N. R.G. 358/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLÌ
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giorgia Sartoni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 358/2022 promossa da:
LIMITATA IN PERSONA DELL'AMM. UNICO Parte_1 SIG.RA (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. WILMER Parte_2 P.IVA_1
NALDI, elettivamente domiciliato in VIA SAN P. LAZIOSI, N. 2, 47121 FORLÌ, presso il difensore avv. WILMER NALDI
ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ALVARO CP_1 C.F._1
RINALDI, elettivamente domiciliato in PIAZZA L. FERRARI, N. 227/E, RIMINI, presso il difensore avv. RINALDI ALVARO CINZIA CC (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ALVARO C.F._2
RINALDI, elettivamente domiciliato in PIAZZA L. FERRARI, N. 227/E, RIMINI, presso il difensore avv. RINALDI ALVARO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ALVARO RINALDI, Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliato in PIAZZA L. FERRARI, N. 227/E, RIMINI, presso il difensore avv. RINALDI ALVARO MIRKO BADARI (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ALVARO RINALDI, C.F._4 elettivamente domiciliato in PIAZZA L. FERRARI, N. 227/E, RIMINI, presso il difensore avv.
RINALDI ALVARO
CONVENUTI

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso all'udienza del 18 dicembre 2024, svoltasi unicamente mediante deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi degli artt. 127, comma 3 e 127 ter c.p.c. come disposto con provvedimento del 8.05.2024 e, in particolare:
- parte attrice ha concluso come da foglio di precisazione delle conclusioni telematicamente depositato in data 16.12.2024, ovvero: “Voglia il Tribunale di Forlì ACCERTARE e DICHIARARE il grave inadempimento di CO CI, e AR KO delle CP_1 Parte_3 pagina 1 di 12 obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di vendita stipulato in data 13.5.2020 concernente l'immobile sito in Castrocaro Terme e Terra del Sole (FC) al foglio 28, particella 561, subalterno 7. E per l'effetto DICHIARARE la risoluzione del predetto contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.; CONDANNARE CO CI, e AR KO a corrispondere alla Parte_4 Parte_3 società la somma di € 100.000,00 (centomila,00) a titolo di risarcimento del danno ovvero la Parte_5 diversa somma, superiore od inferiore, ritenuta di giustizia da determinarsi eventualmente anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.”.
- parte convenuta ha concluso come da foglio di precisazione delle conclusioni telematicamente depositato in data 17.12.2024, ovvero: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Forlì adito, ogni contraria istanza disattesa e respinta, in accoglimento delle ragioni e per i motivi esposti negli atti di causa, in via principale: - Accertare e dichiarare la nullità del contratto preliminare sottoscritto inter partes ai sensi degli art. 374, 1419, 1420 e 1425 c.c. e, per l'effetto, respingere tutte le domande di parte attrice poiché infondate in fatto ed in diritto;
- in via subordinata: - condannare i convenuti al pagamento della somma che verrà ritenuta di giustizia o in subordine equa ad istruttoria espletata, per le motivazioni di cui in narrativa;
- con vittoria in ogni caso di spese, compenso professionale, oltre al rimborso forfetario di legge sul compenso professionale dovuto, IVA e CPA, e con distrazione degli stessi, ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore del sottoscritto procuratore antistatario. Spese compensate in caso di soccombenza. Non si accetta il contraddittorio sulle avverse domande nuove”.

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, in persona dell'amministratore unico Parte_5
(di seguito anche senza indicazione del tipo sociale o anche solo promittente Parte_2 venditore) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Forlì CI CO, CP_1 [...]
e KO AR (di seguito anche solo promissari acquirenti), al fine di ottenere, per le ragioni Pt_3 meglio esplicitate nel proprio atto introduttivo e nei propri scritti difensivi – qui solo sinteticamente riportate – l'accoglimento delle proprie domande così come precisate all'udienza del 18.12.2024.
Preliminarmente, parte attrice dava atto che, in data 13.05.2020, le odierne parti in causa stipulavano contratto preliminare di compravendita dell'immobile ad uso abitativo sito in Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G di proprietà della società , con prezzo fissato in euro 375.000,00. Pt_5
In particolare, il promittente venditore dava atto che i promissari acquirenti non avevano versato alcunché a titolo di caparra confirmatoria e, dunque, non avevano rispettato le modalità e i termini di pagamento pattuiti, nonostante fossero entrati nel possesso dell'immobile in data precedente alla stipula del contratto preliminare di compravendita e continuassero ad occuparlo senza titolo.
Pertanto, parte attrice deduceva la sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza imputabile ai promissari acquirenti tale da legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., nonché deduceva di aver subito un danno, di cui domandava il risarcimento ex artt. 1218 e ss. c.c., connesso alla mancata percezione del corrispettivo di compravendita ed alla mancata disponibilità dell'immobile di proprietà, quindi del reddito eventualmente ricavabile laddove l'immobile fosse rimasto nella disponibilità del legittimo proprietario.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 24.05.2022, si costituivano CP_1
CI CO, e KO AR, contestando in fatto e in diritto quanto ex
[...] Parte_3 adverso dedotto e prodotto da parte attrice. In particolare, i convenuti contestavano l'esistenza di qualsivoglia inadempimento in capo agli stessi, precisavano di aver sospeso ogni pagamento solo a fronte dell'inadempimento della controparte che, a seguito della denuncia da parte degli odierni convenuti di insalubrità dell'immobile, ometteva di effettuare alcun sopralluogo e di provvedere all'eliminazione dei vizi e dei difetti denunciati, tali da rendere l'unità immobiliare inidonea all'uso per il quale era destinata. In ogni caso ed in un tale contesto, i convenuti eccepivano come il parziale mancato pagamento di quanto dovuto da parte dei promissari acquirenti non potesse essere qualificato quale grave inadempimento ex art. 1453 c.c.. pagina 2 di 12 Inoltre, dato atto dell'incapacità di intendere e di volere di KO AR e della conseguente nomina di CI CO quale amministratrice di sostegno del figlio, parte convenuta eccepiva la nullità del contratto preliminare de quo ex artt. 374 e 1425 c.c., atteso che CI CO sottoscriveva il contratto anche in nome e per conto di KO AR pur in assenza della dovuta autorizzazione da parte del competente Giudice Tutelare. All'udienza del 13.06.2022, i difensori delle parti contestavano quanto ex adverso dedotto e prodotto, riportandosi ai rispettivi atti e il giudice, verificata la regolare integrazione del contraddittorio fra le parti, su richiesta assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6, numeri 1, 2 e 3 c.p.c. con decorrenza differita e fissava udienza per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova. Parte attrice provvedeva, poi, al deposito delle memorie istruttorie. Con ordinanza del 16.03.2023, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 9.03.2023, il giudice ammetteva e non ammetteva le prove orali e fissava le relative udienze istruttorie. All'udienza del 13.09.2023, venivano escussi i testimoni , e Testimone_1 Testimone_2
, quest'ultima previa parziale modifica ex art. 177 c.p.c. da parte del giudice della Testimone_3 precedente ordinanza istruttoria. All'udienza del 17.10.2023, veniva escusso il residuo testimone Testimone_4
Con ordinanza del 17.10.2023, a scioglimento della riserva assunta in udienza, il giudice revocava l'interrogatorio formale ammesso nei confronti di parte convenuta KO AR, stante l'espressa rinuncia formulata dalla parte richiedente, rigettava l'istanza di fissazione di nuova udienza istruttoria per interrogatorio formale delle altre parti convenute non comparse senza giustificato motivo, nominava consulente tecnico d'ufficio il geometra formulava il relativo quesito Persona_1 e fissava udienza per il conferimento dell'incarico. All'udienza del 30.11.2023, il consulente tecnico d'ufficio nominato prestava il giuramento di rito e dichiarava di accettare l'incarico. In data 14.02.2024, il geometra depositava l'elaborato peritale definitivo. Persona_1 Con ordinanza del 8.05.2024, a scioglimento della riserva assunta nell'udienza tenutasi in pari data, ritenuto che l'accertamento tecnico condotto dal consulente tecnico d'ufficio risultava sufficientemente completo in relazione ai quesiti affidati ed esaustivo ai fini del decidere e ritenuta la causa matura per la decisione, il giudice fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 18.12.2024, dando atto del carico del ruolo e del protrarsi del proprio impegno presso la sezione penale dibattimentale quale giudice a latere del Collegio. All'udienza del 18.12.2024, svoltasi unicamente mediante deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ai sensi degli artt. 127, comma 3 e 127 ter c.p.c. come disposto con provvedimento del 8.05.2024, le parti precisavano le conclusioni e il giudice tratteneva la causa in decisione con ordinanza del 19.12.2024, assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, che venivano poi depositate dalle parti.
*** Le domande attoree di risoluzione contrattuale per grave inadempimento e di conseguente condanna di parte convenuta al risarcimento dei danni patrimoniali subiti a causa dell'inadempimento dei promissari acquirenti sono fondate e vanno, dunque, accolte per tutte le seguenti ragioni.
1. Preliminarmente, al fine di fornire una completa valutazione della vicenda e delle questioni sottoposte all'attenzione del giudice, occorre formulare le seguenti precisazioni. Da un lato, si deve ribadire come nelle more del presente procedimento giudiziale, l'immobile per cui è causa, sito in Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G, detenuto già in data anteriore alla conclusione del contratto preliminare di compravendita datato 13.05.2020 dagli odierni convenuti
(circostanza non in contestazione ex art. 115 c.p.c.), sia stato rilasciato dai promissari acquirenti e riconsegnato alla società proprietaria , come da relativo verbale di rilascio sottoscritto dalle parti Pt_5 interessate in data 10.10.2022 (cfr. doc. n. 3 parte attrice).
pagina 3 di 12 Inoltre, una tale circostanza fattuale ha trovato conferma anche alla luce delle verifiche e degli accertamenti tecnici condotti dal CTU nel corso delle operazioni peritali (cfr. consulenza pagg. 5 e ss.). Dall'altro lato, è necessario evidenziare che nell'ambito della prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., in conseguenza delle difese di parte convenuta – “esistenza di una condizione generale assolutamente precaria dell'immobile” -, l'odierna parte attrice ha legittimamente modificato la propria domanda risarcitoria, indicando la maggior “somma di € 100.000,00 (centomila,00) a titolo di risarcimento del danno ovvero la diversa somma, superiore od inferiore ritenuta di giustizia, da determinarsi eventualmente anche in via equitativa es art. 1226 c.c.”, lasciando inalterati petitum e causa petendi, in linea con la disciplina codicistica in tema emendatio libelli e nel rispetto delle preclusioni processuali (cfr. Cass. S.U. n. 12310 del 15.06.2015).
Inoltre, per completezza espositiva, ci si limita a rilevare che il presente procedimento non risulta soggetto alla preventiva instaurazione né del procedimento di negoziazione assistita obbligatoria (art. 3 del d. l. n. 132 del 12.09.2014), né del procedimento di mediazione obbligatoria (art. 5, comma 1 bis, del d. lgs. n. 28 del 4.03.2010).
Ancora in via preliminare e tenuto conto delle contrapposte questioni e ricostruzioni giuridiche poste in essere dalle parti processuali, costituisce circostanza documentale il fatto che l'odierna parte convenuta KO AR, nato in data [...], risulti soggetto ad amministrazione di sostegno a far data 4.05.2006, come da provvedimento del Giudice Tutelare compente, che ha nominato quale amministratrice di sostegno la madre CI CO (cfr. doc. n. 1 parte convenuta).
2. Il presente giudizio trae origine dal contratto preliminare di compravendita, ad effetti anticipati, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo di proprietà della società sito in Pt_5
Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G, identificato al catasto dai seguenti dati: foglio 28, particella 561, subalterno 7, mediante scrittura privata sottoscritta dalle parti contraenti in data 13.05.2020 (cfr. doc. n. 1 parte attrice), in relazione al quale si ritiene opportuno, ai fini della presente decisione, richiamare testualmente sin d'ora le principali obbligazioni ivi contenute.
Per un verso, il predetto documento contrattuale non contestato, oltre alla specifica individuazione del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita e alle espresse e reciproche dichiarazioni di promettere di vendere e di promettere di acquistare un tale immobile, prevede all'art. 5 che “I sig.ri
CO e AR hanno già preso il possesso dell'immobile e il suo godimento” e all'art. 2 CP_1 che “(…) hanno già ispezionato l'immobile e lo accettano nelle attuali condizioni (…)”. Per altro verso e per quanto di specifico interesse ai fini della decisione della presente controversia, si riportano sempre testualmente le ulteriori clausole negoziali relative all'accordo raggiunto in ordine al prezzo di utilizzo, prima, e di compravendita, poi, e alle relative modalità di pagamento. Il contratto preliminare di compravendita immobiliare testualmente prevede che “il prezzo è stato convenuto di comune accordo in euro 375.000,00, oltre iva” (art. 1) e che i promissari acquirenti
CO e AR si sono obbligati a “(…) pagare il prezzo convenuto con le seguenti CP_1 modalità: a) euro 3.200,00 a titolo di caparra confirmatoria;
b) entro 24 mesi i promissari acquirenti si impegnano a versare euro 62.800,00 a titolo di caparra confirmatoria, con un minimo di euro
1.000,00 mensili, il resto prima del rogito notarile. La restante somma verrà saldata con un mutuo bancario o tramite effetti cambiari in 20 anni al tasso del 6% fisso” (art. 2). Per completezza espositiva, occorre precisare sin d'ora che parte attrice ha allegato e documentato l'inadempimento dei promissari acquirenti con riferimento all'obbligazione contrattuale di pagamento degli importi previsti a titolo di caparra confirmatoria, come da comunicazione di sollecito di pagamento e di messa in mora stragiudizialmente – avente ad oggetto “il mancato pagamento di due mensilità della caparra confirmatoria per un importo complessivo pari ad euro
2.000,00. Tale inadempimento non ha alcuna giustificazione (…)” – ricevuta dall'odierna parte convenuta in data 08.10.2021, rimasta priva di riscontro (cfr. doc. n. 2 parte attrice).
3. Tutto ciò doverosamente premesso e ricostruito in fatto, non vi è dubbio che il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo, sito in Castrocaro Terme,
pagina 4 di 12 via Nazionale n. 35/G sottoscritto in data 13.05.2020 dal promittente venditore e dai promissari Pt_5 acquirenti CI CO e abbia forza di legge tra le parti contraenti ai CP_1 Parte_3 sensi dell'art. 1372 c.c. e produca i propri effetti nei confronti delle stesse, che si sono obbligate al loro rispetto in sede di stipulazione e non ne hanno, nelle more del presente giudizio, eccepito l'invalidità o messo in discussione in alcun modo l'effettiva stipulazione. Pertanto, presupposto imprescindibile della presente decisione è la validità dell'intero regolamento contrattuale in oggetto, che è stato stipulato tra il proprietario/promittente venditore e i promissari acquirenti, in linea con il generale principio dell'autonomia negoziale e nel pieno rispetto dei limiti imposti dalla legge (cfr. doc. n. 1 parte attrice). A tal proposito, ci si limita a ricordare che l'interpretazione del contratto in generale, così come l'interpretazione delle singole clausole e condizioni insite nello stesso, deve essere effettuata facendo applicazione dei generali criteri ermeneutici contenuti negli artt. 1362 e ss. c.c.. In primis, infatti, il criterio che deve essere utilizzato è quello della “comune intenzione delle parti”, che deve essere valutato anche in relazione al comportamento complessivo delle stesse, eventualmente tenuto anche dopo la conclusione del contratto, in ogni caso senza limitarsi al solo senso letterale delle parole. Inoltre, si ricorda come il successivo art. 1363 c.c. preveda espressamente che “le clausole del contratto si interpretano le une per mezzo delle altre, attribuendo a ciascuna il senso che risulta dal complesso dell'atto” e che, quali norme di chiusura, gli artt. 1366 e 1367 c.c. statuiscono che, in ogni caso, “il contratto deve essere interpretato secondo buona fede” e che “nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno”, così garantendo e rendendo effettivo anche l'ulteriore principio generale di conservazione degli atti negoziali.
Quanto alla specifica posizione sostanziale e processuale dell'ulteriore parte convenuta KO AR, si deve in ogni caso rilevare l'infondatezza dell'eccezione di nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare ex artt. 374 e 1425 c.c. per incapacità delle parti.
Sotto un primo profilo di analisi, si rileva in via assorbente come nei rapporti contrattuali tra le parti contraenti la scrittura privata sia da considerarsi pienamente valida ed efficace nella misura in cui è stata sottoscritta da CI CO, non solo in proprio, ma anche in qualità di “tutore di KO AR”, in forza del già richiamato provvedimento di nomina di amministratore di sostegno datato 4.05.2006; dunque, sebbene a fronte dell'irregolarità evidenziata solo a posteriori nella presente sede giudiziale da parte convenuta, non si rinviene nel caso di specie in radice un'ipotesi tipica di incapacità legale a contrattare ai sensi dell'art. 1425, comma 1, c.c. proprio in forza dell'indiscussa qualifica di amministratrice di sostegno rivestita dalla madre CI CO nei confronti del figlio. Inoltre non essendo in contestazione il fatto che KO AR non abbia sottoscritto in proprio la scrittura privata non possono venire in rilievo profili di annullabilità del contratto per incapacità naturale ai sensi del secondo comma dello stesso art. 1425 c.c..
Sotto un secondo profilo di analisi, sempre a tale specifico proposito, si deve osservare che in atti non è stata né allegato specificamente, né tantomeno provato che l'atto negoziale compito dall'amministratore di sostegno in violazione di norme di legge e/o delle disposizioni del giudice tutelare sia stato impugnato dai soggetti legittimati ai sensi dell'art. 412 c.c., nell'ambito dei rapporti interni tra amministratore e beneficiario dell'amministrazione di sostegno. In assenza di una specifica pronuncia di accoglimento dell'azione costitutiva di annullamento esperita dai soggetti legittimati, non si vede come ciò possa in qualche modo inficiare gli effetti esterni dell'atto negoziale, nei confronti del contraente di buona fede.
In ultima analisi ed in via di ragione maggiormente liquida, si deve in ogni caso precisare che l'eventuale invalidità lamentata da parte convenuta non può che eventualmente riguardare l'accordo contrattuale con specifico riferimento al contraente KO AR con l'amministrazione di sostegno della madre CI CO e non già quindi il contratto preliminare di compravendita immobiliare oggetto di causa nella sua integralità che, infatti, lo si ribadisce, non vi è dubbio che sia valido ed efficace tra le parti contraenti che hanno sottoscritto la scrittura privata e non hanno nelle more del pagina 5 di 12 presente giudizio in alcun modo provveduto al disconoscimento delle firme apposta in calce di proprio pugno all'epoca dei fatti. 4. In questo specifico ed accertato contesto, nel caso di specie, le domande attoree di accertamento e declaratoria della risoluzione per grave inadempimento del contratto preliminare del
13.05.2020 e di conseguente condanna dei convenuti al risarcimento dei danni patrimoniali, conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento di non scarsa importanza, sono senza dubbio fondate alla luce della documentazione offerta in comunicazione, delle complessive risultanze dell'istruttoria condotta nonché dell'originaria volontà negoziale delle parti stipulanti e dell'interpretazione complessiva del regolamento contrattuale in esame. 4.1 In via generale, è necessario sul punto ricordare che, come noto e per pacifica giurisprudenza, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. già Cass. S.U. n. 13533 del 30.10.2001, nonché Cass. n. 826 del 20.01.2015). In aggiunta, in merito all'azione di risoluzione del contratto per inadempimento di una parte, si ricorda che il codice sottopone la risolubilità del contratto non già ad un inadempimento semplice, ma ad un inadempimento da parte di uno dei contraenti qualificato ovvero “di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dell'altra” ai sensi del combinato disposto degli artt. 1453 e 1455 c.c.. Con riguardo proprio a quest'ultimo profilo, ci si limita ad evidenziare che, come noto, la non scarsa importanza dell'inadempimento, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, deve superare ogni ragionevole limite di tolleranza e in relativo accertamento deve essere condotto in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e all'interesse dell'altro contraente. In particolare, con riferimento a tale ultimo elemento, l'interesse di cui all'art. 1455 c.c. coincide con l'interesse all'adempimento ovvero consiste nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita ed occorre valutare, per un verso, se l'inadempimento sia stato di rilevante entità, avendo riguardato obbligazioni principali e non secondarie e, per altro verso, se il creditore abbia ancora interesse alla prestazione dopo un certo tempo (cfr. Cass. n. 4022 del 20.02.2018).
Con riferimento alla risoluzione del contratto per inadempimento, occorre innanzitutto precisare come il codice civile all'art. 1455 c.c. imponga al giudice una valutazione circa la non scarsa importanza dell'inadempimento avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. Ai fini della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto, una tale valutazione va, pertanto, operata sulla base di un duplice criterio. In primo luogo, occorre valutare la sussistenza di un parametro oggettivo ovvero verificare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto - tenuto conto anche dell'entità dell'inadempimento e del pregiudizio effettivamente causato - così da creare uno squilibrio sensibile nel sinallagma negoziale. In secondo luogo, occorre integrare questa valutazione con la verifica del profilo soggettivo della colpa della parte inadempiente. Si rende necessario, pertanto, vagliare il comportamento di entrambe le parti, in termini di atteggiamento incolpevole dell'inadempiente, di tempestiva riparazione dell'inadempimento dello stesso, di protratta tolleranza della parte adempiente;
tutti elementi che possono, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di non scarsa importanza dell'inadempimento contrattuale. In difetto di una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento, tale valutazione è, pertanto, rimessa all'apprezzamento del giudice in relazione alle concrete circostanze del caso. In estrema sintesi, si deve quindi accertare l'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio contrattuale, interferendo sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale. 4.2 Ciò premesso, nel caso di specie, dalla documentazione in atti e facendo congiunta applicazione dei sopra richiamati principi, si rileva che, da un lato, risulta adeguatamente provata la pagina 6 di 12 fonte contrattuale della azione giudiziale costitutiva di risoluzione contrattuale instaurata dalla società proprietaria dell'immobile promesso in vendita nei confronti dei promissari acquirenti convenuti, avendo l'odierna parte attrice allegato in modo specifico i plurimi inadempimenti della controparte, mentre, dall'altro lato, i convenuti, costituiti in giudizio, non hanno offerto in comunicazione idonee e sufficienti prove a dimostrazione del proprio esatto adempimento, ai sensi dell'art. 1218 c.c. e degli artt. 1175, 1176 e 1375 c.c., delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 13.05.2020. Sotto un primo profilo ovvero l'adempimento del promittente venditore, ci si limita a richiamare la specifica clausola contrattuale in cui le parti contraenti danno atto del possesso in via anticipata, già prima rispetto alla data di formale conclusione del contratto preliminare, da parte dei promissari acquirenti dell'immobile sito in Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G. Inoltre, a fronte delle in ogni caso generiche e non provate doglianze sollevate da parte convenuta – che non ha offerto i comunicazione documentazione sul punto né tantomeno ha formulato istanze istruttorie
– circa “esistenza di una condizione generale assolutamente precaria dell'immobile”, risulta debitamente provata in atti la consegna dell'immobile, dotato di impianti funzionanti e porte interne, nonché in adeguato stato di conservazione, in ogni caso stato noto ed accettato dai promissari acquirenti, nonché documentato in via fotografica (cfr. doc. nn. 1 e 5 parte attrice). Ciò inoltre ha trovato puntuale riscontro nelle dichiarazioni testimoniali di il quale Testimone_4 rispondendo affermativamente ai capitoli ha precisato “l'ho constatato personalmente. Ricordo che l'immobile era in buono stato”, “le pareti dell'immobili, al momento dell'ingresso, erano in buono stato e non presentavano macchie e/o ammaloramenti”, “la casa, al momento dell'ingresso, era in ottimo stato e non presentava né fili, né condutture volanti” e ancora “l'immobile presentava le porte, quantomeno nei piani da me visionati, servizi igienici ed impianti funzionanti alla data d'ingresso dei convenuti. Ribadisco di non ricordare la data esatta dell'immobile, ma era un periodo caldo” (verbale d'udienza del 17.10.2023). Sotto un secondo profilo, a fronte di una non contestata regolare esecuzione dell'accordo contrattuale nel corso dell'anno 2020 e dei primi mesi dell'anno 2021, documentato in atti è il – non più tollerato - ritardo nell'adempimento all'obbligazione di pagamento, con rateazione mensile, della somma pari ad euro 62.800,00 a titolo di caparra confirmatoria entro ventiquattro mesi dalla data di sottoscrizione del preliminare di vendita (13.05.2020). Sul punto, si rileva che in atti l'ammontare dell'insoluto alla data della documentata costituzione in mora del debitore (8.10.2021) era pari ad euro 2.000,00 e che alla luce dell'atto di citazione iscritto al ruolo in data 10.02.2022 nessuna altra somma risultava essere più stata versata dai promissari compratori, detentori qualificati dell'immobile promesso in vendita e agli stessi consegnato in via anticipata.
Sotto un terzo profilo, invece, senza dubbio si ravvisano i presupposti di un grave inadempimento imputabile esclusivamente ai promissari acquirenti, in relazione alle specifiche obbligazioni contrattuali assunte nei confronti del promittente venditore . Pt_5 A fronte del continuato e protratto godimento dell'immobile sito in Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G da parte dei convenuti fino alla data di riconsegna dell'immobile (10.10.2022), circostanza pacifica tra le parti, in primo luogo, i promissari acquirenti non ha dimostrato di aver pagato regolarmente le rate mensili previste a titolo di caparra confirmatoria e scadute a far data dal mese di ottobre 2021. Nello specifico, si deve osservare come tali importi previsti contrattualmente a titolo di caparra confirmatoria in relazione alla futura conclusione del contratto di compravendita immobiliare definitivo, in relazione alla causa in concreto del contratto oggetto di causa, rispondono certamente anche ad una finalità economica di retribuire il godimento anticipato dell'immobile promesso in vendita, prima del definitivo trasferimento di proprietà. Tale aspetto sinallagmatico è certamente pregnante ai fini della non scarsa rilevanza dell'inadempimento.
pagina 7 di 12 In secondo luogo, parte convenuta, oltre a non aver dimostrato in alcun modo di aver in via stragiudiziale e all'epoca dei fatti sollevato puntuali contestazioni in merito a pretesi e non meglio precisati vizi e difetti dell'immobile ricevuto in via anticipata dal promittente venditore, è risultata gravemente inadempiente avendo in ogni caso riconsegnato l'immobile alla società proprietaria in data 10.10.2022 in un pessimo stato di conservazione. Lo stato in cui versava l'immobile per cui è causa alla data di riconsegna da parte degli odierni convenuti, infatti, è stato dimostrato in via documentale dalla documentazione fotografica prodotta (cfr. doc. n. 5 parte attrice) e confermata dalle dichiarazioni rese dal testimone escusso su tali specifiche circostanze fattuali, , il quale ha personalmente Testimone_1 visionato i luoghi nell'autunno 2022. Per un verso, lo stesso testimone ha affermato di essersi
“occupato personalmente della rimozione dei rifiuti, su commissione di ”, nonché di Testimone_2 ricordare che “al nostro arrivo l'immobile non era abitato da nessuno” e che “i muri erano sporchi, così come i pavimenti, le porte, e i termosifoni. Erano presenti un po' ovunque residui di escrementi di animali. Ricordo che anche i mobili erano tutti sporchi e li abbiamo buttati via”, “alcune porte c'erano ed altre no. Ricordo che quelle presenti, in alcuni casi, erano distrutte e mancanti delle cornici”, “gli angoli in basso di alcune porte presenti erano spezzati e che la parte bassa delle stesse era sporca di escrementi animali”, “in un bagno non era più presente il box doccia”, “mancavano alcune lampadine” ed “Inoltre, gli interruttori e le relative placche erano tutte sporche e in alcuni casi staccate a terra. Per quanto riguarda l'acqua, ricordo che non usciva da tutti i rubinetti. Ricordo altresì che il boiler, presente all'esterno, gocciolava e che le mattonelle del rivestimento di una stanza, che penso potesse essere la cucina, si erano staccate a causa dell'umidità” (cfr. verbale d'udienza del 13.09.2023). In terzo luogo, sempre a riscontro del non adeguato e negligente mantenimento dell'immobile da parte dei detentori qualificati, odierni convenuti, si deve evidenziare che nel periodo in esame anche il Comune di Castrocaro aveva avviato il procedimento Prot. 3814 del 21.04.2022 inerente la
“salvaguardia igiene ambientale e decoro urbano”, con cui diffidava sia i conduttori che la proprietà a provvedere alla rimozione “(…) di diversi sacchi di rifiuti e vario materiale di recupero” posti sull'area esterna di pertinenza dell'abitazione (…)” (cfr. doc. n. 4 parte attrice). In quarto luogo, non vi è alcuna prova in atti relativa all'effettiva conclusione del contratto di compravendita immobiliare definitivo, come da impegno assunto da parte dei promissari acquirenti. Tali condotte inadempienti in relazione all'accordo complessivamente concluso nell'ambito del contratto preliminare oggetto di causa, non possono certamente dirsi di scarsa importanza in relazione all'interesse della controparte negoziale Rita alla remunerazione economica dovuta al godimento anticipato dell'immobile di proprietà o alternativamente, in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita, a disporre e a godere in proprio del proprio bene, rientrandone nel pieno possesso. Ciò risulta caratterizzato ancora da una maggior gravità in relazione al tempo effettivamente trascorso dalla costituzione in mora per il pagamento delle rate mensili, quantificate a quella data dal creditore peraltro nel minimo contrattualmente previsto di euro 1.000,00 ciascuna (08.10.2021) sino alla data di riconsegna dell'immobile (10.10.2022), senza che la parte convenuta abbia assolto al proprio onere di specifica allegazione dei fatti modificativi, estintivi ed impeditivi, né ha fornito adeguata prova scritta di un eventuale, circostanziato ed effettivo pagamento, anche parziale, del proprio crescente debito nei confronti del promittente venditore adempiente Rita. Inoltre, il termine contrattualmente di ventiquattro mesi previsto per l'integrale versamento della caparra confirmatoria quantificata in euro 62.800,00 è scaduto nel mese di maggio 2022, rimanendo l'obbligazione di pagamento assunta dai promissari acquirenti all'art. 2 lett. b) del regolamento contrattuale sostanzialmente inadempiuta (cfr. doc. n. 1 parte attrice).
5. Accertata, pertanto, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare per grave inadempimento dei promissari acquirenti CI CO, e KO CP_1 Parte_3 AR, in persona dell'amministratore di sostegno CI CO, questi ultimi non ha più titolo di detenere legittimamente l'immobile oggetto del contratto preliminare – già nelle more del presente pagina 8 di 12 giudizio riconsegnato in data 10.10.2022 (cfr. doc. n. 3 parte attrice) - e sono tenuti al risarcimento del danno patrimoniale causato in ragione della propria condotta alla controparte contrattuale. 5.1 Sul punto, occorre brevemente tratteggiare i contorni del danno civilisticamente risarcibile al fine di procedere all'analisi ed alla valutazione delle singole poste di danno allegate da parte attrice. In via generale, oltre alla prova dell'aver subito un danno patrimoniale ovvero un'effettiva perdita economica, come noto, si richiede la stringente prova del nesso di causalità tra la condotta e il danno e l'onere della dimostrazione di tale nesso è, anch'esso, a carico di colui che agisce per il risarcimento (cfr. ex multis Cass. n. 28995 del 5.12.2017 ed in particolare anche Cass. n. 28357 del 11.12.2020).
Inoltre, si precisa che il risarcimento del danno patrimoniale richiede comunque la prova, anche presuntiva, circa la certezza della sua reale esistenza, prova in difetto della quale non vi è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale, tenuto conto che la funzione primaria dell'obbligazione di risarcimento è la compensazione del pregiudizio arrecato ovvero la restaurazione della situazione del soggetto leso antecedente all'illecito e/o alla condotta inadempiente dell'obbligazione assunta. Pertanto, la sola declaratoria di responsabilità del debitore per grave e colposo inadempimento dell'obbligazione non esaurisce il sistema della risarcibilità del danno di cui agli artt. 1223 e ss. c.c.. È, dunque, ammissibile che il proprietario dell'immobile, in caso di declaratoria di risoluzione contrattuale del preliminare di compravendita, possa agire cumulativamente anche per il risarcimento del danno costituito dalle spese sostenute in ragione dei vizi e dei danni causati all'immobile, durante la detenzione anticipata del bene da parte dei promissari acquirenti inadempimenti (danno emergente), nonché dal mancato guadagno in considerazione dell'impegno contrattuale assunto e rimasto inadempiuto (lucro cessante), senza che il legittimo proprietario abbia potuto pienamente e utilmente disporre e godere dell'immobile di proprietà. In sintesi, il contraente adempiente deve essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui egli si sarebbe trovato se vi fosse stato il corrispettivo adempimento della controparte (cfr. di recente Cass. n. 14986 del 2021 in materia di vizi della cosa compravenduta) ed integrando, in ogni caso, una tale obbligazione risarcitoria un debito di valore (cfr. Cass. n. 1627 del 19.01.2022 e Cass. n. 7948 del 20.04.2020).
In ultima analisi, per un verso, ci si limita a richiamare la condivisibile e consolidata massima giurisprudenziale per cui “Il danno subito dal promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo di compravendita di un immobile consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento della liquidazione e il prezzo offerto dal promissario acquirente rivalutato al medesimo tempo, potendosi tener conto anche di circostanze future, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate. (Nella specie, la S.C., nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha corretto la motivazione della sentenza impugnata, nella quale si era affermato che la perdita della possibilità di vendere l'immobile non costituisce, di per sé, un danno risarcibile, poiché il proprietario conserva la disponibilità del bene, il cui valore è astrattamente suscettibile di un futuro incremento)” (cfr. Cass. n. 26042 del 17.11.2020 e Cass. n. 13792 del 31.05.2017, nonché più di recente anche Cass. n. 8905 del 03.04.2025).
Per altro verso, con specifico riferimento al contratto preliminare di compravendita immobiliare con effetti anticipati e ai danni per l'illegittima occupazione del bene, si ricorda che come noto “La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del
pagina 9 di 12 bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (cfr. Cass. n. 19403 del 30.09.2016 e Cass. n. 9367 del 08.06.2012). 5.2 Un tale onere della prova è stato senza dubbio assolto dall'odierna parte attrice nell'ambito del presente giudizio, tenuto conto dell'accertato grave inadempimento dei promissari acquirenti tanto con riferimento al pagamento della caparra confirmatoria pattuita (art. 2 lett. b) doc. n. 1 parte attrice), quanto con riferimento all'accertato mancato rispetto della necessaria diligenza ai sensi dell'art. 1176 c.c. e ai principi generali di correttezza, buona fede ed autoresponsabilità, che devono caratterizzare il comportamento delle parti contraenti, nel periodo in cui i convenuti hanno avuto la detenzione dell'immobile per cui è causa ovvero quantomeno dal mese di maggio 2020 al mese di ottobre 2022. Da un lato, alla luce della documentazione in atti, costituisce senza dubbio conseguenza immediata e diretta del grave inadempimento dei promissari acquirenti già immessi nel possesso dell'immobile oggetto di compromesso, in cui hanno abitato sino alla data di riconsegna del bene (cfr. doc. nn.

1-3 parte attrice), il mancato incasso ad opera del promittente venditore della somma pari ad euro 62.800,00 convenuta dalle parti contraenti a titolo di caparra confirmatoria da corrispondere in rate mensili, entro ventiquattro mesi ed in ogni caso prima della stipulazione del contratto definitivo di compravendita. Un tale importo convenzionalmente stabilito a titolo di caparra confirmatoria, in relazione al quale parte convenuta non ha offerto in comunicazione alcuna prova dell'effettivo pagamento, infatti, come già detto, aveva altresì l'evidente funzione economico-sociale di retribuire il godimento anticipato dell'immobile promesso in vendita. Dunque, in ragione della non contestata occupazione dell'immobile per cui è causa da parte degli odierni convenuti per un periodo quantomeno pari, se non superiore, rispetto ai ventiquattro mesi richiamati dall'art. 2 lett. b) del contratto preliminare del 13.05.2020, il promittente venditore ha diritto all'ottenimento di una corrispondente somma a titolo di indennizzo per l'occupazione dell'immobile fino alla data di riconsegna dello stesso (10.10.2022), che sulla base di una valutazione del presumibile valore locativo dell'immobile, nonché in via equitativa tenuto conto delle circostanze del caso di specie, è necessario liquidare in linea con la quantificazione già concordemente effettuata all'epoca dei fatti dalle parti contraenti. A tal proposito, si deve altresì porre in evidenza come in ogni caso, ove anche parte di tale somma fosse già stata effettivamente corrisposta ad opera dei convenuti – che lo si ribadisce non hanno provato un tale fatto parzialmente estintivo dell'obbligazione nel corso del presente giudizio – il promittente venditore sarebbe in ogni caso legittimato a trattenere tali somme versate a titolo di caparra confermatoria, con efficacia reale, con necessaria decurtazione dell'importo risarcitorio che in questa sede viene integralmente liquidato, in assenza di adeguata prova contraria. In difetto, infatti, il promittente venditore / proprietario dell'immobile promesso in vendita e consegnato in via anticipata ai promissari acquirenti vedrebbe leso in maniera ingiustificata il proprio diritto dominicale al pieno ed effettivo godimento del bene medesimo, risarcibile in via autonoma. Occorre, quindi, in conseguenza dell'inadempimento colposo ed imputabile agli odierni convenuti ripristinare in concreto ed in via risarcitoria l'originario equilibrio sinallagmatico dell'operazione immobiliare nel suo complesso, per come invece effettivamente si è svolta nel caso di specie. Dall'altro lato, parimenti dimostrata in atti è l'ulteriore componente di danno emergente allegata e provata da parte attrice in termini di costi necessariamente sostenuti dalla proprietà per il corretto ripristino dell'immobile riconsegnato dai promissari acquirenti in data 10.10.2022 rispetto allo stato dei luoghi in cui un tale bene immobile era stato immesso del possesso gli stessi. I vizi e i danneggiamenti lamentati e riscontrati presso l'immobile promesso in vendita dal promittente venditore nell'ambito del presente giudizio sono risultati sussistenti ed imputabili alla condotta di coloro che vi hanno abitato nel corso degli anni oggetto di analisi. La mancanza di diligente manutenzione dell'immobile e il dissesto dello stesso ad opera dei convenuti CI CP_1 CO, e KO AR, in persona dell'amministratore di sostegno CI CO Parte_3 sono certamente testimoniati dalla documentazione fotografica offerta in comunicazione da parte attrice e dalle univoche e convergenti dichiarazioni testimoniali rese da e da Testimone_4 Tes_1
pagina 10 di 12 nonché confermata dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio espletata nel pieno Tes_1 contraddittorio tecnico delle parti (cfr. consulenza pagg. 8 e ss.). In particolare, il testimone ha affermato di aver provveduto “personalmente della Testimone_1 rimozione dei rifiuti”, presenti presso l'immobile ed oggetto di segnalazione da parte del Comune di Castrocaro (cfr. doc. n. 4 parte attrice), nonché di essersi “occupato personalmente della ritinteggiatura dell'immobile. ADR: ricordo che ho posato due mani di tinteggiatura e in alcune parti particolarmente sporche anche tre”. Inoltre, per quanto di interesse, ha affermato la mancanza di alcune porte interne, nonché del box doccia e l'evidente stato di degrado e di sporcizia che caratterizzava tanto i muri e i pavimenti, quanto l'arredamento dell'immobile riconsegnato dai convenuti. Tutti i predetti oggettivi elementi probatori sono stati poi verificati e stimati, sulla base di idonei ed esplicitati parametri tecnici, dal consulente tecnico d'ufficio, che nell'ambito della propria organica e condivisibile consulenza ha quantificato prudenzialmente in euro 15.220,00, IVA esclusa, i costi di ripristino e di emenda del corretto stato dei luoghi (cfr. consulenza pagg. 13 e ss.).
Sempre sulla base degli atti del presente procedimento giudiziale e delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio sul punto espletata, si deve rilevare come l'immobile, a seguito della riconsegna e delle conseguenti necessarie opere di ripristino, sia stato poi condotto in locazione da terzi, in quanto pienamente funzionale e in adeguato stato manutentivo al fine di assolvere alla propria funzione tipica.
La parte contraente inadempiente deve, quindi, tenere indenne la controparte adempiente, dalle conseguenze negative e pregiudizievoli del proprio inadempimento colposo e quindi è obbligata in via definitiva a sostenere il pagamento della somma in denaro corrispondente al costo delle opere di ripristino dello stato quo ante, eseguite dalla società proprietaria e che inevitabilmente hanno Pt_5 comportato una diminuzione ingiustificata della sfera patrimoniale della stessa parte attrice. Diversamente, non costituisce idonea prova dell'effettiva perdita patrimoniale subita dal promittente venditore la fattura n. 233 / E del 30.12.2022 emessa dalla società Ada s.r.l., in assenza di adeguata prova del relativo pagamento delle somme fatturate ad opera dell'odierna parte attrice Pt_5
(cfr. doc. n. 6 parte attrice). Tale circostanza è risultata, altresì, avallata nel corso delle operazioni peritali da parte del consulente tecnico d'ufficio nominato. Pertanto, l'equità del giudice - potere senza dubbio riservato al giudice, ad esempio, con riferimento all'art. 1226 c.c. e che in materia contrattuale, lo autorizza ad una valutazione equitativa che non riguarda ovviamente la prova dell'an della pretesa economica, il cui onere permane a carico della parte interessata, ma solo l'entità della stessa – ha, nella specie, reso necessaria la nomina di un consulente tecnico d'ufficio, in quanto una tale valutazione non poteva basarsi esclusivamente sul sapere privato del giudicante, ma doveva essere comunque essere razionalizzata ed oggettivizzata, basandosi su corrispettivi e prezzi di mercato, nonché su valutazioni tecniche in concreto che tengano conto delle prassi in uso nel settore merceologico di riferimento all'epoca dei fatti. In sintesi e per le ragioni sopra evidenziate, la domanda attorea di risarcimento del danno patrimoniale subito dal promittente venditore viene accolta con riferimento alla somma, come meglio indicata nel relativo punto del dispositivo, debitamente devalutata al momento della verificazione del danno e successivamente rivalutata, oltre interessi, alla data della pronuncia della presente sentenza, tenuto conto della relativa natura di debito di valore del danno da inadempimento contrattuale (cfr. ex multis Cass. n. 1627 del 19.01.2022). 6. Infine, le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate, come indicato in dispositivo, in relazione al valore della domanda ai fini dell'applicazione degli scaglioni previsti dal D.M. n. 55 del 2014, nei valori medi in relazione a tutte le fasi processuali espletate. Ai sensi dell'art. 2, comma 2, D.M. n. 55 del 2014 oltre al compenso e alle spese generali, la parte vittoriosa ha altresì diritto al rimborso delle spese sostenute debitamente documentate. La condanna alle spese processuali, a norma dell'art. 91 c.p.c., ha il suo fondamento nell'esigenza di evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per pagina 11 di 12 ottenere il riconoscimento e l'attuazione di un suo diritto e l'essenziale criterio rivelatore della soccombenza è l'aver dato causa al giudizio (cfr. Cass. n. 13498 del 29.05.2018). 6.1 Nel caso di specie non vi è dubbio in merito alla totale soccombenza di parte convenuta in relazione alle domande attoree, come meglio chiarito nei precedenti paragrafi di motivazione.
6.2 I costi della consulenza tecnica d'ufficio vengono posti definitivamente a carico di parte convenuta, in ragione delle risultanze della stessa e del fatto che con le proprie scelte difensive in concreto vi hanno dato sostanzialmente causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa che reca numero 358/2022; ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. ACCOGLIE le domande attoree proposte da in persona dell'amministratore unico Parte_5 [...]
nei confronti dei convenuti CI CO, e KO AR, Parte_2 CP_1 Parte_3 in persona dell'amministratore di sostegno CI CO, per le ragioni di cui in motivazione.

2. ACCERTA E DICHIARA la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto dalle parti contraenti in data 13.05.2020, per grave inadempimento dei promissari acquirenti convenuti, a far data dal 10.02.2022.

3. ACCERTA E DICHIARA che l'immobile sito in Castrocaro Terme, via Nazionale n. 35/G, identificato al catasto dai seguenti dati: foglio 28, particella 561, subalterno 7, è stato rilasciato dai convenuti e riconsegnato alla società proprietaria in persona dell'amministratore unico Parte_5
in data 10.10.2022. Parte_2

4. CONDANNA i convenuti CI CO, e KO AR, in CP_1 Parte_3 persona dell'amministratore di sostegno CI CO, in solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice in persona dell'amministratore unico , della somma di euro Parte_5 Parte_2
87.244,02 - somma già devalutata e rivalutata all'attualità con interessi -, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale conseguenza immediata e diretta del grave inadempimento imputabile ai promissari acquirenti, oltre interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dalla pubblicazione della presente sentenza all'effettivo saldo.

5. CONDANNA i convenuti CI CO, e KO AR, in CP_1 Parte_3 persona dell'amministratore di sostegno CI CO, in solido tra loro, al pagamento, in favore di parte attrice in persona dell'amministratore unico , delle spese di lite che si Parte_5 Parte_2 liquidano in euro 14.103,00 per compensi;
spese generali pari al quindici per cento della somma che immediatamente precede;
spese specifiche pari ad euro 877,15 per contributo unificato e relativi bolli, nonché spese di notifica ed intimazioni testimoniali;
infine, IVA e CPA sull'imponibile come per legge.

6. PONE i costi di consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico dei convenuti CP_1 CI CO, e KO AR, in persona dell'amministratore di sostegno CI Parte_3
CO, in solido tra loro.
Forlì, 16 giugno 2025
Il Giudice
dott.ssa Giorgia Sartoni
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