N. 858/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 05.02.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 858/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Montosi Pier Paolo, Parte_1 P.IVA_1
appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Petrosillo Paolo, Controparte_1 P.IVA_2
appellato
OGGETTO: nullità di clausole di contratto di locazione per uso non abitativo,
CONCLUSIONI
Per : Parte_1
“Voglia l'ecc.ma Corte di Appello di Torino, in riforma della sentenza n. 2824/2024 del
Tribunale di Torino, pubblicata in data 11.06.2024 notificata in data 12.06.2024
In via preliminare
Alla luce delle argomentazioni svolte disporre ai sensi degli artt. 447 bis, comma 4 e 283 cod. proc. civ., la sospensione dell'esecutorietà dell'impugnata sentenza anche inaudita altera parte, fissando comunque l'udienza di comparizione delle parti davanti a sé e assegnando alla parte pagina 1 di 24 ricorrente termine per notifica alla controparte del ricorso in appello e pedissequo decreto, ovvero previa convocazione delle parti a mezzo altro strumento di comunicazione.
In via principale – nel merito
- Accertare e dichiarare l'abuso di dipendenza economica subito dalla Pt_1
- Accertare e dichiarare la illegittimità delle somme pretese a titolo di “Canone base/minimo garantito”, nonché conguaglio rapportato al 25% del fatturato al netto dell'IVA di vendita di articoli e servizi vari di extraprivativa, nonché della percentuale del 27% dell'aggio annuo realizzato con la vendita dei servizi lotto e lottomatica, lotterie e giochi a pronostico, biglietteria trasporti urbani, schede e ricariche telefoniche, valori bollati e francobolli, bolli auto, altri servizi per la Pubblica Amministrazione, previsti dall'art. 9 del contratto di locazione TO 10/2010, in quanto in contrasto con la previsione dell'art. 11, comma 2, legge 29.01.1986 n. 25 e del decreto attuativo del Ministero dei Trasporti n. 43/T del 30.05.1986, che determina l'ammontare del canone di locazione per le rivendite speciali tabacchi interne alle stazioni ferroviarie nella misura del 13% sul reddito annuo fino ad euro 5.164,57 e del 15% sul reddito annuo eccedente euro 5.164,57; somme ulteriori comunque corrisposte in violazione dell'art. 79 legge 392/1978;
- Accertare e dichiarare illegittima e non dovuta la somma pretesa da parte locatrice a titolo di
“rimborso oneri” di cui all'art. 5 del contratto TO 10/2010 in quanto somma richiesta a titolo di c.d. “buona entrata” in violazione dell'art. 79 L. 392/1978.
In via subordinata:
- Accertare e dichiarare la illegittimità del meccanismo di calcolo del minimo garantito che può solo aumentare e mai diminuire come previsto dall'art. 9 penultimo ed ultimo cpv. del contratto
TO 10/2010;
- Disporre una congrua riduzione del canone di locazione dovuto dalla ricorrente, con effetto a partire dall'inizio della pandemia (febbraio 2020) e fino a quando sono rimaste in vigore le misure restrittive di contenimento della pandemia da COVID-19, nella misura che risulterà da
Giustizia.
- conseguentemente in riforma della sentenza impugnata, respingere la richiesta di
[...]
di condanna a carico della al pagamento di somme di denaro. In Controparte_1 Pt_1
ogni caso si contesta la quantificazione dei canoni di locazione pretesi da Controparte_1 ex art. 11 L. 25/1986 che dovranno essere calcolati al netto dell'imposta governativa come per legge.
pagina 2 di 24 Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio e con riserva di chiedere la ripetizione delle somme pagate in più dalla ditta intimata rispetto al canone dovuto per legge, ai sensi dell'art. 79,
1° comma legge 392/78, come recepito dalla Giurisprudenza (cfr Cass. sez. III civile, 27.07.01, n.
10286; Cassazione civ. sez. III civile 24.12.2004 n.23638)”.
Per Controparte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito:
- in via preliminare, rigettare l'avversa istanza di sospensione dell'esecutorietà della
Sentenza per i motivi esposti;

- in via principale, rigettare l'avverso appello e confermare la Sentenza impugnata.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. esercente attività di rivendita speciale di tabacchi Parte_1
nella stazione di Torino Porta Nuova, agiva nei confronti di parte Controparte_1 locatrice dell'immobile presso cui la rivendita veniva svolta, chiedendo che venisse accertato l'abuso di dipendenza economica perpetrato dalla locatrice e che venisse dichiarata la nullità di alcune clausole contrattuali.
La ricorrente chiedeva in primo luogo che fosse accertato e dichiarato l'abuso di dipendenza economica da parte di Affermava che la peculiare natura dell'attività economica Controparte_1 esercitata, ossia non già quella di “tabaccheria generica”, ma di “tabaccheria speciale” ex art. 22
L. 1293/1957, cioè autorizzata alla rivendita dei generi di monopolio solo all'interno delle stazioni ferroviarie, di fatto non le aveva consentito di reperire sul mercato altri immobili per lo svolgimento della suddetta attività, dovendo essere questi necessariamente collocati dentro una stazione ferroviaria.
Deduceva che, da tale situazione, aveva tratto vantaggio sia in sede di Controparte_1 sottoscrizione che in sede di esecuzione del contratto, avendo imposto l'adempimento di clausole contrattuali inique.
Individuava gli indici sintomatici dell'abuso nelle pattuizioni di cui agli artt. 2, 3, 7 e 13 del contratto di locazione, oltre che nella presenza in esso di numerose clausole penali.
pagina 3 di 24 In secondo luogo, chiedeva che fosse dichiarata la nullità di alcune delle clausole contrattuali con cui la conduttrice si era obbligata a versare a corrispettivi ulteriori rispetto al Controparte_1
canone dovuto per legge per la vendita dei generi di monopolio.
Limitando l'esame a quanto ancora oggetto di interesse, la ricorrente censurava le seguenti clausole.
• L'art. 5 del contratto, che la obbligava al pagamento di € 60.000,00 (oltre iva) a titolo di
“rimborso oneri” per lavori di riqualificazione della stazione di Torino Porta Nuova. Tale previsione, secondo la ricorrente, era affetta da nullità assoluta ex art.79 legge 392/1978, dal momento che essa attribuiva un evidente vantaggio economico al locatore in contrasto con le disposizioni di legge.
• L'art. 9 del contratto, che la obbligava al pagamento di un canone minimo garantito di
€ 18.000,00 annui a cui si doveva sommare un ulteriore importo del 25% del fatturato sulla vendita dei prodotti extra-monopolio (come piccola cancelleria, pastigliaggi, fotocopie, rullini fotografici, souvenir), un importo pari al 27% dell'aggio annuo conseguito dal conduttore su lotto e servizi di lottomatica, lotterie e giochi a pronostico, biglietteria trasporti urbani, schede e ricariche telefoniche, valori bollati e francobolli, bolli auto, altri servizi per la Pubblica
Amministrazione e un importo pari al 15% dell'aggio sulla vendita di tabacchi. Tali pattuizioni, secondo la ricorrente, imponendo un canone di locazione superiore ed ulteriore rispetto a quello previsto espressamente per le rivendite di tabacchi di stazione dall'art. 11, comma secondo, l.
25/1986 e dal Decreto Ministero dei Trasporti n.43/T, erano da ritenersi nulle per contrarietà a norma imperative.
In via subordinata, la ricorrente chiedeva che fosse accertata e dichiarata altresì l'illegittimità del meccanismo di calcolo del canone minimo garantito di cui all'art. 9, terzo e quarto comma del contratto, che testualmente recitava: “Fra le parti contraenti resta convenzionalmente pattuito ed accettato che, a decorrere dall'anno solare 2011 e per tutti i successivi anni di durata contrattuale, il canone base sarà pari al 95% del canone complessivo (canone base oltre
l'eventuale conguaglio) corrisposto l'anno precedente per i prodotti extraprivativa per tabaccai, pastigliaggi, fotocopie, piccola cancelleria, peluche, souvenir, rullini fotografici.
Resta inteso che per effetto dell'applicazione del criterio di adeguamento di cui al precedente comma, il canone base non potrà comunque essere inferiore al canone base di cui al primo
pagina 4 di 24 comma (n.d.r. euro 18.000), annualmente rivalutato in base al 100% della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.”
Deduceva che tale meccanismo, determinando l'ammontare del canone minimo garantito a partire dal canone complessivo dell'anno precedente (composto a propria volta da canone minimo + canone di entità variabile in base al fatturato), avesse prodotto come effetto un costante ed irreversibile aumento della canone medesimo, indipendentemente dai risultati commerciali della rivendita (peraltro drasticamente peggiorati in conseguenza del Covid) e dunque senza più correlazione con il sinallagma contrattuale.
Sempre in via subordinata, chiedeva a una congrua riduzione del canone di locazione Pt_1 dovuto a nel periodo intercorrente tra l'inizio della pandemia da COVID-19 Controparte_1
(febbraio 2020) e la cessazione delle misure di contenimento pandemico.
Si costituiva chiedendo il rigetto delle domande ed in via Controparte_1 riconvenzionale la condanna di al pagamento dell'importo di € 112.235,46, oltre interessi Pt_1 moratori e oltre al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile locato.
Sulla sentenza di primo grado.
Con sentenza n. 2824/2024, pubblicata il 11/06/2024, il Tribunale di Torino:
- rigettava il ricorso proposto da Parte_1
- in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava a Parte_1 corrispondere a l'importo di € 93.344,45 oltre interessi di mora come Controparte_1
da contratto;

- condannava a corrispondere l'indennità di occupazione sino all'effettivo rilascio Parte_1 dell'immobile;
- compensava tra le parti le spese di lite in ragione di ½ e condannava alla rifusione in Parte_1
favore di del residuo ½. Controparte_1
Con riferimento all'asserito abuso di dipendenza economica, il Tribunale richiamava la norma cardine della materia (art. 9 della l. 192/1998 in tema di subfornitura) e i suoi presupposti applicativi (stato di dipendenza economica ed abuso).
Rilevava che nel ricorso introduttivo e negli atti successivi non aveva adempiuto agli Parte_1
pagina 5 di 24 oneri di allegazione e prova sulla stessa incombenti volti a dimostrare l'eccessivo squilibrio contrattuale esistente tra le parti.
Riteneva generica ed apodittica l'affermazione di di essere priva “di reali alternative Parte_1 economiche sul mercato” ed osservava che solo tardivamente – con la replica alla riconvenzionale – aveva chiarito di non poter esercitare altrove la propria rivendita Pt_1 speciale di tabacchi e riteneva tale affermazione insufficiente a soddisfare l'onere della prova
(non essendo dimostrato che non fosse possibile l'acquisto di una rivendita ordinaria o di un patentino per la vendita all'esterno di Tabacchi e Monopoli).
Difettava quindi il primo dei presupposti del diritto, ovverosia una situazione di dipendenza economica.
Difettava nel caso concreto anche l'abuso.
In relazione agli indici sintomatici dell'abuso, individuati dall'attrice nell'imposizione delle clausole di cui agli artt. 2 ultimo comma, 3, 7, 13, 13 ultimo comma del contratto di locazione, il
Tribunale attribuiva decisivo rilievo alla circostanza per cui in realtà, non era stata Parte_1 parte al momento di conclusione del contratto, essendo invece subentrata all'originaria conduttrice solo in un momento successivo. Da qui, l'impossibilità per di censurare Pt_1
condotte abusive in ipotesi occorse in fase di formazione contrattuale, essendo essa – al tempo - terzo estraneo.
Rispetto all'abuso asseritamente perpetrato nella fase di esecuzione del contratto, il Tribunale reputava che la gravosità delle predette clausole fosse stata dalla ricorrente lamentata solo in astratto, senza l'indicazione di condotte abusive concretamente addebitabili a Controparte_1
La domanda di accertamento di abuso di dipendenza economica veniva così respinta.
Con riferimento alla lamentata illegittimità delle somme pretese dalla locatrice a titolo di “canone base minimo garantito” (art. 9 del contratto) per contrasto con l'art. 11 della l. 25/1986 (che poneva, secondo l'attrice, un tetto insuperabile al canone che poteva essere domandato agli esercenti di rivendite speciali), il Tribunale aderiva alla prospettazione della resistente per la quale il tetto in verità era da riferirsi esclusivamente al canone massimo esigibile per la sola vendita di tabacchi, non già al canone tout court esigibile per la locazione di immobili allo scopo pagina 6 di 24 di rivendita speciale di tabacchi, potendo quest'ultimo constare anche di componenti ulteriori - tenuto conto degli altri beni venduti nell'immobile locato - ed essendo rimessa la sua determinazione finale all'autonomia negoziale delle parti.
Evidenziava il Tribunale che, a ritener diversamente, il risultato finale sarebbe stato quello – illogico – di un canone di locazione completamente avulso dalle caratteristiche del bene concesso in locazione e dall'attività ivi svolta, con conseguente attribuzione alle rivendite di tabacchi situate all'interno delle stazioni di una posizione di vantaggio ingiustificato anche rispetto agli altri esercizi commerciali presenti nelle stazioni medesime o all'esterno di esse, atteso che, per questi ultimi, la determinazione del canone era rimessa al libero mercato.
Da qui la legittimità della clausola ex art. 9 del contratto e degli esborsi ulteriori che poneva a carico della conduttrice a titolo di canone di locazione complessivo.
Riteneva infondata la doglianza attorea concernente il meccanismo di adeguamento del canone minimo garantito, asseritamente abusivo poiché in costante aumento e ancorato a parametri variabili tali da rendere indeterminato l'oggetto contrattuale.
Richiamava sul punto giurisprudenza della Corte di Cassazione n. 23986/2919 secondo cui la determinazione di un canone di locazione crescente col tempo (c.d. canone a scaletta) era da ritenersi legittima, sempre che l'aumento fosse ancorato ad elementi predeterminati. Rilevava a questo punto la sufficiente determinatezza dei criteri stabiliti dal contratto per l'aumento del canone (misura fissa pari al 95% del canone dell'anno precedente + conguagli calcolati in percentuale fissa sul fatturato di vendita di varie categorie di prodotti).
Relativamente all'art. 5 del contratto, per la ricorrente nullo in quanto imponente una prestazione
(€ 60.000 a titolo di “rimborso oneri” per i lavori di riqualificazione della stazione di Porta
Nuova) priva di sinallagmaticità con la prestazione del locatore, il Tribunale riteneva la deduzione attorea infondata.
Richiamava e condivideva giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. n.13139/2017) che, sul punto, aveva qualificato una prestazione analoga a quella de quo come remunerazione forfettaria di un servizio accessorio, come tale dotata di fondamento sinallagmatico anche a prescindere da giustificativi specifici delle spese sostenute.
pagina 7 di 24 Respingeva infine la domanda subordinata di riduzione equitativa del canone di locazione dovuto nei mesi dell'emergenza pandemica.
Rilevava sul punto la genericità della richiesta, non avendo la ricorrente allegato come il calo del fatturato avesse inciso negativamente sul sinallagma rendendo il canone non più commisurato alla controprestazione del locatore, soprattutto considerando che il canone di locazione era contrattualmente stabilito in misura fissa solo in minima parte, mentre la residua e maggiore parte era parametrata alle vendite, ragione per la quale il calo di fatturato durante l'emergenza pandemica aveva già comportato il calo del canone di locazione.
Ritenuto parzialmente provato il credito azionato in via riconvenzionale, il Tribunale condannava a versare a la somma di € 93.344,45. Parte_1 Controparte_1
Stante la parziale infondatezza della domanda riconvenzionale, compensava per metà le spese di lite e poneva l'altra metà a carico della soccombente.
Sul giudizio di appello. proponeva tempestivo gravame instando per la sospensione dell'efficacia esecutiva Parte_1
della sentenza impugnata e rassegnando le conclusioni riportate in epigrafe.
si opponeva alla sospensiva e concludeva per il rigetto del gravame. Controparte_1
Rigettata l'istanza di sospensiva, all'udienza del 05.02.2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, esaurita la discussione la Corte dava lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Motivi di appello proposti da Parte_1
Con primo motivo rileva l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui non è Parte_1 stato riconosciuto l'abuso di dipendenza economica da parte della società locatrice.
Ritiene di aver soddisfatto l'onere di allegazione e prova sin dal ricorso introduttivo, avendo in quella sede evidenziato che già a partire dalla normativa che disciplina le rivendite di tabacchi di pagina 8 di 24 stazione (art. 22, legge 1293/1957; art. 53 D.P.R. 1074/1958), emerga come tali rivendite speciali siano penalizzate rispetto a quelle ordinarie, atteso che non possono essere trasferite all'esterno.
Ritiene che il Tribunale non abbia sufficientemente valorizzato il fatto che Controparte_1 controlla l'intero mercato immobiliare di riferimento, essendo proprietaria di tutti i locali
[...]
commerciali presenti nella stazione di Torino Porta Nuova.
Ribadisce, dunque, l'impossibilità di reperire reali alternative sul mercato.
Ritiene altresì di aver adempiuto all'onere di indicazione specifica delle clausole contrattuali che assume eccessivamente sbilanciate a favore della locatrice e considera inconferente il fatto che sia subentrata nel contratto di locazione in un momento successivo alla stipula, atteso Parte_1
che per effetto del subentro nei rapporti attivi e passivi è pur sempre legittimata ad agire in ripetizione dei canoni versati in eccesso.
Con secondo motivo, lamenta l'erronea interpretazione, da parte del Tribunale dell'art. 11, Pt_1
terzo comma, l. 25/1986.
Ritiene che la lettera della norma, il contesto in cui fu adottata (liberalizzazione delle attività commerciali svolte nelle stazioni) e la sua ratio (garantire un vero e proprio equo canone a queste speciali rivendite, stante l'interesse pubblico a vedere commerciati generi di monopolio in punti di grande passaggio), inducano univocamente a qualificare il canone in essa disciplinato non come corrispettivo per la sola concessione di vendita dei generi di monopolio, ma come canone di locazione dell'intero immobile, che quindi non può mai superare il tetto massimo complessivo del 15% del reddito a tabacchi e ciò, indipendentemente dalle dimensioni dell'immobile locato.
Ritiene che in tal senso deponga anche il tenore letterale della norma che fa riferimento ad un canone di locazione relativo all'immobile non invece ad una pretesa concessione di vendita di soli generi di monopolio.
Evidenzia poi che la vendita di tabacchi genera per le casse dello Stato accise per importo consistente, ragione per la quale sarebbe evidente l'interesse del legislatore a mantenere queste rivendite in punti situati all'interno delle stazioni ferroviarie.
pagina 9 di 24 Contesta inoltre l'affermazione del Tribunale secondo la quale una diversa lettura del già menzionato art. 11 comporterebbe un ingiustificato vantaggio per le rivendite di stazione a discapito degli altri esercizi commerciali con particolare riferimento alla possibilità di vendere prodotti e servizi extraprivativa (es. materiale di cancelleria) analoghi o identici a quelli venduti da esercizi commerciali affini, ma potendo contare, a differenza di questi ultimi, su un canone di locazione “calmierato” sui soli tabacchi.
Al riguardo osserva che se, intendendo approfittare di tale situazione, avesse iniziato a svolgere l'attività di tabaccaio in via residuale ed a commerciare in via preponderante altri prodotti senza consenso di parte locatrice, si sarebbe esposta alla risoluzione contrattuale, a fronte dell'avvenuto mutamento di destinazione commerciale non concordato ed espressamente vietato dal contratto.
Per altro verso l'appellante sottolinea di essere, al pari di ogni tabaccheria, obbligata al pagamento di un consistente importo all' per il rinnovo Controparte_2 della licenza di vendita dei generi di monopolio: da qui l'insussistenza di un vantaggio rispetto a esercizi che vendono prodotti extraprivativa affini, essendo questi ultimi esclusi dal pagamento di tale importo.
Reputa priva di pregio l'affermazione del giudice di primo grado per cui, rapportando il canone di locazione al solo 15% dell'aggio tabacchi, avrebbe finito per pagare un canone Parte_1
inferiore alle regole del mercato immobiliare.
Proponendo una stima ipotetica basata sulle tabelle OMI, evidenzia che il canone che avrebbe pagato in applicazione dell'art. 11 l. 25/1986 sarebbe risultato comunque superiore al canone medio di mercato ipotizzabile per un immobile ad uso commerciale di 40 mq in zona Porta
Nuova. E ciò, secondo l'appellante, ad ulteriore riprova dell'assenza di sproporzionati vantaggi potenzialmente derivanti dall'interpretazione dell'art. 11 che l'appellante propone.
Ritiene che il Tribunale abbia poi omesso di considerare che le rivendite speciali, già al momento della lex specialis n. 25/1986, potessero vendere prodotti ulteriori rispetto a quelli oggetto di monopolio (art. 37 L. 426 del 1971; art. 56 D.M. 4.08.1988, n. 375; D.M. 17.09.1996, n. 561).
Afferma quindi che, se la vendita di prodotti extraprivativa era già contemplata dal legislatore, il quale poi ha provveduto con il citato art. 11 a fissare un tetto massimo al canone di locazione,
pagina 10 di 24 ogni ulteriore somma richiesta dal locatore sulla vendita di tali prodotti sarebbe da considerarsi illegittima.
Ritiene che l'argomento afferente alla possibilità di vendita di beni merceologici diversi dai tabacchi sia smentito dallo stesso dettato contrattuale dove: all'art. 9 è stato previsto un canone annuo “base”, ragione per la quale anche qualora il conduttore avesse deciso di vendere solo generi di monopolio, sarebbe stato comunque tenuto a corrispondere somme ulteriori sebbene non dovute perché in contrasto con la normativa di riferimento (legge 25/1986, DM 43/7 del
30.05.1986).
In aggiunta ha osservato che l'art. 11, comma 2, legge 25/1986 deve essere applicato con efficacia retroattiva al 01.01.1985, segno evidente che il legislatore abbia voluto evitare un vuoto normativo (a fronte della parallela privatizzazione dei beni delle Ferrovie dello Stato) ed emanare una norma volta a fissare, sin da quel momento, la misura massima del canone esigibile.
Con terzo motivo deduce l'erroneità della decisione nella parte in cui il Tribunale non ha rilevato la violazione del principio del sinallagma contrattuale insita nel meccanismo di calcolo del canone minimo garantito ex art. 9 del contratto che, oltre ad essere indeterminato, può solo aumentare e mai diminuire.
L'appellante rende noto di aver subito, a seguito della pandemia, una riduzione del volume d'affari del 60%, a fronte di un canone di locazione completamente insensibile a tali variazioni.
Ritiene dunque che, con il corso del tempo, si sia progressivamente alterato il rapporto di sinallagmaticità tra le prestazioni dedotte in contratto.
Ritiene che il meccanismo di calcolo del canone minimo garantito previsto dall'art.

9.2 del contratto si ponga in evidente contraddizione con quanto previsto dall'art.

9.1 del medesimo contratto.
Si duole dunque del mancato accertamento, ad opera del Tribunale di Torino, della nullità ex art. 79, legge 392/1978 di una siffatta pattuizione, ritenendo che la giurisprudenza abbia previsto la possibilità di un canone variabile, ma a criteri predeterminati e con possibilità sia di aumentare che di diminuire, cosa che non ricorrerebbe nel caso di specie.
pagina 11 di 24 Con quarto motivo lamenta il mancato accertamento della nullità della clausola contrattuale di cui all'art. 5 impositiva di un “rimborso oneri” di € 60.000.
Reputa la motivazione del Tribunale scarna e ritiene che il precedente giurisprudenziale della
Cassazione richiamato in sentenza (Corte di Cassazione. n. 1319/2017) riguardi in realtà un caso diverso da quello in esame.
In particolare, rileva come in quel caso un rapporto sinallagmatico tra i lavori di riqualificazione e il rimborso effettivamente vi fosse, essendo quest'ultimo parametrato agli ulteriori incassi che il conduttore avrebbe potuto trarre all'esito delle opere realizzate dal locatore.
Afferma come invece, nel caso de quo, la debenza di tale rimborso sia stata prevista in misura forfettaria indipendentemente dal miglioramento degli affari, configurando quindi semplicemente un ulteriore pagamento, a fondo perduto, per la semplice concessione in locazione dell'immobile.
Con quinto motivo censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha rigettato, per genericità della domanda, la richiesta di congrua riduzione del canone di locazione in pendenza dell'emergenza pandemica.
Reputa di avere allegato e prodotto ogni circostanza e documentazione possibile, quali le dichiarazioni dei redditi degli anni 2019 e 2020, da cui si rileva una diminuzione dell'attivo.
Ritiene che, nell'economia della decisione, il Tribunale non abbia considerato che gran parte della morosità lamentata da (il 60%) sia da ricondursi non alla flessione delle Controparte_1 vendite, ma all'impossibilità di pagare il canone minimo garantito, il quale, aumentato nell'anno in cui ha ottenuto i migliori risultati commerciali, non è più diminuito, finendo per Parte_1 costituire la ragione ultima della definitiva insostenibilità economica dell'attività esercitata.
II) Difese di Controparte_1
ha dedotto l'inammissibilità e l'infondatezza del primo motivo Controparte_1
d'appello (relativo all'asserito abuso di dipendenza economica).
Ritiene non veritiera l'affermazione dell'appellante di essere priva di alternative di mercato.
Rileva piuttosto la fallacia del suo ragionamento, avendo questa ristretto all'estremo il mercato di riferimento – entro il quale reperire ipotetiche alternative – alla sola stazione di Torino Porta
Nuova.
Ritiene che il Tribunale abbia correttamente dato atto che la ricorrente non abbia dimostrato di pagina 12 di 24 non potersi procurare alternative sul mercato “ad esempio con l'acquisto di una rivendita ordinaria o di un patentino per la vendita all'esterno di Tabacchi e Monopoli” ed osserva che sul punto sia mancata una specifica censura ad opera di parte appellante.
Quanto all'abuso di posizione dominante nella fase delle trattative, deduce nuovamente l'inammissibilità del motivo di gravame non avendo l'appellante censurato la ratio decidendi del
Tribunale (ovverosia che non ha partecipato alla stipula essendo subentrata nel Parte_1
contratto in un secondo momento), essendosi piuttosto limitata a dedurre che sia subentrata nei rapporti attivi e passivi inerenti all'azienda.
Procede poi a muovere critiche congiunte al secondo e al terzo motivo.
Premette che non è in discussione l'applicazione alle rivendite speciali tabacchi della L.
1293/1957 e della L. 25/1986, da leggersi in combinato disposto con la L. 392/1978 e la L.
210/1985, essendo piuttosto controversa l'interpretazione dell'art. 11 L. n. 25/1986.
Ribadisce l'erroneità e l'illogicità dell'interpretazione dell'art. 11 l. 25/1986 proposta da
[...]
la quale ritiene che il tetto del canone previsto da tale norma non sia da riferire alla sola Pt_1 attività di rivendita di tabacchi, ma all'attività di rivendita complessivamente intesa.
In senso contrario, deduce che il significato letterale della norma sia inequivocabile e che dunque il tetto massimo del 15% sia da calcolarsi sul “reddito a tabacchi” e vada appunto riferito alla sola attività di vendita di generi di monopolio, ferma quindi restando in capo alle parti la libera determinabilità del canone in relazione alla vendita di articoli extraprivativa.
Proprio il fatto che il calcolo debba essere operato sul “reddito a tabacchi” conseguito nell'esercizio precedente “al netto dell'imposta di concessione governativa” renderebbe evidente che il tetto sia riferito alla specifica categoria di riferimento (rivendita tabacchi).
Osserva che ove il legislatore avesse voluto imporre un tetto omnicomprensivo, avrebbe certamente fatto riferimento ai redditi comunque prodotti nell'esercizio commerciale senza alcun distinguo.
A riscontro di tale esegesi evidenzia che la norma fa riferimento non “ai locali” occupati bensì all' “attività” ivi svolta.
Sostiene quindi la piena validità del meccanismo di calcolo del canone minimo garantito di cui all'art. 9 del contratto oggetto di causa.
pagina 13 di 24 Rileva che, con l'entrata in vigore della L. 210/1985, i beni di Ferrovie dello Stato sono stati assoggettati alla disciplina privatistica ed attratti nella disciplina della L. 392/1978. L'art. 11 L.
25/1986 è successivo quindi alla “privatizzazione”, ma non ha modificato alcuna disposizione della L. 392/1978, essendo solamente volto a dettare una previsione relativamente alla categoria peculiare delle rivendite speciali di stazione.
Ritiene quindi infondata la pretesa dell'appellante di individuare la ratio dell'art. 11 citato nella convenienza per lo Stato di assicurare la presenza delle rivendite speciali di tabacchi in punti di grande afflusso, atteso che, se così fosse, vi sarebbero state previsioni di legge volte ad imporre la presenza di tali esercizi all'interno delle stazioni, cosa che invece non è, essendo Controparte_1
libera di contrarre e financo di non non garantire la presenza di rivendite di tabacchi
[...] all'interno della stazione.
Insussistente inoltre sarebbe l'esigenza di protezione di tali attività, considerato che a quasi quaranta anni dall'emanazione della legge del 1986, l'attività dei tabacchi all'interno delle stazioni ferroviarie ha subito una profonda metamorfosi per cui le rivendite speciali, da allocate in spazi molto ridotti, si sono trasformate in attività assimilabili in tutto e per tutto a quelle del settore retail, trattando pressoché sempre la vendita di innumerevoli altri prodotti;
sicché la richiesta del canone per come determinato contrattualmente sarebbe assolutamente legittima.
Con specifico riferimento al solo terzo motivo, in base alla stessa giurisprudenza evocata dall'appellante (Corte di Cassazione n. 33884/2021), deduce poi la legittimità di una pattuizione che preveda la predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, essendo questa da ritenersi nulla per violazione dell'art. 32 della l. 392/1978 soltanto allorché con essa le parti abbiano in realtà inteso perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
In relazione al quarto motivo, deduce la correttezza della decisione del Tribunale in ordine alla validità dell'art. 5 del contratto che ha imposto al conduttore un rimborso forfettario di
€ 60.000,00 per i lavori di riqualificazione della stazione, ritenendo che anche tale previsione rientri a pieno titolo nel sinallagma contrattuale, ponendosi il contributo di alle Parte_1
predette opere in rapporto di corrispettività rispetto al godimento dei locali e ciò anche in pagina 14 di 24 considerazione dell'interesse del conduttore ad avere una stazione riqualificata.
In relazione al quinto motivo (domanda di congrua riduzione del canone), condivide la valutazione del Tribunale in merito alla genericità delle allegazioni offerte dall'appellante.
Sottolinea che le attività di rivendita di tabacchi non sono mai state colpite dalle misure di contenimento pandemico e che, in ogni caso, l'obbligato, per slegarsi dalla responsabilità, non possa limitarsi a dedurre assiomaticamente che l'inadempimento è ascrivibile alle misure anticontagio, dovendo, per converso, in linea con la previsione dell'art. 1218 c.c., offrire la prova circostanziata del collegamento eziologico fra inadempimento e causa impossibilitante (in questo caso rappresentata dal rispetto delle prescrizioni di contenimento del COVID-19).
Rileva in ogni caso che la posizione della Stazione di Torino Porta Nuova, molto centrale, consentisse l'accesso di clientela (costituita da residenti e non necessariamente da viaggiatori) e, ulteriormente, che la riduzione del fatturato di cui l'appellante ha dato atto non sia stata proporzionale alla riduzione del transito di passeggeri avutasi nel biennio 2020-2021.
Aggiunge che il legislatore è intervenuto riconoscendo un credito di imposta per il periodo pandemico (escludendo da tale beneficio le rivendite di tabacchi) e sostiene che la riduzione del canone ope iudicis si porrebbe in contrasto con la volontà del legislatore che ha già tenuto conto della mancata chiusura di tali attività.
Richiama infine giurisprudenza relativa all'assenza di un diritto alla rinegoziazione ex art. 1467
c.c., essendo in potere della parte svantaggiata soltanto richiedere la risoluzione ed essendo l'equa rettifica del contratto rimessa invece alla discrezionalità della parte avvantaggiata.
III) Decisione della Corte.
1) Il primo motivo di impugnazione è nel suo complesso infondato.
Può condividersi il rilievo di parte appellante secondo cui i fatti posti a fondamento del dedotto abuso di dipendenza economica siano stati sufficientemente allegati sin dal ricorso introduttivo per lo meno con riferimento alla fase genetica del rapporto di locazione.
In effetti la società dopo avere illustrato le singole clausole del contratto di locazione Parte_1
che, secondo la sua prospettiva, sarebbero comunque nulle in relazione alla specifica disciplina di settore, ha dedotto che quelle medesime clausole sarebbero anche frutto dell'abuso di dipendenza pagina 15 di 24 economica in cui si è trovata la parte contraente, posto che quelle clausole contrattuali sono state predisposte unilateralmente da nei confronti di tutti i conduttori, i quali a loro Controparte_1
volta non sono stati messi nella condizione di poter negoziare. ha poi aggiunto che la conduttrice non aveva la possibilità di reperire alternative, Parte_1 potendo esercitare l'attività commerciale solo all'interno della stazione ferroviaria di Torino
Porta Nuova e dovendo quindi sottostare a condizioni eccessivamente sbilanciate.
Questa Corte, peraltro, ritiene condivisibile la decisione nel merito assunta dal Tribunale con conseguente infondatezza del motivo di appello.
Il Tribunale ha correttamente richiamato la giurisprudenza formatasi in relazione all'art. 9 della legge n. 192/1998 secondo la quale “Il divieto di abuso di dipendenza economica, previsto dall'art. 9 della l. n. 192 del 1998, avendo il duplice scopo di riequilibrare la posizione di forza nel singolo contratto e di tutelare i meccanismi concorrenziali del mercato, presuppone la sussistenza di una disparità di potere contrattuale tale da determinare un eccessivo squilibrio nelle rispettive prestazioni, di cui costituisce elemento sintomatico la mancanza di reali possibilità di reperire nel mercato alternative soddisfacenti, nonché l'abuso di tale situazione, che ricorre allorché la condotta arbitraria sia contraria a buona fede, ovvero sia volta, in vista di fini esulanti dalla lecita iniziativa commerciale retta da un apprezzabile interesse dell'impresa dominante, ad appropriarsi del margine di profitto altrui” (Corte di Cassazione Sez. 1, Ordinanza n. 27435 del
23/10/2024).
Non colgono nel segno obiezioni mosse dall'appellante in relazione alla parte della sentenza con cui il Tribunale ha constatato che il contratto di locazione è stato stipulato da soggetti diversi rispetto alle parti dell'odierno giudizio (sicché alcuna condotta abusiva potrebbe avere subito in sede di stipula). Parte_1
Ciò che il Tribunale ha inteso affermare è che l'accertamento in fatto della dipendenza economica (oggetto dell'onere della prova gravante sul ricorrente) debba essere effettuato in concreto e debba essere riferito alla parte che ha stipulato il contratto, essendo quindi irrilevante
(ai fini di tale accertamento) che sia succeduta nel contratto ed in quanto tale possa Parte_1
agire per la ripetizione dei canoni versati oltre il dovuto dal cedente (essendo questa una mera conseguenza dell'eventuale abuso di dipendenza economica).
pagina 16 di 24 Nel caso sub iudice col ricorso introduttivo nulla di specifico è stato allegato in fatto rispetto alla specifica posizione del dante causa di (impresa individuate TO GE). Parte_1
Pur volendo riferire anche al dante causa la doglianza di afferente all'assenza di reali Parte_1
alternative locative immobiliari, si osserva che non è stata censurata in maniera pertinente l'affermazione del Tribunale secondo la quale il conduttore avrebbe potuto munirsi di patentino per la vendita di Tabacchi e Monopoli all'esterno delle stazioni ferroviarie.
Se in effetti è chiaro che per l'apertura di rivendite speciali di tabacchi all'interno della stazione ferroviaria sia necessaria una licenza ad hoc diversa da quella prevista per le rivendite ordinarie, nulla ha dedotto-censurato in ordine alla sussistenza di concrete alternative sul Parte_1 mercato ovverosia in ordine alla possibilità per l'originario contraente di “acquistare” una rivendita ordinaria o un patentino per la vendita di generi di monopolio.
In effetti con il gravame si è limitata a ribadire che le rivendite speciali possano essere Parte_1 aperte solamente all'interno delle stazioni ferroviarie, ma non ha scalfito il percorso motivazionale illustrato dal Tribunale in merito alla necessità di un accertamento concreto dell'abuso di dipendenza economica.
Si osserva oltre tutto che non è nemmeno corretto l'assunto secondo il quale le rivendite speciali possano essere aperte solo all'interno delle stazioni ferroviarie, potendo le stesse essere ubicate anche all'interno di stazioni marittime, caserme, case di pena ecc.
D'altro canto, non può non osservarsi che la scelta di subentrare nel contratto di locazione stipulato dal suo dante causa, sia stata frutto della libertà di autodeterminazione di Parte_1
2) Sul secondo motivo di gravame ed in relazione all'interpretazione dell'art. 11, comma 3, legge n. 25/1986, in difetto di difformi statuizioni assunte sul punto dalla Corte di Cassazione, questa
Corte non ritiene sussistano valide ragioni per discostarsi dal proprio orientamento (Corte di
Appello di Torino, sentenza n. 257/23 pubblicata il 13.04.2023, RG n. 1471/2022, prodotta da parte appellata, alla cui approfondita motivazione, per brevità, si rimanda).
L'art. 11, comma 3, della legge 29.01.1986 n. 25, dispone che “Il canone annuo che le rivendite di stazione corrispondono all'Ente delle ferrovie dello Stato è determinato, dal 1 gennaio 1985, nella misura massima dei quindici per cento del reddito a tabacchi conseguito dall'esercizio nell'anno finanziario precedente, al netto dell'imposta di concessione governativa”.
pagina 17 di 24 La norma non è esplicitamente redatta in termini derogatori rispetto alla legge generale n. 392/1978 ed al regime di libera contrattazione previsto per le locazioni commerciali.
Il regime derogatorio potrebbe giustificarsi ove la parte locatrice fosse lo Stato (attese le consistenti accise generate dalla rivendita di tabacchi), non anche in relazione alla locazione di beni immobili di proprietà privata (come nel caso sub iudice). E' quindi privo di rilievo decisorio che il tabacco venduto all'interno dello specifico esercizio commerciale abbia generato accise per milioni di euro, atteso che il locatore non è un'amministrazione dello Stato ma una società privata che non ha beneficiato delle entrate fiscali così generate.
D'altro canto, non può non osservarsi che la disposizione limitativa dei canoni è stata prevista unicamente per le rivendite ubicate nelle stazioni ferroviarie, pur essendo normativamente previste altre ipotesi di rivendita speciale (a titolo esemplificativo stazioni marittime, caserme, case di pena ecc.).
L'elemento che caratterizza e distingue le rivendite speciali ubicate nelle stazioni ferroviarie rispetto a tutte le altre rivendite è che le stesse non possono essere istituite senza la richiesta all' da parte dell'Amministrazione o dell'ente interessato (ossia le Controparte_2
Ferrovie), che ne ha pertanto di fatto il controllo, anche in relazione alla circostanza che lo stesso
Ente ad avere la disponibilità dei locali interni alle stazioni ferroviarie ove possibile attivare le rivendite. Pertanto, ogni volta che l'Ente Ferrovie ottiene l'istituzione di una rivendita speciale di tabacchi all'interno di una specifica stazione ferroviaria, è questo Ente che ha il potere di individuare in concreto il soggetto a cui affidare la gestione della rivendita, affidamento che, pur sovrapponendosi a un rapporto di locazione immobiliare, non può confondersi con essa.
Altro è dunque l'importo che può essere richiesto per l'affidamento della rivendita di tabacchi altro è il canone che può essere richiesto per il godimento dei locali ove l'attività sarà esercitata ed è per limitare la forza contrattuale dell'Ente Ferrovie in relazione al primo corrispettivo che è stata introdotta la disposizione di cui all'art. 11, 3° comma, legge n. 25/1986, ferma restando l'autonomia contrattuale delle parti nella determinazione del corrispettivo della locazione immobiliare sottostante.
Se poi è vero che il testo letterale fa riferimento al canone annuo dovuto per le “rivendite in stazione” è altrettanto vero che tale locuzione possa essere riferita all'attività (non all'immobile)
pagina 18 di 24 come d'altronde è reso plausibile dal fatto che la misura del canone debba calcolarsi in proporzione al reddito (non invece alle caratteristiche dei locali).
A ben vedere, pertanto, il tenore letterale della norma può avvalorare la tesi che il canone previsto dall'art. 11, 3° comma, legge n. 25/1986 concerna l'affidamento dell'attività non invece la locazione delle mura.
Non è quindi condivisibile il rilievo dell'appellante secondo il quale il testo letterale sia chiaro e deponga univocamente a favore della tesi di parte conduttrice.
E' parimenti decettivo il rilievo secondo il quale non debbano considerarsi le dimensioni e le caratteristiche dell'immobile locato e che il locatore sia comunque libero di concedere in locazione ed a suo piacimento locali di dimensioni più o meno grandi.
Tale osservazione non toglie che il canone di locazione sia pur sempre, in un regime di libero mercato, parametrato all'appetibilità, alla posizione, al pregio ed alla superficie dei locali (quindi alla presumibile redditività dell'attività commerciale ivi esercitata), indipendentemente dalla facoltà del locatore di selezionare gli immobili da concedere (o meno) in locazione.
Sono condivisibili, non invece prive di pertinenza come sostenuto dall'appellante, le considerazioni del Tribunale circa il “rischio” che l'attività di vendita di tabacchi venga svolta solamente in via residuale al fine di avvantaggiarsi indebitamente di un ipotetico canone agevolato.
In primo luogo, si osserva che non corrisponde al vero che la vendita di generi diversi dai tabacchi sia contrattualmente vietata e necessiti del preventivo assenso del locatore. In senso contrario si rileva che il contratto di locazione prevede che il conduttore possa vendere una vasta gamma di prodotti (“oggetto”, art. 2 contratto di locazione) per i quali non è certamente richiesto un ulteriore assenso da parte del locatore.
E' del tutto evidente che nel determinare il canone di locazione si sia tenuto preventivamente conto anche della potenziale redditualità derivante dalla diversificazione dei prodotti passibili di vendita.
D'altro canto, l'ipotetica ed unilaterale scelta del conduttore di limitare l'attività commerciale alla sola vendita di tabacchi non potrebbe incidere sulla corrispettività delle prestazioni come astrattamente e contrattualmente pattuite.
pagina 19 di 24 In definitiva, alla luce dei rilievi evidenziati, non può ravvisarsi la nullità ex art. 79 l. 392/78 della clausola di determinazione del canone di locazione di cui all'art. 9 del contratto sub iudice, nella parte in cui prevede un canone superiore a quello fissato dall'art. 11, 3° comma, l. 25/1986.
Sono conseguentemente assorbiti gli ulteriori rilievi afferenti al canone ritraibile dalla locazione di immobili situati nella specifica zona, così come sono assorbiti i rilievi afferenti alla possibile alterazione della libera concorrenza tra la tabaccheria speciale e gli altri esercizi commerciali situati all'interno della stazione.
3) Quanto al terzo motivo di gravame (concernente il c.d. minimo garantito che in realtà sarebbe sostanzialmente destinato a crescere di anno in anno), è manifestamente infondata la deduzione secondo la quale le pattuizioni raggiunte in punto incremento canone siano indeterminabili. La semplice lettura del contratto consente per l'appunto di individuare i criteri di calcolo. Sono infatti determinati: il canone di partenza;
gli incrementi percentuali dovuti nelle annualità successive (differenziati a seconda del “settore merceologico” interessato), il calcolo matematico da operare per la quantificazione del canone (sommatoria di tali incrementi al canone base) e così via.
Il canone è quindi matematicamente determinabile.
Per il resto, con il motivo in esame l'appellante, più che formulare censure rispetto alla motivazione data dal Tribunale, ha sostanzialmente riproposto argomentazioni difensive svolte in primo grado.
Il Tribunale ha in proposito richiamato la giurisprudenza della Corte di Cassazione secondo la quale può stimarsi lecita la pattuizione di un canone di locazione destinato a crescere nel tempo
(c.d. a scaletta) solo a condizione che la variazione sia parametrata a criteri predeterminati (da ultimo Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 3399 del 06/02/2024).
L'appellante non spiega perché siano errati e/o non pertinenti la giurisprudenza ed i principi di diritto richiamati dal Tribunale, essendosi piuttosto limitato a ribadire che il contenuto dell'accordo comporti inevitabilmente la crescita di anno in anno del cosa peraltro CP_3
ritenuta lecita dalla giurisprudenza richiamata nella sentenza impugnata.
pagina 20 di 24 4) Il quarto motivo di gravame, concernente l'art. 5 del contratto di locazione e la pattuizione di un contributo a fondo perduto a carico del conduttore di € 60.000,00 per i lavori di ristrutturazione da eseguirsi nella stazione, è infondato.
Anche in questo caso, non vi è motivo di discostarsi dalle statuizioni già assunte da questa Corte sul punto (Corte di Appello di Torino, sentenza n. 257/23 pubblicata il 13.04.2023, RG
n. 1471/2022, prodotta da parte appellata, alla cui approfondita motivazione, per brevità, si rimanda).
Corrisponde al vero che la giurisprudenza richiamata dal Tribunale (Corte di Cassazione, Sez. 3,
Sentenza n. 13139 del 2017) non sia esattamente sovrapponibile al caso sub iudice atteso che in quella sede, a titolo di contributo per i lavori di riqualificazione degli spazi commerciali, era stato pattuito un incremento del canone di locazione da calcolarsi in misura percentuale su una determinata eccedenza di fatturato mentre in questa sede viene in rilievo un “contributo” forfettario predeterminato ab origine nel quantum.
Si osserva peraltro che i criteri indicati dalla Corte di Cassazione sulla base dei quali valutare la legittimità della clausola, si adattano appieno al caso in esame. La Corte di Cassazione ha infatti spiegato che:
- è legittima la previsione di “componenti” integrativi del canone, purché ancorati a parametri predeterminati;

- gli elementi che concorrono a determinare il canone di locazione non si devono necessariamente porre in nesso di stretta sinallagmaticità con la mera disponibilità dei locali, ovverosia con l'obbligazione principale gravante sul locatore;

- è quindi possibile la previsione di oneri predeterminati in misura anche forfettaria che siano sinallagmatici rispetto a prestazioni “secondarie” del contratto previste a carico del locatore.
Ne consegue che la previsione di un esborso predeterminato forfettariamente nel suo esatto ammontare (non destinato quindi a protrarsi per tutta la durata della locazione) ove volto a remunerare/indennizzare una prestazione esattamente individuata a carico del locatore (le opere di ristrutturazione e riqualificazione interne al complesso di stazione) non può stimarsi illegittima, ponendosi in rapporto di corrispettività con il miglior godimento dei locali e la maggiore appetibilità degli stessi da parte dell'utenza.
Trattasi di oneri ben determinati ex ante e rapportati comunque in vincolo di sinallagmaticità nel contesto dell'intero regime contrattuale, laddove la causa del corrispettivo una tantum risulta pagina 21 di 24 essere individuata nell'interesse comune dei contraenti alla riqualificazione della stazione ferroviaria ove è ubicata l'unità immobiliare da concedere in locazione.
Non sono state poi fornite indicazioni dalle quali poter inferire in concreto l'assenza di corrispettività tra prestazione erogata dal locatore, benefici destinati a prodursi anche in favore della parte conduttrice nella vigenza del rapporto contrattuale e misura del contributo forfettario.
In definitiva l'art. 5 del contratto, ricorrendo un evidente interesse comune delle parti ad addivenire alla riqualificazione della stazione ferroviaria (interesse che per la locatrice risiede nella valorizzazione del proprio patrimonio e per il conduttore nelle maggiori opportunità di commercio che offre un locale posto all'interno di una stazione ove è piacevole intrattenersi) non integra un indebito vantaggio posto a carico di parte conduttrice, in violazione dell'art. 79 legge
392/1978.
5) Il quinto motivo è parimenti infondato atteso che non è consentita la riduzione in via equitativa ad opera dell'A.G. dei canoni dovuti nel periodo emergenziale Covid, residuando ovviamente la possibilità di una definizione concordata ad opera delle parti interessate, ipotesi non ricorrente nel caso di specie.
L'art. 91, 1°c., L. 24.4.2020 n.27, nell'interpolare l'art. 3, D.L. n.6/2020 con l'inserzione del comma 6 bis, prevede che “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
Ora, come ha spiegato la giurisprudenza di merito, il suddetto art. 91, comma 1, del decreto
“Cura Italia,” nel prevedere un'esclusione della responsabilità del debitore, ha inciso sull'obbligo del debitore inadempiente di risarcire il danno causato dal proprio tardivo o mancato adempimento, ma non ha liberato il debitore dai propri obblighi contrattuali.
In materia locatizia il legislatore, con i commi 2 e 3 art. 216 del d.l. 19.5.2020, n. 34, convertito con legge 17.7.2020, n. 77, ha poi dettato una specifica disciplina solamente in relazione al canone di locazione di impianti sportivi pubblici, imponendo una revisione, non necessariamente economica, dei rapporti di concessione, ed in relazione al canone di locazione di palestre, piscine pagina 22 di 24 e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati, disponendo che “La sospensione delle attività sportive, disposta con i decreti del Presidente del Consiglio dei ministri attuativi dei citati decreti legge 23 febbraio 2020, n. 6, e 25 marzo 2020, n. 19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli
1256, 1464, 1467 e 468 del codice civile, a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio dell'assetto di interessi pattuito con il contratto di locazione. […] In ragione di tale squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”.
La norma ha carattere evidentemente speciale, ragione per la quale la stessa non è applicabile al di fuori dell'ambito ivi espressamente considerato.
Tale considerazione permette a contrario di escludere, dato il limitato ambito di operatività previsto dalla norma appena citata, che sia stato introdotto un diritto generalizzato alla riduzione del canone nelle locazioni ad uso non abitativo nel periodo c.d. pandemico.
6) Le spese seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di Parte_1
ed in favore di Controparte_1
Quanto alla liquidazione, la stessa viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia (valore compreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 a fronte dell'importo riconosciuto come dovuto in favore di di € 93.344,45 oltre interessi ed indennità Controparte_1
di occupazione fino al rilascio), conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 Parte_1
è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello
[...]
dovuto per la stessa impugnazione principale


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna a rimborsare a le spese di Parte_1 Controparte_1 lite, che si liquidano in complessivi € 9.991,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle pagina 23 di 24 spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

3) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di . Parte_1
Così deciso in Torino il 05/02/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott. Anna Bonfilio
pagina 24 di 24