R.G. 1174/2019

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della Giudice
Teresa Raimo, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1174/2019
PROMOSSA DA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Carmela Roma, presso il cui studio in San C.F._2
Vito dei Normanni alla via dott. V. Azzariti, 30 sono elettivamente domiciliati parte opponente
CONTRO
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._3
Marco Masi, presso il cui studio è elettivamente domiciliata parte opposta

Conclusioni: come risultanti dal precedente verbale dell'odierna udienza del 22.05.2025

FATTO E DIRITTO
1. Il giudizio ha a oggetto l'opposizione presentata da e Parte_1 Parte_2
avverso il decreto ingiuntivo n. 86/2019 con cui il Tribunale di Brindisi, su ricorso di
[...]
dichiaratasi creditrice della somma di € 5.600,00 a titolo di n. 8 canoni Controparte_1 di locazione non pagati relativi al contratto di locazione commerciale del 20.03.2018, risolto per morosità dei conduttori con lettera AR del 06.12.2018, ha ingiunto a e Parte_1
il pagamento della somma di € 5.600,00, oltre interessi di mora, nonché Parte_2 delle spese del procedimento monitorio, liquidate in € 145,50 per esborsi e € 540,00 per compensi.
Pag. 1 a 15 1.1 e hanno opposto il d.i., con ricorso Parte_1 Parte_2 tempestivamente depositato, chiedendo la revoca dello stesso e spiegando, altresì, domanda riconvenzionale.
A fondamento della revoca del d.i. opposto gli opponenti hanno dedotto che, dopo una serie di trattative concernenti più immobili, le parti hanno sottoscritto il 20.03.2018 un contratto preliminare di locazione, e non già un definitivo di locazione, avente a oggetto l'immobile di proprietà di sito in San Vito dei Normanni, in corso Leonardo Leo, 19 Controparte_1 per destinarlo all'attività di ristorazione della costituenda società anche tramite start-up, di figlio e padre. Parte_1 Parte_2
Hanno precisato che, proprio in considerazione dei tempi richiesti per la costituzione della società e di quelli necessari per l'ottenimento delle agevolazioni economiche previste, la decorrenza della durata contrattuale è stata differita al 01.05.2018 anche in ragione dei lavori di adeguamento dell'immobile a uso ristorazione assunti dalla proprietaria CP_1
Hanno aggiunto che, tuttavia, alla data di decorrenza del contratto, i lavori di adeguamento dell'immobile non erano stati conclusi e neanche iniziati, in quanto avviati solo in data
21.05.2018, e che le chiavi dell'immobile non erano mai state consegnate dalla locatrice ai conduttori.
Per tali ragioni, i hanno inviato lettera AR del 28.03.2018 di risoluzione negoziale, Parte_1 eccependo altresì la vessatorietà della clausola n. 16 del contratto, e hanno successivamente proposto il 19.06.2018 una soluzione transattiva, riconoscendo alla locatrice la caparra già versata di € 1.400,00.
Hanno concluso chiedendo, quindi, la revoca del d.i. opposto e, in via riconvenzionale, la dichiarazione di avvenuta risoluzione del preliminare di locazione per grave inadempimento della locatrice alla data del 28.05.2018 con condanna della locatrice alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata al momento della sottoscrizione e del risarcimento dei danni patiti quantificati in € 10.000,00, o nella diversa misura ritenuta di giustizia.
In via subordinata, hanno chiesto dichiararsi la nullità del contratto per mancato perfezionamento dello stesso, attesa la mancata consegna dell'immobile, o la risoluzione negoziale per inadempimento dell'obbligo di consegna gravante sulla locatrice, con condanna alla restituzione della caparra di € 1.400,00 versata al momento della sottoscrizione, oltre interessi legali, vinte in ogni caso le spese di lite.
2. si è costituita in giudizio con memoria del 22.06.20219 Controparte_1 chiedendo il rigetto dell'opposizione con conferma del d.i., da dichiararsi provvisoriamente esecutivo, e proponendo, altresì, una reconventio reconventionis.
Pag. 2 a 15 A giustificazione del rigetto ha posto l'infondatezza dell'altrui opposizione, precisando che ha consegnato le chiavi ai e che solo le opere edili di base erano a carico della proprietaria- Parte_1 locatrice, mentre i lavori di adeguamento erano a carico dei conduttori che, però, non vi hanno mai dato corso sicché, a fronte della inerzia di costoro, la stessa ha provveduto, a CP_1 maggio 2018, a incaricare le ditte competenti.
Ha puntualizzato, quindi, di aver proceduto, a proprie spese, alla registrazione del contratto sottoscritto, da qualificarsi come definitivo di locazione e non già come preliminare di locazione, in data 29.05.2018 e di aver ricevuto, solo successivamente, richiesta dapprima di risoluzione e dipoi di recesso da parte dei conduttori per il tramite di lettere redatte dal loro avvocato.
Ha chiarito, poi, che non è applicabile la normativa consumeristica, atteso che la locatrice è intervenuta in qualità di proprietaria privata e non già di professionista e che non vi era alcuna indicazione contrattuale circa la consegna dell'immobile entro il 01.05.2018.
Ha formulato, inoltre, domanda riconvenzionale di riconvenzionale chiedendo il rimborso e/o risarcimento dei danni patiti pari alle spese sostenute per l'adeguamento dell'immobile secondo le indicazioni tecniche dei conduttori per complessivi € 43.321,72, dettagliatamente Parte_1 indicati nel progetto a pagg. 8 e 9 del proprio atto di costituzione, e osservando di aver avuto difficoltà a locare l'immobile per via degli adeguamenti apportati secondo le indicazioni dei
[...]
. PT
Ha concluso chiedendo, quindi, il rigetto dell'opposizione con conferma del d.i. nonché la condanna degli opponenti in solido al pagamento di € 43.321,72, oltre interessi, in via ulteriore rispetto alla somma ingiunta in sede di d.i., con vittoria delle spese di lite anche ai sensi dell'art. 96
c.p.c.
3. Con ordinanza del 04.11.2019, il Tribunale ha rigettato la richiesta di provvisoria esecutività del d.i. opposto e ha ammesso l'interrogatorio formale di entrambe le parti, parzialmente revocato, per quel che concerne la posizione degli opponenti, con successiva ordinanza resa all'udienza del 10.03.2021.
Con ordinanza dell'11.08.2022, ha ammesso poi anche la prova testimoniale.
Il giudizio è stato istruito, quindi, oltre che in via documentale, a mezzo di interrogatorio formale di e con escussione dei testi richiesti e ammessi. Controparte_1
In corso di causa è emerso, poi, che ha locato l'immobile commerciale a terzi per lo CP_1 svolgimento di attività di ristorazione.
3.1 Esaurita l'istruttoria, le parti hanno tentato di definire bonariamente la controversia, scambiandosi proposte e controproposte, e, a fronte del mancato raggiungimento di una soluzione, hanno chiesto al Tribunale di formulare una proposta ai sensi dell'art. 185bis c.p.c.
Pag. 3 a 15 Con ordinanza del 24.06.2024, il Tribunale ha formulato, quindi, la seguente proposta conciliativa: “

1. corresponsione da parte di e di in favore di PT Parte_2 Controparte_1 della somma complessiva di € 5.812,03, di cui € 5.600,00 a titolo di canoni di locazione non riscossi e
[...]
€ 212,03 a titolo di quota parte, pari a ½, delle imposte di registrazione già pagate da oltre CP_1 all'incameramento definitivo da parte di della somma di € 1.400,00 già versata dai CP_1 Parte_1 contestualmente alla stipula del contratto a titolo di caparra;

2. compensazione delle spese di lite”.
Alla successiva udienza parte opponente ha dichiarato di condividere la proposta del Tribunale, mentre parte opposta ha rappresentato di non aderirvi in quanto distante dalla propria domanda riconvenzionale.
3.2 Preso atto del fallimento della conciliazione, è stata fissata, quindi, udienza di discussione e decisione, assegnando alle parti un termine per brevi note finali depositate da entrambe le parti.
3.3 Gli opponenti , dopo un breve excursus processuale, hanno ribadito la Parte_1 propria posizione difensiva, osservando che la locatrice non ha mai consegnato l'immobile locato e che ha svolto una serie di lavori di ristrutturazione sul proprio immobile sito in San Vito dei
Normanni, in corso Leonardo Leo, 19 dopo l'inizio della decorrenza contrattuale, pattuita per il
01.05.2018, e in modo arbitrario, perseguendo un progetto personale.
Al riguardo, hanno precisato che la richiesta di agibilità è stata inoltrata solo il 18.07.2022 e che è stata rilasciata il 27.04.2023, a distanza di 5anni dalla stipulazione negoziale, sì da rendere evidente che l'immobile non era pronto per l'uso convenuto.
Hanno concluso, quindi, insistendo per le conclusioni già rassegnate, con vittoria di spese di lite da distrarsi in favore dell'avv. Roma dichiaratasi antistataria e con condanna al pagamento della somma di cui all'art. 96 c.p.c. in ragione del comportamento processuale tenuto dalla controparte.
L'opposta ha parimenti insistito nelle conclusioni rassegnate, puntualizzando che CP_1
(1) il contratto azionato in giudizio va qualificato come contratto di locazione, e non già come preliminare di locazione;
(2) che le chiavi sono state consegnate ai conduttori come risultante dai messaggi whatsapp del 24.03.2018; (3) che le parti avevano previsto una precisa ripartizione dei lavori da eseguire sull'immobile e che, mentre la locatrice ha provveduto a svolgere i propri, i conduttori non hanno svolto i loro e, anzi, hanno tardivamente inviato il progetto dei lavori, poi eseguiti in buona fede dalla locatrice con esborso unilaterale di spese di cui si chiede ristoro.
3.4 All'esito dell'odierna udienza, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni con cui le parti hanno ribadito quelle già rassegnate negli atti difensivi, il giudizio viene definito con la presente sentenza, di cui si dà integrale lettura all'esito della camera di consiglio, depositandola telematicamente in coda al verbale d'udienza.
Pag. 4 a 15 ***
4. Prima di procedere a valutare il merito della controversia, è opportuno mettere a fuoco le domande di giustizia rivolte dalle parti al Tribunale, in considerazione della complessa vicenda processuale articolata nel procedimento monitorio e nel presente giudizio di opposizione con riconvenzionali incrociate.
Questa riguarda, in particolare, la locazione, raggiunta o promessa, dell'immobile sito in San Vito dei Normanni, in corso Leonardo Leo, 19 di proprietà di ai Controparte_1 Parte_1 padre e figlio, sottoscritta il 20.03.2018 con decorrenza dal 01.05.2018.
4.1 Le relative domande possono così riassumersi:
a) domanda di condanna al pagamento di € 5.600,00, a titolo di canoni insoluti, proposta in via monitoria dalla sull'assunto dell'avvenuta risoluzione di diritto, per morosità CP_1 dei conduttori, in data 06.12.2018;
b) domanda di accertamento della risoluzione negoziale avvenuta il 28.05.2018 per inadempimento della locatrice delle obbligazioni di (1) consegna dell'immobile e (2) svolgimento dei lavori edili di adeguamento, proposta dai in via Parte_1 riconvenzionale, nell'atto di opposizione, con condanna alla restituzione del doppio della caparra data e del risarcimento dei danni patiti;

c) domanda di nullità negoziale e/o di risoluzione giudiziale per (1) mancata consegna dell'immobile e (2) mancato svolgimento dei lavori edili di adeguamento, proposta sempre dai in via riconvenzionale, nell'atto di opposizione, in via subordinata, Parte_1 con condanna alla restituzione della caparra data;

d) domanda di condanna al rimborso e/o risarcimento dei danni proposta, in via di reconventio reconventionis, dalla nella propria memoria di costituzione, con condanna CP_1 dei al pagamento della somma di € 43.321,72 per le spese sostenute per Parte_1
l'adeguamento dell'immobile secondo le esigenze dei conduttori.
5. Così puntualizzate le domande di giustizia, può passarsi ora alla valutazione delle stesse, tenendo conto che costituiscono aspetti pregiudiziali (I) la qualificazione giuridica del contratto e
(II) l'individuazione del momento della risoluzione negoziale.
(I) La qualificazione giuridica del contratto.
6. Alla luce dei canoni dell'esegesi negoziale posti dagli artt. 1366 e ss c.c., il contratto controverso nel presente giudizio deve qualificarsi agevolmente come contratto di locazione di immobile commerciale, e non già come contratto preliminare di locazione.
Pag. 5 a 15 A tal fine, conduce la valutazione complessiva del nomen iuris, della volontà negoziale espressa in modo definitivo, senza alcun riferimento a volontà in fieri o aspetti da definire, del tenore e del dettaglio delle obbligazioni assunte, anche in termini economici, nonché dei tempi concordati.
(II) L'individuazione del momento della risoluzione negoziale.
7. Complessa è, invece, la questione dell'individuazione del momento della risoluzione negoziale.
La soluzione di tale questione richiede, infatti, anche una valutazione nel merito delle domande di parte, imponendo un esame delle obbligazioni assunte in sede contrattuale, dell'esistenza e imputabilità degli inadempimenti dedotti nonché della portata delle lettere AR invocate dalle parti.
Le obbligazioni nascenti dal contratto del 20.03.2018.
8. Con la sottoscrizione del contratto del 20.03.2018 le parti hanno assunto una serie di obbligazioni, di fonte contrattuale o legale, tra cui spiccano, ai fini del presente giudizio, le seguenti obbligazioni:
− l'obbligazione del locatore di consegnare al conduttore l'immobile locato che, ai sensi dell'art. 1575, n. 1, c.c., costituisce un'obbligazione principale ex lege del contratto c.d. consensuale di locazione, già concluso e perfezionatosi con la manifestazione del mero consenso, diversamente dai contratti c.d. reali;

− l'obbligazione del conduttore di pagare il canone concordato che, ai sensi dell'art. 1571
c.c., rappresenta un elemento essenziale di tipicità del contratto locativo, capace di distinguerlo da altri modelli negoziali, come il comodato, ad esempio.
In questa prospettiva le parti hanno convenuto, all'art. 2 del contratto, il pagamento di un canone di € 700,00 mensile, con decorrenza dal 01.05.2018, come precisato all'art.1;
− l'obbligazione del conduttore di pagare la cauzione concordata in € 1.400,00, “depositata
[…] in garanzia dei danni e accantonata come cauzione in conformità alle vigenti leggi, sarà restituita solo dopo la puntuale e regolare riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata in conto canoni”, ai sensi dell'art. 4 nonché effettivamente versata dai conduttori, come da quietanza di pagamento rilasciata dalla locatrice contestualmente alla sottoscrizione del contratto e dell'autorizzazione allegata;

− l'obbligo della locatrice di procedere alla registrazione del contratto, a spese delle parti per metà ciascuna, come previsto dall'art. 17 conformemente a quanto disposto dall'art. 8 della l. 392/1978.
Pag. 6 a 15 Nessuna obbligazione è stata pattuita, invece, in sede contrattuale con riferimento ai lavori edili da svolgersi sull'immobile locato.
Infatti, per un verso, gli artt. 9 e 10 del contratto descrivono soltanto lo stato dell'immobile locato, come constatato dalle parti in contraddittorio, e precisano che non è dovuto ai conduttori alcun indennizzo per innovazioni, addizioni e migliorie, ancorché effettuate con il consenso scritto della proprietaria.
Per altro verso, la coeva scrittura allegata al contratto contiene solo l'autorizzazione espressa data dalla locatrice allo svolgimento dei lavori di adeguamento dell'impianto elettrico, idrico e CP_1 rete gas nonché di installazione degli impianti di climatizzazione e di sicurezza, richiesti da parte conduttrice, precisando che tali lavori non costituiscono innovazioni, addizioni o migliorie. A tali lavori non è attribuito, poi, alcun rilievo economico-finanziario ai fini del programma negoziale sì da restare a carico di parte conduttrice autorizzata.
Non è presente, quindi, né alcuna menzione negoziale dei lavori di ristrutturazione del locale commerciale locato per essere destinato da negozio d'abbigliamento a ristorante né alcuna regolamentazione specifica degli oneri gravanti sulla parte conduttrice e sulla parte Parte_1 locatrice Risultano solo autorizzati dalla locatrice i lavori di adeguamento dell'impianto CP_1 elettrico, idrico e rete gas nonché di installazione degli impianti di climatizzazione e di sicurezza richiesti dai conduttori, da svolgersi a spese dei conduttori stessi.
Dal complesso tenore negoziale emerge, dunque, che le parti non hanno raggiunto alcun accordo con riferimento alla tipologia e all'entità dei lavori di adeguamento dell'immobile di corso Leo 19 nonché al riparto delle relative spese.
Né una siffatta volontà potrebbe emergere da un mero accordo verbale, trattandosi vuoi di un patto coevo aggiunto o contrario vuoi di un patto posteriore per i quali gli artt. 2722 e 2723 c.c. escludono la prova testimoniale, finendo per richiedere quella documentale di cui non vi è prova in atti.
Le obbligazioni inadempiute.
9. Così ricostruite le obbligazioni contrattuali, si possono individuare ora quelle rimaste non adempiute.
9.1 L'obbligo di consegna dell'immobile locato risulta violato dalla locatrice CP_1
9.1.1 Diversamente da quanto preteso dalla difesa dell'opposta, i messaggi WhatsApp intercorsi tra le parti il giorno 23.03.2018, prodotti dall'opposta stessa (v. all. 13 fascicolo opposta) e non disconosciuti da controparte, provano che le chiavi dell'immobile locato non sono state consegnate da a il 23.03.2018. CP_1 Parte_1
Pag. 7 a 15 Nonostante l'accordo raggiunto in mattinata per la consegna delle chiavi nella giornata del
23.03.2018, in vista del sopralluogo di un tecnico dei programmato per il giorno dopo, Parte_1 la ha poi concluso, con un messaggio pomeridiano, dicendo che non aveva ancora CP_1 ricevuto il doppione delle chiavi dal maestro e che si sarebbero visti direttamente il giorno dopo alle 9 davanti all'immobile.
È evidente, quindi, che dallo screenshot prodotto risulta cha la locatrice non ha (potuto) consegnare il doppione delle chiavi ai conduttori e che si sarebbe resa disponibile il giorno dopo per far accedere all'immobile il conduttore e il tecnico di questi.
Si tratta, peraltro, di una conclusione che trova conferma anche nelle dichiarazioni del teste
(v. verbale udienza del 16.12.2022) il quale, come tecnico incaricato dai Testimone_1 Parte_3 per l'installazione di alcuni climatizzatori, si è recato per ben 2 volte presso l'immobile nel mese di maggio 2018, in uno a , senza riuscire ad accedervi perché il conduttore Parte_1 non aveva le chiavi e la locatrice non si presentava all'incontro e, chiamata telefonicamente, negava la propria disponibilità a raggiungerli per ulteriori impegni.
In conclusione, è doveroso osservare che lo screenshot prodotto da parte opposta contiene una confessione stragiudiziale fatta dalla locatrice in persona alla controparte conduttrice, sì da avere la stessa efficacia probatoria della confessione giudiziale, a norma dell'art. 2735 c.c.
Fa piena prova, quindi, della mancata consegna delle chiavi dell'immobile locato almeno alla data del 23.03.2018, ossia della violazione dell'obbligazione di consegnare l'immobile al conduttore.
9.1.2 Che tale obbligazione sia stata adempiuta successivamente è fatto rimasto, poi, sfornito di prova da parte della locatrice, atteso che, in virtù del criterio di riparto probatorio posto dall'art. 2697 c.c. e precisato da S.U. n. 13533/2001, il creditore è tenuto ad allegare l'inadempimento dedotto, mentre grava sul debitore l'onere di dimostrare di aver adempiuto l'obbligazione, provando il fatto estintivo ovvero impeditivo o modificativo.
9.1.3 Dunque, alla stregua delle considerazioni pregresse deve dirsi che la locatrice non ha adempiuto all'obbligo di consegnare le chiavi dell'immobile locato il quale, in CP_1 mancanza di diversa previsione negoziale, doveva adempiersi in tempo utile per la decorrenza dell'efficacia negoziale pattuita per il 01.05.2018.
10. Passando alla verifica delle ulteriori obbligazioni contrattuali, deve dirsi che l'obbligo di pagamento del canone pattuito risulta non adempiuto da parte conduttrice.
Nell'atto di opposizione i conduttori non hanno contestato specificamente, ex art. 115 c.p.c., il mancato pagamento “a valle” dei n. 8 canoni di locazione richiesti in pagamento e quantificati in via monitoria della locatrice.
Pag. 8 a 15 Tuttavia, ne hanno contestato “a monte” la debenza alla stregua dell'avvenuta risoluzione negoziale, che verrà trattata a breve, anche con riferimento alle modalità, operatività ed effetti.
Non può dirsi, quindi, al momento, che i conduttori hanno violato l'obbligazione dovuta di pagamento dei canoni locativi.
11. Viceversa, l'obbligo di pagamento della cauzione pattuita risulta adempiuto da parte conduttrice con il versamento di € 1.400,00, come indicato nella quietanza di pagamento rilasciata dalla locatrice.
12. Ancora, l'obbligo di registrazione del contratto è stato assolto dalla locatrice in data
29.05.2018, a spese interamente proprie, come risulta dagli atti, ma i conduttori hanno contestato che tale voce, in uno alle altre, possa costituire una voce di danno risarcibile ai fini della reconventio reconventionis spiegata dalla locatrice.
Per ragioni di ordine logico questo aspetto verrà vagliato più avanti in sede di valutazione complessiva della fondatezza o meno della riconvenzionale spiegata in via riconvenzionale dalla locatrice.
13. Infine, nessuna obbligazione concernente l'esecuzione dei lavori edili sull'immobile locato è stata assunta dalla su incarico dei . CP_1 Parte_1
Al contrario, risulta che la (com-)proprietaria locatrice ha eseguito i Controparte_1 lavori indicati in piena autonomia sulla base del progetto elaborato dall'ing. dalla stessa CP_2 incaricato.
Gli inadempimenti rilevanti ai fini della risoluzione e il tipo di risoluzione.
14. Una volta individuate le obbligazioni contrattuali dovute e quelle rimaste non performate, si può valutare quali inadempimenti hanno prodotto la risoluzione del contratto di locazione del 20.03.2018.
Nel far ciò si deve tener conto della possibile sovrapposizione della risoluzione di diritto, operante per effetto della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 16 del contratto, e di quella giudiziale, alternativamente invocate dalle parti o con le lettere AR richiamate o con le domande processuali formulate in seno al presente giudizio di opposizione a d.i.
14.1 Orbene, le lettere AR mandate dai conduttori in data 28.05.2018 e 19.06.2018 sono del tutto inefficaci ai fini dell'invocata risoluzione negoziale.
La prima lettera contiene una mera proposta transattiva con risoluzione consensuale del contratto, rifiutata dalla controparte, mentre la seconda contiene l'esercizio di un inedito diritto di recesso unilaterale, convenzionalmente non pattuito e tendenzialmente vietato dall'art. 1373 c.c.
Non si è, quindi, prodotta alcuna risoluzione di diritto i cui effetti vanno meramente accertati in tale sede, come richiesto in via principale dagli opponenti.
Pag. 9 a 15 Va, quindi, rigettata la domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione al 28.05.2018 proposta in via principale dagli opponenti.
14.2 Invece, la lettera AR mandata dalla locatrice il 06.12.2018 contiene espressamente la dichiarazione della locatrice che intende avvalersi della clausola risolutiva espressa convenuta all'art. 16 sì da essere in grado di produrre gli effetti della risoluzione di diritto del contratto locativo, a norma dell'art. 1456 c.c.
14.3 Tuttavia, che il contratto si sia risolto per effetto della lettera AR del 06.12.2018 è contestato dagli opponenti, i quali alla risoluzione di diritto prospettata dalla locatrice hanno opposto la domanda di risoluzione giudiziale per mancata consegna delle chiavi dell'immobile, proposta in via subordinata, in uno alla domanda di nullità.
È noto, infatti, che può verificarsi un concorso, in concreto, tra la risoluzione di diritto e la risoluzione giudiziale a seconda delle domande formulate dalle parti.
Entrambe hanno efficacia retroattiva obbligatoria, ex art. 1458 c.c., producendo la perdita degli effetti ex tunc del contratto risolto;
tuttavia, diverse sono le modalità di operatività dell'una e dell'altra.
La risoluzione di diritto opera ex se, per effetto della realizzazione dei presupposti e dei procedimenti indicati dalla legge nella disciplina della clausola risolutiva espressa, del termine essenziale o della diffida ad adempiere con la conseguenza che un'eventuale controversia processuale condurrebbe solo a una sentenza dichiarativa circa l'esistenza o meno dell'avvenuta risoluzione di diritto.
Viceversa, la risoluzione giudiziale abbisogna di una pronuncia del giudice perché possa prodursi la caducazione del contratto, con effetti sempre retroattivi tra le parti ex art. 1458 c.c. Serve, quindi, una sentenza costitutiva che, al termine di un c.d. processo di accertamento costitutivo, modifica la realtà giuridica e materiale, ossia negoziale, facendo venir meno, ex tunc, gli effetti del contratto risolto per grave inadempimento di una delle parti.
In considerazione dell'analogo effetto retroattivo diventa importante, allora, in caso di concorso, conoscere quale causa di risoluzione si è verificata prima per capire se, nel caso concreto, opera la risoluzione giudiziale o quella di diritto, con conseguenze applicative differenti per le parti del giudizio in punto, ad esempio, di caparra, danni e spese di lite.
È fondamentale comprendere, allora, se la risoluzione del contratto di locazione del 20.03.2018 si
è verificata per morosità dei conduttori, come dedotto dalla in sede monitoria con la CP_1 lettera di esercizio della clausola risolutiva espressa del 06.12.2018, o se si è verificata per mancata consegna dell'immobile locato alla data di decorrenza negoziale dell'01.05.2018, come censurato dai in sede di opposizione con riconvenzionale. Parte_1
Pag. 10 a 15 14.3.1 Ciò premesso, va senz'altro rigettata la congiunta domanda di nullità proposta dai
, atteso che, come detto, la mancata consegna delle chiavi non è un requisito di Parte_1 perfezionamento del contratto di locazione ma costituisce un'obbligazione ex lege nascente dal contratto di locazione già concluso.
Questo, infatti, è un contratto consensuale che, diversamente dai contratti reali come, ad esempio, il mutuo, richiede il mero raggiungimento dell'accordo tra le parti e non anche la consegna della cosa.
14.3.2 È fondata, invece, la domanda di risoluzione giudiziale, che merita, quindi, di essere accolta.
Come già rilevato nel paragrafo 9.1, la locatrice non ha adempiuto, infatti, all'obbligazione principale su di lei gravante, ex art. 1575 c.c., di consegnare l'immobile locato ai conduttori, facendo venir meno così il trasferimento del diritto personale di godimento tipico del modello negoziale prescelto.
Si tratta, evidentemente, di un inadempimento di rilevante entità ai sensi degli artt. 1453 e 1455
c.c., considerato che l'obbligazione di consegna ha natura principale e sinallagmatica rispetto all'obbligazione del conduttore di pagare il canone, dovuto proprio per il godimento del bene altrui. In mancanza di godimento dell'altrui bene perde di senso (o causa), infatti, anche l'obbligo di pagare il canone, invece preteso dalla locatrice in via monitoria.
Considerato che i conduttori hanno allegato l'altrui inadempimento e che la locatrice non ha provato di aver adempiuto all'obbligo di consegna del bene quanto meno alla data del 01.05.2018 convenuta per la decorrenza degli effetti contrattuali, si deve concludere per la risoluzione giudiziale del contratto di locazione del 20.03.2018 per grave inadempimento della locatrice, ai sensi dell'art. 1453 c.c.
In breve, gli effetti del contratto di locazione sono nati e morti contestualmente in data
01.05.2018, per non aver mai ottenuto la disponibilità dell'immobile da parte della locatrice, sì da travolgere anche la richiesta di pagamento dei canoni locativi spiegata in via monitoria dalla locatrice.
Le statuizioni conseguenti alla risoluzione.
15. Ritenuta operante in via cronologicamente prioritaria la risoluzione giudiziale del contratto, si deve considerare l'ulteriore e consequenziale domanda proposta da parte conduttrice in merito alla caparra/cauzione di € 1.400,00.
Invero, va precisato che tale importo è stato pattuito dalle parti non già in termini di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art.1385 c.c., ma in termini di cauzione, atteso che, ai sensi dell'art. 4 del contratto, è stata “depositata […] in garanzia dei danni e accantonata come cauzione in conformità alle
Pag. 11 a 15 vigenti leggi, sarà restituita solo dopo la puntuale e regolare riconsegna dei locali e non potrà mai essere imputata in conto canoni”.
È evidente, allora, che tale somma è stata convenzionalmente finalizzata non a rafforzare la serietà dell'impegno negoziale assunto, ma a garantire il rispetto degli obblighi contrattuali gravanti sul conduttore in forza della locazione e, in particolare, l'obbligo di restituzione dell'immobile locato nello stato in cui è stato locato, senza danni.
Una tale conclusione è confermata dalla previsione espressa che la somma di € 1.400,00 non possa essere imputata in conto canoni, diversamente da quanto previsto dall'art. 1385, comma 1,
c.c. per la caparra confirmatoria che, in caso di adempimento del contratto, o va restituita o va imputata alla prestazione dovuta.
Alla stregua di tali considerazioni si deve ritenere, quindi, che i conduttori hanno diritto alla restituzione della somma di € 1.400,00 versata a titolo di cauzione, e non già alla restituzione del doppio della stessa, non trattandosi di caparra confirmatoria.
15.1 Nessuna allegazione e prova vi è, invece, in merito alla domanda di risarcimento del danno proposta in termini generici e apodittici dai conduttori opponenti.
La reconventio reconventionis spiegata dalla locatrice.
16. Sulla base delle osservazioni su esposte ai paragrafi n. 8 e 13, si ritiene infondata, poi, la domanda di rimborso e/o risarcimento del danno spiegata in via di reconventio reconventionis dalla locatrice.
Non vi è prova, infatti, che le spese sostenute dalla locatrice e dettagliate nel prospetto sintetico contenuto nella memoria siano state sostenute su incarico di e/o previo accordo e/o su progetto tecnico concordato con i conduttori . Parte_1
Al contrario, dagli atti di causa è emerso che tutti i lavori sono stati eseguiti solo dopo la data dell'01.05.2018, concordata per la decorrenza degli effetti contrattuali, e che la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle entrate è avvenuta solo in data 29.05.2018, dopo che era diventata palese la crisi del contratto concluso per effetto della lettera AR dei conduttori, anticipata da contestuale email, del 28.05.2018.
Al riguardo, si ritiene che neppure tale voce di danno concernente la registrazione del contratto merita di essere ristorato.
Si deve considerare, infatti, che, a fronte della contestazione formale del 28.05.2018 relativamente alla mancata consegna dell'immobile locato con decorrenza dal 01.05.2018, la locatrice ha proceduto a registrare il contratto, com'era suo onere fin dal 20.03.2018, ai sensi dell'art. 17 del contratto, solo il 29.05.2018, quando il contratto non produceva già più effetti da settimane e,
Pag. 12 a 15 nella specie, dall'01.05.2018, data a cui vanno fatti risalire gli effetti retroattivi della risoluzione giudiziale disposta in questa sede.
Pare plausibile, quindi, che la locatrice abbia provveduto alla registrazione solo al momento delle contestazioni contrattuali al fine di premunirsi del titolo idoneo ad agire in via monitoria per il pagamento dei canoni, come ha poi fatto.
Riepilogo delle conclusioni.
17. Alla luce della complessità del giudizio, si reputa opportuno riepilogare le conclusioni raggiunte all'esito delle valutazioni di fondatezza o infondatezza delle domande proposte dalle parti.
L'opposizione spiegata dai conduttori è risultata fondata e, pertanto, va accolta con Parte_1 revoca del d.i. opposto n. 86/2019.
La domanda riconvenzionale proposta dai conduttori è risultata, infondata per quel che riguarda la domanda principale di risoluzione di diritto, di restituzione del doppio della caparra data e di risarcimento del danno, infondata per quel che riguarda la domanda subordinata di nullità negoziale e fondata, invece, per quel che riguarda la domanda subordinata di risoluzione giudiziale.
In accoglimento di quest'ultima va disposta, quindi, la risoluzione del contratto di locazione del
20.03.2018 per grave inadempimento della locatrice, ai sensi dell'art. 1453 c.c., con condanna della locatrice al pagamento in favore dei conduttori, in solido, della somma di € 1.400,00, oltre interessi legali, a titolo di restituzione della cauzione contrattuale.
La c.d. reconventio reconventionis formulata dalla locatrice è risultata infondata e, pertanto, va rigettata.
Le spese di lite.
18. Infine, per quel che concerne la regolamentazione delle spese di lite si deve tener conto dell'esito del giudizio con cui si sono accolte l'opposizione e la riconvenzionale subordinata di risoluzione degli opponenti e si sono respinte la riconvenzionale principale degli opponenti, la riconvenzionale subordinata di nullità degli opponenti nonché la domanda principale e riconvenzionale di riconvenzionale dell'opposta.
Sussistono, quindi, i presupposti di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. per la compensazione parziale nella misura individuata di 1/5 delle spese di lite, ponendo a carico dell'opposta Controparte_1
i residui 4/5 da distrarsi in favore dell'avv. Carmela Roma, dichiaratasi antistataria per i
[...] conduttori opponenti.
Queste vanno liquidate, come da dispositivo, sulla base dei parametri medi previsti dal D.M. n.
55/2014 e aggiornati al D.M. 147/2022 atteso che, a norma dell'art. 6 di quest'ultimo D.M.,
Pag. 13 a 15 l'attività difensiva si è esaurita dopo il 23.10.2022, per lo scaglione da € 26.001 a € 52.000, in considerazione del valore complessivo della controversia derivante dalla somma del valore della causa principale e riconvenzionale (€ 5.600,00 + € 43.321,72).
In ragione di ciò, si devono liquidare le spese del presente giudizio in complessivi € 8.310,00, di cui € 7.616,00 per compensi e € 694,00 per spese borsuali.
18.1 Non sussistono, invece, i presupposti per la condanna al pagamento della somma di cui all'art. 96, comma 3, c.p.c. a titolo di responsabilità aggravata, invocata reciprocamente dalle parti, non potendosi concludere che l'una o l'altra abbia agito e resistito in giudizio, sin dall'inizio, in modo contrario al principio di correttezza e buona fede processuale.
18.2 Neppure è consentito dare rilevanza, per mezzo della condanna alle spese di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., al comportamento processuale assunto dalla locatrice in corso di causa, quanto meno nella fase finale successiva all'istruttoria.
Infatti, la locatrice è sì la parte che ha rifiutato senza giustificato motivo la proposta conciliativa formulata dal Tribunale, nonostante l'accoglimento della domanda con sentenza non sia di misura superiore alla proposta conciliativa, ma è già la parte tenuta al pagamento delle spese di lite.


P. Q. M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. in accoglimento dell'opposizione spiegata da e , revoca PT Parte_2 il decreto ingiuntivo n. 86/2019;

2. rigetta la domanda riconvenzionale di risoluzione di diritto, di restituzione del doppio della caparra e di risarcimento del danno spiegata in via principale dagli opponenti e;
PT Parte_2

3. rigetta la domanda riconvenzionale di nullità spiegata in via subordinata dagli opponenti e;
PT Parte_2

4. accoglie la domanda riconvenzionale di risoluzione giudiziale spiegata in via subordinata dagli opponenti e;
PT Parte_2

5. per l'effetto, dispone la risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. del contratto di locazione sottoscritto inter partes il 20.03.2018 con decorrenza dall'01.05.2018 per grave inadempimento della locatrice, non consegnataria dell'immobile locato;

6. condanna, di conseguenza, al pagamento in favore di Controparte_1
e , in solido, della somma di € 1.400,00, a titolo di PT Parte_2 restituzione della cauzione ricevuta, oltre interessi legali dal giorno della domanda sino al soddisfo;

Pag. 14 a 15

7. rigetta la reconventio reconventionis di risarcimento del danno proposta dalla locatrice
Controparte_1

8. condanna al pagamento in favore di e Controparte_1 PT
, in solido, dei 4/5 delle spese di lite, liquidate, complessivamente Parte_2
e per l'intero in € 8.310,00, di cui € 7.616,00 per compensi e € 694,00 per spese borsuali, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Carmela Roma dichiaratasi antistataria, e compensa tra le parti le spese residue, pari a 1/5 delle dette somme.
Brindisi, 22.05.2025
La Giudice
Teresa Raimo
Pag. 15 a 15