lotto B, edificio 10”; - che la vendita avveniva (art. 4) con vincolo di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000, N.16 e, pertanto, “per patto essenziale, determinante della volontà contrattuale delle parti, il
bene in oggetto è destinato irrevocabilmente, anche ex art. 1112 c.c., al
godimento plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno, così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione
delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile 'ob rem', unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la
medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente,
stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”; - che la vendita è avvenuta per un
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 3 di 32 corrispettivo di euro 135.000,00 (centotrentacinquemila), oltre I.V.A. di euro 13.500,00 (tredicimila cinquecento), per un totale di euro
148.500,00 (centoquarantottomila cinquecento), di cui euro 126.000,00
(centoventiseimila) corrisposti da parte acquirente alla con Pt_1
parte del ricavato del mutuo fondiario con garanzia ipotecaria iscritta il
26 luglio 2011; - che, tuttavia, il citato contratto è affetto da nullità in quanto stipulato in frode alla legge ex artt. 1344 e 1418 c.c.; - che i resistenti hanno abusivamente occupato il bene senza averne titolo a far data dalla richiesta del 03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa, oltre interessi di legge dalle singole scadenze.
Assumeva, più nello specifico, la ricorrente che a seguito del citato sequestro preventivo operato dal G.I.P. presso il Tribunale di Napoli,
tutti gli immobili facenti parte del complesso edilizio denominato
“Green Village” sono stati sottoposti ad Amministrazione giudiziaria e che, assunta l'amministrazione della società da parte del
Coamministratore giudiziario Dott. , con racc. del 3 Controparte_6
ottobre 2017 è stato richiesto ai resistenti, senza successo, “la corresponsione di un'indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre al ripristino dello status quo ante, nell'ipotesi di modifiche arbitrariamente apportate al bene”, alla luce della nullità del negozio e, dunque, della sua improduttività di effetti giuridici.
Ora, secondo la prospettazione di parte ricorrente la vendita disposta in favore dei resistenti tradisce il vincolo di destinazione impresso sulla struttura di tipo turistico-ricettiva, con conseguente nullità del negozio
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 4 di 32 da un lato per indeterminatezza dell'oggetto e dall'altro perché compiuto in frode alla legge (ossia al fine evidente di aggirare la disciplina urbanistica vigente).
Parte ricorrente ha dunque concluso come segue: “Voglia l'Ecc.mo
Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
A) in via principale accertare e, per l'effetto, dichiarare la nullità del contratto di vendita di immobile tra le parti stipulato in data 30 giugno
2011 con atto per notar di Caserta, Persona_1
Rep.n.117.087 – Racc.n.24.524, trascritto il 26 luglio 2011 all'Agenzia
del Territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare di Caserta,
Reg.Gen.n.28007 – Reg.Part.n.19365, ai sensi del combinato disposto
di cui agli artt. 1418 e 1344 codice civile per illiceità della causa;
B)
sempre nel merito ordinare al Conservatore competente di procedere
alle necessarie annotazioni e trascrizioni conseguenti all'emananda
ordinanza decisoria, con esonero da ogni responsabilità; C)
condannare le parti resistenti alla corresponsione in favore di parte ricorrente dell'importo mensile di € 70,00 a titolo di indennità di occupazione a far data dalla richiesta del 03.10.2017 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile per cui è causa, oltre interessi di legge dalle singole scadenze;
D) condannare le parti resistenti al pagamento delle spese e competenze professionali del presente giudizio”.
Si sono costituiti in giudizio e Controparte_1 CP_2
impugnando e contestando gli avversi assunti, di cui hanno chiesto il rigetto.
I resistenti, in particolare, hanno anzitutto chiesto di essere autorizzati a
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 5 di 32 chiamare in causa il notaio NT dell'atto in questa sede impugnato e del successivo contratto di mutuo ipotecario nonché la Banca 24-7 s.p.a.
(oggi ; nel merito hanno insistito per l'infondatezza Controparte_5
della domanda giudiziale, di cui hanno chiesto il rigetto, proponendo domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto in questione per inadempimento di controparte, con condanna della stessa alla restituzione del prezzo effettivamente incassato altre al risarcimento del danno, con condanna: - del notaio NT, dott. , Persona_2
a manlevare, tenere indenne e comunque sollevare da ogni responsabilità e pregiudizio che i resistenti dovessero avere a subire dal presente giudizio;
- della banca mutuante a restituire tutto quanto indebitamente percepito dai mutuatari, nonché a manlevare, tenere indenne e comunque sollevare da ogni responsabilità e pregiudizio che la resistente dovesse avere a subire dal presente giudizio.
Con ordinanza del 21.11.2019 il Tribunale di Napoli si dichiarava incompetente in favore del Tribunale di Napoli Nord, dinanzi al quale la causa veniva riassunta.
Con ordinanza del 02/11/2020 veniva rigettata l'istanza ex art. 269,
comma 2, cod. proc. civ. mentre con ordinanza del 03.03.2021 veniva disposto il mutamento del rito e concessi i termini ex art. 183 comma VI
c.p.c..
In occasione dell'udienza dell'8.07.2021 il processo veniva interrotto alla luce del sopraggiunto fallimento di dichiarato Parte_1
con sentenza del Tribunale di Napoli n.52/2021.
Nelle more, interveniva volontariamente e CP_5 CP_5 CP_3
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 6 di 32 quale incorporante della prima) ex art. 105, 1° co., Controparte_3
c.p.c. qualificandosi come litisconsorte necessaria in relazione alla domanda attorea di cancellazione della garanzia ipotecaria di primo grado accesa – dal nuovo proprietario - a favore della banca mutuante,
concludendo per il rigetto della domanda.
Con ricorso del 13.07.2021 il giudizio veniva ritualmente (cfr. l'ord. del
15/1/2022) riassunto dalla ricorrente e proseguiva il suo corso.
Nuovamente interrotto il giudizio (a seguito della chiusura del fallimento) e riassunto nei confronti delle parti originarie, con ordinanza del 08/03/2023 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione all'udienza del 18/01/2024.
La stessa è stata tuttavia successivamente rimessa sul ruolo alla luce della sopravvenuta sentenza penale n. 422/2024 con la quale è stata disposta “l'immediata restituzione agli aventi diritto di tutti i beni in sequestro” nonché “la restituzione dei beni ancora eventualmente sottoposti a sequestro probatorio agli aventi diritto”, sicché, subentrato lo scrivente della gestione del ruolo, provocato il contraddittorio delle parti sul punto in occasione dell'udienza del 16/12/2024, la stessa è stata nuovamente rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione in occasione dell'udienza del 02/01/2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
***
1. Così ricostruiti i fatti di causa, la domanda attorea è fondata mentre le domande riconvenzionali proposte dai convenuti sono in parte improcedibili ed in parte non scrutinabili nel merito, attesa la mancata
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 7 di 32 autorizzazione alla chiamata in causa di terzi, pur richiesta.
2. Preliminarmente, in ordine all'eccezione di estinzione del giudizio formulata dai convenuti, essa è infondata.
Va sul punto richiamato l'art. 63 comma 4 d.lgs. 159/2011 secondo cui
“Quando viene dichiarato il fallimento, i beni assoggettati a sequestro
o confisca sono esclusi dalla massa attiva fallimentare”.
Da tale disposizione si desume che i beni assoggettati a sequestro o confisca, in quanto sottratti alla disponibilità del Curatore ed alla gestione fallimentare, rimangono nella piena disponibilità dell'Amministrazione giudiziaria, la quale deve ritenersi dunque pienamente legittimità alla prosecuzione del processo mediante istanza di riassunzione, come peraltro già statuito dal precedente giudicante con ordinanza del 15/01/2022.
Del resto, il comma 6 dell'art. 63 d.lgs. cit. dispone che “Se nella massa attiva del fallimento sono ricompresi esclusivamente beni già sottoposti
a sequestro, il tribunale, sentiti il curatore e il comitato dei creditori, dichiara chiuso il fallimento”, con ciò evidenziando una prevalenza della misura di prevenzione.
Va pure considerato che la disposizione normativa in esame in materia di misure di prevenzione va applicata anche al sequestro preventivo ex art 321 c.p.p. intervenuto sull'intero compendio aziendale della
[...]
in virtù del rinvio che l'art. 104 bis co. 1-quater disp. att. fa Parte_1
alla disciplina del titolo IV del D.Lgs. 159/2011 (“Le disposizioni in materia di amministrazione e destinazione dei beni sequestrati e
confiscati nonché quelle in materia di tutela dei terzi e di esecuzione del
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 8 di 32 sequestro previste dal codice di cui al decreto legislativo 6 settembre
2011, n. 159, si applicano ai casi di sequestro e confisca in casi
particolari previsti dall'articolo 240-bis del codice penale o dalle altre
disposizioni di legge che a questo articolo rinviano, nonché agli altri
casi di sequestro e confisca di beni adottati nei procedimenti relativi ai
delitti di cui all'articolo 51, comma 3-bis, del codice. In tali casi
l'Agenzia nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni
sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata coadiuva l'autorità
giudiziaria nell'amministrazione e nella custodia dei beni sequestrati,
fino al provvedimento di confisca emesso dalla corte di appello e,
successivamente a tale provvedimento, amministra i beni medesimi
secondo le modalità previste dal citato codice di cui al decreto
legislativo 6 settembre 2011, n. 159. Restano comunque salvi i diritti
della persona offesa dal reato alle restituzioni e al risarcimento del danno”).
Benché il citato comma 1-quater sia stato introdotto con D.lgs. 21/2018, in vigore dal 6 aprile 2018, se ne deve sostenere l'immediata applicabilità stante la natura processuale della disposizione,
contrariamente agli assunti dei resistenti. Tanto esclude, quindi, che il processo debba dichiararsi estinto, diversamente da quanto eccepito da parte convenuta.
Ne deriva che, almeno al momento della riassunzione, la gestione del compendio, oggetto del presente giudizio, è rimasta in capo all'amministrazione giudiziaria, unica legittimata attiva.
D'altro canto, la legittimazione dall'Amministratore giudiziario è già
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 9 di 32 stata riconosciuta dalla giurisprudenza della S.C. in precedenti che,
seppur non sovrapponibili alla vicenda de qua, enucleano dei principi di carattere generale.
In particolare, “Lo spettro d'azione dell'organo (id est: Amministratore
Giudiziario), comprensivo della custodia ma non circoscritto ad essa,
lo legittima, se la misura colpisce le quote sociali, ad esercitare i diritti connessi, (…), e peraltro, se la misura tenda alla prosecuzione della gestione sociale per evitare la protrazione dei reati per loro tramite
ovvero per mantenerli in vista della confisca, ad attivarsi, anche in sede
giudiziaria, per garantire suddetta finalità, sostituendosi, in tutte le
conseguenti necessarie iniziative, all'amministratore ordinario….L'ontologica difformità tra le indicate funzioni demandabili al suddetto organo- custodia e conservazione ovvero amministrazione e
gestione - impone, in logica conseguenza, di verificarne la
legittimazione sostanziale e processuale in concreto in correlazione
all'espletamento della funzione che, nella gamma delle competenze del suo ufficio, esso intende svolgere….Non può non rilevarsi peraltro che la gestione del patrimonio sociale finalizzata alla sua conservazione in
vista del conclusivo provvedimento ablativo, come del resto ha
correttamente rilevato la Corte del merito, interferisce con la finalità
della procedura concorsuale e legittima perciò ex se, l'amministratore
giudiziario, cui il giudice della misura cautelare ha demandato quel
compito, ad agire in giudizio al fine di garantire le finalità sottese
all'adozione della misura, al pari di ogni altro interessato, ed anzi a maggior ragione” (Cass. n. 22800/2011).
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 10 di 32 Nel medesimo senso Cass. nn. 23461/14, 25736/16, secondo cui deve
“essere privilegiato l'interesse pubblico perseguito dalla normativa antimafia rispetto all'interesse meramente privatistico della "par condicio creditorum" perseguito dalla normativa fallimentare”.
Va, tuttavia, rilevato che il Tribunale di Napoli con sentenza n.
422/2024, pronunciata in data 12/1/2024, ha disposto il dissequestro del compendio immobiliare della nonché delle relative Parte_1
quote societarie. Discende da ciò che correttamente, a seguito della riapertura di fallimento della il processo è stato Parte_1
riassunto dalla Curatela fallimentare della predetta società, unica legittimata attiva, essendo oramai venuta meno l'Amministrazione
Giudiziaria.
Va, dunque, rigettata l'eccezione di estinzione del processo, sollevata da parti convenute, ritenendosi conseguentemente la ritualità della riassunzione operata con ricorso del 13.07.2021.
3.1. Ciò posto, va accolta la domanda principale di nullità del contratto.
Invero l'attrice ha offerto un solido sostegno probatorio alla suddetta domanda, comprovando anzitutto la conclusione del contratto di compravendita del 30/06/2012 per notar (rep. 117.087; racc. Per_1
24.524) tra e i coniugi – Parte_1 CP_1 CP_2
relativamente all'unità immobiliare adibita a residence sita al piano terra, dell'edificio “10”, scala “A”, come catastalmente meglio individuata in ricorso.
Trattasi, per quanto precisato nel citato contratto (art. 2), di “porzione immobiliare facente parte del complesso turistico ricettivo denominato
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 11 di 32 GREEN VILLAGE, sito in Castel Volturno, alla via Domitiana,
km.42,800, corrispondente a 6,49 (sei virgola quarantanove) millesimi di proprietà del complesso”, per un corrispettivo di euro 148.500,00.
La vendita di una quota di proprietà, determinata in millesimi, denota causalmente il negozio, posto che ai sensi dell'art. 4 del contratto in questione la vendita sarebbe avvenuta con vincolo di destinazione di cui alla legge 28 novembre 2000, N.16 e, pertanto, “per patto essenziale,
determinante della volontà contrattuale delle parti, il bene in oggetto è
destinato irrevocabilmente, anche ex art. 1112 c.c., al godimento
plurimo turnario da parte dei condomini, allo scopo, ritenuto
essenziale, di consentire l'utilizzazione più piena nell'arco dell'anno,
così come una razionale ed economica strutturazione ed utilizzazione
delle parti comuni e gestione dei servizi generali, ed a tal fine la parte
acquirente conferisce mandato collettivo irrevocabile 'ob rem',
unitamente agli altri acquirenti, alla parte venditrice, affinchè la
medesima, nel nome ed interesse della stessa parte acquirente,
stabilisca il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini”.
Orbene, dagli atti di causa è emerso che il complesso edilizio in cui insiste l'immobile oggetto del contratto risulta impresso un vincolo di destinazione di tipo turistico alberghiero.
L'art. 8 del contratto (“il complesso edilizio in oggetto è stato realizzato
i virtù del permesso di costruire n. 7/04 del 14 gennaio 2004 e successiva variante N. 322 del 25 novembre 2004”) richiama, ai fini della legittimità urbanistica del bene venduto, il permesso di costruire n.
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 12 di 32 7/04 del 14 gennaio 2004 e successiva variante n. 322 del 25 novembre
2004 nonché i permessi di costruire in sanatoria (in particolare il n. 41/09
del 11 marzo 2009).
Dall'analisi dei citati titoli abilitativi emerge che il complesso edilizio in questione risulta edificato con un vincolo di destinazione di tipo turistico-ricettiva, come si evince testualmente, oltre che dai permessi a costruire prodotti in atti dalla stessa istante, anche dallo stesso contratto di cui si è chiesta la declaratoria di nullità.
Al riguardo, va certamente evidenziato che il permesso di costruire n.
322/04 del 25 novembre 2004 è stato appunto rilasciato per la realizzazione di un impianto produttivo costituito da strutture turistiche,
ricreative, alberghiero-ricettiva in località Lago Patria.
Né la suddetta destinazione risulta essere stata successivamente oggetto di modificazione alcuna (circostanza in alcun modo documentalmente dimostrata in atti).
Viene poi in rilievo l'art. 4 legge regionale Campania 16/2000 – anch'essa espressamente richiamata in contratto – che espressamente prevede che “

1. Dalla data di esecutività del piano regolatore, ovvero dalla data di esecutività della relativa variante, le strutture ricettive
turistiche in esso individuate sono sottoposte a vincolo.

2. Per le
strutture ricettive che, nell'ambito delle stesse aree vengono destinate
all'attività turistica successivamente all'approvazione dello strumento
urbanistico il vincolo ha vigenza dalla data di rilascio della relativa
concessione edilizia.

3. Il vincolo di destinazione d'uso, di cui ai commi
1 e 2 del presente articolo, vige a termine indeterminato”.
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 13 di 32 Vi è, pertanto, una precisa scelta legislativa di ordine pubblico di sottoporre a vincolo di destinazione le strutture ricettive-turistiche al fine di “garantire la conservazione e la tutela del patrimonio ricettivo che, per capacità imprenditoriale o ubicazione, è in grado di rispondere
alle esigenze del mercato turistico e, nel contempo, avviare un processo di riqualificazione dell'offerta turistica” (cfr. art. 1 CP_7
16/2000), tanto che i comuni sono chiamati a “formare, ovvero ad adeguare, i propri strumenti urbanistici mediante l'individuazione delle aree destinate ad attività turistiche e ricettive” (cfr. art. 2 L.R..
Campania 16/2000).
Ebbene, dagli atti depositati si evince che, nel caso di specie, l'area sul quale è stato eretto l'immobile oggetto di compravendita è sottoposta a detto vincolo, come espressamente indicato nel permesso di costruire n.
7/04 (richiamato nel contratto di compravendita) per il quale la richiesta di permesso di costruire è stata presentata “per la realizzazione di un impianto produttivo costituito da un complesso turistico alberghiero”.
Tenuto quindi conto del vincolo di destinazione d'uso per attività turistiche e ricettive cui risulta sottoposto l'immobile oggetto di compravendita, un'eventuale differente destinazione d'uso (in particolar modo destinazione d'uso abitativo) importa la nullità del contratto per illiceità della causa, per contrarietà a norme imperative, tale dovendosi ritenere la normativa richiamata, considerato che detto vincolo è stato immaginato dal legislatore per finalità pubblicistiche, come da art. 1
della legge richiamata.
3.2. Parallelamente, però, se viene mantenuta, solo formalmente, la
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 14 di 32 destinazione d'uso cui è sottoposto l'immobile (di tipo turistico- ricettiva) mentre, invece, di fatto, l'alienazione viene effettuata agli acquirenti nel pieno ed esclusivo godimento del bene, superando la suddetta destinazione iniziale, ne consegue che il contratto, seppur formalmente coincidente con il dettato normativo, è il mezzo utilizzato per eludere l'applicazione della norma imperativa di cui alla richiamata legge regionale, con conseguente frode alla legge e nullità del negozio giuridico.
Ebbene, dall'analisi complessiva della documentazione agli atti si evince che, seppur il contratto preveda formalmente che l'oggetto riguardi non la piena proprietà, bensì la multiproprietà dell'immobile, indicata in millesimi in contratto, in concreto il bene viene trasferito in piena proprietà in favore degli acquirenti, così eludendo il disposto di legge sopra richiamato.
Depongono, in tal senso, numerosi indici rilevatori dai quali inferire che nel suddetto contratto venne convenuta la compravendita non già del mero diritto di comproprietà, come vi sarebbe da attendersi alla luce del vincolo di destinazione impresso sul bene, ma un vero e proprio diritto di proprietà, tra cui: - la sproporzione del presso di vendita convenuto in euro 132.600,00 per (soli) 6,49 millesimi di proprietà; - l'immissione dei convenuti nell'immediato possesso del bene;
- la mancanza di indicazioni volte a determinare (o a consentire la determinabilità) del periodo temporale cui è limitata la proprietà stessa, in altre parole il cd.
godimento turnario che caratterizza proprio la multiproprietà; - il fatto che nell'atto di mutuo fondiario prodotto (atto del 30 giugno 2012 per
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 15 di 32 notar rep. 117.096; racc. 24.533) si legge all'art. 7 che gli Per_1
immobili appartengono ai coniugi “in piena proprietà e disponibilità” e sono liberi da gravami pregiudizievoli;
- sia la trascrizione della compravendita immobiliare che l'iscrizione ipotecaria è stata eseguita sulla piena proprietà dell'appartamento anziché sulla quota millesimale dell'immobile oggetto di compravendita.
Deve ritenersi, pertanto, che con il contratto impugnato si sia voluto, in realtà, far sì che i convenuti possano godere pienamente del bene senza vincoli temporali ma, in tal modo, aggirando la norma imperativa di cui sopra che consente una destinazione d'uso meramente turistico-ricettiva.
A sostegno di dette conclusioni vi è anche l'interpretazione che emerge dalla pronuncia del Tribunale del Riesame agli atti il quale, proprio analizzando un contratto dal contenuto parallelo a quello di cui al presente giudizio, afferma che sono proprio i termini contrattuali utilizzati nel contratto di acquisto che tradiscono l'effettiva destinazione ad uso abitativo delle unità cedute in vendita, chiarendo come risulti evidente il tentativo di offrire copertura legale a un'operazione, quella della compravendita, che non sarebbe stata possibile in considerazione della destinazione che il complesso edilizio era tenuto a osservare, ossia quella turistica-alberghiera, in virtù della normativa urbanistica vigente e proprio “al fine evidente di aggirare la disciplina urbanistica vigente”.
Ora, i convenuti non potevano acquistare la piena proprietà dell'immobile per cui è causa, per quanto si è detto, ma una quota di multiproprietà, da intendersi quale coesistenza di una pluralità di diritti di godimento esercitabili a turno sul medesimo immobile nell'arco
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 16 di 32 dell'anno solare.
3.3. Va pertanto dichiarata la nullità del contratto di compravendita in oggetto, in quanto negozio in frode alla legge.
Ora, è noto che nel caso del contratto in frode alla legge ex art. 1344, i contraenti utilizzano un determinato schema negoziale al fine di pervenire ad un risultato difforme da quello tipico, aggirando così
l'applicazione di una norma imperativa che vieti il conseguimento di quel risultato.
Si ritiene poi di aderire alla tesi proposta dalla più moderna ed avveduta dottrina che, accanto all'elemento oggettivo dell'aggiramento del divieto di legge, non richiede anche la necessaria ricorrenza dell'elemento soggettivo, costituita dall'intenzione fraudolenta dei contraenti, l'intenzione cioè di eludere la legge, che si risolverebbe in una probatio diabolica.
Per richiamare il più autorevole precedente della giurisprudenza di legittimità, le parti, in quanto adottano uno schema negoziale astrattamente lecito per conseguire un risultato vietato dalla legge,
pongono in essere una causa illecita che inevitabilmente cade sotto la sanzione dell'art. 1344 cod. civ.; è quindi sufficiente, ai fini della comminatoria di nullità, che le parti abbiano scelto un negozio indiretto al fine di eludere l'applicazione di una norma imperativa, rivelatrice dell'illiceità della causa (Cass. civ., Sez. U., 03/04/1989, n. 1611, in
Giur. it. 1990, I, 1, 104, secondo cui è nulla per illiceità della causa, in quanto costituisce il mezzo per eludere il divieto del patto commissorio,
la vendita con patto di riscatto o di retrovendita ad effetti traslativi
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 17 di 32 immediati, stipulata in funzione di un preesistente rapporto obbligatorio tra le parti per costituire una garanzia reale a favore del creditore).
La tesi oggettiva appare infatti maggiormente aderente alla più moderna teoria della causa in concreto, sicché il fenomeno della frode alla legge
è ravvisabile nella sola ricorrenza dell'aggiramento della legge, secondo una concezione aderente all'art. 1344 che qualifica il negozio fraudolento come il mezzo attraverso il quale viene indirettamente perseguito un risultato vietato.
3.4. A ben vedere col contratto di compravendita di cui è stata chiesta la declaratoria di nullità, le parti hanno inteso dare solo apparente copertura legale ad una operazione vietata dalla legge, dissimulando il reale intento di trasferire la proprietà di singole unità immobiliari ad uso abitativo di un complesso immobiliare edificato, di contro, con chiara destinazione turistico-alberghiera. Ed invero, il tenore testuale dello stesso contratto di vendita prodotto in atti tradisce evidentemente il comune intento di pervenire ad un trasferimento dell'unita immobiliare in questione ad uso abitativo laddove sembra avere ad oggetto la pattuizione del trasferimento di proprietà di una singola unità
immobiliare.
Quanto diffusamente esposto rende irrilevanti le difese dei convenuti, i quali hanno replicato di aver “acquistato l'immobile oggetto del presente giudizio per ivi svolgere un'attività turistica, destinata cioè alla produzione ed all'offerta al pubblico di ospitalità intesa come prestazione di alloggio e dei servizi accessori e connessi”.
Tali affermazioni, oltre a confermare l'impianto motivazionale che
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 18 di 32 precede, si pone in radicale dissonanza rispetto al tenore del contratto, ove si fa espresso riferimento alla vendita di ad una “quota immobiliare”
e si affida alla parte venditrice il compito di predisporre il regolamento di disciplina per il godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini.
Inconferenti si palesano, poi, i richiami alle Sezioni Unite 8230/2019 e alle altre pronunce che riguardano, invero, aspetti differenti rispetto a quelli qui affrontati.
La contrarietà a tali disposizioni e a tale destinazione rende, quindi,
l'atto nullo ex art. 1344 c.c..
3.5. A ciò si aggiunga che il contratto oggetto di causa presenta ulteriori profili di nullità.
In primo luogo, il contratto in oggetto appare viziato per indeterminatezza e non determinabilità dell'oggetto ex artt. 1325, 1346
e 1418 c.c., laddove si consideri che nel contratto non vi è alcuna indicazione della durata e del periodo di godimento turnario dei beni, di talché è da ritenersi assolutamente indeterminato il diritto che le parti si sarebbero impegnate a trasferire successivamente.
Va sul punto riaffermato il principio secondo cui l'istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti,
richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell'alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 19 di 32 avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l'indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l'indicazione del solo periodo di godimento dell'immobile riservato al promissario acquirente (Cass. civ., sez. II, 16/03/2010, n. 6352 in Giust. civ. Mass.
2010, 3, 379).
In seconda battuta, la nullità dell'atto discende dall'apposizione di una clausola contenente una condizione meramente potestativa, ex art. 1355
c.c., rappresentata dalla potestà in capo alla società venditrice di stabilire le modalità ed i tempi del non precisato godimento plurimo turnario da parte di tutti i condomini della stessa unità.
Alla stregua delle considerazioni che precedono va, dunque, dichiarata la nullità ex artt. 1418 e 1344 c.c. del contratto preliminare di vendita del 30 giugno 2011, sia in quanto stipulato in frode alla legge, sia per indeterminatezza dell'oggetto ex art. 1346 c.c..
4. Quanto alla richiesta avanzata da parte attrice di annotazione del presente provvedimento ex art. 2655 c.c. va dichiarato il non luogo a provvedere, non avendo la parte richiedente provveduto ad esibire la tempestiva trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2652 n. 6) c.c.
e considerato, comunque, che “l'annotazione delle sentenze dichiarative della nullità di atti anteriormente trascritti, di cui all'art. 2655 cod. civ., può essere chiesta ed eseguita anche senza apposito ordine del giudice”
(Cass. civ., sez. III, 10/12/2024, n. 31831).
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 20 di 32 5. La domanda formulata da parte attrice relativa al pagamento in suo favore di un'indennità di occupazione va invece respinta.
Va preliminarmente richiamato l'orientamento inaugurato da Cass. civ.,
Sez. U., sent. n. 33645 del 15 novembre 2022 che, dirimendo un contrasto insorto tra la Seconda e la Terza Sezione civile in ordine ai presupposti richiesti e ai limiti entro cui è possibile procedere al risarcimento del danno in caso di occupazione sine titulo di un bene immobile, ha ritenuto che: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del
proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta
possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto
mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”; “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario
chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso
ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”; “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo,
fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da
mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo
di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
Trattasi di una soluzione che media tra l'impostazione della Terza
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 21 di 32 sezione, ossia la teoria causale del danno (per cui va risarcito il danno conseguenza che può essere provato per presunzioni, ma che deve esistere e che non può essere fatto combaciare con la mera mancata disponibilità del bene a causa della occupazione illegittima) e quella normativa della Seconda sezione (per la quale è invece sufficiente la mancanza di disponibilità del bene, in quanto discende dall'art. 832 c.c. la facoltà del proprietario di fruire del bene, facoltà compromessa dalla occupazione).
Dal punto di vista processuale, la Corte di cassazione perviene alla conclusione che, nella ipotesi di occupazione illegittima del bene, si determini un “danno presunto”, e la presunzione è basata sull'id quod plerumque accidit, ossia sulla mancanza di utilizzazione di un bene che
è normalmente fruttifero e che è una presunzione relativa, che ammette quindi prova contraria.
Deve, però, osservarsi come, a ben vedere, per le Sezioni Unite, nella citata decisione, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita per occupazione sine titulo è, per l'appunto, la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta.
Ne consegue che il danno per il proprietario, secondo la Suprema Corte, non può, quindi, qualificarsi come danno “in re ipsa”, legato al mero
“non uso”, ma, al più, come danno “presunto” o danno “normale” legato alla perdita del godimento rispetto al quale, tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 22 di 32 sofferto (allegazione a fronte della quale sorge la facoltà di prova contraria in capo al convenuto). Solo quanto tale onere allegatorio risulti assolto, si passerà al quantum e quindi qualora il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. Analogamente, qualora la domanda risarcitoria abbia ad oggetto il mancato guadagno causato dall'occupazione abusiva,
l'attore ha l'onere di allegare gli specifici pregiudizi sofferti - quali ad esempio le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, o mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato - dandone prova anche mediante ricorso a nozioni di comune esperienza o a presunzioni semplici.
Di recente è stato infatti rimarcato che nella ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario per l'indisponibilità del medesimo può definirsi in re ipsa, purché tale espressione sia intesa in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all'impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l'onere per l'attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l'ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell'immobile, l'avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione;
il riferimento al criterio equitativo di liquidazione del danno presuppone,
ovvero in ogni caso implica, che il proprietario è tenuto ad allegare,
quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 23 di 32 e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (così Cass. civ., sez. III, 26/01/2024, n. 2500).
Ebbene, nel caso di specie, parte ricorrente nulla ha dedotto o dimostrato circa l'effettivo pregiudizio subito per la dedotta mancata disponibilità dell'immobile oggetto del contratto di cui ha chiesto la declaratoria di nullità, di cui è stato disposto peraltro il dissequestro e la restituzione in corso di causa.
L'attore ha cioè omesso di indicare specifiche circostanze da cui inferire un danno (concreto) per l'occupazione del bene da parte del convenuto, se non limitandosi a parametrare – in fase di quantum debeatur –
l'indennizzo per l'abusiva occupazione ad una somma forfettaria senza ancorare la domanda a parametri certi ed obiettivi, con conseguente inquadramento della fattispecie in esame nella categoria del cd. Danno
in re ipsa, inquadramento, tuttavia, come anticipato, non predicabile alla luce del celebre intervento Cass. civ., Sez. U., 11 novembre 2008 n.
26972, secondo cui quel che rileva ai fini risarcitori è il “danno- conseguenza”, “che deve essere allegato e provato”; non è quindi accettabile la tesi che identifica il danno con l'evento dannoso, ovvero come “danno-evento”, e parimenti da disattendere è la tesi che colloca il danno appunto in re ipsa, perché così facendo “snatura la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 24 di 32 accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo” (così Cass., n. 13071/2018).
Orbene, la domanda risarcitoria non merita di essere accolta per difetto di allegazione e di prova dei relativi presupposti.
6. Quanto alle domande riconvenzionali proposte dai convenuti, esse sono improcedibili per intervenuta riapertura del fallimento a danno di giusta sent. del Tribunale di Napoli del 29 maggio Parte_1
2024 ex art. 121 l.f. e art. 63, co. 7, d.lgs. n. 159/2011 sopraggiunta in corso di causa.
I convenuti hanno rappresentato di aver acquistato l'immobile oggetto del presente giudizio “con l'intento futuro di svolgervi un'attività turistica, destinata cioè alla produzione ed all'offerta al pubblico di ospitalità intesa come prestazione di alloggio e dei servizi accessori e connessi”, confermando quindi di aver acquistato “anziché una singola quota di multiproprietà, l'intera quota di multiproprietà, relativa cioè all'intero arco dell'anno”. Hanno poi domandato, nel caso in cui il contratto dovesse essere dichiarato nullo, la condanna della ricorrente alla restituzione di quanto versato in forza del succiato contratto, somma che “non è pari a quello stabilito nell'atto di compravendita, e cioè
143.175,00, bensì molto più alto” nonché la condanna “anche in via solidale la e/o la banca mutuante a restituire tutto Parte_1
quanto indebitamente percepito dai mutuatari, nonché a manlevare,
tenere indenne e comunque sollevare da ogni responsabilità e
pregiudizio che la resistente dovesse avere a subire dal presente giudizio, essendo parte sostanziale di tale disegno”.
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 25 di 32 E' noto che in caso di apertura del fallimento, l'interruzione del processo
è automatica ai sensi dell'art. 43, comma 3, l. fall., ma il termine per la relativa riassunzione o prosecuzione, per evitare gli effetti di estinzione di cui all'art. 305 c.p.c. e al di fuori delle ipotesi di improcedibilità ai sensi degli artt. 52 e 93 l. fall. per le domande di credito, decorre dal momento in cui la dichiarazione giudiziale dell'interruzione stessa sia portata a conoscenza di ciascuna parte;
tale dichiarazione, qualora non già conosciuta in ragione della sua pronuncia in udienza ai sensi dell'art. 176, comma 2, c.p.c., va notificata alle parti o al curatore da uno degli interessati o comunque comunicata dall'ufficio giudiziario (Cass. civ.,
Sez. U., 07/05/2021, n. 12154 in Guida dir., 2021, 28 e successiva giurisprudenza conforme, tra cui Cass. civ., sez. I, 08/07/2024, n.
18580).
Ebbene, la citata giurisprudenza avverte, infatti, che la riassunzione del processo può dirsi rituale e tempestiva solo al di fuori delle ipotesi di improcedibilità ai sensi degli artt. 52 e 93 l. fall. per le domande di credito, come in questa sede proposte dai convenuti (con domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e contestuale risarcimento del danno).
Ed invero, giova premettere che nel sistema delineato dagli art. 52 e 95
l. fall., ogni pretesa a contenuto patrimoniale svolta nei confronti di un soggetto fallito deve essere azionata attraverso lo speciale procedimento endofallimentare dell'accertamento del passivo, da attivarsi avanti al tribunale fallimentare, essendo improcedibile ogni diversa azione, né
un'eccezione a tale principio può derivare dalla circostanza che la
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 26 di 32 domanda proposta attenga ad un'azione che comporti il necessario intervento di più litisconsorti (Cass. 05/08/2011, n. 17035); infatti, per azioni che derivano dal fallimento, a norma dell'art. 24 della cosiddetta l. fall. (r.d. n. 267 del 1942), debbono intendersi non soltanto quelle che traggono origine dallo stato di dissesto, ma tutte quelle che incidono sul patrimonio del fallito e che, per la sopravvenienza del fallimento, sono sottoposte ad una speciale disciplina, con la conseguenza che deve essere affermata la competenza del tribunale fallimentare ogni qual volta l'accertamento di un credito verso il fallito costituisca premessa di una pretesa nei confronti della massa (Cass. 21/10/2005, n. 20350).
In definitiva, a seguito del fallimento del debitore, diviene improseguibile davanti al giudice di cognizione ordinaria - e va,
pertanto, trasferita nella sede prevista per la formazione del passivo fallimentare – anche l'azione di mero accertamento, quando la relativa pronuncia costituisca la base concettuale di una pretesa creditoria deducibile in sede concorsuale e deve quindi ritenersi, con riguardo alla domanda diretta a richiedere la risoluzione contrattuale di un contratto a prestazioni corrispettive per il pregresso inadempimento del fallito, che
– determinando il fallimento la destinazione del patrimonio di quest'ultimo al soddisfacimento paritario di tutti i creditori – ciò
determina l'effetto che la pronunzia di risoluzione non può produrre gli effetti restitutori e risarcitori suoi propri, i quali sarebbero lesivi della
“par condicio creditorum” (Cass. 18/09/2013, n. 21388).
Detto in altri termini, ai sensi dell'art. 52 legge fall., nei contratti con prestazioni corrispettive, intervenuto il fallimento del contraente
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 27 di 32 inadempiente, l'altro non può proporre l'azione di risoluzione contro la curatela, con effetti, cioé, nei confronti della massa, perché il fallimento determina la destinazione del patrimonio del fallito al soddisfacimento paritario di tutti i creditori e la cristallizzazione delle loro posizioni giuridiche, con la conseguenza che la pronunzia di risoluzione non può
produrre gli effetti restitutori e risarcitori suoi propri, che sarebbero lesivi della par condicio (Cass. civ., n. 2261/2004 nonché Cass., sez. 1°,
5 gennaio 1995, n. 185, m. 489579, Cass., sez. 1°, 17 gennaio 1998, n.
376, m. 511655).
Essendo la domanda riconvenzionale di risoluzione contrattuale proposta dalla parte convenuta volta a far accertare e dichiarare il diritto di credito della istante al risarcimento de danno contrattuale e non avendo la convenuta dimostrato di aver efficacemente trascritto la domanda prima della riapertura del fallimento, ne consegue l'improcedibilità di tali domande, senza che rilevi l'eventuale (ipotetica) rinunzia alla pronunzia di condanna, poiché anche il mero accertamento di un credito nei confronti del fallimento non può che essere attratto alla competenza del tribunale fallimentare.
Tanto premesso, tenuto conto del tenore delle domande proposte, si ritiene, per quanto diffusamente osservato, come tali istanze debbano essere esaminate, nel rispetto delle regole stabilite dagli artt. 93 e ss.
L.F., dal giudice delegato titolare del proc. n. 48/2021 R.G. di riapertura fallimento ex art. 121 l.f. e art. 63, co. 7, d.lgs. n. 159/2011.
Va quindi dichiarata l'improcedibilità della domanda giudiziale, in quanto proposta secondo un rito diverso da quello previsto come
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 28 di 32 necessario dalla legge, quindi inidonea a conseguire una pronuncia di merito, configurando detta questione una vicenda “litis ingressum impediens” (così Cass. civ., sez. II, 10/04/2017, n. 9198).
7. Quanto alla domanda riconvenzionale proposta dai resistenti avente ad oggetto la dichiarazione di nullità del contratto di mutuo, domanda subordinata all'accoglimento della pretesa azionata in via principale dalla parte ricorrente, va rilevato quanto segue.
Sostengono i convenuti la tesi del collegamento negoziale tra il contratto di compravendita oggetto della presente impugnativa ed il mutuo contratto con l'istituto di credito per onorare le obbligazioni assunte con il citato contratto.
Sostengono, più in particolare, che il contratto di mutuo “si atteggia quale mutuo di scopo in relazione alle concrete previsioni contrattuali che prevedevano, tra l'altro, la specifica destinazione del finanziamento all'acquisto del veicolo in oggetto” ed hanno pertanto chiesto l'estensione del contraddittorio anche nei confronti del notaio NT (di entrambi gli atti) nonché della banca mutuante.
Tale autorizzazione non è stata tuttavia concessa dal precedente giudicante – benché la sia intervenuta volontariamente nel CP_5
corso del giudizio – secondo il quale “l'ultimo comma dell'art. 702 bis
c.p.c. consente la chiamata del terzo solo in caso di chiamata in
garanzia e tale non è nel caso di specie né la chiamata del notaio né quella della . CP_5
Alla luce di tanto, va dichiarato il non luogo a provvedere sulle ulteriori domande riconvenzionali proposte dai convenuti, con assorbimento di
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 29 di 32 ogni altro profilo evidenziato dalle parti.
Va solo osservato come la propugnata tesi del collegamento negoziale non dà luogo ad un fenomeno di litisconsorzio necessario ma semmai determina una ipotesi di mero litisconsorzio facoltativo, che lascia al giudice il potere discrezionale di autorizzare o meno la chiamata in causa del terzo.
Ne deriva, quale conseguenza, che le domande riconvenzionali rivolte verso i terzi, non sono suscettibili di essere analizzate in questo giudizio.
8. Quanto al governo delle spese di lite, alla luce del solo parziale accoglimento della domanda proposta da parte attrice (e del conseguente rigetto della domanda di indennizzo da occupazione sine titulo) e, per altro verso, della improcedibilità/improponibilità delle domande riconvenzionali spiegate dai convenuti, sussistono giusti ed eccezionali motivi per dichiarare le spese di lite compensate per la metà alla luce della parziale soccombenza reciproca ex art. 92 co. 2° c.p.c., mentre per il resto le spese si pongono a carico dei convenuti tra loro in solido e si liquidano in dispositivo ex officio in assenza di notula ex art. 75 disp.
att. c.p.c. in base al D.M. 55/2014 (scaglione pari al valore del bene compravenduto, con esclusione della fase istruttoria in quanto non espletata) nei valori minimi dello scaglione fino ad € 260.000,00, stante il carattere seriale dei giudizi introdotti dall'attrice, come dimostrato dai plurimi precedenti prodotti in giudizio di diversi Tribunali del distretto.
Nei rapporti tra l'attrice e la parte intervenuta ex art. 105 c.p.c.
[...]
, si reputa equo compensare le spese di lite, non avendo l'attrice CP_3
proposto alcuna domanda nei confronti dell'istituto di credito.
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 30 di 32

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, sulla domanda proposta da
[...]
contro e contro Parte_1 Controparte_1 [...]
con l'intervento di così CP_2 Controparte_3
provvede:
1) In accoglimento della domanda principale proposta da
[...]
dichiara la nullità del contratto stipulato tra Parte_1
l'attrice, e in data 30 Controparte_1 CP_2
giugno 2011 con atto per notar (Rep. n. Persona_1
117.087 – Racc. n. 24.524) per quanto esposto in motivazione;

2) Rigetta le ulteriori domande proposte da Parte_1
[...]
3) Non luogo a provvedere sulla richiesta di annotazione la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
4) Dichiara improcedibili le domande riconvenzionali formulate da e nei confronti Controparte_1 CP_2
dell'attrice;
5) Non luogo a provvedere sulle domande riconvenzionali per il resto;

6) Condanna e al Controparte_1 CP_2
pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice che qui si liquidano, al netto della compensazione per la metà (50%), in
2.108,50 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CAP ed IVA se dovute come per legge;

7) Dichiara, per il resto, le spese di lite integralmente compensate nei
Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 31 di 32 rapporti tra l'attrice e Controparte_3
Così deciso in Aversa il 08/04/2025
IL GIUDICE
(dott. Luca Stanziola )
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44,
come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.

Proc. n. 1928 /2020 R.G – Sentenza Pagina 32 di 32