REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
Il Giudice on. d.ssa Francescaromana Puglisi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. civ. iscritto al n. 6051/2015 R.G.
tra c.f.: nato in [...] Parte_1 C.F._1
il 24 marzo 1978 e residente a [...], rap-
presentato e difeso dall'avv. Frida Simona Giuffrida e dall'avv. Giuseppe Ir-
rera per mandato in atti,
attore e
corrente in Furci Siculo (Messina), via Controparte_1
Roma 10, P.I.: , in persona del legale rappresentante pro tempo- P.IVA_1
re, rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore Garufi per mandato in atti,
convenuta avente ad oggetto: responsabilità civile
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio la società premettendo Parte_1 CP_1
che le parti avevano sottoscritto in data 6 agosto 2007 un contratto prelimina-
re con il quale il prometteva di acquistare dalla la Parte_1 CP_1
quale prometteva di vendere, una consistenza immobiliare, indicata nel con-
tratto ed identificata come “Lotto 4”, al prezzo di vendita, fissato d'accordo
1

tra le parti, di euro 130.000,00 così regolato: euro 30.000,00 pagati al mo-
mento della stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. (di cui euro 5.000,00 con assegno ed euro 25.000,00 in contanti), euro 50.000,00 entro il 30 settembre 2007 e la restante somma di euro 50.000,00 contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita che sarebbe dovuto avvenire entro trenta giorni dal verificarsi della condizione indicata all'art. 6 del medesimo contratto preliminare, ove si pattuiva che la scrittura privata avesse efficacia sospensiva subordinata al verificarsi della condizione che la società venditrice stipulasse con gli altri comproprietari at-
to di divisione con attribuzione della proprietà esclusiva del lotto oggetto di preliminare e ne desse comunicazione alla parte promittente acquirente entro il termine di otto mesi dalla stipula con lettera a/r; nel caso in cui detta condi-
zione non si fosse verificata, la scrittura si sarebbe considerata risolta e la so-
cietà venditrice avrebbe dovuto restituire, tempestivamente e senza interessi,
alla parte acquirente tutte le somme da questa ricevute. Deduceva di aver cor-
risposto alla convenuta l'ulteriore somma di euro 15.000,00; tuttavia lamen-
tava che, non avendo più notizie da parte della società costruttrice e decorso inutilmente il termine di cui all'art. 6 del preliminare, veniva a sapere che la stessa aveva venduto l'immobile promessogli in vendita a soggetti terzi, sen-
za avere ricevuto nessuna preventiva comunicazione né dell'avvenuta divi-
sione, né di eventuali richieste di pagamento, né di invito formale alla stipula del rogito notarile definitivo. Il chiedeva pertanto la restituzione Parte_1
di quanto corrisposto in forza del preliminare, ed anzi la risoluzione dello stesso per inadempimento contrattuale da addebitarsi esclusivamente per fatti e colpe della ditta costruttrice, e successivamente invitava la società convenu-
2 ta alla stipula di una convenzione di negoziazione assistita, non riscontrata.
Concludeva perché fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 6 agosto 2007 per inadempimento contrattuale della parte promittente venditrice, per avere la stessa venduto illegittimamen-
te a terzi il bene promessogli, e per l'effetto perché la società convenuta fosse condannata alla restituzione del doppio della caparra ex art. 1385, c. 2, c.c.
pari ad euro 60.000,00, oltre alla restituzione di euro 15.000,00 corrisposti a titolo di acconto prezzo, maggiorati degli interessi legali e della rivalutazione monetaria, perché fosse dichiarata la risoluzione del preliminare per inadem-
pimento contrattuale della parte promittente venditrice ex art. 6 del contratto per non avere essa comunicato il verificarsi della condizione sospensiva nel termine e nei modi ivi previsti e per l'effetto perché la stessa fosse condanna-
ta alla restituzione di euro 45.000,00 maggiorati degli interessi legali e della rivalutazione monetaria ed in subordine perché la Controparte_2
arricchitasi indebitamente, fosse condannata alla restituzione di quanto
[...]
trattenuto senza giusta causa ex art. 2041 c.c. ossia ad euro 45.000,00 mag-
giorati degli interessi legali e della rivalutazione monetaria.
Si costituiva la assumendo che il promissario acquirente non aveva CP_1
versato l'intera somma di euro 50.000,00 entro la data del 30/9/2007, ma solo euro 15.000,00 in acconto, come da postilla apposta in calce al preliminare di compravendita, che pertanto essa società promittente venditrice sollecitava più volte l'attore al versamento della somma di euro 35.000,00 pattuita a sal-
do della seconda rata, e che il promissario acquirente comunicava di non es-
sere più in grado di assolvere agli impegni presi per mancanza di liquidità, di guisa che il contratto preliminare si risolveva di diritto, con la conseguente
3 liberazione della società venditrice dall'obbligo di consegnare il lotto pro-
messo in vendita e ovviamente di comunicare entro l'8/4/2008 la stipula dell'atto di divisione con gli altri comproprietari con la contestuale attribu-
zione a se stessa del lotto in parola. Aggiungeva che con nota del 28/10/2014
l'attore contestava genericamente l'inadempimento ad essa società, recla-
mando il pagamento della somma di euro 75.000,00, di cui euro 60.000,00
per restituzione del doppio della caparra confirmatoria, riscontrata con nota dell'8/1/2015 ove si respingeva la richiesta, si contestava l'addotto inadem-
pimento e si affermava che la società aveva incamerato la caparra di euro
30.000,00, trattenendo la somma di euro 15.000,00 a titolo di risarcimento dell'ulteriore danno subito, cui seguiva un ulteriore sollecito del 5/8/2015 da parte dell'attore, inesitato. Eccepiva preliminarmente l'improcedibilità del giudizio stante la nullità nella costituzione del rapporto processuale e nell'instaurazione del contraddittorio, atteso che l'attore aveva dapprima iscritto la causa a ruolo, l'11/11/2015, e poi notificato l'atto di citazione, di guisa che avrebbe dovuto applicarsi l'art. 171, c. 1, c.p.c., che, richiamando l'art. 307 c. 1, c.p.c., impone la cancellazione della causa dal ruolo e la di-
chiarazione di estinzione del giudizio, senza che potessero trovare applica-
zione le norme sulla sanatoria della nullità. Nel merito deduceva l'inadempimento dell'attore, che peraltro non aveva mai sollecitato essa so-
cietà convenuta a stipulare l'atto di divisione di cui alla richiamata clausola n.
6 ed a darne comunicazione, né l'aveva mai diffidata a stipulare il definitivo atto pubblico di trasferimento. Contestava la domanda di risoluzione del pre-
liminare, evidenziando che l'atto di divisione era stato stipulato con soli po-
chi mesi di ritardo e che dunque ogni eventuale inadempimento avrebbe do-
4 vuto considerarsi di scarsa importanza, in assenza di un termine non previsto come essenziale (art. 1457 c.c.). Aggiungeva che, avuto riguardo all'azione proposta come risoluzione contrattuale secondo il combinato disposto di cui all'art. 1385, c. 3, e 1453 e segg. c.c., il risarcimento del danno rimane rego-
lato dalle norme generali, di guisa che anche il pregiudizio che ne deriva deve essere provato nell'an e nel quantum, in quanto la caparra confirmatoria as-
solve la funzione di liquidazione convenzionale e anticipata del danno da inadempimento, essendo peraltro anche incompatibile la domanda di equo ri-
storo formulata dall'attore con quella di restituzione del doppio della caparra.
Evidenziava ancora che, in virtù della clausola n. 6 contenuta nel preliminare,
in caso di adempimento dell'attore e di inadempimento di essa convenuta per mancanza della stipula dell'atto di divisione, l'unico corollario invocabile si ridurrebbe alla restituzione, senza interessi, della nominale somma di euro
45.000,00 ricevuta dalla promittente venditrice. Contestava altresì la doman-
da di indebito arricchimento formulata in subordine dall'attore in quanto azionabile solo in via sussidiaria, laddove il presunto danneggiato fruisce del-
le azioni contrattuali previste dal codice in ipotesi di un danno conseguito all'inadempimento altrui. Deduceva che il promissario acquirente non aveva osservato il disposto dell'art. 1498, c. 1, c.c., alla cui stregua il compratore è
tenuto a pagare il prezzo nel termine fissato nel contratto, divenendo pertanto inadempiente e pertanto, verificatosi l'inadempimento dell'attore, formulava domanda riconvenzionale tendente al riconoscimento ed alla declaratoria del-
la legittimità del recesso, trattenendo la caparra, secondo il disposto dell'art. 1385, c. 2, primo inciso c.c., non essendo necessaria la previa costituzione in mora del debitore avuto riguardo all'inadempimento di non scarsa importan-
5 za dell'attore ed all'interesse della parte adempiente a concludere il contratto di trasferimento del lotto compromesso in vendita. Evidenziava ancora la vio-
lazione da parte del del più generale dovere di correttezza che Parte_1
onera la parte nell'adempimento delle proprie obbligazioni (art. 1175 c.c.),
tenuta ad usare la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.) ed a comportarsi secondo buona fede nella formazione, conclusione ed esecuzione del contratto (artt. 1337 c.c. e 1375), comportamento che le aveva provocato un pregiudizio economicamente valutabile, equitativamente quantificato in euro 15.000,00, pari all'importo da essa ricevuto.
Respinte le richieste istruttorie delle parti, con provvedimento del 27 settem-
bre 2024 la causa è stata trattenuta per la decisione ai sensi dell'art. 190 cpc con assegnazione alle parti dei termini ordinari per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Innanzitutto va disattesa la preliminare eccezione di improcedibilità
dell'azione, richiamando l'art. 171, c. 1, cpc le disposizioni di cui all'art. 307,
c. 1 e 2, cpc, solo nel caso in cui nessuna delle parti si costituisca nei termini stabiliti, mancando dunque alcuna previsione di improcedibilità del giudizio nell'ipotesi di iscrizione della causa a ruolo prima della notificazione dell'atto introduttivo ed essendo prevista la cancellazione dal ruolo unica-
mente per la ritardata costituzione. In ogni caso, come emerge dalla docu-
mentazione versata in atti da parte attrice, quest'ultima aveva già tentato la notifica dell'atto di citazione all'indirizzo di posta certificata della convenuta,
che però non era andata a buon fine.
Nel merito occorre richiamare le pattuizioni contenute nel contratto prelimi-
nare del 6 agosto 2007, ove all'art. 6 si legge: “Convengono espressamente le
6 parti che l'efficacia della presente scrittura rimane sospensivamente subor-
dinata al verificarsi della condizione che la società venditrice stipuli regola-
re atto di divisione con gli altri comproprietari, con attribuzione in proprietà
esclusiva del lotto oggetto della presente scrittura, entro il termine di 8 (ot-
to) mesi da oggi [in neretto nell'atto]. Verificatasi la suddetta condizione, la
società venditrice ne darà tempestiva comunicazione alla parte acquirente
mediante lettera raccomandata A.R. Qualora, per qualsiasi motivo, la sud-
detta condizione non dovesse verificarsi, entro il predetto termine, la presen-
te scrittura si risolverà di diritto, e nessuna delle parti potrà chiedere risar-
cimento danni o compenso, salvo l'obbligo, per la società venditrice, di resti-
tuire tempestivamente – senza interessi – alla parte acquirente, tutte le som-
me da questa ricevute”. Si tratta pertanto di contratto sottoposto a condizione sospensiva, ove, nel caso in cui la condizione non si verifichi, non è configu-
rabile un inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle par-
ti con il contratto, giacché l'inadempimento contrattuale è verificabile solo in relazione ad un contratto efficace. Ne consegue altresì l'impossibilità di eser-
citare il recesso da un preliminare già improduttivo di effetti per il mancato avveramento, nel termine previsto, della condizione sospensiva. Invero, come noto, il contratto sottoposto a condizione sospensiva, pur vincolando i con-
traenti, non è ancora efficace e solo con il verificarsi della condizione spiega la sua efficacia ex tunc, mentre cessa di esistere se la condizione non si avve-
ra: "In tema di contratto sottoposto a condizione sospensiva, ove la condizio-
ne non si verifichi, non è configurabile un inadempimento delle obbligazioni
rispettivamente assunte dalle parti con il contratto, giacché l'inadempimen-
to contrattuale è verificabile solo in relazione ad un contratto efficace;
ne
7 consegue che, in tale ipotesi, non può farsi luogo a risoluzione
per inadempimento delle obbligazioni contrattuali, ma, eventualmente, solo
per inadempimento dell'obbligazione prevista dall'art. 1358 c.c., norma che
fa obbligo a ciascun contraente, in pendenza della condizione, di osservare i
doveri di lealtà e correttezza in modo da non influire sul verificarsi dell'even-
to condizionante pendente" (Cass. civ., Sez. II, 18 marzo 2002, n. 3942; Cass.
civ., Sez. II, 19 giugno 2014, n. 14006).
Né può invocarsi la risoluzione di diritto del contratto. Essa difatti, a mente dell'art. 1456 c.c., presuppone, da un alto, che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità previste dalle parti e, dall'altro, che la parte non inadempiente dichiari all'altra che intende valersi della clausola ri-
solutiva espressa.
Ciò posto, non costituisce clausola risolutiva espressa, rilevante in tali termi-
ni, la previsione che subordina l'automatica risoluzione del contratto al man-
cato avveramento di una condizione sospensiva, la quale non configura un'obbligazione a carico di una delle parti, sostanziandosi invece in un even-
to futuro e incerto al verificarsi del quale è subordinata l'efficacia del contrat-
to preliminare. Ebbene, nel caso di specie, benché nella scrittura privata fosse previsto che "Qualora, per qualsiasi motivo, la suddetta condizione non do-
vesse verificarsi, entro il predetto termine, la presente scrittura si risolverà
di diritto”, tale clausola non configura una clausola risolutiva espressa ai sen-
si dell'art. 1456 c.c. avuto riguardo alla formulazione letterale di esso art. 6,
ove le parti le hanno espressamente attribuito natura di condizione sospensi-
va, prevedendo un termine per l'avveramento in modo da non vincolare le parti sine die.
8 E' pacifico e non contestato che l'evento indicato all'art. 6 del contratto pre-
liminare intercorso tra le odierne parti processuali non si sia avverato entro il termine ivi indicato, bensì dopo il suo spirare e senza che la società convenu-
ta ne avesse notiziato parte attrice anche al fine di verificare l'eventuale per-
manere dell'interesse alla stipula del contratto definitivo. Per effetto del man-
cato avveramento della condizione sospensiva entro il termine di otto mesi dalla scrittura privata del 6 agosto 2007, il contratto preliminare è divenuto dunque definitivamente inefficace, liberando le parti dagli obblighi in esso assunti. Non può pertanto trovare accoglimento la domanda di parte attrice di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento imputabile al pro-
mittente venditore e di restituzione del doppio della caparra. Il ha Parte_1
comunque diritto alla restituzione della somma versata alla società convenu-
ta, pari ad euro 45.000,00 oltre agli interessi legali ed alla rivalutazione mo-
netaria fino al saldo.
Anche la domanda riconvenzionale della convenuta non merita accoglimento.
Il richiamo all'art. 1460 c.c. da parte della stessa quale pretesa giustificazione della propria condotta non coglie difatti nel segno. Tale disposizione norma-
tiva così recita: “1. Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei
contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non
adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che
termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino
dalla natura del contratto. 2. Tuttavia non può rifiutarsi l'esecuzione se, avu-
to riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario a buona fede”. Ebbene, ben vero che l'eccezione possa essere sollevata anche a fronte dell'inesatto adem-
pimento della controparte (Cass. n. 2154/2021; Cass. n. 23345/2009; Cass. n.
9 9517/2002), in ogni caso, a fronte di un inadempimento parziale, la

contro

-
parte non può opporre l'eccezione, rifiutandosi di adempiere la propria obbli-
gazione per intero (Cass. n. 8760/2019). Ma soprattutto il giudizio di buona fede ivi previsto presuppone una valutazione comparativa del comportamento dei contraenti con riguardo alle inadempienze reciproche anche in termini di proporzionalità tra di esse (Cass. n. 22626/2016): se, ad esempio, l'eccezione sia invocata non per stimolare la controparte all'adempimento, bensì per ma-
scherare la propria inadempienza, al fine del relativo accertamento deve valo-
rizzarsi la circostanza che la giustificazione del rifiuto sia resa nota alla con-
troparte solo in occasione del giudizio e non in occasione dell'attività posta in essere allo scopo di conseguire l'esecuzione spontanea del contratto (Cass. n.
36295/2023), sicché la contestazione del preteso inadempimento deve essere tempestiva, in modo tale da non determinare un pregiudizio irreparabile alla controparte, che deve essere posta in grado di assumere all'esito le iniziative opportune per salvaguardare l'interesse o l'utilità perseguiti con l'attuazione del contratto (Cass. n. 26973/2017). Il piano di valutazione supposto dall'art. 1455 c.c. in ordine alla non scarsa importanza dell'inadempimento quale fatto giustificativo della risoluzione del contratto è invece del tutto diverso, giac-
chè non è funzionale all'apprezzamento della realizzazione del sinallagma contrattuale, ma del suo scioglimento, e l'inadempimento viene valutato non comparativamente alla condotta dell'altra parte, bensì nel su significato og-
gettivo di impedimento alla realizzazione del sinallagma stesso (Cass. n.
12719/2021; Cass. n. 26334/2019).
Inoltre l'eccezione non può essere sollevata dalla parte che si sia volontaria-
mente posta nell'impossibilità di dare esecuzione alla propria obbligazione,
10 come nel caso in cui il promittente venditore abbia alienato a terzi l'immobile promesso in vendita e, per sottrarsi all'azione di risoluzione del promissario acquirente, intenda paralizzare la domanda dell'attore mediante l'eccezione
ex art. 1460 c.c. (Cass. n. 2923/1986).
Ed ancora, avuto riguardo al secondo comma dell'art. 1460 c.c., l'art. 1358
c.c. sancisce una specifica applicazione del generale principio di correttezza in materia contrattuale per ogni tipo di condizione alla quale le parti subordi-
nano la produzione o l'eliminazione degli effetti della pattuizione (con esclu-
sione della sola condizione meramente potestativa, che non conferisce all'al-
tra parte alcuna aspettativa tutelabile o coercibile), imponendo alla parte con-
dotte tali da conservare integre le ragioni dell'altra. Durante il periodo di pen-
denza della condizione, il contratto vincola i contraenti al puntuale ed esatto adempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte: la condizione rende infatti incerta la produzione (o l'eliminazione) degli effetti contrattuali, ma il vincolo pattizio appare già fermo e irrevocabile (Cass. n. 14006/2014). Ne
deriva che la mancata o inesatta osservanza dell'obbligo di buona fede, dalla quale derivi pregiudizio alla realizzazione del complessivo assetto di interessi sotteso all'atto di autonomia privata (ossia la tenuta di un comportamento scorretto che vanifichi la realizzazione del programma negoziale), identifica una fattispecie di inadempimento attuale e immediatamente rilevante. La vio-
lazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede che permea tutta la materia contrattuale ed appare espressione del dovere di solidarietà ex art. 2
Cost. nel caso di un contratto "condizionato", unitamente ai due specifici ri-
medi dettati dagli artt. 1356 e 1359 c.c., in presenza dei presupposti stabiliti da queste norme, genera dunque anche un obbligo risarcitorio per lesione del-
11 la situazione di aspettativa della parte e, in casi specifici, può dare ingresso al rimedio risolutorio (Cass. civ., n. 21427/2022).
Nel caso di specie la convenuta ha dedotto di aver ritenuto risolto di diritto il contratto preliminare a seguito di un pagamento parziale da parte del promis-
sario acquirente alla data del 30 settembre 2007, considerandosi sciolta dagli impegni assunti nella scrittura privata del 6 agosto 2007 ed omettendo, in conseguenza, di comunicare all'attore l'avveramento della condizione, an-
corchè in ritardo rispetto al termine previsto. Ha basato tale condotta sulla al-
legata e non dimostrata comunicazione (verbale), da parte del di Parte_1
non essere più in grado di assolvere agli impegni assunti per mancanza di li-
quidità, ma tale comunicazione mal si concilia ed appare incompatibile con la dazione, alla scadenza del 30 settembre 2007 prevista in contratto, di una somma, ancorché inferiore a quella prevista (euro 15.000,00 in luogo di
50.000,00), e della mancanza – ed indimostrata – richiesta di restituzione di
Contr quanto già versato da esso alla nei mesi immediatamente Parte_1
successivi, come sarebbe stato prevedibile se lo stesso avesse deciso di rinun-
ciare all'attuazione del contratto preliminare;
invece la prima richiesta dell'attore di restituzione della caparra risale alla nota datata 28 ottobre 2014,
ben sette anni dopo e successivamente all'alienazione a terzi da parte della società convenuta dell'immobile promessogli in vendita, a dimostrazione, se-
condo quanto emerso dalle risultanze processuali, dell'interesse da lui colti-
vato alla stipula del definitivo e del comportamento contrario a buona fede
Contr della durante la pendenza della condizione. Né vi è prova, da parte di quest'ultima, delle - solo allegate - richieste al di pagamento del- Parte_1
la ulteriore somma di euro 35.000,00.
12 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo,
scaglione da euro 26.000,01 ad euro 52.000,00 secondo il decisum, valore minimo stante la modesta complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. n. 6051/2015 R.G., così
decide:

1. condanna la società convenuta a restituire all'attore la somma di euro
45.000,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;

2. respinge ogni altra domanda;

3. condanna altresì la convenuta al pagamento delle spese di lite, che li-
quida in euro 786,00 per esborsi ed euro 3.809,00 per compensi pro-
fessionali, oltre spese generali al 15% ed IVA e CPA come per legge.
Messina, 15 marzo 2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi
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